ECLI:NL:RBROT:2024:13378

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11382111 VV EXPL 24-532 datum uitspraak: 23 december 2024 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , woonplaats: [woonplaats ], eiser in conventie, verweerder in verzet, verweerder in reconventie, gemachtigde: mr. W.J.J. Trooster, tegen [gedaagde] , thans zonder vaste woon- of verblijfplaats, gedaagde in conventie, eiser in verzet, eiser in reconventie, gemachtigde: mr. C.A. Gobbens. De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.1. Het dossier bevat de volgende processtukken: de dagvaarding van 30 juni 2023, met bijlagen; het verstekvonnis in kort geding van deze rechtbank van 7 september 2023 met zaaknummer 10567486 VV EXPL 23-295; de dagvaarding van 12 april 2024, met bijlagen; het verstekvonnis in kort geding van deze rechtbank van 17 mei 2024 met zaaknummer 11038628 VV EXPL 24-184; de verzetdagvaarding van 1 november 2024 met eis in reconventie, met bijlagen; de conclusie van antwoord in verzet, met bijlagen; de akte overlegging producties en aanvulling grondslag eis en wijziging van eis van de kant van [gedaagde], met bijlagen; de spreekaantekeningen van mr. Gobbens. 1.2. Op 6 december 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [eiser], mr. Trooster, [gedaagde] en mr. Gobbens. De heer Van der Torre (relatie van [gedaagde]) was eveneens aanwezig. 2Waar gaat de zaak over? [eiser] huurt vanaf 2015 de woonruimte aan [adres]. In 2020/2021 heeft hij een procedure gevoerd tegen de toenmalige verhuurder, [naam], over gebreken aan de woonruimte. De verhuurder is bij vonnis (op tegenspraak) van 23 april 2021 veroordeeld om de gebreken te verhelpen en de huurprijs is verlaagd tot € 186,57 per maand totdat de gebreken zijn hersteld. Na eigendomsoverdracht van de onroerende zaak op 13 december 2022 is [gedaagde] de nieuwe verhuurder. [eiser] heeft tegen hem twee keer een kort geding gevoerd. Dat heeft geresulteerd in voornoemde verstekvonnissen van 7 september 2023 en 17 mei 2024. In het eerste kort geding heeft [eiser] ook de vorige verhuurder gedagvaard; de vorderingen tegen hem zijn afgewezen. [gedaagde] is in beide kort gedingen veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de gebreken te verhelpen op verbeurte van een dwangsom. [gedaagde] komt nu in verzet tegen beide verstekvonnissen en stelt een eis in reconventie in. Hij wil dat [eiser] wordt veroordeeld om de woonruimte te ontruimen en om de achterstallige en nog te vervallen huur met rente en kosten te betalen, niet aan hemzelf maar aan de derdenrekening van de deurwaarder die zijn (beslagleggende) schuldeiser heeft ingeschakeld. Er is namelijk derdenbeslag gelegd onder [eiser] ten laste van [gedaagde] op – kort gezegd – de huurpenningen.

in conventie 3.1. [eiser] vordert in beide kort gedingen samengevat: [gedaagde] te veroordelen om de in de dagvaarding genoemde gebreken binnen twee maanden na betekening van het vonnis te hebben verholpen op straffe van een dwangsom; [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In het eerste kort geding vordert [eiser] het verholpen hebben van gebreken op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft en in het tweede kort geding een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00. 3.2. [eiser] baseert de vordering – samengevat – op de aanwezigheid van ernstige onderhoudsgebreken in de woonruimte die de verhuurder moet verhelpen. Het gaat om: ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend vocht of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende kastruimte) (geconstateerd in de kleine slaapkamers aan de achtergevel en in de grote slaapkamer aan de voorgevel); er is geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht in de toiletruimte, het vertrek waarin de kookgelegenheid zich bevindt, het hoofdwoonvertrek, het slaapvertrek of de badruimte, als bedoeld in paragrafen 3.10.2, 3.12.2, 3.13.2 en 3.14.2 van het Bouwbesluit 2003 (geconstateerd in het toilet); er is sprake van gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek als bedoeld in deze bijlage, voor zover die het woongenot ernstig schaadt (geconstateerd in de woonkamer); van een schuifraam ontbreken de wissellatten, de belegstukken, de raamgewichten en/of zijn de katrollen defect (geconstateerd in de woonkamer). [eiser] heeft in het tweede kort geding hieraan toegevoegd dat de dwangsom moet worden verhoogd, omdat het eerste verstekvonnis in kort geding [gedaagde] niet ertoe heeft bewogen om de gebreken te verhelpen. 3.3. In de voornoemde verstekvonnissen is de vordering tegen [gedaagde] toegewezen, met dien verstande dat in het eerste kort geding een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 4.000,00 is toegewezen en in het tweede kort geding een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00. 3.4. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen en de verstekvonnissen en voert het volgende aan. 3.4.1. [gedaagde] kan niet worden veroordeeld om een gebrek aan het schuifraam in de woonkamer te verhelpen, omdat [eiser] dat zelf zou doen en daar ook geld voor heeft ontvangen van de rechtsvoorganger van de vorige verhuurder, te weten Bricq & Bracq. Dat blijkt uit het vonnis van 2021 tegen de vorige verhuurder en de overeenkomst tussen [eiser] en Bricq & Bracq. Ook gaat het niet aan om [gedaagde] een verwijt te maken van schimmelvorming en vochtplekken als die zijn verergerd door het nalaten van [eiser] om gebreken aan ramen en de badkamer zelf te verhelpen zoals afgesproken met voormalig verhuurder Bricq & Bracq. Het is de vraag in hoeverre [eiser] dat heeft gedaan. 3.4.2. De vorderingen van [eiser] die hebben geleid tot de verstekvonnissen hadden moeten worden afgewezen, omdat [gedaagde] zijn herstelverplichting op goede gronden heeft opgeschort. Dat heeft hij gedaan, omdat [eiser] vanaf maart 2023 toerekenbaar niet voldoet aan zijn betalingsverplichting tegenover [gedaagde]. Voor [eiser] was vanaf 2 februari 2023 kenbaar dat hij de (vanwege gebreken verminderde) huur voortaan moest betalen aan [gedaagde] als nieuwe verhuurder. Hij had vanaf maart tot en met juli 2023 huur moeten betalen aan [gedaagde] en daarna aan de deurwaarder in verband met het derdenbeslag ten laste van [gedaagde]. Dat heeft hij niet gedaan. [eiser] mag zijn betalingsverplichting niet opschorten, omdat dit is uitgesloten in de algemene voorwaarden. 