ECLI:NL:RBROT:2024:11334

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11340815 VV EXPL 24-486 datum uitspraak: 14 november 2024 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiser], woonplaats [plaatsnaam 1], eiser, gemachtigde: mr. M. Kool, tegen 1 [gedaagde 1] woonplaats [plaatsnaam 2], gemachtigde: mr. M.P. Kloppenburg, 2. [gedaagde 2], woon-/verblijfplaats [plaatsnaam 2], niet verschenen, 3. [gedaagde 3], woon-/verblijfplaats [plaatsnaam 2], niet verschenen. De partijen worden hierna [eiser] (dan wel: de verhuurder) en gedaagden genoemd. Gedaagde 1 wordt [gedaagde 1] of de huurder genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 22 oktober 2024 met (akte) producties 1 t/m 6, de akte wijziging van eis en akte indienen productie 7, de conclusie van antwoord, met producties 1 en 2, de spreekaantekeningen van de verhuurder. 1.2. Op 31 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: de verhuurder met zijn gemachtigde en de huurder met zijn gemachtigde. Ook waren aan de zijde van de verhuurder aanwezig: [naam 1] van de (na te melden) beheerder en [naam 2] van het (na te melden) onderzoeksbureau.

2.1. [eiser] heeft met [gedaagde 1] een overeenkomst gesloten tot verhuur voor onbepaalde tijd van een woning op het adres [adres] (hierna: de woning), ingaande 1 oktober 2019. 2.2. In de huurovereenkomst staat onder meer: “1.3 Met huurder is afgesproken dat de 1e verdieping onderverhuurd mag worden. Dit in tegenstelling tot de Algemene bepaling huurovereenkomst.” “2. […] Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003, hierna te noemen ‘Algemene Bepalingen’. De Algemene Bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.” 2.3. In de Algemene bepalingen staat onder meer: “1.1. Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en de van overheidswege, brandweer en de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde.” “1.3. Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. 1.4. . Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3. verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,00 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.” “10.5. Indien verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt op of aan belendingen onderhoud, herstel, vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten of indien deze nodig zijn in verband met eisen of maatregelen van de overheid of openbare nutsbedrijven, zal huurder de personen, nodig voor het verrichten van die werkzaamheden in het gehuurde toelaten en die werkzaamheden en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor schadevergoeding, vermindering van de betalingsverplichting dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen. Verhuurder zal omtrent het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden, tijdig overleg met huurder plegen.” “ 11.1 . Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder op werkdagen tussen 08.00 en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de in 10.3. tot en met 10.6. genoemde werkzaamheden en voor taxaties. In noodgevallen is verhuurder gerechtigd ook zonder overleg en/of buiten genoemde tijdstippen het gehuurde te betreden.” “20.6. Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op hot prijspeil in januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.” 2.4. De verhuurder heeft het beheer van de woning opgedragen aan Maasstad Woningverhuur BV (hierna: de beheerder). 2.5. De beheerder heeft het onderzoeksbureau PSG Recherche opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de feitelijke bewoning van de woning en om vast te stellen of er sprake is van onderhuur. Het eindrapport van dit bureau dateert van 24 september 2024. Het rapport is onder meer gebaseerd op gesprekken met buren en op cameraopnames van de woning, gemaakt in de periodes 29 augustus 2024 - 5 september 2024 en 12 september 2024 - 19 september 2024. In het rapport staat onder meer: “Conclusie De resultaten van ons onderzoek zijn dat betrokkene niet woonachtig is op het huuradres tijdens de geobserveerde periodes. Tijdens de eerste week van de inzet van de camerabeelden is vast komen te staan dat betrokkene slechts twee keer op de camerabeelden wordt waargenomen. Betrokkene is dan aanwezig om zeer waarschijnlijk de sleutels aan de onderhuurder over te dragen. In de tweede week van de cameraobservatie is betrokkene één keer gezien, waarschijnlijk om de post op te halen. De daarna door PSG opgenomen getuigenverklaringen en de eerder gedane melding komen overeen met de waarnemingen op de camerabeelden. Op het huuradres worden meerdere onderhuurders aangetroffen tijdens de geobserveerde periodes.”

3.1. De verhuurder vordert, samengevat, na eiswijziging: Primair: I. veroordeling van gedaagden tot ontruiming van de woning, II. veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstand van € 1.383,11, III. veroordeling van de huurder tot doorbetaling van de huur/ een gebruiksvergoeding tot de woning ontruimd is, IV. veroordeling van de huurder tot betaling van de contractuele boetes die hij verschuldigd is omdat hij de huurovereenkomst niet goed is nagekomen, Subsidiair: V. veroordeling van de huurder om medewerking verlenen aan het onderzoeken/ inspecteren van de installaties in de woning, op straffe van een dwangsom, Zowel primair als subsidiair: VI. hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten. 3.2. De huurder voert verweer. 3.3. De stellingen en weren worden, waar nodig, in de beoordeling betrokken.

