ECLI:NL:RBROT:2023:5436

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10295898 CV EXPL 23-2453 datum uitspraak: 23 juni 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van Stichting Hef Wonen , vestigingsplaats: Rotterdam, eiseres, gemachtigde: mr. R. van der Hoeff, tegen [gedaagde01] , woonplaats: [woonplaats01] , gedaagde, gemachtigde: mr. H.J. van Smaalen. De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 14 november 2022, met bijlagen; het verstekvonnis van deze rechtbank van 8 december 2022 met zaaknummer 10204410 CV EXPL 22-35476; de verzetdagvaarding van 13 januari 2023, met bijlagen; de brief van 14 februari 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald. 1.2. Op 2 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

2.1. [gedaagde01] huurt sinds 1 juni 2010 van Vestia Rotterdam Feijenoord (hierna: ‘Vestia’) de onzelfstandige woonruimte aan het adres [adres01] in [plaats01] . De huur is op dit moment € 288,70 per maand. 2.2. In de huurovereenkomst is, onder meer, het volgende opgenomen: “(…) d. In het kader van het verbeteren van startkwalificaties van de betreffende jongere zal Flexusjeugdplein een begeleidingsovereenkomst afsluiten met de jongeren. Verhuurder gaat dan ook het huurcontract met de huurder aan onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat huurder deze begeleidingsovereenkomst aangaat met Flexusjeugdplein en dat huurder zich houdt aan de in de begeleidingsovereenkomst bepaalde afspraken; e. De begeleiding door de hiervoor genoemde instellingen en het verhuren van de kamer door verhuurder zijn onverbrekelijk met elkaar verbonden, in die zin dat de huurovereenkomst door huurder zal worden opgezegd, wanneer huurder, danwel Flexus Jeugdplein de begeleidingsovereenkomst beëindigt al dan niet tussentijds voor het einde van de door huurder te volgen opleiding; f. Het project bestaat uit een pakket van voorzieningen ter bevordering van scholing en toegang tot de arbeidsmarkt, in combinatie met huisvesting en persoonlijke begeleiding door of namens Flexusjeugdplein; (…) h. De begeleiding in het kader van het project wordt gegeven voor de duur van het door huurder te volgen onderwijs en voor zover huurder zich begeleidbaar opstelt. De duur van de huurovereenkomst is gekoppeld aan de duur van de begeleiding. Wanneer de opleiding van huurder eindigt, eindigt de begeleiding en daarmee de huurovereenkomst. (…) j. Het gehuurde is derhalve bedoeld om te voorzien in tijdelijke huisvesting gedurende de duur van de noodzakelijke begeleiding en is in die zin aan te merken als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. k. De jongere zegt toe de woonruimte bij het einde van de opleiding, danwel bij het einde van de begeleiding door Flexus Jeugdplein te ontruimen en te verlaten; (…)” 2.3. Op 1 juni 2010 hebben [gedaagde01] en Flexusjeugdplein een begeleidingsovereenkomst gesloten, waarin - onder meer - het volgende is opgenomen: “(…) De huurtermijn is gerelateerd aan de inschrijvingsduur van de deelnemer bij het [naam school01] / [naam school02]. (…) De huurovereenkomst met Vestia en de begeleidingsovereenkomst met de Zuiderster zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. (…) De jongere kan blijven huren gedurende periode dat hij onderwijs volgt op het [naam school01] of [naam school02] en zich begeleidbaar opstelt. Stopt de jongere met de opleiding dan wordt de overeenkomst met Vestigen de begeleiding vanuit de Zuiderster beëindigd. (…)” 2.4. De begeleiding van [gedaagde01] door Flexusjeugdplein is in 2012 gestopt. 2.5. [gedaagde01] heeft in 2015 zijn opleiding afgerond. 2.6. Vestia heeft per brief van 3 juni 2022 aan [gedaagde01] gevraagd om, onder meer, een bewijs toe te sturen dat hij ingeschreven is bij een opleiding. 2.7. Op 27 juni 2022 heeft Vestia een brief aan [gedaagde01] gestuurd, waarin - voor zover van belang - het volgende is vermeld: “(…) Huuropzegging In de huurovereenkomst die wij met u hebben gesloten staat dat u deze dient op te zeggen en de woning dient te ontruimen indien u geen student meer bent. Dit heeft u tot op heden niet gedaan. Hierbij zeggen wij op grond van dringend eigen gebruik en met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van zes maanden de huurovereenkomst betreffende de woonruimte gelegen aan de [adres01] te [plaats01] op tegen 30 december 2022 . (…)” 2.8. Vestia is per 1 januari 2023 gesplitst in drie nieuwe zelfstandige woningcorporaties, waaronder Stichting Hef Wonen, gevestigd te Rotterdam.

