ECLI:NL:RBROT:2024:10491

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11266465 VV EXPL 24-410 datum uitspraak: 23 september 2024 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [bedrijf A] , vestigingsplaats: Parijs, Frankrijk, oorspronkelijke eisende partij, gedaagde in het verzet, gemachtigde: mr. J.A. le Clercq, tegen 1 [bedrijf B] , 2. [bedrijf C], statutaire vestigingsplaats: Harderwijk, oorspronkelijke gedaagde partij, eiseressen in het verzet, gemachtigde: mr. R.F. Raven. De partijen worden hierna ‘ [bedrijf A] ’, ‘ [bedrijf B] ’ en ‘ [bedrijf C] ’ genoemd. [bedrijf B] en [bedrijf C] worden hierna samen ‘ [bedrijf B] c.s.’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 28 juni 2024, met bijlagen 1 tot en met 10; het verstekvonnis van de kantonrechter van 17 juli 2024 met zaaknummer 11097126 VV EXPL 24-250; de verzetdagvaarding van 29 augustus 2024 van [bedrijf B] c.s., met producties 1 tot en met 9; bijlagen 11 tot en met 14 van [bedrijf A] ; de spreekaantekeningen van [bedrijf A] ; de spreekaantekeningen van [bedrijf B] c.s. 1.2. Op 9 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens [bedrijf A]: mr. Le Clercq en de heer [persoon A] , assetmanager; namens [bedrijf B] c.s.: mr. Raven en de heer [persoon B] , bestuurder. 2Waar gaat de zaak over? 2.1. De zaak gaat over de huur van in totaal 670,2 m² kantoorruimten en vijftien parkeerplaatsen die zich bevinden in/bij het pand aan de [adres] te Rotterdam en die [bedrijf B] c.s. heeft gehuurd van (een rechtsvoorganger van) [bedrijf A] (het gehuurde). Daartoe hebben partijen op 1 januari 2021 een huurovereenkomst en op 21 januari 2021, in het kader van de uitbreiding van de huur, een allonge op de huurovereenkomst gesloten. Van toepassing zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Volgens [bedrijf A] bedraagt de huurachterstand tot en met juni 2024 € 251.683,25, waarmee [bedrijf B] c.s. een achterstand van ongeveer zeventien maanden hebben laten ontstaan. [bedrijf A] is verder van mening dat [bedrijf B] c.s. contractuele boetes van € 313.104,38 verschuldigd zijn, vanwege de non-betaling van de huur en het - feitelijk per 1 juli 2023 - onbevoegd onderverhuren van een gedeelte van het gehuurde aan een derde ( [bedrijf D] , hierna: [bedrijf D] ). Dit rechtvaardigt volgens [bedrijf A] dat vooruitgelopen wordt op de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en dat [bedrijf B] c.s. het gehuurde moet verlaten en ontruimen. 2.2. [bedrijf A] eist in de dagvaarding: [bedrijf B] c.s. hoofdelijk te veroordelen aan [bedrijf A] € 251.683,25 aan huurachterstand te betalen, waarbij door betaling van de één, de ander zal zijn gekweten, te vermeerderen met een bedrag van € 300,00 voor iedere maand dat [bedrijf B] c.s. niet aan deze veroordeling voldoet, gerekend vanaf 1 juli 2024 tot en met de dag van de algehele voldoening; [bedrijf B] c.s. te veroordelen tot betaling aan [bedrijf A] van een bedrag van € 313.104,38 aan contractueel verbeurde boetes, te vermeerderen met een bedrag van € 843,03 per dag vanwege onbevoegde onderhuur tot aan de dag van ontruiming, waarbij door betaling van de één, de ander zal zijn gekweten; [bedrijf B] te veroordelen het gehuurde binnen twee weken na een daartoe strekkend vonnis leeg en ontruimd, vrij van derden en gebruiksrechten aan [bedrijf A] op te leveren, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag; [bedrijf B] c.s. te veroordelen tot betaling aan [bedrijf A] van een bedrag van € 15.054,35 aan huur voor iedere maand gerekend vanaf juli 2024 tot en met de dag van ontruiming, waarbij ieder ingetreden maand als volledige maand geldt en door betaling van de één, de ander zal zijn gekweten; [bedrijf B] c.s. te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten; het vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 2.3. In het verstekvonnis, dat op 26 juli 2024 bij exploot is betekend, is de eis grotendeels toegewezen. Het dictum luidt als volgt: [ Afbeelding met hierin namen en adresgegevens van partijen ] 2.4. [bedrijf B] c.s. zijn het niet eens met het verstekvonnis. Zij concluderen dat het verstekvonnis moet worden vernietigd, althans dat de vorderingen van [bedrijf A] , voor zover deze door hen niet zijn erkend, moeten worden afgewezen, met veroordeling van [bedrijf A] in de proceskosten.