4.1. De eiswijziging wordt toegestaan. Deze is niet in de strijd met de goede procesorde. 4.2. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde(n) als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. 4.3. De voorzieningenrechter zal eerst oordelen over de primaire vorderingen tegen de huurder, daarna over de vorderingen tegen de overige, niet verschenen gedaagden en ten slotte over de subsidiaire vorderingen tegen de huurder. de primaire vorderingen tegen de huurder vordering I ontruiming van de woning 4.4. Voor toewijzing van een vordering in kort geding tot ontruiming van een huurwoning is vereist dat voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Voor ontbinding is een tekortkoming vereist (die van voldoende betekenis is). De verhuurder heeft een aantal tekortkomingen van huurder genoemd die ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter rechtvaardigen. Dit brengt volgens de verhuurder mee dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. 4.5. De verhuurder heeft als tekortkoming aangevoerd dat de huurder een deel van de woning illegaal onderverhuurt. De verhuurder stelt dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst de 1e verdieping van de woning, met voorafgaande toestemming van de verhuurder, heeft onderverhuurd aan een persoon die inmiddels weer is vertrokken. Vervolgens heeft de huurder de 1e verdieping opnieuw onderverhuurd aan (een) ander(en), zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder. Dit is volgens de verhuurder op grond van artikel 1.3 van de Algemene bepalingen, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, niet toegestaan. De huurder betwist de door de verhuurder gestelde uitleg van de huurovereenkomst en dat hij in strijd met deze huurovereenkomst handelt. 4.6. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. In de aard van de vordering is het spoedeisend belang gelegen. Dit is ook niet betwist door [gedaagde 1]. Het tussen partijen op dit punt bestaande geschil betreft een kwestie van uitleg van de huurovereenkomst en de daarvan onderdeel uitmakende Algemene bepalingen. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst staat: Met huurder is afgesproken dat de 1e verdieping onderverhuurd mag worden. Dit in tegenstelling tot de Algemene bepaling huurovereenkomst.”. In artikel 1.3 van de Algemene bepalingen staat onder meer: Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, (…) Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. Uit artikel 1.3 van de huurovereenkomst volgt dat de huurder de eerste verdieping mag onderverhuren. Uit de tweede zin van dit artikel volgt dat met het bepaalde in dit artikel is bedoeld om af te wijken van (het bepaalde in artikel 1.3 van) de Algemene bepalingen. Dus: geen voorafgaande toestemming van de verhuurder vereist voor het onderverhuren van de eerste verdieping. Uit de bewoordingen van artikel 1.3 van de huurovereenkomst volgt op geen enkele wijze dat dit recht van de huurder is beperkt tot de eerste keer onderhuur en dat bij elke volgende onderhuurder schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig is. Het voorgaande wordt in de visie van de voorzieningenrechter onderstreept door het bepaalde in artikel 2 van de huurovereenkomst. Daarin staat onder meer dat de Algemene bepalingen van toepassing zijn behoudens voor zover daarvan in de huurovereenkomst wordt afgeweken. Dat is hier aan de orde. Dat partijen destijds, ondanks deze gebruikte bewoordingen, een andere bedoeling hadden met artikel 1.3 van de huurovereenkomst is door de verhuurder niet onderbouwd. Dat de verhuurder, zoals hij stelt, recent meerdere keren aan [gedaagde 1] schriftelijk heeft kenbaar gemaakt dat er toestemming nodig is voor onderhuur maakt het voorgaande niet anders. Dit betreft een omstandigheid van ná het sluiten van de huurovereenkomst. Als [eiser] andere afspraken hierover met [gedaagde 1] wil maken, heeft hij hiervoor de instemming van [gedaagde 1] nodig. 4.7. De verhuurder verwijt voorts aan de huurder dat hij, in strijd met de huurovereenkomst, niet meer zelf in de woning woont. Daartoe beroept de verhuurder zich op een rapport van een onderzoeksbureau. Daarin staat onder meer dat de huurder maar weinig is waargenomen in een surveillanceperiode van twee maal circa een week en dat de buren verklaren dat de huurder gezegd zou hebben naar Almere te gaan verhuizen. 4.8. De huurder heeft hiertegen een verweer gevoerd dat op het volgende neer komt: de relatie tussen de huurder en zijn partner is verbroken in maart 2024, waarna zijn partner met de kinderen, met wie de huurder in de woning woonde, naar een andere woning is vertrokken. De huurder heeft hen geholpen met verhuizen. de huurder is vervolgens op 7 juni 2024 naar Suriname vertrokken voor vakantie en wegens familieomstandigheden. Pas op 26 augustus 2024 is de huurder weer teruggekomen in Nederland. De huurder legt als bewijs hiervan over de op zijn naam gestelde bevestigingen van de bedrijven die de vliegtickets voor de genoemde data geregeld hebben. Daaruit kan worden opgemaakt dat de huurder met een creditcard € 697,40 heeft betaald voor een vliegreis op 7 juni 2024 van Parijs naar Cayenne, Frans-Guyana, en € 898,28 heeft betaald voor een vlucht op 26 augustus 2024 van Cayenne, Frans-Guyana, naar Parijs. tijdens de afwezigheid van de huurder verbleef een vriendin van huurder, gedaagde 2, in de woning omdat zij zelf tijdelijk geen woonruimte had. Momenteel verblijft zij nog altijd in de woning omdat het haar nog niet is gelukt om andere woonruimte te vinden. Huurder woont sinds zijn terugkeer zelf ook weer in de woning en logeert af en toe ergens anders. De vriendin woont gratis in bij de huurder. 