ECLI:NL:RBROT:2025:10172

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/684655 / HA ZA 24-722 vonnis van 20 augustus 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te [plaats 1] , eiseres, advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [plaats 2] , 2. [gedaagde 2], wonende te [plaats 2] , gedaagden, advocaat mr. M. Buitelaar te Naaldwijk. Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] c.s. genoemd. 1De zaak in het kort [gedaagde] c.s. hebben samen met hun zoon een bedrijfspand met bestemming garagebedrijf en twee bedrijfswoningen van [eiseres] gekocht. [gedaagde] c.s. hadden het voornemen om in een van de twee woningen te gaan wonen, terwijl de andere woning zou worden bewoond door hun zoon. Een van de twee bedrijfswoningen mag echter uitsluitend worden bewoond door iemand die een relatie heeft met een nabij gelegen recyclingbedrijf dat gedreven wordt door een broer van [eiseres] . [eiseres] vordert dat [gedaagde] c.s. de woning afnemen. [gedaagde] c.s. verweren zich hiertegen met onder meer een beroep op dwaling en vorderen in reconventie dat de rechtbank de koopprijs verlaagt om hun nadeel weg te nemen. De rechtbank wijst een tussenvonnis en draagt [gedaagde] c.s. op om hun stellingen te bewijzen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 18 december 2024 en de daarin genoemde stukken; de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie van 30 oktober 2024 met producties 1-13; de conclusie van antwoord in reconventie van 2 juni 2025; de nagekomen producties 14 en 15 van [gedaagde] c.s.; de spreekaantekeningen van mr. Van de Sande en van mr. Buitelaar voor de mondelinge behandeling op 2 juni 2025. 2.2. Vervolgens is vonnis bepaald.

3.1. [eiseres] heeft in 2022 de volgende (naast elkaar en aan hetzelfde erf gelegen) onroerende zaken te koop aangeboden: - de bedrijfswoning aan [adres 1] te [plaats 2] (kadastraal bekend [perceelnummer 1] ); - het bedrijfspand met bedrijfswoning en weidegrond aan [adres 2] te [plaats 2] (kadastraal bekend [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 5] ). In dit bedrijfspand is een garagebedrijf gevestigd. 3.2. Aan [adres 3] te [plaats 2] , nabij de onroerende zaken, is gevestigd “ [bedrijf] ”. [bedrijf] wordt gedreven door [persoon A] , een broer van [eiseres] . De bedrijfswoning aan [adres 1] mag op grond van het omgevingsplan alleen bewoond worden door iemand die een relatie heeft met [bedrijf] . 3.3. [eiseres] werd bij de verkoop begeleid door [makelaar] (“ [makelaar] ”). [makelaar] heeft op haar website en in een verkoopbrochure onder meer het volgende opgenomen: “ [adres 1] / [adres 2] te [plaats 2] Op de hoek van [adres 1] / [adres 2] in [plaats 2] ligt dit multifunctionele bedrijfsgebouw (thans in gebruik als garagebedrijf/spuiterij) met twee vrijstaande bedrijfswoningen, verhard terrein en riante tuinen. Het geheel is gelegen op een rustige locatie net buiten het dorp [plaats 2] en is zeer goed bereikbaar via de N57 en de A15. (…) BESTEMMING: Het object valt binnen het “ [omgevingsplan] ” met als bestemming ‘garagebedrijf en recyclingbedrijf’. De huidige bestemming is daarmee conform het bestemmingsplan. (…)” 3.4. [gedaagde] c.s. en hun zoon [persoon B] hebben belangstelling getoond voor deze onroerende zaken. [persoon B] had het voornemen om aan [adres 2] een garagebedrijf te gaan uitoefenen en in de bedrijfswoning met dat adres te gaan wonen. [gedaagde 1] zou in het garagebedrijf van zijn zoon gaan werken. [gedaagde] c.s. hadden het voornemen om in de tweede bedrijfswoning aan [adres 1] te gaan wonen. [gedaagde] c.s. hebben dit voornemen gedeeld met [eiseres] en met [makelaar] . 3.5. Op 15 juli 2022 is [gedaagde 1] bij [makelaar] geweest. Hij heeft daar gesproken met [persoon C] van [makelaar] . [persoon C] heeft hem toen twee A4-tjes overhandigd (Productie II van [eiseres] ), waarop het volgende stond vermeld: “1 Welke regels gelden bij de huidige activiteit? 20 Garagebedrijf De gronden met de aanduiding 'Garagebedrijf' mogen worden gebruikt voor een garagebedrijf. (…) 61 Wonen in bedrijfswoningen De gronden met de aanduiding 'Wonen in bedrijfswoning(en)' mogen worden gebruikt voor: a. het wonen in een bedrijfswoning. Daarbij geldt dat: b. het wonen als bedoeld onder a is uitsluitend toegestaan voor zover dit noodzakelijk is of ten minste een relatie heeft met het bijbehorende bedrijf; (…)” En: “1 Welke regels gelden bij de huidige activiteit? 30 Recyclingbedrijf De gronden met de aanduiding 'Recyclingbedrijf' mogen worden gebruikt voor een bedrijf in recycling van papier, staal en kunststof. (…) 61 Wonen in bedrijfswoning(en) De gronden met de aanduiding 'Wonen in bedrijfswoning(en)' mogen worden gebruikt voor: a. het wonen in een bedrijfswoning. Daarbij geldt dat: b. het wonen als bedoeld onder a is uitsluitend toegestaan voor zover dit noodzakelijk is of ten minste een relatie heeft met het bijbehorende bedrijf; (…)” 3.6. Welke regels hoorden bij welk adres was op deze A4-tjes niet vermeld. In het kadaster was de woning aan [adres 2] niet ingetekend en (dus) niet van een huisnummer voorzien. 3.7. [gedaagde] c.s. hebben op 28 juli 2022 telefonisch aan [makelaar] gevraagd of zij in de bedrijfswoning aan [adres 1] mochten wonen. [makelaar] heeft op 28 juli 2022 gemaild: “Geachte heer [gedaagde] , Ik heb de eigenaar gesproken maar de vraag staat uit bij de Gemeente en ze komen er zsm bij ons op terug. Dus zijn afhankelijk van de gemeente en dat gaat niet zo snel ivm vakantie. Mijn collega [persoon D] neemt mijn werkzaamheden over en is op de hoogte. Ze weet dat u rond 3 augustus haar zal bellen. Als wij meer weten over de bestemming van de dienstwoning dan hoort u van ons. (…)” 3.8. Op 3 augustus 2022 heeft [makelaar] aan [gedaagde] c.s. telefonisch laten weten dat er een andere gegadigde was en dat zij niet met het uitbrengen van een bod konden wachten. 3.9. Op 7 augustus 2022 hebben [gedaagde] c.s. en hun zoon [persoon B] een bod gedaan op de onroerende zaken van € 1.400.000,00. [persoon B] bood op de onroerende zaken bekend als [adres 2] en [gedaagde] c.s. op [adres 1] . [eiseres] heeft beide biedingen aanvaard. Er is tussen [eiseres] en [gedaagde] c.s. een koopprijs overeengekomen van € 445.000,00 voor [adres 1] . 3.10. Op 2 september 2022 heeft [makelaar] een concept NVM-koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2019) voor [adres 1] aan [gedaagde] c.s. gestuurd. In artikel 6.3 van dat concept was [adres 1] aangeduid als “bedrijfspand”. Dit is op verzoek van [gedaagde] c.s. door [makelaar] aangepast. In artikel 6 van de versie van 5 september 2022 staat: “artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzonder lasten” zijn. 6.2 Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte. Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende bijzondere publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: Niet van toepassing. 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonruimte ten behoeve van bedrijf. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.” 3.11. [gedaagde] c.s. hebben de koopovereenkomst voor [adres 1] op 5 september 2022 getekend. 3.12. [adres 2] is op 29 december 2022 aan [persoon B] geleverd. [persoon B] woont thans in de woning aan [adres 2] en houdt zich in het garagebedrijf bezig met herstel van klassieke auto's. De levering van de woning aan [adres 1] is in onderling overleg uitgesteld. 3.13. [gedaagde] c.s. hebben de woning ten behoeve van een financiering laten taxeren.