Formeel punt: het verzet is tijdig gedaan 3.1. De termijn voor verzet is vier weken en begint a) nadat het vonnis is betekend aan de gedaagde zelf of b) nadat de gedaagde een daad heeft verricht waaruit blijkt dat hij bekend is met het vonnis (artikel 143 lid 2 Rv). Het verstekvonnis is op vrijdag 26 juli 2024 betekend, maar niet aan [bedrijf B] c.s. zelf. Het verstekvonnis is in een gesloten envelop in de brievenbus van [bedrijf B] c.s. achtergelaten. Dat staat op het stuk van de deurwaarder. Van een zogenoemde daad van bekendheid is geen sprake, anders dan de betekening van de verzetdagvaarding. Ook als aangenomen zou moeten worden dat [bedrijf B] c.s. op de eerstvolgende werkdag na de betekening, te weten maandag 29 juli 2024, op de hoogte zijn gekomen van de inhoud van het verstekvonnis, is, gelet op de datum van de verzetdagvaarding (29 augustus 2024), het verzet tijdig gedaan. Tussen partijen bestaat op dit punt ook geen discussie. [bedrijf B] c.s. zijn ontvankelijk in het verzet. Formeel punt: eiswijziging 3.2. [bedrijf A] heeft op de zitting aangekondigd de gronden van de eis te willen wijzigen. Artikel 130 lid 1 Rv bepaalt dat, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd is zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk te veranderen of te vermeerderen. Aan het schriftelijkheidsvereiste - dat geldt opdat de omvang van het geschil voor alle betrokkenen duidelijk vastligt - is niet voldaan. Daarom wordt beslist op de oorspronkelijke eis van [bedrijf A] . Inhoudelijk: het verstekvonnis wordt deels vernietigd 3.3. Het verstekvonnis wordt deels vernietigd, omdat het verzet de uitkomst van de procedure gedeeltelijk anders maakt. Dat wordt hierna toegelicht. 3.4. Vooropgesteld wordt dat [bedrijf B] c.s., althans [bedrijf B] , op 4 september 2024 aan de veroordeling tot ontruiming hebben/heeft voldaan. De ontruimingsvordering behoeft daarom geen verdere bespreking. Daarover zijn partijen het eens, zo is tijdens de zitting gebleken. 3.5. [bedrijf B] c.s. erkennen: dat de huurachterstand per 31 juli 2024 € 202.004,46 bedroeg; en dat de contractueel verschuldigde boete voor non-betaling huur € 5.400,00 bedraagt, en dat zij beide bedragen moeten betalen. Tussen partijen is niet in geschil dat de lopende huur over de maand augustus 2024 voor een bedrag van € 15.054,35 is voldaan. Zoals hiervoor al aan de orde hebben [bedrijf B] c.s. het gehuurde op 4 september 2024 verlaten en ontruimd. Vanaf dat moment zijn [bedrijf B] c.s. geen huurpenningen meer verschuldigd. Dat volgt uit de eigen vordering van [bedrijf A] en is ook logisch, omdat [bedrijf A] vanaf de dag van ontruiming niet langer het huurgenot verschaft. De ter zitting door [bedrijf A] aangevoerde grondslag van schadevergoeding voor wat betreft de huur over de volledige maand september 2024 blijft gelet op het overwogene in 3.2 buiten beschouwing. 3.6. [bedrijf B] c.s. verzetten zich in feite alleen nog tegen de veroordeling in 3.1 van het verstekvonnis voor zover de veroordeling betrekking heeft op een bedrag van € 357.383,17. [bedrijf B] c.s. stellen dat hun huurachterstand lager is dan waarvan [bedrijf A] uitgaat. Verder staat ter discussie de verschuldigdheid en de hoogte van de contractuele boetes voor zover dit de onbevoegde onderhuur betreft. Hierbij gaat het om een bedrag van € 307.704,38. [bedrijf B] c.s. stellen dat zij geen, of in elk geval een lager of gematigd bedrag aan contractuele boete zijn verschuldigd. 3.6.1. [bedrijf A] stelt in de inleidende dagvaarding dat de huurachterstand € 251.683,25 is. Voorafgaande aan de zitting in de verzetprocedure heeft [bedrijf A] echter als productie 13 een overzicht van de actuele huurachterstand overgelegd die sluit op € 240.063,92. Aan die eigen stelling over de hoogte van de huurachterstand mag [bedrijf A] worden gehouden. De kantonrechter gaat dus uit van een achterstand van (volgens [bedrijf A] ) € 240.063,92. Hierin zit echter ook de maandtermijn over september 2024 die hooguit over enkele dagen verschuldigd is (zie 3.5). [bedrijf A] heeft niet inzichtelijk gemaakt welk deel