4.9. Gelet op het verweer van [gedaagde 1] is niet aannemelijk dat, zoals de verhuurder stelt, [gedaagde 1] de woning niet meer zelf bewoont. [gedaagde 1] heeft een verklaring gegeven voor de bevindingen van het onderzoeksbureau waarop de conclusie is gebaseerd dat hij de woning niet meer zelf zou bewonen. Het helpen met verhuizen van zijn voormalige vriendin en de kinderen door de huurder kan verklaren waarom de buren - ten onrechte - dachten dat de huurder zelf ook ging verhuizen. Vooralsnog is ook aannemelijk dat de huurder enige tijd in het buitenland heeft verbleven, gelet op de overgelegde betalingsbewijzen van de heen- en terugvlucht naar Frans-Guyana. De verhuurder merkt nog op dat geen vliegtickets zijn overgelegd en dat zelfs een vliegticket nog niet bewijst dat de huurder daadwerkelijk in het vliegtuig heeft gezeten. Die opmerking komt weinig overtuigingskracht toe. De overgelegde bevestigingen van de vluchten met betaling door de bedrijven die de vliegtickets hebben geregeld zien er authentiek uit, op briefpapier van het desbetreffende bedrijf. En mensen plegen niet voor niets dergelijke grote bedragen uit te geven. De huurder woont bovendien al jarenlang in de woning en een valide reden om nu opeens te willen vertrekken is niet gesteld en ook niet gebleken. Een kort geding leent zich niet voor nadere bewijslevering. Daarvoor is een bodemprocedure geschikt.

de vordering tegen de niet verschenen gedaagden sub 2 en 3 4.17. De voorzieningenrechter verleent verstek tegen de gedaagden sub 2 en 3. Deze gedaagden zijn namelijk niet verschenen in deze procedure, terwijl bij hun oproeping wel alle wettelijke termijnen en regels in acht zijn genomen. 4.18. Wat de verhuurder vordert van de niet verschenen gedaagden is ontruiming van de woning (en een proceskostenveroordeling). De gevorderde ontruiming wordt afgewezen, want deze komt onrechtmatig en ongegrond voor. Wat betreft gedaagde 2 valt niet zonder meer in te zien waarom de huurder geen gast te logeren mag hebben, en/ of daarmee niet mag gaan samenwonen. Wat betreft gedaagden sub 3 staat momenteel niet vast dat er een verbod tot onderverhuur bestaat. Al met al bestaat er momenteel geen reden om aan te nemen dat deze gedaagden niet in de woning mogen zijn, dus ze hoeven er ook niet weg. de subsidiaire vordering tegen de huurder vordering V medewerking aan inspecties installaties 4.19. De verhuurder vordert veroordeling van de huurder om medewerking verlenen aan het onderzoeken/ inspecteren van de installaties in de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Volgens de verhuurder weigert de huurder ten onrechte deze medewerking. De huurder erkent dat hij in 2024 niet altijd heeft meegewerkt aan inspecties van installaties maar geeft daar ook plausibele verklaringen voor. De huurder heeft daarnaast ook erkend dat hij moet meewerken aan redelijke verzoeken om inspecties. Gegeven deze omstandigheden en in aanmerking nemende dat de huurder in de jaren tot 2024 blijkbaar wel altijd heeft meegewerkt aan inspecties en de verhuurder geen concreet dringend belang heeft gesteld voor inspecties van installaties op korte termijn, ziet de voorzieningenrechter onvoldoende (spoedeisend) belang om de vordering toe te wijzen. Deze vordering wordt dus afgewezen. Een en ander laat onverlet dat de huurder de verhuurder in staat moet stellen om conform het bepaalde in de artikelen 10 en 11 van de Algemene Bepalingen de woningen te (laten) betreden voor inspecties, mits binnen redelijke grenzen en op goede gronden. primair en subsidiair: vordering VI de proceskosten 4.20. In de verhouding tussen de verhuurder en de niet verschenen gedaagden wordt geen proceskostenveroordeling opgelegd. De verhuurder heeft geen recht op een proceskostenvergoeding want hij verliest de procedure. De niet verschenen gedaagden hebben geen proceskosten gemaakt want zij zijn niet verschenen. 4.21. In de verhouding tot de huurder wordt de verhuurder, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van de huurder worden begroot op € 814,00 aan salaris gemachtigde (voor een kort geding van gemiddelde zwaarte), nog te vermeerderen met de - zonodig ambtshalve op te leggen - nakosten van € 135,00. In totaal is dit € 949,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

De kantonrechter: 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen aan [gedaagde 1] binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen. Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Koekebakker en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2024. [2517/1582]

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11340815 VV EXPL 24-486 datum uitspraak: 14 november 2024 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiser], woonplaats [plaatsnaam 1], eiser, gemachtigde: mr. M. Kool, tegen 1 [gedaagde 1] woonplaats [plaatsnaam 2], gemachtigde: mr. M.P. Kloppenburg, 2. [gedaagde 2], woon-/verblijfplaats [plaatsnaam 2], niet verschenen, 3. [gedaagde 3], woon-/verblijfplaats [plaatsnaam 2], niet verschenen. De partijen worden hierna [eiser] (dan wel: de verhuurder) en gedaagden genoemd. Gedaagde 1 wordt [gedaagde 1] of de huurder genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 22 oktober 2024 met (akte) producties 1 t/m 6, de akte wijziging van eis en akte indienen productie 7, de conclusie van antwoord, met producties 1 en 2, de spreekaantekeningen van de verhuurder. 1.2. Op 31 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: de verhuurder met zijn gemachtigde en de huurder met zijn gemachtigde. Ook waren aan de zijde van de verhuurder aanwezig: [naam 1] van de (na te melden) beheerder en [naam 2] van het (na te melden) onderzoeksbureau.

