ECLI:NL:RBROT:2023:7350

RECHTBANK ROTTERDAM Zittingsplaats Rotterdam Bestuursrecht zaaknummer: ROT 22/1043 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 augustus 2023 in de zaak tussen [naam eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres (gemachtigde: [naam 1]), en de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (gemachtigde: mr. E. Blom).

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ), gedagtekend 26 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 196.000,-. Tegen deze beschikking heeft eiseres op 22 maart 2021 bezwaar gemaakt. Met het bestreden besluit van 24 januari 2022 op het bezwaar van eiseres is verweerder bij zijn besluit gebleven. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De rechtbank heeft het beroep op 19 juli 2023 op zitting behandeld. Namens eiseres is [naam 2] verschenen, kantoorgenoot van gemachtigde [naam 1]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordiger door mr. E. Blom. Namens verweerder is ook [naam 3] (taxateur) verschenen.

1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt zich op het standpunt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 165.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 2. De onroerende zaak is een tussenwoning uit 1900. Het hoofdgebouw heeft een inhoud van 200 m³ en het perceel heeft een oppervlakte van 236 m². De onroerende zaak bevat een dakkapel en een berging. 3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. 4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix over. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 196.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] en [adres 3]. Verweerder heeft de verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder de grondwaarde en de waarden van eventuele bijgebouwen van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud om de prijs per kubieke meter van het vergelijkingsobject te bepalen. Tevens vindt er nog een correctie plaats voor de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de woningen. Alle vergelijkingsobjecten worden teruggerekend naar een gemiddelde staat. 4.1 De gemiddelde en gecorrigeerde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt afgerond € 690,-. De m³-prijs van de onroerende zaak is op basis van een gemiddelde toestand € 635,-. Nadat er rekening is gehouden met de mindere kwaliteit, onderhoud en ligging is dit € 514,-. Wanneer men dit vermenigvuldigt met de inhoud van de onroerende zaak (200 m³) komt men uit op € 102.800,- (in de matrix € 102.870,-). Hierbij worden de grondwaarde en de waarden van de bijgebouwen opgeteld en dit komt uit op een waarde van afgerond € 208.000,-. 4.2 De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het vinden van geschikte vergelijkingsobjecten lastig was in verband met het bouwjaar van de onroerende zaak. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is goed vergelijkbaar met de inhoud van de onroerende zaak. De perceeloppervlakte van de onroerende zaak is groter dan die van de vergelijkingsobjecten, maar voor de berekening van de grondwaarde is rekening gehouden met het afnemend grensnut. Er is rekening gehouden met een matige kwaliteit en ligging en met slecht onderhoud van de onroerende zaak. 5. Eiseres stelt zich allereerst op het standpunt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. Onder verwijzing naar de conclusie van Advocaat-Generaal [naam 4] betoogt eiseres dat uit artikel 40 wet WOZ volgt dat alle bij het bestuur beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens op verzoek aan een belanghebbende dienen te worden toegezonden. 5.1 De rechtbank overweegt dat deze beroepsgrond niet slaagt. Uit de informatie van verweerder blijkt dat op 7 en 9 juni 2021 en op 7 en 9 september 2021 de gevraagde gegevens aan eiseres zijn toegezonden. Eiseres heeft niet onderbouwd welke door haar verzochte gegevens niet door verweerder zijn verstrekt. 6. Eiseres betoogt daarnaast dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen, de matige onderhoudstoestand, de matige isolatie en de specifieke ligging van de onroerende zaak. Volgens eiseres kan er niet zomaar een prijs aan deze gebreken worden gehangen in de vorm van een correctie voor kwaliteit of onderhoud. De vergelijkingsobjecten liggen daarnaast in een ander gebied van [plaatsnaam], dichtbij allerlei voorzieningen en verkeren in een totaal andere staat dan de onroerende zaak. Volgens eiseres zijn de in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten daarom niet bruikbaar bij de waardering. 