ECLI:NL:RBROT:2024:7965

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Dordrecht zaaknummer: 10843600 CV EXPL 23-5048 datum uitspraak: 22 augustus 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres] , vestigingsplaats: [plaatsnaam], eiseres, gemachtigde: mr. A.F. Ammerlaan, tegen Syndicus Beheer B.V., vestigingsplaats: Dordrecht, gedaagde, vertegenwoordigd door [naam 1]. De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘Syndicus’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 1 december 2023, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen; de mails van 29 en 30 mei 2024 waarin partijen om een vonnis vragen. 1.2. Op 15 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig namens [eiseres] mrs. A.H.F. Kluwen (hierna: Kluwen) en P.J.A. Nieuwland (hierna: Nieuwland), en namens Syndicus [naam 1].

Wat is de kern? 2.1. [eiseres], althans eerst haar rechtsvoorgangster [naam kantoor] (opgericht door [naam 2]) huurt vanaf 1 december 1995 van Syndicus (ook een onderneming van [naam 2]) een kantoorpand. Op 8 juli 1999 is de huurovereenkomst aangepast en verlengd en geldt tot op heden. Op 10 maart 1999 is een airco-installatie geïnstalleerd in het kantoorpand. Onderhoudsbedrijf [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf]) heeft op 9 november 2022 tijdens een onderhoudscontrole een lek geconstateerd in de 4e unit van de airco. Op 31 mei 2023 is het lek gerepareerd. De kosten hiervan bedragen € 2.105,63 exclusief btw. Op 15 augustus 2023 wordt opnieuw een lek geconstateerd, nu in een andere leiding. Dit lek is op 22 augustus 2023 gerepareerd en de kosten van dit herstel bedragen € 4.215,02 exclusief btw. 2.2. Volgens [eiseres] zijn de herstelkosten van de airco voor rekening en risico van Syndicus. Zij vordert, kort gezegd, een verklaring voor recht dat de airco-installatie een installatie is zoals bedoeld in artikel 7.1 sub c van de huurovereenkomst, tot het gehuurde behoort en dat herstel, vernieuwing c.q. vervanging bij defecten voor rekening van Syndicus komen, een verklaring voor recht dat Syndicus toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting de airco te herstellen en veroordeling van Syndicus in de totale herstelkosten ad € 6.320,65 exclusief btw. [eiseres] legt artikel 7:206 BW en artikel 7.1 van de huurovereenkomst aan haar vordering ten grondslag. Nu Syndicus in gebreke bleef de airco te laten herstellen, heeft [eiseres] daartoe opdracht gegeven en vordert zij die kosten op grond van artikel 7:206 lid 3 BW terug. 2.3. Volgens Syndicus is het juist [eiseres] die de herstelkosten moet betalen. Syndicus voert daartoe het volgende aan. Syndicus is op grond van artikel 7.1 van de huurovereenkomst slechts verantwoordelijk voor herstel en vernieuwing van zaken voor zover het constructieve gebreken betreft. De defecten aan de airco-installatie betreffen storingen en onderhoud zodat [eiseres] op grond van artikel 7 lid 2 van de huurovereenkomst verantwoordelijk is. Voor het geval er sprake is van constructieve gebreken geldt dat deze veroorzaakt zijn door achterstallig onderhoud wat [eiseres] had moeten laten uitvoeren. Door dat niet te doen, komt haar geen beroep op artikel 7 lid 1 toe. Ten slotte betreft de airco een door [eiseres] aangebrachte verbetering van het pand vallend onder de afspraak tussen partijen dat [eiseres] aansprakelijk is voor onderhoud, herstel of vernieuwing, waarvoor de huurprijs verminderd wordt. 2.4. De vordering wordt toegewezen omdat de kantonrechter artikel 7.1 van de huurovereenkomst zo interpreteert dat de gevorderde kosten onder het herstel en vernieuwing van zaken vallen die voor rekening van de verhuurder komen. De airconditioning is een bestanddeel van het gehuurde 2.5. [eiseres] heeft gesteld dat de airco-installatie door natrekking bestanddeel is geworden van het gebouw. Syndicus heeft dit niet weersproken. Als vaststaand zal daarom worden aangenomen dat de airco-installatie deel uitmaakt van het gehuurde pand. De airco-installatie is daardoor gelijk te stellen aan de verwarmingsinstallatie. In zoverre kan de eerste door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht dat de airco-installatie een installatie is zoals bedoeld in artikel 7.1 sub c van de huurovereenkomst en tot het gehuurde behoort, worden toegewezen. Ongeclausuleerde verklaring voor recht wordt afgewezen. 