2.1. [eiser] heeft met [gedaagde 1] een overeenkomst gesloten tot verhuur voor onbepaalde tijd van een woning op het adres [adres] (hierna: de woning), ingaande 1 oktober 2019. 2.2. In de huurovereenkomst staat onder meer: “1.3 Met huurder is afgesproken dat de 1e verdieping onderverhuurd mag worden. Dit in tegenstelling tot de Algemene bepaling huurovereenkomst.” “2. […] Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003, hierna te noemen ‘Algemene Bepalingen’. De Algemene Bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.” 2.3. In de Algemene bepalingen staat onder meer: “1.1. Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en de van overheidswege, brandweer en de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde.” “1.3. Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. 1.4. . Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3. verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,00 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.” “10.5. Indien verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt op of aan belendingen onderhoud, herstel, vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten of indien deze nodig zijn in verband met eisen of maatregelen van de overheid of openbare nutsbedrijven, zal huurder de personen, nodig voor het verrichten van die werkzaamheden in het gehuurde toelaten en die werkzaamheden en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor schadevergoeding, vermindering van de betalingsverplichting dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen. Verhuurder zal omtrent het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden, tijdig overleg met huurder plegen.” “ 11.1 . Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder op werkdagen tussen 08.00 en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de in 10.3. tot en met 10.6. genoemde werkzaamheden en voor taxaties. In noodgevallen is verhuurder gerechtigd ook zonder overleg en/of buiten genoemde tijdstippen het gehuurde te betreden.” “20.6. Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op hot prijspeil in januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.” 2.4. De verhuurder heeft het beheer van de woning opgedragen aan Maasstad Woningverhuur BV (hierna: de beheerder). 2.5. De beheerder heeft het onderzoeksbureau PSG Recherche opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de feitelijke bewoning van de woning en om vast te stellen of er sprake is van onderhuur. Het eindrapport van dit bureau dateert van 24 september 2024. Het rapport is onder meer gebaseerd op gesprekken met buren en op cameraopnames van de woning, gemaakt in de periodes 29 augustus 2024 - 5 september 2024 en 12 september 2024 - 19 september 2024. In het rapport staat onder meer: “Conclusie De resultaten van ons onderzoek zijn dat betrokkene niet woonachtig is op het huuradres tijdens de geobserveerde periodes. Tijdens de eerste week van de inzet van de camerabeelden is vast komen te staan dat betrokkene slechts twee keer op de camerabeelden wordt waargenomen. Betrokkene is dan aanwezig om zeer waarschijnlijk de sleutels aan de onderhuurder over te dragen. In de tweede week van de cameraobservatie is betrokkene één keer gezien, waarschijnlijk om de post op te halen. De daarna door PSG opgenomen getuigenverklaringen en de eerder gedane melding komen overeen met de waarnemingen op de camerabeelden. Op het huuradres worden meerdere onderhuurders aangetroffen tijdens de geobserveerde periodes.”

3.1. De verhuurder vordert, samengevat, na eiswijziging: Primair: I. veroordeling van gedaagden tot ontruiming van de woning, II. veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstand van € 1.383,11, III. veroordeling van de huurder tot doorbetaling van de huur/ een gebruiksvergoeding tot de woning ontruimd is, IV. veroordeling van de huurder tot betaling van de contractuele boetes die hij verschuldigd is omdat hij de huurovereenkomst niet goed is nagekomen, Subsidiair: V. veroordeling van de huurder om medewerking verlenen aan het onderzoeken/ inspecteren van de installaties in de woning, op straffe van een dwangsom, Zowel primair als subsidiair: VI. hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten. 3.2. De huurder voert verweer. 3.3. De stellingen en weren worden, waar nodig, in de beoordeling betrokken.

