ECLI:NL:RBROT:2024:3737

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10678468 CV EXPL 23-23888 datum uitspraak: 5 april 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Erasmus C.V., vestigingsplaats: Amsterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. A. van der Pol, tegen 1 [gedaagde 1] , woonplaats: [woonplaats] , 2. [gedaagde 2], vestigingsplaats: [vestigingsplaats] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde: mr. A. Quispel. Eiseres in conventie/verweerster in reconventie wordt hierna ‘Erasmus’ genoemd. Gedaagden in conventie/eisers in reconventie worden gezamenlijk ‘ [gedaagden] ’ genoemd en afzonderlijk ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 22 augustus 2023, met bijlagen; het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen; de brief van 27 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; het antwoord in reconventie met wijziging van eis in conventie, met bijlagen; de akte wijziging van eis in reconventie, met bijlagen; de spreekaantekeningen van Erasmus; de e-mails van Erasmus en [gedaagden] van 28 februari 2024. 1.2. Op 15 februari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Erasmus aanwezig [naam 1] (Steens Beheer), bijgestaan door de gemachtigde mr. A. van der Pol en haar kantoorgenoten mr. S. Ehren en mr. S. Velthuizen. Namens [gedaagden] was [gedaagde 1] aanwezig, bijgestaan door [naam 2] en [naam 3] namens de gemachtigde. 1.3.

Wat is de kern van de zaak? 2.1. Met ingang van 1 maart 2014 heeft [gedaagde 1] in privé én in zijn hoedanigheid van bestuurder van [gedaagde 2] een overeenkomst met [naam 4] gesloten, op grond waarvan [gedaagden] de woonruimten aan [adres 1] en [adres 2] van [naam 4] huren. In de overeenkomst is opgenomen dat [gedaagden] de bevoegdheid hebben zelf te bepalen aan welke personen de woningen worden doorverhuurd. [gedaagden] hebben van die bevoegdheid gebruik gemaakt en hebben de woonruimten aan derden onderverhuurd. Erasmus heeft de woningen in 2019 in eigendom van [naam 4] overgenomen. [gedaagden] hebben niet alle verschuldigde huur aan Erasmus betaald, waardoor een huurachterstand is ontstaan. Daarom eist Erasmus in deze procedure dat [gedaagden] worden veroordeeld de achterstallige huur, met rente en buitengerechtelijke kosten, en de lopende huur te betalen. Daarnaast wil Erasmus dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagden] de woningen ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, waarbij [gedaagden] ook worden veroordeeld de volledige kosten van de gedwongen ontruiming te betalen. 2.2. [gedaagden] zijn het niet eens met de eisen van Erasmus. [gedaagde 1] is van mening dat hij ten onrechte is gedagvaard omdat de huurovereenkomst op zeker moment is overgezet op (alleen) [gedaagde 2] . [gedaagden] erkennen dat er een huurachterstand is, maar maken bezwaar tegen de huurverhoging per 1 juli 2023 vanwege het gebrekkige onderhoud aan beide woningen door Erasmus. Bovendien is die huurverhoging nooit door Erasmus aangezegd. Volgens [gedaagden] is er sprake van gebreken aan de beide woningen. Die gebreken hebben er toe geleid dat de onderhuurders van de woning aan [adres 1] naar de Huurcommissie zijn gestapt en de Huurcommissie de huurprijs heeft verminderd tot 40% van de oorspronkelijke kale huur. Daarnaast stellen [gedaagden] dat Erasmus de gebreken aan die woning niet hebben verholpen, waardoor [gedaagden] zelf de nodige kosten voor herstel hebben moeten maken. De onderhuurders van de woning aan de [adres 2] betalen al sinds mei 2016 te weinig huur en vanaf maart 2022 helemaal geen huur meer. Volgens [gedaagden] is het niet betalen van