ECLI:NL:RBROT:2024:1224

RECHTBANK ROTTERDAM Zittingsplaats Rotterdam Bestuursrecht zaaknummer: ROT 23/2355 uitspraak van de meervoudige kamer van 16 februari 2024 in de zaak tussen [eiser 1], uit [plaatsnaam], de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser 2] uit de [plaatsnaam], de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser 3] uit [plaatsnaam], eisers, gemachtigde: mr. I. Hoeben en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Dordrecht (het college), verweerder, gemachtigde: [naam 1]. Inleiding 1. Op 24 juni 2022 heeft het college aan eisers, in reactie op de e-mail van 20 juni 2022 van eisers, per e-mail meegedeeld dat zij niet in aanmerking komen voor een verhuurvergunning opkoopbescherming door middel van een ontheffing/vrijstelling op grond van de hardheidsclausule uit de Huisvestingsverordening gemeente Dordrecht 2019 (de Huisvestingsverordening). 1.1. Met het besluit van 18 november 2022 (het primaire besluit) heeft het college een verhuurvergunning opkoopbescherming geweigerd voor de locatie [adres] (het pand). 1.2. Met het besluit van 23 januari 2023 op het bezwaar van eisers (het bestreden besluit) heeft het college de bezwaren van eisers tegen de e-mail van 24 juni 2022 niet-ontvankelijk verklaard. De bezwaren tegen het primaire besluit zijn door het college ongegrond verklaard. 1.3. Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Het college heeft op het beroepschrift gereageerd. Eisers hebben vervolgens op het verweerschrift gereageerd. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 9 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers, de gemachtigde van het college en [naam 2] (werkzaam voor het college). Totstandkoming van het besluit 2. Op 1 maart 2022 is een koopovereenkomst gesloten waarbij het pand is aangekocht door [eiser 2] en [eiser 3] Op 2 maart 2022 heeft het college verschillende makelaars per brief geïnformeerd over de aanstaande invoering van paragraaf 3A van de Huisvestingsverordening, de zogenaamde opkoopbescherming. In deze brief is opgenomen dat alle woningen onder de opkoopbescherming vallen als zij: in Dordrecht staan, zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen; op of na 14 maart 2022 worden verkocht. De datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering is hiervoor leidend. Alle woningen die vóór 14 maart 2022 zijn ingeschreven vallen buiten de regeling; een WOZ-waarde hebben die 355.000 euro of lager is. Op 10 maart 2022 is de invoering van de opkoopbescherming bekendgemaakt. Eisers zijn op 12 maart 2022 met de brief van 2 maart 2022 van het college aan de makelaars bekend geworden. Op 14 maart 2022 is de opkoopbescherming ingevoerd in paragraaf 3A van de Huisvestingsverordening. Op 31 maart 2022 is het pand aan [eiser 2] en [eiser 3] geleverd. 2.1. In reactie op een e-mail van eisers van 20 juni 2022 heeft het college op 24 juni 2022 door middel van een e-mail geantwoord dat eisers niet in aanmerking komen voor een verhuurvergunning opkoopbescherming door middel van een ontheffing/vrijstelling op grond van de hardheidsclausule uit de Huisvestingsverordening. In de e-mail is aan eisers meegedeeld dat zij een aanvraag kunnen indienen voor een verhuurvergunning opkoopbescherming. In deze e-mail staat ook dat het college van mening is dat de inwerkingtreding van de opkoopbescherming voorzienbaar was. Als een aanvraag wordt ingediend, zal deze aanvraag, aldus het college, vanuit dat standpunt worden beoordeeld. 2.2. Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen de e-mail van 24 juni 2022. Met het bestreden besluit is dit bezwaar niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat geen sprake is van een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet Bestuursrecht (Awb). 2.3. Op 30 augustus 2022 hebben eisers een aanvraag ingediend voor een verhuurvergunning opkoopbescherming. Met het primaire besluit is de verhuurvergunning opkoopbescherming geweigerd op de grond dat niet wordt voldaan aan de criteria voor verlening van de verhuurvergunning opkoopbescherming. 2.4. Met het bestreden besluit heeft het college de bezwaren van eisers ongegrond verklaard. Het beroep van eisers 3. Eisers hebben aangevoerd dat de e-mail van 24 juni 2022 een besluit is. Het bericht is namelijk gericht op rechtsgevolg. Eisers hebben zich verder op het standpunt gesteld dat de Huisvestingsverordening onverbindend is. Het college heeft in strijd met artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 een vergunningplicht ingesteld. Van deze bevoegdheid mag slechts gebruik worden gemaakt indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. De weigering van de verhuurvergunning opkoopbescherming en de inhoud van paragraaf 3A van de Huisvestingsverordening zijn in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Als gevolg van de invoering van de opkoopbescherming is een situatie ontstaan die niet te voorzien was. De korte termijn van bekendmaking en invoering, het ontbreken van een overgangsregeling en de koppeling van de toepasselijkheid van de regeling aan de leveringsdatum van het onroerend goed maken dat de regeling in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel. Omdat eisers het pand voor de invoering van de regeling al hadden gekocht, kan de gewijzigde Huisvestingsverordening niet aan hen worden tegengeworpen. Voorts hebben eisers naar voren gebracht dat het college een belangenafweging had moeten maken en dat in dit geval sprake is van strijd met het evenredigheidsbeginsel. De wet 4. De voor deze uitspraak van belang zijnde wetten en regels zijn opgenomen in de bijlage.

