ECLI:NL:RBROT:2023:9950

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/653404 / HA ZA 23-198 Vonnis van 25 oktober 2023 in de zaak van [eiseres01] , wonende te Rotterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, advocaat mr. M.W. Huijzer te Papendrecht, tegen [gedaagde01] , wonende te Rotterdam, gedaagde in conventie, eiser in reconventie, advocaat mr. W.G.M. Vos te Breda. Partijen zullen hierna [eiseres01] en [gedaagde01] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 15 februari 2022, met producties 1 tot en met 14; de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties 1 tot en met 16; de aanvullende productie 17 van [gedaagde01] ; de brief van 28 april 2023 van de rechtbank, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; de brief van 30 mei 2023 van de rechtbank met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling; de akte houdende overlegging producties in conventie en reconventie, tevens wijziging van eis in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties 15 tot en met 28; de aanvullende productie 29 (USB stick met videofragmenten) van [eiseres01] ; de aanvullende productie 18 van [gedaagde01] ; de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 5 juli 2023. 1.2. Na de mondelinge behandeling heeft de rechtbank vonnis bepaald.

2.1. Partijen hebben een overeenkomst gesloten met betrekking tot het aan [eiseres01] in eigendom toebehorende appartement aan [adres01] (hierna: de koopovereenkomst). 2.2. In de koopovereenkomst is een koopsom opgenomen van € 500.000,00 en geen financieringsvoorbehoud. 2.3. [gedaagde01] heeft aan [eiseres01] een contante aanbetaling op de koopsom gedaan van € 20.000,00. 2.4. Partijen hebben in de door hen beiden ondertekende koopovereenkomst de leveringsdatum van 30 juni 2022 in de koopovereenkomst doorgestreept en vervangen door 29 juli 2022. 2.5. Artikel IV van de koopovereenkomst luidt: “ Tekortkoming (wanprestatie) Artikel VI (…) Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: a. (…) b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.” 2.6. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde01] voor de levering diverse werkzaamheden mocht uitvoeren in het appartement. Zij hebben daartoe in juni 2022 een sleutelverklaring ondertekend, waarna [gedaagde01] een sleutel heeft ontvangen van het appartement. In de sleutelverklaring is in ieder geval, onder meer, het volgende opgenomen: “Vanaf heden zijn de verschuldigde lasten (premie van opstalverzekering en energiekosten daaronder begrepen) voor rekening van de koper, van welke lasten verrekening plaatsvindt per datum van juridische overdracht” Ook is in de sleutelverklaring opgenomen “dat het ter beschikking stellen van de sleutel uitsluitend bedoeld is om de in de aanhef vermelde werkzaamheden te verrichten, en dat derhalve door koper geen ander gebruik van het verkochte zal worden gemaakt dan tot het (doen) verrichten van deze werkzaamheden”. 2.7. [gedaagde01] heeft het appartement op 29 juli 2022 niet afgenomen. Partijen hebben de leveringsdatum vervolgens verplaatst naar 29 september 2022. Ook toen heeft [gedaagde01] het appartement niet afgenomen. 2.8. Begin september 2022 heeft [eiseres01] het appartement buiten aanwezigheid van [gedaagde01] bezocht. Op 22 september 2022 heeft [eiseres01] geprobeerd het appartement onaangekondigd opnieuw te bezoeken. Zij trof daar [gedaagde01] aan, die de deur niet voor [eiseres01] heeft opengedaan. Er ontstond een woordenwisseling tussen partijen, waarna [eiseres01] de politie heeft ingeschakeld. Dit was ingegeven door het feit dat [eiseres01] meende dat het appartement zonder toestemming van [eiseres01] (door [gedaagde01] ) bewoond werd. De volgende dag heeft [eiseres01] de sloten van het appartement laten vervangen. 2.9. Vanaf 23 september 2022 heeft [gedaagde01] geen toegang meer tot het appartement. 2.10. Bij brief van 19 oktober 2022 heeft [naam01] (hierna: [naam01] ) namens [eiseres01] aan [gedaagde01] , onder meer, het volgende bericht: “In april 2022 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen cliënte als verkoper en u als koper, met betrekking tot het appartement gelegen aan [adres01] (hierna: de woning). Er is in eerste instantie een koopsom bedongen van € 520.000,00. Later is een koopsom overeengekomen van € 500.000,00. De laatste, definitieve koopakte is ondertekend op 6 juni 2022. De leveringsdatum was in eerste instantie gepland op 30 juni 2022. Na wijziging van de koopakte is deze verplaatst naar 29 juli 2022 en daarna nogmaals verzet naar 29 september 2022. Uiteindelijk is de laatste leveringsdatum op uw verzoek op 6 oktober bepaald. Op de laatstgenoemde datum is de akte van levering weer niet ondertekend, tevens heeft u de betalen koopsom niet betaald. U stelde vervolgens 17 oktober 2022 voor, maar daar kwam u later weer op terug. Ingebrekestelling Cliënte krijgt door de gehele, moeizame gang van zaken de indruk dat u de afwikkeling van de koop bewust vertraagt. Door u niet meewerkend op te stellen, met name ten aanzien van de levering, voldoet u niet aan uw verplichtingen uit de koopovereenkomst. Op grond van het bepaalde in artikel VI van de koopakte, stel ik u hierbij op verzoek van en namens cliënte formeel in gebreke. U wordt hierbij gesommeerd en voor de laatste maal in de gelegenheid gesteld om binnen 8 dagen een afspraak te plannen bij de notaris om alsnog te voldoen aan uw verplichtingen uit de koopovereenkomst, meer in het bijzonder de verplichting tot meewerken aan (tijdige) levering en tot betaling van de voor de woning overeengekomen koopsom ad € 500.000,00. Indien u de hiervoor bedoelde termijn van 8 dagen laat verlopen zonder dat er een afspraak is gemaakt om de akte van levering te tekenen, dan is artikel VI van de koopakte van toepassing. (…) Cliënte zal zich voorts beraden over ontbinding en verwijst in dit verband naar artikel VI van de koopovereenkomst. Op grond van dit artikel bent u na ontbinding van de koopovereenkomst een contractuele boete aan cliënte verschuldigd, ter hoogte van 10% van de koopsom, wat neerkomt op € 50.000,00. Dit onverminderd het recht van cliënte op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van verhaalskosten.” 2.11. Bij brief van 4 november 2022 heeft [naam01] aan [gedaagde01] , onder meer, het volgende bericht: “Op 20 oktober 2022 is mijn eerdere brief van 19 oktober 2022 aan u betekend per deurwaardersexploot ( bijlage 1 ). Op deze ingebrekestelling heb ik geen reactie ontvangen. Derhalve bericht ik u als volgt. (…) Hierdoor verkeert u in verzuim per 28 oktober 2022. (…) Ontbinding Vooralsnog ziet cliënte graag dat de koopovereenkomst wordt nagekomen en de koop alsnog op korte termijn wordt afgewikkeld. Derhalve geef ik u namens cliënte een laatste kans om tot formele levering over te gaan en verdere verplichtingen na te komen. Ik verneem graag binnen 7 dagen van u of de betrokken notaris wanneer de formele levering van de woning zal plaatsvinden. Indien blijkt dat het niet haalbaar is om binnen een voor cliënte acceptabele termijn tot levering over te gaan, of indien u volhardt in uw weigering de op u rustende leveringsverplichting na te komen, dan zal cliënte overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. De boete ter hoogte van 10% van de koopsom ad € 50.000,00 is dan direct opeisbaar. Voorts stel ik u dan aansprakelijk voor de geleden en nog te lijden schade van cliënte.” 2.12. Op 4 november 2022 heeft [naam02] (hierna: [naam02] ) namens [gedaagde01] aan [naam01] , onder meer, het volgende bericht: “U heeft aangegeven dat [eiseres01] ervoor open staat om alsnog mee te werken aan de overdracht van de woning, mits er concreet zicht is op een passeerdatum. [gedaagde01] wil dat ook graag, maar is daarbij voor wat betreft de snelheid afhankelijk van de medewerking van de bank. Hij heeft, zoals u weet, reeds een bedrag van € 20.000 overgemaakt aan [eiseres01] , dat in mindering strekt op de overeengekomen koopsom van € 520.000,00. Boven heeft [gedaagde01] de woning volledig opnieuw geschilderd en de leidingen in de berging afgetimmerd. Er is [gedaagde01] dus ook veel aan gelegen om de overdracht door te laten gaan. Is het mogelijk dat wij met elkaar een uiterste datum afspreken waarop de overdracht alsnog doorgang kan vinden? Zou het bijvoorbeeld mogelijk zijn dat wij afspreken dat de overdracht uiterlijk op maandag 12 december a.s. om 12u plaats vindt? Dit is dan een uiterste en fatale datum.” 2.13. Bij deurwaardersexploot en reguliere brief van 13 december 2022 heeft [naam01] namens [eiseres01] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 50.000,00 en schadevergoeding. [gedaagde01] is daarbij gesommeerd om binnen 15 dagen na ontvangst van de brief de boete en schadevergoeding te betalen.

3.1. [eiseres01] vordert, na wijziging van eis, – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: [gedaagde01] veroordeelt tot betaling aan [eiseres01] van de contractuele boete van € 50.000,00; [gedaagde01] veroordeelt tot betaling aan [eiseres01] van een schadevergoeding van € 45.709,78 + PM; [gedaagde01] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; [gedaagde01] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de bedragen genoemd onder sub 1, 2 en 3, berekend vanaf de vroegst mogelijke datum, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot en met de dag van volledige betaling; [gedaagde01] veroordeelt tot betaling aan [eiseres01] van € 10.940,96, althans € 1.504,40, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, aan buitengerechtelijke incassokosten; [gedaagde01] veroordeelt in de kosten van het geding, de beslagkosten en de nakosten. 3.2. [eiseres01] baseert haar vorderingen op het volgende. [gedaagde01] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit hoofde van de koopovereenkomst door het appartement niet op de overeengekomen overdrachtsdatum af te nemen tegen betaling van de koopsom. [eiseres01] heeft de koopovereenkomst ontbonden en vordert op grond van artikel VI lid 2b van de koopovereenkomst een contractuele boete van € 50.000,00. Ook vordert [eiseres01] aanvullende schadevergoeding. 3.3. [gedaagde01] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres01] , althans tot afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [eiseres01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan. in (voorwaardelijke) reconventie 3.5. [eiser01] vordert in voorwaardelijke reconventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de koopovereenkomst ontbindt. 3.6. [eiser01] vordert in reconventie – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: [verweerster01] veroordeelt om aan [eiser01] te betalen € 20.000,00, te vermeerderen met rente; [verweerster01] veroordeelt om aan [eiser01] te betalen € 19.000,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met rente; [verweerster01] veroordeelt tot afgifte binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiser01] op een door [eiser01] aangegeven wijze in behoorlijke staat van de zaken die zijn genoemd in het lichaam van de conclusie van antwoord onder nr. 52, onder oplegging van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, met een door de rechtbank te bepalen maximum per dag dat [verweerster01] in gebreke blijft aan het gevorderde te voldoen; voor recht verklaart dat de in de dagvaarding onder nr. 27 genoemde conservatoire beslagen onrechtmatig zijn; [verweerster01] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet vanwege de onrechtmatige conservatoire beslagen; de conservatoire beslagen aan de [adres02] en [adres03] opheft; [verweerster01] veroordeelt in de kosten van de procedure. 3.7. [eiser01] baseert zijn vordering in voorwaardelijke reconventie – kort weergegeven – op het volgende. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat, zoals door [eiser01] aangevoerd, sprake is van schuldeisersverzuim van [verweerster01] , is de koopovereenkomst in stand gebleven en vordert [eiser01] ontbinding daarvan. 3.8. [eiser01] baseert zijn vorderingen in reconventie – samengevat – op het volgende. [eiser01] maakt als gevolg van de ontbinding aanspraak op terugbetaling van het door hem aan [verweerster01] betaalde bedrag van € 20.000,00. Daarnaast vordert [verweerster01] schadevergoeding van [verweerster01] , omdat de levering door toedoen van [verweerster01] niet is doorgegaan. [eiser01] heeft diverse werkzaamheden verricht aan het appartement, waarvoor hij € 19.000,00 heeft betaald. Deze schade moet [verweerster01] vergoeden. Mocht de rechtbank oordelen dat [verweerster01] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden, dan is [verweerster01] ongerechtvaardigd verrijkt met een bedrag van € 19.000,00 vanwege de door [eiser01] verrichte werkzaamheden in het appartement. Daarnaast heeft [verweerster01] zaken van [eiser01] ontvreemd door de sloten te vervangen. 3.9. [verweerster01] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser01] , althans tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiser01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure. 3.10. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