4.1. De eiswijziging wordt toegestaan. Deze is niet in de strijd met de goede procesorde. 4.2. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eiser heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde(n) als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. 4.3. De voorzieningenrechter zal eerst oordelen over de primaire vorderingen tegen de huurder, daarna over de vorderingen tegen de overige, niet verschenen gedaagden en ten slotte over de subsidiaire vorderingen tegen de huurder. de primaire vorderingen tegen de huurder vordering I ontruiming van de woning 4.4. Voor toewijzing van een vordering in kort geding tot ontruiming van een huurwoning is vereist dat voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Voor ontbinding is een tekortkoming vereist (die van voldoende betekenis is). De verhuurder heeft een aantal tekortkomingen van huurder genoemd die ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter rechtvaardigen. Dit brengt volgens de verhuurder mee dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. 4.5. De verhuurder heeft als tekortkoming aangevoerd dat de huurder een deel van de woning illegaal onderverhuurt. De verhuurder stelt dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst de 1e verdieping van de woning, met voorafgaande toestemming van de verhuurder, heeft onderverhuurd aan een persoon die inmiddels weer is vertrokken. Vervolgens heeft de huurder de 1e verdieping opnieuw onderverhuurd aan (een) ander(en), zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder. Dit is volgens de verhuurder op grond van artikel 1.3 van de Algemene bepalingen, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, niet toegestaan. De huurder betwist de door de verhuurder gestelde uitleg van de huurovereenkomst en dat hij in strijd met deze huurovereenkomst handelt. 4.6. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. In de aard van de vordering is het spoedeisend belang gelegen. Dit is ook niet betwist door [gedaagde 1]. Het tussen partijen op dit punt bestaande geschil betreft een kwestie van uitleg van de huurovereenkomst en de daarvan onderdeel uitmakende Algemene bepalingen. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst staat: Met huurder is afgesproken dat de 1e verdieping onderverhuurd mag worden. Dit in tegenstelling tot de Algemene bepaling huurovereenkomst.”. In artikel 1.3 van de Algemene bepalingen staat onder meer: Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, (…) Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. Uit artikel 1.3 van de huurovereenkomst volgt dat de huurder de eerste verdieping mag onderverhuren. Uit de tweede zin van dit artikel volgt dat met het bepaalde in dit artikel is bedoeld om af te wijken van (het bepaalde in artikel 1.3 van) de Algemene bepalingen. Dus: geen voorafgaande toestemming van de verhuurder vereist voor het onderverhuren van de eerste verdieping. Uit de bewoordingen van artikel 1.3 van de huurovereenkomst volgt op geen enkele wijze dat dit recht van de huurder is beperkt tot de eerste keer onderhuur en dat bij elke volgende onderhuurder schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig is. Het voorgaande wordt in de visie van de voorzieningenrechter onderstreept door het bepaalde in artikel 2 van de huurovereenkomst. Daarin staat onder meer dat de Algemene bepalingen van toepassing zijn behoudens voor zover daarvan in de huurovereenkomst wordt afgeweken. Dat is hier aan de orde. Dat partijen destijds, ondanks deze gebruikte bewoordingen, een andere bedoeling hadden met artikel 1.3 van de huurovereenkomst is door de verhuurder niet onderbouwd. Dat de verhuurder, zoals hij stelt, recent meerdere keren aan [gedaagde 1] schriftelijk heeft kenbaar gemaakt dat er toestemming nodig is voor onderhuur maakt het voorgaande niet anders. Dit betreft een omstandigheid van ná het sluiten van de huurovereenkomst. Als [eiser] andere afspraken hierover met [gedaagde 1] wil maken, heeft hij hiervoor de instemming van [gedaagde 1] nodig. 4.7. De verhuurder verwijt voorts aan de huurder dat hij, in strijd met de huurovereenkomst, niet meer zelf in de woning woont. Daartoe beroept de verhuurder zich op een rapport van een onderzoeksbureau. Daarin staat onder meer dat de huurder maar weinig is waargenomen in een surveillanceperiode van twee maal circa een week en dat de buren verklaren dat de huurder gezegd zou hebben naar Almere te gaan verhuizen. 4.8. De huurder heeft hiertegen een verweer gevoerd dat op het volgende neer komt: de relatie tussen de huurder en zijn partner is verbroken in maart 2024, waarna zijn partner met de kinderen, met wie de huurder in de woning woonde, naar een andere woning is vertrokken. De huurder heeft hen geholpen met verhuizen. de huurder is vervolgens op 7 juni 2024 naar Suriname vertrokken voor vakantie en wegens familieomstandigheden. Pas op 26 augustus 2024 is de huurder weer teruggekomen in Nederland. De huurder legt als bewijs hiervan over de op zijn naam gestelde bevestigingen van de bedrijven die de vliegtickets voor de genoemde data geregeld hebben. Daaruit kan worden opgemaakt dat de huurder met een creditcard € 697,40 heeft betaald voor een vliegreis op 7 juni 2024 van Parijs naar Cayenne, Frans-Guyana, en € 898,28 heeft betaald voor een vlucht op 26 augustus 2024 van Cayenne, Frans-Guyana, naar Parijs. tijdens de afwezigheid van de huurder verbleef een vriendin van huurder, gedaagde 2, in de woning omdat zij zelf tijdelijk geen woonruimte had. Momenteel verblijft zij nog altijd in de woning omdat het haar nog niet is gelukt om andere woonruimte te vinden. Huurder woont sinds zijn terugkeer zelf ook weer in de woning en logeert af en toe ergens anders. De vriendin woont gratis in bij de huurder. 