ECLI:NL:RBROT:2024:7370

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummers / rolnummers: C/10/649288 / HA ZA 22-999 (hoofdzaak) C/10/658500 / HA ZA 23-490 (vrijwaringszaak) Vonnis van 31 juli 2024 in de (hoofd)zaak van [persoon A] , wonende te Rotterdam, eiser in de hoofdzaak, advocaat mr. P.H. Ruys te Rotterdam, tegen 1 [persoon B] , wonende te Breda, 2. [persoon C], wonende te Breda, gedaagden in de hoofdzaak, advocaat mr. M. Evadgian te Amsterdam. en in de (vrijwarings)zaak van 1 [persoon B] , wonende te Breda, 2. [persoon C], wonende te Breda, eisers in de vrijwaringszaak, advocaat mr. M. Evadgian te Amsterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam VOF] gevestigd in Rotterdam, gedaagde in de vrijwaringszaak, advocaat mr. L.Th. Kleine. Partijen worden hierna aangeduid met [persoon A] , [persoon B] , [persoon C] , [persoon B] c.s. (gedaagden in de hoofdzaak en eisers in de vrijwaringszaak gezamenlijk) en [naam VOF] .

in de hoofdzaak 1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:- het vonnis in het vrijwaringsincident van 19 april 2023 en de daaraan ten grondslag liggende stukken, alsmede het vonnis van 7 juni 2023 houdende een afwijzing van het herstelverzoek van [persoon A] aangaande het vonnis in het incident; - de brief van de rechtbank van 3 mei 2023 met daarin de oproep voor de (gevoegde) mondelinge behandeling op 24 augustus 2023;- de brief namens [persoon B] c.s. met daarin het verzoek om extra spreektijd in te plannen tijdens de mondelinge behandeling;- de akte houdende overlegging nadere producties in de hoofdzaak van [persoon B] c.s. van 24 augustus 2023, met producties 22 tot en met 27;- de (gevoegde) mondelinge behandeling van 24 augustus 2023 en de ter gelegenheid daarvan overhandigde pleitaantekeningen van [persoon B] c.s. (in de hoofdzaak);- de akte indiening producties en wijziging van eis in de hoofdzaak van [persoon A] van 20 september 2023, met producties 28 tot en met 34;- de akte houdende overlegging nadere producties in de hoofdzaak van [persoon B] c.s. van 20 september 2023, met producties 28 tot en met 30; - de akte houdende overlegging nadere producties in de hoofdzaak van [persoon B] c.s. van 4 oktober 2023, met producties 31 tot en met 33;- de voortzetting (gevoegde) mondelinge behandeling van 27 oktober 2023 en het hiervan opgemaakte proces-verbaal en de door [persoon A] ter zitting overhandigde nieuwste versie van het constateringsrapport van de gemeente;- het verzoek tot aanpassing van het proces-verbaal van [persoon B] c.s. van 15 november 2023;- de reactie van de rechtbank van 16 november 2023 met afwijzing van het verzoek tot aanpassing van het proces-verbaal; - het verzoek van [persoon A] van 6 december 2023 om een vonnisdatum te bepalen;- de brieven van [persoon B] c.s. van 18 december 2023 met een verzoek tot aanhouding in de hoofdzaak, nadat de roldatum (om eventueel een nadere conclusie/akte te nemen) was vervroegd van 27 december 2023 naar 20 december 2023 in verband met de feestdagen, subsidiair het verzoek om gelijktijdig in de hoofd- en vrijwaringszaak vonnis te wijzen;- de brief van [persoon A] van 19 december 2023 houdende bezwaar tegen het verzoek tot aanhouding van [persoon B] c.s.;- de reactie van de rechtbank van 20 december 2023 (in de hoofd- en vrijwaringszaak) met daarin een afwijzing van het verzoek tot aanhouding en aankondiging dat zowel de hoofd- als de vrijwaringszaak naar de rol van 31 januari 2024 worden verwezen voor het wijzen van vonnis;- het B-formulier wijziging advocaat naar mr. M. Evadgian van [persoon B] c.s. van 31 januari 2024. in de vrijwaringszaak 1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: - de dagvaarding tot oproeping in vrijwaring van 22 mei 2023, met producties 1 tot en met 18; - de e-mail namens [naam VOF] van 7 juli 2023 met daarin een verzoek om een afwijkende uitsteltermijn en de bevestiging van de rechtbank van dezelfde dag hierop;- de conclusie van antwoord in vrijwaring, met productie 1; - de brief van de rechtbank van 2 augustus 2023 met daarin een oproep voor de (gevoegde) mondelinge behandeling op 24 augustus 2023;- de brief namens [persoon B] c.s. met daarin het verzoek om extra spreektijd in te plannen tijdens de mondelinge behandeling;- de akte houdende overlegging nadere producties in de vrijwaringszaak van [persoon B] c.s. van 24 augustus 2023, met producties 19 tot en met 24;- de (gevoegde) mondelinge behandeling van 24 augustus 2023 en de ter gelegenheid daarvan overhandigde pleitaantekeningen van [persoon B] c.s. (in de vrijwaringszaak) en van [naam VOF] ; - de akte overlegging producties in de vrijwaringszaak van [naam VOF] van 20 september 2023, met producties 2 tot en met 5;- de akte eiswijziging in de vrijwaringszaak van [persoon B] c.s. van 27 oktober 2023; - de voortzetting (gevoegde) mondelinge behandeling van 27 oktober 2023 en het hiervan opgemaakte proces-verbaal en de door [persoon A] ter zitting overhandigde nieuwste versie van het constateringsrapport van de gemeente;- het verzoek tot aanpassing van het proces-verbaal van [persoon B] c.s. van 15 november 2023; - de reactie van de rechtbank van 16 november 2023 met afwijzing van het verzoek tot aanpassing van het proces-verbaal; - de brief van [persoon B] c.s. van 18 december 2023 met het verzoek om gelijktijdig een vonnisdatum te bepalen in de hoofd- en vrijwaringszaak; - de brief van [naam VOF] van 19 december 2023 met daarin een bezwaar tegen de vervroegde roldatum van 27 december 2023 naar 20 december 2023 (om een nadere conclusie/akte te nemen) in verband met de feestdagen, althans een verzoek om de vrijwaringszaak met vier weken aan te houden; - de reactie van de rechtbank van 20 december 2023 met daarin een afwijzing van het verzoek tot aanhouding in de hoofd- en vrijwaringszaak en aankondiging dat zowel de hoofd- als de vrijwaringszaak naar de rol van 31 januari 2024 worden verwezen voor het wijzen van vonnis; - het B-formulier wijziging advocaat naar mr. M. Evadgian van [persoon B] c.s. van 31 januari 2024. in de hoofd- en in de vrijwaringszaak 1.3. Tijdens de mondelinge behandeling van 24 augustus 2023 is met partijen afgesproken dat iedere partij aan de partij die niet in de hoofd- respectievelijk vrijwaringszaak is betrokken, alle nieuw te nemen processtukken ter informatie zal toesturen en dat [persoon B] c.s. de op dat moment reeds gewisselde stukken in de vrijwaringszaak aan [persoon A] zal toesturen (hetgeen zij bij akte van 20 september 2023 hebben gedaan). 1.4. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Zowel in hoofdzaak als vrijwaringszaak kan uitgegaan worden van de navolgende feiten, omdat deze enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. 2.2. [naam VOF] is een projectontwikkelaar die op 28 juni 2019 eigenaar is geworden van een appartement aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam (kadastraal bekend gemeente Rotterdam [naam] (sectie [sectie 1] ) sectie [sectie 2] , complexaanduiding [complexaanduiding] , appartementsindex [indexnummer] , uitmakende het vijfenzeventig/éénhonderdste (75/100`) onverdeelde aandeel (etc.)).Het appartement had op dat moment geen woonbestemming maar de bestemming bedrijfsruimte, en, sinds 2016, de monumentenstatus van de gemeente Rotterdam. [naam VOF] heeft de bedrijfsruimte verbouwd tot een woonruimte (hierna: de woning). 2.3. Op 4 maart 2020 is tussen [naam VOF] en [persoon B] c.s. een overeenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de verkoop van de woning voor een koopsom van € 750.000,00 aan [persoon B] c.s. In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen: “ Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. gebreken die het normale gebruik belemmeren die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is de verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…) 6.6. Verkoper staat ervoor in dat tot op de dag dat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet of niet naar behoren zijn uitgevoerd. Indien op of na de dag van ondertekening en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houden met het niet-nakomen van uit de wet of deze koopovereenkomst voor verkoper voortvloeiende verplichtingen.” In de NVM-vragenlijst die ten behoeve van de verkoop door [naam VOF] is ingevuld is onder meer het volgende opgenomen: “9. Diversen (…) k. Zijn er in het appartement verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder bouwvergunning? Nee” 2.4. Op 13 januari 2022 is de woning door [persoon B] c.s. te koop gezet via Funda. 2.5. [persoon B] c.s. en [persoon A] hebben respectievelijk op 4 februari 2022 en op 7 februari 2022 een overeenkomst ondertekend met betrekking tot de verkoop van de woning aan [persoon A] voor een koopsom van € 977.500,-. In de overeenkomst tussen [persoon B] c.s. en [persoon A] zijn dezelfde hiervoor onder 2.3 vermelde bepalingen opgenomen. De levering van de woning aan [persoon A] was voorzien op 1 april 2022. 2.6. Op 9 februari 2022 heeft [persoon C] , naar aanleiding van een uitnodiging daartoe van de gemeente, telefonisch contact opgenomen met een inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam, de heer [persoon D] , waarbij [persoon D] haar vertelde dat de gemeente een melding heeft ontvangen naar aanleiding van foto’s van de woning in de Funda advertentie van 13 januari 2022. Hierop zou een andere verbouwde situatie zichtbaar zijn dan bij de gemeente bekend was op basis van de foto’s van 2016 ten tijde van het verkrijgen van de monumentenstatus. Er is een afspraak gemaakt om de woning te bezoeken. 2.7. Op 25 februari 2022 vond het geplande bezoek aan de woning van [persoon D] en twee andere ambtenaren van Bouw- en Woningtoezicht plaats. [persoon B] was bij dat bezoek aanwezig. 2.8. De gemeente stuurde naar aanleiding van het bezoek op 10 maart 2022 een brief naar het adres van de woning met daarbij een constateringsrapport d.d. 28 februari 2022. In de brief staat onder meer het volgende vermeld: “ Aanleiding Door een inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht is d.d. 25 februari 2022 naar aanleiding van een interne melding geconstateerd dat zonder de vereiste omgevingsvergunning verbouwingen zijn verricht aan uw woning — welke een beschermd gemeentemonument is — op het adres [adres] (kadastraal: [kadastercode] ) te Rotterdam. (…) Status Op dit moment wordt onderzocht of de aanpassingen in het pand gelegaliseerd kunnen worden. Wij zullen geadviseerd worden over de (on)mogelijkheden met betrekking tot deze aanpassingen aan het pand. Echter, dit onderzoek vergt enige tijd. Zodra wij meer informatie tot onze beschikking hebben, zullen wij contact met u opnemen en u aangeven wat in overtreding is en wat eventueel gelegaliseerd kan worden. Mededelingsplicht (artikel 6:228 BW) Voorts willen wij u melden dat u een mededelingsplicht heeft jegens de nieuwe eigenaar. U bent verplicht alle rechten, beperkingen en lasten te vermelden aan de potentiële koper. Dit geldt ook voor aanschrijvingen van de gemeente. Het is belangrijk de potentiële koper (rechtsopvolger) in te lichten over de status van deze zaak bij de overdracht van het pand. Laat u dit na, dan kan de koper u aansprakelijk stellen en schadevergoeding eisen.” Verder laat het constateringsrapport van 28 februari 2022 de volgende foto’s zien van de situatie in de Directiekamer in 2016 en op 25 februari 2022: 2.9. Op 1 april 2022 is de woning notarieel geleverd aan [persoon A] . 2.10. Bij brief van 30 juni 2022 heeft de afdeling Bouw- en woningtoezicht aan [persoon A] verzocht om contact op te nemen.

3.1. [persoon A] vordert, na eiswijziging, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair: verklaart voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement plaatselijk bekend als [adres] te Rotterdam per 1 april 2022 is vernietigd dan wel door de rechtbank wordt vernietigd op grond van dwaling althans goede gronden dan wel te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot voornoemd appartement is ontbonden; gedaagden hoofdelijk, althans voor gelijke delen, veroordeelt om aan eiser terug te betalen de koopsom van € 977.500,- en vermeerderd met de wettelijke rente per 1 april 2022 althans per 2 september 2022 althans per de dag der dagvaarding; gedaagden hoofdelijk, althans voor gelijke delen, veroordeelt tot betaling aan eiser van de schade ten bedrage van € 23.276,96 en vermeerderd met de wettelijke rente per 1 april 2022 althans per 2 september 2022 althans per de dag der dagvaarding; gedaagden hoofdelijk, althans voor gelijke delen, veroordeelt tot betaling aan eiser van buitengerechtelijk kosten van € 7.662,50; subsidiair (indien de vordering tot vernietiging dan wel ontbinding niet tot toewijzing mocht leiden): de koopprijs vast te stellen op de waarde die het appartement had op basis van de daadwerkelijke inrichting van het appartement ten tijde van de koop door [persoon A] op 7 februari 2022; [persoon B] c.s. hoofdelijk, althans voor gelijke delen, te veroordelen tot terugbetaling aan eiser van het bedrag zijnde het verschil van de hiervoor onder d. bepaalde waarde en de door [persoon A] betaalde koopprijs; [persoon B] c.s. hoofdelijk, althans voor gelijke delen, te veroordelen tot vergoeding aan eiser van de kosten die samenhangen met de verbouwing van het appartement zodat deze voldoet aan de monumentenregelgeving waaronder in ieder geval de kosten van de verbouwing, de kosten van de vergunningsprocedure(s) en de kosten rechtsbijstand, welke kosten nader dienen te worden opgemaakt bij staat, en dienen te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en tot betaling aan eiser van de schade; [persoon B] c.s. hoofdelijk, althans voor gelijke delen, te veroordelen tot betaling aan eiser van buitengerechtelijk kosten van € 7.662,50; met veroordeling van [persoon B] c.s. in de kosten van dit geding. 3.2. [persoon B] c.s. voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [persoon A] in zijn vorderingen dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van [persoon A] in de (na)kosten van dit geding.

4.1. [persoon B] c.s. vorderen, na eiswijziging, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, en zo mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in de hoofdzaak: I. [naam VOF] veroordeelt jegens [persoon B] c.s. tot al datgene waartoe [persoon B] c.s. als gedaagden in de hoofdzaak jegens [persoon A] mochten worden veroordeeld (met inbegrip van de kostenveroordeling), inclusief de door [persoon A] gevorderde verklaringen voor recht (met dien verstande dat daar waar in de hoofdzaak de koopovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] c.s. bedoeld wordt, de koopovereenkomst tussen [persoon B] c.s. en [naam VOF] bedoeld wordt), alsmede de te betalen schadevergoedingen op te maken bij staat; II. [naam VOF] veroordeelt een bedrag van € 240.661,97 aan [persoon B] c.s. te betalen; III. voor recht verklaart dat [naam VOF] aansprakelijk is voor de schade die [persoon B] c.s. hebben geleden en nog zullen lijden als gevolg van de non-conformiteit dan wel de onrechtmatige daad en [naam VOF] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan [persoon B] c.s., nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; IV. [naam VOF] veroordeelt in de (na)kosten van dit geding. 4.2. [naam VOF] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, althans niet-ontvankelijkverklaring van [persoon B] c.s., met veroordeling van [persoon B] c.s. in de kosten van dit geding. 4.3. Op de stellingen van partijen in de hoofdzaak en vrijwaringszaak wordt hierna, voor zover relevant, nader in gegaan.