in conventie Contractuele boete € 50.000,00 4.1. De rechtbank oordeelt dat [eiseres01] de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden en dat [gedaagde01] op grond van artikel VI lid 2b van de koopovereenkomst een contractuele boete van € 50.000,00 is verschuldigd aan [eiseres01] . De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 4.2. Tussen partijen staat vast dat verschillende leveringstermijnen zijn overeengekomen en dat het appartement binnen deze termijnen niet is geleverd. [eiseres01] heeft gesteld dat partijen uiteindelijk als fatale termijn waarbinnen geleverd moest worden 12 december 2022 zijn overeengekomen. [gedaagde01] heeft dit betwist, maar gelet op de onder 2.12 weergegeven e-mail van [naam02] – waarin hij namens [gedaagde01] schrijft “Dit is dan een uiterste en fatale datum” – is deze betwisting onvoldoende gemotiveerd. 4.3. [gedaagde01] voert nog aan dat 12 december 2022 niet meer als fatale termijn kan worden beschouwd en dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiseres01] , omdat door toedoen van [eiseres01] [gedaagde01] geen financiering heeft kunnen verkrijgen. Zij zou namelijk een nieuwe taxatie hebben laten uitvoeren, waarmee nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde01] is verhinderd. Afgezien van de gemotiveerde betwisting van [eiseres01] dat zij een nieuwe taxatie heeft laten uitvoeren, gaat deze stelling van [gedaagde01] niet op, nu partijen geen financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst hebben opgenomen, dan wel andere afspraken hebben gemaakt over de financiering van het appartement door [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft nog aangevoerd dat uit de e-mail van de nieuwe makelaar van [eiseres01] , [naam03] van Riva Makelaars – door [eiseres01] overlegd als productie 27 – blijkt dat [eiseres01] in oktober 2022 niet meer aan [gedaagde01] wilde verkopen, nu zij toen kennelijk verzocht heeft om een huidige verkoopprijs te noemen. Deze stelling is onvoldoende onderbouwd, mede gelet op de e-mail van [naam02] (zie onder 2.12), waaruit blijkt dat [eiseres01] in november 2022 nog steeds de hoop had dat [gedaagde01] het appartement op 12 december 2022 zou overnemen. 4.4. Ook voert [gedaagde01] aan dat [eiseres01] in strijd met de gemaakte afspraken [gedaagde01] de toegang tot het appartement heeft ontzegd, waardoor [gedaagde01] de geplande werkzaamheden niet heeft kunnen afronden. Ook dit levert volgens [gedaagde01] , zo begrijpt de rechtbank, schuldeisersverzuim op van [eiseres01] . Ook deze stelling is onvoldoende onderbouwd. Al zou [eiseres01] hebben gehandeld in strijd met de gemaakte afspraken uit de sleutelovereenkomst, dan ziet de rechtbank zonder nadere toelichting, die [gedaagde01] niet heeft gegeven, niet in hoe dit verband houdt met het niet afnemen van het appartement. 4.5. [gedaagde01] is dus tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst, door niet tot afname van het appartement over te gaan tegen betaling van de overeengekomen koopprijs. Nu sprake is van een fatale termijn van 12 december 2022, was geen nadere ingebrekestelling meer nodig en heeft [eiseres01] op 13 december 2022 de koopovereenkomst terecht ontbonden. 4.6. Uit de koopovereenkomst volgt dat [eiseres01] aanspraak heeft op de boete als de koopovereenkomst wordt ontbonden op grond van een tekortkoming van [gedaagde01] . [eiseres01] maakt dus terecht aanspraak op de boete zoals omschreven in artikel VI lid 2b van de koopovereenkomst. Zij vordert 10% van € 500.000,00, zodat het bedrag van € 50.000,00 in beginsel toewijsbaar is. 4.7. De rechtbank verwerpt het beroep op matiging door [gedaagde01] , omdat [gedaagde01] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat het onredelijk is het boetebedrag van € 50.000,00 te vorderen. De bevoegdheid tot matiging van de boete moet terughoudend worden gehanteerd. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf brengt mee dat de rechter pas gebruik mag maken van de bevoegdheid tot matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Wat [gedaagde01] in dit kader heeft aangevoerd, namelijk i) dat de bepaling omtrent een contractuele boete van 10% van de koopsom in koopovereenkomsten tussen particulieren gebruikelijk en vrij algemeen bekend is, 2) dat het niet voor de hand ligt dat een verschuldigde boete uit liquide middelen kan worden betaald of met een lening kan worden gefinancierd, iii) dat de schade van [eiseres01] beperkt is gebleven en iv) dat matiging volgens [gedaagde01] op zijn plaats is “gelet op de reeds geschetste handelwijze van [eiseres01] ” is te weinig concreet. 4.8. Wel heeft [gedaagde01] terecht aangevoerd dat indien de rechtbank aanleiding ziet (een deel) van de vordering van [eiseres01] toe te wijzen, het toe te wijzen bedrag moet worden verminderd met de gedane aanbetaling van € 20.000,00. De rechtbank vat dit verweer op als een beroep op verrekening. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde01] dit bedrag aan [eiseres01] heeft betaald. Als gevolg van de ontbinding heeft [gedaagde01] een vordering van € 20.000,00 op [eiseres01] , welk bedrag hij kan verrekenen met het door [gedaagde01] te betalen bedrag van € 50.000,00. 4.9. De conclusie is dat de vordering van [eiseres01] als weergegeven onder 3.1, sub 1 wordt toegewezen voor een bedrag van € 30.000,00. 4.10. [eiseres01] vordert over dit bedrag wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 30 juni 2022, de datum waarop de koopprijs betaald had moeten zijn, althans vanaf 13 december 2022, de datum van ontbinding van de koopovereenkomst, althans vanaf de vroegst mogelijke datum of data, althans vanaf de dag van de dagvaarding. [gedaagde01] voert als verweer aan dat een contractuele boete zich op grond van artikel 6:92 lid 2 BW niet verhoudt met toewijzen van rente en kosten. De rechtbank wijst de gevorderde rente toe vanaf 29 december 2022, omdat [gedaagde01] , gelet op de brief van 13 december 2022, vanaf dat moment in verzuim is in de betaling van de contractuele boete (zie onder 2.13). 4.11. Daarnaast vordert [eiseres01] aanvullende schadevergoeding. De vorderingen houden enerzijds verband met het gebruik van het appartement door [gedaagde01] op basis van de sleutelverklaring en anderzijds met de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde01] . 4.12. Tussen partijen staat vast dat [eiseres01] heeft ingestemd met het geven van toegang tot het appartement aan [gedaagde01] en dat partijen daar een sleutelverklaring voor hebben ondertekend. Partijen verschillen weliswaar over de inhoud van die sleutelverklaring en over de vraag welke werkzaamheden mochten worden verricht, maar de rechtbank stelt vast dat de intentie van partijen gericht was op het verlenen van toegang aan [gedaagde01] voor het verrichten van enkele werkzaamheden en dat ter compensatie daarvan de verschuldigde lasten (premie van opstalverzekering en energiekosten daaronder begrepen) voor rekening van [gedaagde01] kwamen. 4.13. De rechtbank gaat ervan uit dat vanaf 13 juni 2022 de verschuldigde lasten voor rekening van [gedaagde01] komen, omdat [eiseres01] bij akte onweersproken heeft gesteld dat op die dag de sleutel aan [gedaagde01] is afgegeven. De vraag welke lasten voor rekening komen van [gedaagde01] , en dus welke kosten door hem moeten worden vergoed, staat tussen partijen ter discussie. Hierna zullen de verschillende vorderingen van [eiseres01] in dat kader worden beoordeeld aan de hand van de verschillende categorieën waaruit deze zijn opgebouwd. Aflossing hypotheek juni 2022 tot en met september 2022 en VvE-bijdrage vanaf 6 juni 2022 tot en met 23 september 2022 4.14.

De rechtbank in conventie 5.1. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen een bedrag van € 30.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 29 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen een bedrag van € 4.349,37, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 29 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen een bedrag van € 671,55, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 29 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling, 5.4. veroordeelt [gedaagde01] tot vergoeding van de schade die [eiseres01] heeft geleden door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde01] in zijn verbintenissen voortvloeiende uit de koopovereenkomst voor zover dit, samen met de bedragen genoemd onder 4.22 en 4.33, een bedrag van € 50.000,00 overstijgt, nader op te maken bij staat, 5.5. veroordeelt [gedaagde01] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 2.256,55, 5.6. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres01] tot op heden begroot op € 2.647,31, 5.7. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.9. veroordeelt [verweerster01] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat [eiser01] de vorderingen onder 5.1 tot en met 5.3, volledig heeft voldaan, binnen drie dagen na de volledige betaling tot afgifte van de spullen van [eiser01] genoemd onder 4.45 op een wijze zoals vermeld onder 4.48, in behoorlijke staat, 5.10. veroordeelt [verweerster01] om aan [eiser01] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag dat [verweerster01] niet aan de in 5.9 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt, 5.11. veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerster01] tot op heden begroot op € 1.183,00, 5.12. verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2023. 3242/2054

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/653404 / HA ZA 23-198 Vonnis van 25 oktober 2023 in de zaak van [eiseres01] , wonende te Rotterdam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, advocaat mr. M.W. Huijzer te Papendrecht, tegen [gedaagde01] , wonende te Rotterdam, gedaagde in conventie, eiser in reconventie, advocaat mr. W.G.M. Vos te Breda. Partijen zullen hierna [eiseres01] en [gedaagde01] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 15 februari 2022, met producties 1 tot en met 14; de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties 1 tot en met 16; de aanvullende productie 17 van [gedaagde01] ; de brief van 28 april 2023 van de rechtbank, waarin een mondelinge behandeling is bepaald; de brief van 30 mei 2023 van de rechtbank met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling; de akte houdende overlegging producties in conventie en reconventie, tevens wijziging van eis in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties 15 tot en met 28; de aanvullende productie 29 (USB stick met videofragmenten) van [eiseres01] ; de aanvullende productie 18 van [gedaagde01] ; de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 5 juli 2023. 1.2. Na de mondelinge behandeling heeft de rechtbank vonnis bepaald.