3.4.3. De gevorderde dwangsommen moeten worden afgewezen, omdat die kwalificeren als executiemaatregelen, waartoe [eiser] op grond van artikel 6:62 BW niet bevoegd was over te gaan gedurende zijn schuldeisersverzuim. Subsidiair moeten de dwangsommen worden afgewezen, omdat [eiser] misbruik van bevoegdheid maakt door de rechter herhaaldelijk om een veroordeling tot herstel van gebreken met dwangsom te vragen zonder de daadwerkelijke intentie om de gebreken te laten herstellen. [eiser] had op grond van artikel 7:206 lid 3 BW zélf de gebreken op kosten van de verhuurder moeten verhelpen, als de verhuurder ondanks aanmaningen nalaat zijn herstelverplichting na te komen. Nadat [gedaagde] bekend werd met de veroordelingen, worden de zaken adequaat opgepakt en is de prikkelende werking van een dwangsom niet nodig. [gedaagde] verzoekt de dwangsom in ieder geval fors te matigen. in reconventie 3.5. [gedaagde] vordert – na wijziging van eis – samengevat: primair: [eiser] te veroordelen om de woonruimte te ontruimen; [eiser] te veroordelen om aan de derdenrekening van de door de schuldeiser ingeschakelde deurwaarder te betalen: o € 3.731,40 aan achterstallige huurpenningen met rente; o € 186,57 per maand vanaf november 2024 tot en met de maand waarin de woonruimte zal zijn ontruimd, met rente; o € 559,71 aan buitengerechtelijke kosten met rente; subsidiair: [eiser] te veroordelen om aan de derdenrekening van de door de schuldeiser ingeschakelde deurwaarder te betalen € 3.731,40 aan achterstallige huurpenningen met rente; te bepalen dat [gedaagde] van zijn verplichtingen tot het verhelpen van gebreken tijdelijk zal zijn bevrijd tot het moment dat [eiser] alle (achterstallige) huurpenningen tot en met de maand van het vonnis heeft betaald; meer subsidiair: - dat de rechter een zodanige voorziening treft die hem in goede justitie vermeent te behoren; in alle gevallen: [eiser] te veroordelen in de proceskosten met rente, te betalen aan de derdenrekening van de door de schuldeiser ingeschakelde deurwaarder; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.6. [gedaagde] baseert de vordering op het volgende. 3.6.1. Vooruitlopend op een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure, moet [eiser] worden veroordeeld de woning te ontruimen omdat hij tekortschiet in het nakomen van zijn huurdersverplichtingen. Primair gaat het om het laten ontstaan van een huurachterstand van 20 maanden, subsidiair om het zich niet gedragen als goed huurder. Meer subsidiair vordert [gedaagde] ontruiming vooruitlopend op een in een eventuele bodemprocedure toe te wijzen beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik. Hij wil de woonruimte terugnemen, omdat zijn voormalige woning door de hypotheekhouder is verkocht. [gedaagde] heeft geen vaste woonplaats meer en is genoodzaakt om bij een kennis onderdak te zoeken. De woonruimte moet ook grondig worden gerenoveerd, wat niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur. Er is andere passende woonruimte beschikbaar voor [eiser] en de belangenafweging moet in het voordeel van [gedaagde] uitvallen.

De kantonrechter beoordeelt hierna om proceseconomische redenen eerst het geschil in reconventie, daarna het geschil in conventie. in reconventie 4.1. Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [gedaagde] heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [eiser] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Tekortkoming 4.2. De kantonrechter acht onvoldoende aannemelijk dat bij de huidige stand van zaken in een eventuele bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen op de grond dat [eiser] is tekortgeschoten in het nakomen van zijn huurdersverplichtingen (artikel 6:265 BW). Datzelfde geldt voor de vorderingen over de huurpenningen met rente en kosten. Dat wordt hierna uitgelegd. 4.2.1. [gedaagde] stelt dat er een huurachterstand is van € 3.731,40 en vordert dat [eiser] wordt veroordeeld dat bedrag met rente en kosten te betalen aan de derdenrekening van de door de schuldeiser ingeschakelde deurwaarder. Dat houdt verband met het derdenbeslag dat onder [eiser] is gelegd ten laste van [gedaagde] op de huurpenningen. Op 3 juli 2023 is conservatoir derdenbeslag gelegd. In het beslagexploot is aan [eiser] bevel gedaan om het door hem aan [gedaagde] verschuldigde onder zich te houden, wat de blokkerende werking van het beslag tot stand brengt (artikel 702 lid 1 jo. 720 jo. 475 lid 1 onder a jo. 475h Rv). Daardoor is de juridische verhouding tussen [gedaagde] als verhuurder tevens beslagdebiteur en [eiser] als huurder tevens derde-beslagene bevroren; [eiser] mag rechtens niet presteren jegens [gedaagde] zolang het beslag voortduurt. De derde-beslagene ([eiser]) heeft de bevoegdheid om de nakoming van zijn verbintenis op te schorten en schiet dan niet tekort in de nakoming van zijn verbintenis. Het beslag is blijkens het exploot van 14 september 2023 vervolgens de executoriale fase ingegaan. Op de derde-beslagene rusten in dit kader een aantal verplichtingen, waaronder het doen van een verklaring (artikel 476a Rv) en afgifte van de volgens de verklaring verschuldigde geldsommen aan de beslagleggende deurwaarder (artikel 477 Rv). In afdeling 2.2 Rv zijn de mogelijke acties beschreven voor het geval de derde-beslagene niet aan zijn verplichtingen voldoet. Als hij de verschuldigde geldsommen niet voldoet aan de deurwaarder kan hij op vordering van de executant worden veroordeeld tot nakoming van deze verplichting (artikel 477a lid 4 Rv). Hieruit volgt dat het enkel aan de executant is om afdracht te vorderen van hetgeen onder het beslag valt. De door [gedaagde] gevraagde voorziening over het voldoen van de huurpenningen aan de deurwaarder doorkruist dit en wordt dan ook afgewezen. De nevengevorderde rente en buitengerechtelijke kosten delen dat lot. 4.2.2. Tussen de partijen is niet in geschil dat het beslag er nog ligt. Omdat het beslag er nog ligt, schiet [eiser] jegens [gedaagde] niet tekort in het nakomen van zijn verbintenis de huur te betalen. De andere tekortkoming die [gedaagde] aan zijn ontruimingsvordering ten grondslag legt, is dat [eiser] zich niet als goed huurder gedraagt (artikel 7:213 BW). [gedaagde] stelt dat [eiser] de verhuurbaarheid van de ondergelegen bedrijfsruimte frustreert door pesterijen en vanwege overlast door vuilnis voor de deur en een wietgeur en dat [eiser] zich niet coöperatief opstelt met als voorbeeld dat er extra kosten zijn gemaakt voor het noodzakelijk forceren van de deur van een meterkast omdat [eiser] weigerde open te doen c.q. de sleutel te geven. Het is echter niet duidelijk wat de aard en omvang van de zogenoemde pesterijen zijn en evenmin de omvang van de gestelde overlast door de beweerdelijke vuilnis voor de deur en een wietgeur. Bovendien betwist [eiser] de gestelde gedragingen. Anders dan de verwijzing naar de overgelegde mail van de horecamakelaar die deze verwijten noemt, heeft [gedaagde] geen enkele onderbouwing voor zijn stelling gegeven. Het is reeds hierom niet aannemelijk dat bij deze stand van zaken een ontbindingsvordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Opzegging 4.3. [gedaagde] baseert de ontruimingsvordering meer subsidiair op een in een eventuele bodemprocedure toe te wijzen beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik en dat [eiser] zich niet als goed huurder heeft gedragen (artikel 7:271 jo. 7:274 lid 1 onder a en c BW). Die vordering wordt niet toegewezen. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen. 4.3.1. De kantonrechter acht onvoldoende aannemelijk dat bij de huidige stand van zaken een beëindigingsvordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Een beëindigingsvordering is niet toewijsbaar als de opzegging plaatsvindt binnen drie jaar nadat de verhuurder via rechtsopvolging verhuurder is geworden (artikel 7:274 lid 5 sub b BW). [gedaagde] heeft in een brief van 4 oktober 2024 aan [eiser] meegedeeld dat hij de huurovereenkomst opzegt en dat is binnen de wachttijd van drie jaar. [gedaagde] doet wel een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW), maar de door hem aangevoerde redenen voor de opzegging maken (mede indachtig hetgeen hiervoor is overwogen over goed huurderschap) naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet dat een beroep van [eiser] op de in de wet bepaalde wachttijd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 4.3.2. Aan toewijzing van de vordering in kort geding staat ook in de weg dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft tot de bodemrechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering van de verhuurder tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 lid 1 BW). Dat betekent dat een beslissing op de beëindigingsvordering van de verhuurder zoals bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. De wetgever heeft daarmee waarborgen tegen ongerechtvaardigde ontruiming van de huurders van woonruimte willen geven. Het ligt niet voor de hand om in kort geding, vooruitlopend op een dergelijke beslissing van de bodemrechter, een huurder bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot ontruiming te veroordelen. Dat zou ingaan tegen de aan artikel 7:272 lid 1 BW ten grondslag liggende bescherming van huurders van woonruimte. Uitzonderingen zijn onder omstandigheden mogelijk; een uitzondering kan worden gemaakt als het de huurder kennelijk alleen om rekken van een kansloze zaak te doen is. De kantonrechter acht dat nu onvoldoende gebleken is van een dergelijke aanleiding om een eventuele beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst in weerwil van artikel 7:272 lid 1 BW uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Gelet op hetgeen door de partijen over en weer is aangevoerd, kan niet worden aangenomen dat sprake is van een kansloze zaak zoals hiervoor bedoeld en dat [gedaagde] evident een zodanig zwaarwegend en spoedeisend belang heeft bij de beëindigingsvordering dat nu in kort geding [eiser] uitvoerbaar bij voorraad moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woonruimte. Bevrijding herstelverplichting 4.4. [gedaagde] vordert subsidiair op grond van artikel 6:60 BW te bepalen dat hij tijdelijk zal zijn bevrijd van zijn verplichting om gebreken te verhelpen totdat [eiser] alle huur tot en met de maand waarin vonnis wordt gewezen heeft betaald.

De kantonrechter: in conventie 5.1. bekrachtigt het op 7 september 2023 tussen de partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10567486 VV EXPL 23-295 en het op 17 mei 2024 tussen de partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11038628 VV EXPL 24-184; 5.2. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure die aan de kant van [eiser] tot datum van dit vonnis worden vastgesteld op € 949,00; in reconventie 5.3. wijst de vorderingen af; 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 814,00; in conventie en in reconventie 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 34286 HR 15 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1336, NJ 1995/268, m.nt. H.J. Snijders, r.o. 3.3. HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313, NJ 1982/445 en HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065, NJ 1996/655. HR 19 mei 2000, NJ 2001/407, m.nt. H.J. Snijders; HR 7 januari 2011, NJ 2011/304, m.nt. H.B. Krans; HR 24 april 2015, NJ 2015/266. Idem.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11382111 VV EXPL 24-532 datum uitspraak: 23 december 2024 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , woonplaats: [woonplaats ], eiser in conventie, verweerder in verzet, verweerder in reconventie, gemachtigde: mr. W.J.J. Trooster, tegen [gedaagde] , thans zonder vaste woon- of verblijfplaats, gedaagde in conventie, eiser in verzet, eiser in reconventie, gemachtigde: mr. C.A. Gobbens. De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.1. Het dossier bevat de volgende processtukken: de dagvaarding van 30 juni 2023, met bijlagen; het verstekvonnis in kort geding van deze rechtbank van 7 september 2023 met zaaknummer 10567486 VV EXPL 23-295; de dagvaarding van 12 april 2024, met bijlagen; het verstekvonnis in kort geding van deze rechtbank van 17 mei 2024 met zaaknummer 11038628 VV EXPL 24-184; de verzetdagvaarding van 1 november 2024 met eis in reconventie, met bijlagen; de conclusie van antwoord in verzet, met bijlagen; de akte overlegging producties en aanvulling grondslag eis en wijziging van eis van de kant van [gedaagde], met bijlagen; de spreekaantekeningen van mr. Gobbens. 1.2. Op 6 december 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [eiser], mr. Trooster, [gedaagde] en mr. Gobbens. De heer Van der Torre (relatie van [gedaagde]) was eveneens aanwezig. 2Waar gaat de zaak over? [eiser] huurt vanaf 2015 de woonruimte aan [adres]. In 2020/2021 heeft hij een procedure gevoerd tegen de toenmalige verhuurder, [naam], over gebreken aan de woonruimte. De verhuurder is bij vonnis (op tegenspraak) van 23 april 2021 veroordeeld om de gebreken te verhelpen en de huurprijs is verlaagd tot € 186,57 per maand totdat de gebreken zijn hersteld. Na eigendomsoverdracht van de onroerende zaak op 13 december 2022 is [gedaagde] de nieuwe verhuurder. [eiser] heeft tegen hem twee keer een kort geding gevoerd. Dat heeft geresulteerd in voornoemde verstekvonnissen van 7 september 2023 en 17 mei 2024. In het eerste kort geding heeft [eiser] ook de vorige verhuurder gedagvaard; de vorderingen tegen hem zijn afgewezen. [gedaagde] is in beide kort gedingen veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de gebreken te verhelpen op verbeurte van een dwangsom. [gedaagde] komt nu in verzet tegen beide verstekvonnissen en stelt een eis in reconventie in. Hij wil dat [eiser] wordt veroordeeld om de woonruimte te ontruimen en om de achterstallige en nog te vervallen huur met rente en kosten te betalen, niet aan hemzelf maar aan de derdenrekening van de deurwaarder die zijn (beslagleggende) schuldeiser heeft ingeschakeld. Er is namelijk derdenbeslag gelegd onder [eiser] ten laste van [gedaagde] op – kort gezegd – de huurpenningen.