In conventie 4.1. [eiseres] vordert dat: “Het uw rechtbank behage bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, a. gedaagden te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het door Uw rechtbank te wijzen vonnis hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder bestaande uit het stellen van zekerheid en het afnemen van de onroerende zaak staande en gelegen aan [adres 1] in [plaats 2] tegen betaling van de koopsom, na te komen op straffe van hoofdelijke verbeurte door gedaagden van een dwangsom van € 1.500,00 per dag tot aan de dag van nakoming van deze verplichtingen met een maximum van € 125.000,00; b. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de andere zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling van de verbeurde contractuele boete ad € 44.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening; c. voorwaardelijk, namelijk voor zover de door eiseres geleden schade hoger is dan de boete, gedaagden hoofdelijk te veroordelen om de door eiseres geleden en nog te lijden schade, voor zover deze hoger is dan het hiervoor vermelde bedrag van € 44.500,-, te vergoeden welke schade nader opgemaakt dient te worden bij staat en vereffend volgens de wet; d. voorts met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.” 4.2. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] verklaard dat als de boete, die onder b. van het petitum wordt gevorderd, wordt toegewezen zij niet ook nog zekerheid verlangt zoals gevorderd onder a. 4.3. [eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] c.s. de woning hebben gekocht en de koopovereenkomst moeten nakomen. 4.4. [gedaagde] c.s. hebben verweer gevoerd. Zij concluderen tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiseres] in de kosten. Op de verweren van [gedaagde] c.s. wordt hierna ingegaan. In reconventie 4.5. [gedaagde] c.s. hebben een tegenvordering ingesteld. Zij vorderen: “Dat het uw rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, moge behagen om: I. De gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door [gedaagde] c.s. geleden nadeel op te heffen door de koopprijs aan te passen naar een bedrag van € 250.000,00, althans de koopprijs te wijzigen naar een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag. II. Te verklaren voor recht dat [eiseres] aansprakelijk is voor de schade van [gedaagde] c.s. als gevolg van de wanprestatie, althans het onrechtmatig handelen van [eiseres] (vanwege de schending van haar mededelingsplicht), nader op te maken bij staat. III. [eiseres] te veroordelen in de kosten van de procedure in reconventie.” 4.6. [gedaagde] c.s. leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag. [gedaagde] c.s. hebben gedwaald ten aanzien van de bestemming van de woning. Indien [gedaagde] c.s. van de bestemming op de hoogte waren geweest, hadden zij de woning aan [adres 1] niet gekocht tegen dezelfde voorwaarden. De dwaling is te wijten aan [eiseres] en haar makelaar [makelaar] die [gedaagde] c.s. hadden moeten vertellen dat zij de woning niet mochten bewonen als zij geen relatie hadden met het recyclingbedrijf. [eiseres] en haar makelaar hebben desgevraagd meer dan eens verklaard dat [gedaagde] c.s. in de woning mochten wonen. [gedaagde] c.s. vorderen dat de rechtbank op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW in plaats van de vernietiging uit te spreken de gevolgen van de overeenkomst wijzigt om het nadeel op te heffen dat [gedaagde] c.s. hebben geleden. [eiseres] is ook schadeplichtig. [eiseres] is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij had een woning moeten leveren met de eigenschappen die [gedaagde] c.s., gelet op de mededelingen van [eiseres] en [makelaar] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [eiseres] heeft ook onrechtmatig gehandeld door haar mededelingsplicht te schenden. De schade bestaat uit de bestede tijd en energie die samenhangt met het overleg met [eiseres] , [makelaar] en de gemeente, advocaatkosten, extra huisvestingskosten, etc. 4.7. [eiseres] heeft verweer gevoerd. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [gedaagde] c.s. in de kosten. Op het verweer van [eiseres] wordt hierna ingegaan.