2.1. Partijen hebben een overeenkomst gesloten met betrekking tot het aan [eiseres01] in eigendom toebehorende appartement aan [adres01] (hierna: de koopovereenkomst). 2.2. In de koopovereenkomst is een koopsom opgenomen van € 500.000,00 en geen financieringsvoorbehoud. 2.3. [gedaagde01] heeft aan [eiseres01] een contante aanbetaling op de koopsom gedaan van € 20.000,00. 2.4. Partijen hebben in de door hen beiden ondertekende koopovereenkomst de leveringsdatum van 30 juni 2022 in de koopovereenkomst doorgestreept en vervangen door 29 juli 2022. 2.5. Artikel IV van de koopovereenkomst luidt: “ Tekortkoming (wanprestatie) Artikel VI (…) Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: a. (…) b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.” 2.6. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde01] voor de levering diverse werkzaamheden mocht uitvoeren in het appartement. Zij hebben daartoe in juni 2022 een sleutelverklaring ondertekend, waarna [gedaagde01] een sleutel heeft ontvangen van het appartement. In de sleutelverklaring is in ieder geval, onder meer, het volgende opgenomen: “Vanaf heden zijn de verschuldigde lasten (premie van opstalverzekering en energiekosten daaronder begrepen) voor rekening van de koper, van welke lasten verrekening plaatsvindt per datum van juridische overdracht” Ook is in de sleutelverklaring opgenomen “dat het ter beschikking stellen van de sleutel uitsluitend bedoeld is om de in de aanhef vermelde werkzaamheden te verrichten, en dat derhalve door koper geen ander gebruik van het verkochte zal worden gemaakt dan tot het (doen) verrichten van deze werkzaamheden”. 2.7. [gedaagde01] heeft het appartement op 29 juli 2022 niet afgenomen. Partijen hebben de leveringsdatum vervolgens verplaatst naar 29 september 2022. Ook toen heeft [gedaagde01] het appartement niet afgenomen. 2.8. Begin september 2022 heeft [eiseres01] het appartement buiten aanwezigheid van [gedaagde01] bezocht. Op 22 september 2022 heeft [eiseres01] geprobeerd het appartement onaangekondigd opnieuw te bezoeken. Zij trof daar [gedaagde01] aan, die de deur niet voor [eiseres01] heeft opengedaan. Er ontstond een woordenwisseling tussen partijen, waarna [eiseres01] de politie heeft ingeschakeld. Dit was ingegeven door het feit dat [eiseres01] meende dat het appartement zonder toestemming van [eiseres01] (door [gedaagde01] ) bewoond werd. De volgende dag heeft [eiseres01] de sloten van het appartement laten vervangen. 2.9. Vanaf 23 september 2022 heeft [gedaagde01] geen toegang meer tot het appartement. 2.10. Bij brief van 19 oktober 2022 heeft [naam01] (hierna: [naam01] ) namens [eiseres01] aan [gedaagde01] , onder meer, het volgende bericht: “In april 2022 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen cliënte als verkoper en u als koper, met betrekking tot het appartement gelegen aan [adres01] (hierna: de woning). Er is in eerste instantie een koopsom bedongen van € 520.000,00. Later is een koopsom overeengekomen van € 500.000,00. De laatste, definitieve koopakte is ondertekend op 6 juni 2022. De leveringsdatum was in eerste instantie gepland op 30 juni 2022. Na wijziging van de koopakte is deze verplaatst naar 29 juli 2022 en daarna nogmaals verzet naar 29 september 2022. Uiteindelijk is de laatste leveringsdatum op uw verzoek op 6 oktober bepaald. Op de laatstgenoemde datum is de akte van levering weer niet ondertekend, tevens heeft u de betalen koopsom niet betaald. U stelde vervolgens 17 oktober 2022 voor, maar daar kwam u later weer op terug. Ingebrekestelling Cliënte krijgt door de gehele, moeizame gang van zaken de indruk dat u de afwikkeling van de koop bewust vertraagt. Door u niet meewerkend op te stellen, met name ten aanzien van de levering, voldoet u niet aan uw verplichtingen uit de koopovereenkomst. Op grond van het bepaalde in artikel VI van de koopakte, stel ik u hierbij op verzoek van en namens cliënte formeel in gebreke. U wordt hierbij gesommeerd en voor de laatste maal in de gelegenheid gesteld om binnen 8 dagen een afspraak te plannen bij de notaris om alsnog te voldoen aan uw verplichtingen uit de koopovereenkomst, meer in het bijzonder de verplichting tot meewerken aan (tijdige) levering en tot betaling van de voor de woning overeengekomen koopsom ad € 500.000,00. Indien u de hiervoor bedoelde termijn van 8 dagen laat verlopen zonder dat er een afspraak is gemaakt om de akte van levering te tekenen, dan is artikel VI van de koopakte van toepassing. (…) Cliënte zal zich voorts beraden over ontbinding en verwijst in dit verband naar artikel VI van de koopovereenkomst. Op grond van dit artikel bent u na ontbinding van de koopovereenkomst een contractuele boete aan cliënte verschuldigd, ter hoogte van 10% van de koopsom, wat neerkomt op € 50.000,00. Dit onverminderd het recht van cliënte op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van verhaalskosten.” 2.11. Bij brief van 4 november 2022 heeft [naam01] aan [gedaagde01] , onder meer, het volgende bericht: “Op 20 oktober 2022 is mijn eerdere brief van 19 oktober 2022 aan u betekend per deurwaardersexploot ( bijlage 1 ). Op deze ingebrekestelling heb ik geen reactie ontvangen. Derhalve bericht ik u als volgt. (…) Hierdoor verkeert u in verzuim per 28 oktober 2022. (…) Ontbinding Vooralsnog ziet cliënte graag dat de koopovereenkomst wordt nagekomen en de koop alsnog op korte termijn wordt afgewikkeld. Derhalve geef ik u namens cliënte een laatste kans om tot formele levering over te gaan en verdere verplichtingen na te komen. Ik verneem graag binnen 7 dagen van u of de betrokken notaris wanneer de formele levering van de woning zal plaatsvinden. Indien blijkt dat het niet haalbaar is om binnen een voor cliënte acceptabele termijn tot levering over te gaan, of indien u volhardt in uw weigering de op u rustende leveringsverplichting na te komen, dan zal cliënte overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. De boete ter hoogte van 10% van de koopsom ad € 50.000,00 is dan direct opeisbaar. Voorts stel ik u dan aansprakelijk voor de geleden en nog te lijden schade van cliënte.” 2.12. Op 4 november 2022 heeft [naam02] (hierna: [naam02] ) namens [gedaagde01] aan [naam01] , onder meer, het volgende bericht: “U heeft aangegeven dat [eiseres01] ervoor open staat om alsnog mee te werken aan de overdracht van de woning, mits er concreet zicht is op een passeerdatum. [gedaagde01] wil dat ook graag, maar is daarbij voor wat betreft de snelheid afhankelijk van de medewerking van de bank. Hij heeft, zoals u weet, reeds een bedrag van € 20.000 overgemaakt aan [eiseres01] , dat in mindering strekt op de overeengekomen koopsom van € 520.000,00. Boven heeft [gedaagde01] de woning volledig opnieuw geschilderd en de leidingen in de berging afgetimmerd. Er is [gedaagde01] dus ook veel aan gelegen om de overdracht door te laten gaan. Is het mogelijk dat wij met elkaar een uiterste datum afspreken waarop de overdracht alsnog doorgang kan vinden? Zou het bijvoorbeeld mogelijk zijn dat wij afspreken dat de overdracht uiterlijk op maandag 12 december a.s. om 12u plaats vindt? Dit is dan een uiterste en fatale datum.” 2.13. Bij deurwaardersexploot en reguliere brief van 13 december 2022 heeft [naam01] namens [eiseres01] de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 50.000,00 en schadevergoeding. [gedaagde01] is daarbij gesommeerd om binnen 15 dagen na ontvangst van de brief de boete en schadevergoeding te betalen.

3.1. [eiseres01] vordert, na wijziging van eis, – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: [gedaagde01] veroordeelt tot betaling aan [eiseres01] van de contractuele boete van € 50.000,00; [gedaagde01] veroordeelt tot betaling aan [eiseres01] van een schadevergoeding van € 45.709,78 + PM; [gedaagde01] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; [gedaagde01] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de bedragen genoemd onder sub 1, 2 en 3, berekend vanaf de vroegst mogelijke datum, althans vanaf de dag van de dagvaarding tot en met de dag van volledige betaling; [gedaagde01] veroordeelt tot betaling aan [eiseres01] van € 10.940,96, althans € 1.504,40, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, aan buitengerechtelijke incassokosten; [gedaagde01] veroordeelt in de kosten van het geding, de beslagkosten en de nakosten. 3.2. [eiseres01] baseert haar vorderingen op het volgende. [gedaagde01] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit hoofde van de koopovereenkomst door het appartement niet op de overeengekomen overdrachtsdatum af te nemen tegen betaling van de koopsom. [eiseres01] heeft de koopovereenkomst ontbonden en vordert op grond van artikel VI lid 2b van de koopovereenkomst een contractuele boete van € 50.000,00. Ook vordert [eiseres01] aanvullende schadevergoeding. 3.3. [gedaagde01] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres01] , althans tot afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [eiseres01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan. in (voorwaardelijke) reconventie 3.5. [eiser01] vordert in voorwaardelijke reconventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de koopovereenkomst ontbindt. 3.6. [eiser01] vordert in reconventie – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: [verweerster01] veroordeelt om aan [eiser01] te betalen € 20.000,00, te vermeerderen met rente; [verweerster01] veroordeelt om aan [eiser01] te betalen € 19.000,00, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met rente; [verweerster01] veroordeelt tot afgifte binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiser01] op een door [eiser01] aangegeven wijze in behoorlijke staat van de zaken die zijn genoemd in het lichaam van de conclusie van antwoord onder nr. 52, onder oplegging van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, met een door de rechtbank te bepalen maximum per dag dat [verweerster01] in gebreke blijft aan het gevorderde te voldoen; voor recht verklaart dat de in de dagvaarding onder nr. 27 genoemde conservatoire beslagen onrechtmatig zijn; [verweerster01] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet vanwege de onrechtmatige conservatoire beslagen; de conservatoire beslagen aan de [adres02] en [adres03] opheft; [verweerster01] veroordeelt in de kosten van de procedure. 3.7. [eiser01] baseert zijn vordering in voorwaardelijke reconventie – kort weergegeven – op het volgende. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat, zoals door [eiser01] aangevoerd, sprake is van schuldeisersverzuim van [verweerster01] , is de koopovereenkomst in stand gebleven en vordert [eiser01] ontbinding daarvan. 3.8. [eiser01] baseert zijn vorderingen in reconventie – samengevat – op het volgende. [eiser01] maakt als gevolg van de ontbinding aanspraak op terugbetaling van het door hem aan [verweerster01] betaalde bedrag van € 20.000,00. Daarnaast vordert [verweerster01] schadevergoeding van [verweerster01] , omdat de levering door toedoen van [verweerster01] niet is doorgegaan. [eiser01] heeft diverse werkzaamheden verricht aan het appartement, waarvoor hij € 19.000,00 heeft betaald. Deze schade moet [verweerster01] vergoeden. Mocht de rechtbank oordelen dat [verweerster01] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden, dan is [verweerster01] ongerechtvaardigd verrijkt met een bedrag van € 19.000,00 vanwege de door [eiser01] verrichte werkzaamheden in het appartement. Daarnaast heeft [verweerster01] zaken van [eiser01] ontvreemd door de sloten te vervangen. 3.9. [verweerster01] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser01] , althans tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiser01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure. 3.10. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

