ECLI:NL:RBROT:2024:1632

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10630521 CV EXPL 23-21287 datum uitspraak: 1 maart 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van 1 [eiser01] , van wie de woonplaats onbekend is, 2. [eiser02] , woonplaats: [woonplaats01] , eisers, gemachtigde: mr. P.K. Singh, tegen [gedaagde01] , woonplaats: [woonplaats01] , gedaagde, gemachtigde: mr. J.C. Debije. De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’, ‘ [eiser02] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 19 juli 2023, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen; de brief van eisers van 12 januari 2024, met bijlagen. 1.2. Op 23 januari 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. [eiser02] was daarbij aanwezig met zijn gemachtigde. Namens [gedaagde01] zijn twee zoons, [naam01] en [naam02] , en de gemachtigde verschenen.

Twee eisers 2.1. Er zijn twee eisers in deze zaak. Voor hen geldt allebei een andere situatie. Eerst wordt de situatie van [eiser02] besproken en daarna die [eiser01] . Wat is de kern? 2.2. [eiser02] huurt sinds 3 mei 2021 woonruimte van [gedaagde01] . Zij hebben afgesproken dat [eiser02] hier € 550,- per maand voor zal betalen. [eiser02] en [gedaagde01] hebben een procedure bij de huurcommissie doorlopen omdat [eiser02] de aanvangshuurprijs wilde laten toetsten. De huurcommissie heeft [eiser02] niet ontvankelijk verklaard omdat hij daar te laat mee was. [eiser02] is het niet eens met die uitspraak en is daarom deze rechtszaak gestart. 2.3. [eiser02] eist dat de kantonrechter met terugwerkende kracht tot het begin van de huurovereenkomst de kale huurprijs vaststelt op € 199,80 per maand. Hij stelt dat dit de maximaal redelijke huurprijs is. Daarnaast eist hij dat het voorschot van de servicekosten wordt vastgesteld op € 137,50. Dat is 25% van het oorspronkelijk afgesproken bedrag van € 550,- per maand. Volgens [eiser02] was dat bedrag namelijk een all-inprijs. Verder was er volgens hem sprake van drie gebreken: een kapot raam, een rot kozijn en een scheur in het plafond. Hij eist voor elk gebrek een huurverlaging van 40%. 2.4. [gedaagde01] is het niet eens met de eisen. Hij voert aan dat [eiser02] te laat is met de eis om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Dat kon volgens hem namelijk tot maximaal zes maanden na de start van de huurovereenkomst. Daarnaast vindt hij dat er geen reden is om de huurprijs te splitsen, omdat de partijen geen all-inprijs zijn overeengekomen. De gebreken rechtvaardigen ten slotte volgens [gedaagde01] geen, of een veel kleinere, huurverlaging. 2.5. De kantonrechter wijst de eisen van [eiser02] toe, behalve de eis om de huurprijs te verlagen in verband met gebreken. In dit vonnis licht zij dit oordeel toe. De maximaal redelijke huurprijs wordt vastgesteld op € 199,80 2.6. De kantonrechter stelt de maximaal redelijke huurprijs vast op € 199,80. Zij oordeelt dat [eiser02] op tijd is met deze eis en dat de hoogte van de huurprijs onvoldoende is betwist. Daarvoor is het volgende van belang. 2.7. [eiser02] heeft het verzoek bij de huurcommissie ingediend binnen een half jaar na het einde van de eerste huurovereenkomst voor bepaalde tijd die partijen hadden afgesproken (artikel 7:249 BW). 2.8. Het verweer van [gedaagde01] dat [eiser02] dit verzoek alleen had kunnen doen binnen zes maanden na de start van de overeenkomst slaagt niet. De twee argumenten die [gedaagde01] hiervoor heeft aangevoerd gaan namelijk allebei niet op. 2.9. Het eerste argument van [gedaagde01] is dat de partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten die niet valt onder het wettelijk criterium van artikel 7:249 lid 2 en 271 BW. Er zijn volgens hem twee soorten tijdelijke huurovereenkomsten: een voor bepaalde tijd en een kortdurende huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Dit argument gaat niet op, omdat hier geen juridische basis voor is. Er bestaat maar één soort huurovereenkomst voor bepaalde tijd (artikel 7:271 BW) 2.10. Het tweede argument van [gedaagde01] is dat artikel 7:249 lid 2 BW (waarin staat dat ook binnen zes maanden na het einde van de huurovereenkomst een verzoek kan worden ingediend) niet van toepassing is omdat dat artikel alleen ziet op zelfstandige woonruimte en daarvan hier geen sprake is. Ook dit argument gaat niet op. Een redelijke uitleg van artikel 7:249 lid 2 BW is namelijk dat die bepaling ook van toepassing is op onzelfstandige woonruimte als sprake is van een huurovereenkomst voor minder dan twee jaar (zoals hier). Bedoeld is immers om misbruik te voorkomen en niet valt in te zien waarom er onderscheid gemaakt zou moeten worden tussen huurders van zelfstandige woonruimte en huurders van onzelfstandige woonruimte. 