ECLI:NL:RBROT:2024:6536

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/661979 / HA ZA 23-599 Vonnis van 22 mei 2024 in de zaak van 1 [eiser 1], 2. [eiser 2], beiden wonend te Rotterdam, eisende partijen, hierna samen (in enkelvoud) te noemen: [eisende partij], advocaat: mr. T. Kroes, tegen 1 [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2], beiden wonend te Rotterdam, gedaagde partijen, hierna samen (in enkelvoud) te noemen: [gedaagde partij], advocaat: mr. M. Jansen.

Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met de producties 1-12; - de conclusie van antwoord met de producties 1-2; - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de mondelinge behandeling van 7 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waarbij spreekaantekeningen zijn overgelegd; - de akte van 7 maart 2024 van [eisende partij] tot eiswijziging, met de producties 13-16; - het verzoek van partijen van 10 april 2024 om vonnis te wijzen.

2.1. Het pand met bijbehorende grond aan [adres 1] (nu kadastraal bekend [perceel]) is bij akte van 19 december 2011 gesplitst in drie appartementsrechten. 2.2. In de akte van splitsing van 19 december 2011 is onder meer opgenomen: “ F. Splitsing in appartementsrechten, vaststelling reglement en oprichting vereniging van eigenaars De gerechtigde: (…) stelt hierbij een reglement vast als bedoeld in artikel 5:111 onder d van het Burgerlijk Wetboek als volgt: van toepassing zijn de bepalingen van het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, (met uitzondering van de bijbehorende ANNEX). Dit modelreglement is vastgesteld bij een akte verleden op zeventien januari tweeduizend zes voor [naam], notaris te Amsterdam. Een afschrift van deze akte is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Rotterdam op achttien januari tweeduizend en zes in register Hypotheken 4, deel 40895, nummer 134. G. Uitwerking modelreglement (…) Artikel 25, lid 1 De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning met berging voor privé doeleinden. (…) H. Wijzigingen en/of aanvullingen modelreglement Artikel 8 Onder vernummering van lid 4 tot lid 5 wordt na lid 3 een nieuw lid ingevoegd, luidende: "4. Ondersplitsing van een appartementsrecht is toegestaan, mits met toestemming van de vereniging van eigenaars." Artikel 25 Aan het eerste lid wordt toegevoegd: "Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in een woning te hebben. Het is niet toegestaan in de privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf." 2.3. Artikel 25 van genoemd modelreglement van 17 januari 2006 houdt in: “ G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten Artikel 25 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. 2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé gedeelten nader worden geregeld. 3. In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.” 2.4. [gedaagde partij] is sinds 28 december 2012 appartementseigenaar en bewoner van [adres 2] (appartementsrecht 2; eerste en tweede verdiepingen en zolder links). [eisende partij] is sinds 17 november 2017 appartementseigenaar en bewoner van [adres 3] (appartementsrecht 3; eerste en tweede verdiepingen en zolder rechts). Op 16 mei 2019 is [eisende partij] appartementseigenaar geworden van [adres 4] (appartementsrecht 1; begane grond, kelder, tuin). 2.5. Bij notariële akte van 16 januari 2020 is de akte van splitsing gewijzigd en heeft een uitbreiding en herverdeling van de appartementsrechten op de kelderverdieping plaatsgevonden. Hierbij zijn in plaats van de drie oorspronkelijke appartementsrechten nieuwe nummers gevormd en toegedeeld. Sindsdien is [gedaagde partij] rechthebbende op appartementsrecht 5 (de eerste en tweede verdiepingen en zolder links en een gedeelte van de kelder). [eisende partij] is sindsdien rechthebbende op appartementsrecht 6 (eerste en tweede verdiepingen en zolder rechts en gedeelte van de kelder) en appartementsrecht 4 (begane grond, gedeelte van de kelder, en de tuin). 2.6. De wijzigingsakte van 16 januari 2020, waarbij [eisende partij] en [gedaagde partij] als (alle) leden van de vereniging van eigenaars zijn opgetreden, houdt onder andere in: “(…) dat de vereniging van eigenaars met een gekwalificeerde meerderheid op haar vergadering van vijf september tweeduizend en negentien het besluit heeft genomen tot wijziging van de akte van splitsing (…). Van dit besluit blijkt uit een aan deze akte te hechten exemplaar van de notulen van de desbetreffende vergadering. (…) De bestaande splitsing Het gebouw met de bijbehorende grond werd gesplitst in drie appartementsrechten bij een akte op negentien december tweeduizend elf (…), hierna te noemen de akte van splitsing. (…) Bij voormelde akte is tevens vastgesteld een reglement als bedoeld in artikel 5:111 letter d van het Burgerlijk Wetboek en opgericht een vereniging van eigenaars (…). (…) Beoogde wijziging splitsingsakte De wijziging van de splitsingsakte zal omvatten: -de onttrekking aan het appartementsrecht met index 1 van een gedeelte van de kelder, -de toevoeging aan het appartementsrecht met index 2 van een gedeelte aan de linkerzijde van de kelder, -de toevoeging aan het appartementsrecht met index 3 van een gedeelte aan de rechterzijde van de kelder. (…) Het reglement Het reglement als vastgesteld bij een akte op zeventien januari tweeduizend zes verleden voor [naam], notaris te Amsterdam, bij afschrift ingeschreven ten kantore van voormelde Dienst te Rotterdam op achttien januari tweeduizend zes in register Hypotheken 4 in deel 40895 nummer 134, blijft overigens, met uitzondering van voormelde wijzigingen, ongewijzigd van toepassing.” 2.7. [eisende partij] heeft op enig moment na deze wijzigingsakte van 16 januari 2020 het appartementsrecht 4 aan een derde overgedragen, die daar is gaan wonen. 2.8. [gedaagde partij] heeft de voorkamer van de zolderverdieping tweemaal aan een student verhuurd voor een periode van zes maanden, te weten in de perioden september 2021 tot en met februari 2022 en september 2022 tot en met februari 2023. In de kamer is een slaap-entresol en een kitchenette. Op de zolder is een kleine badkamer. 2.9. Tussen partijen is discussie ontstaan over de kamerverhuur door [gedaagde partij]. Partijen zijn hier niet uit gekomen, waarna deze procedure is gestart.

