ECLI:NL:RBROT:2024:12239

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11088290 CV EXPL 24-11775 datum uitspraak: 22 november 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Havensteder, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. K. Staat, tegen [gedaagde] , woonplaats: Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. M. Taja. De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 3 mei 2024, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen. 1.2. Op 9 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon A] (medewerker incasso) voor Havensteder en mr. Staat en met [gedaagde] en mr. Taja.

Wat is de kern? 2.1. Havensteder eist ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van haar woning in de [adres] te Rotterdam en tot betaling van € 5.892,88 aan (beweerdelijke) huurachterstand tot de maand juni 2024, buitengerechtelijke incassokosten en rente, plus (een bedrag gelijk aan) de lopende huur van € 579,11 vanaf die datum tot en met de maand van de ontruiming, met nevenvorderingen. De eisen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. Wat is er gebeurd? 2.2. In de woning van [gedaagde] , gelegen in Delfshaven, is op 6 juni 2023 ernstige waterschade ontstaan als gevolg van een lekkage bij de buren. 2.3. In verband met dit voorval heeft Havensteder bij brief van 9 juni 2023 aan [gedaagde] meegedeeld dat de hoofdkraan is afgesloten en dat zij tijdelijk niet in de woning kan wonen. Te kennen is gegeven dat Havensteder om deze reden vanaf 6 juni 2023 een volledige huurstop doorvoert totdat de vochtproblemen zijn verholpen en [gedaagde] weer terug kan keren naar haar woning. 2.4. Havensteder heeft aan [gedaagde] op 6 juni 2023 een logeerwoning aangeboden in het Oude Noorden, maar [gedaagde] heeft dat aanbod afgewezen omdat er een rioollucht hing en de woning te ver verwijderd was van de school van haar kinderen, en vanwege parkeerkosten. [gedaagde] heeft gevraagd om een gestoffeerde woning in haar directe woonomgeving. 2.5. Bij brief van 3 augustus 2023 heeft Havensteder aan [gedaagde] te kennen gegeven dat zij verplicht is gebreken te herstellen, maar niet om gedurende deze werkzaamheden vervangende woonruimte aan te bieden. [gedaagde] is verzocht om aan Havensteder door te geven wanneer zij vervangende woonruimte heeft gevonden, zodat droog- en herstelwerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Havensteder heeft erop gewezen dat conform haar Algemene Voorwaarden een huurder zelf een inboedelverzekering dient af te sluiten, die vaak hotelkosten vergoed. 2.6. Bij mail van 22 augustus 2023 heeft Havensteder aan [gedaagde] meegedeeld een logeerwoning voor haar te hebben in Vreewijk, voorzien van een tweepersoonsbed en twee stapelbedden. Na hierover nog meermaals te hebben gebeld en gemaild heeft Havensteder op 31 augustus 2023 het aanbod ingetrokken. 2.7. Medio september 2023 heeft Havensteder een brief naar [gedaagde] verzonden, waarin haar is meegedeeld dat de huurstop met terugwerkende kracht werd ingetrokken. Daardoor is meteen een forse huurachterstand ontstaan. 2.8. Havensteder heeft geprobeerd de huurachterstand te incasseren. [gedaagde] heeft nog wel wat betaald, maar door haar overgeboekte bedragen zijn ook gestorneerd, waardoor de huurachterstand is opgelopen. Dit heeft geleid tot de dagvaarding in deze procedure. Wat vindt de kantonrechter hiervan? 2.9. Zoals van de zijde van Havensteder ter zitting erkend, is het niet goed geweest om de huurstop met terugwerkende kracht ongedaan te maken. Sterker nog, de kantonrechter is van oordeel dat de huurstop had moeten voortduren. 2.10. Van de zijde van Havensteder is ter zitting meegedeeld dat zij ervan uitging dat de gebreken hersteld waren, maar dat strookt niet met wat in de dagvaarding vermeld wordt. Gelet op het antwoord en wat [gedaagde] ter zitting naar voren heeft gebracht, is de lekkage verholpen, maar kampt zij nog steeds met waterschade. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de gebreken als gevolg van de lekkage nog niet hersteld zijn en dat [gedaagde] schade geleden heeft. 2.11. Omdat [gedaagde] in juni 2023 haar woning voor een aantal dagen heeft moeten verlaten, wordt ervan uitgegaan dat de lekkage en de gevolgen daarvan voor de woning ernstig zijn geweest. Zelfs zo ernstig dat tot een huurstop besloten is zolang de gebreken niet zouden zijn verholpen. Havensteder heeft het resterende huurgenot toen dus vastgesteld op nihil. Dat is sindsdien niet veranderd. Daarom wordt geoordeeld dat [gedaagde] geen huurachterstand heeft. 2.12. Havensteder heeft aan [gedaagde] tegengeworpen dat zij onvoldoende gelegenheid heeft geboden om herstelwerkzaamheden te verrichten in de woning, maar dat standpunt wordt niet gedeeld, althans de kantonrechter is van oordeel dat zich in deze zaak omstandigheden voordoen, die maken dat dit verwijt [gedaagde] niet treft. Zij heeft te zeer knel gezeten. 2.13. Het is in dit geval niet onredelijk geweest dat [gedaagde] de aangeboden ongemeubileerde logeerwoningen heeft geweigerd, want zij was niet samenwonend en toentertijd hoogzwanger, had drie jonge kinderen, waarvan twee schoolgaand, plus een hond. En de woningen waren gelegen in Rotterdam Noord en Zuid, terwijl het gehuurde gelegen is in Rotterdam West waar de kinderen ook naar school gaan. Dat [gedaagde] dit geen goede oplossingen vond in verband met het brengen en halen van haar kinderen naar en van school en de parkeerkosten, is niet onbegrijpelijk, mede gezien haar penibele financiële positie. In dit verband is van betekenis dat het eerste woningaanbod gedaan is een maand voor de zomervakantie en dat het tweede woningaanbod gedaan is aan het eind van de zomervakantie toen de kinderen naar school moesten. Dat [gedaagde] niet tijdelijk bij familie of familie terecht kon, is aannemelijk gelet op de grootte van haar gezin. De suggestie die Havensteder heeft gedaan om intrek te nemen in een hotel en de kosten te declareren bij haar inboedelverzekering is voor [gedaagde] ook geen oplossing geweest om genoemde redenen en omdat haar inboedelverzekering slechts beperkte dekking biedt voor verblijf elders, aldus [gedaagde] . 2.14. Het mag zo zijn dat Havensteder niet verplicht was de logeerwoningen aan te bieden, maar andersom geldt ook dat [gedaagde] niet verplicht was ze te accepteren. Onder de gegeven omstandigheden is niet onbegrijpelijk dat [gedaagde] ervoor gekozen heeft om in haar woning te blijven wonen ondanks de waterschade, omdat de alternatieven niet goed werkbaar waren voor haar. 2.15. Als Havensteder toch had gewild dat [gedaagde] tijdelijk de woning ontruimde dan had zij een daartoe strekkende vordering (in kort geding) kunnen instellen. Dat is niet gebeurd. 2.16. Tegen deze achtergrond geeft te denken dat Havensteder de huurstop met terugwerkende kracht heeft beëindigd, waardoor [gedaagde] in oktober 2024 ineens met een huurachterstand van vier maanden werd geconfronteerd en daaropvolgend met incassohandelingen. 2.17. Daarom worden de eisen afgewezen. Daarbij weegt mee dat [gedaagde] ter zitting heeft meegedeeld dat zij met ingang van 7 oktober 2024 een urgentieverklaring heeft als woningzoekende, omdat één van haar dochters ernstige last heeft van haar luchtwegen als gevolg van schimmel in de woning. Naar het zich laat aanzien komt de huurovereenkomst binnenkort dus ten einde, zodat Havensteder dan de woning tot haar beschikking zal krijgen en benodigde herstelwerkzaamheden kan gaan uitvoeren. Havensteder moet de proceskosten betalen 2.18. De proceskosten komen voor rekening van Havensteder, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die Havensteder aan [gedaagde] moet betalen vast op € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 474,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Er is slechts één punt aan salaris toegekend, omdat [gedaagde] zich bij antwoord niet heeft laten bijstaan door haar gemachtigde maar alleen zijzelf toen naar de rolzitting is gekomen om verweer te voeren.