In conventie: 5.1. Tussen [eiseres] als verkoper en [gedaagde] c.s. als kopers is op 5 september 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres 1] . [gedaagde] c.s. hebben aangevoerd dat zij niet gehouden zijn om die overeenkomst na te komen, omdat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (non-conformiteit). De woning mag immers alleen bewoond worden door iemand die een relatie heeft met het recyclingbedrijf. Ze hebben daarom niet aan de levering meegewerkt. De rechtbank begrijpt dit als een beroep op opschorting. [gedaagde] c.s. hebben de koopovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbonden en zij vorderen ook geen ontbinding in deze procedure. Beroep op non-conformiteit slaagt niet 5.2. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. In artikel 7:17 lid 2 BW staat dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 5.3. In artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst hebben partijen een van artikel 17 BW afwijkende regeling getroffen. De rechtbank moet de koopovereenkomst uitleggen. Daarbij komt het niet alleen aan op een taalkundige uitleg van de bepalingen waarom het gaat, maar moet de rechtbank ook kijken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex-criterium). 5.4. Artikel 6.1 bepaalt dat de koper de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen aanvaardt voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn. Van een “bijzondere last” is alleen sprake indien deze last haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Die uitzondering geldt hier niet, omdat de regel dat de woning alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met het recyclingbedrijf voortvloeit uit het omgevingsplan. Dat verklaart ook, waarom in artikel 6.2 “niet van toepassing” is ingevuld. Het risico dat op de woning een publiekrechtelijke beperking rust, zoals de last die hier aan de orde is, is door [gedaagde] c.s. aanvaard. Artikel 6.3 speelt hier geen rol, omdat dat artikel ziet op feitelijke eigenschappen van de woning. De regel dat de woning alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met het recyclingbedrijf is een juridische eigenschap. Dat de woning in feitelijke zin niet gebruikt kan worden als woning, hebben [gedaagde] c.s. niet gesteld. Dat leidt tot de conclusie dat de woning beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat [eiseres] niet is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] c.s. konden hun verplichting om de woning af te nemen dan ook niet op die grond opschorten. Dwaling 5.5. [gedaagde] c.s. hebben hun vordering in reconventie gegrond op dwaling. De rechtbank vat het beroep van [gedaagde] c.s. op dwaling tevens op als verweer gericht tegen de vordering van [eiseres] tot nakoming van de koopovereenkomst. 5.6. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende hoort te blijven. De rechter kan in plaats van de vernietiging uit te spreken op verlangen van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen om het nadeel op te heffen dat de dwalende partij heeft geleden. 5.7. [gedaagde] c.s. hebben gesteld dat zij de woning niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gekocht, indien zij hadden geweten dat zij er op grond van het omgevingsplan niet zouden mogen wonen. Dat heeft [eiseres] niet betwist en het ligt gezien de reden voor de aankoop ook wel voor de hand. Vast staat dat [persoon B] het voornemen had om aan [adres 2] met zijn vader een garagebedrijf te gaan uitoefenen en in de bedrijfswoning met dat adres te gaan wonen. [persoon B] heeft dat voornemen ook uitgevoerd. Onderdeel van het voornemen was dat [gedaagde] c.s. in de tweede bedrijfswoning aan [adres 1] zouden gaan wonen. Dat laatste kan nu niet gebeuren. 5.8. Het gaat er bij dwaling om of de dwalende ( [gedaagde] c.s.) door een inlichting van de wederpartij ( [eiseres] ) of juist door het zwijgen van de wederpartij, waar die wederpartij had moeten spreken, op het verkeerde been is gezet. Daartoe is in de eerste plaats vereist dat [eiseres] wist dat de woning aan [adres 1] alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met het recyclingbedrijf van haar broer. [gedaagde] c.s. hebben dit gesteld en [eiseres] heeft dat betwist. Die betwisting is moeilijk te rijmen met de e-mail van [persoon E] van de gemeente van 10 juli 2024, waarin staat dat [eiseres] in het verleden een plan heeft ingediend om de bestemming zo te wijzigen dat de bedrijfswoning werd losgekoppeld van het recyclingbedrijf. Dit plan en de correspondentie daarover zijn niet door [eiseres] in het geding gebracht. De rechtbank zal [eiseres] opdragen om dat alsnog te doen. (artikel 22 lid 1 Rv). 5.9. [gedaagde] c.s. hebben ter onderbouwing van de wetenschap van [eiseres] bovendien een verklaring overgelegd van [persoon F] , een neef van [eiseres] , die samen met zijn broer en met zijn vader het recyclingbedrijf aan [adres 3] drijft. In die verklaring staat onder meer: “Met mijn broer [persoon G] en onze makelaar [persoon H] heb ik in het voorjaar van 2022 het garagebedrijf en de 2 woningen aan de buitenkant bezichtigd samen met makelaar [persoon C] . Wij hadden zelf interesse in de aankoop en bekeken hoe het onroerend goed op Funda stond en de brochure bekeken. Daar werd de woning te koop aangeboden, waarbij wij de informatie misten dat de woning aangewezen is als bedrijfswoning ten behoeve van [bedrijf] . Ik heb tegen de makelaar gezegd dat hij het onroerend goed niet zo te koop kon aanbieden, omdat de woning aan [adres 1] hoort bij ons bedrijf. Ik heb tegen de makelaar letterlijk gezegd dat het bedrog is, want het is een bedrijfswoning en of het dan wel zo mocht worden verkocht. De makelaar zei toen: "nee dit kan, dit mag. Ik ga dit bij de verkopende partij neerleggen." Daarop zeiden wij: dan zullen wij het wel horen. We hebben na die bezichtiging een bod uitgebracht. Dat bod is afgewezen. Daarna hebben we van de makelaar niets meer gehoord. Achteraf begrepen wij dat ons bod hoger was dan het uiteindelijk gepasseerde bedrag. Wij begrijpen niet dat mijn tante en de makelaar het verkoopproces hebben doorgezet, omdat zij bekend waren met onze wens om de bedrijfswoning aan te kopen en de woning alleen gebruikt mocht worden door een persoon met een relatie met ons bedrijf. Onze tante wist dat de bedrijfswoning hoorde bij [bedrijf] . Wij willen de woning aan [adres 1] kopen en gebruiken voor ons bedrijf.

De rechtbank 6.1. draagt [eiseres] op om bij akte in het geding te brengen het verzoek tot een schetsplan om de bestemming van [adres 1] te wijzigen naar een burgerwoning waarover wordt gesproken in de e-mail van [persoon E] van 10 juli 2024, alsmede alle overige correspondentie met de gemeente en/of [makelaar] over het wijzigen van de bestemming van [adres 1] , 6.2. draagt [gedaagde] c.s. op om de volgende stellingen te bewijzen: ( i) [eiseres] wist voordat zij de woning aan [adres 1] aan [gedaagde] c.s. verkocht dat die woning aan alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met [bedrijf] ; i) [persoon C] en/of enige andere persoon verbonden aan [makelaar] wist voordat [eiseres] de woning aan [adres 1] aan [gedaagde] c.s. verkocht dat die woning aan alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met [bedrijf] ; ii) [eiseres] en/of enige andere persoon verbonden aan [makelaar] hebben voordat [eiseres] de woning aan [adres 1] aan [gedaagde] c.s. verkocht aan [gedaagde] c.s. verklaard dat [gedaagde] c.s. in de woning mochten wonen. 6.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 3 september 2025 voor het nemen van de onder 6.1 bedoelde akte door [eiseres] en voor uitlating door [gedaagde] c.s. of [gedaagde] c.s. bewijs leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 6.4. bepaalt dat [gedaagde] c.s., indien zij geen bewijs door getuigen leveren maar wel bewijsstukken overleggen, zij die stukken op die roldatum direct bij akte in het geding brengen, 6.5. bepaalt dat [gedaagde] c.s., indien zij getuigen laten horen, de namen van de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met december 2025 opgeven, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald, 6.6. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. P.D. Olden in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125, 6.7. bepaalt dat alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 6.8. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. P.D. Olden. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025. [3669/106] HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159. Hof Den Haag 3 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:686. HR 18 januari 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AD7321.