De zaken in het kort 5.1. In de hoofdzaak gaat het primair om de vraag of [persoon A] de koopovereenkomst met [persoon B] c.s. mocht vernietigen op grond van dwaling. [persoon A] stelt daartoe (als voornaamste grond voor de vernietiging): - de woning is verbouwd zonder de vereiste vergunning, - deze verbouwing is weliswaar niet door [persoon B] c.s. maar door [naam VOF] gedaan, - [persoon B] c.s. zijn er door de gemeente wel over geïnformeerd dat in strijd met de monumentenstatus was verbouwd, - zij hebben nagelaten op hun beurt [persoon A] te informeren. - duidelijk is geworden dat de gemeente vergt dat de huidige slaapkamer van [persoon A] , de voormalige Directiekamer, moet worden teruggebracht naar de oorspronkelijke staat. - indien [persoon A] dat had geweten, had hij de woning nooit (onder dezelfde voorwaarden) gekocht. [persoon A] stelt hierdoor schade te hebben geleden. 5.2. [persoon B] c.s. betwisten de vernietigbaarheid op voormelde aangevoerde grond, omdat, kort gezegd, [persoon A] 1) zijn klachtplicht heeft geschonden door niet binnen bekwame tijd te klagen, 2) eventuele dwaling voor rekening van [persoon A] behoort te blijven, 3) [persoon B] c.s. aan [persoon A] een voorstel hebben gedaan om het ‘nadeel’ dat [persoon A] lijdt op afdoende wijze op te heffen (artikel 6:230 BW) en 4) de gevolgen van vernietiging te groot zijn en niet redelijk en billijk. 5.3. [persoon B] c.s. hebben [naam VOF] in vrijwaring opgeroepen, zijnde de partij die verbouwingswerkzaamheden aan het appartement (tot woning) heeft uitgevoerd en waarvan [persoon B] c.s. de woning hebben gekocht. In de vrijwaringszaak gaat het primair om de vraag of [persoon B] c.s., als in de hoofdzaak de overeenkomst tussen [persoon B] c.s. en [persoon A] met succes wordt aangetast, de koopovereenkomst met [naam VOF] mag ontbinden wegens non-conformiteit. [persoon B] c.s. stellen daartoe dat door het ontbreken van de benodigde vergunning en de illegaal uitgevoerde verbouwing, de woning niet de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik nodig zijn. [persoon B] c.s. vorderen, behalve veroordeling van [naam VOF] tot al hetgeen waartoe [persoon B] c.s. in de hoofdzaak worden veroordeeld, onder meer een vergoeding voor de door hen geleden schade ad € 240.661,97. 5.4. [naam VOF] voert ten eerste aan dat zij haar verbouwingsplannen voorafgaand aan de verbouwingswerkzaamheden heeft voorgelegd aan de gemeente en dat de gemeente aan [naam VOF] heeft laten weten dat de woonfunctie binnen het bestemmingsplan past en er voor de gewenste wijzigingen geen omgevingsvergunning vereist is. Voor zover een vergunning wel vereist is, beroept [naam VOF] zich op het vertrouwensbeginsel gelet op de toezegging / uitlating door de gemeente. Verder staat volgens [naam VOF] aan ontbinding van de koopovereenkomst in de weg dat [persoon B] c.s. aan potentiële kopers hadden moeten mededelen dat de woning illegaal was verbouwd, nu zij hiervan op de hoogte waren gebracht door de gemeente, en is een beroep op ontbinding buitenproportioneel. Voor zover sprake is van een tekortkoming, kan deze niet (geheel) aan [naam VOF] worden toegerekend omdat zij niet alle gewraakte aanpassingen aan de woning heeft verricht. Tot slot hebben [persoon B] c.s. hun schadebeperkingsplicht geschonden, aldus [naam VOF] .

Het verweer van [naam VOF] omtrent de toezegging / uitlating door de gemeente: gevoerd in zowel de hoofdzaak als in de vrijwaringszaak 5.5. Ter zitting van 24 augustus 2023 hebben [persoon B] c.s. meegedeeld dat indien [naam VOF] alsnog in de vrijwaringszaak onderbouwing geeft voor haar verweer, dat voor de wijzigingen aan de woning geen vergunning vereist was dan wel [naam VOF] jegens de gemeente een beroep op het vertrouwensbeginsel kan doen, [persoon B] c.s. dit verweer in de hoofdzaak wensen over te nemen. 5.6. [naam VOF] is nadien in de vrijwaringszaak in de gelegenheid gesteld haar verweer nader te onderbouwen maar haar verweer is in de vrijwaringszaak beoordeeld en verworpen (zie hierna onder 5.33 en 5.41 e.v.). Het verweer baat dus ook in de hoofdzaak [persoon B] c.s. niet. Het verweer van [persoon B] c.s. dat [persoon A] zijn klachtplicht heeft geschonden 5.7. Volgens [persoon B] c.s. heeft [persoon A] niet binnen bekwame tijd geklaagd (artikel 7:23 BW). De gemeente heeft over de illegale verbouwing op 30 juni 2022 per brief contact opgenomen met [persoon A] , zo niet reeds eerder, en [persoon A] heeft hierover pas op 2 september 2022 bij [persoon B] c.s. geklaagd. 5.8. [persoon A] brengt daartegen in dat hij na ontvangst van de brief van de gemeente van 30 juni 2022, conform het hierin opgenomen verzoek, direct met de gemeente contact heeft opgenomen. Hij werd echter pas op 17 augustus 2022 door [persoon D] teruggebeld en ontving hierna pas (van [persoon D] ) de brief van 10 maart 2022 en het constateringsrapport van 28 februari 2022. 5.9. De rechtbank verwerpt het verweer dat [persoon A] zijn klachtplicht tegenover [persoon B] c.s., ten aanzien van de illegale verbouwing, heeft geschonden. [persoon B] c.s. hebben niet betwist dat [persoon A] pas op 17 augustus 2022 door [persoon D] werd teruggebeld. In de brief van 30 juni 2022 aan [persoon A] stond geen inhoudelijke informatie. Na het telefoongesprek met [persoon D] van 17 augustus 2022 heeft [persoon A] pas de brief van 10 maart 2022 en het constateringsrapport van 28 februari 2022 ontvangen, en [persoon A] werd dus niet eerder dan op 17 augustus 2022 bekend met de illegale verbouwing. Dat [persoon A] vervolgens [persoon B] c.s. op 2 september 2022, iets meer dan twee weken later, aansprakelijk stelt, is naar het oordeel van de rechtbank niet als laat aan te merken, en dus zeker niet als te laat. Kon [persoon A] de overeenkomst vernietigen op grond van dwaling? 5.10. [persoon A] voert onder meer aan dat de woning in 2016 een monumentenstatus heeft gekregen en sindsdien verbouwd is zonder de vereiste vergunning. De huidige slaapkamer, de voormalige Directiekamer, moet van de gemeente worden teruggebracht naar de oorspronkelijke situatie met onder meer de kinderbinten, de schouw en de bruine lambrisering en ook de twee dichtgezette deuren moeten terug. Dit betekent dat de slaapkamer een zeer oubollige zakelijke eclectische stijl krijgt met bruine accenten, wat niet te verenigen is met de rest van het moderne, industriële interieur van de woning met zwarte accenten. Als de deur naar de hal terug wordt geplaatst zal er ’s nachts in de slaapkamer meer geluidsoverlast zijn van het langsrijdende verkeer. Voor het gebruik van deze kamer als slaapkamer is elders in de woning geen alternatief. Als [persoon A] dit had geweten, had hij de woning niet van [persoon B] c.s. gekocht, althans niet voor dezelfde prijs. Voorts waren [persoon B] c.s. op de hoogte van (het onderzoek naar) de illegale verbouwing, en zij hadden [persoon A] hierover direct behoren in te lichten. 5.11. [persoon B] c.s. betwisten dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst (deze werd ondertekend op 4 en 7 februari 2022) op de hoogte waren van (het onderzoek naar) de illegale verbouwing. Tijdens het bezoek van de gemeente op 25 februari 2022 is niet medegedeeld dat op hen een mededelingsplicht rust. Volgens [persoon B] (in een eigen schriftelijke verklaring over de gang van zaken) lieten de gemeenteambtenaren tijdens het bezoek na het nemen van de foto’s aan hem weten dat er wel wat punten leken af te wijken van wat eerder gedocumenteerd was, maar zei men nog niet te weten of dit correct was en of hier eventuele gevolgen aan zaten. Namens de gemeente zou zijn gezegd dat indien de situatie in strijd was met de monumentenstatus, nog gekeken moest worden of deze punten gelegaliseerd konden worden of in oude staat hersteld moesten worden. Kortom, het was op dat moment nog te vroeg voor conclusies en daarom is geen sprake van een schending van de mededelingsplicht, aldus [persoon B] c.s. [persoon B] c.s. betwisten dat zij de brief van de gemeente van 10 maart 2022, waarin staat dat op hen een mededelingsplicht rust, hebben ontvangen. Zij waren op dat moment al verhuisd naar hun nieuwe woning en hebben dat ook tijdig doorgegeven aan de BRP en aan PostNL. Zij verwijzen hiervoor naar een afschrift GBA Persoonsaanvraag waaruit volgt dat zij per 1 maart 2022 in Breda staan ingeschreven. [persoon B] c.s. voeren verder aan dat indien sprake is van dwaling bij [persoon A] deze dwaling voor rekening van [persoon A] behoort te blijven. [persoon A] heeft ten eerste zijn onderzoeksplicht geschonden, omdat hij wist dat de woning een monumentenstatus had en recent was verbouwd. Ten tweede heeft [persoon A] de woning aanvaard in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond (artikel 6.1 van de overeenkomst, zo begrijpt de rechtbank). Ten derde komt de aanschrijving / aankondiging van de gemeente op grond van artikel 6.6 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [persoon A] , aldus [persoon B] c.s. [persoon B] c.s. menen voorts dat een beroep op vernietiging niet kan slagen omdat de gevolgen van vernietiging te groot zijn en vernietiging daarom niet redelijk en billijk. De situatie kan namelijk gelegaliseerd worden en voor zover dat niet het geval is betreft het slechts minimale aanpassingen aan het appartement. 5.12. De rechtbank overweegt als volgt. Voor een geslaagd beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW is vereist dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (1) het de dwalende aan een juiste voorstelling van zaken heeft ontbroken, (2) zonder de dwaling de overeenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten en (3) de dwaling te wijten is aan (a) een inlichting van de wederpartij, of (b) een schending van de mededelingsplicht van de wederpartij, of (c) er sprake is van wederzijdse dwaling en (4) de dwaling niet berust op een uitsluitend toekomstige omstandigheid of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. 5.13. Niet in geschil tussen partijen is dat [persoon A] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van de illegale verbouwing, maar er vanuit ging dat destijds de verbouwing van het appartement was gerealiseerd met de benodigde vergunning(en). Hij had daarom een onjuiste voorstelling van zaken. [persoon A] stelt ook dat hij zonder de dwaling omtrent de illegale verbouwing de overeenkomst niet, althans niet onder de overeengekomen voorwaarden (waaronder de koopprijs) zou hebben gesloten. [persoon B] c.s. hebben dat niet betwist.

5.21. Omdat [persoon B] c.s. [persoon A] in het ongewisse hebben gelaten en daarmee [persoon A] hebben benadeeld, is de rechtbank van oordeel dat [persoon B] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op artikel 6.1. van de koopovereenkomst. 5.22. Wat artikel 6.6. van de koopovereenkomst betreft wordt het navolgende overwogen. Als de rechtbank de lezing van [persoon B] c.s. van artikel 6.6. van de koopovereenkomst al zou volgen ( [persoon A] betwist dat dit artikel ziet op de onderhavige situatie) moeten de gevolgen van de aankondiging/aanschrijving door de gemeente niettemin voor rekening en risico van [persoon B] c.s. komen. De uitzondering van artikel 6.6. doet zich namelijk sowieso voor (“De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houden met het niet-nakomen van uit de wet of deze koopovereenkomst voor verkoper voortvloeiende verplichtingen”). Uit de brief van de gemeente van 13 oktober 2022 volgt immers dat het op grond van artikel 2.3a van de Wabo verboden is om een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten en dat de eigenaar van het pand op grond van artikel 5:1 lid 2 Awb wordt aangemerkt als overtreder. 5.23. Gelet op het voorgaande is aan alle vereisten voldaan voor een geslaagd beroep op dwaling. 5.24. Volgens [persoon B] c.s. zijn de gevolgen van vernietiging te groot en niet redelijk en billijk, omdat de huidige situatie gelegaliseerd kan worden en het, voor zover dat niet kan, slechts om minimale aanpassingen aan het appartement gaat die zouden moeten worden uitgevoerd. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Tijdens de mondelinge behandeling van 24 augustus 2023 zijn partijen overeengekomen dat [naam VOF] in overleg zou treden met de gemeente over de mogelijkheid tot legalisering. [naam VOF] heeft hierover bij akte van 20 september 2023 in de vrijwaringszaak aangegeven dat de punten 1 tot en met 3 uit de brief van de gemeente van 13 oktober 2022 (nog altijd) niet gelegaliseerd kunnen worden. Het betreft de kinderbinten, de schouw en de lambrisering in de voormalige Directiekamer en de dichtgezette deuren. Dit is niet door [persoon B] c.s. weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze elementen niet minimaal te noemen. Noodzakelijk herstel in de oorspronkelijke monumentale situatie levert ontegenzeggelijk een Directiekamer op die qua stijl, zoals [persoon A] aanvoert, sterk afwijkt van de stijl van de rest van de woning, en waarvan het functionele gebruik als slaapkamer is aangetast. Dergelijk herstel brengt dan ook nog eens naar mag worden aangenomen een verminderde woningwaarde mee en het nodige organisatiewerk (de gemeente schrijft immers: “Wij wijzen u erop dat deze punten dienen te worden onderbouwd met een archiefonderzoek.”). 5.25. Ook het beroep van [persoon B] c.s. op artikel 6:230 BW gaat niet op. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [persoon B] c.s. namelijk geen voorstel gedaan dat het nadeel dat [persoon A] bij instandhouding van de overeenkomst lijdt, op afdoende wijze opheft. [persoon B] c.s. hebben kennelijk voorgesteld om samen in gesprek te gaan met de gemeente om enerzijds de mogelijkheid tot legalisatie te bespreken en anderzijds de handhavingsmogelijkheden van de gemeente. Maar dat dit iets aan de situatie had kunnen veranderen is niet voldoende onderbouwd, nu vast staat dat de kinderbinten, de schouw, de lambrisering in de voormalige Directiekamer en de dichtgezette deuren niet kunnen worden gelegaliseerd. Daarnaast is gebleken uit de door [persoon A] overgelegde e-mail van een jurist werkzaam bij de gemeente van 14 november 2022 dat de gemeente zal handhaven. (Tussen)conclusie vernietiging en terugbetaling koopsom (vorderingen sub a en b) 5.26. Gelet op het hiervoor overwogene zal de rechtbank de primaire vordering onder sub a van [persoon A] in de hoofdzaak toewijzen en dus voor recht verklaren dat de koopovereenkomst met betrekking tot de woning per 1 april 2022 is vernietigd. Met de vernietiging van de koopovereenkomst is de aan de levering van de woning ten grondslag liggende titel met terugwerkende kracht komen te vervallen, zodat geen geldige levering heeft plaatsgevonden en de woning, achteraf bezien, altijd eigendom van [persoon B] c.s. is gebleven. [persoon B] c.s. worden hoofdelijk (artikel 6:102 BW) veroordeeld om aan [persoon A] uit hoofde van onverschuldigde betaling terug te betalen de koopsom van € 977.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente per 1 april 2022 (vordering sub b). De door [persoon A] gevorderde schadevergoeding (vordering sub c) 5.27. De door [persoon A] gevorderde schade van € 23.276,96 bestaat uit de kosten voor overdracht ad € 4.499,42, taxatie ad € 1.445,00, interieur ad € 4.669,54, kantoorinterieur ad € 11.501,27, schilder ad € 1.000,00 en verhuizing ad € 160,74. 5.28. [persoon B] c.s. voeren aan dat er geen aansprakelijkheidsgrondslag voor de gevorderde schade is, omdat bij vernietiging de koopovereenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan. [persoon A] voert evenwel als grondslag voor zijn schadevordering aan dat [persoon B] c.s. hebben gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijke verkeer betaamt door hem niet of onvoldoende te informeren over onder meer de illegale verbouwing en het onderzoek hiernaar. [persoon B] c.s. zijn daarom op grond van onrechtmatige daad gehouden om de schade van [persoon A] te vergoeden, aldus [persoon A] . 5.29. De rechtbank overweegt dat een geslaagd beroep op dwaling en vernietiging van de koopovereenkomst nog niet betekenen dat [persoon B] c.s. jegens [persoon A] schadeplichtig zijn. Daarvoor dient een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn. Schending van een mededelingsplicht kan onder omstandigheden een onrechtmatige daad opleveren. Hiervoor is vereist dat de vernietigingsgrond aan schuld van de wederpartij is te wijten (Asser/Sieburgh 6-III 2018/640). Dat is, zoals hiervoor reeds is geoordeeld, hier niet het geval. De vordering van [persoon A] wordt afgewezen. Buitengerechtelijke incassokosten (vordering sub d) en proceskosten 5.30. [persoon A] vordert een bedrag van € 7.662,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op / na 1 juli 2012 is ingetreden, en dat [persoon A] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal de vordering dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, namelijk € 6.698,03. 5.31. [persoon B] c.s. zullen in de hoofdzaak als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon A] worden begroot op: - dagvaarding € 129,82 - griffierecht € 2.277,00 - salaris advocaat € 10.506,00 (3 punten × tarief € 3.502) Totaal € 12.912,82