2.11. De kantonrechter stelt de huurprijs vast op € 199,80. [eiser02] heeft namelijk aan de hand van een rapport van de huurcommissie gesteld dat 92 punten moeten worden toegekend. Daarbij is van belang dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de woonruimte niet volledig kon worden afgesloten zodat voorzieningen als de wc en de douche op de verdieping van [eiser02] ook door anderen konden worden gebruikt. Volgens [eiser02] gebeurde dat ook daadwerkelijk. [gedaagde01] heeft dit niet concreet betwist. De woonruimte was dus onzelfstandig. [gedaagde01] heeft de inhoud van het rapport verder niet betwist. Hiermee correspondeerde op 3 mei 2021 een maximaal redelijke huurprijs van € 199,80 (artikel 7:249 BW, artikel 10 en 11 Uhw, artikel 5 en 12 Bhw en artikel 3 en bijlage II Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte) Het voorschot op de servicekosten wordt vastgesteld op € 137,50 2.12. De kantonrechter stelt het voorschot op de servicekosten vast op € 137,50, zoals geëist door [eiser02] . De kantonrechter oordeelt namelijk dat sprake is van een all-inprijs. Het bedrag van € 137,50 betreft 25% van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs. Dit ziet de kantonrechter als een redelijke splitsing (artikel 7:258 BW en artikel 17 Uhw). 2.13. Volgens [gedaagde01] is geen sprake van een all-inprijs. Dat verweer heeft hij onvoldoende onderbouwd. In de huurovereenkomst staat namelijk dat de huurprijs “ € 550,- inclusief gas, elektra en water ” is. Kennelijk bestaat het bedrag dus deels uit een huurprijs en deels uit kosten voor nutsvoorzieningen. Daarmee is sprake van een all-inprijs. Verderop in de overeenkomst staat dat er mogelijk nog extra kosten in rekening worden gebracht als de energiekosten van het hele pand hoger dan € 3.600,- per jaar zijn. Dat verandert niets aan de all-inprijs. Feit blijft namelijk dat in het bedrag van € 550,- ook een vergoeding voor nutsvoorzieningen is verwerkt. [eiser02] heeft geen recht op huurverlaging in verband met gebreken 2.14. De woonruimte van [eiser02] had wat mankementen. Het keukenraam kon niet vanzelf in omhooggeschoven stand blijven staan, dat raamkozijn had ook houtrot en er zat een scheur in het plafond. Deze punten zijn inmiddels opgelost. De kantonrechter ziet geen reden om de huurprijs te verlagen voor de periode voorafgaand aan de reparatie. Daar is namelijk pas aanleiding voor als er sprake is van een vermindering van het huurgenot. [gedaagde01] heeft betwist dat daarvan sprake was. Zij heeft aangevoerd dat zij dit bij de start van de overeenkomst al wilde opknappen, maar dat [eiser02] de woonruimte snel wilde huren, zoals die er toen uitzag. Vervolgens heeft [eiser02] niet onderbouwd op wat voor manier het huurgenot dat hij mocht verwachten is belemmerd. Hij heeft daarom deze eis onvoldoende onderbouwd, zodat die wordt afgewezen. De proceskosten van [eiser02] en [gedaagde01] worden gecompenseerd 2.15. De kantonrechter bepaalt dat [eiser02] en [gedaagde01] de eigen proceskosten dragen, omdat zij over en weer op een aantal punten in het ongelijk worden gesteld (artikel 237 Rv). Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt. [eiser01] moet de proceskosten van [gedaagde01] betalen 2.16. [eiser01] is ook eiseres in deze procedure. Zij heeft in de dagvaarding gesteld dat zij de bewindvoerder van [eiser02] is. In het antwoord heeft [gedaagde01] aangevoerd dat [eiser01] dat nooit is geweest. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde [eiser01] dit bevestigd. [eiser01] werkte bij de voormalig bewindvoerder van [eiser02] , maar zij is nooit zelf de bewindvoerder van [eiser02] geweest. De gemachtigde heeft de eisen [eiser01] vervolgens ingetrokken, ook omdat het bewind inmiddels is opgeheven. [gedaagde01] heeft daarop geëist dat [eiser01] wel de proceskosten betaalt die hij voor haar heeft gemaakt. 2.17.

De kantonrechter: 3.1. stelt voor de woonruimte op het adres [adres01] in Rotterdam per 3 mei 2021 de huurprijs vast op € 199,80 per maand en het voorschot voor de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten op € 137,50 per maand; 3.2. veroordeelt [eiser01] in de proceskosten die [gedaagde01] heeft gemaakt ten aanzien van haar, die aan de kant van [gedaagde01] worden begroot op € 40,-; 3.3. bepaalt dat [eiser02] en [gedaagde01] (verder) de eigen proceskosten dragen; 3.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.5. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken. 33394