ECLI:NL:RBROT:2024:6538

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/666398 / HA ZA 23-851 Vonnis van 10 juli 2024 in de zaak van [eiser] , wonende te Hellevoetsluis, eisende partij, advocaat: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers, tegen [gedaagde] , wonende te Rotterdam, gedaagde partij, advocaat: mr. M.J. de Vries. 1.1. De procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 22 september 2023 en de producties 1-8; - de conclusie van antwoord en de producties 1-5; - de oproepingsbrieven en de zittingsagenda van de rechtbank; - de akte van [eiser] met productie 9; - de mondelinge behandeling van 21 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.1. Het pand aan [adres 1] is bij akte van splitsing van 27 oktober 2005 gesplitst in drie appartementsrechten. [eiser] is sinds 27 november 2014 appartementseigenaar van de eerste verdieping van [adres 2] (kadastraal bekend [perceel 1]), uitmakende een/vierde aandeel in de gemeenschap. [eiser] woont zelf niet (meer) in het pand; sinds begin 2021 woont zijn zoon in het appartement. [gedaagde] is sinds 28 december 2022 appartementseigenares van de tweede en derde verdieping van [adres 3] (kadastraal bekend [perceel 2]), uitmakende twee/vierde aandeel in de gemeenschap. [gedaagde] woont niet zelf in het pand. Zij verhuurt de verdiepingen aan anderen. Vanaf juli 2012 is ook haar rechtsvoorganger als verhuurder opgetreden. 2.2. In de akte van splitsing van 27 oktober 2005, met splitsingstekening, staat: “C. Model reglement. Als reglement bedoeld in artikel 5:111, eerste lid onder d, van het Burgerlijk Wetboek zal gelden -behoudens de hierna volgende afwijkingen daarvan en aanvullingen daarop- het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, opgenomen in een akte op twee januari negentienhonderd twee en negentig (…) D. Aanvullingen casu quo wijzigingen op voormeld reglement van splitsing. (…) 6. Artikel 17 a. De eerste zin van lid 4 wordt gewijzigd in: Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. De bestemming van de privégedeelten van de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 3 is die van woning. Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in de woning te hebben. In de privé-gedeelten mogen geen brandgevaarlijke of ontplofbare stoffen worden opgeslagen. Het is niet toegestaan in de privé-gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca en/of erotiek uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. 2.3. Het in de akte van splitsing van toepassing verklaarde Modelreglement van 1992 houdt onder meer in: “G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten Artikel 17 (…) 4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.” 2.4. Partijen hebben discussie gekregen over de verhuur door [gedaagde], over achterstallige betalingen door [eiser] aan de VVE en over praktische zaken (geluidsoverlast / vloerisolatie).

in conventie: 3.1. [eiser] vordert – samengevat – [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis de kamerverhuur te beëindigen en beëindigd te houden op straffe van een dwangsom van € 1.000 dan wel een nader in goede justitie te bepalen bedrag per dag dat [gedaagde] nalaat de kamerverhuur te beëindigen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente. 3.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente. in reconventie: 3.3. [gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot betaling aan de VVE van € 1.754,50, te vermeerderen met wettelijke rente en incassokosten, althans een zodanige veroordeling als de rechtbank juist en redelijk vindt, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente. 3.4. [eiser] voert verweer en concludeert tot niet ontvankelijk-verklaring of afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Volgens [eiser] is sprake van kamerverhuur die niet is toegestaan wegens strijd met het verbod van artikel 17 lid 4 van het van toepassing verklaarde Modelreglement, zoals dit is gewijzigd en aangevuld in de splitsingsakte. Deze bepaling houdt een verbod in om de privé-gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf en vormt daarmee de grondslag voor de vordering van [eiser] tot beëindiging van de verhuur door [gedaagde]. Volgens [gedaagde] is sprake van een woongroep die de ruimte als woning gebruikt en in haar geheel in één overeenkomst huurt. De bewoners zijn jonge mensen die in Nederland wonen of studeren, zonder familie of vrienden in Nederland. Een woongroep is vergelijkbaar met een gezin. Er is geen maximaal aantal bewoners voorgeschreven. De bewoners betalen samen de huursom in één geheel. Bij verhuur aan een woongroep is geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Met een verbod op een kamerverhuurbedrijf is slechts bedoeld verhuur gedurende korte termijnen te verbieden, zoals in de vorm van een hotel, hostel, pension, bed&breakfast of airbnb. Van korte termijnen van kamergewijze verhuur is hier geen sprake, aldus nog steeds [gedaagde]. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat voor de verhuur tot tweemaal toe toestemming is verleend door de VVE, wat mogelijk wordt gemaakt door artikel 17 lid 4 van het Modelreglement zoals gewijzigd in de akte van splitsing. Verder beroept [gedaagde] zich op rechtsverwerking, opgewekt vertrouwen en de redelijkheid en billijkheid. 