van die termijn betrekking heeft op de huur over de dagen tot en met de ontruiming. Dat zij dat heeft nagelaten komt voor haar risico en dient ertoe te leiden dat de kantonrechter de gehele termijn over september 2024 in mindering op de huurachterstand brengt. Daarmee komt de achterstand uit op een bedrag van € 225.009,57 (= € 240.063,92 - € 15.054,35). Voor zover [bedrijf B] c.s. dan nog zouden menen dat hun huurachterstand lager is, geldt dat zij die stelling onvoldoende hebben onderbouwd, terwijl dat op wel hun weg lag. In zoverre wordt het verweer van [bedrijf B] c.s. verworpen. Het bedrag van € 225.009,57 wordt aangemerkt als een harde en dus aannemelijke geldvordering, waarbij [bedrijf A] een evident spoedeisend belang heeft. Aan enig restitutierisico, mocht dat er zijn, komt vanwege de ‘hardheid’ van de vordering geen wezenlijke betekenis toe. De huurachterstand is mitsdien voor het bedrag van € 225.009,57 toewijsbaar. 3.6.2. De kwestie ten aanzien van de contractuele boetes in verband met de ontoelaatbare onderhuur is gecompliceerder, met name ten aanzien van de door [bedrijf B] c.s. gevorderde matiging. In dat kader geldt dat artikel 6:94 lid 1 BW de rechter de bevoegdheid geeft om op verzoek van de schuldenaar een bedongen boete te matigen. Hoewel de rechter terughoudend moet zijn bij het toepassen van matiging, kan deze bevoegdheid worden ingeroepen wanneer de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Verder geldt dat het hier gaat om een geldvordering in kort geding. Een dergelijke vordering is alleen toewijsbaar als zij voldoende ‘hard’ is, terwijl rekening gehouden moet worden met onder meer het restitutierisico. Tegen de achtergrond van dit toetsingskader overweegt de kantonrechter verder het volgende. 3.6.3. Duidelijk is dat het enerzijds in het nadeel van [bedrijf B] c.s. werkt dat zij (uiteindelijk) hebben erkend dat zij zonder schriftelijke toestemming van [bedrijf A] sinds juli 2023 een gedeelte van het gehuurde heeft onderverhuurd aan [bedrijf D] en zonder [bedrijf A] daarover te informeren. De van [bedrijf D] sindsdien ontvangen onderhuurtermijnen hebben [bedrijf B] c.s. onder zich gehouden en niet gebruikt om hun betalingsverplichtingen jegens [bedrijf A] na te komen. Deze omstandigheden liggen evident in de risicosfeer van [bedrijf B] c.s., zodat matiging niet direct in de rede ligt. Anderzijds geldt dat [bedrijf A] klaarblijkelijk sinds oktober 2023 op de hoogte was van de onderverhuur aan [bedrijf D] , zonder daartegen kenbaar bezwaar te maken. Met een snel oplopende boete is verdedigbaar dat eerdere actie van [bedrijf A] verwacht mocht worden. Verder ziet het ernaar uit dat [bedrijf A] verder zal gaan met [bedrijf D] als huurder van de onderverhuurde kantoorruimte. [bedrijf D] is geen onbekende van [bedrijf A] ; zij huurt al enige tijd van haar andere kantoorruimte in het - verder leegstaande - pand aan de [adres] te Rotterdam. In hoeverre de bezwaren van [bedrijf A] tegen het gebruik van [bedrijf D] van de kantoorruimte dan nog redelijk kunnen worden geacht, is daarmee niet zonder meer duidelijk. Hierdoor is ook de balans in de verhouding tussen de schade die [bedrijf A] mogelijk heeft geleden en de (forse) hoogte van de gevorderde contractuele boete redelijkerwijs niet af te wegen. Dit alles vraagt verder debat waarvoor dit kort geding zich niet leent.

De kantonrechter: 4.1. vernietigt het verstekvonnis van 17 juli 2024 (met zaaknummer 11097126 VV EXPL 24-250) voor wat de veroordeling in 3.1 betreft en, in zoverre opnieuw rechtdoende, veroordeelt [bedrijf B] c.s. hoofdelijk om aan [bedrijf A] te betalen € 230.409,57 aan huurachterstand en contractuele boete non-betaling van de huur; 4.2. bekrachtigt het verstekvonnis voor het overige; 4.3. veroordeelt [bedrijf B] c.s. in de kosten van de verzetprocedure, die aan de kant van [bedrijf A] worden begroot op € 407,00; 4.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 4.5. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling. Het is ondertekend door mr. J.F. Koekebakker en in het openbaar uitgesproken. 21922/38671