2.6. [eiseres] vordert voorts dat deze verklaring voor recht ook inhoudt dat Syndicus in haar hoedanigheid van verhuurder voor eigen rekening dient zorg te dragen voor herstel en vernieuwing c.q. vervanging van (onderdelen van-) de airco-installatie bij defecten aan de installatie, althans bij het niet langer dusdanig functioneren van de installatie dat het pand daarmee naar behoren kan worden gekoeld in warme periodes. Dit gedeelte wordt afgewezen nu dit meer omvat (zie het cursieve gedeelte) dan de tussen partijen gemaakte afspraak in de huurovereenkomst en er door [eiseres] onvoldoende is aangevoerd waarom van deze onderlinge afspraak afgeweken dient te worden. Herstel gebrek in principe voor de verhuurder 2.7. Het gevolg van de kwalificatie als bestanddeel is dat de zaak zijn zelfstandige zakenrechtelijke identiteit verliest en onderdeel wordt van de hoofdzaak en daarmee onderdeel van de eigendom van de hoofdzaak en dus van Syndicus. Artikel 7:206 lid 1 BW bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Lid 2 bepaalt vervolgens dat deze verplichting tot herstel niet geldt ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 217 verplicht is, en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. 2.8. Syndicus doet een beroep op de tweede uitzondering van lid 2. Volgens haar heeft [eiseres] haar contractuele verplichtingen tot het doen laten uitvoeren van onderhoud en controles verzuimd deugdelijk na te komen en zijn de gebreken aan de airco-installatie door achterstallig onderhoud ontstaan zodat [eiseres] aansprakelijk is voor de kosten. Door [eiseres] is een logboek koelinstallatie in het geding gebracht. Uit dit logboek kan worden afgeleid dat [naam bedrijf] vanaf 17 december 1999 tot en met 2020 jaarlijks meerdere controles heeft uitgevoerd en vanaf 2021 een keer per jaar. Anders dan Syndicus aanvoert is er in 2022 wel een controle uitgevoerd, te weten op 21 februari 2022. Vervolgens staat bij 21 maart 2022 genoteerd ‘koudemiddel gevuld’ en op 19 november 2022 is de lekkage geconstateerd. Dat Syndicus heeft verzuimd onderhoud en/of controles uit te laten voeren vindt dus geen steun in het logboek. Nu Syndicus overigens geen feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit kan volgen dat [eiseres] aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek komt haar geen beroep toe op artikel 7:206 lid 2 BW. Artikel 7 van de huurovereenkomst 2.9. Syndicus beroept zich daarenboven op artikel 7 van de huurovereenkomst en voert daarbij aan dat de herstelkosten niet zien op constructieve gebreken. Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 7.

De kantonrechter: 3.1. verklaart voor recht dat de airco-installatie een ‘installatie’ als bedoeld in artikel 7.1 sub c van de huurovereenkomst betreft en dat de airco-installatie tot het gehuurde behoort; 3.2. verklaart voor recht dat Syndicus toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting om de in de dagvaarding uiteengezette gebreken aan de airco-installatie te herstellen, dat [eiseres] het recht had deze gebreken zelf te laten herstellen en dat zij de daarvoor gemaakte kosten op Syndicus kan verhalen; 3.3. veroordeelt Syndicus om aan [eiseres] te betalen € 6.320,65 exclusief btw; 3.4. veroordeelt Syndicus in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.436,44; 3.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken. 745

Artikel 7 van de huurovereenkomst luidt: “Onderhoud voor rekening en risico van verhuurder 7.1. Verhuurder zorgt voor eigen rekening voor herstel en vernieuwing van zaken voor zover het constructieve gebreken betreft, onverminderd het onder 9.2 (rechtbank: partijen zijn het erover eens dat dit een typefout is en moet zijn: 7.2) gestelde. Deze herstel- en vernieuwingswerkzaamheden betreffen onder andere: Herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels (met uitzondering van ruiten); Herstel en vernieuwing van trappen, traptreden, leidingen, rioleringen, afvoeren, goten, buitenkozijnen, en dergelijke: Herstel en vernieuwing van installaties zoals de centrale verwarmingsinstallatie. Onderhoud voor rekening en risico van huurder 7.2. Voor rekening van huurder zijn alle onderhoud, herstel en overige vernieuwingen zoals: inwendig en uitwendig onderhoud, een en ander onverminderd het hier verder bepaalde: het uitvoeren van periodiek preventief onderhoud, waaronder begrepen het uitvoeren van controle werkzaamheden en het gangbaar houden van bewegende delen (correctief onderhoud); het vervangen van onderdelen die aan snelle slijtage onderhevig zijn; het verhelpen van storingen; het verrichten van reparaties voor zover deze niet onder 9.1. zijn begrepen; Alles wat verder als dagelijks onderhoud in de zin van de wet kan worden beschouwd; […].” 