3.1. Hef Wonen eist samengevat: primair: voor recht te verklaren dat [gedaagde01] zich na 30 december 2022 zonder recht of titel in de woning bevindt; [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 89,41 per maand vanaf 2 januari 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming van de woning plaatsvindt; subsidiair: - het tijdstip dat de huurovereenkomst zal eindigen vast te stellen op 30 december 2022 dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum; zowel primair als subsidiair: [gedaagde01] te veroordelen de woning te ontruimen binnen drie dagen na betekening van het vonnis; [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten en nakosten; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.2. Hef Wonen baseert de eis op het volgende. Er is sprake van een gemengde overeenkomst, die kan worden opgezegd zonder dat Hef Wonen gebonden is aan de huurbeschermingsregels. Daarnaast is ook sprake van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur, waardoor Hef Wonen ook in dat kader niet gebonden is aan de reguliere opzeggingsregels. Primair stelt Hef Wonen dan ook dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde01] per 30 december 2022 heeft opgezegd en [gedaagde01] na die datum zonder recht of titel in de woning verblijft. Hierdoor loopt zij per maand € 89,41 mis, omdat zij met een nieuwe huurder een huur van € 378,11 per maand kan afspreken. 3.3. Subsidiair stelt Hef Wonen dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd omdat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij wil de woning, die is gelegen in het [naam complex01] , opnieuw aan een student verhuren. [gedaagde01] is echter inmiddels geen student meer. Hef Wonen heeft de woning voor dit doel nodig omdat de druk op de kamermarkt nog steeds groot is en het van belang is dat er een goede doorstroming binnen de woningvoorraad van Hef Wonen plaatsvindt. Voor [gedaagde01] is bovendien andere passende woonruimte beschikbaar. 3.4. In het genoemde verstekvonnis is de eis toegewezen. 3.5. [gedaagde01] is het niet eens met de eis en het verstekvonnis en voert het volgende aan. De begeleiding van [gedaagde01] is al in 2012 gestopt. Door de begeleider van [gedaagde01] is toen medegedeeld dat hij vanaf dat moment een normale huurovereenkomst voor onbepaalde tijd had, zodat bij hem het vertrouwen is gewekt dat hij in de woning kon blijven wonen. Er is dan ook geen sprake (meer) van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur. Ondanks dat de begeleiding in 2012 is gestopt en [gedaagde01] in 2015 zijn studie heeft afgerond, heeft Hef Wonen jarenlang geen enkele actie ondernomen en heeft zij pas in 2022 aan [gedaagde01] gevraagd om een bewijs dat hij nog altijd studeerde. [gedaagde01] doet een beroep op rechtsverwerking. Daarnaast is de huuropzegging door Hef Wonen nietig. 3.6. [gedaagde01] moet dus beschouwd worden als een reguliere huurder en bewoont de woning dan ook niet zonder recht of titel. Het belang van [gedaagde01] bij behoud van zijn woning is groot, omdat hij, gezien de huidige woningmarkt, nergens anders terecht kan. [gedaagde01] was en is bereid om te verhuizen naar een andere passende woonruimte als die hem wordt aangeboden. In dat geval maakt [gedaagde01] aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Dat er op dit moment sprake is van andere passende woonruimte blijkt echter nergens uit.