in conventie Contractuele boete € 50.000,00 4.1. De rechtbank oordeelt dat [eiseres01] de koopovereenkomst terecht heeft ontbonden en dat [gedaagde01] op grond van artikel VI lid 2b van de koopovereenkomst een contractuele boete van € 50.000,00 is verschuldigd aan [eiseres01] . De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 4.2. Tussen partijen staat vast dat verschillende leveringstermijnen zijn overeengekomen en dat het appartement binnen deze termijnen niet is geleverd. [eiseres01] heeft gesteld dat partijen uiteindelijk als fatale termijn waarbinnen geleverd moest worden 12 december 2022 zijn overeengekomen. [gedaagde01] heeft dit betwist, maar gelet op de onder 2.12 weergegeven e-mail van [naam02] – waarin hij namens [gedaagde01] schrijft “Dit is dan een uiterste en fatale datum” – is deze betwisting onvoldoende gemotiveerd. 4.3. [gedaagde01] voert nog aan dat 12 december 2022 niet meer als fatale termijn kan worden beschouwd en dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiseres01] , omdat door toedoen van [eiseres01] [gedaagde01] geen financiering heeft kunnen verkrijgen. Zij zou namelijk een nieuwe taxatie hebben laten uitvoeren, waarmee nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde01] is verhinderd. Afgezien van de gemotiveerde betwisting van [eiseres01] dat zij een nieuwe taxatie heeft laten uitvoeren, gaat deze stelling van [gedaagde01] niet op, nu partijen geen financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst hebben opgenomen, dan wel andere afspraken hebben gemaakt over de financiering van het appartement door [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft nog aangevoerd dat uit de e-mail van de nieuwe makelaar van [eiseres01] , [naam03] van Riva Makelaars – door [eiseres01] overlegd als productie 27 – blijkt dat [eiseres01] in oktober 2022 niet meer aan [gedaagde01] wilde verkopen, nu zij toen kennelijk verzocht heeft om een huidige verkoopprijs te noemen. Deze stelling is onvoldoende onderbouwd, mede gelet op de e-mail van [naam02] (zie onder 2.12), waaruit blijkt dat [eiseres01] in november 2022 nog steeds de hoop had dat [gedaagde01] het appartement op 12 december 2022 zou overnemen. 4.4. Ook voert [gedaagde01] aan dat [eiseres01] in strijd met de gemaakte afspraken [gedaagde01] de toegang tot het appartement heeft ontzegd, waardoor [gedaagde01] de geplande werkzaamheden niet heeft kunnen afronden. Ook dit levert volgens [gedaagde01] , zo begrijpt de rechtbank, schuldeisersverzuim op van [eiseres01] . Ook deze stelling is onvoldoende onderbouwd. Al zou [eiseres01] hebben gehandeld in strijd met de gemaakte afspraken uit de sleutelovereenkomst, dan ziet de rechtbank zonder nadere toelichting, die [gedaagde01] niet heeft gegeven, niet in hoe dit verband houdt met het niet afnemen van het appartement. 4.5. [gedaagde01] is dus tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst, door niet tot afname van het appartement over te gaan tegen betaling van de overeengekomen koopprijs. Nu sprake is van een fatale termijn van 12 december 2022, was geen nadere ingebrekestelling meer nodig en heeft [eiseres01] op 13 december 2022 de koopovereenkomst terecht ontbonden. 4.6. Uit de koopovereenkomst volgt dat [eiseres01] aanspraak heeft op de boete als de koopovereenkomst wordt ontbonden op grond van een tekortkoming van [gedaagde01] . [eiseres01] maakt dus terecht aanspraak op de boete zoals omschreven in artikel VI lid 2b van de koopovereenkomst. Zij vordert 10% van € 500.000,00, zodat het bedrag van € 50.000,00 in beginsel toewijsbaar is. 4.7. De rechtbank verwerpt het beroep op matiging door [gedaagde01] , omdat [gedaagde01] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat het onredelijk is het boetebedrag van € 50.000,00 te vorderen. De bevoegdheid tot matiging van de boete moet terughoudend worden gehanteerd. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf brengt mee dat de rechter pas gebruik mag maken van de bevoegdheid tot matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Wat [gedaagde01] in dit kader heeft aangevoerd, namelijk i) dat de bepaling omtrent een contractuele boete van 10% van de koopsom in koopovereenkomsten tussen particulieren gebruikelijk en vrij algemeen bekend is, 2) dat het niet voor de hand ligt dat een verschuldigde boete uit liquide middelen kan worden betaald of met een lening kan worden gefinancierd, iii) dat de schade van [eiseres01] beperkt is gebleven en iv) dat matiging volgens [gedaagde01] op zijn plaats is “gelet op de reeds geschetste handelwijze van [eiseres01] ” is te weinig concreet. 4.8. Wel heeft [gedaagde01] terecht aangevoerd dat indien de rechtbank aanleiding ziet (een deel) van de vordering van [eiseres01] toe te wijzen, het toe te wijzen bedrag moet worden verminderd met de gedane aanbetaling van € 20.000,00. De rechtbank vat dit verweer op als een beroep op verrekening. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde01] dit bedrag aan [eiseres01] heeft betaald. Als gevolg van de ontbinding heeft [gedaagde01] een vordering van € 20.000,00 op [eiseres01] , welk bedrag hij kan verrekenen met het door [gedaagde01] te betalen bedrag van € 50.000,00. 4.9. De conclusie is dat de vordering van [eiseres01] als weergegeven onder 3.1, sub 1 wordt toegewezen voor een bedrag van € 30.000,00. 4.10. [eiseres01] vordert over dit bedrag wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 30 juni 2022, de datum waarop de koopprijs betaald had moeten zijn, althans vanaf 13 december 2022, de datum van ontbinding van de koopovereenkomst, althans vanaf de vroegst mogelijke datum of data, althans vanaf de dag van de dagvaarding. [gedaagde01] voert als verweer aan dat een contractuele boete zich op grond van artikel 6:92 lid 2 BW niet verhoudt met toewijzen van rente en kosten. De rechtbank wijst de gevorderde rente toe vanaf 29 december 2022, omdat [gedaagde01] , gelet op de brief van 13 december 2022, vanaf dat moment in verzuim is in de betaling van de contractuele boete (zie onder 2.13). 4.11. Daarnaast vordert [eiseres01] aanvullende schadevergoeding. De vorderingen houden enerzijds verband met het gebruik van het appartement door [gedaagde01] op basis van de sleutelverklaring en anderzijds met de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde01] . 4.12. Tussen partijen staat vast dat [eiseres01] heeft ingestemd met het geven van toegang tot het appartement aan [gedaagde01] en dat partijen daar een sleutelverklaring voor hebben ondertekend. Partijen verschillen weliswaar over de inhoud van die sleutelverklaring en over de vraag welke werkzaamheden mochten worden verricht, maar de rechtbank stelt vast dat de intentie van partijen gericht was op het verlenen van toegang aan [gedaagde01] voor het verrichten van enkele werkzaamheden en dat ter compensatie daarvan de verschuldigde lasten (premie van opstalverzekering en energiekosten daaronder begrepen) voor rekening van [gedaagde01] kwamen. 4.13. De rechtbank gaat ervan uit dat vanaf 13 juni 2022 de verschuldigde lasten voor rekening van [gedaagde01] komen, omdat [eiseres01] bij akte onweersproken heeft gesteld dat op die dag de sleutel aan [gedaagde01] is afgegeven. De vraag welke lasten voor rekening komen van [gedaagde01] , en dus welke kosten door hem moeten worden vergoed, staat tussen partijen ter discussie. Hierna zullen de verschillende vorderingen van [eiseres01] in dat kader worden beoordeeld aan de hand van de verschillende categorieën waaruit deze zijn opgebouwd. Aflossing hypotheek juni 2022 tot en met september 2022 en VvE-bijdrage vanaf 6 juni 2022 tot en met 23 september 2022 4.14.

De rechtbank in conventie 5.1. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen een bedrag van € 30.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 29 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen een bedrag van € 4.349,37, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 29 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen een bedrag van € 671,55, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 29 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling, 5.4. veroordeelt [gedaagde01] tot vergoeding van de schade die [eiseres01] heeft geleden door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde01] in zijn verbintenissen voortvloeiende uit de koopovereenkomst voor zover dit, samen met de bedragen genoemd onder 4.22 en 4.33, een bedrag van € 50.000,00 overstijgt, nader op te maken bij staat, 5.5. veroordeelt [gedaagde01] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 2.256,55, 5.6. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres01] tot op heden begroot op € 2.647,31, 5.7. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.9. veroordeelt [verweerster01] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat [eiser01] de vorderingen onder 5.1 tot en met 5.3, volledig heeft voldaan, binnen drie dagen na de volledige betaling tot afgifte van de spullen van [eiser01] genoemd onder 4.45 op een wijze zoals vermeld onder 4.48, in behoorlijke staat, 5.10. veroordeelt [verweerster01] om aan [eiser01] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag dat [verweerster01] niet aan de in 5.9 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt, 5.11. veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerster01] tot op heden begroot op € 1.183,00, 5.12. verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2023. 3242/2054