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/684655 / HA ZA 24-722 vonnis van 20 augustus 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te [plaats 1] , eiseres, advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [plaats 2] , 2. [gedaagde 2], wonende te [plaats 2] , gedaagden, advocaat mr. M. Buitelaar te Naaldwijk. Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] c.s. genoemd. 1De zaak in het kort [gedaagde] c.s. hebben samen met hun zoon een bedrijfspand met bestemming garagebedrijf en twee bedrijfswoningen van [eiseres] gekocht. [gedaagde] c.s. hadden het voornemen om in een van de twee woningen te gaan wonen, terwijl de andere woning zou worden bewoond door hun zoon. Een van de twee bedrijfswoningen mag echter uitsluitend worden bewoond door iemand die een relatie heeft met een nabij gelegen recyclingbedrijf dat gedreven wordt door een broer van [eiseres] . [eiseres] vordert dat [gedaagde] c.s. de woning afnemen. [gedaagde] c.s. verweren zich hiertegen met onder meer een beroep op dwaling en vorderen in reconventie dat de rechtbank de koopprijs verlaagt om hun nadeel weg te nemen. De rechtbank wijst een tussenvonnis en draagt [gedaagde] c.s. op om hun stellingen te bewijzen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 18 december 2024 en de daarin genoemde stukken; de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie van 30 oktober 2024 met producties 1-13; de conclusie van antwoord in reconventie van 2 juni 2025; de nagekomen producties 14 en 15 van [gedaagde] c.s.; de spreekaantekeningen van mr. Van de Sande en van mr. Buitelaar voor de mondelinge behandeling op 2 juni 2025. 2.2. Vervolgens is vonnis bepaald.

3.1. [eiseres] heeft in 2022 de volgende (naast elkaar en aan hetzelfde erf gelegen) onroerende zaken te koop aangeboden: - de bedrijfswoning aan [adres 1] te [plaats 2] (kadastraal bekend [perceelnummer 1] ); - het bedrijfspand met bedrijfswoning en weidegrond aan [adres 2] te [plaats 2] (kadastraal bekend [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 5] ). In dit bedrijfspand is een garagebedrijf gevestigd. 3.2. Aan [adres 3] te [plaats 2] , nabij de onroerende zaken, is gevestigd “ [bedrijf] ”. [bedrijf] wordt gedreven door [persoon A] , een broer van [eiseres] . De bedrijfswoning aan [adres 1] mag op grond van het omgevingsplan alleen bewoond worden door iemand die een relatie heeft met [bedrijf] . 3.3. [eiseres] werd bij de verkoop begeleid door [makelaar] (“ [makelaar] ”). [makelaar] heeft op haar website en in een verkoopbrochure onder meer het volgende opgenomen: “ [adres 1] / [adres 2] te [plaats 2] Op de hoek van [adres 1] / [adres 2] in [plaats 2] ligt dit multifunctionele bedrijfsgebouw (thans in gebruik als garagebedrijf/spuiterij) met twee vrijstaande bedrijfswoningen, verhard terrein en riante tuinen. Het geheel is gelegen op een rustige locatie net buiten het dorp [plaats 2] en is zeer goed bereikbaar via de N57 en de A15. (…) BESTEMMING: Het object valt binnen het “ [omgevingsplan] ” met als bestemming ‘garagebedrijf en recyclingbedrijf’. De huidige bestemming is daarmee conform het bestemmingsplan. (…)” 3.4. [gedaagde] c.s. en hun zoon [persoon B] hebben belangstelling getoond voor deze onroerende zaken. [persoon B] had het voornemen om aan [adres 2] een garagebedrijf te gaan uitoefenen en in de bedrijfswoning met dat adres te gaan wonen. [gedaagde 1] zou in het garagebedrijf van zijn zoon gaan werken. [gedaagde] c.s. hadden het voornemen om in de tweede bedrijfswoning aan [adres 1] te gaan wonen. [gedaagde] c.s. hebben dit voornemen gedeeld met [eiseres] en met [makelaar] . 3.5. Op 15 juli 2022 is [gedaagde 1] bij [makelaar] geweest. Hij heeft daar gesproken met [persoon C] van [makelaar] . [persoon C] heeft hem toen twee A4-tjes overhandigd (Productie II van [eiseres] ), waarop het volgende stond vermeld: “1 Welke regels gelden bij de huidige activiteit? 20 Garagebedrijf De gronden met de aanduiding 'Garagebedrijf' mogen worden gebruikt voor een garagebedrijf. (…) 61 Wonen in bedrijfswoningen De gronden met de aanduiding 'Wonen in bedrijfswoning(en)' mogen worden gebruikt voor: a. het wonen in een bedrijfswoning. Daarbij geldt dat: b. het wonen als bedoeld onder a is uitsluitend toegestaan voor zover dit noodzakelijk is of ten minste een relatie heeft met het bijbehorende bedrijf; (…)” En: “1 Welke regels gelden bij de huidige activiteit? 30 Recyclingbedrijf De gronden met de aanduiding 'Recyclingbedrijf' mogen worden gebruikt voor een bedrijf in recycling van papier, staal en kunststof. (…) 61 Wonen in bedrijfswoning(en) De gronden met de aanduiding 'Wonen in bedrijfswoning(en)' mogen worden gebruikt voor: a. het wonen in een bedrijfswoning. Daarbij geldt dat: b. het wonen als bedoeld onder a is uitsluitend toegestaan voor zover dit noodzakelijk is of ten minste een relatie heeft met het bijbehorende bedrijf; (…)” 3.6. Welke regels hoorden bij welk adres was op deze A4-tjes niet vermeld. In het kadaster was de woning aan [adres 2] niet ingetekend en (dus) niet van een huisnummer voorzien. 3.7. [gedaagde] c.s. hebben op 28 juli 2022 telefonisch aan [makelaar] gevraagd of zij in de bedrijfswoning aan [adres 1] mochten wonen. [makelaar] heeft op 28 juli 2022 gemaild: “Geachte heer [gedaagde] , Ik heb de eigenaar gesproken maar de vraag staat uit bij de Gemeente en ze komen er zsm bij ons op terug. Dus zijn afhankelijk van de gemeente en dat gaat niet zo snel ivm vakantie. Mijn collega [persoon D] neemt mijn werkzaamheden over en is op de hoogte. Ze weet dat u rond 3 augustus haar zal bellen. Als wij meer weten over de bestemming van de dienstwoning dan hoort u van ons. (…)” 3.8. Op 3 augustus 2022 heeft [makelaar] aan [gedaagde] c.s. telefonisch laten weten dat er een andere gegadigde was en dat zij niet met het uitbrengen van een bod konden wachten. 