4.2. Door de aanvullingen en wijzigingen in de akte van splitsing op respectievelijk in het van toepassing verklaarde Modelreglement van 1992, is artikel 17 lid 4 daarvan als volgt komen te luiden: 4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. De bestemming van de privégedeelten van de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 3 is die van woning. Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in de woning te hebben. In de privé-gedeelten mogen geen brandgevaarlijke of ontplofbare stoffen worden opgeslagen. Het is niet toegestaan in de privé-gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca en/of erotiek uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Vervolgens zijn aan dit bestemmingsvoorschrift andere voorschriften toegevoegd. 4.3. Het gaat in dit geschil om het verbod (‘niet toegestaan’) de privé-gedeelten te exploiteren als pensionbedrijf of kamerverhuurbedrijf. De vraag is of in de onderhavige feitelijke situatie sprake is van zodanige exploitatie. 4.4. Bij de beantwoording van die vraag is van belang dat de regeling van de bestemming en het gebruik van de appartementsrechten een goederenrechtelijke regeling is, die is vastgelegd in de splitsingsstukken, die hiervoor zijn genoemd. Deze stukken en de hieraan ten grondslag liggende partijbedoeling dienen op objectieve wijze te worden uitgelegd op basis van de bewoordingen daarvan, waarbij onder omstandigheden ook de waarneembare feitelijke omstandigheden een rol kunnen spelen. De achterliggende reden voor deze objectieve uitleg is het maatschappelijke belang van de rechtszekerheid. De akten zijn ingeschreven in de openbare registers. Derden – onder wie (mogelijke) kopers – moeten kunnen afgaan op de inhoud van de akten die in de registers kunnen worden geraadpleegd. Tegen deze achtergrond oordeelt de rechtbank als volgt over de verhuur door [gedaagde]. 4.5. Uit artikel 17 lid 4, zoals gewijzigd en aangevuld in de splitsingsakte, volgt allereerst dat de bestemming van de privé-gedeelten van de appartementen ‘woning’ is. De rechtbank stelt voorop dat op basis van een objectieve en aannemelijke uitleg kamerbewoning daar in beginsel onder valt ongeacht of de huurders / bewoners tot hetzelfde gezin behoren of niet. 4.6. Uit de bewoordingen ‘exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf’ kan vervolgens worden afgeleid dat niet elke vorm van kamerverhuur onder het verbod valt, maar alleen kamerverhuur die op bedrijfsmatige basis plaatsvindt. Of daarvan in een concrete situatie sprake is, moet aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval worden beoordeeld. De verhuur door [gedaagde] kent de volgende aspecten. Het appartementsrecht heeft [gedaagde] aangekocht als beleggingsobject. Zij woont niet zelf in het pand. Via een website, gericht op buitenlandse studenten, biedt zij onder ‘M2 Student Housing’ zes kamers aan met daarbij een woonkamer, keuken, twee badkamers en een balkon. Op de zitting heeft [gedaagde] hierop de volgende toelichting gegeven. De huursom voor een jaar wordt verdeeld over negen maanden en zo wordt in negen maanden de jaarhuur voldaan. Door deze manier van (deels) vooruit betalen wordt vermeden dat studenten in de laatste maanden al weggaan. De bewoners zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele huursom. Het huurcontract loopt per kalenderjaar; het lopende contract loopt tot en met december 2024. Bij tussentijdse wisselingen van bewoners zijn er toe nu toe geen nieuwe overeenkomsten opgesteld. De een gaat en de ander komt; per jaar komen er een of twee nieuwe bewoners, van wie dan de namen worden doorgegeven. Een aantal bewoners blijft dus langer dan een jaar. De bewoners regelen zelf opvolging als er iemand weggaat. Er is een woordvoerder namens de bewoners, die er al twee tot drie jaar zit en de huur overmaakt. Gelet op deze feiten en omstandigheden valt de kamerverhuur door [gedaagde], bij een objectieve en meest aannemelijke uitleg, onder het exploiteren als pensionbedrijf of kamerverhuurbedrijf. Het gaat om de feitelijke situatie, niet om de aanduiding van de bewoners als ‘woongroep’. Feitelijk worden de kamers aan zes studenten verhuurd, die ieder van een eigen kamer gebruik maken en daarnaast van een aantal gemeenschappelijke voorzieningen (woonkamer, keuken, twee badkamers en een balkon). Er zijn wisselingen van bewoners. De bewoners staan niet in een relatie tot elkaar die op één lijn is te stellen met een gezinsband, ook al hebben zij overeenkomsten in leefpatroon en doel van hun verblijf en doen zij dingen samen in huis. Daarom is sprake van kamerverhuur. Hieraan is ondergeschikt de stellingname van [gedaagde] dat de totale huursom in één geheel aan haar wordt betaald en dat sprake zou zijn van één huurcontract. De verhuur door [gedaagde] is onmiskenbaar bedrijfsmatig van aard en opzet. Het benutten van het appartementsrecht als beleggingsobject, de schaalgrootte (zes kamers over twee verdiepingen), de wijze van werving via de website en het als eigenaar niet zelf in het pand wonen, zijn factoren die bijdragen aan dat oordeel. 4.7. Derden kunnen en mogen bij raadpleging van de akten in de registers op basis daarvan concluderen dat deze kamerverhuur niet is toegestaan.