4.9. Gelet op het verweer van [gedaagde 1] is niet aannemelijk dat, zoals de verhuurder stelt, [gedaagde 1] de woning niet meer zelf bewoont. [gedaagde 1] heeft een verklaring gegeven voor de bevindingen van het onderzoeksbureau waarop de conclusie is gebaseerd dat hij de woning niet meer zelf zou bewonen. Het helpen met verhuizen van zijn voormalige vriendin en de kinderen door de huurder kan verklaren waarom de buren - ten onrechte - dachten dat de huurder zelf ook ging verhuizen. Vooralsnog is ook aannemelijk dat de huurder enige tijd in het buitenland heeft verbleven, gelet op de overgelegde betalingsbewijzen van de heen- en terugvlucht naar Frans-Guyana. De verhuurder merkt nog op dat geen vliegtickets zijn overgelegd en dat zelfs een vliegticket nog niet bewijst dat de huurder daadwerkelijk in het vliegtuig heeft gezeten. Die opmerking komt weinig overtuigingskracht toe. De overgelegde bevestigingen van de vluchten met betaling door de bedrijven die de vliegtickets hebben geregeld zien er authentiek uit, op briefpapier van het desbetreffende bedrijf. En mensen plegen niet voor niets dergelijke grote bedragen uit te geven. De huurder woont bovendien al jarenlang in de woning en een valide reden om nu opeens te willen vertrekken is niet gesteld en ook niet gebleken. Een kort geding leent zich niet voor nadere bewijslevering. Daarvoor is een bodemprocedure geschikt.

de vordering tegen de niet verschenen gedaagden sub 2 en 3 4.17. De voorzieningenrechter verleent verstek tegen de gedaagden sub 2 en 3. Deze gedaagden zijn namelijk niet verschenen in deze procedure, terwijl bij hun oproeping wel alle wettelijke termijnen en regels in acht zijn genomen. 4.18. Wat de verhuurder vordert van de niet verschenen gedaagden is ontruiming van de woning (en een proceskostenveroordeling). De gevorderde ontruiming wordt afgewezen, want deze komt onrechtmatig en ongegrond voor. Wat betreft gedaagde 2 valt niet zonder meer in te zien waarom de huurder geen gast te logeren mag hebben, en/ of daarmee niet mag gaan samenwonen. Wat betreft gedaagden sub 3 staat momenteel niet vast dat er een verbod tot onderverhuur bestaat. Al met al bestaat er momenteel geen reden om aan te nemen dat deze gedaagden niet in de woning mogen zijn, dus ze hoeven er ook niet weg. de subsidiaire vordering tegen de huurder vordering V medewerking aan inspecties installaties 4.19. De verhuurder vordert veroordeling van de huurder om medewerking verlenen aan het onderzoeken/ inspecteren van de installaties in de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Volgens de verhuurder weigert de huurder ten onrechte deze medewerking. De huurder erkent dat hij in 2024 niet altijd heeft meegewerkt aan inspecties van installaties maar geeft daar ook plausibele verklaringen voor. De huurder heeft daarnaast ook erkend dat hij moet meewerken aan redelijke verzoeken om inspecties. Gegeven deze omstandigheden en in aanmerking nemende dat de huurder in de jaren tot 2024 blijkbaar wel altijd heeft meegewerkt aan inspecties en de verhuurder geen concreet dringend belang heeft gesteld voor inspecties van installaties op korte termijn, ziet de voorzieningenrechter onvoldoende (spoedeisend) belang om de vordering toe te wijzen. Deze vordering wordt dus afgewezen. Een en ander laat onverlet dat de huurder de verhuurder in staat moet stellen om conform het bepaalde in de artikelen 10 en 11 van de Algemene Bepalingen de woningen te (laten) betreden voor inspecties, mits binnen redelijke grenzen en op goede gronden. primair en subsidiair: vordering VI de proceskosten 4.20. In de verhouding tussen de verhuurder en de niet verschenen gedaagden wordt geen proceskostenveroordeling opgelegd. De verhuurder heeft geen recht op een proceskostenvergoeding want hij verliest de procedure. De niet verschenen gedaagden hebben geen proceskosten gemaakt want zij zijn niet verschenen. 4.21. In de verhouding tot de huurder wordt de verhuurder, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van de huurder worden begroot op € 814,00 aan salaris gemachtigde (voor een kort geding van gemiddelde zwaarte), nog te vermeerderen met de - zonodig ambtshalve op te leggen - nakosten van € 135,00. In totaal is dit € 949,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

De kantonrechter: 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen aan [gedaagde 1] binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen. Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Koekebakker en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2024. [2517/1582]