3.9. Op 7 augustus 2022 hebben [gedaagde] c.s. en hun zoon [persoon B] een bod gedaan op de onroerende zaken van € 1.400.000,00. [persoon B] bood op de onroerende zaken bekend als [adres 2] en [gedaagde] c.s. op [adres 1] . [eiseres] heeft beide biedingen aanvaard. Er is tussen [eiseres] en [gedaagde] c.s. een koopprijs overeengekomen van € 445.000,00 voor [adres 1] . 3.10. Op 2 september 2022 heeft [makelaar] een concept NVM-koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2019) voor [adres 1] aan [gedaagde] c.s. gestuurd. In artikel 6.3 van dat concept was [adres 1] aangeduid als “bedrijfspand”. Dit is op verzoek van [gedaagde] c.s. door [makelaar] aangepast. In artikel 6 van de versie van 5 september 2022 staat: “artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzonder lasten” zijn. 6.2 Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte. Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende bijzondere publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: Niet van toepassing. 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonruimte ten behoeve van bedrijf. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.” 3.11. [gedaagde] c.s. hebben de koopovereenkomst voor [adres 1] op 5 september 2022 getekend. 3.12. [adres 2] is op 29 december 2022 aan [persoon B] geleverd. [persoon B] woont thans in de woning aan [adres 2] en houdt zich in het garagebedrijf bezig met herstel van klassieke auto's. De levering van de woning aan [adres 1] is in onderling overleg uitgesteld. 3.13. [gedaagde] c.s. hebben de woning ten behoeve van een financiering laten taxeren.

In conventie 4.1. [eiseres] vordert dat: “Het uw rechtbank behage bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, a. gedaagden te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het door Uw rechtbank te wijzen vonnis hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder bestaande uit het stellen van zekerheid en het afnemen van de onroerende zaak staande en gelegen aan [adres 1] in [plaats 2] tegen betaling van de koopsom, na te komen op straffe van hoofdelijke verbeurte door gedaagden van een dwangsom van € 1.500,00 per dag tot aan de dag van nakoming van deze verplichtingen met een maximum van € 125.000,00; b. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de andere zal zijn gekweten, te veroordelen tot betaling van de verbeurde contractuele boete ad € 44.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening; c. voorwaardelijk, namelijk voor zover de door eiseres geleden schade hoger is dan de boete, gedaagden hoofdelijk te veroordelen om de door eiseres geleden en nog te lijden schade, voor zover deze hoger is dan het hiervoor vermelde bedrag van € 44.500,-, te vergoeden welke schade nader opgemaakt dient te worden bij staat en vereffend volgens de wet; d. voorts met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.” 4.2. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] verklaard dat als de boete, die onder b. van het petitum wordt gevorderd, wordt toegewezen zij niet ook nog zekerheid verlangt zoals gevorderd onder a. 4.3. [eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] c.s. de woning hebben gekocht en de koopovereenkomst moeten nakomen. 4.4. [gedaagde] c.s. hebben verweer gevoerd. Zij concluderen tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiseres] in de kosten. Op de verweren van [gedaagde] c.s. wordt hierna ingegaan. In reconventie 4.5. [gedaagde] c.s. hebben een tegenvordering ingesteld. Zij vorderen: “Dat het uw rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, moge behagen om: I. De gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door [gedaagde] c.s. geleden nadeel op te heffen door de koopprijs aan te passen naar een bedrag van € 250.000,00, althans de koopprijs te wijzigen naar een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag. II. Te verklaren voor recht dat [eiseres] aansprakelijk is voor de schade van [gedaagde] c.s. als gevolg van de wanprestatie, althans het onrechtmatig handelen van [eiseres] (vanwege de schending van haar mededelingsplicht), nader op te maken bij staat. III. [eiseres] te veroordelen in de kosten van de procedure in reconventie.” 4.6. [gedaagde] c.s. leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag. [gedaagde] c.s. hebben gedwaald ten aanzien van de bestemming van de woning. Indien [gedaagde] c.s. van de bestemming op de hoogte waren geweest, hadden zij de woning aan [adres 1] niet gekocht tegen dezelfde voorwaarden. De dwaling is te wijten aan [eiseres] en haar makelaar [makelaar] die [gedaagde] c.s. hadden moeten vertellen dat zij de woning niet mochten bewonen als zij geen relatie hadden met het recyclingbedrijf. [eiseres] en haar makelaar hebben desgevraagd meer dan eens verklaard dat [gedaagde] c.s. in de woning mochten wonen. [gedaagde] c.s. vorderen dat de rechtbank op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW in plaats van de vernietiging uit te spreken de gevolgen van de overeenkomst wijzigt om het nadeel op te heffen dat [gedaagde] c.s. hebben geleden. [eiseres] is ook schadeplichtig. [eiseres] is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. Zij had een woning moeten leveren met de eigenschappen die [gedaagde] c.s., gelet op de mededelingen van [eiseres] en [makelaar] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [eiseres] heeft ook onrechtmatig gehandeld door haar mededelingsplicht te schenden. De schade bestaat uit de bestede tijd en energie die samenhangt met het overleg met [eiseres] , [makelaar] en de gemeente, advocaatkosten, extra huisvestingskosten, etc. 4.7. [eiseres] heeft verweer gevoerd. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [gedaagde] c.s. in de kosten. Op het verweer van [eiseres] wordt hierna ingegaan.