[eiseres01] vordert in dit kader een bedrag van € 5.271,96, zijnde hypotheeklasten van € 1.317,99 per maand over de maanden juni tot en met september 2022, en een bedrag van € 814,00 aan VvE-bijdragen, zijnde € 203,50 per maand over diezelfde maanden. Ter zitting heeft [eiseres01] toegelicht dat [gedaagde01] tot vergoeding van deze kosten gehouden is op basis van de sleutelverklaring. [gedaagde01] heeft niet (voldoende) gemotiveerd betwist dat de aflossing van de hypotheek en de VvE-bijdrage over de genoemde perioden vallen onder de lasten die op basis van de sleutelverklaring voor zijn rekening komen. De rechtbank zal deze vorderingen dan ook toewijzen met inachtneming van het volgende. 4.15. De rechtbank gaat uit van een periode van 13 juni (zie onder 4.13) tot 23 september 2022, omdat [gedaagde01] vanaf 23 september 2022 de toegang tot het appartement is ontzegd. 4.16. Ten aanzien van de vordering tot vergoeding van de hypotheeklasten geldt dat [eiseres01] bij akte en ter zitting onweersproken heeft gesteld dat het bedrag van € 1.317,99 aan hypotheeklasten enkel rente betreft. Ook heeft zij onweersproken gesteld dat zij geen gebruik kan maken van hypotheekrenteaftrek. De rechtbank zal dan ook uitgaan van dit bedrag aan maandelijkse hypotheeklasten. Dit komt neer op (€ 1.317,99/30 dagen maal 17=) € 746,86 in juni, plus € 1.317,99 in juli, plus € 1.317,99 in augustus, plus (€ 1.317,99/30 dagen maal 22=) € 966,53 in september 2022. Totaal is dit € 4.349,37, waartoe [gedaagde01] wordt veroordeeld. 4.17. [eiseres01] heeft onweersproken gesteld dat de VvE-bijdrage € 203,50 per maand bedraagt. De rechtbank zal dan ook uitgaan van dit bedrag aan maandelijkse VvE-lasten. Dit komt neer op (€ 203,50/30 dagen maal 17=) € 115,32 in juni, plus € 203,50 in juli, plus € 203,50 in augustus, plus (€ 203,5/30 maal 22=) € 149,23 in september 2022. Totaal is dit € 671,55 waartoe [gedaagde01] wordt veroordeeld. 4.18. [eiseres01] vordert over dit bedrag wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 30 juni 2022, de datum waarop de koopprijs betaald had moeten zijn, althans vanaf 13 december 2022, de datum van ontbinding van de koopovereenkomst, althans vanaf de vroegst mogelijke datum of data, althans vanaf de dag van de dagvaarding. [gedaagde01] voert geen (zelfstandig) verweer tegen deze rentevordering. De rechtbank wijst de gevorderde rente toe vanaf 29 december 2022, omdat [gedaagde01] , gelet op de brief van 13 december 2022, vanaf dat moment in verzuim is in de betaling van deze bedragen (zie onder 2.13). Opslag spullen 4.19. [eiseres01] stelt dat zij, vanwege het feit dat [gedaagde01] in juni 2022 de sleutel wilde, opslag heeft moeten regelen voor haar spullen, waar zij vanaf juni tot en met november 2022 € 1.382,10 voor heeft betaald. Inmiddels zijn daar enkele maanden bijgekomen en totaal gaat het volgens [eiseres01] per datum dagvaarding om € 2.349,91. Uit wat zij ter zitting heeft verklaard, blijkt dat het leegmaken van de opslagruimte bij het appartement, en dus het huren van opslagruimte, nodig was om het appartement leeg te maken voor 29 september 2022, de datum waarop geleverd zou worden. 4.20. De rechtbank oordeelt dat deze vordering gedeeltelijk toewijsbaar is en overweegt daartoe als volgt. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat [eiseres01] na 22 september 2022 de vrije beschikking heeft gehad over het appartement en dat hij daarom geen opslagkosten verschuldigd is. [eiseres01] heeft dat ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd weersproken door aan te voeren dat partijen tot 13 december 2022 nog de intentie hadden om het appartement te leveren aan [gedaagde01] . Tot die tijd mocht [eiseres01] er naar het oordeel van de rechtbank vanuit gaan dat zij de spullen niet terug hoefde te verhuizen naar de opslagruimte van het appartement. De kosten van het terugverhuizen van de spullen naar de opslag bij het appartement zouden, zoals ter zitting door de advocaat van [eiseres01] aangevoerd, niet opwegen tegen de kosten die gemaakt hadden moeten worden als de spullen na 13 december 2022 weer naar een externe opslag hadden moeten worden gebracht in geval de levering wel zou zijn doorgegaan. Eventuele schade bestaande uit de kosten van opslag over de periode 13 juni tot en met 12 december 2022 komt dus voor vergoeding in aanmerking. 4.21. De rechtbank is echter van oordeel dat [eiseres01] een deel van de gevorderde schade over deze relevante periode onvoldoende heeft onderbouwd. Zij heeft in de dagvaarding gesteld dat zij over de maanden juni 2022 tot en met november 2022 € 1.382,10 aan opslagkosten heeft betaald en verwijst daarvoor naar bijlage 2 bij haar brief van 4 november 2022. Deze bijlagen zijn echter onleesbaar en voor zover ze wel leesbaar zijn, blijkt daaruit onvoldoende dat deze kosten zien op opslag in de relevante periode (13 juni 2022 tot en met 12 december 2022). [eiseres01] heeft voor een aantal perioden de schade wel voldoende onderbouwd met de facturen die onderdeel zijn van productie 28d bij de akte van [eiseres01] . Dit betreft de perioden: van 3 augustus tot en met 2 september 2022 (GBP 218,21); van 3 november tot 2 december 2022 (GBP 201,84); van 3 december tot en met 12 december 2022 (GBP 201,84/31 dagen maal 10 dagen tot en met 12 december 2022= GBP 65,11). In totaal gaat het om GBP 485,16. Uitgaande van de door [eiseres01] onweersproken gestelde koers van 1 GBP = € 1,13, bedraagt de schade € 548,23. Ook vordert [eiseres01] onderbouwd met stukken een bedrag van € 600,00 aan kosten die gepaard zijn gegaan met het leeghalen van de berging in Nederland. Deze kosten komen ook voor vergoeding in aanmerking, omdat deze op zichzelf door [gedaagde01] niet (voldoende gemotiveerd) zijn betwist. In totaal gaat het dan om een toewijsbare schadevergoeding van € 1.148,23. 4.22. [gedaagde01] wordt echter niet veroordeeld tot betaling van dit bedrag. Zoals [gedaagde01] onweersproken heeft aangevoerd, is in de koopovereenkomst bepaald dat de verschuldigde boete in mindering strekt op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. Het boetebeding ziet op kosten vanwege het niet doorgaan van de koop, waaronder dus ook de opslagkosten. Deze kosten hielden dus verband met de afgesproken leveringsdata. [gedaagde01] al is veroordeeld tot betaling van € 50.000,00 uit hoofde van het boetebeding en de schade van € 1.148,23 overstijgt dat bedrag niet. Tijdelijke huurwoning 4.23. [eiseres01] stelt ten aanzien van deze schadepost dat zij tijdelijk een andere huurwoning heeft moeten betrekken vanaf juli 2022 waarvoor zij € 1.375,57 per maand heeft moeten betalen, welke kosten voor rekening komen van [gedaagde01] . Deze vordering wordt afgewezen, gelet op het volgende. Ter zitting heeft [eiseres01] verklaard dat zij eind juli 2022 haar woning in Engeland zou verlaten, maar dat niet kon, omdat de levering niet doorging en dat zij daardoor was gedwongen daar te blijven wonen tot nu. Dat betekent dat [eiseres01] deze huurwoning in Engeland al had vóór juli 2022. Bovendien is [gedaagde01] al veroordeeld tot vergoeding van de hypotheeklasten van het appartement voor de periode 13 juni tot en met 22 september 2022, waardoor [eiseres01] over die periode geen huurlasten van [gedaagde01] kan vorderen; dat zou dubbelop zijn. Voor de periode na 22 september 2022 tot heden geldt dat zij de beschikking over haar appartement weer heeft en dat er geen causaal verband bestaat tussen verdere huurlasten elders en de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde01] . Reis- en verblijfkosten 4.24. [eiseres01] legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag. Verschillende keren heeft [eiseres01] tevergeefs naar Rotterdam moeten reizen en daar in hotels moeten verblijven, omdat de levering gepland was, maar steeds niet doorging. De kosten die zij daarvoor heeft moeten maken, bedragen in totaal € 3.082,71. 4.25.

[eiseres01] vordert in dit kader een bedrag van € 5.271,96, zijnde hypotheeklasten van € 1.317,99 per maand over de maanden juni tot en met september 2022, en een bedrag van € 814,00 aan VvE-bijdragen, zijnde € 203,50 per maand over diezelfde maanden. Ter zitting heeft [eiseres01] toegelicht dat [gedaagde01] tot vergoeding van deze kosten gehouden is op basis van de sleutelverklaring. [gedaagde01] heeft niet (voldoende) gemotiveerd betwist dat de aflossing van de hypotheek en de VvE-bijdrage over de genoemde perioden vallen onder de lasten die op basis van de sleutelverklaring voor zijn rekening komen. De rechtbank zal deze vorderingen dan ook toewijzen met inachtneming van het volgende. 4.15. De rechtbank gaat uit van een periode van 13 juni (zie onder 4.13) tot 23 september 2022, omdat [gedaagde01] vanaf 23 september 2022 de toegang tot het appartement is ontzegd. 4.16. Ten aanzien van de vordering tot vergoeding van de hypotheeklasten geldt dat [eiseres01] bij akte en ter zitting onweersproken heeft gesteld dat het bedrag van € 1.317,99 aan hypotheeklasten enkel rente betreft. Ook heeft zij onweersproken gesteld dat zij geen gebruik kan maken van hypotheekrenteaftrek. De rechtbank zal dan ook uitgaan van dit bedrag aan maandelijkse hypotheeklasten. Dit komt neer op (€ 1.317,99/30 dagen maal 17=) € 746,86 in juni, plus € 1.317,99 in juli, plus € 1.317,99 in augustus, plus (€ 1.317,99/30 dagen maal 22=) € 966,53 in september 2022. Totaal is dit € 4.349,37, waartoe [gedaagde01] wordt veroordeeld. 4.17. [eiseres01] heeft onweersproken gesteld dat de VvE-bijdrage € 203,50 per maand bedraagt. De rechtbank zal dan ook uitgaan van dit bedrag aan maandelijkse VvE-lasten. Dit komt neer op (€ 203,50/30 dagen maal 17=) € 115,32 in juni, plus € 203,50 in juli, plus € 203,50 in augustus, plus (€ 203,5/30 maal 22=) € 149,23 in september 2022. Totaal is dit € 671,55 waartoe [gedaagde01] wordt veroordeeld. 4.18. [eiseres01] vordert over dit bedrag wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 30 juni 2022, de datum waarop de koopprijs betaald had moeten zijn, althans vanaf 13 december 2022, de datum van ontbinding van de koopovereenkomst, althans vanaf de vroegst mogelijke datum of data, althans vanaf de dag van de dagvaarding. [gedaagde01] voert geen (zelfstandig) verweer tegen deze rentevordering. De rechtbank wijst de gevorderde rente toe vanaf 29 december 2022, omdat [gedaagde01] , gelet op de brief van 13 december 2022, vanaf dat moment in verzuim is in de betaling van deze bedragen (zie onder 2.13). Opslag spullen 4.19. [eiseres01] stelt dat zij, vanwege het feit dat [gedaagde01] in juni 2022 de sleutel wilde, opslag heeft moeten regelen voor haar spullen, waar zij vanaf juni tot en met november 2022 € 1.382,10 voor heeft betaald. Inmiddels zijn daar enkele maanden bijgekomen en totaal gaat het volgens [eiseres01] per datum dagvaarding om € 2.349,91. Uit wat zij ter zitting heeft verklaard, blijkt dat het leegmaken van de opslagruimte bij het appartement, en dus het huren van opslagruimte, nodig was om het appartement leeg te maken voor 29 september 2022, de datum waarop geleverd zou worden. 4.20. De rechtbank oordeelt dat deze vordering gedeeltelijk toewijsbaar is en overweegt daartoe als volgt. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat [eiseres01] na 22 september 2022 de vrije beschikking heeft gehad over het appartement en dat hij daarom geen opslagkosten verschuldigd is. [eiseres01] heeft dat ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd weersproken door aan te voeren dat partijen tot 13 december 2022 nog de intentie hadden om het appartement te leveren aan [gedaagde01] . Tot die tijd mocht [eiseres01] er naar het oordeel van de rechtbank vanuit gaan dat zij de spullen niet terug hoefde te verhuizen naar de opslagruimte van het appartement. De kosten van het terugverhuizen van de spullen naar de opslag bij het appartement zouden, zoals ter zitting door de advocaat van [eiseres01] aangevoerd, niet opwegen tegen de kosten die gemaakt hadden moeten worden als de spullen na 13 december 2022 weer naar een externe opslag hadden moeten worden gebracht in geval de levering wel zou zijn doorgegaan. Eventuele schade bestaande uit de kosten van opslag over de periode 13 juni tot en met 12 december 2022 komt dus voor vergoeding in aanmerking. 4.21. De rechtbank is echter van oordeel dat [eiseres01] een deel van de gevorderde schade over deze relevante periode onvoldoende heeft onderbouwd. Zij heeft in de dagvaarding gesteld dat zij over de maanden juni 2022 tot en met november 2022 € 1.382,10 aan opslagkosten heeft betaald en verwijst daarvoor naar bijlage 2 bij haar brief van 4 november 2022. Deze bijlagen zijn echter onleesbaar en voor zover ze wel leesbaar zijn, blijkt daaruit onvoldoende dat deze kosten zien op opslag in de relevante periode (13 juni 2022 tot en met 12 december 2022). [eiseres01] heeft voor een aantal perioden de schade wel voldoende onderbouwd met de facturen die onderdeel zijn van productie 28d bij de akte van [eiseres01] . Dit betreft de perioden: van 3 augustus tot en met 2 september 2022 (GBP 218,21); van 3 november tot 2 december 2022 (GBP 201,84); van 3 december tot en met 12 december 2022 (GBP 201,84/31 dagen maal 10 dagen tot en met 12 december 2022= GBP 65,11). In totaal gaat het om GBP 485,16. Uitgaande van de door [eiseres01] onweersproken gestelde koers van 1 GBP = € 1,13, bedraagt de schade € 548,23. Ook vordert [eiseres01] onderbouwd met stukken een bedrag van € 600,00 aan kosten die gepaard zijn gegaan met het leeghalen van de berging in Nederland. Deze kosten komen ook voor vergoeding in aanmerking, omdat deze op zichzelf door [gedaagde01] niet (voldoende gemotiveerd) zijn betwist. In totaal gaat het dan om een toewijsbare schadevergoeding van € 1.148,23. 4.22. [gedaagde01] wordt echter niet veroordeeld tot betaling van dit bedrag. Zoals [gedaagde01] onweersproken heeft aangevoerd, is in de koopovereenkomst bepaald dat de verschuldigde boete in mindering strekt op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. Het boetebeding ziet op kosten vanwege het niet doorgaan van de koop, waaronder dus ook de opslagkosten. Deze kosten hielden dus verband met de afgesproken leveringsdata. [gedaagde01] al is veroordeeld tot betaling van € 50.000,00 uit hoofde van het boetebeding en de schade van € 1.148,23 overstijgt dat bedrag niet. Tijdelijke huurwoning 4.23. [eiseres01] stelt ten aanzien van deze schadepost dat zij tijdelijk een andere huurwoning heeft moeten betrekken vanaf juli 2022 waarvoor zij € 1.375,57 per maand heeft moeten betalen, welke kosten voor rekening komen van [gedaagde01] . Deze vordering wordt afgewezen, gelet op het volgende. Ter zitting heeft [eiseres01] verklaard dat zij eind juli 2022 haar woning in Engeland zou verlaten, maar dat niet kon, omdat de levering niet doorging en dat zij daardoor was gedwongen daar te blijven wonen tot nu. Dat betekent dat [eiseres01] deze huurwoning in Engeland al had vóór juli 2022. Bovendien is [gedaagde01] al veroordeeld tot vergoeding van de hypotheeklasten van het appartement voor de periode 13 juni tot en met 22 september 2022, waardoor [eiseres01] over die periode geen huurlasten van [gedaagde01] kan vorderen; dat zou dubbelop zijn. Voor de periode na 22 september 2022 tot heden geldt dat zij de beschikking over haar appartement weer heeft en dat er geen causaal verband bestaat tussen verdere huurlasten elders en de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde01] . Reis- en verblijfkosten 4.24. [eiseres01] legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag. Verschillende keren heeft [eiseres01] tevergeefs naar Rotterdam moeten reizen en daar in hotels moeten verblijven, omdat de levering gepland was, maar steeds niet doorging. De kosten die zij daarvoor heeft moeten maken, bedragen in totaal € 3.082,71. 4.25.