in conventie 3.1. [eiser] vordert in beide kort gedingen samengevat: [gedaagde] te veroordelen om de in de dagvaarding genoemde gebreken binnen twee maanden na betekening van het vonnis te hebben verholpen op straffe van een dwangsom; [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In het eerste kort geding vordert [eiser] het verholpen hebben van gebreken op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft en in het tweede kort geding een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 100.000,00. 3.2. [eiser] baseert de vordering – samengevat – op de aanwezigheid van ernstige onderhoudsgebreken in de woonruimte die de verhuurder moet verhelpen. Het gaat om: ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend vocht of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende kastruimte) (geconstateerd in de kleine slaapkamers aan de achtergevel en in de grote slaapkamer aan de voorgevel); er is geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht in de toiletruimte, het vertrek waarin de kookgelegenheid zich bevindt, het hoofdwoonvertrek, het slaapvertrek of de badruimte, als bedoeld in paragrafen 3.10.2, 3.12.2, 3.13.2 en 3.14.2 van het Bouwbesluit 2003 (geconstateerd in het toilet); er is sprake van gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek als bedoeld in deze bijlage, voor zover die het woongenot ernstig schaadt (geconstateerd in de woonkamer); van een schuifraam ontbreken de wissellatten, de belegstukken, de raamgewichten en/of zijn de katrollen defect (geconstateerd in de woonkamer). [eiser] heeft in het tweede kort geding hieraan toegevoegd dat de dwangsom moet worden verhoogd, omdat het eerste verstekvonnis in kort geding [gedaagde] niet ertoe heeft bewogen om de gebreken te verhelpen. 3.3. In de voornoemde verstekvonnissen is de vordering tegen [gedaagde] toegewezen, met dien verstande dat in het eerste kort geding een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 4.000,00 is toegewezen en in het tweede kort geding een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00. 3.4. [gedaagde] is het niet eens met de vorderingen en de verstekvonnissen en voert het volgende aan. 3.4.1. [gedaagde] kan niet worden veroordeeld om een gebrek aan het schuifraam in de woonkamer te verhelpen, omdat [eiser] dat zelf zou doen en daar ook geld voor heeft ontvangen van de rechtsvoorganger van de vorige verhuurder, te weten Bricq & Bracq. Dat blijkt uit het vonnis van 2021 tegen de vorige verhuurder en de overeenkomst tussen [eiser] en Bricq & Bracq. Ook gaat het niet aan om [gedaagde] een verwijt te maken van schimmelvorming en vochtplekken als die zijn verergerd door het nalaten van [eiser] om gebreken aan ramen en de badkamer zelf te verhelpen zoals afgesproken met voormalig verhuurder Bricq & Bracq. Het is de vraag in hoeverre [eiser] dat heeft gedaan. 3.4.2. De vorderingen van [eiser] die hebben geleid tot de verstekvonnissen hadden moeten worden afgewezen, omdat [gedaagde] zijn herstelverplichting op goede gronden heeft opgeschort. Dat heeft hij gedaan, omdat [eiser] vanaf maart 2023 toerekenbaar niet voldoet aan zijn betalingsverplichting tegenover [gedaagde]. Voor [eiser] was vanaf 2 februari 2023 kenbaar dat hij de (vanwege gebreken verminderde) huur voortaan moest betalen aan [gedaagde] als nieuwe verhuurder. Hij had vanaf maart tot en met juli 2023 huur moeten betalen aan [gedaagde] en daarna aan de deurwaarder in verband met het derdenbeslag ten laste van [gedaagde]. Dat heeft hij niet gedaan. [eiser] mag zijn betalingsverplichting niet opschorten, omdat dit is uitgesloten in de algemene voorwaarden. 3.4.3. De gevorderde dwangsommen moeten worden afgewezen, omdat die kwalificeren als executiemaatregelen, waartoe [eiser] op grond van artikel 6:62 BW niet bevoegd was over te gaan gedurende zijn schuldeisersverzuim. Subsidiair moeten de dwangsommen worden afgewezen, omdat [eiser] misbruik van bevoegdheid maakt door de rechter herhaaldelijk om een veroordeling tot herstel van gebreken met dwangsom te vragen zonder de daadwerkelijke intentie om de gebreken te laten herstellen. [eiser] had op grond van artikel 7:206 lid 3 BW zélf de gebreken op kosten van de verhuurder moeten verhelpen, als de verhuurder ondanks aanmaningen nalaat zijn herstelverplichting na te komen. Nadat [gedaagde] bekend werd met de veroordelingen, worden de zaken adequaat opgepakt en is de prikkelende werking van een dwangsom niet nodig. [gedaagde] verzoekt de dwangsom in ieder geval fors te matigen. in reconventie 3.5. [gedaagde] vordert – na wijziging van eis – samengevat: primair: [eiser] te veroordelen om de woonruimte te ontruimen; [eiser] te veroordelen om aan de derdenrekening van de door de schuldeiser ingeschakelde deurwaarder te betalen: o € 3.731,40 aan achterstallige huurpenningen met rente; o € 186,57 per maand vanaf november 2024 tot en met de maand waarin de woonruimte zal zijn ontruimd, met rente; o € 559,71 aan buitengerechtelijke kosten met rente; subsidiair: [eiser] te veroordelen om aan de derdenrekening van de door de schuldeiser ingeschakelde deurwaarder te betalen € 3.731,40 aan achterstallige huurpenningen met rente; te bepalen dat [gedaagde] van zijn verplichtingen tot het verhelpen van gebreken tijdelijk zal zijn bevrijd tot het moment dat [eiser] alle (achterstallige) huurpenningen tot en met de maand van het vonnis heeft betaald; meer subsidiair: - dat de rechter een zodanige voorziening treft die hem in goede justitie vermeent te behoren; in alle gevallen: [eiser] te veroordelen in de proceskosten met rente, te betalen aan de derdenrekening van de door de schuldeiser ingeschakelde deurwaarder; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.6. [gedaagde] baseert de vordering op het volgende. 3.6.1. Vooruitlopend op een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure, moet [eiser] worden veroordeeld de woning te ontruimen omdat hij tekortschiet in het nakomen van zijn huurdersverplichtingen. Primair gaat het om het laten ontstaan van een huurachterstand van 20 maanden, subsidiair om het zich niet gedragen als goed huurder. Meer subsidiair vordert [gedaagde] ontruiming vooruitlopend op een in een eventuele bodemprocedure toe te wijzen beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik. Hij wil de woonruimte terugnemen, omdat zijn voormalige woning door de hypotheekhouder is verkocht. [gedaagde] heeft geen vaste woonplaats meer en is genoodzaakt om bij een kennis onderdak te zoeken. De woonruimte moet ook grondig worden gerenoveerd, wat niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur. Er is andere passende woonruimte beschikbaar voor [eiser] en de belangenafweging moet in het voordeel van [gedaagde] uitvallen.