In conventie: 5.1. Tussen [eiseres] als verkoper en [gedaagde] c.s. als kopers is op 5 september 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres 1] . [gedaagde] c.s. hebben aangevoerd dat zij niet gehouden zijn om die overeenkomst na te komen, omdat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (non-conformiteit). De woning mag immers alleen bewoond worden door iemand die een relatie heeft met het recyclingbedrijf. Ze hebben daarom niet aan de levering meegewerkt. De rechtbank begrijpt dit als een beroep op opschorting. [gedaagde] c.s. hebben de koopovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbonden en zij vorderen ook geen ontbinding in deze procedure. Beroep op non-conformiteit slaagt niet 5.2. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. In artikel 7:17 lid 2 BW staat dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 5.3. In artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst hebben partijen een van artikel 17 BW afwijkende regeling getroffen. De rechtbank moet de koopovereenkomst uitleggen. Daarbij komt het niet alleen aan op een taalkundige uitleg van de bepalingen waarom het gaat, maar moet de rechtbank ook kijken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex-criterium). 5.4. Artikel 6.1 bepaalt dat de koper de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen aanvaardt voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn. Van een “bijzondere last” is alleen sprake indien deze last haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Die uitzondering geldt hier niet, omdat de regel dat de woning alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met het recyclingbedrijf voortvloeit uit het omgevingsplan. Dat verklaart ook, waarom in artikel 6.2 “niet van toepassing” is ingevuld. Het risico dat op de woning een publiekrechtelijke beperking rust, zoals de last die hier aan de orde is, is door [gedaagde] c.s. aanvaard. Artikel 6.3 speelt hier geen rol, omdat dat artikel ziet op feitelijke eigenschappen van de woning. De regel dat de woning alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met het recyclingbedrijf is een juridische eigenschap. Dat de woning in feitelijke zin niet gebruikt kan worden als woning, hebben [gedaagde] c.s. niet gesteld. Dat leidt tot de conclusie dat de woning beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat [eiseres] niet is tekortgekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] c.s. konden hun verplichting om de woning af te nemen dan ook niet op die grond opschorten. Dwaling 5.5. [gedaagde] c.s. hebben hun vordering in reconventie gegrond op dwaling. De rechtbank vat het beroep van [gedaagde] c.s. op dwaling tevens op als verweer gericht tegen de vordering van [eiseres] tot nakoming van de koopovereenkomst. 5.6. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die in verband met de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende hoort te blijven. De rechter kan in plaats van de vernietiging uit te spreken op verlangen van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen om het nadeel op te heffen dat de dwalende partij heeft geleden. 5.7. [gedaagde] c.s. hebben gesteld dat zij de woning niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gekocht, indien zij hadden geweten dat zij er op grond van het omgevingsplan niet zouden mogen wonen. Dat heeft [eiseres] niet betwist en het ligt gezien de reden voor de aankoop ook wel voor de hand. Vast staat dat [persoon B] het voornemen had om aan [adres 2] met zijn vader een garagebedrijf te gaan uitoefenen en in de bedrijfswoning met dat adres te gaan wonen. [persoon B] heeft dat voornemen ook uitgevoerd. Onderdeel van het voornemen was dat [gedaagde] c.s. in de tweede bedrijfswoning aan [adres 1] zouden gaan wonen. Dat laatste kan nu niet gebeuren. 5.8. Het gaat er bij dwaling om of de dwalende ( [gedaagde] c.s.) door een inlichting van de wederpartij ( [eiseres] ) of juist door het zwijgen van de wederpartij, waar die wederpartij had moeten spreken, op het verkeerde been is gezet. Daartoe is in de eerste plaats vereist dat [eiseres] wist dat de woning aan [adres 1] alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met het recyclingbedrijf van haar broer. [gedaagde] c.s. hebben dit gesteld en [eiseres] heeft dat betwist. Die betwisting is moeilijk te rijmen met de e-mail van [persoon E] van de gemeente van 10 juli 2024, waarin staat dat [eiseres] in het verleden een plan heeft ingediend om de bestemming zo te wijzigen dat de bedrijfswoning werd losgekoppeld van het recyclingbedrijf. Dit plan en de correspondentie daarover zijn niet door [eiseres] in het geding gebracht. De rechtbank zal [eiseres] opdragen om dat alsnog te doen. (artikel 22 lid 1 Rv). 5.9. [gedaagde] c.s. hebben ter onderbouwing van de wetenschap van [eiseres] bovendien een verklaring overgelegd van [persoon F] , een neef van [eiseres] , die samen met zijn broer en met zijn vader het recyclingbedrijf aan [adres 3] drijft. In die verklaring staat onder meer: “Met mijn broer [persoon G] en onze makelaar [persoon H] heb ik in het voorjaar van 2022 het garagebedrijf en de 2 woningen aan de buitenkant bezichtigd samen met makelaar [persoon C] . Wij hadden zelf interesse in de aankoop en bekeken hoe het onroerend goed op Funda stond en de brochure bekeken. Daar werd de woning te koop aangeboden, waarbij wij de informatie misten dat de woning aangewezen is als bedrijfswoning ten behoeve van [bedrijf] . Ik heb tegen de makelaar gezegd dat hij het onroerend goed niet zo te koop kon aanbieden, omdat de woning aan [adres 1] hoort bij ons bedrijf. Ik heb tegen de makelaar letterlijk gezegd dat het bedrog is, want het is een bedrijfswoning en of het dan wel zo mocht worden verkocht. De makelaar zei toen: "nee dit kan, dit mag. Ik ga dit bij de verkopende partij neerleggen." Daarop zeiden wij: dan zullen wij het wel horen. We hebben na die bezichtiging een bod uitgebracht. Dat bod is afgewezen. Daarna hebben we van de makelaar niets meer gehoord. Achteraf begrepen wij dat ons bod hoger was dan het uiteindelijk gepasseerde bedrag. Wij begrijpen niet dat mijn tante en de makelaar het verkoopproces hebben doorgezet, omdat zij bekend waren met onze wens om de bedrijfswoning aan te kopen en de woning alleen gebruikt mocht worden door een persoon met een relatie met ons bedrijf. Onze tante wist dat de bedrijfswoning hoorde bij [bedrijf] . Wij willen de woning aan [adres 1] kopen en gebruiken voor ons bedrijf.