De rechtbank 5.1. gebiedt [gedaagde] om uiterlijk 31 december 2024 de kamerverhuur in het pand aan [adres 1], voor zover het haar appartemensrechten betreft, te beëindigen en deze vervolgens beëindigd te houden; 5.2. verbindt aan dit gebod een dwangsom van € 100 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] daaraan niet voldoet, tot een maximum van € 25.000 is bereikt; 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.849,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie: 5.6. verklaart [gedaagde] niet-ontvankelijk in haar vordering; 5.7. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten en begroot de kosten van [eiser] op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024. 1694/106

Daarom is voor de beantwoording van de uitlegvraag niet bepalend of partijen een en ander op enig moment anders hebben opgevat op grond van informatie van derden, zoals mogelijke uitlatingen jegens [gedaagde] bij haar aankoop van het appartementsrecht. Ook is hierbij niet van betekenis dat voor [gedaagde] bij de aankoop zichtbaar zou zijn geweest dat op dat moment al sprake was van soortgelijke verhuur in het pand, op haar verdiepingen en ook op de begane grond. Aan die uiterlijke omstandigheid kon immers niet worden afgelezen of dit al dan niet was toegestaan. 4.8. [gedaagde] voert vervolgens als verweer aan: a. a) dat artikel 17 lid 4 van het reglement bepaalt dat toestemming voor afwijkend gebruik kan worden verleend door de VVE; b) dat die toestemming is verleend in 2016 en is bevestigd in 2022; c) en anders alsnog zal worden verleend. [eiser] heeft deze stellingen betwist. Hij voert aan dat er geen toestemming is verleend voor kamerverhuur en toestemming bovendien slechts een nietig besluit zou vormen, omdat daarmee niet een in de akte van splitsing opgenomen verbod kan worden doorkruist. 4.9. De rechtbank stelt vast dat in artikel 17 lid 4, zoals gewijzigd en aangevuld in de splitsingsakte, is vooropgesteld dat het gebruik overeenkomstig de bestemming dient plaats te vinden en dat die bestemming ‘woning’ is. Verder geldt het als expliciet verbod geformuleerde gebruiksvoorschrift dat het niet is toegestaan de privé-gedeelten te exploiteren als (pension- of) kamerverhuurbedrijf. Hiervoor is vastgesteld dat de verhuur door [gedaagde] valt onder dit verbod. In artikel 17 lid 4 is daarna een afwijkingsmogelijkheid opgenomen: ‘een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering’. Deze afwijkingsmogelijkheid heeft tekstueel betrekking op al hetgeen daaraan voorafgaat in artikel 17 lid 4, met inbegrip van genoemd verbod. 4.10. Naar het oordeel van de rechtbank dient genoemd gebruiksverbod te worden beschouwd als een – door de splitsingsakte gegeven – wezenlijke nadere bepaling van de bestemming ‘woning’. Een afwijking van dit gebruiksvoorschrift die bedrijfsmatige kamerverhuur mogelijk maakt, zou de weg openen naar een substantiële en meer dan incidentele inbreuk op de aldus (goederenrechtelijk) nader bepaalde bestemming ‘woning’. Zo zal exploitatie van twee verdiepingen in een pand door verhuur aan zes studenten – naar van algemene bekendheid mag worden geacht – een substantiële invloed kunnen hebben op de leefomgeving in en om het pand. Indien zodanige afwijking mogelijk zou zijn door middel van (uitsluitend) een besluit van de VVE, zou de afwijking niet kenbaar zijn uit de openbare registers. Dit verhoudt zich niet met het goederenrechtelijke karakter van de regeling van appartementsrechten, zoals hiervoor toegelicht. Daarom past bij de meest aannemelijke objectieve uitleg van artikel 17 lid 4 dat voor de onderhavige afwijking een wijziging van de akte van splitsing is vereist, ook al omvat de afwijkingsmogelijkheid tekstueel alles wat daaraan voorafgaat in artikel 17 lid 4. Een wijziging van de akte van splitsing impliceert de medewerking van alle appartementseigenaren dan wel toepassing van artikel 5:139 lid 2 BW, met de daarbij behorende rechtsbescherming (ook voor andere appartementseigenaars; vergelijk HR 21 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:916). 