Kunnen [persoon B] c.s. de overeenkomst met [naam VOF] ontbinden vanwege non-conformiteit? 5.32. Nu de koopovereenkomst tussen [persoon B] c.s. en [persoon A] met recht is vernietigd, geldt dat [persoon B] c.s. de koopovereenkomst tussen [naam VOF] en henzelf per datum dagvaarding (tot oproeping in vrijwaring) hebben ontbonden. Volgenes [persoon B] c.s. is sprake van non-conformiteit. Zij voeren aan dat zij als kopers er in beginsel vanuit mochten gaan dat de verbouwing was geschied met inachtneming van de op dat moment geldende wet- en regelgeving, ook als die wet- en regelgeving niet direct betrekking heeft op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Het ontbreken van een omgevingsvergunning kwalificeert als een tekortkoming onder de koopovereenkomst, aldus [persoon B] c.s. [naam VOF] was op de hoogte van de illegaal uitgevoerde verbouwing, want heeft deze zelf uitgevoerd, en heeft dit niet medegedeeld aan [persoon B] c.s. maar heeft, integendeel, zelfs verklaard dat de verbouwing niét zonder vergunning is uitgevoerd. 5.33. [naam VOF] beroept zich er primair op dat zij voorafgaand aan de verbouwing van de gemeente een toezegging heeft ontvangen dat voor de wijzigingen geen omgevingsvergunning vereist was en dat zij een beroep kan doen op het vertrouwensbeginsel. Voor zover [naam VOF] hiermee bedoelt dat de gemeente ten onrechte de huidige toestand aanmerkt als in strijd met de monumentenstatus, heeft [naam VOF] dat verweer onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd gelet op de stellingen van [persoon A] en de in het geding gebrachte producties. [naam VOF] heeft immers de inhoud van het constateringsrapport van de gemeente niet betwist en is zelf in overleg getreden met de gemeente om de mogelijkheden tot legalisatie te verkennen. Verder heeft zij niets op dit punt aangevoerd. De rechtbank begrijpt daarom dat [naam VOF] haar beroep op het vertrouwensbeginsel voert in het kader van de toerekenbaarheid van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, en zal het op de dienovereenkomstige plaats later in dit vonnis beoordelen. 5.34. [naam VOF] voert verder onder meer aan dat aan ontbinding van de koopovereenkomst door [persoon B] c.s. in de weg staat dat [persoon B] c.s. aan potentiële kopers hadden moeten mededelen dat de woning illegaal was verbouwd maar hebben nagelaten die mededeling te doen. [persoon B] c.s. waren wel van de illegale verbouwing op de hoogte, zoals de gemeente tegenover [naam VOF] heeft bevestigd. Ook mocht van [persoon B] , die professioneel vastgoedbelegger is, verwacht worden dat hij zelf bij de aankoop van de woning onderzoek had gedaan naar de monumentenstatus alsmede naar de vraag of alle benodigde vergunningen beschikbaar waren. 5.35. In de hoofdzaak is geoordeeld dat [persoon B] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [persoon A] (nog) niet van de illegale verbouwing op de hoogte waren. Voor zover [naam VOF] bedoelt dat [persoon B] c.s. vooraf aan [persoon A] als potentiële koper de mededeling hadden moeten doen dat de woning illegaal was verbouwd, gaat de stelling van [naam VOF] reeds daarom dus niet op. En voorts valt niet in te zien, en stelt [naam VOF] ook niet, wat het schenden van de mededelingsplicht door [persoon B] c.s. jegens [persoon A] (waarvan naderhand wel sprake was, na het bezoek van de gemeente aan het pand in bijzijn van [persoon B] ) afdoet aan de tekortkoming van [naam VOF] in de nakoming van haar verplichtingen jegens [persoon B] c.s. De vernietiging van de overeenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] c.s. is niet aan de schuld van [persoon B] c.s. te wijten (waardoor de gevorderde schadevergoeding van [persoon A] in de hoofdzaak ook is afgewezen (zie 5.29)). 5.36. [persoon B] c.s. mochten er voorts van uit gaan, toen zij van [naam VOF] kochten, dat de woning met de juiste vergunning was verbouwd, zeker nu [naam VOF] in de NVM-vragenlijst vermeldde dat in het appartement geen verbouwingen of uitbreidingen zijn uitgevoerd zonder bouwvergunning (zie onder 2.3). [naam VOF] heeft dezelfde onjuiste mededeling ook aan makelaar Baljon gedaan (die eerst de verkoopmakelaar van [naam VOF] was, en later de verkoopmakelaar van [persoon B] c.s.). [persoon B] c.s., als kopers van [naam VOF] , mochten vertrouwen op de professionaliteit van [naam VOF] als projectontwikkelaar en op de juistheid van zo’n mededeling. 5.37. [naam VOF] vindt een ontbinding in casu buitenproportioneel. Het gaat volgens [naam VOF] om een situatie die zeer eenvoudig en zonder veel kosten verholpen kan worden. Maar dat de situatie in de woning zeer eenvoudig en zonder veel kosten verholpen kan worden om weer aan de monumentenstatus te voldoen is naar het oordeel van de rechtbank niet relevant. De woning, tenminste de Directiekamer, krijgt na noodzakelijk herstel in de monumentale toestand een geheel ander karakter - zie 5.24. De eventuele geringe kosten en/of de eenvoud van de uit te voeren verbouwing maken dat niet anders. (Tussen)conclusie ontbinding 5.38. Gelet op voorgaande oordeelt de rechtbank dat sprake is van een tekortkoming van [naam VOF] in de nakoming van een van haar verbintenissen, die aan [persoon B] c.s. de bevoegdheid geeft om de overeenkomst met betrekking tot de woning te ontbinden (artikel 6:265 BW). Vaststaat dat de woning zoals [persoon B] c.s. deze mochten verwachten, niet geleverd is en dat nakoming door [naam VOF] blijvend onmogelijk was, en [naam VOF] dus in verzuim, toen [persoon B] c.s. de overeenkomst ontbonden per datum dagvaarding in vrijwaring, 11 juli 2023 (artikel 6:265 lid 2 BW). Door de ontbinding ontstaan voor partijen over en weer verbintenissen tot ongedaanmaking van de reeds door partijen verrichte prestaties (artikel 6:271 BW). Dit betekent dat [persoon B] c.s. de woning moet terugleveren aan [naam VOF] en dat [naam VOF] gehouden is tot terugbetaling van de door [persoon B] c.s. aan [naam VOF] betaalde koopsom (€ 750.000,00). De rechtbank begrijpt de vordering van [persoon B] c.s. sub I (om [naam VOF] te veroordelen jegens [persoon B] c.s. tot al datgene waartoe [persoon B] c.s. als gedaagden jegens [persoon A] mochten worden veroordeeld) aldus, dat [persoon B] c.s. veroordeling van [naam VOF] vorderen tot terugbetaling van de door [persoon B] c.s. aan [naam VOF] betaalde koopsom, waar tegenover [persoon B] c.s. verplicht is om de woning (gelijktijdig) terug te leveren aan [naam VOF] . Dit zal op die manier worden toegewezen. De door [persoon B] c.s. gevorderde schadevergoeding (vordering sub II) 5.39. [persoon B] c.s. vorderen daarnaast vergoeding van de schade die zij hebben geleden als gevolg van de tekortkoming in de nakoming door [naam VOF] (artikel 6:74 BW). 5.40. Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. In dit laatste verband voert [naam VOF] (kennelijk) aan dat zij (1) op een mededeling van de gemeente mocht vertrouwen dat geen omgevingsvergunning was vereist, en (2) dat zij niet zelf alle gewraakte aanpassingen (de punten 1 tot en met 3 uit de brief van de gemeente van 13 oktober 2022) aan de bedrijfsruimte heeft verricht / laten verrichten. Ad verweer (1) 5.41. Volgens [naam VOF] heeft zij voorafgaand aan de verbouwing van de gemeente een toezegging ontvangen dat voor de wijzigingen geen omgevingsvergunning vereist was en kan zij een beroep doen op het vertrouwensbeginsel. Maar volgens [persoon B] c.s.

De rechtbank in de hoofdzaak 6.1. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement plaatselijk bekend als [adres] te Rotterdam per 1 april 2022 is vernietigd op grond van dwaling; 6.2. veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [persoon A] te betalen de koopsom van € 977.500,00 (negenhonderdzevenenzeventigduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2022 tot aan de dag van algehele betaling; 6.3. veroordeelt [persoon B] c.s. om aan [persoon A] een bedrag van € 6.698,03 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen; 6.4. veroordeelt [persoon B] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] tot op heden begroot op € 12.912,82; 6.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af; in de vrijwaringszaak 6.7. veroordeelt [naam VOF] om aan [persoon B] c.s. € 750.000,00 te betalen (zevenhonderdvijftigduizend euro; de koopsom die [persoon B] c.s. hebben betaald), onder de voorwaarde dat [persoon B] c.s. meewerken aan gelijktijdige teruglevering van de woning aan [naam VOF] (wederzijdse ongedaanmakingsverplichting); 6.8. veroordeelt [naam VOF] om aan [persoon B] c.s. te betalen een bedrag van € 227.500,00 (tweehonderdzevenentwintigduizend vijfhonderd euro); 6.9. veroordeelt [naam VOF] om aan [persoon B] c.s. te betalen: - hetgeen [persoon B] c.s. aan wettelijke rente moeten vergoeden aan [persoon A] in de hoofdzaak, - de in de hoofdzaak toegewezen buitengerechtelijke incassokosten van € 6.698,03, - de proceskosten van € 12.912,82; 6.10. veroordeelt [naam VOF] in de proceskosten van € 11.129,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [naam VOF] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [naam VOF] € 93,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 6.11. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 6.12. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024. 3597/638

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummers / rolnummers: C/10/649288 / HA ZA 22-999 (hoofdzaak) C/10/658500 / HA ZA 23-490 (vrijwaringszaak) Vonnis van 31 juli 2024 in de (hoofd)zaak van [persoon A] , wonende te Rotterdam, eiser in de hoofdzaak, advocaat mr. P.H. Ruys te Rotterdam, tegen 1 [persoon B] , wonende te Breda, 2. [persoon C], wonende te Breda, gedaagden in de hoofdzaak, advocaat mr. M. Evadgian te Amsterdam. en in de (vrijwarings)zaak van 1 [persoon B] , wonende te Breda, 2. [persoon C], wonende te Breda, eisers in de vrijwaringszaak, advocaat mr. M. Evadgian te Amsterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam VOF] gevestigd in Rotterdam, gedaagde in de vrijwaringszaak, advocaat mr. L.Th. Kleine. Partijen worden hierna aangeduid met [persoon A] , [persoon B] , [persoon C] , [persoon B] c.s. (gedaagden in de hoofdzaak en eisers in de vrijwaringszaak gezamenlijk) en [naam VOF] .

in de hoofdzaak 1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:- het vonnis in het vrijwaringsincident van 19 april 2023 en de daaraan ten grondslag liggende stukken, alsmede het vonnis van 7 juni 2023 houdende een afwijzing van het herstelverzoek van [persoon A] aangaande het vonnis in het incident; - de brief van de rechtbank van 3 mei 2023 met daarin de oproep voor de (gevoegde) mondelinge behandeling op 24 augustus 2023;- de brief namens [persoon B] c.s. met daarin het verzoek om extra spreektijd in te plannen tijdens de mondelinge behandeling;- de akte houdende overlegging nadere producties in de hoofdzaak van [persoon B] c.s. van 24 augustus 2023, met producties 22 tot en met 27;- de (gevoegde) mondelinge behandeling van 24 augustus 2023 en de ter gelegenheid daarvan overhandigde pleitaantekeningen van [persoon B] c.s. (in de hoofdzaak);- de akte indiening producties en wijziging van eis in de hoofdzaak van [persoon A] van 20 september 2023, met producties 28 tot en met 34;- de akte houdende overlegging nadere producties in de hoofdzaak van [persoon B] c.s. van 20 september 2023, met producties 28 tot en met 30; - de akte houdende overlegging nadere producties in de hoofdzaak van [persoon B] c.s. van 4 oktober 2023, met producties 31 tot en met 33;- de voortzetting (gevoegde) mondelinge behandeling van 27 oktober 2023 en het hiervan opgemaakte proces-verbaal en de door [persoon A] ter zitting overhandigde nieuwste versie van het constateringsrapport van de gemeente;- het verzoek tot aanpassing van het proces-verbaal van [persoon B] c.s. van 15 november 2023;- de reactie van de rechtbank van 16 november 2023 met afwijzing van het verzoek tot aanpassing van het proces-verbaal; - het verzoek van [persoon A] van 6 december 2023 om een vonnisdatum te bepalen;- de brieven van [persoon B] c.s. van 18 december 2023 met een verzoek tot aanhouding in de hoofdzaak, nadat de roldatum (om eventueel een nadere conclusie/akte te nemen) was vervroegd van 27 december 2023 naar 20 december 2023 in verband met de feestdagen, subsidiair het verzoek om gelijktijdig in de hoofd- en vrijwaringszaak vonnis te wijzen;- de brief van [persoon A] van 19 december 2023 houdende bezwaar tegen het verzoek tot aanhouding van [persoon B] c.s.;- de reactie van de rechtbank van 20 december 2023 (in de hoofd- en vrijwaringszaak) met daarin een afwijzing van het verzoek tot aanhouding en aankondiging dat zowel de hoofd- als de vrijwaringszaak naar de rol van 31 januari 2024 worden verwezen voor het wijzen van vonnis;- het B-formulier wijziging advocaat naar mr. M. Evadgian van [persoon B] c.s. van 31 januari 2024. in de vrijwaringszaak 1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: - de dagvaarding tot oproeping in vrijwaring van 22 mei 2023, met producties 1 tot en met 18; - de e-mail namens [naam VOF] van 7 juli 2023 met daarin een verzoek om een afwijkende uitsteltermijn en de bevestiging van de rechtbank van dezelfde dag hierop;- de conclusie van antwoord in vrijwaring, met productie 1; - de brief van de rechtbank van 2 augustus 2023 met daarin een oproep voor de (gevoegde) mondelinge behandeling op 24 augustus 2023;- de brief namens [persoon B] c.s. met daarin het verzoek om extra spreektijd in te plannen tijdens de mondelinge behandeling;- de akte houdende overlegging nadere producties in de vrijwaringszaak van [persoon B] c.s. van 24 augustus 2023, met producties 19 tot en met 24;- de (gevoegde) mondelinge behandeling van 24 augustus 2023 en de ter gelegenheid daarvan overhandigde pleitaantekeningen van [persoon B] c.s. (in de vrijwaringszaak) en van [naam VOF] ; - de akte overlegging producties in de vrijwaringszaak van [naam VOF] van 20 september 2023, met producties 2 tot en met 5;- de akte eiswijziging in de vrijwaringszaak van [persoon B] c.s. van 27 oktober 2023; - de voortzetting (gevoegde) mondelinge behandeling van 27 oktober 2023 en het hiervan opgemaakte proces-verbaal en de door [persoon A] ter zitting overhandigde nieuwste versie van het constateringsrapport van de gemeente;- het verzoek tot aanpassing van het proces-verbaal van [persoon B] c.s. van 15 november 2023; - de reactie van de rechtbank van 16 november 2023 met afwijzing van het verzoek tot aanpassing van het proces-verbaal; - de brief van [persoon B] c.s. van 18 december 2023 met het verzoek om gelijktijdig een vonnisdatum te bepalen in de hoofd- en vrijwaringszaak; - de brief van [naam VOF] van 19 december 2023 met daarin een bezwaar tegen de vervroegde roldatum van 27 december 2023 naar 20 december 2023 (om een nadere conclusie/akte te nemen) in verband met de feestdagen, althans een verzoek om de vrijwaringszaak met vier weken aan te houden; - de reactie van de rechtbank van 20 december 2023 met daarin een afwijzing van het verzoek tot aanhouding in de hoofd- en vrijwaringszaak en aankondiging dat zowel de hoofd- als de vrijwaringszaak naar de rol van 31 januari 2024 worden verwezen voor het wijzen van vonnis; - het B-formulier wijziging advocaat naar mr. M. Evadgian van [persoon B] c.s. van 31 januari 2024. in de hoofd- en in de vrijwaringszaak 1.3. Tijdens de mondelinge behandeling van 24 augustus 2023 is met partijen afgesproken dat iedere partij aan de partij die niet in de hoofd- respectievelijk vrijwaringszaak is betrokken, alle nieuw te nemen processtukken ter informatie zal toesturen en dat [persoon B] c.s. de op dat moment reeds gewisselde stukken in de vrijwaringszaak aan [persoon A] zal toesturen (hetgeen zij bij akte van 20 september 2023 hebben gedaan). 1.4. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Zowel in hoofdzaak als vrijwaringszaak kan uitgegaan worden van de navolgende feiten, omdat deze enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. 2.2. [naam VOF] is een projectontwikkelaar die op 28 juni 2019 eigenaar is geworden van een appartement aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam (kadastraal bekend gemeente Rotterdam [naam] (sectie [sectie 1] ) sectie [sectie 2] , complexaanduiding [complexaanduiding] , appartementsindex [indexnummer] , uitmakende het vijfenzeventig/éénhonderdste (75/100`) onverdeelde aandeel (etc.)).Het appartement had op dat moment geen woonbestemming maar de bestemming bedrijfsruimte, en, sinds 2016, de monumentenstatus van de gemeente Rotterdam. [naam VOF] heeft de bedrijfsruimte verbouwd tot een woonruimte (hierna: de woning). 2.3. Op 4 maart 2020 is tussen [naam VOF] en [persoon B] c.s. een overeenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de verkoop van de woning voor een koopsom van € 750.000,00 aan [persoon B] c.s. In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen: “ Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. gebreken die het normale gebruik belemmeren die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is de verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…) 6.6. Verkoper staat ervoor in dat tot op de dag dat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet of niet naar behoren zijn uitgevoerd. Indien op of na de dag van ondertekening en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houden met het niet-nakomen van uit de wet of deze koopovereenkomst voor verkoper voortvloeiende verplichtingen.” In de NVM-vragenlijst die ten behoeve van de verkoop door [naam VOF] is ingevuld is onder meer het volgende opgenomen: “9. Diversen (…) k. Zijn er in het appartement verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder bouwvergunning? Nee” 2.4. Op 13 januari 2022 is de woning door [persoon B] c.s. te koop gezet via Funda. 2.5. [persoon B] c.s. en [persoon A] hebben respectievelijk op 4 februari 2022 en op 7 februari 2022 een overeenkomst ondertekend met betrekking tot de verkoop van de woning aan [persoon A] voor een koopsom van € 977.500,-. In de overeenkomst tussen [persoon B] c.s. en [persoon A] zijn dezelfde hiervoor onder 2.3 vermelde bepalingen opgenomen. De levering van de woning aan [persoon A] was voorzien op 1 april 2022. 2.6. Op 9 februari 2022 heeft [persoon C] , naar aanleiding van een uitnodiging daartoe van de gemeente, telefonisch contact opgenomen met een inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam, de heer [persoon D] , waarbij [persoon D] haar vertelde dat de gemeente een melding heeft ontvangen naar aanleiding van foto’s van de woning in de Funda advertentie van 13 januari 2022. Hierop zou een andere verbouwde situatie zichtbaar zijn dan bij de gemeente bekend was op basis van de foto’s van 2016 ten tijde van het verkrijgen van de monumentenstatus. Er is een afspraak gemaakt om de woning te bezoeken. 2.7. Op 25 februari 2022 vond het geplande bezoek aan de woning van [persoon D] en twee andere ambtenaren van Bouw- en Woningtoezicht plaats. [persoon B] was bij dat bezoek aanwezig. 2.8. De gemeente stuurde naar aanleiding van het bezoek op 10 maart 2022 een brief naar het adres van de woning met daarbij een constateringsrapport d.d. 28 februari 2022. In de brief staat onder meer het volgende vermeld: “ Aanleiding Door een inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht is d.d. 25 februari 2022 naar aanleiding van een interne melding geconstateerd dat zonder de vereiste omgevingsvergunning verbouwingen zijn verricht aan uw woning — welke een beschermd gemeentemonument is — op het adres [adres] (kadastraal: [kadastercode] ) te Rotterdam. (…) Status Op dit moment wordt onderzocht of de aanpassingen in het pand gelegaliseerd kunnen worden. Wij zullen geadviseerd worden over de (on)mogelijkheden met betrekking tot deze aanpassingen aan het pand. Echter, dit onderzoek vergt enige tijd. Zodra wij meer informatie tot onze beschikking hebben, zullen wij contact met u opnemen en u aangeven wat in overtreding is en wat eventueel gelegaliseerd kan worden. Mededelingsplicht (artikel 6:228 BW) Voorts willen wij u melden dat u een mededelingsplicht heeft jegens de nieuwe eigenaar. U bent verplicht alle rechten, beperkingen en lasten te vermelden aan de potentiële koper. Dit geldt ook voor aanschrijvingen van de gemeente. Het is belangrijk de potentiële koper (rechtsopvolger) in te lichten over de status van deze zaak bij de overdracht van het pand. Laat u dit na, dan kan de koper u aansprakelijk stellen en schadevergoeding eisen.” Verder laat het constateringsrapport van 28 februari 2022 de volgende foto’s zien van de situatie in de Directiekamer in 2016 en op 25 februari 2022: 2.9. Op 1 april 2022 is de woning notarieel geleverd aan [persoon A] . 2.10. Bij brief van 30 juni 2022 heeft de afdeling Bouw- en woningtoezicht aan [persoon A] verzocht om contact op te nemen.