[gedaagde01] betwist deze kosten verschuldigd te zijn en heeft aangevoerd dat [eiseres01] na 22 september 2022 de vrije beschikking heeft over het appartement, dus niet valt in te zien waarom zij dan in hotels heeft moeten verblijven. 4.26. De rechtbank wijst de vordering af, nu causaal verband tussen deze schade en de tekortkoming van [gedaagde01] ontbreekt. [eiseres01] is akkoord gegaan met het verschillende malen verschuiven van de leveringstermijn tot de fatale termijn van 12 december 2022 en de stukken die [eiseres01] heeft overgelegd ter onderbouwing van de kosten waarvan zij vergoeding vordert, hebben betrekking op de maanden daarvoor. Juridische kosten Omnius/Fyner 4.27. [eiseres01] vordert in dit kader een bedrag van € 6.680,46 en onderbouwt deze vordering als volgt. Door de stelselmatige tekortkomingen van [gedaagde01] in de nakoming van de koopovereenkomst heeft [eiseres01] juridische bijstand moeten inschakelen. Omnius Juristen (later Fyner genaamd) heeft diverse gesprekken gevoerd met [eiseres01] , enkele juridische brieven opgesteld die zijn overgelegd bij de dagvaarding en per e-mail gecorrespondeerd met de gemachtigde van [gedaagde01] . [gedaagde01] betwist dit bedrag verschuldigd te zijn en voert onder meer aan dat alleen de standaard proceskosten als bedoeld in artikel 237 tot en met 240 Rv kunnen worden toegewezen. 4.28. De rechtbank wijst de vordering af, nu deze kosten hetzij gekwalificeerd kunnen worden als buitengerechtelijk kosten, waarop het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, hetzij als proceskosten, waarop de liquidatietarieven van toepassing zijn, en niet is gesteld of gebleken dat deze voor volledige vergoeding in aanmerking zouden moeten komen. Waardevermindering appartement 4.29. [eiseres01] legt aan deze vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. Inmiddels is de markt voor woonhuizen veranderd ten opzichte van de periode waarin het aan [gedaagde01] was verkocht. De hypotheekrente is sindsdien aanzienlijk gestegen. Daardoor zijn ook de koopprijzen van woningen gedaald. De makelaar heeft het appartement nu in de verkoop genomen voor een vraagprijs van € 470.000,00, maar er is niet heel veel animo. De verwachting is dat het appartement uiteindelijk voor minder dan € 470.000,00 verkocht zal worden. Het verschil tussen € 520.000,00 en de uiteindelijke verkoopprijs is een schadepost die [gedaagde01] moet vergoeden. Ook heeft [gedaagde01] het appartement in enkele maanden tijd compleet “uitgeleefd” en zijn de dure meubels van [eiseres01] verdwenen. De omvang van deze schade kan nog niet worden begroot, waardoor [eiseres01] voor deze schade verwijzing van de schadestaatprocedure vordert. 4.30. [gedaagde01] voert – kort weergegeven – aan dat onvoldoende vaststaat dat het appartement voor een lagere prijs zal worden verkocht en indien dit wel het geval is, dat onvoldoende aannemelijk is dat ook met de waardevermindering het bedrag van de contractuele boete niet wordt overstegen. 4.31. De rechtbank wijst de vordering toe. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is noodzakelijk dat voldoende aannemelijk is geworden dat [eiseres01] enige schade lijdt en/of heeft geleden. [eiseres01] heeft gesteld meer schade te hebben geleden dan zij heeft gevorderd in deze procedure en verwijst daarbij naar de e-mail van [naam03] van Riva Makelaars, die in mei 2023 een vraagprijs noemt van € 450.000,00 en een marktwaarde van ongeveer € 425.000,00. Dit is aanzienlijk lager dan de prijs waarvoor zij het appartement aan [gedaagde01] had verkocht. Tussen partijen is in dit kader nog in geschil of de koopprijs van het appartement € 520.000,00 (volgens [eiseres01] ) of € 500.000,00 (volgens [gedaagde01] ) bedroeg. De rechtbank volgt hier [eiseres01] in haar stelling, gelet op het feit dat [naam02] in zijn brief van 4 november 2022 bevestigt dat de overeengekomen koopsom € 520.000,00 was (zie onder 2.12). Ook blijkt dit uit de door [gedaagde01] overgelegde verklaring van makelaar [naam04] die daarin het volgende schreef: “Van de geïnteresseerden kwam [gedaagde01] met het hoogste bod van € 520.000 k.k.” De conclusie is dan ook dat aannemelijk is dat [eiseres01] meer schade heeft geleden dan die de contractuele boete van € 50.000,00 dekt. 4.32. Voor zover de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure ziet op schade “vanwege de manier waarop het appartement door hem is uitgewoond en achtergelaten” wordt de vordering afgewezen. Dat de muren zwart waren en in opdracht van [gedaagde01] wit zijn geverfd, zoals [eiseres01] stelt, is naar het oordeel van de rechtbank een kwestie van smaak. In elk geval heeft [eiseres01] niet onderbouwd waarom dit tot schade zou leiden. Daarnaast zou volgens [eiseres01] de douchewand kapot zijn, alle lichtknopjes, hanglampen en alle radiatoren zijn verwijderd, zou de helft van de kledingkast door [gedaagde01] zijn weggehaald en zouden dure meubels van [eiseres01] zijn verdwenen. Ter zitting heeft zij verklaard dat voor haar de vijf radiatoren, de licht armatuur en de lampenkappen in de hal, de keuken, de slaapkamer en woonkamer belangrijk zijn. [gedaagde01] heeft ter zitting verklaard dat de bank, kast, tafel, licht armatuur en de lampen gewoon in het appartement aanwezig zijn. De rechtbank oordeelt dat – nog afgezien van het feit dat [eiseres01] geen teruggave vordert van deze spullen – ook als de desbetreffende spullen zich niet in het appartement bevinden, deze schade moet worden geacht in de waardevermindering van het appartement te zijn verdisconteerd. Ten aanzien van de radiatoren heeft [gedaagde01] verklaard dat hij deze inderdaad heeft laten weghalen en dat hij vreest dat deze niet kunnen worden teruggeplaatst. Ook ten aanzien hiervan oordeelt de rechtbank dat deze schade moet worden geacht in de waardevermindering van het appartement te zijn meegenomen. Buitengerechtelijke kosten 4.33. [eiseres01] vordert buitengerechtelijke kosten van 15% van de gevorderde hoofdsom, althans een bedrag op basis van het Besluit. De advocaat van [eiseres01] heeft desgevraagd ter zitting niet te kunnen verklaren waarop de vergoeding van 15% is gebaseerd. Voor een vergoeding van 15% van de hoofdsom is geen grond, zodat die vordering wordt afgewezen. Wat betreft de vordering gebaseerd op het Besluit geldt dat [eiseres01] aan [gedaagde01] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW (zie onder 2.13), zodat [gedaagde01] in beginsel het gevorderde bedrag van € 1.504,40 verschuldigd is. Echter, ook ten aanzien hiervan geldt wat onder 4.22 is overwogen. [gedaagde01] is al veroordeeld tot betaling van € 50.000,00 uit hoofde van het boetebeding en de schade van € 1.504,40 overstijgt dat bedrag niet, ook niet opgeteld bij het in 4.22 genoemde bedrag. De vordering wordt dan ook afgewezen. Beslagkosten 4.34. [eiseres01] vordert [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 314,00 voor griffierecht, € 1.176,55 voor verschotten en € 766,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 766,00), in totaal € 2.256,55. Proceskosten 4.35. [gedaagde01] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiseres01] op basis van het toegewezen bedrag op: - dagvaarding € 128,31 - griffierecht € 987,00 - salaris advocaat € 1.532,00 (2,0 punten × tarief € 766,00) Totaal € 2.647,31 4.36. Uit het arrest van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover. in (voorwaardelijke) reconventie 4.37.