3.1. [eisende partij] vordert na eiswijziging, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: “primair: 1. te verklaren voor recht dat de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een gedeelte van hun privégedeelte in het appartementencomplex dan wel de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een kamer in hun privégedeelte in het appartementencomplex in strijd is met de thans binnen de VvE geldende regels; subsidiair: 2. te verklaren voor recht dat de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een gedeelte van hun privégedeelte in het appartementencomplex dan wel de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een kamer in hun privégedeelte in het appartementencomplex jegens eisers onrechtmatig is dan wel jegens eisers onrechtmatige hinder veroorzaakt; primair en subsidiair: 3. gedaagden te veroordelen tot het staken c.q. beëindigen en gestaakt houden van de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een gedeelte van hun privégedeelte in het appartementencomplex dan wel de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een kamer in hun privégedeelte in het appartementencomplex, dit binnen zes maanden dan wel binnen een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van het door u in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, te betalen aan eisers, ten bedrage van € 250,00 (zegge: tweehonderd en vijftig euro) per dag of gedeelte daarvan en voor iedere keer dat gedaagden geheel of gedeeltelijk in gebreke mochten blijven om aan dit vonnis te voldoen; 4. gedaagden te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de advocaat van eisers, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, gedaagden daarover de wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening; 5. gedaagden te veroordelen tot betaling van de maximale nakosten, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, gedaagden daarover de wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.” 3.2. [gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] of afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.

4.1. [eisende partij] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag: De uitwerking van artikel 25 in de splitsingsakte: “De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning met berging voor privé doeleinden”. Hieruit volgt volgens [eisende partij] dat bewoning bij uitsluiting van anderen alleen mag plaatsvinden door de appartementseigenaar en zijn gezin. Daarom is afzonderlijke verhuur van een kamer aan iemand die niet tot het gezin behoort niet toegestaan. [gedaagde partij] dient deze regel na te komen. De aanvulling op artikel 25 in de splitsingsakte: “Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf".Hiermee is volgens [eisende partij] in strijd het tegen betaling ter beschikking stellen van een onzelfstandige woonruimte in het privégedeelte van [gedaagde partij]. De kamerverhuur door [gedaagde partij] valt gelijk te stellen met een pension- of kamerverhuurbedrijf. De kamerverhuur is ten opzichte van [eisende partij] aan te merken als onrechtmatige hinder of onrechtmatig handelen (artikel 5:37 / 6:162 BW). De bedoeling van partijen blijkt niet alleen uit de akte van 2020, maar ook uit VVE-notulen en het onderlinge overleg dat partijen hebben gevoerd. 4.2. [gedaagde partij] voert het volgende aan als verweren.  [eisende partij] heeft geen belang bij de vorderingen, omdat geen (ernstige) overlast is gesteld of gebleken; de angst voor overlast is onvoldoende voor toewijzing van de vordering. Daarom moet [eisende partij] niet-ontvankelijk worden verklaard in de vorderingen.  Er is geen strijd met artikel 25 van de splitsingsakte. Betwist wordt dat sprake is van exploitatie van een kamerverhuurbedrijf. De feitelijke (woon)situatie is van belang. [gedaagde partij] heeft niet de volledige woning aan meerdere personen verhuurd en hij behoudt feitelijk zelf zijn hoofdverblijf in de woning, ook wanneer de kamer wordt verhuurd. 4.3. De rechtbank stelt voorop dat voor het instellen van de onderhavige vorderingen het door [eisende partij] gestelde belang voldoende is. Feit is dat [gedaagde partij] tweemaal gedurende zes maanden de kamer heeft verhuurd aan een student. Hij heeft gesteld vanwege deze procedure er voor te hebben gekozen de kamer momenteel niet te verhuren. Derhalve is aannemelijk dat [gedaagde partij], afhankelijk van de uitkomst van de procedure, de kamer opnieuw wil gaan verhuren. Verder heeft [eisende partij] op de zitting toegelicht waarin overlast of hinder concreet kan bestaan, namelijk (geluids)overlast en verhoging van de parkeerdruk ter plaatse voor fietsen en/of auto’s. Naar het oordeel van de rechtbank vormt dit voldoende processueel belang, zodat niet-ontvankelijkheid niet aan de orde is. 4.4. Voor de vraag of de onderhavige kamerverhuur juridisch is toegelaten of juist is verboden, is van belang dat de regeling van de bestemming en het gebruik van de appartementsrechten een goederenrechtelijke regeling