ECLI:NL:RBROT:2024:13541

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11346632 CV EXPL 24-25478 datum uitspraak: 20 december 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Woonbron, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: H.A.M. Over de Vest, tegen [gedaagde] , woonplaats: [woonplaats], gedaagde, die zelf procedeert. De partijen worden hierna ‘Stichting Woonbron’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 2 oktober 2024, met bijlagen; de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord, van 10 oktober 2024; 1.2. Op 19 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [naam] namens Stichting Woonbron aanwezig. [gedaagde] is wel uitgenodigd voor deze zitting, maar is niet verschenen.

2.1. [gedaagde] huurt vanaf 15 juni 2017 een woning van Stichting Woonbron. De huur was laatst € 486,08 per maand. Op deze huurovereenkomst zijn de “Algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte” van toepassing.

3.1. Stichting Woonbron eist samengevat: de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen; [gedaagde] te veroordelen om aan Stichting Woonbron te betalen: o € 2.170,27 aan huurachterstand en de incassokosten; o Een gebruiksvergoeding van een bedrag van € 486,08, voor iedere maand gedurende welke [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 oktober 2024 in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend tot de ontruiming; o De wettelijke rente over een bedrag van € 1.836,88 vanaf 1 juni 2024 tot de dag der algehele voldoening; [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 1.836,88, buitengerechtelijke kosten van € 333,39 en wettelijke rente. 3.2. Stichting Woonbron baseert de eis op het volgende. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. De huurachterstand bedraagt € 1.836,88 en is berekend tot en met september 2024. Stichting Woonbron heeft op 19 augustus 2024 [gedaagde] gemaand tot het betalen van de verschuldigde huurpenningen. [gedaagde] heeft niet voldaan aan de verzonden aanmaning en is als gevolg daarvan incassokosten (incl. btw) aan Stichting Woonbron verschuldigd geworden. Op 25 juli 2024 heeft Stichting Woonbron een melding gemaakt bij Gemeente Rotterdam met betrekking tot de onderhavige schuld van [gedaagde]. Deze aanmelding heeft geen resultaat opgeleverd. Stichting Woonbron is op basis van het bovenstaande gerechtigd de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen. 3.3. [gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Stichting Woonbron stelt correct dat geen huur meer is betaald. De reden daarvoor is dat de woning al gedurende zes maanden gebreken vertoont. In de woning is geen koud water beschikbaar, alleen warm water, waardoor de partner van [gedaagde] zijn handen heeft verbrand.

[gedaagde] moet een huurachterstand van € 1.836,88 betalen 4.1. [gedaagde] wordt veroordeeld om € 1.836,88 aan Stichting Woonbron te betalen. Stichting Woonbron heeft tijdens de mondelinge behandeling een recente specificatie van de huurachterstand overgelegd waaruit blijkt dat de huurachterstand tot en met november 2024 € 1.836,88 bedroeg. [gedaagde] heeft dit zowel schriftelijk als mondeling niet betwist. Het gevorderde bedrag kan in beginsel worden toegewezen. Opschorting is onrechtmatig 4.2. Stichting Woonbron stelt dat geen huur is betaald over de maanden maart, april, mei en juni van 2024. [gedaagde] erkent dat geen huur is betaald aan Stichting Woonbron. Hij geeft aan geen huur betaald te hebben omdat er sprake is van een gebrek aan zijn woning. De kantonrechter begrijpt dit als een beroep op opschorting (artikel 6:262 BW). 4.3. In beginsel kan een huurder zijn betalingsverplichting opschorten, indien de verhuurder in zijn verplichtingen tekortschiet. Wel dient de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder vooraf op de hoogte te stellen van dat gebrek. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder zonder dergelijke melding zijn verplichting tot huurbetaling opschort. Alleen als de huurder stelt en -bij betwisting- bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting van zijn huurbetalingsverplichting. 4.4. Ten aanzien van de maanden maart en april 2024, geldt het volgende. Tijdens de mondelinge behandeling erkent Stichting Woonbron dat het voornoemde gebrek zich inderdaad heeft voorgedaan, maar stelt dat dit gebrek pas is ontstaan op 3 mei 2024 als gevolg van werkzaamheden aan een ander huisnummer in het gebouw van [gedaagde]. De opschorting van de huur in de maanden maart en april 2024 kan volgens Stichting Woonbron dus niet zien op dit gebrek, aangezien dit gebrek toen nog niet bestond; de opschorting is dus niet terecht. 4.5. Ten aanzien van de maanden mei en juni 2024 stelt Stichting Woonbron het volgende. Zij heeft geen melding gehad van [gedaagde] over het bovengenoemde gebrek. Stichting Woonbron werd pas bekend met het gebrek op het moment dat de wastafel en tegels bij [gedaagde] vervangen moesten worden. Op 30 juli is voor deze werkzaamheden iemand van Stichting Woonbron langs geweest in de woning van [gedaagde]. Op dat moment is voor het eerst melding gemaakt van het gebrek. Tot die tijd was Stichting Woonbron niet op de hoogte van de problemen met de watertemperatuur in de woning van [gedaagde]. Vanaf 30 juli 2024 is Stichting Woonbron bekend geweest met het gebrek aan de woning van [gedaagde] en heeft actie ondernomen om het gebrek te verhelpen, wat langer heeft geduurd dan zou moeten. Het gebrek is uiteindelijk verholpen op 15 oktober 2024, aldus Stichting Woonbron. 4.6. [gedaagde] heeft deze nadere stellingen van Stichting Woonbron niet weersproken. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de door Stichting Woonbron aangevoerde feiten, waardoor deze zijn vast komen te staan. 4.7. Gelet op het voorgaande is het naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd om een deel van de huur, laat staan de gehele huurbetalingsverplichting vanaf maart 2024 tot en met juni 2024 op te schorten. De opschorting over de maanden maart en april 2024 is niet gerechtvaardigd omdat het gebrek toen nog niet bestond. De opschorting over de maanden mei en juni 2024 is ook niet gerechtvaardigd omdat [gedaagde] de verhuurder niet op de hoogte heeft gebracht van het gebrek en er geen sprake was van een situatie dat Stichting Woonbron als verhuurder niet overging tot het verhelpen van het gebrek nadat de [gedaagde] dat had verzocht (artikel 7:206 BW). De gevorderde huurachterstand van € 1.836,88 is daarom toewijsbaar (berekend tot en met november 2024) De huurovereenkomst wordt ontbonden 4.8. De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. 4.9. Zoals overwogen in 4.7 staat vast dat [gedaagde] onterecht is overgegaan tot opschorting van zijn huurbetalingsverplichtingen. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van vier maanden. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt dan ook rechtvaardig geacht en toegewezen. [gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen 4.10. Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 486,08 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Stichting Woonbron heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. [gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen 4.11. De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de algemene voorwaarden van eiseres staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Stichting Woonbron daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat gedaagde een boete moet betalen als gedaagde niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou gedaagde als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Stichting Woonbron wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. Geen andere oneerlijke bepalingen 4.12. De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 4.13. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Stichting Woonbron moet betalen op € 136,71 aan dagvaardingskosten, € 372,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.051,71. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 4.14. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Stichting Woonbron dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan Stichting Woonbron te betalen € 1.836,88; 5.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Stichting Woonbron te stellen; 5.3. veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 december 2024 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [gedaagde] te betalen € 486,08 per maand met de verhoging die is toegestaan; 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Stichting Woonbron worden begroot op € 1.051,71. 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken. 64362 Hoge Raad 6 juni 1997; ECLI:NL:HR: 1997:ZC2389 Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)