3.1. [persoon A] vordert, na eiswijziging, dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair: verklaart voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement plaatselijk bekend als [adres] te Rotterdam per 1 april 2022 is vernietigd dan wel door de rechtbank wordt vernietigd op grond van dwaling althans goede gronden dan wel te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot voornoemd appartement is ontbonden; gedaagden hoofdelijk, althans voor gelijke delen, veroordeelt om aan eiser terug te betalen de koopsom van € 977.500,- en vermeerderd met de wettelijke rente per 1 april 2022 althans per 2 september 2022 althans per de dag der dagvaarding; gedaagden hoofdelijk, althans voor gelijke delen, veroordeelt tot betaling aan eiser van de schade ten bedrage van € 23.276,96 en vermeerderd met de wettelijke rente per 1 april 2022 althans per 2 september 2022 althans per de dag der dagvaarding; gedaagden hoofdelijk, althans voor gelijke delen, veroordeelt tot betaling aan eiser van buitengerechtelijk kosten van € 7.662,50; subsidiair (indien de vordering tot vernietiging dan wel ontbinding niet tot toewijzing mocht leiden): de koopprijs vast te stellen op de waarde die het appartement had op basis van de daadwerkelijke inrichting van het appartement ten tijde van de koop door [persoon A] op 7 februari 2022; [persoon B] c.s. hoofdelijk, althans voor gelijke delen, te veroordelen tot terugbetaling aan eiser van het bedrag zijnde het verschil van de hiervoor onder d. bepaalde waarde en de door [persoon A] betaalde koopprijs; [persoon B] c.s. hoofdelijk, althans voor gelijke delen, te veroordelen tot vergoeding aan eiser van de kosten die samenhangen met de verbouwing van het appartement zodat deze voldoet aan de monumentenregelgeving waaronder in ieder geval de kosten van de verbouwing, de kosten van de vergunningsprocedure(s) en de kosten rechtsbijstand, welke kosten nader dienen te worden opgemaakt bij staat, en dienen te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en tot betaling aan eiser van de schade; [persoon B] c.s. hoofdelijk, althans voor gelijke delen, te veroordelen tot betaling aan eiser van buitengerechtelijk kosten van € 7.662,50; met veroordeling van [persoon B] c.s. in de kosten van dit geding. 3.2. [persoon B] c.s. voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [persoon A] in zijn vorderingen dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van [persoon A] in de (na)kosten van dit geding.

4.1. [persoon B] c.s. vorderen, na eiswijziging, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, en zo mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in de hoofdzaak: I. [naam VOF] veroordeelt jegens [persoon B] c.s. tot al datgene waartoe [persoon B] c.s. als gedaagden in de hoofdzaak jegens [persoon A] mochten worden veroordeeld (met inbegrip van de kostenveroordeling), inclusief de door [persoon A] gevorderde verklaringen voor recht (met dien verstande dat daar waar in de hoofdzaak de koopovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] c.s. bedoeld wordt, de koopovereenkomst tussen [persoon B] c.s. en [naam VOF] bedoeld wordt), alsmede de te betalen schadevergoedingen op te maken bij staat; II. [naam VOF] veroordeelt een bedrag van € 240.661,97 aan [persoon B] c.s. te betalen; III. voor recht verklaart dat [naam VOF] aansprakelijk is voor de schade die [persoon B] c.s. hebben geleden en nog zullen lijden als gevolg van de non-conformiteit dan wel de onrechtmatige daad en [naam VOF] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan [persoon B] c.s., nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; IV. [naam VOF] veroordeelt in de (na)kosten van dit geding. 4.2. [naam VOF] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, althans niet-ontvankelijkverklaring van [persoon B] c.s., met veroordeling van [persoon B] c.s. in de kosten van dit geding. 4.3. Op de stellingen van partijen in de hoofdzaak en vrijwaringszaak wordt hierna, voor zover relevant, nader in gegaan.

De zaken in het kort 5.1. In de hoofdzaak gaat het primair om de vraag of [persoon A] de koopovereenkomst met [persoon B] c.s. mocht vernietigen op grond van dwaling. [persoon A] stelt daartoe (als voornaamste grond voor de vernietiging): - de woning is verbouwd zonder de vereiste vergunning, - deze verbouwing is weliswaar niet door [persoon B] c.s. maar door [naam VOF] gedaan, - [persoon B] c.s. zijn er door de gemeente wel over geïnformeerd dat in strijd met de monumentenstatus was verbouwd, - zij hebben nagelaten op hun beurt [persoon A] te informeren. - duidelijk is geworden dat de gemeente vergt dat de huidige slaapkamer van [persoon A] , de voormalige Directiekamer, moet worden teruggebracht naar de oorspronkelijke staat. - indien [persoon A] dat had geweten, had hij de woning nooit (onder dezelfde voorwaarden) gekocht. [persoon A] stelt hierdoor schade te hebben geleden. 5.2. [persoon B] c.s. betwisten de vernietigbaarheid op voormelde aangevoerde grond, omdat, kort gezegd, [persoon A] 1) zijn klachtplicht heeft geschonden door niet binnen bekwame tijd te klagen, 2) eventuele dwaling voor rekening van [persoon A] behoort te blijven, 3) [persoon B] c.s. aan [persoon A] een voorstel hebben gedaan om het ‘nadeel’ dat [persoon A] lijdt op afdoende wijze op te heffen (artikel 6:230 BW) en 4) de gevolgen van vernietiging te groot zijn en niet redelijk en billijk. 5.3. [persoon B] c.s. hebben [naam VOF] in vrijwaring opgeroepen, zijnde de partij die verbouwingswerkzaamheden aan het appartement (tot woning) heeft uitgevoerd en waarvan [persoon B] c.s. de woning hebben gekocht. In de vrijwaringszaak gaat het primair om de vraag of [persoon B] c.s., als in de hoofdzaak de overeenkomst tussen [persoon B] c.s. en [persoon A] met succes wordt aangetast, de koopovereenkomst met [naam VOF] mag ontbinden wegens non-conformiteit. [persoon B] c.s. stellen daartoe dat door het ontbreken van de benodigde vergunning en de illegaal uitgevoerde verbouwing, de woning niet de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik nodig zijn. [persoon B] c.s. vorderen, behalve veroordeling van [naam VOF] tot al hetgeen waartoe [persoon B] c.s. in de hoofdzaak worden veroordeeld, onder meer een vergoeding voor de door hen geleden schade ad € 240.661,97. 5.4. [naam VOF] voert ten eerste aan dat zij haar verbouwingsplannen voorafgaand aan de verbouwingswerkzaamheden heeft voorgelegd aan de gemeente en dat de gemeente aan [naam VOF] heeft laten weten dat de woonfunctie binnen het bestemmingsplan past en er voor de gewenste wijzigingen geen omgevingsvergunning vereist is. Voor zover een vergunning wel vereist is, beroept [naam VOF] zich op het vertrouwensbeginsel gelet op de toezegging / uitlating door de gemeente. Verder staat volgens [naam VOF] aan ontbinding van de koopovereenkomst in de weg dat [persoon B] c.s. aan potentiële kopers hadden moeten mededelen dat de woning illegaal was verbouwd, nu zij hiervan op de hoogte waren gebracht door de gemeente, en is een beroep op ontbinding buitenproportioneel. Voor zover sprake is van een tekortkoming, kan deze niet (geheel) aan [naam VOF] worden toegerekend omdat zij niet alle gewraakte aanpassingen aan de woning heeft verricht. Tot slot hebben [persoon B] c.s. hun schadebeperkingsplicht geschonden, aldus [naam VOF] .

Het verweer van [naam VOF] omtrent de toezegging / uitlating door de gemeente: gevoerd in zowel de hoofdzaak als in de vrijwaringszaak 5.5. Ter zitting van 24 augustus 2023 hebben [persoon B] c.s. meegedeeld dat indien [naam VOF] alsnog in de vrijwaringszaak onderbouwing geeft voor haar verweer, dat voor de wijzigingen aan de woning geen vergunning vereist was dan wel [naam VOF] jegens de gemeente een beroep op het vertrouwensbeginsel kan doen, [persoon B] c.s. dit verweer in de hoofdzaak wensen over te nemen. 5.6. [naam VOF] is nadien in de vrijwaringszaak in de gelegenheid gesteld haar verweer nader te onderbouwen maar haar verweer is in de vrijwaringszaak beoordeeld en verworpen (zie hierna onder 5.33 en 5.41 e.v.). Het verweer baat dus ook in de hoofdzaak [persoon B] c.s. niet. Het verweer van [persoon B] c.s. dat [persoon A] zijn klachtplicht heeft geschonden 5.7. Volgens [persoon B] c.s. heeft [persoon A] niet binnen bekwame tijd geklaagd (artikel 7:23 BW). De gemeente heeft over de illegale verbouwing op 30 juni 2022 per brief contact opgenomen met [persoon A] , zo niet reeds eerder, en [persoon A] heeft hierover pas op 2 september 2022 bij [persoon B] c.s. geklaagd. 5.8. [persoon A] brengt daartegen in dat hij na ontvangst van de brief van de gemeente van 30 juni 2022, conform het hierin opgenomen verzoek, direct met de gemeente contact heeft opgenomen. Hij werd echter pas op 17 augustus 2022 door [persoon D] teruggebeld en ontving hierna pas (van [persoon D] ) de brief van 10 maart 2022 en het constateringsrapport van 28 februari 2022. 5.9. De rechtbank verwerpt het verweer dat [persoon A] zijn klachtplicht tegenover [persoon B] c.s., ten aanzien van de illegale verbouwing, heeft geschonden. [persoon B] c.s. hebben niet betwist dat [persoon A] pas op 17 augustus 2022 door [persoon D] werd teruggebeld. In de brief van 30 juni 2022 aan [persoon A] stond geen inhoudelijke informatie. Na het telefoongesprek met [persoon D] van 17 augustus 2022 heeft [persoon A] pas de brief van 10 maart 2022 en het constateringsrapport van 28 februari 2022 ontvangen, en [persoon A] werd dus niet eerder dan op 17 augustus 2022 bekend met de illegale verbouwing. Dat [persoon A] vervolgens [persoon B] c.s. op 2 september 2022, iets meer dan twee weken later, aansprakelijk stelt, is naar het oordeel van de rechtbank niet als laat aan te merken, en dus zeker niet als te laat. Kon [persoon A] de overeenkomst vernietigen op grond van dwaling? 5.10. [persoon A] voert onder meer aan dat de woning in 2016 een monumentenstatus heeft gekregen en sindsdien verbouwd is zonder de vereiste vergunning. De huidige slaapkamer, de voormalige Directiekamer, moet van de gemeente worden teruggebracht naar de oorspronkelijke situatie met onder meer de kinderbinten, de schouw en de bruine lambrisering en ook de twee dichtgezette deuren moeten terug. Dit betekent dat de slaapkamer een zeer oubollige zakelijke eclectische stijl krijgt met bruine accenten, wat niet te verenigen is met de rest van het moderne, industriële interieur van de woning met zwarte accenten. Als de deur naar de hal terug wordt geplaatst zal er ’s nachts in de slaapkamer meer geluidsoverlast zijn van het langsrijdende verkeer. Voor het gebruik van deze kamer als slaapkamer is elders in de woning geen alternatief. Als [persoon A] dit had geweten, had hij de woning niet van [persoon B] c.s. gekocht, althans niet voor dezelfde prijs. Voorts waren [persoon B] c.s. op de hoogte van (het onderzoek naar) de illegale verbouwing, en zij hadden [persoon A] hierover direct behoren in te lichten. 5.11. [persoon B] c.s. betwisten dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst (deze werd ondertekend op 4 en 7 februari 2022) op de hoogte waren van (het onderzoek naar) de illegale verbouwing. Tijdens het bezoek van de gemeente op 25 februari 2022 is niet medegedeeld dat op hen een mededelingsplicht rust. Volgens [persoon B] (in een eigen schriftelijke verklaring over de gang van zaken) lieten de gemeenteambtenaren tijdens het bezoek na het nemen van de foto’s aan hem weten dat er wel wat punten leken af te wijken van wat eerder gedocumenteerd was, maar zei men nog niet te weten of dit correct was en of hier eventuele gevolgen aan zaten. Namens de gemeente zou zijn gezegd dat indien de situatie in strijd was met de monumentenstatus, nog gekeken moest worden of deze punten gelegaliseerd konden worden of in oude staat hersteld moesten worden. Kortom, het was op dat moment nog te vroeg voor conclusies en daarom is geen sprake van een schending van de mededelingsplicht, aldus [persoon B] c.s. [persoon B] c.s. betwisten dat zij de brief van de gemeente van 10 maart 2022, waarin staat dat op hen een mededelingsplicht rust, hebben ontvangen. Zij waren op dat moment al verhuisd naar hun nieuwe woning en hebben dat ook tijdig doorgegeven aan de BRP en aan PostNL. Zij verwijzen hiervoor naar een afschrift GBA Persoonsaanvraag waaruit volgt dat zij per 1 maart 2022 in Breda staan ingeschreven. [persoon B] c.s. voeren verder aan dat indien sprake is van dwaling bij [persoon A] deze dwaling voor rekening van [persoon A] behoort te blijven. [persoon A] heeft ten eerste zijn onderzoeksplicht geschonden, omdat hij wist dat de woning een monumentenstatus had en recent was verbouwd. Ten tweede heeft [persoon A] de woning aanvaard in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond (artikel 6.1 van de overeenkomst, zo begrijpt de rechtbank). Ten derde komt de aanschrijving / aankondiging van de gemeente op grond van artikel 6.6 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [persoon A] , aldus [persoon B] c.s. [persoon B] c.s. menen voorts dat een beroep op vernietiging niet kan slagen omdat de gevolgen van vernietiging te groot zijn en vernietiging daarom niet redelijk en billijk. De situatie kan namelijk gelegaliseerd worden en voor zover dat niet het geval is betreft het slechts minimale aanpassingen aan het appartement. 5.12. De rechtbank overweegt als volgt. Voor een geslaagd beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW is vereist dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (1) het de dwalende aan een juiste voorstelling van zaken heeft ontbroken, (2) zonder de dwaling de overeenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten en (3) de dwaling te wijten is aan (a) een inlichting van de wederpartij, of (b) een schending van de mededelingsplicht van de wederpartij, of (c) er sprake is van wederzijdse dwaling en (4) de dwaling niet berust op een uitsluitend toekomstige omstandigheid of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. 5.13. Niet in geschil tussen partijen is dat [persoon A] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van de illegale verbouwing, maar er vanuit ging dat destijds de verbouwing van het appartement was gerealiseerd met de benodigde vergunning(en). Hij had daarom een onjuiste voorstelling van zaken. [persoon A] stelt ook dat hij zonder de dwaling omtrent de illegale verbouwing de overeenkomst niet, althans niet onder de overeengekomen voorwaarden (waaronder de koopprijs) zou hebben gesloten. [persoon B] c.s. hebben dat niet betwist.