De rechtbank 6.1. draagt [eiseres] op om bij akte in het geding te brengen het verzoek tot een schetsplan om de bestemming van [adres 1] te wijzigen naar een burgerwoning waarover wordt gesproken in de e-mail van [persoon E] van 10 juli 2024, alsmede alle overige correspondentie met de gemeente en/of [makelaar] over het wijzigen van de bestemming van [adres 1] , 6.2. draagt [gedaagde] c.s. op om de volgende stellingen te bewijzen: ( i) [eiseres] wist voordat zij de woning aan [adres 1] aan [gedaagde] c.s. verkocht dat die woning aan alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met [bedrijf] ; i) [persoon C] en/of enige andere persoon verbonden aan [makelaar] wist voordat [eiseres] de woning aan [adres 1] aan [gedaagde] c.s. verkocht dat die woning aan alleen bewoond mag worden door iemand die een relatie heeft met [bedrijf] ; ii) [eiseres] en/of enige andere persoon verbonden aan [makelaar] hebben voordat [eiseres] de woning aan [adres 1] aan [gedaagde] c.s. verkocht aan [gedaagde] c.s. verklaard dat [gedaagde] c.s. in de woning mochten wonen. 6.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 3 september 2025 voor het nemen van de onder 6.1 bedoelde akte door [eiseres] en voor uitlating door [gedaagde] c.s. of [gedaagde] c.s. bewijs leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel, 6.4. bepaalt dat [gedaagde] c.s., indien zij geen bewijs door getuigen leveren maar wel bewijsstukken overleggen, zij die stukken op die roldatum direct bij akte in het geding brengen, 6.5. bepaalt dat [gedaagde] c.s., indien zij getuigen laten horen, de namen van de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met december 2025 opgeven, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald, 6.6. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. P.D. Olden in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125, 6.7. bepaalt dat alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen, 6.8. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. P.D. Olden. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025. [3669/106] HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159. Hof Den Haag 3 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:686. HR 18 januari 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AD7321.

Die wens hebben wij al heel lang en nu nog steeds. Die wens was mijn tante ook bekend. Wij zullen ons er dan ook tegen verzetten, wanneer de woning aan [adres 1] gebruikt gaat worden door iemand die geen relatie heeft met [bedrijf] en hem particulier wil gaan bewonen. Dit vanwege de voortzetting van ons bedrijf.” 5.10. Deze verklaring roept ook vragen op ten aanzien van de rol van [makelaar] en met name van [persoon C] , bijvoorbeeld over de wijze waarop de woning op de website en in de brochure is aangeboden en de formulering “Woonruimte ten behoeve van bedrijf” in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, en ook of [persoon C] over de bijzondere bestemming die op de woning rust met [eiseres] heeft gesproken. Daarom is ook de wetenschap van [makelaar] en [persoon C] van die bijzondere bestemming voor de beoordeling mogelijk van belang. Of de gedragingen van [makelaar] en [persoon C] aan [eiseres] worden toegerekend, laat de rechtbank op dit moment nog in het midden. 5.11. Als [eiseres] wist van de bestemming die op de woning rust, dan had zij [gedaagde] c.s. behoren in te lichten. Vast staat immers dat [gedaagde] c.s. hun plannen met de woning met [eiseres] en met [makelaar] hebben gedeeld. [eiseres] moet in dat geval hebben begrepen dat die bestemming aan de uitvoering van de plannen van [gedaagde] c.s. in de weg stond. Indien wetenschap van [eiseres] , al dan niet door toerekening van de wetenschap van [makelaar] en [persoon C] , komt vast te staan, dan is sprake van dwaling. 5.12. [gedaagde] c.s. hebben tenslotte gesteld dat [eiseres] en [makelaar] voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst meer dan eens hebben verklaard dat [gedaagde] c.s. in de woning mochten wonen en dat zij [gedaagde] c.s. op dit punt hebben gerustgesteld toen zij hierover waren gaan twijfelen. Ook als deze stellingen komen vast te staan, dan is sprake van dwaling. [eiseres] heeft ook deze stellingen betwist. 5.13. De vraag is niet alleen of de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, maar ook of die dwaling voor rekening van [gedaagde] c.s. moet blijven. [gedaagde] c.s. hebben onbetwist gesteld dat de vermelding in het kadaster niet compleet en onduidelijk was. [gedaagde] c.s. twijfelden voor zij een bod uitbrachten kennelijk al zodanig of zij in de woning konden wonen, dat zij [makelaar] op 28 juli 2022 hebben gevraagd of dat mocht. De e-mail van [makelaar] van 28 juli 2022 nam die twijfel niet weg. Of de dwaling, als zij komt vast te staan, in dit geval voor rekening van [gedaagde] c.s. moet blijven, zal de rechtbank later beslissen als meer duidelijkheid is verkregen over de feiten. 5.14. De rechtbank zal [gedaagde] c.s. opdragen om de stellingen die onder 5.8 en 5.12 zijn weergegeven te bewijzen. De rechtbank kan zich voorstellen dat in ieder geval [persoon C] en [persoon F] als getuigen zullen worden gehoord. Bij het oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven. In reconventie 5.15. Bij de beoordeling van de vordering in conventie is al geoordeeld dat [eiseres] niet is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst. Voor zover de vordering van [gedaagde] c.s. in reconventie is gegrond op een tekortkoming in de nakoming, wordt die vordering afgewezen. 5.16. De vordering tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst is gegrond op dwaling. Voor het slagen van die vordering is vereist dat dwaling komt vast te staan en dat zij niet voor rekening van [gedaagde] c.s. behoort te blijven. Dat is afhankelijk van het slagen van de bewijsopdrachten die in conventie zijn gegeven. Zonder op de uitkomst van de bewijsverrichtingen vooruit te lopen, merkt de rechtbank nu al op dat de gevorderde wijziging die bestaat uit een verlaging van de koopprijs met een bedrag van € 250.000,00 door [gedaagde] c.s. op geen enkele wijze is beargumenteerd of onderbouwd. De rechtbank zal artikel 6:97 BW naar analogie kunnen toepassen en het bedrag waarmee de koopprijs wordt verlaagd zo nodig kunnen schatten, maar het verdient de voorkeur dat partijen zich over het gestelde nadeel in het vervolg van de procedure nog uitlaten voor het geval het beroep op dwaling zal worden gehonoreerd. 