5. De rechtbank beoordeelt allereerst de vraag of de e-mail van 24 juni 2022 een besluit is in de zin van artikel 1:3 van de Awb en vervolgens of de verhuurvergunning opkoopbescherming terecht is geweigerd. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers. 5.1. De rechtbank acht het beroep gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Besluit? 5.2. Op 20 juni 2022 is namens eisers een e-mail gestuurd aan het college met de vraag of de ingevoerde opkoopbescherming van toepassing is op het aangekochte pand. Deze vraag is verstuurd in het kader van een collegebesluit dat zou worden genomen over de situatie van eisers. In dat kader hebben eisers contact gezocht met het college en om toepassing van de hardheidsclausule uit de Huisvestingsverordening gevraagd en om toezegging van de verlening van een verhuurvergunning opkoopbescherming. Namens het college is op deze e-mail geantwoord dat het college van mening is dat ontheffing/vrijstelling op grond van de hardheidsclausule niet van toepassing is op deze casus, maar dat de koper op grond van artikel 3.7 lid 1 sub c van de Huisvestingsverordening een aanvraag voor een verhuurvergunning opkoopbescherming kan indienen. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een besluit omdat de e-mail publiekrechtelijk rechtsgevolg heeft, namelijk het weigeren door het college van de toepassing van de hardheidsclausule uit de Huisvestingsverordening. In de e-mail van 24 juni 2022 geeft het college een definitieve toepassing van artikel 5.3 van de Huisvestingsverordening in een concreet geval. De beroepsgrond slaagt. Omdat eisers op inhoudelijke gronden in deze procedure gelijk krijgen, verbindt de rechtbank geen nadere conclusies aan het slagen van deze beroepsgrond. Huisvestingsverordening onverbindend? 5.3. Eisers hebben aangevoerd dat paragraaf 3A van de Huisvestingsverordening in het geheel buiten toepassing moet worden gelaten. Het college heeft nagelaten te onderbouwen dat sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte in de gemeente Dordrecht. De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling. In artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat de gemeenteraad van zijn bevoegdheden op grond van deze wet gebruik maakt indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van schaarste aan woonruimte en voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. In afwijking van dit artikel maakt de gemeenteraad, op grond van artikel 40 van de Huisvestingswet 2014, van zijn bevoegdheden op grond van hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014 (Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming) slechts gebruik indien zij dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Op grond van artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 heeft de gemeenteraad de bevoegdheid om, indien dit noodzakelijk is met het oog op de samenstelling van woonruimtevoorraad, in de huisvestingsverordening bepaalde gebieden of buurten aan te wijzen waarin de in de verordening aangewezen categorieën van woonruimte niet mogen worden verhuurd zonder vergunning van burgemeester en wethouders. In artikel 41, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 zijn beperkingen aan de bevoegdheid tot het aanwijzen van categorieën van woonruimte gesteld. Zo moet het gaan om goedkope en middeldure koopwoningen. Uit de toelichting op hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014 volgt dat de gemeenteraad eerst dient vast te stellen of en in welke buurten van de gemeente er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. De problematiek kan van buurt tot buurt verschillen. Zo kunnen er binnen een gemeente buurten zijn waar goedkope en middeldure koopwoningen massaal worden opgekocht door beleggers voor de verhuur waardoor er schaarste- of leefbaarheidsproblemen ontstaan in die buurten, terwijl er in andere buurten geen problemen hoeven te ontstaan of er juist behoefte is aan een groter huursegment. Om de problematiek daar waar nodig aan te kunnen pakken, kunnen gemeenten de opkoopbescherming gebiedsgericht invoeren via de huisvestingsverordening, aldus de toelichting. 