5.21. Omdat [persoon B] c.s. [persoon A] in het ongewisse hebben gelaten en daarmee [persoon A] hebben benadeeld, is de rechtbank van oordeel dat [persoon B] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op artikel 6.1. van de koopovereenkomst. 5.22. Wat artikel 6.6. van de koopovereenkomst betreft wordt het navolgende overwogen. Als de rechtbank de lezing van [persoon B] c.s. van artikel 6.6. van de koopovereenkomst al zou volgen ( [persoon A] betwist dat dit artikel ziet op de onderhavige situatie) moeten de gevolgen van de aankondiging/aanschrijving door de gemeente niettemin voor rekening en risico van [persoon B] c.s. komen. De uitzondering van artikel 6.6. doet zich namelijk sowieso voor (“De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houden met het niet-nakomen van uit de wet of deze koopovereenkomst voor verkoper voortvloeiende verplichtingen”). Uit de brief van de gemeente van 13 oktober 2022 volgt immers dat het op grond van artikel 2.3a van de Wabo verboden is om een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten en dat de eigenaar van het pand op grond van artikel 5:1 lid 2 Awb wordt aangemerkt als overtreder. 5.23. Gelet op het voorgaande is aan alle vereisten voldaan voor een geslaagd beroep op dwaling. 5.24. Volgens [persoon B] c.s. zijn de gevolgen van vernietiging te groot en niet redelijk en billijk, omdat de huidige situatie gelegaliseerd kan worden en het, voor zover dat niet kan, slechts om minimale aanpassingen aan het appartement gaat die zouden moeten worden uitgevoerd. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Tijdens de mondelinge behandeling van 24 augustus 2023 zijn partijen overeengekomen dat [naam VOF] in overleg zou treden met de gemeente over de mogelijkheid tot legalisering. [naam VOF] heeft hierover bij akte van 20 september 2023 in de vrijwaringszaak aangegeven dat de punten 1 tot en met 3 uit de brief van de gemeente van 13 oktober 2022 (nog altijd) niet gelegaliseerd kunnen worden. Het betreft de kinderbinten, de schouw en de lambrisering in de voormalige Directiekamer en de dichtgezette deuren. Dit is niet door [persoon B] c.s. weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze elementen niet minimaal te noemen. Noodzakelijk herstel in de oorspronkelijke monumentale situatie levert ontegenzeggelijk een Directiekamer op die qua stijl, zoals [persoon A] aanvoert, sterk afwijkt van de stijl van de rest van de woning, en waarvan het functionele gebruik als slaapkamer is aangetast. Dergelijk herstel brengt dan ook nog eens naar mag worden aangenomen een verminderde woningwaarde mee en het nodige organisatiewerk (de gemeente schrijft immers: “Wij wijzen u erop dat deze punten dienen te worden onderbouwd met een archiefonderzoek.”). 5.25. Ook het beroep van [persoon B] c.s. op artikel 6:230 BW gaat niet op. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [persoon B] c.s. namelijk geen voorstel gedaan dat het nadeel dat [persoon A] bij instandhouding van de overeenkomst lijdt, op afdoende wijze opheft. [persoon B] c.s. hebben kennelijk voorgesteld om samen in gesprek te gaan met de gemeente om enerzijds de mogelijkheid tot legalisatie te bespreken en anderzijds de handhavingsmogelijkheden van de gemeente. Maar dat dit iets aan de situatie had kunnen veranderen is niet voldoende onderbouwd, nu vast staat dat de kinderbinten, de schouw, de lambrisering in de voormalige Directiekamer en de dichtgezette deuren niet kunnen worden gelegaliseerd. Daarnaast is gebleken uit de door [persoon A] overgelegde e-mail van een jurist werkzaam bij de gemeente van 14 november 2022 dat de gemeente zal handhaven. (Tussen)conclusie vernietiging en terugbetaling koopsom (vorderingen sub a en b) 5.26. Gelet op het hiervoor overwogene zal de rechtbank de primaire vordering onder sub a van [persoon A] in de hoofdzaak toewijzen en dus voor recht verklaren dat de koopovereenkomst met betrekking tot de woning per 1 april 2022 is vernietigd. Met de vernietiging van de koopovereenkomst is de aan de levering van de woning ten grondslag liggende titel met terugwerkende kracht komen te vervallen, zodat geen geldige levering heeft plaatsgevonden en de woning, achteraf bezien, altijd eigendom van [persoon B] c.s. is gebleven. [persoon B] c.s. worden hoofdelijk (artikel 6:102 BW) veroordeeld om aan [persoon A] uit hoofde van onverschuldigde betaling terug te betalen de koopsom van € 977.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente per 1 april 2022 (vordering sub b). De door [persoon A] gevorderde schadevergoeding (vordering sub c) 5.27. De door [persoon A] gevorderde schade van € 23.276,96 bestaat uit de kosten voor overdracht ad € 4.499,42, taxatie ad € 1.445,00, interieur ad € 4.669,54, kantoorinterieur ad € 11.501,27, schilder ad € 1.000,00 en verhuizing ad € 160,74. 5.28. [persoon B] c.s. voeren aan dat er geen aansprakelijkheidsgrondslag voor de gevorderde schade is, omdat bij vernietiging de koopovereenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan. [persoon A] voert evenwel als grondslag voor zijn schadevordering aan dat [persoon B] c.s. hebben gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijke verkeer betaamt door hem niet of onvoldoende te informeren over onder meer de illegale verbouwing en het onderzoek hiernaar. [persoon B] c.s. zijn daarom op grond van onrechtmatige daad gehouden om de schade van [persoon A] te vergoeden, aldus [persoon A] . 5.29. De rechtbank overweegt dat een geslaagd beroep op dwaling en vernietiging van de koopovereenkomst nog niet betekenen dat [persoon B] c.s. jegens [persoon A] schadeplichtig zijn. Daarvoor dient een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn. Schending van een mededelingsplicht kan onder omstandigheden een onrechtmatige daad opleveren. Hiervoor is vereist dat de vernietigingsgrond aan schuld van de wederpartij is te wijten (Asser/Sieburgh 6-III 2018/640). Dat is, zoals hiervoor reeds is geoordeeld, hier niet het geval. De vordering van [persoon A] wordt afgewezen. Buitengerechtelijke incassokosten (vordering sub d) en proceskosten 5.30. [persoon A] vordert een bedrag van € 7.662,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op / na 1 juli 2012 is ingetreden, en dat [persoon A] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal de vordering dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, namelijk € 6.698,03. 5.31. [persoon B] c.s. zullen in de hoofdzaak als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon A] worden begroot op: - dagvaarding € 129,82 - griffierecht € 2.277,00 - salaris advocaat € 10.506,00 (3 punten × tarief € 3.502) Totaal € 12.912,82

Kunnen [persoon B] c.s. de overeenkomst met [naam VOF] ontbinden vanwege non-conformiteit? 5.32. Nu de koopovereenkomst tussen [persoon B] c.s. en [persoon A] met recht is vernietigd, geldt dat [persoon B] c.s. de koopovereenkomst tussen [naam VOF] en henzelf per datum dagvaarding (tot oproeping in vrijwaring) hebben ontbonden. Volgenes [persoon B] c.s. is sprake van non-conformiteit. Zij voeren aan dat zij als kopers er in beginsel vanuit mochten gaan dat de verbouwing was geschied met inachtneming van de op dat moment geldende wet- en regelgeving, ook als die wet- en regelgeving niet direct betrekking heeft op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Het ontbreken van een omgevingsvergunning kwalificeert als een tekortkoming onder de koopovereenkomst, aldus [persoon B] c.s. [naam VOF] was op de hoogte van de illegaal uitgevoerde verbouwing, want heeft deze zelf uitgevoerd, en heeft dit niet medegedeeld aan [persoon B] c.s. maar heeft, integendeel, zelfs verklaard dat de verbouwing niét zonder vergunning is uitgevoerd. 5.33. [naam VOF] beroept zich er primair op dat zij voorafgaand aan de verbouwing van de gemeente een toezegging heeft ontvangen dat voor de wijzigingen geen omgevingsvergunning vereist was en dat zij een beroep kan doen op het vertrouwensbeginsel. Voor zover [naam VOF] hiermee bedoelt dat de gemeente ten onrechte de huidige toestand aanmerkt als in strijd met de monumentenstatus, heeft [naam VOF] dat verweer onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd gelet op de stellingen van [persoon A] en de in het geding gebrachte producties. [naam VOF] heeft immers de inhoud van het constateringsrapport van de gemeente niet betwist en is zelf in overleg getreden met de gemeente om de mogelijkheden tot legalisatie te verkennen. Verder heeft zij niets op dit punt aangevoerd. De rechtbank begrijpt daarom dat [naam VOF] haar beroep op het vertrouwensbeginsel voert in het kader van de toerekenbaarheid van de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, en zal het op de dienovereenkomstige plaats later in dit vonnis beoordelen. 5.34. [naam VOF] voert verder onder meer aan dat aan ontbinding van de koopovereenkomst door [persoon B] c.s. in de weg staat dat [persoon B] c.s. aan potentiële kopers hadden moeten mededelen dat de woning illegaal was verbouwd maar hebben nagelaten die mededeling te doen. [persoon B] c.s. waren wel van de illegale verbouwing op de hoogte, zoals de gemeente tegenover [naam VOF] heeft bevestigd. Ook mocht van [persoon B] , die professioneel vastgoedbelegger is, verwacht worden dat hij zelf bij de aankoop van de woning onderzoek had gedaan naar de monumentenstatus alsmede naar de vraag of alle benodigde vergunningen beschikbaar waren. 5.35. In de hoofdzaak is geoordeeld dat [persoon B] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [persoon A] (nog) niet van de illegale verbouwing op de hoogte waren. Voor zover [naam VOF] bedoelt dat [persoon B] c.s. vooraf aan [persoon A] als potentiële koper de mededeling hadden moeten doen dat de woning illegaal was verbouwd, gaat de stelling van [naam VOF] reeds daarom dus niet op. En voorts valt niet in te zien, en stelt [naam VOF] ook niet, wat het schenden van de mededelingsplicht door [persoon B] c.s. jegens [persoon A] (waarvan naderhand wel sprake was, na het bezoek van de gemeente aan het pand in bijzijn van [persoon B] ) afdoet aan de tekortkoming van [naam VOF] in de nakoming van haar verplichtingen jegens [persoon B] c.s. De vernietiging van de overeenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] c.s. is niet aan de schuld van [persoon B] c.s. te wijten (waardoor de gevorderde schadevergoeding van [persoon A] in de hoofdzaak ook is afgewezen (zie 5.29)). 5.36. [persoon B] c.s. mochten er voorts van uit gaan, toen zij van [naam VOF] kochten, dat de woning met de juiste vergunning was verbouwd, zeker nu [naam VOF] in de NVM-vragenlijst vermeldde dat in het appartement geen verbouwingen of uitbreidingen zijn uitgevoerd zonder bouwvergunning (zie onder 2.3). [naam VOF] heeft dezelfde onjuiste mededeling ook aan makelaar Baljon gedaan (die eerst de verkoopmakelaar van [naam VOF] was, en later de verkoopmakelaar van [persoon B] c.s.). [persoon B] c.s., als kopers van [naam VOF] , mochten vertrouwen op de professionaliteit van [naam VOF] als projectontwikkelaar en op de juistheid van zo’n mededeling. 5.37. [naam VOF] vindt een ontbinding in casu buitenproportioneel. Het gaat volgens [naam VOF] om een situatie die zeer eenvoudig en zonder veel kosten verholpen kan worden. Maar dat de situatie in de woning zeer eenvoudig en zonder veel kosten verholpen kan worden om weer aan de monumentenstatus te voldoen is naar het oordeel van de rechtbank niet relevant. De woning, tenminste de Directiekamer, krijgt na noodzakelijk herstel in de monumentale toestand een geheel ander karakter - zie 5.24. De eventuele geringe kosten en/of de eenvoud van de uit te voeren verbouwing maken dat niet anders. (Tussen)conclusie ontbinding 5.38. Gelet op voorgaande oordeelt de rechtbank dat sprake is van een tekortkoming van [naam VOF] in de nakoming van een van haar verbintenissen, die aan [persoon B] c.s. de bevoegdheid geeft om de overeenkomst met betrekking tot de woning te ontbinden (artikel 6:265 BW). Vaststaat dat de woning zoals [persoon B] c.s. deze mochten verwachten, niet geleverd is en dat nakoming door [naam VOF] blijvend onmogelijk was, en [naam VOF] dus in verzuim, toen [persoon B] c.s. de overeenkomst ontbonden per datum dagvaarding in vrijwaring, 11 juli 2023 (artikel 6:265 lid 2 BW). Door de ontbinding ontstaan voor partijen over en weer verbintenissen tot ongedaanmaking van de reeds door partijen verrichte prestaties (artikel 6:271 BW). Dit betekent dat [persoon B] c.s. de woning moet terugleveren aan [naam VOF] en dat [naam VOF] gehouden is tot terugbetaling van de door [persoon B] c.s. aan [naam VOF] betaalde koopsom (€ 750.000,00). De rechtbank begrijpt de vordering van [persoon B] c.s. sub I (om [naam VOF] te veroordelen jegens [persoon B] c.s. tot al datgene waartoe [persoon B] c.s. als gedaagden jegens [persoon A] mochten worden veroordeeld) aldus, dat [persoon B] c.s. veroordeling van [naam VOF] vorderen tot terugbetaling van de door [persoon B] c.s. aan [naam VOF] betaalde koopsom, waar tegenover [persoon B] c.s. verplicht is om de woning (gelijktijdig) terug te leveren aan [naam VOF] . Dit zal op die manier worden toegewezen. De door [persoon B] c.s. gevorderde schadevergoeding (vordering sub II) 5.39. [persoon B] c.s. vorderen daarnaast vergoeding van de schade die zij hebben geleden als gevolg van de tekortkoming in de nakoming door [naam VOF] (artikel 6:74 BW). 5.40. Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. In dit laatste verband voert [naam VOF] (kennelijk) aan dat zij (1) op een mededeling van de gemeente mocht vertrouwen dat geen omgevingsvergunning was vereist, en (2) dat zij niet zelf alle gewraakte aanpassingen (de punten 1 tot en met 3 uit de brief van de gemeente van 13 oktober 2022) aan de bedrijfsruimte heeft verricht / laten verrichten. Ad verweer (1) 5.41. Volgens [naam VOF] heeft zij voorafgaand aan de verbouwing van de gemeente een toezegging ontvangen dat voor de wijzigingen geen omgevingsvergunning vereist was en kan zij een beroep doen op het vertrouwensbeginsel. Maar volgens [persoon B] c.s.