5.17. [gedaagde] c.s. vorderen voorts dat [eiseres] wordt veroordeeld tot het vergoeden van hun schade en verwijzing naar de schadestaatprocedure. Het is denkbaar dat de gedragingen die tot een geslaagd beroep op dwaling leiden ook onrechtmatig zijn en ook dat de schade die dan vergoed moet worden niet is goedgemaakt door het opheffen van het geleden nadeel. Het geleden nadeel zal immers worden begroot op het verschil tussen de koopprijs die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en de hypothetische koopprijs die zonder de dwaling tot stand zou zijn gekomen. Als dat nadeel wordt opgeheven doordat de rechtbank de koopprijs aanpast, is daardoor nog niet automatisch de schade vergoed die [gedaagde] c.s. hebben geleden, doordat zij kosten hebben moeten maken die zij zonder de onrechtmatige gedragingen niet hadden hoeven maken. [gedaagde] c.s. vorderen een verklaring voor recht en een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Het is echter wel zo efficiënt om de eventuele schade in aanmerking te nemen bij het op te heffen nadeel. Dat is mogelijk op de voet van artikelen 3:35, 6:230 lid 2, 6:248 en 6:258 BW in samenhang beschouwd. Ook over die schade dienen partijen zich nog uit te laten. In conventie en reconventie 5.18. De slotsom is dat [eiseres] stukken in het geding moet brengen en [gedaagde] c.s. in de gelegenheid worden gesteld om hun stellingen te bewijzen zoals in de beslissing nader is omschreven en dat iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Die wens hebben wij al heel lang en nu nog steeds. Die wens was mijn tante ook bekend. Wij zullen ons er dan ook tegen verzetten, wanneer de woning aan [adres 1] gebruikt gaat worden door iemand die geen relatie heeft met [bedrijf] en hem particulier wil gaan bewonen. Dit vanwege de voortzetting van ons bedrijf.” 5.10. Deze verklaring roept ook vragen op ten aanzien van de rol van [makelaar] en met name van [persoon C] , bijvoorbeeld over de wijze waarop de woning op de website en in de brochure is aangeboden en de formulering “Woonruimte ten behoeve van bedrijf” in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, en ook of [persoon C] over de bijzondere bestemming die op de woning rust met [eiseres] heeft gesproken. Daarom is ook de wetenschap van [makelaar] en [persoon C] van die bijzondere bestemming voor de beoordeling mogelijk van belang. Of de gedragingen van [makelaar] en [persoon C] aan [eiseres] worden toegerekend, laat de rechtbank op dit moment nog in het midden. 5.11. Als [eiseres] wist van de bestemming die op de woning rust, dan had zij [gedaagde] c.s. behoren in te lichten. Vast staat immers dat [gedaagde] c.s. hun plannen met de woning met [eiseres] en met [makelaar] hebben gedeeld. [eiseres] moet in dat geval hebben begrepen dat die bestemming aan de uitvoering van de plannen van [gedaagde] c.s. in de weg stond. Indien wetenschap van [eiseres] , al dan niet door toerekening van de wetenschap van [makelaar] en [persoon C] , komt vast te staan, dan is sprake van dwaling. 5.12. [gedaagde] c.s. hebben tenslotte gesteld dat [eiseres] en [makelaar] voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst meer dan eens hebben verklaard dat [gedaagde] c.s. in de woning mochten wonen en dat zij [gedaagde] c.s. op dit punt hebben gerustgesteld toen zij hierover waren gaan twijfelen. Ook als deze stellingen komen vast te staan, dan is sprake van dwaling. [eiseres] heeft ook deze stellingen betwist. 5.13. De vraag is niet alleen of de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, maar ook of die dwaling voor rekening van [gedaagde] c.s. moet blijven. [gedaagde] c.s. hebben onbetwist gesteld dat de vermelding in het kadaster niet compleet en onduidelijk was. [gedaagde] c.s. twijfelden voor zij een bod uitbrachten kennelijk al zodanig of zij in de woning konden wonen, dat zij [makelaar] op 28 juli 2022 hebben gevraagd of dat mocht. De e-mail van [makelaar] van 28 juli 2022 nam die twijfel niet weg. Of de dwaling, als zij komt vast te staan, in dit geval voor rekening van [gedaagde] c.s. moet blijven, zal de rechtbank later beslissen als meer duidelijkheid is verkregen over de feiten. 5.14. De rechtbank zal [gedaagde] c.s. opdragen om de stellingen die onder 5.8 en 5.12 zijn weergegeven te bewijzen. De rechtbank kan zich voorstellen dat in ieder geval [persoon C] en [persoon F] als getuigen zullen worden gehoord. Bij het oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven. In reconventie 5.15. Bij de beoordeling van de vordering in conventie is al geoordeeld dat [eiseres] niet is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst. Voor zover de vordering van [gedaagde] c.s. in reconventie is gegrond op een tekortkoming in de nakoming, wordt die vordering afgewezen. 5.16. De vordering tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst is gegrond op dwaling. Voor het slagen van die vordering is vereist dat dwaling komt vast te staan en dat zij niet voor rekening van [gedaagde] c.s. behoort te blijven. Dat is afhankelijk van het slagen van de bewijsopdrachten die in conventie zijn gegeven. Zonder op de uitkomst van de bewijsverrichtingen vooruit te lopen, merkt de rechtbank nu al op dat de gevorderde wijziging die bestaat uit een verlaging van de koopprijs met een bedrag van € 250.000,00 door [gedaagde] c.s. op geen enkele wijze is beargumenteerd of onderbouwd. De rechtbank zal artikel 6:97 BW naar analogie kunnen toepassen en het bedrag waarmee de koopprijs wordt verlaagd zo nodig kunnen schatten, maar het verdient de voorkeur dat partijen zich over het gestelde nadeel in het vervolg van de procedure nog uitlaten voor het geval het beroep op dwaling zal worden gehonoreerd. 5.17. [gedaagde] c.s. vorderen voorts dat [eiseres] wordt veroordeeld tot het vergoeden van hun schade en verwijzing naar de schadestaatprocedure. Het is denkbaar dat de gedragingen die tot een geslaagd beroep op dwaling leiden ook onrechtmatig zijn en ook dat de schade die dan vergoed moet worden niet is goedgemaakt door het opheffen van het geleden nadeel. Het geleden nadeel zal immers worden begroot op het verschil tussen de koopprijs die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en de hypothetische koopprijs die zonder de dwaling tot stand zou zijn gekomen. Als dat nadeel wordt opgeheven doordat de rechtbank de koopprijs aanpast, is daardoor nog niet automatisch de schade vergoed die [gedaagde] c.s. hebben geleden, doordat zij kosten hebben moeten maken die zij zonder de onrechtmatige gedragingen niet hadden hoeven maken. [gedaagde] c.s. vorderen een verklaring voor recht en een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Het is echter wel zo efficiënt om de eventuele schade in aanmerking te nemen bij het op te heffen nadeel. Dat is mogelijk op de voet van artikelen 3:35, 6:230 lid 2, 6:248 en 6:258 BW in samenhang beschouwd. Ook over die schade dienen partijen zich nog uit te laten. In conventie en reconventie 5.18. De slotsom is dat [eiseres] stukken in het geding moet brengen en [gedaagde] c.s. in de gelegenheid worden gesteld om hun stellingen te bewijzen zoals in de beslissing nader is omschreven en dat iedere verdere beslissing wordt aangehouden.