5.4. Over de vraag of een gemeenteraad in het kader van artikel 40 van de Huisvestingswet 2014 ook het hele grondgebied van de gemeente mag aanwijzen, overweegt de rechtbank als volgt. In de toelichting op hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat ‘niet lukraak alle woningen in een gemeente’ aangewezen mogen worden in het kader van de opkoopbescherming. Dit houdt naar het oordeel van de rechtbank echter niet in dat niet de gehele woningvoorraad goedkope en middeldure woning onder de opkoopbescherming kan worden gebracht. De rechtbank vindt hiervoor steun in de door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) ontwikkelde rechtspraak in relatie tot artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 (vergunningplicht voor het samenvoegen, onttrekken en omzetten van woonruimte). Dit is mogelijk wanneer de schaarste, aldus de ABRvS in die rechtspraak, zorgvuldig is vastgesteld. Er moet, in het kader van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014, in ieder geval onderscheid worden gemaakt in woningtypes en prijssegmenten. Dit kan aanleiding geven tot vaststelling van schaarste op wijkniveau, afhankelijk van de plaatselijke situatie op de woningmarkt. Een specificatie op wijkniveau is, aldus de ABRvS in relatie tot artikel 21 van de Huisvestingswet 2014, echter geen verplichting op grond van de Huisvestingswet 2014. Als voldoende is onderbouwd dat in de hele gemeente sprake is van schaarste aan bepaalde types en segmenten woningen, hoeft dit niet nader gespecificeerd te worden op wijkniveau. In lijn hiermee oordeelt de rechtbank dat, als in de gehele gemeente sprake is van schaarste, de gehele voorraad aan goedkope en middeldure woningen in die gemeente onder de opkoopbescherming kan worden gebracht. 5.5. Het college heeft in beroep aangevoerd dat aan paragraaf 3A van de Huisvestingsverordening de Notitie ‘Verkenning opkoopbescherming’ van december 2021 ten grondslag ligt. Deze notitie is online te raadplegen en is met eisers gedeeld. Aan deze notitie ligt de Woningmarktanalyse Drechtsteden van 30 oktober 2020 ten grondslag. Deze analyse is op de zitting door eisers zelf in het geding gebracht. In de Woningmarktanalyse Drechtsteden is een onderscheid gemaakt naar woningtype en prijssegment. Hieruit blijkt dat er schaarste is in alle koopprijssegmenten. Er is met name een aanbodtekort aan eengezinswoningen. In de Notitie ‘Verkenning opkoopbescherming’ is nader onderbouwd waarom in de hele stad Dordrecht de opkoopbescherming zou moeten gelden voor goedkope en middeldure woningen in de koopsector. Het aantal koopwoningen dat een WOZ-waarde heeft tot de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens, en daarmee behoort tot het segment goedkope en middeldure koopwoningen, is 84% van de woningvoorraad. Ook blijkt uit de notitie dat in grote delen van Dordrecht het aandeel goedkope en middeldure koopwoningen boven het gemiddelde ligt. Verder wordt opgemerkt dat als gekeken wordt naar de woningvoorraad er weliswaar verschillen zijn tussen de wijken, maar dat deze verschillen relatief beperkt zijn. In vrijwel alle wijken zijn woningen te vinden die behoren tot het goedkope en middeldure segment. In de notitie is ook toegelicht dat afbakening van de regeling tot een beperkt aantal wijken, waar de voorraad goedkope en middeldure woningen boven het gemiddelde ligt, de reële kans met zich brengt dat investeerders zich zullen richten op de wijken waar de regeling niet van toepassing is (waterbedeffect). Voorts heeft het college op de zitting gewezen op de memo van 7 februari 2022. In deze memo zijn cijfers opgenomen die laten zien dat in bijna alle wijken het aantal investeerders dat woningen koopt van eigenaren-particulieren flink toeneemt.