De rechtbank in de hoofdzaak 6.1. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement plaatselijk bekend als [adres] te Rotterdam per 1 april 2022 is vernietigd op grond van dwaling; 6.2. veroordeelt [persoon B] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [persoon A] te betalen de koopsom van € 977.500,00 (negenhonderdzevenenzeventigduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2022 tot aan de dag van algehele betaling; 6.3. veroordeelt [persoon B] c.s. om aan [persoon A] een bedrag van € 6.698,03 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen; 6.4. veroordeelt [persoon B] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A] tot op heden begroot op € 12.912,82; 6.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af; in de vrijwaringszaak 6.7. veroordeelt [naam VOF] om aan [persoon B] c.s. € 750.000,00 te betalen (zevenhonderdvijftigduizend euro; de koopsom die [persoon B] c.s. hebben betaald), onder de voorwaarde dat [persoon B] c.s. meewerken aan gelijktijdige teruglevering van de woning aan [naam VOF] (wederzijdse ongedaanmakingsverplichting); 6.8. veroordeelt [naam VOF] om aan [persoon B] c.s. te betalen een bedrag van € 227.500,00 (tweehonderdzevenentwintigduizend vijfhonderd euro); 6.9. veroordeelt [naam VOF] om aan [persoon B] c.s. te betalen: - hetgeen [persoon B] c.s. aan wettelijke rente moeten vergoeden aan [persoon A] in de hoofdzaak, - de in de hoofdzaak toegewezen buitengerechtelijke incassokosten van € 6.698,03, - de proceskosten van € 12.912,82; 6.10. veroordeelt [naam VOF] in de proceskosten van € 11.129,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [naam VOF] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [naam VOF] € 93,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 6.11. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 6.12. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024. 3597/638

In de brief wordt, voor zover relevant, het volgende vermeld: “Bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht is een melding binnengekomen met betrekking tot het adres [adres] . Volgens onze gegevens bent u de eigenaar van het pand. Om deze melding nader te kunnen onderzoeken is contact me u noodzakelijk. Wij vragen u daarom zo spoedig (binnen twee weken na dagtekening van deze brief) mogelijk contact op te nemen met inspecteur [persoon D] .” 2.11. Op 2 september 2022 heeft de advocaat van [persoon A] [persoon B] c.s. aangeschreven en de koopovereenkomst op grond van dwaling vernietigd. 2.12. Bij e-mail van 6 oktober 2022 verzoeken [persoon B] c.s. aan [naam VOF] om de betreffende vergunningen te verstrekken en laten zij [naam VOF] weten dat, indien zonder benodigde vergunningen is verbouwd, zij [naam VOF] aansprakelijk houden voor alle (nog te lijden) schade. 2.13. De gemeente heeft onder meer het volgende aan [persoon A] laten weten per brief van 13 oktober 2022: “ Aanleiding (…) Volgens onze gegevens bent u de eigenaar van dit pand. U heeft dit pand gekocht met onderstaande niet vergunde wijzigingen en wij treden daarom graag met u in overleg. Hieronder zullen wij uiteenzetten welke niet vergunde wijzigingen dit betreft: 1. Het plafond in de voormalige directiekamer was voorzien van een decoratieve moerbalk en kinderbinten. De kinderbinten zijn verwijderd of in ieder geval niet meer zichtbaar; 2. De voormalige directiekamer had een schouw, deze schouw is verwijderd of in ieder geval niet meer zichtbaar; 3. De voormalige directiekamer had een deur tussen de voorhal en de directiekamer. De deur is verwijderd en de lambrisering is aangepast op de plek waar de deur is verwijderd. De lambrisering in de voormalige directiekamer was bruin, deze is inmiddels volledig zwart geschilderd. De positie van de verwijderde deur is in de hal dichtgezet met een marmeren plaat. Verderop in de hal is een deur verwijderd en een spiegel geplaatst; 4. Door het gehele pand zijn de deuren, luiken en lambriseringen zwart geschilderd; 5. Er is een nieuwe pui geplaatst waarmee een dakterras is gecreëerd; 6. Er is een pui geplaatst waardoor de voormalige kantoorruimte in tweeën is gedeeld; 7. Bij de voormalige keuken is een gangstructuur toegevoegd. De positie van de deur van het toilet is aangepast. (…) Overtreder Volgens het Kadaster bent u eigenaar van het pand en u kunt daarom de overtreding beëindigen. Op grond van artikel 5:1 lid 2 Awb wordt u aangemerkt als overtreder. Er is namelijk een verboden handeling verricht (het in stand laten van zonder omgevingsvergunning aangebrachte wijzigingen) en daarmee zijn de voorschriften geschonden. Overtreding en wettelijk kader Het wijzigen van een gemeentelijk monument zonder omgevingsvergunning is in strijd met artikel 2.2 lid 1 sub b onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) en artikel 7 lid 2 sub a van de Monumentenverordening Rotterdam 2010 (hierna: Monumentenverordening) en levert dan ook een overtreding op. Op grond van artikel 2.3a van de Wabo is het tevens verboden een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten. Archiefonderzoek De hierboven genoemde punten 1 t/m 3 dienen te worden teruggebracht naar de oorspronkelijke situatie. Wij wijzen u erop dat deze punten dienen te worden onderbouwd met een archiefonderzoek. Voor de punten 4 t/m 7 kunt u een omgevingsvergunningaanvraag indienen ter legalisering.” 2.14. [naam VOF] wijst iedere aansprakelijkheid jegens [persoon B] c.s. per e-mail van 19 oktober 2022 van de hand. 2.15. Op 14 november 2022 stuurt de jurist van de gemeente per mail aan [persoon A] onder meer dat ‘de overtreder’ degene is die de overtreding in stand houdt, dat uit de brief van 13 oktober 2022 de punten 1 tot en met 3 dienen te worden teruggebracht naar de oorspronkelijke situatie, dat punten 4 tot en met 7 kunnen worden gelegaliseerd (door het aanvragen van een omgevingsvergunning) en dat door de gemeente zal worden gehandhaafd. Voornoemde punten 1 tot en met 3 zien op de binten, de schouw en de lambrisering in de Directiekamer en op twee dichtgezette deuren. Één deur bevond zich in de muur tussen de Directiekamer en de hal bij de voordeur, en de andere deur bevond zich verderop in de hal. Beide deuren zijn weggehaald en/of uit het zicht gehaald. Gemakshalve zal hierna over de dichtgezette deuren worden gesproken.

De rechtbank gaat er daarom van uit dat als [persoon A] wèl had geweten dat het pand illegaal was verbouwd, hij de koopovereenkomst niet had gesloten, of de woning na heronderhandelingen voor een lagere prijs had gekocht. 5.14. Wel in geschil tussen partijen is of op [persoon B] c.s. een mededelingsplicht rustte ten aanzien van het (door de gemeente aangekondigde) onderzoek naar de illegale verbouwing. [persoon A] meent of vermoedt dat [persoon B] c.s. reeds voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst (ondertekening was op 4 resp. 7 februari 2022) op de hoogte waren van (het onderzoek naar) de illegale verbouwing. Maar dat is door [persoon B] c.s. betwist en [persoon A] heeft zijn vermoeden niet nader onderbouwd, en evenmin heeft [persoon A] aangeboden te bewijzen dat zijn vermoeden juist is. Uitgangspunt is daarom dat [persoon B] c.s. voor het eerst op 9 februari 2022 bekend werden met het onderzoek van de gemeente. Op deze datum heeft [persoon C] naar aanleiding van een brief van de gemeente, die zij op dezelfde dag in de brievenbus vond, gebeld met de heer [persoon D] . Zij verklaarde over dit telefoongesprek van 9 februari 2022 als volgt: “In dit telefoongesprek vertelde meneer [persoon D] dat hij was ingelicht betreffende onze woning. De foto's op Funda zouden een andere verbouwde situatie tonen dan bij de gemeente bekend was o.b.v. de foto's van 2016. Ik was me wild geschrokken en kon mij ook echt niet voorstellen dat de woning zonder vergunning verbouwd zou kunnen zijn. Wij hadden het immers via een goed bekendstaande makelaar, Baljon, aangekocht. De verkopers waren bekende vastgoedinvesteerders in Rotterdam genaamd [naam VOF] . Naast de schok die ik voelde had ik ook helemaal het idee dat dit met een sisser zou aflopen. Ik heb een afspraak gemaakt voor een vrijdag zodat [voornaam persoon B] daarbij aanwezig kon zijn.” 5.15. Dit door [persoon C] met Bouw- en Woningtoezicht gevoerde telefoongesprek vindt plaats op de eerste dag nadat de wettelijke bedenktijd voor [persoon A] als koper was verlopen. (Ter toelichting: de rechtbank maakt uit de ontvangstbevestiging in prod. 6 bij CvA op dat [persoon A] de door [persoon B] c.s. getekende overeenkomst op 4 februari 2022 hebben ontvangen. Dat betekent dat de bedenktermijn per 5 februari is gaan lopen en (vanwege weekenddagen) op 8 februari 2022 afliep.) Dat [persoon A] de koopovereenkomst onder een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan is daarom niet aan [persoon B] c.s. te wijten. Ook als [persoon B] c.s. [persoon A] direct op 9 februari 2022 hadden ingelicht over het aangekondigde onderzoek, had [persoon A] niet meer ‘zomaar’ van de koop af kunnen zien. 5.16. [persoon B] c.s. gingen bij het sluiten van de overeenkomst (nog) van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken uit als [persoon A] . Ten tijde van de koopovereenkomst was feitelijk sprake van wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. Dat maakt dat de koopovereenkomst vernietigbaar is, tenzij [persoon B] c.s. niet hadden hoeven te begrijpen dat vanwege de illegale verbouwing [persoon A] van de koop van de woning (onder de overeengekomen voorwaarden) zou hebben afgezien (art. 6:228 lid 1 sub 3 BW). [persoon B] c.s. hebben niet aangevoerd dat zij dat niet hadden hoeven te begrijpen. 5.17. Omdat sprake is van (wederzijdse) dwaling, en voormelde ‘tenzij’ bepaling niet van toepassing is, is de koopovereenkomst vernietigbaar, tenzij de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. 5.18. De rechtbank is van oordeel dat de dwaling niet voor rekening van [persoon A] behoort te blijven. Daartoe overweegt zij het volgende. 5.19. Het standpunt van [persoon B] c.s., dat [persoon A] een onderzoeksplicht heeft geschonden, volgt de rechtbank niet. Zoals ook door [persoon A] is aangevoerd, is het feit dat de woning een monumentenstatus had niet het probleem. Het gaat er om dat in strijd met de monumentenstatus en zonder vergunning is verbouwd. Die omstandigheid was voor [persoon A] niet kenbaar. De onderzoeksplicht bij het kopen van een woning gaat niet zo ver dat [persoon A] in dit geval, zonder enige aanleiding daartoe, had moeten controleren of in het recente verleden, toen het appartement al de monumentenstatus had maar werd verbouwd tot woning, die verbouwing met de benodigde vergunning is gedaan. 5.20. Op [persoon B] c.s. rustte voorts wel degelijk een mededelingsplicht toen eenmaal het bezoek van Bouw- en Woningtoezicht op 25 februari 2022 had plaatsgevonden. [persoon B] c.s. waren zich toen bewust van de serieuze mogelijkheid dat er illegaal was verbouwd en van de mogelijkheid dat niet alle ingrepen gelegaliseerd zouden kunnen worden. Zij waren zich toen (dus) ook bewust van de ernst van de mogelijke gevolgen van een illegale verbouwing. Dat, zoals [persoon B] verklaarde, op het moment van het bezoek nog onzekerheid bestond omtrent de vraag of daadwerkelijk illegaal was verbouwd doet naar het oordeel van de rechtbank niets af aan hun mededelingsplicht. [persoon B] c.s. moesten vanwege het bezoek begrijpen dat [persoon A] van een dergelijk lopend onderzoek op de hoogte had willen zijn en dat hij het als koper van belang achtte dat alle verbouwingen aan de woning met de benodigde vergunningen waren verricht. Omdat de levering van de woning aan [persoon A] nog moest plaatsvinden, terwijl die levering was voorzien op 1 april 2022, had [persoon A] diverse mogelijkheden gehad indien [persoon B] c.s. wèl hun mededelingsplicht, ontstaan na het bezoek van 25 februari 2022, waren nagekomen. [persoon A] had bijvoorbeeld af kunnen zien van de nakoming van de koopovereenkomst (al dan niet tegen betaling van de boete zoals genoemd in artikel 5.1 van de overeenkomst, of met een geschil over de verschuldigdheid van die boete), of [persoon A] had alsnog een lagere koopprijs kunnen bedingen, waarbij [persoon B] c.s. zich voor de schade (en regres) tot [naam VOF] had kunnen wenden.