de huur door de onderhuurders vanaf mei 2022 het gevolg van het gebrekkige onderhoud aan de woning, meer in het bijzonder een lekkage aan het dak. [gedaagden] stellen dat zij door de achterstanden van de onderhuurders zelf de volledige huur niet meer aan Erasmus kunnen betalen. [gedaagden] willen dat de huurachterstand, die zij zelf bij Erasmus hebben, wordt verrekend met de door [gedaagden] gemaakte herstelkosten en met de door de onderhuurders van beide woningen onbetaald gelaten huur en dat Erasmus wordt veroordeeld het na deze verrekening nog resterende bedrag aan [gedaagden] te betalen. Voor zover verrekening niet wordt toegestaan, eisen [gedaagden] dat Erasmus wordt veroordeeld om de herstelkosten en achterstallige huur van de onderhuurders, met rente, aan [gedaagden] te betalen. 2.3. De kantonrechter wijst de eisen van Erasmus grotendeels toe, met uitzondering van de geëiste dwangsom en de veroordeling van [gedaagden] in de volledige kosten van de gedwongen ontruiming. De tegeneisen van [gedaagden] worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen. [gedaagde 1] is terecht gedagvaard 2.4. Erasmus heeft op terechte gronden zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] gedagvaard. In de oorspronkelijke overeenkomst is immers - naast verhuurder [naam 4] - als partij opgenomen ‘[gedaagde 1] (…) ten deze hoofdelijk handelende voor zich in privé en als bestuurder van de rechtspersoonlijkheid [naam bedrijf]’. Daaruit kan niet anders geconcludeerd worden dan dat [gedaagde 1] zowel zichzelf als (de rechtsvoorgangster van) [gedaagde 2] aan de overeenkomst heeft gebonden. Dat dat het oorspronkelijke uitgangspunt was hebben [gedaagden] ook niet betwist. Voor de stelling van [gedaagden] dat de overeenkomst later is gewijzigd met alleen [gedaagde 2] als huurder is in de overgelegde stukken geen enkel aanknopingspunt te vinden, nog daargelaten dat [gedaagde 1] niets heeft gesteld over wanneer en waarom de overeenkomst zou zijn gewijzigd. 2.5. [gedaagden] hebben weliswaar gesteld dat er met [naam 4] op enig moment een nieuwe overeenkomst is gesloten, maar zij hebben die overeenkomst - ondanks dat zij daartoe voldoende gelegenheid hebben gehad - niet in het geding gebracht. Dat betekent dat er van uit moet worden gegaan dat er geen verandering is opgetreden in de oorspronkelijke situatie, zodat [gedaagde 1] , naast [gedaagde 2] , hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de overeenkomst. 2.6. [gedaagde 1] is de overeenkomst aangegaan met een commercieel oogmerk, namelijk om woningen direct weer door te verhuren aan derden. Naar het oordeel van de kantonrechter is in dit geval dan ook sprake van een overeenkomst tussen professionele partijen en kan [gedaagde 1] niet als consument worden aangemerkt. Dat betekent dat de kantonrechter onder die omstandigheden ook niet verplicht is ambtshalve te toetsen of er voldaan is aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht. De huurachterstand tot en met februari 2024 bedraagt € 16.082,43 2.7. Hoewel aan het hoofd van de oorspronkelijke overeenkomst is vermeld dat het gaat om een ‘beheerovereenkomst’ staat tussen partijen niet ter discussie dat er feitelijk sprake is van een huurovereenkomst. Aan [gedaagden] zijn immers beide woningen in gebruik gegeven en [gedaagden] zijn daarvoor een tegenprestatie (de maandelijkse huur) aan Erasmus verschuldigd. 