De kantonrechter beoordeelt hierna om proceseconomische redenen eerst het geschil in reconventie, daarna het geschil in conventie. in reconventie 4.1. Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [gedaagde] heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [eiser] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Tekortkoming 4.2. De kantonrechter acht onvoldoende aannemelijk dat bij de huidige stand van zaken in een eventuele bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen op de grond dat [eiser] is tekortgeschoten in het nakomen van zijn huurdersverplichtingen (artikel 6:265 BW). Datzelfde geldt voor de vorderingen over de huurpenningen met rente en kosten. Dat wordt hierna uitgelegd. 4.2.1. [gedaagde] stelt dat er een huurachterstand is van € 3.731,40 en vordert dat [eiser] wordt veroordeeld dat bedrag met rente en kosten te betalen aan de derdenrekening van de door de schuldeiser ingeschakelde deurwaarder. Dat houdt verband met het derdenbeslag dat onder [eiser] is gelegd ten laste van [gedaagde] op de huurpenningen. Op 3 juli 2023 is conservatoir derdenbeslag gelegd. In het beslagexploot is aan [eiser] bevel gedaan om het door hem aan [gedaagde] verschuldigde onder zich te houden, wat de blokkerende werking van het beslag tot stand brengt (artikel 702 lid 1 jo. 720 jo. 475 lid 1 onder a jo. 475h Rv). Daardoor is de juridische verhouding tussen [gedaagde] als verhuurder tevens beslagdebiteur en [eiser] als huurder tevens derde-beslagene bevroren; [eiser] mag rechtens niet presteren jegens [gedaagde] zolang het beslag voortduurt. De derde-beslagene ([eiser]) heeft de bevoegdheid om de nakoming van zijn verbintenis op te schorten en schiet dan niet tekort in de nakoming van zijn verbintenis. Het beslag is blijkens het exploot van 14 september 2023 vervolgens de executoriale fase ingegaan. Op de derde-beslagene rusten in dit kader een aantal verplichtingen, waaronder het doen van een verklaring (artikel 476a Rv) en afgifte van de volgens de verklaring verschuldigde geldsommen aan de beslagleggende deurwaarder (artikel 477 Rv). In afdeling 2.2 Rv zijn de mogelijke acties beschreven voor het geval de derde-beslagene niet aan zijn verplichtingen voldoet. Als hij de verschuldigde geldsommen niet voldoet aan de deurwaarder kan hij op vordering van de executant worden veroordeeld tot nakoming van deze verplichting (artikel 477a lid 4 Rv). Hieruit volgt dat het enkel aan de executant is om afdracht te vorderen van hetgeen onder het beslag valt. De door [gedaagde] gevraagde voorziening over het voldoen van de huurpenningen aan de deurwaarder doorkruist dit en wordt dan ook afgewezen. De nevengevorderde rente en buitengerechtelijke kosten delen dat lot. 4.2.2. Tussen de partijen is niet in geschil dat het beslag er nog ligt. Omdat het beslag er nog ligt, schiet [eiser] jegens [gedaagde] niet tekort in het nakomen van zijn verbintenis de huur te betalen. De andere tekortkoming die [gedaagde] aan zijn ontruimingsvordering ten grondslag legt, is dat [eiser] zich niet als goed huurder gedraagt (artikel 7:213 BW). [gedaagde] stelt dat [eiser] de verhuurbaarheid van de ondergelegen bedrijfsruimte frustreert door pesterijen en vanwege overlast door vuilnis voor de deur en een wietgeur en dat [eiser] zich niet coöperatief opstelt met als voorbeeld dat er extra kosten zijn gemaakt voor het noodzakelijk forceren van de deur van een meterkast omdat [eiser] weigerde open te doen c.q. de sleutel te geven. Het is echter niet duidelijk wat de aard en omvang van de zogenoemde pesterijen zijn en evenmin de omvang van de gestelde overlast door de beweerdelijke vuilnis voor de deur en een wietgeur. Bovendien betwist [eiser] de gestelde gedragingen. Anders dan de verwijzing naar de overgelegde mail van de horecamakelaar die deze verwijten noemt, heeft [gedaagde] geen enkele onderbouwing voor zijn stelling gegeven. Het is reeds hierom niet aannemelijk dat bij deze stand van zaken een ontbindingsvordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Opzegging 4.3. [gedaagde] baseert de ontruimingsvordering meer subsidiair op een in een eventuele bodemprocedure toe te wijzen beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik en dat [eiser] zich niet als goed huurder heeft gedragen (artikel 7:271 jo. 7:274 lid 1 onder a en c BW). Die vordering wordt niet toegewezen. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen. 4.3.1. De kantonrechter acht onvoldoende aannemelijk dat bij de huidige stand van zaken een beëindigingsvordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Een beëindigingsvordering is niet toewijsbaar als de opzegging plaatsvindt binnen drie jaar nadat de verhuurder via rechtsopvolging verhuurder is geworden (artikel 7:274 lid 5 sub b BW). [gedaagde] heeft in een brief van 4 oktober 2024 aan [eiser] meegedeeld dat hij de huurovereenkomst opzegt en dat is binnen de wachttijd van drie jaar. [gedaagde] doet wel een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW), maar de door hem aangevoerde redenen voor de opzegging maken (mede indachtig hetgeen hiervoor is overwogen over goed huurderschap) naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet dat een beroep van [eiser] op de in de wet