heeft [naam VOF] slechts het wijzigen van de bedrijfsfunctie naar woonfunctie aan de gemeente voorgelegd, en niet de verbouwingsplannen, zodat [naam VOF] ’s verweer niet op gaat. 5.42. [naam VOF] is na de eerste mondelinge behandeling extra gelegenheid geboden (ook teneinde een minnelijke regeling tussen partijen te bevorderen) om haar verweer, dat zij de verbouwingsplannen aan de gemeente had voorgelegd op basis waarvan de gemeente daarmee zou hebben ingestemd en zou hebben meegedeeld dat geen omgevingsvergunning vereist was, nader te onderbouwen. Bij akte van 20 september 2023 heeft [naam VOF] aanvullende stukken in het geding gebracht. Het betreft ten eerste een e-mail van het Team terugmeldingen BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) van de gemeente van 1 juli 2019 aan mevrouw [persoon E] van KEI-ontwerp (de door [naam VOF] ingeschakelde architect). Hierin wordt het volgende vermeld: “De melding met bijlagen is voor advies voorgelegd aan de bouwinspecteur van Bouw en Woningtoezicht. De bouwinspecteur heeft ons het navolgende gemeld: Advies vanuit BWT: Positief Woonfunctie past binnen het bestemmingsplan en er is geen omgevingsvergunning nodig. Opmerkingen voor de eigenaar/gebruiker: - Rookmelder plaatsen in de verkeersruimte op elke verdieping - Ventilatie in badkamer, keuken en toilet” Volgens [naam VOF] is er ook een bouwinspecteur van de gemeente bij de woning langsgekomen voor inspectie en heeft deze zich alleen uitgelaten over de brandmelders, de ventilatie van de keuken, de badkamer en het toilet. Verder heeft [naam VOF] een e-mail van het kadaster van 29 mei 2019 in het geding gebracht waarin wordt bevestigd dat de terugmelding door [naam VOF] met nummer [nummer] naar de gemeente wordt gestuurd: “Omschrijving: vriendelijk verzoek om de kantoorfunctie aan de [adres] te registreren als zijnde een woonfunctie van 272 m2. Bijgaand document betreft plattegronden, doorsneden en een situatietekening.” Bij de e-mail zijn plattegronden, waaronder van de kamerindeling, en een doorsnede toegevoegd. Daarbij heeft [naam VOF] een e-mail van de afdeling BAG van de gemeente van 4 juni 2019 overgelegd waarin ontvangst van de terugmelding met nummer [nummer] wordt bevestigd. Tot slot heeft [naam VOF] een e-mail van haar aannemer van Goudsesingel Onderhoud B.V. van 1 september 2023 overgelegd waarin onder meer het volgende wordt verklaard: “Toen wij bezig waren in het pand (ergens in mei/juni 2019) is de bouwinspecteur langs geweest om te kijken welke werkzaamheden er werden uitgevoerd. Hij is toen rondgeleid door iemand van [naam VOF] en/of de architect en toen is aangegeven dat er voor de werkzaamheden geen vergunning nodig was omdat we geen constructiewerkzaamheden gingen uitvoeren.” 5.43. De rechtbank oordeelt als volgt. Het verweer dat de gemeente een mededeling heeft gedaan waardoor [naam VOF] er vanuit mocht gaan dat voor de verbouwingswerkzaamheden, in het bijzonder die aan de Directiekamer, geen vergunning was vereist, heeft [naam VOF] onvoldoende onderbouwd. Uit de stukken die (nader) door [naam VOF] zijn overgelegd volgt niet dat zij de daadwerkelijk aan de Directiekamer uitgevoerde werkzaamheden inclusief het dichtzetten van de twee deuren aan de gemeente heeft voorgelegd. In de e-mail van 1 juli 2019 wordt vermeld dat voor het wijzigen van de bedrijfsfunctie naar woonfunctie geen omgevingsvergunning is vereist, maar er wordt niets vermeld over de geplande verbouwingswerkzaamheden. Volgens [naam VOF] is een bouwinspecteur van de gemeente bij de woning langs geweest om de bouwplannen te beoordelen, maar [naam VOF] licht niet toe welke plannen dan precies zijn voorgelegd en besproken. Dat de wijzigingen aan de Directiekamer aan de gemeente zijn voorgelegd blijkt in ieder geval niet uit de verklaring van de aannemer en evenmin uit de melding met bijlagen zoals bevestigd door het Kadaster op 29 mei 2019. Bij deze melding is een plattegrond “Bestaande Toestand” en een plattegrond “Nieuwe Toestand” gevoegd. Op deze twee plattegronden zijn ten aanzien van de voormalige Directiekamer geen wijzigingen terug te zien. Zo is bijvoorbeeld de schouw en de deur naar de voorhal nog steeds aanwezig op de plattegrond “Nieuwe Toestand”. Alleen staat de betreffende kamer omschreven als “slaapkamer” in plaats van (in de plattegrond voor de bestaande toestand) “kantoorfunctie vergaderruimte”. Deze stukken ondersteunen daarom juist de stelling van [persoon B] c.s. dat [naam VOF] slechts het wijzigen van de bedrijfsfunctie naar woonfunctie aan de gemeente heeft voorgelegd en niet haar verbouwplannen. Het verweer van [naam VOF] wordt dan ook verworpen. Ad verweer (2) 5.44. [naam VOF] betwist dat zij zelf de kinderbinten, de schouw en de deur van de hal naar de Directiekamer heeft verwijderd en stelt dat de lambrisering niet bruin was maar groen toen zij eigenaar werd. Bij akte van 20 september 2023 heeft [naam VOF] ter onderbouwing foto’s overgelegd van de bedrijfsruimte van voordat [naam VOF] deze ruimte kocht en verbouwde tot woning, en een verklaring van haar aannemer die destijds de verbouwingswerkzaamheden heeft verricht. 5.45. De stellingen van [naam VOF] op dit punt zijn eveneens onvoldoende onderbouwd. Op de foto’s die [naam VOF] heeft overgelegd is de Directiekamer niet te zien, en op de door [naam VOF] overgelegde plattegronden van de “Bestaande Toestand” en “Nieuwe Toestand” (zie 5.43) is te zien dat de schouw, anders dan de aannemer van [naam VOF] verklaarde, in beide situaties aanwezig is. Dat de schouw nog aanwezig was toen [naam VOF] eigenaar werd blijkt ook uit een schriftelijke verklaring van de voorzitter van de Vereniging van Eigenaars tevens de bovenbuurman, [persoon F] , die de verbouwing door [naam VOF] heeft gevolgd en stelt te hebben gezien dat de schouw tijdens de verbouwing door [naam VOF] is verwijderd. Omdat de monumentenstatus pas in 2016 was verkregen, het appartement sedertdien als bedrijfsruimte is gebruikt en juist [naam VOF] de bedrijfsruimte ingrijpend heeft verbouwd / gerenoveerd tot woonruimte, had het op de weg van [naam VOF] gelegen haar stellingen terdege en dus tenminste met tekeningen en/of verklaringen van de bij de verbouwing betrokken architect, te onderbouwen. [naam VOF] heeft dat nagelaten. 5.46. Daarbij komt (zie ook 5.22) dat het op grond van artikel 2.3a van de Wabo verboden is om een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten, en dat de eigenaar van het pand op grond van artikel 5:1 lid 2 Awb wordt aangemerkt als overtreder. Waarom het [naam VOF] , als toenmalige eigenaar, dan niet zou kunnen worden toegerekend dat zij aan [persoon B] c.s. een woning heeft verkocht en geleverd die niet overeenkomt met de monumentenstatus, alleen omdat (beweerd) een eerdere eigenaar al aanpassingen heeft verricht die (ook) in strijd waren met de monumentenstatus, heeft [naam VOF] niet uitgelegd. Als professionele partij die, in de wetenschap van de monumentenstatus, de bedrijfsruimte ging verbouwen tot woning, had het juist op [naam VOF] ’s weg gelegen om eventuele door een eerdere eigenaar verrichte aanpassingen (in strijd met de monumentenstatus) te (trachten te) legaliseren, of te herstellen in de monumentale situatie tijdens de uit te voeren verbouwing, alvorens het appartement door te verkopen. 5.47. Uit vorenstaande volgt dat de tekortkoming in de nakoming [naam VOF] ook wordt toegerekend. 5.48. De schadevergoeding die [persoon B] c.s.

In de brief wordt, voor zover relevant, het volgende vermeld: “Bij de afdeling Bouw- en Woningtoezicht is een melding binnengekomen met betrekking tot het adres [adres] . Volgens onze gegevens bent u de eigenaar van het pand. Om deze melding nader te kunnen onderzoeken is contact me u noodzakelijk. Wij vragen u daarom zo spoedig (binnen twee weken na dagtekening van deze brief) mogelijk contact op te nemen met inspecteur [persoon D] .” 2.11. Op 2 september 2022 heeft de advocaat van [persoon A] [persoon B] c.s. aangeschreven en de koopovereenkomst op grond van dwaling vernietigd. 2.12. Bij e-mail van 6 oktober 2022 verzoeken [persoon B] c.s. aan [naam VOF] om de betreffende vergunningen te verstrekken en laten zij [naam VOF] weten dat, indien zonder benodigde vergunningen is verbouwd, zij [naam VOF] aansprakelijk houden voor alle (nog te lijden) schade. 2.13. De gemeente heeft onder meer het volgende aan [persoon A] laten weten per brief van 13 oktober 2022: “ Aanleiding (…) Volgens onze gegevens bent u de eigenaar van dit pand. U heeft dit pand gekocht met onderstaande niet vergunde wijzigingen en wij treden daarom graag met u in overleg. Hieronder zullen wij uiteenzetten welke niet vergunde wijzigingen dit betreft: 1. Het plafond in de voormalige directiekamer was voorzien van een decoratieve moerbalk en kinderbinten. De kinderbinten zijn verwijderd of in ieder geval niet meer zichtbaar; 2. De voormalige directiekamer had een schouw, deze schouw is verwijderd of in ieder geval niet meer zichtbaar; 3. De voormalige directiekamer had een deur tussen de voorhal en de directiekamer. De deur is verwijderd en de lambrisering is aangepast op de plek waar de deur is verwijderd. De lambrisering in de voormalige directiekamer was bruin, deze is inmiddels volledig zwart geschilderd. De positie van de verwijderde deur is in de hal dichtgezet met een marmeren plaat. Verderop in de hal is een deur verwijderd en een spiegel geplaatst; 4. Door het gehele pand zijn de deuren, luiken en lambriseringen zwart geschilderd; 5. Er is een nieuwe pui geplaatst waarmee een dakterras is gecreëerd; 6. Er is een pui geplaatst waardoor de voormalige kantoorruimte in tweeën is gedeeld; 7. Bij de voormalige keuken is een gangstructuur toegevoegd. De positie van de deur van het toilet is aangepast. (…) Overtreder Volgens het Kadaster bent u eigenaar van het pand en u kunt daarom de overtreding beëindigen. Op grond van artikel 5:1 lid 2 Awb wordt u aangemerkt als overtreder. Er is namelijk een verboden handeling verricht (het in stand laten van zonder omgevingsvergunning aangebrachte wijzigingen) en daarmee zijn de voorschriften geschonden. Overtreding en wettelijk kader Het wijzigen van een gemeentelijk monument zonder omgevingsvergunning is in strijd met artikel 2.2 lid 1 sub b onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) en artikel 7 lid 2 sub a van de Monumentenverordening Rotterdam 2010 (hierna: Monumentenverordening) en levert dan ook een overtreding op. Op grond van artikel 2.3a van de Wabo is het tevens verboden een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten. Archiefonderzoek De hierboven genoemde punten 1 t/m 3 dienen te worden teruggebracht naar de oorspronkelijke situatie. Wij wijzen u erop dat deze punten dienen te worden onderbouwd met een archiefonderzoek. Voor de punten 4 t/m 7 kunt u een omgevingsvergunningaanvraag indienen ter legalisering.” 2.14. [naam VOF] wijst iedere aansprakelijkheid jegens [persoon B] c.s. per e-mail van 19 oktober 2022 van de hand. 2.15. Op 14 november 2022 stuurt de jurist van de gemeente per mail aan [persoon A] onder meer dat ‘de overtreder’ degene is die de overtreding in stand houdt, dat uit de brief van 13 oktober 2022 de punten 1 tot en met 3 dienen te worden teruggebracht naar de oorspronkelijke situatie, dat punten 4 tot en met 7 kunnen worden gelegaliseerd (door het aanvragen van een omgevingsvergunning) en dat door de gemeente zal worden gehandhaafd. Voornoemde punten 1 tot en met 3 zien op de binten, de schouw en de lambrisering in de Directiekamer en op twee dichtgezette deuren. Één deur bevond zich in de muur tussen de Directiekamer en de hal bij de voordeur, en de andere deur bevond zich verderop in de hal. Beide deuren zijn weggehaald en/of uit het zicht gehaald. Gemakshalve zal hierna over de dichtgezette deuren worden gesproken.

De rechtbank gaat er daarom van uit dat als [persoon A] wèl had geweten dat het pand illegaal was verbouwd, hij de koopovereenkomst niet had gesloten, of de woning na heronderhandelingen voor een lagere prijs had gekocht. 5.14. Wel in geschil tussen partijen is of op [persoon B] c.s. een mededelingsplicht rustte ten aanzien van het (door de gemeente aangekondigde) onderzoek naar de illegale verbouwing. [persoon A] meent of vermoedt dat [persoon B] c.s. reeds voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst (ondertekening was op 4 resp. 7 februari 2022) op de hoogte waren van (het onderzoek naar) de illegale verbouwing. Maar dat is door [persoon B] c.s. betwist en [persoon A] heeft zijn vermoeden niet nader onderbouwd, en evenmin heeft [persoon A] aangeboden te bewijzen dat zijn vermoeden juist is. Uitgangspunt is daarom dat [persoon B] c.s. voor het eerst op 9 februari 2022 bekend werden met het onderzoek van de gemeente. Op deze datum heeft [persoon C] naar aanleiding van een brief van de gemeente, die zij op dezelfde dag in de brievenbus vond, gebeld met de heer [persoon D] . Zij verklaarde over dit telefoongesprek van 9 februari 2022 als volgt: “In dit telefoongesprek vertelde meneer [persoon D] dat hij was ingelicht betreffende onze woning. De foto's op Funda zouden een andere verbouwde situatie tonen dan bij de gemeente bekend was o.b.v. de foto's van 2016. Ik was me wild geschrokken en kon mij ook echt niet voorstellen dat de woning zonder vergunning verbouwd zou kunnen zijn. Wij hadden het immers via een goed bekendstaande makelaar, Baljon, aangekocht. De verkopers waren bekende vastgoedinvesteerders in Rotterdam genaamd [naam VOF] . Naast de schok die ik voelde had ik ook helemaal het idee dat dit met een sisser zou aflopen. Ik heb een afspraak gemaakt voor een vrijdag zodat [voornaam persoon B] daarbij aanwezig kon zijn.” 5.15. Dit door [persoon C] met Bouw- en Woningtoezicht gevoerde telefoongesprek vindt plaats op de eerste dag nadat de wettelijke bedenktijd voor [persoon A] als koper was verlopen. (Ter toelichting: de rechtbank maakt uit de ontvangstbevestiging in prod. 6 bij CvA op dat [persoon A] de door [persoon B] c.s. getekende overeenkomst op 4 februari 2022 hebben ontvangen. Dat betekent dat de bedenktermijn per 5 februari is gaan lopen en (vanwege weekenddagen) op 8 februari 2022 afliep.) Dat [persoon A] de koopovereenkomst onder een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan is daarom niet aan [persoon B] c.s. te wijten. Ook als [persoon B] c.s. [persoon A] direct op 9 februari 2022 hadden ingelicht over het aangekondigde onderzoek, had [persoon A] niet meer ‘zomaar’ van de koop af kunnen zien. 5.16. [persoon B] c.s. gingen bij het sluiten van de overeenkomst (nog) van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken uit als [persoon A] . Ten tijde van de koopovereenkomst was feitelijk sprake van wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. Dat maakt dat de koopovereenkomst vernietigbaar is, tenzij [persoon B] c.s. niet hadden hoeven te begrijpen dat vanwege de illegale verbouwing [persoon A] van de koop van de woning (onder de overeengekomen voorwaarden) zou hebben afgezien (art. 6:228 lid 1 sub 3 BW). [persoon B] c.s. hebben niet aangevoerd dat zij dat niet hadden hoeven te begrijpen. 5.17. Omdat sprake is van (wederzijdse) dwaling, en voormelde ‘tenzij’ bepaling niet van toepassing is, is de koopovereenkomst vernietigbaar, tenzij de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. 5.18. De rechtbank is van oordeel dat de dwaling niet voor rekening van [persoon A] behoort te blijven. Daartoe overweegt zij het volgende. 5.19. Het standpunt van [persoon B] c.s., dat [persoon A] een onderzoeksplicht heeft geschonden, volgt de rechtbank niet. Zoals ook door [persoon A] is aangevoerd, is het feit dat de woning een monumentenstatus had niet het probleem. Het gaat er om dat in strijd met de monumentenstatus en zonder vergunning is verbouwd. Die omstandigheid was voor [persoon A] niet kenbaar. De onderzoeksplicht bij het kopen van een woning gaat niet zo ver dat [persoon A] in dit geval, zonder enige aanleiding daartoe, had moeten controleren of in het recente verleden, toen het appartement al de monumentenstatus had maar werd verbouwd tot woning, die verbouwing met de benodigde vergunning is gedaan. 5.20. Op [persoon B] c.s. rustte voorts wel degelijk een mededelingsplicht toen eenmaal het bezoek van Bouw- en Woningtoezicht op 25 februari 2022 had plaatsgevonden. [persoon B] c.s. waren zich toen bewust van de serieuze mogelijkheid dat er illegaal was verbouwd en van de mogelijkheid dat niet alle ingrepen gelegaliseerd zouden kunnen worden. Zij waren zich toen (dus) ook bewust van de ernst van de mogelijke gevolgen van een illegale verbouwing. Dat, zoals [persoon B] verklaarde, op het moment van het bezoek nog onzekerheid bestond omtrent de vraag of daadwerkelijk illegaal was verbouwd doet naar het oordeel van de rechtbank niets af aan hun mededelingsplicht. [persoon B] c.s. moesten vanwege het bezoek begrijpen dat [persoon A] van een dergelijk lopend onderzoek op de hoogte had willen zijn en dat hij het als koper van belang achtte dat alle verbouwingen aan de woning met de benodigde vergunningen waren verricht. Omdat de levering van de woning aan [persoon A] nog moest plaatsvinden, terwijl die levering was voorzien op 1 april 2022, had [persoon A] diverse mogelijkheden gehad indien [persoon B] c.s. wèl hun mededelingsplicht, ontstaan na het bezoek van 25 februari 2022, waren nagekomen. [persoon A] had bijvoorbeeld af kunnen zien van de nakoming van de koopovereenkomst (al dan niet tegen betaling van de boete zoals genoemd in artikel 5.1 van de overeenkomst, of met een geschil over de verschuldigdheid van die boete), of [persoon A] had alsnog een lagere koopprijs kunnen bedingen, waarbij [persoon B] c.s. zich voor de schade (en regres) tot [naam VOF] had kunnen wenden.