Op basis van de nu beschikbare informatie kan niet worden aangenomen dat de huurder niet zelf in de woning woont en daardoor tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. 4.10. Ook verwijt de verhuurder huurder dat hij vanaf maart 2024 niet meewerkt aan algemene inspecties van de woning door verhuurder en inspecties van de installaties in de woning door vaklieden terwijl hij daar op grond van de huurovereenkomst wel toe is verplicht. Het staat vast dat huurder een aantal keer geen gelegenheid heeft gegeven voor door de verhuurder/de beheerder verzochte inspecties in zijn woning. De voorzieningenrechter acht het echter niet aannemelijk dat de kantonrechter op basis daarvan zal oordelen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. In dit verband spelen de volgende omstandigheden mede een rol. Deze kwestie is pas gaan spelen in de loop van 2024 terwijl de huurovereenkomst al loopt sinds 2019. In eerdere jaren gaf het verrichten van de inspecties kennelijk geen problemen. Uit het betoog van [gedaagde 1] dat door [eiser] niet is betwist, volgt dat vanaf het voorjaar van 2024 de nodige persoonlijke omstandigheden bij de huurder speelden. Zo zag hij zijn ex-partner met de kinderen vertrekken. En daarna heeft de huurder een paar maanden in het buitenland verbleven. Dit kan deels verklaren dat het toegang geven voor inspecties tijdelijk minder goed liep. Bovendien bleek ter zitting dat er meerdere discussies tussen partijen spelen, die deels kunnen verklaren waarom [gedaagde 1] geen toegang heeft verleend voor de inspecties. Zo twisten partijen onder meer over de vraag wie (verhuurder of huurder) zorg draagt voor de inspectie van de cv-ketel in de woning. Volgens [gedaagde 1] is hij dat zelf op grond van gemaakte afspraken zodat inspectie door een door de verhuurder aangezochte expert hiervoor niet nodig is. In dit verband heeft [gedaagde 1] er ook nog op gewezen dat hij inderdaad wel post heeft ontvangen van het installatiebedrijf [naam bedrijf] (met mogelijke aankondigingen van inspecties) maar dat hij die niet heeft geopend omdat die post weliswaar naar zijn adres was gestuurd maar op naam was gesteld van de verhuurder, zodat hij de brieven heeft doorgespeeld naar de beheerder. Dit is door de verhuurder niet betwist. 4.11. Voor zover de verhuurder beoogt te stellen dat ook de huurachterstand meeweegt bij de beoordeling of de huurder is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, gaat de voorzieningenrechter daar aan voorbij. Tussen partijen staat wel vast dat de huurder één maand huur niet heeft betaald. Of de huurder die termijn moet betalen is echter niet zeker, gelet op hierna volgende oordeel over die kwestie. Bovendien bedraagt de achterstand maar één maand. Een huurovereenkomst wordt als regel niet ontbonden als de huurachterstand minder dan drie maanden bedraagt. vordering II betaling huurachterstand € 1.383,11 4.12. Dit is een geldvordering. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. 4.13. De vordering wordt afgewezen. De verhuurder heeft niet duidelijk gemaakt welk spoedeisend belang hij heeft bij toewijzing van deze geldvordering. Bovendien is het maar de vraag of de verhuurder - per saldo - een vordering heeft op de huurder. Ter zitting bleek dat de huurder al jarenlang (min of meer) correct de huur betaalt maar dat hij één maand huur bewust niet heeft betaald, omdat hij zich beroept op een opschortings- en/of verrekeningsrecht. Dat beroep lijkt op voorhand niet kansloos. De verhuurder heeft immers ter zitting erkend dat de huurder een verrekeningsrecht heeft omdat de huurder gedurende enige jaren niet alleen zijn eigen elektriciteit betaalde, maar ook die van de benedenburen, als gevolg van de wijze waarop een en ander was aangelegd. Volgens de verhuurder gaat het maar om een verwaarloosbaar bedrag maar hij kon desgevraagd niet duidelijk maken over welk bedrag het dan gaat. Ook kon de verhuurder niet duidelijk maken waarom hij de huurder niet al veel eerder is tegemoetgekomen, nu de kwestie al jaren speelt en hij erkent dat er wat te verrekenen valt. vordering III veroordeling doorbetaling huur/ gebruiksvergoeding 4.14. De vordering wordt afgewezen. De vordering tot ontruiming wordt niet toegewezen zodat de bedoeling achter deze vordering is komen te vervallen. De verhuurder maakt bovendien ook hier niet duidelijk welk spoedeisend belang hij heeft bij deze vordering. vordering IV veroordeling betaling contractuele boetes 4.15. De vordering wordt afgewezen. De verhuurder stelt ook hier niet welk spoedeisend belang hij heeft bij deze geldvordering. En het is zelfs niet duidelijk welk bedrag hier wordt gevorderd. De verhuurder vordert “het totaalbedrag van de boetes op grond van artikel 1.4 en 20.6 van de algemene bepalingen.” In wezen vordert de verhuurder hiermee een blanco cheque. Dat is in strijd met de rechtszekerheid en vraagt om executieproblemen. Afgezien van het voorgaande geldt dat, gelet op hetgeen de voorzieningenrechter hiervoor heeft overwogen, op dit moment niet aannemelijk is dat de verhuurder een vordering ten aanzien van boetes op [gedaagde 1] heeft. 4.16.