De kantonrechter: 3.1. wijst de eisen af; 3.2. veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden vastgesteld op € 474,-. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken. 465

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11088290 CV EXPL 24-11775 datum uitspraak: 22 november 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Havensteder, vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. K. Staat, tegen [gedaagde] , woonplaats: Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. M. Taja. De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 3 mei 2024, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen. 1.2. Op 9 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon A] (medewerker incasso) voor Havensteder en mr. Staat en met [gedaagde] en mr. Taja.

Wat is de kern? 2.1. Havensteder eist ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van haar woning in de [adres] te Rotterdam en tot betaling van € 5.892,88 aan (beweerdelijke) huurachterstand tot de maand juni 2024, buitengerechtelijke incassokosten en rente, plus (een bedrag gelijk aan) de lopende huur van € 579,11 vanaf die datum tot en met de maand van de ontruiming, met nevenvorderingen. De eisen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. Wat is er gebeurd? 2.2. In de woning van [gedaagde] , gelegen in Delfshaven, is op 6 juni 2023 ernstige waterschade ontstaan als gevolg van een lekkage bij de buren. 2.3. In verband met dit voorval heeft Havensteder bij brief van 9 juni 2023 aan [gedaagde] meegedeeld dat de hoofdkraan is afgesloten en dat zij tijdelijk niet in de woning kan wonen. Te kennen is gegeven dat Havensteder om deze reden vanaf 6 juni 2023 een volledige huurstop doorvoert totdat de vochtproblemen zijn verholpen en [gedaagde] weer terug kan keren naar haar woning. 2.4. Havensteder heeft aan [gedaagde] op 6 juni 2023 een logeerwoning aangeboden in het Oude Noorden, maar [gedaagde] heeft dat aanbod afgewezen omdat er een rioollucht hing en de woning te ver verwijderd was van de school van haar kinderen, en vanwege parkeerkosten. [gedaagde] heeft gevraagd om een gestoffeerde woning in haar directe woonomgeving. 2.5. Bij brief van 3 augustus 2023 heeft Havensteder aan [gedaagde] te kennen gegeven dat zij verplicht is gebreken te herstellen, maar niet om gedurende deze werkzaamheden vervangende woonruimte aan te bieden. [gedaagde] is verzocht om aan Havensteder door te geven wanneer zij vervangende woonruimte heeft gevonden, zodat droog- en herstelwerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Havensteder heeft erop gewezen dat conform haar Algemene Voorwaarden een huurder zelf een inboedelverzekering dient af te sluiten, die vaak hotelkosten vergoed. 2.6. Bij mail van 22 augustus 2023 heeft Havensteder aan [gedaagde] meegedeeld een logeerwoning voor haar te hebben in Vreewijk, voorzien van een tweepersoonsbed en twee stapelbedden. Na hierover nog meermaals te hebben gebeld en gemaild heeft Havensteder op 31 augustus 2023 het aanbod ingetrokken. 2.7. Medio september 2023 heeft Havensteder een brief naar [gedaagde] verzonden, waarin haar is meegedeeld dat de huurstop met terugwerkende kracht werd ingetrokken. Daardoor is meteen een forse huurachterstand ontstaan. 2.8. Havensteder heeft geprobeerd de huurachterstand te incasseren. [gedaagde] heeft nog wel wat betaald, maar door haar overgeboekte bedragen zijn ook gestorneerd, waardoor de huurachterstand is opgelopen. Dit heeft geleid tot de dagvaarding in deze procedure. Wat vindt de kantonrechter hiervan? 2.9. Zoals van de zijde van Havensteder ter zitting erkend, is het niet goed geweest om de huurstop met terugwerkende kracht ongedaan te maken. Sterker nog, de kantonrechter is van oordeel dat de huurstop had moeten voortduren. 2.10. Van de zijde van Havensteder is ter zitting meegedeeld dat zij ervan uitging dat de gebreken hersteld waren, maar dat strookt niet met wat in de dagvaarding vermeld wordt. Gelet op het antwoord en wat [gedaagde] ter zitting naar voren heeft gebracht, is de lekkage verholpen, maar kampt zij nog steeds met waterschade. Daarom wordt ervan uitgegaan dat de gebreken als gevolg van de lekkage nog niet hersteld zijn en dat [gedaagde] schade geleden heeft. 