bepaalde wachttijd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 4.3.2. Aan toewijzing van de vordering in kort geding staat ook in de weg dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft tot de bodemrechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering van de verhuurder tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 lid 1 BW). Dat betekent dat een beslissing op de beëindigingsvordering van de verhuurder zoals bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. De wetgever heeft daarmee waarborgen tegen ongerechtvaardigde ontruiming van de huurders van woonruimte willen geven. Het ligt niet voor de hand om in kort geding, vooruitlopend op een dergelijke beslissing van de bodemrechter, een huurder bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot ontruiming te veroordelen. Dat zou ingaan tegen de aan artikel 7:272 lid 1 BW ten grondslag liggende bescherming van huurders van woonruimte. Uitzonderingen zijn onder omstandigheden mogelijk; een uitzondering kan worden gemaakt als het de huurder kennelijk alleen om rekken van een kansloze zaak te doen is. De kantonrechter acht dat nu onvoldoende gebleken is van een dergelijke aanleiding om een eventuele beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst in weerwil van artikel 7:272 lid 1 BW uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Gelet op hetgeen door de partijen over en weer is aangevoerd, kan niet worden aangenomen dat sprake is van een kansloze zaak zoals hiervoor bedoeld en dat [gedaagde] evident een zodanig zwaarwegend en spoedeisend belang heeft bij de beëindigingsvordering dat nu in kort geding [eiser] uitvoerbaar bij voorraad moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woonruimte. Bevrijding herstelverplichting 4.4. [gedaagde] vordert subsidiair op grond van artikel 6:60 BW te bepalen dat hij tijdelijk zal zijn bevrijd van zijn verplichting om gebreken te verhelpen totdat [eiser] alle huur tot en met de maand waarin vonnis wordt gewezen heeft betaald.

De kantonrechter: in conventie 5.1. bekrachtigt het op 7 september 2023 tussen de partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10567486 VV EXPL 23-295 en het op 17 mei 2024 tussen de partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11038628 VV EXPL 24-184; 5.2. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verzetprocedure die aan de kant van [eiser] tot datum van dit vonnis worden vastgesteld op € 949,00; in reconventie 5.3. wijst de vorderingen af; 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 814,00; in conventie en in reconventie 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 34286 HR 15 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1336, NJ 1995/268, m.nt. H.J. Snijders, r.o. 3.3. HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313, NJ 1982/445 en HR 3 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2065, NJ 1996/655. HR 19 mei 2000, NJ 2001/407, m.nt. H.J. Snijders; HR 7 januari 2011, NJ 2011/304, m.nt. H.B. Krans; HR 24 april 2015, NJ 2015/266. Idem.

Die vordering stuit in ieder geval al op af het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat ten aanzien van de huur geen sprake is van schuldeisersverzuim vanwege het beslag op de huurpenningen. Proceskosten 4.5. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde. Uitvoerbaar bij voorraad 4.6. Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 258 Rv). in conventie 4.7. Vooropgesteld wordt dat de rechter in beginsel zijn beslissing in kort geding op de vordering tot het geven van een voorlopige voorziening moet afstemmen op het oordeel van de bodemrechter in de bodemprocedure, ongeacht of dit oordeel is gegeven in een tussen- of eindvonnis, in de overwegingen of in het dictum van het vonnis en ongeacht of het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Onder omstandigheden kan plaats zijn voor het aanvaarden van een uitzondering op die regel, bijvoorbeeld als het vonnis van de bodemrechter klaarblijkelijk op een misslag berust of als sprake is van een zodanige wijziging van omstandigheden dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter tot een andere beslissing zou zijn gekomen als hij daarvan op de hoogte zou zijn geweest. In de onderhavige zaak moet de kantonrechter daarom in beginsel zijn beslissing afstemmen op het oordeel van de bodemrechter zoals vastgelegd in het vonnis van 23 april 2021. Het vonnis, dat is gewezen tussen [eiser] en toenmalig verhuurder [naam], heeft bovendien gezag van gewijsde, zodat [gedaagde] als nieuwe verhuurder is gebonden aan dit vonnis en niet jaren later daarover kan klagen (artikel 7:226 BW jo. 236 lid 2 Rv). [eiser] heeft dat, naar de kantonrechter zijn stellingen begrijpt, terecht naar voren gebracht. Gebreken verhelpen 4.8. [gedaagde] is gehouden de gebreken zoals genoemd in 3.2 te verhelpen. 