2.8. Erasmus heeft een specificatie van de huurachterstand tot en met februari 2024 in het geding gebracht, waaruit volgt dat de huurachterstand op dat moment € 16.082,43 bedraagt. [gedaagden] hebben niet betwist dat zij de huur niet hebben betaald, maar hebben wel verweer gevoerd tegen de huurverhoging per 1 juli 2023. In reactie op de stelling van [gedaagden] dat de huurverhoging niet door Erasmus is aangezegd, heeft Erasmus een tweetal brieven van 17 april 2023 in het geding gebracht, waarin zij de verhoging van de huur van beide woningen heeft aangezegd. [gedaagden] hebben ter zitting niet meer betwist dat zij die brieven hebben ontvangen. Zij hebben echter nagelaten vóór de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (1 juli 2023) bezwaar te maken en hebben zich op dit punt evenmin tot de Huurcommissie gewend. Dat betekent dat de huurverhoging per 1 juli 2023 doorgang heeft gevonden. De enkele stelling van [gedaagden] dat zij de huurverhoging niet verschuldigd zijn wegens het gebrekkige onderhoud aan de woningen maakt dit niet anders. Daarvoor staan immers andere wegen open, zoals het verzoeken van een tijdelijke huurprijsvermindering. 2.9. Het bovenstaande leidt er toe dat de kantonrechter zal uitgaan van de juistheid van de door Erasmus gespecificeerde huurachterstand tot en met februari 2024 van € 16.082,43. In beginsel moeten [gedaagden] dat bedrag aan Erasmus betalen. Zij doen in dat kader echter een beroep op verrekening van deze huurachterstand met de door [gedaagden] gemaakte herstelkosten in verband met gebreken en met de door de onderhuurders onbetaald gelaten huur. Daarop zal hierna nader worden ingegaan. Het beroep van [gedaagden] op verrekening slaagt niet 2.10. Zoals hiervoor al overwogen is onder de gegeven omstandigheden sprake van een huurovereenkomst tussen professionele partijen.

De kantonrechter: in conventie 3.1. veroordeelt [gedaagden] om aan Erasmus te betalen € 16.082,43 aan achterstallige huur tot en met februari 2024 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag aan huurachterstand dat na iedere wijziging vanaf 1 januari 2023 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald; 3.2. veroordeelt [gedaagden] om aan Erasmus te betalen € 1.102,43 aan buitengerechtelijke kosten, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 22 augustus 2023 tot de dag dat volledig is betaald; 3.3. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woningen aan [adres 1] en [adres 2] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en de woningen met alle sleutels die [gedaagden] in bezit hebben ter beschikking van Erasmus te stellen; 3.4. veroordeelt [gedaagden] om vanaf 1 maart 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Erasmus te betalen € 614,53 per woning per maand met de verhoging die is toegestaan, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over die bedragen vanaf de datum waarop deze opeisbaar zijn tot de dag dat volledig is betaald; 3.5. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, die aan de kant van Erasmus worden begroot op € 1.419,03 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; in reconventie 3.6. wijst de eisen van [gedaagden] af; 3.7. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, die aan de kant van Erasmus worden begroot op € 330,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; in conventie en in reconventie 3.8. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.9. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken. 44487 Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810