6. Het beroep van eisers is gegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit moet worden vernietigd wegens strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. De rechtbank doet de zaak zelf af. Zij herroept het primaire besluit en bepaalt dat het college een verhuurvergunning opkoopbescherming verleent voor het pand, geldend vanaf de datum van levering van het pand, voor de duur van het verbod op verhuur. 6.1. Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank het college in de door eisers gemaakte (proces)kosten. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgen eisers een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend en de hoorzitting bijgewoond. De gemachtigde heeft gevraagd om een veroordeling in de kosten in bezwaar. De kosten in bezwaar worden door de rechtbank vastgesteld op € 1.248,-. De gemachtigde heeft verder een beroepschrift ingediend en deelgenomen aan de zitting van de rechtbank. De kosten in beroep worden door de rechtbank vastgesteld op € 1.750,-. Ook dient het college het door eisers betaalde griffierecht van € 365,- te vergoeden. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - herroept het primaire besluit; - bepaalt dat het college aan eisers een verhuurvergunning opkoopbescherming verleent voor het pand aan de [adres] per datum levering voor de duur van het verbod (als omschreven in 5.6); - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit; - veroordeelt het college tot betaling van € 1.248,- voor de kosten in bezwaar aan eisers; - veroordeelt het college tot betaling van € 1.750,- aan proceskosten aan eisers; - bepaalt dat het college het griffierecht van € 365,- moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A. Hage, voorzitter, en mr. M.V. van Baaren en mr. S. Veling, leden, in aanwezigheid van E.C. Schox, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2024. De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Bijlage met relevante regelgeving Awb Artikel 1:3 1. Onder besluit wordt verstaan: een schriftelijke beslissing van een bestuursorgaan, inhoudende een publiekrechtelijke rechtshandeling. (…). Huisvestingswet 2014 Artikel 2 1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. (…). Artikel 21 1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden; c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. 2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening gevallen aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van een verbod als bedoeld in het eerste lid. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. Artikel 40 1. In afwijking van het bepaalde in artikel 2 maakt de gemeenteraad van zijn bevoegdheden op grond van dit hoofdstuk slechts gebruik indien zij dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. 2. Aanvullend op het bepaalde in artikel 4 kan de gemeenteraad op grond van dit hoofdstuk in de huisvestingsverordening regels stellen omtrent het in gebruik geven van in die verordening aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen. Artikel 41 1. Het is verboden om een woonruimte behorend tot een met het oog op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied zonder vergunning van burgemeester en wethouders, in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. 2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening slechts categorieën van woonruimten als bedoeld in het eerste lid, aanwijzen voor zover: a. dit goedkope en middeldure koopwoningen zijn; b. de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar: 1°. vrij van huur en gebruik was; 2°. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, of 3°. werd verhuurd met een vergunning als bedoeld in het eerste lid. c. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van het verbod, bedoeld in het eerste lid. 3. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingverordening voor welke vormen van het in gebruik geven van een in die verordening aangewezen woonruimte een vergunning als bedoeld in het eerste lid, wordt verleend. Een vergunning als bedoeld in het eerste lid, wordt in ieder geval verleend indien: a.de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b.de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste 12 maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt, of c.de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. 4. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om ontheffing van dat verbod te verlenen. Aan een ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. (…). De Huisvestingsverordening Artikel 3.4 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte 1. Gedurende de periode van vier jaar na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: a. gelegen in de gemeente Dordrecht en; b. waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie voor bestaande woningen zonder energiebesparende maatregelen en; c. die op de datum van inschrijving; 1. vrij was van huur en gebruik of; 2. in verhuurde staat is voor een periode van minder dan zes maanden voorafgaand aan de datum van inschrijving, of 3. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming. d. waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt, en e. die niet in eigendom is van de gemeente of een woningcorporatie. Artikel 3.5 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming 1.