heeft [naam VOF] slechts het wijzigen van de bedrijfsfunctie naar woonfunctie aan de gemeente voorgelegd, en niet de verbouwingsplannen, zodat [naam VOF] ’s verweer niet op gaat. 5.42. [naam VOF] is na de eerste mondelinge behandeling extra gelegenheid geboden (ook teneinde een minnelijke regeling tussen partijen te bevorderen) om haar verweer, dat zij de verbouwingsplannen aan de gemeente had voorgelegd op basis waarvan de gemeente daarmee zou hebben ingestemd en zou hebben meegedeeld dat geen omgevingsvergunning vereist was, nader te onderbouwen. Bij akte van 20 september 2023 heeft [naam VOF] aanvullende stukken in het geding gebracht. Het betreft ten eerste een e-mail van het Team terugmeldingen BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) van de gemeente van 1 juli 2019 aan mevrouw [persoon E] van KEI-ontwerp (de door [naam VOF] ingeschakelde architect). Hierin wordt het volgende vermeld: “De melding met bijlagen is voor advies voorgelegd aan de bouwinspecteur van Bouw en Woningtoezicht. De bouwinspecteur heeft ons het navolgende gemeld: Advies vanuit BWT: Positief Woonfunctie past binnen het bestemmingsplan en er is geen omgevingsvergunning nodig. Opmerkingen voor de eigenaar/gebruiker: - Rookmelder plaatsen in de verkeersruimte op elke verdieping - Ventilatie in badkamer, keuken en toilet” Volgens [naam VOF] is er ook een bouwinspecteur van de gemeente bij de woning langsgekomen voor inspectie en heeft deze zich alleen uitgelaten over de brandmelders, de ventilatie van de keuken, de badkamer en het toilet. Verder heeft [naam VOF] een e-mail van het kadaster van 29 mei 2019 in het geding gebracht waarin wordt bevestigd dat de terugmelding door [naam VOF] met nummer [nummer] naar de gemeente wordt gestuurd: “Omschrijving: vriendelijk verzoek om de kantoorfunctie aan de [adres] te registreren als zijnde een woonfunctie van 272 m2. Bijgaand document betreft plattegronden, doorsneden en een situatietekening.” Bij de e-mail zijn plattegronden, waaronder van de kamerindeling, en een doorsnede toegevoegd. Daarbij heeft [naam VOF] een e-mail van de afdeling BAG van de gemeente van 4 juni 2019 overgelegd waarin ontvangst van de terugmelding met nummer [nummer] wordt bevestigd. Tot slot heeft [naam VOF] een e-mail van haar aannemer van Goudsesingel Onderhoud B.V. van 1 september 2023 overgelegd waarin onder meer het volgende wordt verklaard: “Toen wij bezig waren in het pand (ergens in mei/juni 2019) is de bouwinspecteur langs geweest om te kijken welke werkzaamheden er werden uitgevoerd. Hij is toen rondgeleid door iemand van [naam VOF] en/of de architect en toen is aangegeven dat er voor de werkzaamheden geen vergunning nodig was omdat we geen constructiewerkzaamheden gingen uitvoeren.” 5.43. De rechtbank oordeelt als volgt. Het verweer dat de gemeente een mededeling heeft gedaan waardoor [naam VOF] er vanuit mocht gaan dat voor de verbouwingswerkzaamheden, in het bijzonder die aan de Directiekamer, geen vergunning was vereist, heeft [naam VOF] onvoldoende onderbouwd. Uit de stukken die (nader) door [naam VOF] zijn overgelegd volgt niet dat zij de daadwerkelijk aan de Directiekamer uitgevoerde werkzaamheden inclusief het dichtzetten van de twee deuren aan de gemeente heeft voorgelegd. In de e-mail van 1 juli 2019 wordt vermeld dat voor het wijzigen van de bedrijfsfunctie naar woonfunctie geen omgevingsvergunning is vereist, maar er wordt niets vermeld over de geplande verbouwingswerkzaamheden. Volgens [naam VOF] is een bouwinspecteur van de gemeente bij de woning langs geweest om de bouwplannen te beoordelen, maar [naam VOF] licht niet toe welke plannen dan precies zijn voorgelegd en besproken. Dat de wijzigingen aan de Directiekamer aan de gemeente zijn voorgelegd blijkt in ieder geval niet uit de verklaring van de aannemer en evenmin uit de melding met bijlagen zoals bevestigd door het Kadaster op 29 mei 2019. Bij deze melding is een plattegrond “Bestaande Toestand” en een plattegrond “Nieuwe Toestand” gevoegd. Op deze twee plattegronden zijn ten aanzien van de voormalige Directiekamer geen wijzigingen terug te zien. Zo is bijvoorbeeld de schouw en de deur naar de voorhal nog steeds aanwezig op de plattegrond “Nieuwe Toestand”. Alleen staat de betreffende kamer omschreven als “slaapkamer” in plaats van (in de plattegrond voor de bestaande toestand) “kantoorfunctie vergaderruimte”. Deze stukken ondersteunen daarom juist de stelling van [persoon B] c.s. dat [naam VOF] slechts het wijzigen van de bedrijfsfunctie naar woonfunctie aan de gemeente heeft voorgelegd en niet haar verbouwplannen. Het verweer van [naam VOF] wordt dan ook verworpen. Ad verweer (2) 5.44. [naam VOF] betwist dat zij zelf de kinderbinten, de schouw en de deur van de hal naar de Directiekamer heeft verwijderd en stelt dat de lambrisering niet bruin was maar groen toen zij eigenaar werd. Bij akte van 20 september 2023 heeft [naam VOF] ter onderbouwing foto’s overgelegd van de bedrijfsruimte van voordat [naam VOF] deze ruimte kocht en verbouwde tot woning, en een verklaring van haar aannemer die destijds de verbouwingswerkzaamheden heeft verricht. 5.45. De stellingen van [naam VOF] op dit punt zijn eveneens onvoldoende onderbouwd. Op de foto’s die [naam VOF] heeft overgelegd is de Directiekamer niet te zien, en op de door [naam VOF] overgelegde plattegronden van de “Bestaande Toestand” en “Nieuwe Toestand” (zie 5.43) is te zien dat de schouw, anders dan de aannemer van [naam VOF] verklaarde, in beide situaties aanwezig is. Dat de schouw nog aanwezig was toen [naam VOF] eigenaar werd blijkt ook uit een schriftelijke verklaring van de voorzitter van de Vereniging van Eigenaars tevens de bovenbuurman, [persoon F] , die de verbouwing door [naam VOF] heeft gevolgd en stelt te hebben gezien dat de schouw tijdens de verbouwing door [naam VOF] is verwijderd. Omdat de monumentenstatus pas in 2016 was verkregen, het appartement sedertdien als bedrijfsruimte is gebruikt en juist [naam VOF] de bedrijfsruimte ingrijpend heeft verbouwd / gerenoveerd tot woonruimte, had het op de weg van [naam VOF] gelegen haar stellingen terdege en dus tenminste met tekeningen en/of verklaringen van de bij de verbouwing betrokken architect, te onderbouwen. [naam VOF] heeft dat nagelaten. 5.46. Daarbij komt (zie ook 5.22) dat het op grond van artikel 2.3a van de Wabo verboden is om een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten, en dat de eigenaar van het pand op grond van artikel 5:1 lid 2 Awb wordt aangemerkt als overtreder. Waarom het [naam VOF] , als toenmalige eigenaar, dan niet zou kunnen worden toegerekend dat zij aan [persoon B] c.s. een woning heeft verkocht en geleverd die niet overeenkomt met de monumentenstatus, alleen omdat (beweerd) een eerdere eigenaar al aanpassingen heeft verricht die (ook) in strijd waren met de monumentenstatus, heeft [naam VOF] niet uitgelegd. Als professionele partij die, in de wetenschap van de monumentenstatus, de bedrijfsruimte ging verbouwen tot woning, had het juist op [naam VOF] ’s weg gelegen om eventuele door een eerdere eigenaar verrichte aanpassingen (in strijd met de monumentenstatus) te (trachten te) legaliseren, of te herstellen in de monumentale situatie tijdens de uit te voeren verbouwing, alvorens het appartement door te verkopen. 5.47. Uit vorenstaande volgt dat de tekortkoming in de nakoming [naam VOF] ook wordt toegerekend. 5.48. De schadevergoeding die [persoon B] c.s.

vorderen, in totaal € 240.661,97, bestaat uit gederfde winst ad € 227.500,00, notariële kosten ad € 1.334,22, en makelaarskosten ad € 11.827,75. Volgens [naam VOF] moet de gederfde winst worden afgewezen omdat [persoon B] c.s. aan potentiële kopers hadden moeten mededelen dat de woning illegaal was verbouwd alvorens te verkopen en omdat [persoon B] c.s. hun schadebeperkingsplicht (dat zij alles in het werk dienden te stellen de situatie alsnog te legaliseren/formaliseren) zouden hebben geschonden. 5.49. Hiervoor is reeds geoordeeld dat [persoon B] c.s. [persoon A] als potentiële koper niet reeds voorafgaand aan de koopovereenkomst konden informeren over de illegale verbouwing omdat [persoon B] c.s. daarvan toen zelf (nog) niet op de hoogte waren. Maar als [persoon B] c.s. de potentiële kopers daaromtrent wèl tijdig hadden kunnen waarschuwen, dan zouden [persoon B] c.s. naar mag worden aangenomen minder winst, of geen winst hebben kunnen behalen, terwijl dat dan ook het gevolg zou zijn geweest van dezelfde tekortkoming door [naam VOF] in de nakoming van de koopovereenkomst met [persoon B] c.s.. Dan zou dus evenzeer schade zijn opgetreden die [naam VOF] moest vergoeden. Ook het beroep op schending van de schadebeperkingsplicht wordt afgewezen. Hiervoor is al overwogen dat vaststaat dat (het in de voormalige Directiekamer ontbreken van) de kinderbinten, de schouw en de lambrisering en de dichtgezette deuren niet kunnen worden gelegaliseerd. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien hoe [persoon B] c.s. de schade hadden kunnen beperken. 5.50. De rechtbank oordeelt echter dat [persoon B] c.s. niet zowel de gederfde winst als de andere kosten kunnen vorderen. Er dient immers een vergelijking gemaakt te worden tussen enerzijds de hypothetische situatie waarin [persoon B] c.s. zouden hebben verkeerd als [naam VOF] de overeenkomst was nagekomen en een woning had geleverd die met vergunning was verbouwd, en anderzijds de feitelijke situatie waarin [persoon B] c.s. na de ontbinding (en uitvoering van de ongedaanmakingsverplichtingen) verkeren. Als de woning de benodigde vergunning had gehad, dan was de verkoop tussen [persoon A] en [persoon B] c.s. in stand gebleven en zouden [persoon B] c.s. de winst ad € 227.500,00 hebben behaald, maar zij hadden dan ook de notariële- en makelaarskosten moeten betalen. De rechtbank wijst daarom alleen de gederfde winst ad € 227.500,00 toe. Vordering sub I 5.51. In de hoofdzaak wordt voor recht verklaard dat de koopovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] c.s. is vernietigd, en worden [persoon B] c.s. veroordeeld tot (terug)betaling van de koopsom aan [persoon A] van € 977.500,00 (zie 5.26) met de wettelijke rente daarover vanaf 1 april 2022. In de vrijwaringszaak moet [naam VOF] de koopsom (die [persoon B] c.s. aan [naam VOF] hebben betaald, € 750.000,00) terugbetalen aan [persoon B] c.s. (tegen teruglevering van de woning aan [naam VOF] ) en de gederfde winst ad € 227.500,00 vergoeden aan [persoon B] c.s. De in de hoofdzaak toe te wijzen wettelijke rente over de koopsom (die [persoon A] heeft betaald) vanaf 1 april 2022, de buitengerechtelijke incassokosten ad € 6.698,03 en proceskosten ad € 12.912,82 worden in de vrijwaringszaak toegewezen, als zijnde schade van [persoon B] c.s., en het gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [naam VOF] . Immers, als [naam VOF] de overeenkomst was nagekomen en een woning had geleverd die met vergunning was verbouwd, dan was de procedure in de hoofdzaak niet nodig geweest en hadden [persoon B] c.s. deze kosten niet aan [persoon A] moeten vergoeden. Vordering sub III 5.52. [persoon B] c.s. vorderen verwijzing naar de schadestaatprocedure, en een verklaring voor recht dat [naam VOF] aansprakelijk is voor de schade die [persoon B] c.s. hebben geleden en nog zullen lijden als gevolg van de non-conformiteit. [persoon B] c.s. menen dat de kans bestaat dat nog andere schadeposten zullen opkomen, wat afhangt van de hoofdzaak, en dat de schade nog niet vaststaat. 5.53. Echter, hetgeen in de hoofdzaak [persoon B] c.s. aan [persoon A] moet betalen staat vast, en de door [persoon A] in de hoofdzaak gevorderde schadevergoeding is afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat [persoon B] c.s. nog andere schade hebben geleden dat waarover thans is beslist in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak. De gevorderde verklaring voor recht alsmede de verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt dan ook afgewezen omdat [persoon B] c.s. daarbij geen afzonderlijk belang hebben. De proceskosten 5.54. [naam VOF] zal in de vrijwaringszaak als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon B] c.s. worden begroot op: - dagvaarding € 131,85 - griffierecht € 314,00 - salaris advocaat € 10.506,00 (3 punten × tarief € 3.502,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 11.129,85 5.55. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

vorderen, in totaal € 240.661,97, bestaat uit gederfde winst ad € 227.500,00, notariële kosten ad € 1.334,22, en makelaarskosten ad € 11.827,75. Volgens [naam VOF] moet de gederfde winst worden afgewezen omdat [persoon B] c.s. aan potentiële kopers hadden moeten mededelen dat de woning illegaal was verbouwd alvorens te verkopen en omdat [persoon B] c.s. hun schadebeperkingsplicht (dat zij alles in het werk dienden te stellen de situatie alsnog te legaliseren/formaliseren) zouden hebben geschonden. 5.49. Hiervoor is reeds geoordeeld dat [persoon B] c.s. [persoon A] als potentiële koper niet reeds voorafgaand aan de koopovereenkomst konden informeren over de illegale verbouwing omdat [persoon B] c.s. daarvan toen zelf (nog) niet op de hoogte waren. Maar als [persoon B] c.s. de potentiële kopers daaromtrent wèl tijdig hadden kunnen waarschuwen, dan zouden [persoon B] c.s. naar mag worden aangenomen minder winst, of geen winst hebben kunnen behalen, terwijl dat dan ook het gevolg zou zijn geweest van dezelfde tekortkoming door [naam VOF] in de nakoming van de koopovereenkomst met [persoon B] c.s.. Dan zou dus evenzeer schade zijn opgetreden die [naam VOF] moest vergoeden. Ook het beroep op schending van de schadebeperkingsplicht wordt afgewezen. Hiervoor is al overwogen dat vaststaat dat (het in de voormalige Directiekamer ontbreken van) de kinderbinten, de schouw en de lambrisering en de dichtgezette deuren niet kunnen worden gelegaliseerd. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien hoe [persoon B] c.s. de schade hadden kunnen beperken. 5.50. De rechtbank oordeelt echter dat [persoon B] c.s. niet zowel de gederfde winst als de andere kosten kunnen vorderen. Er dient immers een vergelijking gemaakt te worden tussen enerzijds de hypothetische situatie waarin [persoon B] c.s. zouden hebben verkeerd als [naam VOF] de overeenkomst was nagekomen en een woning had geleverd die met vergunning was verbouwd, en anderzijds de feitelijke situatie waarin [persoon B] c.s. na de ontbinding (en uitvoering van de ongedaanmakingsverplichtingen) verkeren. Als de woning de benodigde vergunning had gehad, dan was de verkoop tussen [persoon A] en [persoon B] c.s. in stand gebleven en zouden [persoon B] c.s. de winst ad € 227.500,00 hebben behaald, maar zij hadden dan ook de notariële- en makelaarskosten moeten betalen. De rechtbank wijst daarom alleen de gederfde winst ad € 227.500,00 toe. Vordering sub I 5.51. In de hoofdzaak wordt voor recht verklaard dat de koopovereenkomst tussen [persoon A] en [persoon B] c.s. is vernietigd, en worden [persoon B] c.s. veroordeeld tot (terug)betaling van de koopsom aan [persoon A] van € 977.500,00 (zie 5.26) met de wettelijke rente daarover vanaf 1 april 2022. In de vrijwaringszaak moet [naam VOF] de koopsom (die [persoon B] c.s. aan [naam VOF] hebben betaald, € 750.000,00) terugbetalen aan [persoon B] c.s. (tegen teruglevering van de woning aan [naam VOF] ) en de gederfde winst ad € 227.500,00 vergoeden aan [persoon B] c.s. De in de hoofdzaak toe te wijzen wettelijke rente over de koopsom (die [persoon A] heeft betaald) vanaf 1 april 2022, de buitengerechtelijke incassokosten ad € 6.698,03 en proceskosten ad € 12.912,82 worden in de vrijwaringszaak toegewezen, als zijnde schade van [persoon B] c.s., en het gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [naam VOF] . Immers, als [naam VOF] de overeenkomst was nagekomen en een woning had geleverd die met vergunning was verbouwd, dan was de procedure in de hoofdzaak niet nodig geweest en hadden [persoon B] c.s. deze kosten niet aan [persoon A] moeten vergoeden. Vordering sub III 5.52. [persoon B] c.s. vorderen verwijzing naar de schadestaatprocedure, en een verklaring voor recht dat [naam VOF] aansprakelijk is voor de schade die [persoon B] c.s. hebben geleden en nog zullen lijden als gevolg van de non-conformiteit. [persoon B] c.s. menen dat de kans bestaat dat nog andere schadeposten zullen opkomen, wat afhangt van de hoofdzaak, en dat de schade nog niet vaststaat. 5.53. Echter, hetgeen in de hoofdzaak [persoon B] c.s. aan [persoon A] moet betalen staat vast, en de door [persoon A] in de hoofdzaak gevorderde schadevergoeding is afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat [persoon B] c.s. nog andere schade hebben geleden dat waarover thans is beslist in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak. De gevorderde verklaring voor recht alsmede de verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt dan ook afgewezen omdat [persoon B] c.s. daarbij geen afzonderlijk belang hebben. De proceskosten 5.54. [naam VOF] zal in de vrijwaringszaak als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [persoon B] c.s. worden begroot op: - dagvaarding € 131,85 - griffierecht € 314,00 - salaris advocaat € 10.506,00 (3 punten × tarief € 3.502,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 11.129,85 5.55. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.