is, die is vastgelegd in de splitsingsstukken. Deze stukken bestaan hier uit de splitsingsakte van 2011 met tekening, de wijzigingsakte van 2020 met tekening, en de akte van 2006 met het modelreglement. Deze stukken en de hieraan ten grondslag liggende partijbedoeling dienen op objectieve wijze te worden uitgelegd op basis van de bewoordingen van deze akten, waarbij onder omstandigheden ook de waarneembare feitelijke omstandigheden een rol kunnen spelen. De achterliggende reden voor deze objectieve uitleg is het maatschappelijke belang van de rechtszekerheid. De akten zijn ingeschreven in de openbare registers. Derden – onder wie (mogelijke) kopers – moeten kunnen afgaan op de inhoud van de akten die in de registers kunnen worden geraadpleegd. Tegen deze achtergrond oordeelt de rechtbank als volgt over de kamerverhuur. 4.5. [eisende partij] beroept zich op artikel 25 in de splitsingsakte van 2011, te weten: - de uitwerking van artikel 25 lid 1 van het modelreglement in “De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning met berging voor privé doeleinden”, en - de aanvulling op lid 1 “Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf". In de wijzigingsakte van 2020 zijn deze uitwerking en deze aanvulling niet overgenomen, maar is slechts als volgt verwezen naar het modelreglement: “Het reglement als vastgesteld bij een akte op zeventien januari tweeduizend zes verleden voor [naam], notaris te Amsterdam, bij afschrift ingeschreven ten kantore van voormelde Dienst te Rotterdam op achttien januari tweeduizend zes in register Hypotheken 4 in deel 40895 nummer 134, blijft overigens, met uitzondering van voormelde wijzigingen, ongewijzigd van toepassing.” 4.6. In de wijzigingsakte is als beoogde wijziging van de splitsingsakte aangegeven hoe de kelderdelen zullen worden herverdeeld. Dit sluit een wijziging van de bestemming en/of van het reglement niet uit. In de wijzigingsakte is niet bepaald dat het bestemmingsvoorschrift en/of de reglement-voorschriften die golden op grond van de splitsingsakte, van toepassing blijven. 4.7. In de wijzigingsakte is verwezen naar een daaraan te hechten exemplaar van de notulen van de vergadering waarin tot de wijziging is besloten. Op de zitting hebben partijen toegelicht dat dit de als productie 13 door [eisende partij] overgelegde notulen van de VVE-vergadering van 28 augustus 2019 betreft. Uit die notulen kan worden afgeleid dat de herverdeling van de kelder de aanleiding heeft gevormd de splitsingsakte ‘te updaten en aan te vullen’. Ook andere onderwerpen zijn toen besproken, waaronder het verder nadenken over de verhuur van delen van de woningen. Uit deze toegevoegde notulen volgt niet, in elk geval niet voldoende eenduidig en niet voldoende kenbaar voor derden, dat – in weerwil van de hiervoor genoemde verwijzing in de wijzigingsakte naar het modelreglement van 2006 – als partijbedoeling heeft te gelden dat de eerdere uitwerking en aanvulling zijn blijven gelden. 4.8. Om deze redenen brengt een objectieve en meest aannemelijke uitleg op basis van de akten mee dat de uitwerking van en aanvulling op artikel 25 van het modelreglement door de wijzigingsakte van 2020 niet langer onderdeel zijn van de regeling van het onderhavige appartementsrecht. Niet bepalend is dat de onderhavige partijen – zoals zij op de zitting hebben bevestigd – er (ook in deze procedure) van zijn uitgegaan dat de uitwerking en de aanvulling gelding hebben behouden. Aangenomen moet worden dat derden bij raadpleging van de akten in de registers op basis daarvan tot de conclusie komen dat de rechthebbenden er voor hebben gekozen geen beperkingen op te nemen voor het gebruik van de appartementsrechten. 4.9. Hierbij is verder nog in aanmerking genomen dat ingevolge artikel 5:112 BW het splitsingsreglement een regeling kan inhouden – dus niet verplicht voorgeschreven – omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het ontbreken van een uitwerking van de bestemming is dan ook niet een omstandigheid die noopt tot een andere uitleg van de wijzigingsakte. 4.10. Het voorgaande betekent dat het gebruik van de appartementsrechten goederenrechtelijk niet wordt beperkt door de (vervallen) uitwerking en/of aanvulling, zodat ook afzonderlijke gedeelten van een privé-gedeelte aan een ander in gebruik kunnen worden gegeven.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen van [eisende partij] af, 5.2. veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van € 1.720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024. 1694/106

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/661979 / HA ZA 23-599 Vonnis van 22 mei 2024 in de zaak van 1 [eiser 1], 2. [eiser 2], beiden wonend te Rotterdam, eisende partijen, hierna samen (in enkelvoud) te noemen: [eisende partij], advocaat: mr. T. Kroes, tegen 1 [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2], beiden wonend te Rotterdam, gedaagde partijen, hierna samen (in enkelvoud) te noemen: [gedaagde partij], advocaat: mr. M. Jansen.

Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met de producties 1-12; - de conclusie van antwoord met de producties 1-2; - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de mondelinge behandeling van 7 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en waarbij spreekaantekeningen zijn overgelegd; - de akte van 7 maart 2024 van [eisende partij] tot eiswijziging, met de producties 13-16; - het verzoek van partijen van 10 april 2024 om vonnis te wijzen.

2.1. Het pand met bijbehorende grond aan [adres 1] (nu kadastraal bekend [perceel]) is bij akte van 19 december 2011 gesplitst in drie appartementsrechten. 2.2. In de akte van splitsing van 19 december 2011 is onder meer opgenomen: “ F. Splitsing in appartementsrechten, vaststelling reglement en oprichting vereniging van eigenaars De gerechtigde: (…) stelt hierbij een reglement vast als bedoeld in artikel 5:111 onder d van het Burgerlijk Wetboek als volgt: van toepassing zijn de bepalingen van het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, (met uitzondering van de bijbehorende ANNEX). Dit modelreglement is vastgesteld bij een akte verleden op zeventien januari tweeduizend zes voor [naam], notaris te Amsterdam. Een afschrift van deze akte is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Rotterdam op achttien januari tweeduizend en zes in register Hypotheken 4, deel 40895, nummer 134. G. Uitwerking modelreglement (…) Artikel 25, lid 1 De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning met berging voor privé doeleinden. (…) H. Wijzigingen en/of aanvullingen modelreglement Artikel 8 Onder vernummering van lid 4 tot lid 5 wordt na lid 3 een nieuw lid ingevoegd, luidende: "4. Ondersplitsing van een appartementsrecht is toegestaan, mits met toestemming van de vereniging van eigenaars." Artikel 25 Aan het eerste lid wordt toegevoegd: "Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen, mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in een woning te hebben. Het is niet toegestaan in de privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen. Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf." 2.3. Artikel 25 van genoemd modelreglement van 17 januari 2006 houdt in: “ G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten Artikel 25 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. 2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé gedeelten nader worden geregeld. 3. In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.” 2.4. [gedaagde partij] is sinds 28 december 2012 appartementseigenaar en bewoner van [adres 2] (appartementsrecht 2; eerste en tweede verdiepingen en zolder links). [eisende partij] is sinds 17 november 2017 appartementseigenaar en bewoner van [adres 3] (appartementsrecht 3; eerste en tweede verdiepingen en zolder rechts). Op 16 mei 2019 is [eisende partij] appartementseigenaar geworden van [adres 4] (appartementsrecht 1; begane grond, kelder, tuin). 2.5. Bij notariële akte van 16 januari 2020 is de akte van splitsing gewijzigd en heeft een uitbreiding en herverdeling van de appartementsrechten op de kelderverdieping plaatsgevonden. Hierbij zijn in plaats van de drie oorspronkelijke appartementsrechten nieuwe nummers gevormd en toegedeeld. Sindsdien is [gedaagde partij] rechthebbende op appartementsrecht 5 (de eerste en tweede verdiepingen en zolder links en een gedeelte van de kelder). [eisende partij] is sindsdien rechthebbende op appartementsrecht 6 (eerste en tweede verdiepingen en zolder rechts en gedeelte van de kelder) en appartementsrecht 4 (begane grond, gedeelte van de kelder, en de tuin). 2.6. De wijzigingsakte van 16 januari 2020, waarbij [eisende partij] en [gedaagde partij] als (alle) leden van de vereniging van eigenaars zijn opgetreden, houdt onder andere in: “(…) dat de vereniging van eigenaars met een gekwalificeerde meerderheid op haar vergadering van vijf september tweeduizend en negentien het besluit heeft genomen tot wijziging van de akte van splitsing (…). Van dit besluit blijkt uit een aan deze akte te hechten exemplaar van de notulen van de desbetreffende vergadering. (…) De bestaande splitsing Het gebouw met de bijbehorende grond werd gesplitst in drie appartementsrechten bij een akte op negentien december tweeduizend elf (…), hierna te noemen de akte van splitsing. (…) Bij voormelde akte is tevens vastgesteld een reglement als bedoeld in artikel 5:111 letter d van het Burgerlijk Wetboek en opgericht een vereniging van eigenaars (…). (…) Beoogde wijziging splitsingsakte De wijziging van de splitsingsakte zal omvatten: -de onttrekking aan het appartementsrecht met index 1 van een gedeelte van de kelder, -de toevoeging aan het appartementsrecht met index 2 van een gedeelte aan de linkerzijde van de kelder, -de toevoeging aan het appartementsrecht met index 3 van een gedeelte aan de rechterzijde van de kelder. (…) Het reglement Het reglement als vastgesteld bij een akte op zeventien januari tweeduizend zes verleden voor [naam], notaris te Amsterdam, bij afschrift ingeschreven ten kantore van voormelde Dienst te Rotterdam op achttien januari tweeduizend zes in register Hypotheken 4 in deel 40895 nummer 134, blijft overigens, met uitzondering van voormelde wijzigingen, ongewijzigd van toepassing.” 2.7. [eisende partij] heeft op enig moment na deze wijzigingsakte van 16 januari 2020 het appartementsrecht 4 aan een derde overgedragen, die daar is gaan wonen. 2.8. [gedaagde partij] heeft de voorkamer van de zolderverdieping tweemaal aan een student verhuurd voor een periode van zes maanden, te weten in de perioden september 2021 tot en met februari 2022 en september 2022 tot en met februari 2023. In de kamer is een slaap-entresol en een kitchenette. Op de zolder is een kleine badkamer. 2.9. Tussen partijen is discussie ontstaan over de kamerverhuur door [gedaagde partij]. Partijen zijn hier niet uit gekomen, waarna deze procedure is gestart.