[gedaagde01] betwist deze kosten verschuldigd te zijn en heeft aangevoerd dat [eiseres01] na 22 september 2022 de vrije beschikking heeft over het appartement, dus niet valt in te zien waarom zij dan in hotels heeft moeten verblijven. 4.26. De rechtbank wijst de vordering af, nu causaal verband tussen deze schade en de tekortkoming van [gedaagde01] ontbreekt. [eiseres01] is akkoord gegaan met het verschillende malen verschuiven van de leveringstermijn tot de fatale termijn van 12 december 2022 en de stukken die [eiseres01] heeft overgelegd ter onderbouwing van de kosten waarvan zij vergoeding vordert, hebben betrekking op de maanden daarvoor. Juridische kosten Omnius/Fyner 4.27. [eiseres01] vordert in dit kader een bedrag van € 6.680,46 en onderbouwt deze vordering als volgt. Door de stelselmatige tekortkomingen van [gedaagde01] in de nakoming van de koopovereenkomst heeft [eiseres01] juridische bijstand moeten inschakelen. Omnius Juristen (later Fyner genaamd) heeft diverse gesprekken gevoerd met [eiseres01] , enkele juridische brieven opgesteld die zijn overgelegd bij de dagvaarding en per e-mail gecorrespondeerd met de gemachtigde van [gedaagde01] . [gedaagde01] betwist dit bedrag verschuldigd te zijn en voert onder meer aan dat alleen de standaard proceskosten als bedoeld in artikel 237 tot en met 240 Rv kunnen worden toegewezen. 4.28. De rechtbank wijst de vordering af, nu deze kosten hetzij gekwalificeerd kunnen worden als buitengerechtelijk kosten, waarop het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, hetzij als proceskosten, waarop de liquidatietarieven van toepassing zijn, en niet is gesteld of gebleken dat deze voor volledige vergoeding in aanmerking zouden moeten komen. Waardevermindering appartement 4.29. [eiseres01] legt aan deze vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. Inmiddels is de markt voor woonhuizen veranderd ten opzichte van de periode waarin het aan [gedaagde01] was verkocht. De hypotheekrente is sindsdien aanzienlijk gestegen. Daardoor zijn ook de koopprijzen van woningen gedaald. De makelaar heeft het appartement nu in de verkoop genomen voor een vraagprijs van € 470.000,00, maar er is niet heel veel animo. De verwachting is dat het appartement uiteindelijk voor minder dan € 470.000,00 verkocht zal worden. Het verschil tussen € 520.000,00 en de uiteindelijke verkoopprijs is een schadepost die [gedaagde01] moet vergoeden. Ook heeft [gedaagde01] het appartement in enkele maanden tijd compleet “uitgeleefd” en zijn de dure meubels van [eiseres01] verdwenen. De omvang van deze schade kan nog niet worden begroot, waardoor [eiseres01] voor deze schade verwijzing van de schadestaatprocedure vordert. 4.30. [gedaagde01] voert – kort weergegeven – aan dat onvoldoende vaststaat dat het appartement voor een lagere prijs zal worden verkocht en indien dit wel het geval is, dat onvoldoende aannemelijk is dat ook met de waardevermindering het bedrag van de contractuele boete niet wordt overstegen. 4.31. De rechtbank wijst de vordering toe. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is noodzakelijk dat voldoende aannemelijk is geworden dat [eiseres01] enige schade lijdt en/of heeft geleden. [eiseres01] heeft gesteld meer schade te hebben geleden dan zij heeft gevorderd in deze procedure en verwijst daarbij naar de e-mail van [naam03] van Riva Makelaars, die in mei 2023 een vraagprijs noemt van € 450.000,00 en een marktwaarde van ongeveer € 425.000,00. Dit is aanzienlijk lager dan de prijs waarvoor zij het appartement aan [gedaagde01] had verkocht. Tussen partijen is in dit kader nog in geschil of de koopprijs van het appartement € 520.000,00 (volgens [eiseres01] ) of € 500.000,00 (volgens [gedaagde01] ) bedroeg. De rechtbank volgt hier [eiseres01] in haar stelling, gelet op het feit dat [naam02] in zijn brief van 4 november 2022 bevestigt dat de overeengekomen koopsom € 520.000,00 was (zie onder 2.12). Ook blijkt dit uit de door [gedaagde01] overgelegde verklaring van makelaar [naam04] die daarin het volgende schreef: “Van de geïnteresseerden kwam [gedaagde01] met het hoogste bod van € 520.000 k.k.” De conclusie is dan ook dat aannemelijk is dat [eiseres01] meer schade heeft geleden dan die de contractuele boete van € 50.000,00 dekt. 4.32. Voor zover de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure ziet op schade “vanwege de manier waarop het appartement door hem is uitgewoond en achtergelaten” wordt de vordering afgewezen. Dat de muren zwart waren en in opdracht van [gedaagde01] wit zijn geverfd, zoals [eiseres01] stelt, is naar het oordeel van de rechtbank een kwestie van smaak. In elk geval heeft [eiseres01] niet onderbouwd waarom dit tot schade zou leiden. Daarnaast zou volgens [eiseres01] de douchewand kapot zijn, alle lichtknopjes, hanglampen en alle radiatoren zijn verwijderd, zou de helft van de kledingkast door [gedaagde01] zijn weggehaald en zouden dure meubels van [eiseres01] zijn verdwenen. Ter zitting heeft zij verklaard dat voor haar de vijf radiatoren, de licht armatuur en de lampenkappen in de hal, de keuken, de slaapkamer en woonkamer belangrijk zijn. [gedaagde01] heeft ter zitting verklaard dat de bank, kast, tafel, licht armatuur en de lampen gewoon in het appartement aanwezig zijn. De rechtbank oordeelt dat – nog afgezien van het feit dat [eiseres01] geen teruggave vordert van deze spullen – ook als de desbetreffende spullen zich niet in het appartement bevinden, deze schade moet worden geacht in de waardevermindering van het appartement te zijn verdisconteerd. Ten aanzien van de radiatoren heeft [gedaagde01] verklaard dat hij deze inderdaad heeft laten weghalen en dat hij vreest dat deze niet kunnen worden teruggeplaatst. Ook ten aanzien hiervan oordeelt de rechtbank dat deze schade moet worden geacht in de waardevermindering van het appartement te zijn meegenomen. Buitengerechtelijke kosten 4.33. [eiseres01] vordert buitengerechtelijke kosten van 15% van de gevorderde hoofdsom, althans een bedrag op basis van het Besluit. De advocaat van [eiseres01] heeft desgevraagd ter zitting niet te kunnen verklaren waarop de vergoeding van 15% is gebaseerd. Voor een vergoeding van 15% van de hoofdsom is geen grond, zodat die vordering wordt afgewezen. Wat betreft de vordering gebaseerd op het Besluit geldt dat [eiseres01] aan [gedaagde01] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW (zie onder 2.13), zodat [gedaagde01] in beginsel het gevorderde bedrag van € 1.504,40 verschuldigd is. Echter, ook ten aanzien hiervan geldt wat onder 4.22 is overwogen. [gedaagde01] is al veroordeeld tot betaling van € 50.000,00 uit hoofde van het boetebeding en de schade van € 1.504,40 overstijgt dat bedrag niet, ook niet opgeteld bij het in 4.22 genoemde bedrag. De vordering wordt dan ook afgewezen. Beslagkosten 4.34. [eiseres01] vordert [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 314,00 voor griffierecht, € 1.176,55 voor verschotten en € 766,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 766,00), in totaal € 2.256,55. Proceskosten 4.35. [gedaagde01] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiseres01] op basis van het toegewezen bedrag op: - dagvaarding € 128,31 - griffierecht € 987,00 - salaris advocaat € 1.532,00 (2,0 punten × tarief € 766,00) Totaal € 2.647,31 4.36. Uit het arrest van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover. in (voorwaardelijke) reconventie 4.37.

Voor het geval wordt geoordeeld dat sprake is van schuldeisersverzuim, vordert [eiser01] in voorwaardelijke reconventie ontbinding van de koopovereenkomst vanwege toerekenbare tekortkoming van [verweerster01] in de nakoming van haar contractuele verbintenissen. De rechtbank constateert, gelet op wat hiervoor onder 4.1 tot en met 4.5 is geoordeeld, dat de voorwaarde die [eiser01] aan zijn vordering in voorwaardelijke reconventie (zie onder 3.5) heeft verbonden, niet is vervuld, zodat de rechtbank aan beoordeling van die vordering niet toekomt. Vordering van € 20.000,00 4.38. Uit wat is overwogen onder 4.8 en 4.9 in conventie volgt dat de reconventionele vordering onder 3.6 sub 1 zal worden afgewezen, nu dit bedrag reeds is verrekend met de door [eiser01] verschuldigde contractuele boete. Vordering van € 19.000,00 4.39. De vordering weergegeven onder 3.6 sub 2 wordt afgewezen. De rechtbank oordeelt daarover als volgt. 4.40. [eiser01] baseert deze vordering, tot betaling van € 19.000,00, primair op de stelling dat door toedoen door [verweerster01] de levering niet is doorgegaan. Hij stelt daarbij dat de sleutelovereenkomst, op grond waarvan de werkzaamheden zijn verricht, een onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Subsidiair, in het geval de rechtbank oordeelt dat [verweerster01] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden, stelt [eiser01] dat [verweerster01] ongerechtvaardigd is verrijkt door de door [eiser01] verrichte werkzaamheden in het appartement. Volgens [eiser01] hebben de werkzaamheden die hij voor € 19.000,00 in het appartement heeft laten verrichten, geleid tot een waardevermeerdering van het appartement van € 19.000,00, waardoor [verweerster01] met dit bedrag is verrijkt. Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [eiser01] een offerte overgelegd van ‘F.U. Renovaties’. Ook heeft hij een bankafschrift overgelegd, waaruit blijkt dat hij op 7 november 2022 € 19.000,00 heeft betaald aan ‘FU Renovaties’. [eiser01] heeft erop gewezen dat in de offerte het adres van het appartement is genoemd en het offertenummer overeenkomt met het betalingskenmerk dat bij de overboeking is genoemd. 4.41. [verweerster01] betwist dat zij dit bedrag is verschuldigd en voert daartoe – samengevat – het volgende aan. [eiser01] heeft weliswaar een bankafschrift overgelegd waaruit zou volgen dat € 19.000,00 is betaald aan een klusbedrijf, maar het is niet duidelijk waar deze betaling betrekking op heeft. Ook als dit betrekking heeft op het appartement van [verweerster01] , zijn deze kosten niet verhaalbaar op [verweerster01] , omdat [eiser01] zelf heeft besloten tot deze werkzaamheden en het risico heeft genomen dat levering niet tot stand zou komen, vanwege de financieringsproblemen. Van enige verrijking is geen sprake. Er is volgens haar zelfs sprake van een verarming, nu de werkzaamheden, waaronder het wit maken van de muren, geen positief effect hebben gehad op de waarde en verkoopbaarheid van het appartement. 4.42. Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat [verweerster01] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden (zie onder 4.1 tot en met 4.5), wordt toegekomen aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag; de ongerechtvaardigde verrijking. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 4.43. De rechtbank oordeelt dat [eiser01] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat [verweerster01] is verrijkt door enige werkzaamheden. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de betaling van € 19.000,00 betrekking heeft op aan het appartement verrichtte werkzaamheden, geldt dat [eiser01] niet heeft gesteld waarom de verrichtte werkzaamheden waarde vermeerderend zijn, nog afgezien van het feit dat door [eiser01] niet is gesteld welke op de offerte genoemde werkzaamheden zijn verricht. De offerte vermeldt immers diverse werkzaamheden voor een totaalbedrag van € 50.092,17, waarvan kennelijk minder dan de helft is uitgevoerd, gelet op het bedrag van de factuur van € 19.000,00. Vordering tot afgifte zaken 4.44. Ten aanzien van de onder 3.6 sub 3 weergegeven vordering tot veroordeling van [verweerster01] tot afgifte van aan [eiser01] toebehorende zaken, oordeelt de rechtbank als volgt. 4.45. [eiser01] stelt ter onderbouwing van deze vordering dat hij een bed, bank, tafel, stoelen vloerkleed, klok, twee televisies en spullen van Ikea heeft gekocht en dat [verweerster01] deze spullen heeft ontvreemd door de sloten van het appartement te vervangen. 4.46. [verweerster01] betwist dat zij de spullen heeft ontvreemd, maar erkent dat de door [eiser01] genoemde spullen nog in het appartement staan. Volgens [verweerster01] is de vordering rauwelijks ingesteld. Daarbij heeft zij aangevoerd dat [eiser01] deze zaken terug kan krijgen als [eiser01] ervoor zorgt dat de door hem uit het appartement verwijderde spullen van [verweerster01] worden teruggeplaatst of worden vergoed. Ook heeft [verweerster01] aangegeven zo nodig beslag te zullen leggen op de spullen van [eiser01] die nog in het appartement staan ter verzekering van verhaal van haar vordering. 4.47. Van een rauwelijks ingestelde vordering is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Tussen partijen staat vast dat de spullen in het appartement aanwezig zijn. Het kan [verweerster01] dan ook niet verbazen dat de vordering tot teruggave van die spullen op enig moment wordt ingesteld door [eiser01] . De rechtbank vat het overige verweer van [verweerster01] op als een beroep op opschorting wat ook, nu het gaat om een verbintenis tot afgifte van een zaak, een beroep op het retentierecht is. Voor een rechtsgeldig beroep hierop moet sprake zijn van een vordering die voldoende samenhangt met het afgeven van de zaken. Hiervan is naar het oordeel van de rechtbank sprake. Zoals in conventie geoordeeld, heeft [verweerster01] een vordering op [eiser01] die verband houdt met het gebruik van het appartement. De spullen van [eiser01] stonden in het appartement ter gebruik van het appartement, waarmee de genoemde samenhang is gegeven en het beroep van [verweerster01] op het opschortingsrecht/retentierecht slaagt. 4.48. De rechtbank merkt hierbij op dat na voldoening door [eiser01] van de in dit vonnis in conventie toegewezen bedragen aan [verweerster01] door [eiser01] , [verweerster01] is gehouden tot het teruggeven van alle hiervoor onder 4.45 vermelde spullen aan [eiser01] zoals vermeld onder 5.9 van het dictum. Om executieproblemen te voorkomen, overweegt de rechtbank dat [verweerster01] aan deze veroordeling uitvoering kan geven door [eiser01] in de gelegenheid te stellen om zijn spullen uit het appartement, dan wel een opslaglocatie in Rotterdam op te halen. De rechtbank wijst dan ook het gedeelte van de vordering van [eiser01] dat de spullen aan hem worden teruggegeven op een door hem aangegeven wijze, af. [verweerster01] zal tot teruggave van de spullen worden veroordeeld onder verbeurte van een dwangsom, zoals vermeld in 5.10 het dictum. Vorderingen met betrekking tot de beslagen 4.49. Het in conventie geoordeelde brengt mee dat de beslagen door [verweerster01] rechtmatig zijn gelegd en er dus geen grond is voor schadevergoeding of opheffing van de beslagen. [eiser01] heeft nog gesteld dat in geval de vorderingen van [verweerster01] worden toegewezen, de beslagen op nader door [eiser01] genoemde onroerende zaken (toch) moeten worden opgeheven (met handhaving van de overige beslagen) nu die [eiser01] het meeste raken en handhaving van deze beslagen niet nodig is, gelet op de overige beslagen waarop voldoende overwaarde zou zijn. Ter zitting heeft de advocaat van [verweerster01] onweersproken aangevoerd dat hij heeft verzocht om stukken daarover en om een passende bankgarantie, waarop geen reactie namens [eiser01] is gekomen. Daarmee heeft [eiser01] onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat [verweerster01] kan volstaan met de door [eiser01] genoemde beslagen. 4.50. Het voorgaande heeft tot gevolg dat ook de vorderingen als weergegeven onder 3.6 onder 4, 5 en 6 worden afgewezen. Proceskosten 4.51.