6.1 Uit de matrix blijkt dat er op de m³-prijs correcties zijn ingehouden voor de matige kwaliteit en de slechte onderhoudsstaat van de onroerende zaak. Op de m²-prijs is een correctie ingehouden voor een matige ligging ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast zit er tussen de waarde zoals deze uit de matrix blijkt (€ 208.000,-) en de beschikte waarde (€ 196.000,-) een verschil van € 12.000,-. De rechtbank acht het aannemelijk dat eventuele verschillen die niet met de correcties gelijkgetrokken zijn, verdisconteerd zitten in dit verschil. Verweerder heeft toegelicht dat er vrijwel geen verkopen rond de waardepeildatum beschikbaar zijn die goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De rechtbank acht dit aannemelijk omdat eiseres geen (beter vergelijkbare) objecten heeft aangedragen. Deze beroepsgronden van eiseres slagen daarom niet. 7. Eiseres stelt zich verder op het standpunt dat zij in haar procespositie is geschaad omdat verweerder in beroep de gehele onderbouwing van de WOZ-waarde in de bezwaarfase heeft losgelaten. De afweging om in beroep te gaan is gebaseerd op de in de bezwaarfase verstrekte informatie. In beroep geconfronteerd worden met een totaal andere onderbouwing is volgens eiseres in strijd met het vertrouwens- en het zorgvuldigheidsbeginsel. Ook laat dit volgens eiseres zien dat er een motiveringsgebrek kleeft aan het bestreden besluit, aangezien de gehele onderbouwing in beroep is losgelaten. Indien verweerder in de bezwaarfase een juiste onderbouwing had gegeven dan had eiseres wellicht besloten om geen beroep in te stellen. Hierbij verwijst eiseres naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. 8. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat om, met inachtneming van de goede procesorde, in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. In de door eiseres genoemde uitspraak oordeelde de rechtbank dat de heffingsambtenaar, door noodzakelijke gegevens pas met de uitspraak op bezwaar op te sturen, de belanghebbende gedwongen heeft om beroep in te stellen om die gegevens te kunnen betwisten. Dit is aanleiding voor de rechtbank Midden-Nederland om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten. 8.1 In het onderhavige geval heeft verweerder in beroep andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in de bezwaarfase. De vergelijkingsobjecten uit de bezwaarfase zijn volgens verweerder niet/minder goed bruikbaar omdat één object niet te koop heeft gestaan, één is te ver van de waardepeildatum af verkocht en de andere objecten komen uit de jaren 50. De in bezwaar bepleite waarde wordt echter in beroep gehandhaafd. Het aandragen van nieuwe, betere vergelijkingsobjecten in beroep staat verweerder vrij, mits de goede procesorde in acht wordt genomen. De enkele omstandigheid dat verweerder in beroep twee nieuwe vergelijkingsobjecten aandraagt leidt in de onderhavige zaak niet tot een inbreuk op de goede procesorde. Van belang hierbij is dat eiseres alsnog in de gelegenheid is gesteld om te reageren op deze nieuwe vergelijkingsobjecten. Dit is ter zitting ook gebeurd. De rechtbank verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam. De rechtbank gaat niet mee in de stelling van eiseres dat zij gedwongen werd om in beroep te gaan, enkel om de vergelijkingsobjecten te kunnen betwisten. In beroep zijn namelijk niet enkel gronden over de vergelijkingsobjecten aangevoerd, maar ook gronden over het toezenden van stukken.

12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. 12.1 Verweerder moet aan eiseres een immateriële schadevergoeding van € 50,- betalen. Daarnaast moet verweerder de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 418,50 vergoeden.

De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 50,-; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 418,50. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. Veth, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 augustus 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Rb. Midden-Nederland 6 december 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:5129. Hof Amsterdam 10 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3801 r.o. 5.2 t/m 5.4. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Rb. Rotterdam 12 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6163. HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660.