Op basis van de nu beschikbare informatie kan niet worden aangenomen dat de huurder niet zelf in de woning woont en daardoor tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. 4.10. Ook verwijt de verhuurder huurder dat hij vanaf maart 2024 niet meewerkt aan algemene inspecties van de woning door verhuurder en inspecties van de installaties in de woning door vaklieden terwijl hij daar op grond van de huurovereenkomst wel toe is verplicht. Het staat vast dat huurder een aantal keer geen gelegenheid heeft gegeven voor door de verhuurder/de beheerder verzochte inspecties in zijn woning. De voorzieningenrechter acht het echter niet aannemelijk dat de kantonrechter op basis daarvan zal oordelen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. In dit verband spelen de volgende omstandigheden mede een rol. Deze kwestie is pas gaan spelen in de loop van 2024 terwijl de huurovereenkomst al loopt sinds 2019. In eerdere jaren gaf het verrichten van de inspecties kennelijk geen problemen. Uit het betoog van [gedaagde 1] dat door [eiser] niet is betwist, volgt dat vanaf het voorjaar van 2024 de nodige persoonlijke omstandigheden bij de huurder speelden. Zo zag hij zijn ex-partner met de kinderen vertrekken. En daarna heeft de huurder een paar maanden in het buitenland verbleven. Dit kan deels verklaren dat het toegang geven voor inspecties tijdelijk minder goed liep. Bovendien bleek ter zitting dat er meerdere discussies tussen partijen spelen, die deels kunnen verklaren waarom [gedaagde 1] geen toegang heeft verleend voor de inspecties. Zo twisten partijen onder meer over de vraag wie (verhuurder of huurder) zorg draagt voor de inspectie van de cv-ketel in de woning. Volgens [gedaagde 1] is hij dat zelf op grond van gemaakte afspraken zodat inspectie door een door de verhuurder aangezochte expert hiervoor niet nodig is. In dit verband heeft [gedaagde 1] er ook nog op gewezen dat hij inderdaad wel post heeft ontvangen van het installatiebedrijf [naam bedrijf] (met mogelijke aankondigingen van inspecties) maar dat hij die niet heeft geopend omdat die post weliswaar naar zijn adres was gestuurd maar op naam was gesteld van de verhuurder, zodat hij de brieven heeft doorgespeeld naar de beheerder. Dit is door de verhuurder niet betwist. 4.11. Voor zover de verhuurder beoogt te stellen dat ook de huurachterstand meeweegt bij de beoordeling of de huurder is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, gaat de voorzieningenrechter daar aan voorbij. Tussen partijen staat wel vast dat de huurder één maand huur niet heeft betaald. Of de huurder die termijn moet betalen is echter niet zeker, gelet op hierna volgende oordeel over die kwestie. Bovendien bedraagt de achterstand maar één maand. Een huurovereenkomst wordt als regel niet ontbonden als de huurachterstand minder dan drie maanden bedraagt. vordering II betaling huurachterstand € 1.383,11 4.12. Dit is een geldvordering. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening. 4.13. De vordering wordt afgewezen. De verhuurder heeft niet duidelijk gemaakt welk spoedeisend belang hij heeft bij toewijzing van deze geldvordering. Bovendien is het maar de vraag of de verhuurder - per saldo - een vordering heeft op de huurder. Ter zitting bleek dat de huurder al jarenlang (min of meer) correct de huur betaalt maar dat hij één maand huur bewust niet heeft betaald, omdat hij zich beroept op een opschortings- en/of verrekeningsrecht. Dat beroep lijkt op voorhand niet kansloos. De verhuurder heeft immers ter zitting erkend dat de huurder een verrekeningsrecht heeft omdat de huurder gedurende enige jaren niet alleen zijn eigen elektriciteit betaalde, maar ook die van de benedenburen, als gevolg van de wijze waarop een en ander was aangelegd. Volgens de verhuurder gaat het maar om een verwaarloosbaar bedrag maar hij kon desgevraagd niet duidelijk maken over welk bedrag het dan gaat. Ook kon de verhuurder niet duidelijk maken waarom hij de huurder niet al veel eerder is tegemoetgekomen, nu de kwestie al jaren speelt en hij erkent dat er wat te verrekenen valt. vordering III veroordeling doorbetaling huur/ gebruiksvergoeding 4.14. De vordering wordt afgewezen. De vordering tot ontruiming wordt niet toegewezen zodat de bedoeling achter deze vordering is komen te vervallen. De verhuurder maakt bovendien ook hier niet duidelijk welk spoedeisend belang hij heeft bij deze vordering. vordering IV veroordeling betaling contractuele boetes 4.15. De vordering wordt afgewezen. De verhuurder stelt ook hier niet welk spoedeisend belang hij heeft bij deze geldvordering. En het is zelfs niet duidelijk welk bedrag hier wordt gevorderd. De verhuurder vordert “het totaalbedrag van de boetes op grond van artikel 1.4 en 20.6 van de algemene bepalingen.” In wezen vordert de verhuurder hiermee een blanco cheque. Dat is in strijd met de rechtszekerheid en vraagt om executieproblemen. Afgezien van het voorgaande geldt dat, gelet op hetgeen de voorzieningenrechter hiervoor heeft overwogen, op dit moment niet aannemelijk is dat de verhuurder een vordering ten aanzien van boetes op [gedaagde 1] heeft. 4.16.