3.1. [eisende partij] vordert na eiswijziging, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: “primair: 1. te verklaren voor recht dat de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een gedeelte van hun privégedeelte in het appartementencomplex dan wel de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een kamer in hun privégedeelte in het appartementencomplex in strijd is met de thans binnen de VvE geldende regels; subsidiair: 2. te verklaren voor recht dat de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een gedeelte van hun privégedeelte in het appartementencomplex dan wel de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een kamer in hun privégedeelte in het appartementencomplex jegens eisers onrechtmatig is dan wel jegens eisers onrechtmatige hinder veroorzaakt; primair en subsidiair: 3. gedaagden te veroordelen tot het staken c.q. beëindigen en gestaakt houden van de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een gedeelte van hun privégedeelte in het appartementencomplex dan wel de verhuur van en/of het in gebruik geven door gedaagden van een kamer in hun privégedeelte in het appartementencomplex, dit binnen zes maanden dan wel binnen een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van het door u in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, te betalen aan eisers, ten bedrage van € 250,00 (zegge: tweehonderd en vijftig euro) per dag of gedeelte daarvan en voor iedere keer dat gedaagden geheel of gedeeltelijk in gebreke mochten blijven om aan dit vonnis te voldoen; 4. gedaagden te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de advocaat van eisers, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, gedaagden daarover de wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening; 5. gedaagden te veroordelen tot betaling van de maximale nakosten, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, gedaagden daarover de wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.” 3.2. [gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] of afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.

4.1. [eisende partij] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag: De uitwerking van artikel 25 in de splitsingsakte: “De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning met berging voor privé doeleinden”. Hieruit volgt volgens [eisende partij] dat bewoning bij uitsluiting van anderen alleen mag plaatsvinden door de appartementseigenaar en zijn gezin. Daarom is afzonderlijke verhuur van een kamer aan iemand die niet tot het gezin behoort niet toegestaan. [gedaagde partij] dient deze regel na te komen. De aanvulling op artikel 25 in de splitsingsakte: “Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf".Hiermee is volgens [eisende partij] in strijd het tegen betaling ter beschikking stellen van een onzelfstandige woonruimte in het privégedeelte van [gedaagde partij]. De kamerverhuur door [gedaagde partij] valt gelijk te stellen met een pension- of kamerverhuurbedrijf. De kamerverhuur is ten opzichte van [eisende partij] aan te merken als onrechtmatige hinder of onrechtmatig handelen (artikel 5:37 / 6:162 BW). De bedoeling van partijen blijkt niet alleen uit de akte van 2020, maar ook uit VVE-notulen en het onderlinge overleg dat partijen hebben gevoerd. 4.2. [gedaagde partij] voert het volgende aan als verweren.  [eisende partij] heeft geen belang bij de vorderingen, omdat geen (ernstige) overlast is gesteld of gebleken; de angst voor overlast is onvoldoende voor toewijzing van de vordering. Daarom moet [eisende partij] niet-ontvankelijk worden verklaard in de vorderingen.  Er is geen strijd met artikel 25 van de splitsingsakte. Betwist wordt dat sprake is van exploitatie van een kamerverhuurbedrijf. De feitelijke (woon)situatie is van belang. [gedaagde partij] heeft niet de volledige woning aan meerdere personen verhuurd en hij behoudt feitelijk zelf zijn hoofdverblijf in de woning, ook wanneer de kamer wordt verhuurd. 4.3. De rechtbank stelt voorop dat voor het instellen van de onderhavige vorderingen het door [eisende partij] gestelde belang voldoende is. Feit is dat [gedaagde partij] tweemaal gedurende zes maanden de kamer heeft verhuurd aan een student. Hij heeft gesteld vanwege deze procedure er voor te hebben gekozen de kamer momenteel niet te verhuren. Derhalve is aannemelijk dat [gedaagde partij], afhankelijk van de uitkomst van de procedure, de kamer opnieuw wil gaan verhuren. Verder heeft [eisende partij] op de zitting toegelicht waarin overlast of hinder concreet kan bestaan, namelijk (geluids)overlast en verhoging van de parkeerdruk ter plaatse voor fietsen en/of auto’s. Naar het oordeel van de rechtbank vormt dit voldoende processueel belang, zodat niet-ontvankelijkheid niet aan de orde is. 4.4. Voor de vraag of de onderhavige kamerverhuur juridisch is toegelaten