Met de keuze om alle woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens in de gemeente Dordrecht onder de opkoopregeling te brengen, wil de gemeente de kansen voor starters en doorstromers op de woningmarkt vergroten, aldus de toelichting bij het voorstel tot het vaststellen van de wijzigingsverordening Huisvestingsverordening gemeente Dordrecht 2019 van 8 februari 2022. Daarnaast hebben eigenaren, in tegenstelling tot (particuliere) huurders, meer belang bij hun woonomgeving, wat de leefbaarheid van de buurten waar dit onder druk staat ten goede komt. Kortom, om ervoor te zorgen dat er voldoende goedkope en middeldure woningen in de koopsector voor woningzoekenden beschikbaar blijven, dienen volgens de memo alle woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens in de gemeente Dordrecht onder de opkoopregeling te vallen. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende onderbouwd dat de invoering van paragraaf 3A van de Huisvestingsverordening noodzakelijk en geschikt kon worden geacht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen omdat sprake is van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste. Voor zover eisers van mening zijn dat de cijfers onjuist zijn of het onderzoek anderszins onzorgvuldig is verricht, hebben eisers dit onvoldoende onderbouwd. Deze beroepsgrond slaagt niet. Rechtszekerheidsbeginsel 5.6. Eisers hebben aangevoerd dat het bestreden besluit en de Huisvestingsverordening in strijd zijn met het rechtzekerheidsbeginsel. De inwerkingtreding van de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening is gekoppeld aan de leveringsdatum en daarmee aan de inschrijving van de verkoop in het kadaster. Er is sprake van een situatie die niet op deze korte termijn was te voorzien. De koopovereenkomst is op 1 maart 2022, en daarmee voorafgaand aan de invoering van de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening, ondertekend. Op het moment van bekendmaking van de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening op donderdag 10 maart 2022 was het voor eisers niet meer mogelijk om de woning voor de inwerkingtreding van de wijziging (voor maandag 14 maart 2022) te leveren en te laten inschrijven in het kadaster, aldus eisers. De rechtbank overweegt het volgende. Voor de eigendomsoverdracht van onroerende zaken is op grond van artikel 3:84 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en levering vereist. Op grond van artikel 3:89 van het BW vindt de levering van onroerend goed plaats door een daartoe tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. In de koopovereenkomst is de wil van partijen vastgelegd. Dit resulteert erin dat de ene partij zich verbindt tot het geven van een zaak en de ander hiervoor een prijs betaalt (artikel 7:1 van het BW). De levering vloeit voort uit de koopovereenkomst. Doordat het college met de inwerkingtreding van de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening heeft aangesloten bij de leveringsdatum, geen overgangstermijn heeft opgenomen en heeft gekozen voor een korte inwerkingtredingstermijn, is er rechtsonzekerheid en rechtsongelijkheid ontstaan. Zo ontstaat de situatie dat twee vergelijkbare onroerende goederen die zijn verkocht op dezelfde datum onder dezelfde geldende wetten en regels en met dezelfde bedoeling van partijen, maar zijn geleverd op verschillende leveringsdata, afhankelijk van de leveringsdatum al dan niet vallen onder de opkoopbescherming. Door met de inwerkingtreding van de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening aan te sluiten bij de leveringsdatum en geen overgangsregeling of ruimere termijn voor inwerkingtreding op te nemen, is feitelijk sprake van terugwerkende kracht die in strijd is met de rechtszekerheid. Op 1 maart 2022 – het moment van de koop – waren eisers niet bekend en konden zij ook niet bekend zijn met de datum van de inwerkingtreding van de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening. Dat duidelijk was dat de Huisvestingsverordening gewijzigd zou worden, zoals het college heeft aangevoerd, doet hier niet aan af. Immers, het was voor eisers bij het tekenen van de koopovereenkomst niet duidelijk wanneer de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening (exact) in werking zou treden en of sprake zou zijn van een overgangsregeling. In het verweerschrift heeft het college toegelicht dat de invoering van de regeling al een paar keer was verschoven. Een behoorlijke bekendmaking, zoals geregeld in de artikel 3:42 van de Awb, dient de rechtszekerheid. Uit de instemming van de gemeenteraad op 1 februari 2022 met de invoering van de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening en de instemming van de gemeenteraad met de tekst van paragraaf 3A van de Huisvestingsverordening op 22 februari 2022 kan geen datum worden afgeleid waarop de Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening in werking zal treden. In zoverre hoefden eisers hier op zo een korte termijn geen rekening mee te houden. Nu sprake is van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel, kan het bestreden besluit niet in stand blijven. De beroepsgrond slaagt en de rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen. Omdat het beroep gegrond is en dit naar het oordeel van de rechtbank geen ander gevolg kan hebben dan dat de verhuurvergunning opkoopbescherming verleend dient te worden, ziet de rechtbank aanleiding om in deze zaak gebruik te maken van haar bevoegdheid om zelf te voorzien in de zaak als bedoeld in artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb. De rechtbank zal daarom het primaire besluit herroepen en bepalen dat het college met toepassing van de hardheidsclausule van artikel 5.3 van de Huisvestingsverordening een verhuurvergunning opkoopbescherming verleent, geldend vanaf de datum van levering van het pand, voor de duur van het verbod op verhuur. Ten overvloede wijst de rechtbank erop dat het verbod te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming een periode betreft van vier jaar na de datum van inschrijving van de akte van levering in de openbare registers (zie artikel 3.4 van de Huisvestingsverordening). Overige beroepsgronden 5.7. Gezien het oordeel onder 5.6 hoeven de overige beroepsgronden niet meer te worden besproken.