2.11. Omdat [gedaagde] in juni 2023 haar woning voor een aantal dagen heeft moeten verlaten, wordt ervan uitgegaan dat de lekkage en de gevolgen daarvan voor de woning ernstig zijn geweest. Zelfs zo ernstig dat tot een huurstop besloten is zolang de gebreken niet zouden zijn verholpen. Havensteder heeft het resterende huurgenot toen dus vastgesteld op nihil. Dat is sindsdien niet veranderd. Daarom wordt geoordeeld dat [gedaagde] geen huurachterstand heeft. 2.12. Havensteder heeft aan [gedaagde] tegengeworpen dat zij onvoldoende gelegenheid heeft geboden om herstelwerkzaamheden te verrichten in de woning, maar dat standpunt wordt niet gedeeld, althans de kantonrechter is van oordeel dat zich in deze zaak omstandigheden voordoen, die maken dat dit verwijt [gedaagde] niet treft. Zij heeft te zeer knel gezeten. 2.13. Het is in dit geval niet onredelijk geweest dat [gedaagde] de aangeboden ongemeubileerde logeerwoningen heeft geweigerd, want zij was niet samenwonend en toentertijd hoogzwanger, had drie jonge kinderen, waarvan twee schoolgaand, plus een hond. En de woningen waren gelegen in Rotterdam Noord en Zuid, terwijl het gehuurde gelegen is in Rotterdam West waar de kinderen ook naar school gaan. Dat [gedaagde] dit geen goede oplossingen vond in verband met het brengen en halen van haar kinderen naar en van school en de parkeerkosten, is niet onbegrijpelijk, mede gezien haar penibele financiële positie. In dit verband is van betekenis dat het eerste woningaanbod gedaan is een maand voor de zomervakantie en dat het tweede woningaanbod gedaan is aan het eind van de zomervakantie toen de kinderen naar school moesten. Dat [gedaagde] niet tijdelijk bij familie of familie terecht kon, is aannemelijk gelet op de grootte van haar gezin. De suggestie die Havensteder heeft gedaan om intrek te nemen in een hotel en de kosten te declareren bij haar inboedelverzekering is voor [gedaagde] ook geen oplossing geweest om genoemde redenen en omdat haar inboedelverzekering slechts beperkte dekking biedt voor verblijf elders, aldus [gedaagde] . 2.14. Het mag zo zijn dat Havensteder niet verplicht was de logeerwoningen aan te bieden, maar andersom geldt ook dat [gedaagde] niet verplicht was ze te accepteren. Onder de gegeven omstandigheden is niet onbegrijpelijk dat [gedaagde] ervoor gekozen heeft om in haar woning te blijven wonen ondanks de waterschade, omdat de alternatieven niet goed werkbaar waren voor haar. 2.15. Als Havensteder toch had gewild dat [gedaagde] tijdelijk de woning ontruimde dan had zij een daartoe strekkende vordering (in kort geding) kunnen instellen. Dat is niet gebeurd. 2.16. Tegen deze achtergrond geeft te denken dat Havensteder de huurstop met terugwerkende kracht heeft beëindigd, waardoor [gedaagde] in oktober 2024 ineens met een huurachterstand van vier maanden werd geconfronteerd en daaropvolgend met incassohandelingen. 2.17. Daarom worden de eisen afgewezen. Daarbij weegt mee dat [gedaagde] ter zitting heeft meegedeeld dat zij met ingang van 7 oktober 2024 een urgentieverklaring heeft als woningzoekende, omdat één van haar dochters ernstige last heeft van haar luchtwegen als gevolg van schimmel in de woning. Naar het zich laat aanzien komt de huurovereenkomst binnenkort dus ten einde, zodat Havensteder dan de woning tot haar beschikking zal krijgen en benodigde herstelwerkzaamheden kan gaan uitvoeren. Havensteder moet de proceskosten betalen 2.18. De proceskosten komen voor rekening van Havensteder, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die Havensteder aan [gedaagde] moet betalen vast op € 339,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 474,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Er is slechts één punt aan salaris toegekend, omdat [gedaagde] zich bij antwoord niet heeft laten bijstaan door haar gemachtigde maar alleen zijzelf toen naar de rolzitting is gekomen om verweer te voeren.

De kantonrechter: 3.1. wijst de eisen af; 3.2. veroordeelt Havensteder in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden vastgesteld op € 474,-. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken. 465