4.11. Hieruit volgt dat toestemming voor de onderhavige verhuur door [gedaagde] niet mogelijk kan zijn geworden door een gewoon meerderheidsbesluit van de VVE, nog daargelaten dat niet vastgesteld kan worden a) dat rechtsgeldige besluiten over verhuur zijn genomen (met inachtneming van artikel 37 van het modelreglement, zoals gewijzigd in artikel 14 van de akte van splitsing), en b) dat daadwerkelijk een besluit tot afwijking is genomen als hier bedoeld. Van de gestelde toestemming in 2016 is geen enkele documentatie voorhanden. Uit de notulen van de vergadering van 5 april 2022, waarop [eiser] niet aanwezig was, blijkt dat [eiser] per e-mail – niet blijkt van een oproeping met een agenda – de kamerverhuur ter sprake heeft gebracht, waarop als volgt is gereageerd in de vergadering: “5. Rondvraag. De vergadering bespreekt het door [eiser] ingebrachte punt per e-mail dat er sprake zou zijn van commerciële kamerverhuur. De vergadering komt tot de conclusie dat hier geen sprake van is”. Deze reactie kan niet als toestemming worden aangemerkt. De verwijzing door [gedaagde] naar haar productie 7 leidt niet tot een ander oordeel. Daaruit blijkt niet van instemming van de VVE. Hetzelfde geldt voor productie 8 van [eiser], een brief van 8 juni 2023 namens [eiser]. Daarin wordt weliswaar genoemd dat op 5 april 2022 toestemming is verleend, maar daaraan is toegevoegd dat het een nietig besluit is. Bovenal geldt, zoals hiervoor overwogen en beslist, dat er blijkens de notulen van die vergadering geen besluit met die strekking is genomen. 4.12. In het licht hiervan en gelet op de beslissing dat toestemming voor de onderhavige verhuur door [gedaagde] niet mogelijk is door een gewoon meerderheidsbesluit, wordt het verweer van [gedaagde] op dit onderdeel verworpen en het desbetreffende bewijsaanbod gepasseerd. Ook het verweer dat [gedaagde] het initiatief zal nemen om (alsnog / nogmaals) toestemming van de vergadering te verkrijgen, slaagt niet. Dit verweer kan niet in de weg staan aan (onvoorwaardelijke) toewijzing van de vordering, nu een gewone meerderheid van stemmen niet toereikend is. 4.13. De stellingen van [gedaagde] bieden geen grond voor het oordeel dat [eiser] rechten heeft verwerkt door niet eerder op te treden tegen de verhuur. Hiervoor is al overwogen dat niet kan worden vastgesteld dat de VVE besluiten heeft genomen over de kamerverhuur. [eiser] heeft verder onbetwist aangevoerd dat vanaf het moment dat zijn zoon in zijn appartement ging wonen bleek dat er veel studenten op de bovengelegen verdiepingen waren, dat de geluidsoverlast steeds erger werd en dat hij al eerder heeft geprotesteerd, waarbij hij de rechtsvoorganger van [gedaagde] in 2020 in e-mails heeft aangesproken op niet toegestane verhuur. In deze omstandigheden is de vordering van [eiser] niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid en is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van rechtsverwerking en/of door [eiser] bij [gedaagde] opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen dat hij geen actie zou ondernemen. 4.14. De conclusie is dat de vordering toewijsbaar is. De rechtbank zal [gedaagde] gebieden de kamerverhuur uiterlijk 31 december 2024 te beëindigen, bij het einde van het lopende huurcontract, als gevorderd met een daaraan verbonden dwangsom. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt tot € 100 per dag met een maximum van € 25.000. 4.15. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 1.849,86, bestaande uit: - kosten van dagvaarding € 129,86 - griffierecht € 314 - salaris advocaat € 1.228 (2 punten x € 614) - nakosten (met verhoging) € 178. in reconventie: 4.16. Op de zitting heeft [eiser] gesteld dat hij een week voor de zitting het gevorderde bedrag aan de VVE heeft voldaan. [gedaagde] heeft dus geen belang meer bij toewijzing van haar vordering. Daarnaast geldt dat de vordering de VVE toekomt, die hier evenwel geen procespartij is, en [gedaagde] geen vorderingsrecht ten behoeve van de VVE heeft. Artikel 3:171 BW biedt daarvoor geen grondslag, omdat deze bepaling niet toepasbaar is in de verhouding tussen partijen als deelgenoten in de gemeenschap maar alleen betekenis heeft in de relatie tussen een deelgenoot en een derde.