4.8.1. Het verweer van [gedaagde] over afspraken tussen enerzijds Bricq & Bracq – die destijds de verhuurder was – en anderzijds [eiser] over het zelf verhelpen van gebreken wordt gepasseerd. In het vonnis van 23 april 2021 is overwogen dat de gebreken waarop die afspraken zien, andere gebreken zijn dan de gebreken waarvan [eiser] herstel heeft gevorderd (en nu vordert). Voor zover de stellingen van [gedaagde] over dit onderwerp als een beroep op een uitzondering op de afstemmingsregel moet worden opgevat, is onvoldoende naar voren gebracht om een uitzondering aan te nemen. Aangezien niet wordt betwist dat de onder 3.2 genoemde gebreken aan de woonruimte nog aanwezig zijn, gaat de kantonrechter daarvan uit. 4.8.2. [gedaagde] wordt niet gevolgd in zijn stelling dat hij zijn verplichting om de gebreken te verhelpen bevoegdelijk heeft opgeschort omdat [eiser] de huur niet aan hem heeft betaald vanaf maart 2023. De vorige verhuurder was gehouden de gebreken te verhelpen en is daartoe ook veroordeeld in het vonnis van 23 april 2021. Ook op [gedaagde] rust deze (voortdurende) verplichting. Niet in geschil is dat hij daar niet aan heeft voldaan. [eiser] is in maart 2023 gestopt met het betalen van de huur en heeft die naar zijn zeggen gereserveerd omdat onduidelijk was wie de nieuwe verhuurder is. Hem werd namelijk in februari 2023 voor het eerst verteld door [naam] dat hij voortaan de huur moest betalen aan de nieuwe verhuurder ([gedaagde]) onder opgave van een bankrekeningnummer en een mailadres. [eiser] heeft vervolgens aan [gedaagde] gevraagd om bevestiging daarvan en ook meegedeeld dat hij de huur reserveert totdat hij die bevestiging krijgt (mails van 3 en 23 februari 2023). [gedaagde] heeft in het geheel niet gereageerd tot zijn mail van 26 juni 2023 in reactie op de concept dagvaarding voor het eerste kort geding. Hij heeft evenmin op enig moment aan [eiser] meegedeeld dat hij zijn herstelverplichting opschort omdat [eiser] geen huur betaalde, wat in de gegeven omstandigheden wel op zijn weg had gelegen. Dwangsommen 4.9. [gedaagde] wordt niet gevolgd in zijn stelling dat het (schuldeisers)verzuim van [eiser] in de weg staat aan het vorderen van een dwangsom. Zoals hiervoor overwogen, is vanwege het beslag geen sprake van verzuim van [eiser]. 4.10. Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter een discretionaire bevoegdheid heeft bij het opleggen van de dwangsom en daarbij rekening houdt met alle omstandigheden van het geval. Een dwangsom kan aan een hoofdveroordeling worden verbonden als prikkel om die hoofdveroordeling na te komen. Als is gebleken dat een eerder opgelegde dwangsom een onvoldoende prikkel heeft gevormd voor nakoming, kan de dwangsom worden verhoogd. 4.11. In dit geval is de voormalig verhuurder in 2021 veroordeeld om de gebreken te herstellen binnen een bepaalde termijn en werd daarbij de huurprijs evenredig aan de vermindering van het huurgenot verlaagd totdat de gebreken zijn hersteld. Die veroordeling heeft er niet toe geleid dat de verhuurder over is gegaan tot herstel van de gebreken. De huurder hoeft in beginsel niet herhaaldelijk te verzoeken aan de verhuurder om de gebreken te verhelpen, zeker niet als er een vonnis is gewezen waarin de (voormalig) verhuurder daartoe is veroordeeld. Als een nieuwe verhuurder niet wordt geïnformeerd over het bestaan van gebreken door zijn rechtsvoorganger, dan ligt dat in de risicosfeer van de nieuwe verhuurder. Echter, [gedaagde] was (of had) wel geïnformeerd (kunnen zijn) over de gebreken, gelet op de mail van de gemachtigde van [eiser] van 4 mei 2023 aan hem over het vonnis van 23 april 2021 en de nog niet verholpen gebreken en de onbetwiste stelling van [eiser] dat [gedaagde] de mail met de concept van de dagvaarding van 30 juni 2023 als bijlage heeft ontvangen, aangezien hij op die mail met als onderwerp 2022015WT Kort Geding heeft gereageerd. Toen ook na het verstekvonnis van 7 september 2023, dat op 12 september 2023 is betekend aan [gedaagde] door achterlating aan zijn adres in een gesloten envelop, ondanks een termijn voor herstel en een dwangsom niet werd overgegaan tot herstel, was er voldoende aanleiding voor het verhogen van de prikkel en dus een hogere dwangsom. Het ligt in de macht van [gedaagde] om de herstelverplichting na te komen, hetgeen hij (althans het tegendeel is niet gebleken) niet heeft gedaan. De persoonlijke en financiële omstandigheden van [gedaagde], voor zover die al bekend kunnen zijn bij [eiser], kunnen niet aan de huurder worden tegengeworpen. Die omstandigheden liggen in de risicosfeer van de verhuurder. Dat de wet mogelijkheid biedt dat [eiser] de gebreken zelf kan laten verhelpen en de kosten kan verhalen op de verhuurder (artikel 7:206 lid 3 BW) maakt niet zonder meer dat hij misbruik maakt van zijn bevoegdheid om [gedaagde] tot nakoming te prikkelen met een dwangsom als hij er voor kiest niet de weg van 7:206 lid 3 BW te bewandelen. Dat het [eiser] enkel om financieel gewin gaat in plaats van herstel van de gebreken blijkt eveneens niet. Hier is geen sprake van bijvoorbeeld de situatie dat de huurder geen medewerking verleend aan pogingen van de verhuurder om aan zijn verplichting te voldoen. Dat [gedaagde] inmiddels in beweging komt wordt niet betwist, maar wel dat de prikkelende werking van de dwangsom niet nodig is. De gebreken zijn immers nog niet verholpen en het is nog maar de vraag of [gedaagde] zonder dwangsom zal voldoen aan zijn herstelverplichting, gelet op de standpunten die [gedaagde] ter zake zijn herstelverplichting en het einde van de huurovereenkomst heeft ingenomen.