Zij hebben in de huurovereenkomst van de normale gebrekenregeling afwijkende afspraken gemaakt, waaronder de bepaling (onder het kopje ‘in aanmerking nemende’) dat alle zaken betreffende onderhoud aan het pand worden uitbesteed aan [gedaagden] In aanvulling daarop is in artikel 8.1 - onder meer - opgenomen dat [gedaagden] alle kosten van klein onderhoud, inclusief ruitbreuk en onderhoud van de cv-installaties voor hun rekening zal nemen. 2.11. Partijen hebben in de huurovereenkomst niet nader vastgelegd wat exact moet worden verstaan onder klein onderhoud en waar de grens met groot onderhoud ligt. Ter zitting heeft Erasmus verklaard dat hierover tussen partijen ook bij de overname van de woningen door Erasmus geen afspraken zijn gemaakt en dat het onduidelijk is waar de grens ligt tussen het onderhoud waarvoor [gedaagden] verantwoordelijk zijn en het onderhoud dat voor rekening van Erasmus komt. In dat verband heeft Erasmus wel erkend dat bijvoorbeeld het vervangen van het dak voor haar rekening komt. In aansluiting daarop is het naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden redelijk om aan te nemen dat, voor zover het gaat om onderhoud aan de buitenschil van de woningen, dit als groot onderhoud moet worden aangemerkt en dit voor rekening van Erasmus moet komen. Dat betekent dat al het overige onderhoud in beginsel voor rekening van [gedaagden] komt. 2.12. De Huurcommissie heeft ten aanzien van de woning aan [adres 1] in haar uitspraak van 13 maart 2023 in de relatie tussen [gedaagden] en de onderhuurders geconstateerd dat er in elk geval sprake is van gebreken aan het tegelwerk in de keuken en de doucheruimte, dat er vochtplekken in het plafond in de keuken zichtbaar zijn en dat de cv-ketel lekt. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat deze gebreken niet onder het groot onderhoud vallen en op grond van de afspraken in de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagden] komen. [gedaagden] hebben onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit afgeleid kan worden dat deze gebreken voor rekening van Erasmus zouden moeten komen. 2.13. De herstelkosten, die [gedaagden] stellen te hebben gemaakt in verband met gebreken en die zij willen verrekenen, zien - zo kan uit de als productie 19 bij de conclusie van antwoord overgelegde stukken worden afgeleid - vrijwel zonder uitzondering op zaken die vallen onder het kleine onderhoud, zoals het schilderen van muren en het balkon, het vervangen van sloten en de brievenbus, het weggooien van afval en het schoonmaken van de woning. Het grootste deel van de stukken die [gedaagde 1] in dat kader in het geding heeft gebracht, betreft slechts zeer algemeen geformuleerde overzichten waarvan de status in het geheel niet duidelijk is, in die zin dat daaruit niet kan worden afgeleid of het offertes dan wel facturen betreft. Bovendien lijken de stukken grotendeels betrekking te hebben op herstelkosten, die al in 2020 of nog eerder zouden zijn gemaakt. 2.14. Gelet op het bovenstaande en omdat niet vast is komen te staan dat de door [gedaagden] genoemde gebreken voor rekening van Erasmus komen, kunnen [gedaagden] de daarmee gepaard gaande herstelkosten niet verrekenen met de ontstane huurachterstand. Zelfs in het geval (een deel van) deze gebreken wél voor rekening van Erasmus zou komen, dan nog had [gedaagden] de herstelkosten niet met de huurachterstand kunnen verrekenen. Alvorens een huurder eventuele gebreken zelf kan herstellen en de herstelkosten kan verrekenen, moet de verhuurder immers in verzuim zijn (artikel 7:206 lid 3 BW). Dat houdt in dat [gedaagden] Erasmus in gebreke hadden moeten stellen, in die zin dat zij Erasmus een (laatste) redelijk termijn hadden moeten geven waarin zij het herstel van de gebreken nog zelf kon uitvoeren. Pas als Erasmus die termijn onbenut zou hebben gelaten, zouden [gedaagden] gerechtigd zijn geweest om de gebreken zelf te verhelpen en de kosten daarvoor te