ECLI:NL:RBROT:2024:6320

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11151175 VV EXPL 24-298 datum uitspraak: 5 juli 2024 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiseres] , die handelt onder de naam [handelsnaam], statutaire vestigingsplaats: Spijkenisse, eiseres, gemachtigde: mr. M.C.V. Dornstedt, tegen [gedaagde] , woonplaats: Sommelsdijk, gedaagde, gemachtigde: mr. J.J. Blok. De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 13 juni 2024, met bijlagen 1 tot en met 22; het antwoord, met bijlage 1; de mondelinge behandeling op 26 juni 2024; de pleitnotities van mr. Dornstedt; de spreekaantekeningen van mr. Blok.

Waar gaat de zaak over? 2.1. [eiseres] huurt een pand van [gedaagde] . In de huurovereenkomst staat een voorkeursrecht. Volgens [eiseres] houdt dit voorkeursrecht in dat [gedaagde] , omdat die te kennen heeft gegeven het pand te willen verkopen, het pand nu als eerste voor een marktconforme koopprijs aan [eiseres] moet aanbieden. Een marktconforme prijs is volgens [eiseres] € 750.000,00. Daarom vordert [eiseres] in deze zaak, kort gezegd, primair dat [gedaagde] wordt bevolen om het pand tegen een koopprijs van € 750.000,00 aan [eiseres] aan te bieden, en subsidiair dat [gedaagde] wordt veroordeeld om zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het bindend laten vaststellen van de koopprijs én het pand tegen die koopprijs aan [eiseres] aan te bieden. 2.2. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiseres] , omdat [eiseres] geen spoedeisend belang heeft, de zaak niet geschikt is voor een kort geding en het voorkeursrecht veel beperkter is dan [eiseres] stelt. Volgens [gedaagde] verplicht het voorkeursrecht hem namelijk “slechts” om: indien hij het pand daadwerkelijk te koop zet: het tegen de dan door hemzelf vastgestelde vraagprijs aan [eiseres] aan te bieden; en indien [eiseres] het niet tegen die vraagprijs wil kopen én [gedaagde] daarna een lager bod van een derde zou willen accepteren: het nogmaals tegen dat lagere bod aan [eiseres] aan te bieden. 2.3. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af, omdat [eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het voorkeursrecht zo ruim moet worden uitgelegd als [eiseres] stelt. Dit wordt hierna uitgelegd. Hoe is het voorkeursrecht geformuleerd? 2.4. Het voorkeursrecht in de huurovereenkomst staat in deze zaak centraal. Dat voorkeursrecht is als volgt geformuleerd: “(…) Bijzondere bepalingen (…) 9.2 Indien verhuurder op enig moment tot verkoop besluit zal huurder hiertoe het eerste recht tot koop verkrijgen. (…)”. Het is onvoldoende aannemelijk dat het voorkeursrecht zo moet worden uitgelegd als [eiseres] stelt. 2.5. Partijen zijn het erover eens dat de door [eiseres] gestelde uitleg van het voorkeursrecht niet volgt uit de letterlijke tekst in de overeenkomst. [eiseres] beroept zich op het Haviltex-criterium. [eiseres] stelt dat partijen hebben bedoeld om een zelfde voorkeursrecht overeen te komen als dat [gedaagde] eerder ten behoeve van zijn broers was overeengekomen. Volgens [eiseres] hebben partijen echter destijds verzuimd om het ook zo te formuleren. 2.6. [gedaagde] betwist dit. [gedaagde] voert aan dat uit het feit dat het voorkeursrecht in de huurovereenkomst niet op dezelfde manier is geformuleerd als het eerdere voorkeursrecht ten behoeve van de broers van [gedaagde] , juist blijkt dat de partijen ook niet bedoeld hebben (precies) hetzelfde voorkeursrecht te vestigen. 2.7. Gelet op de letterlijke tekst van het voorkeursrecht en de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] kan, zonder nadere bewijsvoering, niet worden vastgesteld dat het voorkeursrecht op de door [eiseres] voorgestane wijze moet worden uitgelegd. Voor een dergelijke bewijsvoering (vermoedelijk middels getuigenbewijs) is in het bestek van dit kort geding echter geen plaats. 2.8. Van belang is verder dat de huurovereenkomst met daarin het voorkeursrecht is gesloten tussen een advocaat enerzijds ( [eiseres] ) en een oud-advocaat anderzijds ( [gedaagde] ). Dat partijen daarbij het voorkeursrecht slordig hebben geformuleerd, zoals [eiseres] – enigszins geparafraseerd – stelt, is vooralsnog minder aannemelijk, dan dat deze juridisch gepokt en gemazelde partijen precies dat hebben opgeschreven wat ze wilden afspreken, zoals door [gedaagde] is aangevoerd. Daarom kan ook niet bij wijze van voorlopige conclusie – vooruitlopend op het oordeel in een bodemprocedure – voorlopig worden vastgesteld dat het voorkeursrecht de door [eiseres] gestelde reikwijdte heeft. 2.9. De vorderingen van [eiseres] worden gelet op het voorgaande afgewezen. Huuropzegging 2.10. In randnummer 40 van de dagvaarding schrijft [eiseres] nog dat zij in deze zaak “een beroep doet op opschorting van de huuropzegging”. Daargelaten dat onduidelijk is wat [eiseres] daarmee precies bedoelt of beoogt, heeft [eiseres] geen vorderingen in deze zin gedaan. Daarom hoeft de kantonrechter hier geen beslissing over te nemen. Proceskosten 2.11. [eiseres] moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde] op € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 949,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

De kantonrechter: 3.1. wijst de vorderingen af; 3.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 949,00; 3.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken. 38671