Voor het geval wordt geoordeeld dat sprake is van schuldeisersverzuim, vordert [eiser01] in voorwaardelijke reconventie ontbinding van de koopovereenkomst vanwege toerekenbare tekortkoming van [verweerster01] in de nakoming van haar contractuele verbintenissen. De rechtbank constateert, gelet op wat hiervoor onder 4.1 tot en met 4.5 is geoordeeld, dat de voorwaarde die [eiser01] aan zijn vordering in voorwaardelijke reconventie (zie onder 3.5) heeft verbonden, niet is vervuld, zodat de rechtbank aan beoordeling van die vordering niet toekomt. Vordering van € 20.000,00 4.38. Uit wat is overwogen onder 4.8 en 4.9 in conventie volgt dat de reconventionele vordering onder 3.6 sub 1 zal worden afgewezen, nu dit bedrag reeds is verrekend met de door [eiser01] verschuldigde contractuele boete. Vordering van € 19.000,00 4.39. De vordering weergegeven onder 3.6 sub 2 wordt afgewezen. De rechtbank oordeelt daarover als volgt. 4.40. [eiser01] baseert deze vordering, tot betaling van € 19.000,00, primair op de stelling dat door toedoen door [verweerster01] de levering niet is doorgegaan. Hij stelt daarbij dat de sleutelovereenkomst, op grond waarvan de werkzaamheden zijn verricht, een onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. Subsidiair, in het geval de rechtbank oordeelt dat [verweerster01] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden, stelt [eiser01] dat [verweerster01] ongerechtvaardigd is verrijkt door de door [eiser01] verrichte werkzaamheden in het appartement. Volgens [eiser01] hebben de werkzaamheden die hij voor € 19.000,00 in het appartement heeft laten verrichten, geleid tot een waardevermeerdering van het appartement van € 19.000,00, waardoor [verweerster01] met dit bedrag is verrijkt. Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [eiser01] een offerte overgelegd van ‘F.U. Renovaties’. Ook heeft hij een bankafschrift overgelegd, waaruit blijkt dat hij op 7 november 2022 € 19.000,00 heeft betaald aan ‘FU Renovaties’. [eiser01] heeft erop gewezen dat in de offerte het adres van het appartement is genoemd en het offertenummer overeenkomt met het betalingskenmerk dat bij de overboeking is genoemd. 4.41. [verweerster01] betwist dat zij dit bedrag is verschuldigd en voert daartoe – samengevat – het volgende aan. [eiser01] heeft weliswaar een bankafschrift overgelegd waaruit zou volgen dat € 19.000,00 is betaald aan een klusbedrijf, maar het is niet duidelijk waar deze betaling betrekking op heeft. Ook als dit betrekking heeft op het appartement van [verweerster01] , zijn deze kosten niet verhaalbaar op [verweerster01] , omdat [eiser01] zelf heeft besloten tot deze werkzaamheden en het risico heeft genomen dat levering niet tot stand zou komen, vanwege de financieringsproblemen. Van enige verrijking is geen sprake. Er is volgens haar zelfs sprake van een verarming, nu de werkzaamheden, waaronder het wit maken van de muren, geen positief effect hebben gehad op de waarde en verkoopbaarheid van het appartement. 4.42. Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat [verweerster01] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden (zie onder 4.1 tot en met 4.5), wordt toegekomen aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag; de ongerechtvaardigde verrijking. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 4.43. De rechtbank oordeelt dat [eiser01] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat [verweerster01] is verrijkt door enige werkzaamheden. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de betaling van € 19.000,00 betrekking heeft op aan het appartement verrichtte werkzaamheden, geldt dat [eiser01] niet heeft gesteld waarom de verrichtte werkzaamheden waarde vermeerderend zijn, nog afgezien van het feit dat door [eiser01] niet is gesteld welke op de offerte genoemde werkzaamheden zijn verricht. De offerte vermeldt immers diverse werkzaamheden voor een totaalbedrag van € 50.092,17, waarvan kennelijk minder dan de helft is uitgevoerd, gelet op het bedrag van de factuur van € 19.000,00. Vordering tot afgifte zaken 4.44. Ten aanzien van de onder 3.6 sub 3 weergegeven vordering tot veroordeling van [verweerster01] tot afgifte van aan [eiser01] toebehorende zaken, oordeelt de rechtbank als volgt. 4.45. [eiser01] stelt ter onderbouwing van deze vordering dat hij een bed, bank, tafel, stoelen vloerkleed, klok, twee televisies en spullen van Ikea heeft gekocht en dat [verweerster01] deze spullen heeft ontvreemd door de sloten van het appartement te vervangen. 4.46. [verweerster01] betwist dat zij de spullen heeft ontvreemd, maar erkent dat de door [eiser01] genoemde spullen nog in het appartement staan. Volgens [verweerster01] is de vordering rauwelijks ingesteld. Daarbij heeft zij aangevoerd dat [eiser01] deze zaken terug kan krijgen als [eiser01] ervoor zorgt dat de door hem uit het appartement verwijderde spullen van [verweerster01] worden teruggeplaatst of worden vergoed. Ook heeft [verweerster01] aangegeven zo nodig beslag te zullen leggen op de spullen van [eiser01] die nog in het appartement staan ter verzekering van verhaal van haar vordering. 4.47. Van een rauwelijks ingestelde vordering is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Tussen partijen staat vast dat de spullen in het appartement aanwezig zijn. Het kan [verweerster01] dan ook niet verbazen dat de vordering tot teruggave van die spullen op enig moment wordt ingesteld door [eiser01] . De rechtbank vat het overige verweer van [verweerster01] op als een beroep op opschorting wat ook, nu het gaat om een verbintenis tot afgifte van een zaak, een beroep op het retentierecht is. Voor een rechtsgeldig beroep hierop moet sprake zijn van een vordering die voldoende samenhangt met het afgeven van de zaken. Hiervan is naar het oordeel van de rechtbank sprake. Zoals in conventie geoordeeld, heeft [verweerster01] een vordering op [eiser01] die verband houdt met het gebruik van het appartement. De spullen van [eiser01] stonden in het appartement ter gebruik van het appartement, waarmee de genoemde samenhang is gegeven en het beroep van [verweerster01] op het opschortingsrecht/retentierecht slaagt. 4.48. De rechtbank merkt hierbij op dat na voldoening door [eiser01] van de in dit vonnis in conventie toegewezen bedragen aan [verweerster01] door [eiser01] , [verweerster01] is gehouden tot het teruggeven van alle hiervoor onder 4.45 vermelde spullen aan [eiser01] zoals vermeld onder 5.9 van het dictum. Om executieproblemen te voorkomen, overweegt de rechtbank dat [verweerster01] aan deze veroordeling uitvoering kan geven door [eiser01] in de gelegenheid te stellen om zijn spullen uit het appartement, dan wel een opslaglocatie in Rotterdam op te halen. De rechtbank wijst dan ook het gedeelte van de vordering van [eiser01] dat de spullen aan hem worden teruggegeven op een door hem aangegeven wijze, af. [verweerster01] zal tot teruggave van de spullen worden veroordeeld onder verbeurte van een dwangsom, zoals vermeld in 5.10 het dictum. Vorderingen met betrekking tot de beslagen 4.49. Het in conventie geoordeelde brengt mee dat de beslagen door [verweerster01] rechtmatig zijn gelegd en er dus geen grond is voor schadevergoeding of opheffing van de beslagen. [eiser01] heeft nog gesteld dat in geval de vorderingen van [verweerster01] worden toegewezen, de beslagen op nader door [eiser01] genoemde onroerende zaken (toch) moeten worden opgeheven (met handhaving van de overige beslagen) nu die [eiser01] het meeste raken en handhaving van deze beslagen niet nodig is, gelet op de overige beslagen waarop voldoende overwaarde zou zijn. Ter zitting heeft de advocaat van [verweerster01] onweersproken aangevoerd dat hij heeft verzocht om stukken daarover en om een passende bankgarantie, waarop geen reactie namens [eiser01] is gekomen. Daarmee heeft [eiser01] onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat [verweerster01] kan volstaan met de door [eiser01] genoemde beslagen. 4.50. Het voorgaande heeft tot gevolg dat ook de vorderingen als weergegeven onder 3.6 onder 4, 5 en 6 worden afgewezen. Proceskosten 4.51.