verrekenen op grond van artikel 6:127 BW. [gedaagden] hebben in dat kader weliswaar per e-mail van 17 januari 2023 een deel van het onderzoeksrapport van de Huurcommissie ten aanzien van de woning aan [adres 1] aan de beheerder (Steens Beheer) doorgestuurd en daarbij zeer summier verzocht ‘dit met spoed op te pakken’, maar daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter niet aan de wettelijke vereisten voor een ingebrekestelling voldaan. Van [gedaagden] had verwacht mogen worden dat zij concreet aan Erasmus hadden medegedeeld van welke door de Huurcommissie genoemde gebreken zij herstel verlangden. De enkele verwijzing naar een deel van het onderzoeksrapport van de Huurcommissie is onder de gegeven omstandigheden dan ook onvoldoende. Bovendien is aan Erasmus geen (laatste) redelijke termijn gegeven in de zin van artikel 6:82 lid 1 BW. Erasmus is dan ook niet in verzuim geraakt. 2.15. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] de door hen genoemde herstelkosten ten aanzien van de woning aan [adres 1] niet met de huurachterstand kunnen verrekenen. Omdat niet vast is komen te staan dat er sprake is van gebreken die voor rekening van Erasmus komen kan er ook geen verrekening plaatsvinden met onbetaald gelaten huur van de onderhuurder, die [gedaagden] stellen te zijn misgelopen vanwege de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijsvermindering ten aanzien van de woning aan [adres 1] . 2.16. Ook ten aanzien van de woning aan de [adres 2] kunnen [gedaagden] geen beroep doen op verrekening van de misgelopen huur van de onderhuurder met de huurachterstand die [gedaagden] zelf hebben laten ontstaan. [gedaagden] stellen dat die betreffende onderhuurder vanaf mei 2022 geen huur meer heeft betaald vanwege een lekkage aan het dak van de woning, maar zij hebben het bestaan van de lekkage niet onderbouwd. [gedaagden] hebben weliswaar verwezen naar het rapport van de Huurcommissie, maar de in dat rapport genoemde gebreken zien slechts op de woning aan [adres 1] . Bovendien wordt in het rapport slechts gesproken over de aanwezigheid van vochtplekken op het plafond van de keuken (op de eerste verdieping) afkomstig van een lekkage van buitenaf. Dat het daarbij gaat om een lekkage aan het dak kan daaruit niet worden afgeleid. Ook hebben [gedaagden] niet onderbouwd dat en wanneer zij de lekkage aan het dak aan Erasmus zouden hebben gemeld. Dat had wel op hun weg gelegen, zeker nu Erasmus heeft betwist van het bestaan van een lekkage aan het dak op de hoogte te zijn gebracht. 2.17. Dat de gestelde lekkage aan het dak voor de onderhuurder van de woning aan de [adres 2] daadwerkelijk de (enige) reden is geweest om de huur vanaf mei 2022 onbetaald te laten, is evenmin komen vast te staan. Hoewel uit de door [gedaagden] overgelegde specificatie van de huurachterstand van de onderhuurder van de [adres 2] blijkt dat deze onderhuurder al vanaf maart 2022 geen huur meer betaalt, stellen [gedaagden] dat de lekkage aan het dak pas vanaf mei 2022 ‘een rol speelt’ bij het verminderde huurgenot van de onderhuurder. Daaruit kan worden opgemaakt dat er kennelijk nog andere redenen zijn waarom de onderhuurder helemaal geen huur meer betaalt. Op de vraag van de kantonrechter op grond waarvan [gedaagden] desondanks vanaf mei 2022 de volledige huurachterstand van de onderhuurder willen vorderen van Erasmus hebben [gedaagden] ter zitting geen plausibele verklaring gegeven. 2.18. Omdat aan [gedaagden] geen beroep toekomt op verrekening, moeten zij het bedrag aan huurachterstand van € 16.082,43 aan Erasmus betalen, zodat dat deel van de eis van Erasmus wordt toegewezen.