of juist is verboden, is van belang dat de regeling van de bestemming en het gebruik van de appartementsrechten een goederenrechtelijke regeling is, die is vastgelegd in de splitsingsstukken. Deze stukken bestaan hier uit de splitsingsakte van 2011 met tekening, de wijzigingsakte van 2020 met tekening, en de akte van 2006 met het modelreglement. Deze stukken en de hieraan ten grondslag liggende partijbedoeling dienen op objectieve wijze te worden uitgelegd op basis van de bewoordingen van deze akten, waarbij onder omstandigheden ook de waarneembare feitelijke omstandigheden een rol kunnen spelen. De achterliggende reden voor deze objectieve uitleg is het maatschappelijke belang van de rechtszekerheid. De akten zijn ingeschreven in de openbare registers. Derden – onder wie (mogelijke) kopers – moeten kunnen afgaan op de inhoud van de akten die in de registers kunnen worden geraadpleegd. Tegen deze achtergrond oordeelt de rechtbank als volgt over de kamerverhuur. 4.5. [eisende partij] beroept zich op artikel 25 in de splitsingsakte van 2011, te weten: - de uitwerking van artikel 25 lid 1 van het modelreglement in “De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning met berging voor privé doeleinden”, en - de aanvulling op lid 1 “Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf". In de wijzigingsakte van 2020 zijn deze uitwerking en deze aanvulling niet overgenomen, maar is slechts als volgt verwezen naar het modelreglement: “Het reglement als vastgesteld bij een akte op zeventien januari tweeduizend zes verleden voor [naam], notaris te Amsterdam, bij afschrift ingeschreven ten kantore van voormelde Dienst te Rotterdam op achttien januari tweeduizend zes in register Hypotheken 4 in deel 40895 nummer 134, blijft overigens, met uitzondering van voormelde wijzigingen, ongewijzigd van toepassing.” 4.6. In de wijzigingsakte is als beoogde wijziging van de splitsingsakte aangegeven hoe de kelderdelen zullen worden herverdeeld. Dit sluit een wijziging van de bestemming en/of van het reglement niet uit. In de wijzigingsakte is niet bepaald dat het bestemmingsvoorschrift en/of de reglement-voorschriften die golden op grond van de splitsingsakte, van toepassing blijven. 4.7. In de wijzigingsakte is verwezen naar een daaraan te hechten exemplaar van de notulen van de vergadering waarin tot de wijziging is besloten. Op de zitting hebben partijen toegelicht dat dit de als productie 13 door [eisende partij] overgelegde notulen van de VVE-vergadering van 28 augustus 2019 betreft. Uit die notulen kan worden afgeleid dat de herverdeling van de kelder de aanleiding heeft gevormd de splitsingsakte ‘te updaten en aan te vullen’. Ook andere onderwerpen zijn toen besproken, waaronder het verder nadenken over de verhuur van delen van de woningen. Uit deze toegevoegde notulen volgt niet, in elk geval niet voldoende eenduidig en niet voldoende kenbaar voor derden, dat – in weerwil van de hiervoor genoemde verwijzing in de wijzigingsakte naar het modelreglement van 2006 – als partijbedoeling heeft te gelden dat de eerdere uitwerking en aanvulling zijn blijven gelden. 4.8. Om deze redenen brengt een objectieve en meest aannemelijke uitleg op basis van de akten mee dat de uitwerking van en aanvulling op artikel 25 van het modelreglement door de wijzigingsakte van 2020 niet langer onderdeel zijn van de regeling van het onderhavige appartementsrecht. Niet bepalend is dat de onderhavige partijen – zoals zij op de zitting hebben bevestigd – er (ook in deze procedure) van zijn uitgegaan dat de uitwerking en de aanvulling gelding hebben behouden. Aangenomen moet worden dat derden bij raadpleging van de akten in de registers op basis daarvan tot de conclusie komen dat de rechthebbenden er voor hebben gekozen geen beperkingen op te nemen voor het gebruik van de appartementsrechten. 4.9. Hierbij is verder nog in aanmerking genomen dat ingevolge artikel 5:112 BW het splitsingsreglement een regeling kan inhouden – dus niet verplicht voorgeschreven – omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het ontbreken van een uitwerking van de bestemming is dan ook niet een omstandigheid die noopt tot een andere uitleg van de wijzigingsakte. 4.10. Het voorgaande betekent dat het gebruik van de appartementsrechten goederenrechtelijk niet wordt beperkt door de (vervallen) uitwerking en/of aanvulling, zodat ook afzonderlijke gedeelten van een privé-gedeelte aan een ander in gebruik kunnen worden gegeven.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen van [eisende partij] af, 5.2. veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten van € 1.720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.A.M. Cooijmans en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024. 1694/106