2.10. Gelijk hiervoor al overwogen is de airco-installatie als bestanddeel van het gehuurde gelijk te stellen met de centrale verwarmingsinstallatie. Het komt er daarom op aan hoe art 7.1. sub c moet worden begrepen. Valt herstel en vernieuwing van de centrale verwarmingsinstallatie zonder meer onder de reikwijdte van de aanhef van art 7.1. of alleen voor zover het constructieve gebreken aan die installatie betreft? Syndicus bepleit dat laatste. Daar is gelet op de zinsnede “voor zover het constructieve gebreken betreft” op het eerste gezicht wat voor te zeggen. Maar wat is dan een constructief gebrek; een bouwkundige fout in het ontwerp of de aanleg van de installatie, bij gebreke waarvan alle kosten aan de installatie voor rekening en risico van de huurder komen? Waarom dan nog de kosten die voor rekening van de huurder komen expliciet benoemen? En waarom zijn dan onder sub a expliciet “constructieve onderdelen” genoemd, onderdelen die juist uit de aard der zaak constructief zijn? Kortom, de uitleg van Syndicus is in de context van de bepaling niet zonder meer aannemelijk. 2.11. Nu artikel 7.1 deze vragen oproept, zal Syndicus niet worden gevolgd in haar uitleg daarvan. Zij is, althans [naam 2] namens haar, als opsteller van de tekst verantwoordelijk voor de onduidelijkheid daarvan. In het licht van de hierboven vermelde vragen wordt artikel 7.1 sub c daarom zo begrepen dat het herstel en vernieuwing van installaties zoals de centrale verwarmingsinstallatie zonder beperking vallen onder het herstel en de vernieuwing van zaken die voor rekening van de verhuurder komen. Deze uitleg, die door [eiseres] wordt gevolgd, is logischer en vindt bovendien steun in het volgende. 2.12. Bij deze uitleg geldt wel “onverminderd het onder 9.2 (lees 7.2) gestelde”, namelijk de kosten van onderhoud, het verhelpen van storingen etc. Dus voor zover er aan installaties zoals de centrale verwarmingsinstallatie kosten voor onderhoud en/of storingen zijn en/of kosten die niet onder art 7.1 vallen, die kosten voor rekening en risico van de huurder komen. In die laatste categorie vallen kennelijk de kosten van reparaties die het gevolg zijn van onvoldoende of gebrekkig onderhoud, zoals kan worden afgeleid uit ook het standpunt van Syndicus. Maar gelijk hiervoor bij 2.7 overwogen is daarvan in dit geval geen sprake. 2.13. Voor de uitleg zoals hiervoor gegeven pleit bovendien de wijze waarop Syndicus – in het bijzonder [naam 2] – en [eiseres] eerder uitvoering aan de overeenkomst hebben gegeven. [eiseres] heeft een overzicht van betalingen en verrekeningen van Syndicus overgelegd. Dat overzicht is niet betwist. Daaruit kan worden afgeleid dat Syndicus onder de huidige huurovereenkomst kosten voor reparaties en/of het vervangen van onderdelen van de verwarmingsinstallatie en de airco-installatie voor haar rekening heeft genomen. Kosten waarvan niet is gesteld of gebleken dat deze onder “constructieve gebreken” vielen, maar dus wel door Syndicus zijn betaald. Uit de door [eiseres] overgelegde correspondentie kan bovendien worden afgeleid dat Syndicus niet klakkeloos elke factuur betaalde, met name niet als het om onderhoud ging. Dat [naam 2] uit coulance de ene factuur wel en de ander niet betaalde is aannemelijk. 2.14. Nu de airco-installatie wordt begrepen onder een installatie zoals bedoeld in art 7.1 sub c, geldt dat de gevorderde reparatiekosten voor rekening van Syndicus dienen te komen. De vordering, inhoudende een verklaring voor recht en betaling van de herstelkosten, kan ook op dat punt worden toegewezen. Syndicus moet de proceskosten betalen 2.15. Syndicus moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiseres] op € 109,44 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.436,44. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.16. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en Syndicus daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.