De rente over de huurachterstand wordt toegewezen, op de wijze zoals hierna bij de beslissing vermeld. De tegeneisen van [gedaagden] worden afgewezen 2.19. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat niet gebleken is dat er sprake is van enige tekortkoming van Erasmus in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor veroordeling van Erasmus tot betaling aan [gedaagden] van enig bedrag aan herstelkosten wegens gebreken en/of misgelopen huur bestaat dan ook geen aanleiding. De tegeneisen van [gedaagden] worden daarom afgewezen. De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagden] moeten de woningen ontruimen 2.20. De huurovereenkomst tussen Erasmus en [gedaagden] wordt ontbonden, omdat [gedaagden] verplicht waren om de huur op tijd te betalen en zij dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. In dit geval weegt zwaar dat [gedaagden] voor elk van de woningen maar liefst ruim 13 maanden de huur niet hebben betaald. Behalve hetgeen zij hebben aangevoerd in het kader van de door hen gestelde gebreken, hebben zij geen bijzondere omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woningen in dit geval niet gerechtvaardigd zou zijn. 2.21. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagden] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagden] een gebruiksvergoeding van € 614,53 per woning per maand betalen (artikel 7:225 BW). Erasmus heeft niet uitgelegd waarom [gedaagden] een vergoeding moeten betalen voor de rest van de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. De wettelijke rente over de gebruiksvergoeding wordt toegewezen, zoals hierna bij de beslissing vermeld. 2.22. Voor wat betreft de ontruiming van de woningen wordt opgemerkt dat dat deel van de eis uitsluitend gericht is tegen [gedaagden] en dat met dit vonnis uitsluitend de ontruiming door [gedaagden] (met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden) is bevolen. De onderhuurders, die in tegenstelling tot [gedaagden] daadwerkelijk in de woningen verblijven, zijn niet in deze procedure betrokken. De onderhuurders komt in beginsel een beroep toe op huurbescherming in geval van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst en zij hoeven de woningen door dit vonnis dus niet te verlaten. De eis van Erasmus dat [gedaagden] de sleutels ter beschikking van Erasmus moeten stellen wordt daarom toegewezen in de zin dat de sleutels die de onderhuurders in bezit hebben uiteraard niet hoeven te worden ingeleverd. 2.23. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Erasmus kan met deze uitspraak namelijk zelf een gedwongen ontruiming laten uitvoeren, voor zover dat mogelijk is door de aanwezigheid van de onderhuurders. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld die het nodig maken dat er daarnaast een extra prikkel voor [gedaagden] moet zijn om de woningen te ontruimen. [gedaagden] moeten de buitengerechtelijke incassokosten betalen 2.24. De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). Voor de hoogte van de toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten zoekt de kantonrechter aansluiting bij het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief (hierna: ‘het Besluit’). Het door Erasmus geëiste bedrag van € 1.102,43 sluit aan op het in het Besluit genormeerde tarief. De rente over de buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding. [gedaagden] moeten de proceskosten betalen 2.25. [gedaagden] krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom, zowel in conventie als in reconventie, de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Erasmus in conventie op € 110,03 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 660,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 330,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.419,03. De kantonrechter begroot de proceskosten aan de kant van Erasmus in reconventie op € 330,- aan salaris voor de gemachtigde. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen De eis ten aanzien van de ontruimingskosten wordt afgewezen 2.26. De eis van Erasmus om [gedaagden] te veroordelen de integrale ontruimingskosten te betalen wordt afgewezen. De kantonrechter is van oordeel dat de kostenveroordeling als bedoeld in artikel 237 lid 1 Rv betrekking heeft op zowel de voor als na de uitspraak gemaakte kosten en dus voor alle kosten een executoriale titel oplevert. De ontruimingskosten zijn ten tijde van deze uitspraak nog niet bekend. Dit staat in beginsel aan toewijzing van deze kosten - in de vorm van een voorschot - niet in de weg. In dit geval weegt echter zwaar dat de woningen op dit moment worden bewoond door de onderhuurders. Zoals hiervoor al is overwogen hoeven de onderhuurders de woningen op basis van dit vonnis niet te verlaten. Gelet op die omstandigheid is op dit moment niet duidelijk of, en zo ja in welke mate, de woningen daadwerkelijk op basis van dit vonnis zullen worden ontruimd. Die grote onzekerheid leidt er toe dat de kantonrechter op dit moment onvoldoende aanleiding ziet om [gedaagden] in (een voorschot op) de ontruimingskosten te veroordelen. Uitvoerbaarheid bij voorraad 2.27. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).