De rechtbank stelt hiermee in deze procedure tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] vast dat kamerverhuur goederenrechtelijk niet is verboden. 4.11. Dit laat onverlet dat appartementseigenaars zich ten opzichte van elkaar dienen te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, zoals ook bepaald in artikel 2 van het van toepassing verklaarde modelreglement van 2006. Beide partijen hebben het standpunt ingenomen dat – anders dan hiervoor door de rechtbank is beslist – de uitwerking van en aanvulling op artikel 25 van het modelreglement van toepassing zijn gebleven en dat het toegelaten gebruik wordt begrensd door het begrip ‘privédoeleinden’ en door het verbod te ‘exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf’. Nu partijen dit op de zitting besproken standpunt als de wederzijdse partijbedoeling zien, zijn zij – in elk geval in de huidige omstandigheden – op grond van de redelijkheid en billijkheid ten opzichte van elkaar gehouden zich dienovereenkomstig te gedragen. Om die reden zal de rechtbank hierover een inhoudelijk oordeel geven. 4.12. Bewoning door een (niet tot het gezin behorende) student van een kamer in een woning, terwijl de appartementseigenaar blijft wonen in de rest van de woning, doet naar het oordeel van de rechtbank geen afbreuk aan de bestemming ‘privédoeleinden’. Uit dat begrip kan niet worden afgeleid dat bewoning is voorbehouden aan het gezin van de appartementseigenaar(s). Een zodanige verdergaande beperking (tot het gezin) had op eenvoudige wijze als gebruiksvoorschrift kunnen worden opgenomen. Hiermee is het begrip ‘privédoeleinden’ niet zinledig of zinloos geworden. Deze omschrijving duidt op een in beginsel niet publieke en niet bedrijfsmatige wijze van gebruik van de woning en heeft aldus betekenis. De conclusie is dat de verhuur van een kamer aan een student, met als doel bewoning door die student terwijl de appartementseigenaar blijft wonen in de rest van de woning, onder ‘privédoeleinden’ valt. 4.13. Uit de formulering ‘exploiteren van pension- of kamerverhuurbedrijf’ moet worden afgeleid dat dit ziet op bedrijfsmatige verhuur. In de onderhavige situatie heeft [gedaagde partij] onbetwist gesteld dat hij van de woning slechts één kamer verhuurde, op de zolderverdieping, gedurende een aantal maanden per jaar aan één student, en dat de woning ongewijzigd zijn hoofdverblijf is. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde partij] de kamer verhuurt in het kader van de uitoefening van een bedrijf of beroep. De omvang van deze activiteit is ook niet zodanig dat de verhuur al om die reden met een bedrijfsmatige activiteit kan worden gelijkgesteld. Aldus kan in deze procedure niet worden aangenomen dat de woning (geheel of grotendeels) kamergewijze wordt verhuurd en bewoond en/of dat de onderhavige kamerverhuur een bedrijfsmatig karakter heeft. De conclusie is dat de verhuur van de zolderkamer aan een student in deze situatie niet betekent dat de woning wordt geëxploiteerd als pension- of kamerverhuurbedrijf. 4.14. Uit de voorgaande overwegingen volgt dat de onderhavige kamerverhuur niet wordt verboden door de voorschriften die aan het appartementsrecht zijn verbonden. Ook de eisen van redelijkheid en billijkheid die [eisende partij] en [gedaagde partij] als appartementseigenaars ten opzichte van elkaar in acht moeten nemen, staan daaraan in de gegeven omstandigheden niet in de weg. Dit wordt niet anders door de inhoud van het onderlinge overleg dat partijen hebben gehad. Niet blijkt dat daarin rechten zijn prijsgegeven door [gedaagde partij]. 4.15. Er zijn (ook) verder geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken voor het aannemen van onrechtmatig handelen en/of onrechtmatige hinder als gevolg van de kamerverhuur door [gedaagde partij]. Met name is niets aangevoerd dat de conclusie zou kunnen rechtvaardigen dat de door [eisende partij] gevreesde overlast of hinder – hiervoor aan de orde gekomen in het kader van het ontvankelijkheidsverweer – zich concreet heeft voorgedaan in een ernst en omvang die maakt dat de kamerverhuur om die reden onrechtmatig is tegenover [eisende partij]. Verder ligt het in de rede dat met een mogelijke huurder zodanige afspraken worden gemaakt dat overlast wordt voorkomen of tot een aanvaardbaar niveau wordt beperkt. 4.16. De eindconclusie is dat de vorderingen niet toewijsbaar zijn. Op de zitting hebben partijen gesproken over de mogelijkheid om – samen met de derde appartementseigenaar – te trachten overeenstemming te bereiken over deze kwestie en op basis van een gemeenschappelijk belang de gewenste juridische situatie duidelijk te omschrijven en in een wijzigingsakte vast te leggen. 4.17. [eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op: - griffierecht € 314,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2,00 punten × € 614,00) - nakosten € 178,00 (met mogelijke verhoging) Totaal € 1.720,00