Die vordering stuit in ieder geval al op af het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat ten aanzien van de huur geen sprake is van schuldeisersverzuim vanwege het beslag op de huurpenningen. Proceskosten 4.5. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde. Uitvoerbaar bij voorraad 4.6. Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 258 Rv). in conventie 4.7. Vooropgesteld wordt dat de rechter in beginsel zijn beslissing in kort geding op de vordering tot het geven van een voorlopige voorziening moet afstemmen op het oordeel van de bodemrechter in de bodemprocedure, ongeacht of dit oordeel is gegeven in een tussen- of eindvonnis, in de overwegingen of in het dictum van het vonnis en ongeacht of het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Onder omstandigheden kan plaats zijn voor het aanvaarden van een uitzondering op die regel, bijvoorbeeld als het vonnis van de bodemrechter klaarblijkelijk op een misslag berust of als sprake is van een zodanige wijziging van omstandigheden dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter tot een andere beslissing zou zijn gekomen als hij daarvan op de hoogte zou zijn geweest. In de onderhavige zaak moet de kantonrechter daarom in beginsel zijn beslissing afstemmen op het oordeel van de bodemrechter zoals vastgelegd in het vonnis van 23 april 2021. Het vonnis, dat is gewezen tussen [eiser] en toenmalig verhuurder [naam], heeft bovendien gezag van gewijsde, zodat [gedaagde] als nieuwe verhuurder is gebonden aan dit vonnis en niet jaren later daarover kan klagen (artikel 7:226 BW jo. 236 lid 2 Rv). [eiser] heeft dat, naar de kantonrechter zijn stellingen begrijpt, terecht naar voren gebracht. Gebreken verhelpen 4.8. [gedaagde] is gehouden de gebreken zoals genoemd in 3.2 te verhelpen. 4.8.1. Het verweer van [gedaagde] over afspraken tussen enerzijds Bricq & Bracq – die destijds de verhuurder was – en anderzijds [eiser] over het zelf verhelpen van gebreken wordt gepasseerd. In het vonnis van 23 april 2021 is overwogen dat de gebreken waarop die afspraken zien, andere gebreken zijn dan de gebreken waarvan [eiser] herstel heeft gevorderd (en nu vordert). Voor zover de stellingen van [gedaagde] over dit onderwerp als een beroep op een uitzondering op de afstemmingsregel moet worden opgevat, is onvoldoende naar voren gebracht om een uitzondering aan te nemen. Aangezien niet wordt betwist dat de onder 3.2 genoemde gebreken aan de woonruimte nog aanwezig zijn, gaat de kantonrechter daarvan uit. 4.8.2. [gedaagde] wordt niet gevolgd in zijn stelling dat hij zijn verplichting om de gebreken te verhelpen bevoegdelijk heeft opgeschort omdat [eiser] de huur niet aan hem heeft betaald vanaf maart 2023. De vorige verhuurder was gehouden de gebreken te verhelpen en is daartoe ook veroordeeld in het vonnis van 23 april 2021. Ook op [gedaagde] rust deze (voortdurende) verplichting. Niet in geschil is dat hij daar niet aan heeft voldaan. [eiser] is in maart 2023 gestopt met het betalen van de huur en heeft die naar zijn zeggen gereserveerd omdat onduidelijk was wie de nieuwe verhuurder is. Hem werd namelijk in februari 2023 voor het eerst verteld door [naam] dat hij voortaan de huur moest betalen aan de nieuwe verhuurder ([gedaagde]) onder opgave van een bankrekeningnummer en een mailadres. [eiser] heeft vervolgens aan [gedaagde] gevraagd om bevestiging daarvan en ook meegedeeld dat hij de huur reserveert totdat hij die bevestiging krijgt (mails van 3 en 23 februari 2023). [gedaagde] heeft in het geheel niet gereageerd tot zijn mail van 26 juni 2023 in reactie op de concept dagvaarding voor het eerste kort geding. Hij heeft evenmin op enig moment aan [eiser] meegedeeld dat hij zijn herstelverplichting opschort omdat [eiser] geen huur betaalde, wat in de gegeven omstandigheden wel op zijn weg had gelegen. Dwangsommen 4.9. [gedaagde] wordt niet gevolgd in zijn stelling dat het (schuldeisers)verzuim van [eiser] in de weg staat aan het vorderen van een dwangsom. Zoals hiervoor overwogen, is vanwege het beslag geen sprake van verzuim van [eiser]. 4.10. Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter een discretionaire bevoegdheid heeft bij het opleggen van de dwangsom en daarbij rekening houdt met alle omstandigheden van het geval. Een dwangsom kan aan een hoofdveroordeling worden verbonden als prikkel om die hoofdveroordeling na te komen. Als is gebleken dat een eerder opgelegde dwangsom een onvoldoende prikkel heeft gevormd voor nakoming, kan de dwangsom worden verhoogd. 4.11. In dit geval is de voormalig verhuurder in 2021 veroordeeld om de gebreken te herstellen binnen een bepaalde termijn en werd daarbij de huurprijs evenredig aan de vermindering van het huurgenot verlaagd totdat de gebreken zijn hersteld. Die veroordeling heeft er niet toe geleid dat de verhuurder over is gegaan tot herstel van de gebreken. De huurder hoeft in beginsel niet herhaaldelijk te verzoeken aan de verhuurder om de gebreken te verhelpen, zeker niet als er een vonnis is gewezen waarin de (voormalig) verhuurder daartoe is veroordeeld. Als een nieuwe verhuurder niet wordt geïnformeerd over het bestaan van gebreken door zijn rechtsvoorganger, dan ligt dat in de risicosfeer van de nieuwe verhuurder. Echter, [gedaagde] was (of had) wel geïnformeerd (kunnen zijn) over de gebreken, gelet op de mail van de gemachtigde van [eiser] van 4 mei 2023 aan hem over het vonnis van 23 april 2021 en de nog niet verholpen gebreken en de onbetwiste stelling van [eiser] dat [gedaagde] de mail met de concept van de dagvaarding van 30 juni 2023 als bijlage heeft ontvangen, aangezien hij op die mail met als onderwerp 2022015WT Kort Geding heeft gereageerd. Toen ook na het verstekvonnis van 7 september 2023, dat op 12 september 2023 is betekend aan [gedaagde] door achterlating aan zijn adres in een gesloten envelop, ondanks een termijn voor herstel en een dwangsom niet werd overgegaan tot herstel, was er voldoende aanleiding voor het verhogen van de prikkel en dus een hogere dwangsom. Het ligt in de macht van [gedaagde] om de herstelverplichting na te komen, hetgeen hij (althans het tegendeel is niet gebleken) niet heeft gedaan. De persoonlijke en financiële omstandigheden van [gedaagde], voor zover die al bekend kunnen zijn bij [eiser], kunnen niet aan de huurder worden tegengeworpen. Die omstandigheden liggen in de risicosfeer van de verhuurder. Dat de wet mogelijkheid biedt dat [eiser] de gebreken zelf kan laten verhelpen en de kosten kan verhalen op de verhuurder (artikel 7:206 lid 3 BW) maakt niet zonder meer dat hij misbruik maakt van zijn bevoegdheid om [gedaagde] tot nakoming te prikkelen met een dwangsom als hij er voor kiest niet de weg van 7:206 lid 3 BW te bewandelen. Dat het [eiser] enkel om financieel gewin gaat in plaats van herstel van de gebreken blijkt eveneens niet. Hier is geen sprake van bijvoorbeeld de situatie dat de huurder geen medewerking verleend aan pogingen van de verhuurder om aan zijn verplichting te voldoen. Dat [gedaagde] inmiddels in beweging komt wordt niet betwist, maar wel dat de prikkelende werking van de dwangsom niet nodig is. De gebreken zijn immers nog niet verholpen en het is nog maar de vraag of [gedaagde] zonder dwangsom zal voldoen aan zijn herstelverplichting, gelet op de standpunten die [gedaagde] ter zake zijn herstelverplichting en het einde van de huurovereenkomst heeft ingenomen.