De rechtbank stelt hiermee in deze procedure tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] vast dat kamerverhuur goederenrechtelijk niet is verboden. 4.11. Dit laat onverlet dat appartementseigenaars zich ten opzichte van elkaar dienen te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, zoals ook bepaald in artikel 2 van het van toepassing verklaarde modelreglement van 2006. Beide partijen hebben het standpunt ingenomen dat – anders dan hiervoor door de rechtbank is beslist – de uitwerking van en aanvulling op artikel 25 van het modelreglement van toepassing zijn gebleven en dat het toegelaten gebruik wordt begrensd door het begrip ‘privédoeleinden’ en door het verbod te ‘exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf’. Nu partijen dit op de zitting besproken standpunt als de wederzijdse partijbedoeling zien, zijn zij – in elk geval in de huidige omstandigheden – op grond van de redelijkheid en billijkheid ten opzichte van elkaar gehouden zich dienovereenkomstig te gedragen. Om die reden zal de rechtbank hierover een inhoudelijk oordeel geven. 4.12. Bewoning door een (niet tot het gezin behorende) student van een kamer in een woning, terwijl de appartementseigenaar blijft wonen in de rest van de woning, doet naar het oordeel van de rechtbank geen afbreuk aan de bestemming ‘privédoeleinden’. Uit dat begrip kan niet worden afgeleid dat bewoning is voorbehouden aan het gezin van de appartementseigenaar(s). Een zodanige verdergaande beperking (tot het gezin) had op eenvoudige wijze als gebruiksvoorschrift kunnen worden opgenomen. Hiermee is het begrip ‘privédoeleinden’ niet zinledig of zinloos geworden. Deze omschrijving duidt op een in beginsel niet publieke en niet bedrijfsmatige wijze van gebruik van de woning en heeft aldus betekenis. De conclusie is dat de verhuur van een kamer aan een student, met als doel bewoning door die student terwijl de appartementseigenaar blijft wonen in de rest van de woning, onder ‘privédoeleinden’ valt. 4.13. Uit de formulering ‘exploiteren van pension- of kamerverhuurbedrijf’ moet worden afgeleid dat dit ziet op bedrijfsmatige verhuur. In de onderhavige situatie heeft [gedaagde partij] onbetwist gesteld dat hij van de woning slechts één kamer verhuurde, op de zolderverdieping, gedurende een aantal maanden per jaar aan één student, en dat de woning ongewijzigd zijn hoofdverblijf is. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde partij] de kamer verhuurt in het kader van de uitoefening van een bedrijf of beroep. De omvang van deze activiteit is ook niet zodanig dat de verhuur al om die reden met een bedrijfsmatige activiteit kan worden gelijkgesteld. Aldus kan in deze procedure niet worden aangenomen dat de woning (geheel of grotendeels) kamergewijze wordt verhuurd en bewoond en/of dat de onderhavige kamerverhuur een bedrijfsmatig karakter heeft. De conclusie is dat de verhuur van de zolderkamer aan een student in deze situatie niet betekent dat de woning wordt geëxploiteerd als pension- of kamerverhuurbedrijf. 4.14. Uit de voorgaande overwegingen volgt dat de onderhavige kamerverhuur niet wordt verboden door de voorschriften die aan het appartementsrecht zijn verbonden. Ook de eisen van redelijkheid en billijkheid die [eisende partij] en [gedaagde partij] als appartementseigenaars ten opzichte van elkaar in acht moeten nemen, staan daaraan in de gegeven omstandigheden niet in de weg. Dit wordt niet anders door de inhoud van het onderlinge overleg dat partijen hebben gehad. Niet blijkt dat daarin rechten zijn prijsgegeven door [gedaagde partij]. 4.15. Er zijn (ook) verder geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken voor het aannemen van onrechtmatig handelen en/of onrechtmatige hinder als gevolg van de kamerverhuur door [gedaagde partij]. Met name is niets aangevoerd dat de conclusie zou kunnen rechtvaardigen dat de door [eisende partij] gevreesde overlast of hinder – hiervoor aan de orde gekomen in het kader van het ontvankelijkheidsverweer – zich concreet heeft voorgedaan in een ernst en omvang die maakt dat de kamerverhuur om die reden onrechtmatig is tegenover [eisende partij]. Verder ligt het in de rede dat met een mogelijke huurder zodanige afspraken worden gemaakt dat overlast wordt voorkomen of tot een aanvaardbaar niveau wordt beperkt. 4.16. De eindconclusie is dat de vorderingen niet toewijsbaar zijn. Op de zitting hebben partijen gesproken over de mogelijkheid om – samen met de derde appartementseigenaar – te trachten overeenstemming te bereiken over deze kwestie en op basis van een gemeenschappelijk belang de gewenste juridische situatie duidelijk te omschrijven en in een wijzigingsakte vast te leggen. 4.17. [eisende partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op: - griffierecht € 314,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2,00 punten × € 614,00) - nakosten € 178,00 (met mogelijke verhoging) Totaal € 1.720,00