Wijziging van partijnaam 4.1. Vestia is per 1 januari 2023 gesplitst in drie nieuwe rechtspersonen, waarbij het vermogen van Vestia onder algemene titel is overgegaan op (één van) de drie verkrijgende rechtspersonen (waaronder Hef Wonen). Partijen zijn het er over eens dat Hef Wonen voortaan als verhuurder van de woning van [gedaagde01] beschouwd moet worden. Hef Wonen zal om die reden als eisende partij in deze procedure worden aangemerkt. In de verdere beoordeling zal Hef Wonen dan ook steeds als verhuurder worden genoemd, ook voor wat betreft de periode voordat de splitsing heeft plaatsgevonden. Verblijft [gedaagde01] zonder recht of titel in de woning? 4.2. Uit de begeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst kan worden afgeleid dat er sprake was van een gemengde overeenkomst. Uit de inhoud van de overeenkomsten (zie hiervoor bij 2.2 en 2.3) volgt immers dat de overeenkomsten als één samenhangend geheel moeten worden beschouwd. Het is echter een feit dat de begeleidingsovereenkomst al in 2012 is geëindigd. Sindsdien is er dan ook geen sprake meer van een gemengde overeenkomst, dus ook niet meer op het moment dat Hef Wonen met haar brief van 27 juni 2022 de huur heeft willen opzeggen. Op de laatstgenoemde datum was immers nog slechts sprake van een huurovereenkomst. In het midden kan dan ook blijven of het begeleidingselement in de gemengde overeenkomst zodanig overheersend was dat de dwingendrechtelijke bepalingen van de huurbescherming niet van toepassing zijn en de overeenkomst zonder toepassing van de regels van beëindiging van de huurovereenkomst kon worden opgezegd. Omdat er geen sprake meer was van een gemengde overeenkomst heeft Hef Wonen die overeenkomst met haar opzegging van 27 juni 2022 ook niet kunnen opzeggen, zodat de huurovereenkomst op die grond niet door deze opzegging is geëindigd. 4.3. De kantonrechter volgt Hef Wonen ook niet in haar stelling dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een overeenkomst naar zijn aard van korte duur, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, en dat op die grond de wettelijke bepalingen over opzegging van huurovereenkomsten niet van toepassing zijn. Dit artikel moet zeer restrictief worden uitgelegd; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De naam die de verhuurder aan de huurovereenkomst heeft gegeven is hierbij niet doorslaggevend. 4.4. De aard van het gebruik kan bepaald zijn door de aard van de betreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Daarbij moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning en op datgene wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. Hoge Raad 30 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5593, Hoge Raad 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:A0182 en Hoge Raad 13 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2628). Ook de wijze waarop door partijen uitvoering is gegeven aan de overeenkomst kan een rol spelen bij de beoordeling. 4.5. Tussen partijen is in geschil of de kamer is gelegen in een studentencomplex, maar dat is verder niet relevant. Niet in geschil is namelijk dat kamer die [gedaagde01] huurt onderdeel is van een studentenunit voor twee personen, zodat vast staat dat het gaat om een studentenkamer. Hoewel een studentenkamer niet voor normale permanente bewoning bedoeld is, is dit enkele feit onvoldoende voor het oordeel dat het gaat om woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur is. De duur van het verblijf in een kamer in een studentenflat is daarvoor in het algemeen te lang (Hof Arnhem-Leeuwarden 15 april 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3195). 4.6. Hoewel [gedaagde01] zijn studie al in 2015 heeft afgerond, staat vast dat Hef Wonen niet eerder dan in juni 2022 aan [gedaagde01] om een bewijs van inschrijving bij de studie-instelling heeft gevraagd. Dat is maar liefst 12 jaar na aanvang van de studie en de huurovereenkomst en 10 jaar nadat de begeleiding door Flexusjeugdplein is geëindigd. Dat de begeleiding in 2012 was geëindigd had volgens de huurovereenkomst al reden kunnen zijn de huur op dat moment te beëindigen, maar Hef Wonen heeft toegelaten dat [gedaagde01] in de woning bleef wonen en heeft ook ten tijde van de beëindiging van de begeleiding en de daaropvolgende jaren kennelijk geen aanleiding gezien te informeren naar de studie van [gedaagde01] . Hef Wonen heeft daarmee stilzwijgend toegestaan dat [gedaagde01] de woning ruim 12 jaar huurde zonder daartegen op enig moment bezwaar te maken. 4.7. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat Hef Wonen op geen enkel moment heeft gehandeld als ware er sprake van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur. Het enkele feit dat aan het hoofd van de huurovereenkomst bij de naam van de overeenkomst de woorden ‘naar zijn aard van korte duur’ zijn toegevoegd is - zoals hiervoor al geoordeeld - onvoldoende om te kunnen aannemen dat er sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur. Van andere concrete omstandigheden die er op zouden kunnen wijzen dat sprake is van een tijdelijk en kortstondig gebruik van de woning (zoals bijvoorbeeld het verhuren van de woning met volledige meubilering en volledige inventaris) is niet gebleken. De overeenkomst vertoont onder de gegeven omstandigheden dan ook voornamelijk kenmerken die wijzen op reguliere huur. 4.8. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur. Hef Wonen kon de huurovereenkomst daarom niet zomaar opzeggen zonder daarbij de wettelijke bepalingen over beëindiging van de huurovereenkomst (artikel 7:271 BW e.v.) in acht te nemen. Dat betekent dat de huurovereenkomst ook op deze grond niet door de opzegging van 27 juni 2022 is geëindigd, zodat ook niet geconcludeerd kan worden dat [gedaagde01] de woning op dit moment zonder recht of titel bewoont. De primaire eisen van Hef Wonen worden daarom afgewezen. Kan Hef Wonen de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik? 4.9. Hef Wonen baseert de subsidiair geëiste vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst met [gedaagde01] zal eindigen op de stelling dat zij de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. 4.10. [gedaagde01] voert aan dat hij de brief van Hef Wonen van 27 juni 2022, waarin zij de huur heeft opgezegd, niet ontvangen heeft. Hef Wonen stelt dat zij de opzegging aangetekend heeft verzonden en heeft in dat verband op zitting een getekende ontvangstbevestiging overgelegd. Volgens [gedaagde01] is de handtekening op de ontvangstbevestiging echter niet door hem geplaatst. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Hef Wonen met de overgelegde ontvangstbevestiging voldoende aangetoond dat zij de opzegging aangetekend en naar het juiste woonadres van [gedaagde01] heeft gestuurd, dat de opzegging vervolgens op 28 juni 2022 om 18:57 uur op dat adres is aangeboden en daar ook daadwerkelijk in ontvangst is genomen. Aan de hand van de getekende ontvangstbevestiging mocht Hef Wonen er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de opzegging [gedaagde01] had bereikt. Gelet daarop kan [gedaagde01] niet volstaan met het enkele betwisten dat hij voor ontvangst van de brief heeft getekend. Niet in geschil is immers dat er in elk geval door een op het woonadres van [gedaagde01] aanwezige persoon voor ontvangst van de brief is getekend. Ook als hij niet zelf voor ontvangst heeft getekend, dan nog blijft [gedaagde01] verantwoordelijk voor andere personen die op zijn woonadres aanwezig zijn en de voor hem bestemde post in ontvangst nemen. Dat betekent dat voldoende is komen vast te staan dat de opzegging door [gedaagde01] is ontvangen. 4.11.

De kantonrechter: 5.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 20 juli 2023 om 13.30 uur en stelt [gedaagde01] in de gelegenheid op die rolzitting een akte in te dienen, zoals hiervoor bij r.o. 4.16 vermeld; 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken. 44487

Daarnaast stelt [gedaagde01] dat de opzegging nietig is omdat in de brief de daarin aangevoerde opzeggingsgrond niet is onderbouwd. De kantonrechter volgt [gedaagde01] niet in deze stelling. In artikel 7:271 lid 4 BW is bepaald dat een opzegging door de verhuurder nietig is indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. Deze bepaling heeft als doel dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde gronden moet kunnen bepalen of hij of wel of niet in de opzegging wil berusten. In de brief van 27 juni 2022 heeft Hef Wonen als grond voor opzegging vermeld dat zij het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Daarnaast is in de brief opgenomen dat [gedaagde01] de huur van de woning had moeten opzeggen omdat hij al enige tijd geen student meer was. De kantonrechter is van oordeel dat het [gedaagde01] uit de bewoordingen van de opzegging duidelijk moet zijn geweest dat Hef Wonen de huurovereenkomst wilde beëindigen omdat zij het gehuurde zelf nodig had en dat dit samenhing met het feit dat [gedaagde01] de woning in gebruik had terwijl hij niet meer studeerde. Dat Hef Wonen dit verder niet heeft onderbouwd doet daar niets aan af. Het is immers toegestaan dat een bij opzegging aangevoerde opzeggingsgrond in een later stadium, en zelfs nog tijdens een beëindigingsprocedure, nader (met feiten of andere argumenten) onderbouwd wordt (vgl. de conclusie van A-G mr. Huydecoper inzake HR 13 juni 2008, NJ 2008/338). Dat heeft Hef Wonen onder andere gedaan in de brief van haar gemachtigde van 14 oktober 2022 en in deze procedure. Van nietigheid van de opzegging is dan ook geen sprake. 4.12. In artikel 7:274 lid 1 onder c BW is bepaald dat de rechter de vordering van de verhuurder kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e BW, andere passende woonruimte kan verkrijgen. Tussen partijen staat vast dat de uitzonderingen van de artikelen 274c tot en met 274e BW zich hier niet voor doen. Dat betekent dat bij de beoordeling van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst ook noodzakelijk is dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. 4.13. Hef Wonen stelt dat zij de woning dringend nodig heeft om deze opnieuw aan een student te kunnen verhuren. Als algemeen bekend mag worden verondersteld dat onder studenten een grote en dringende behoefte bestaat aan betaalbare woonruimte en dat die behoefte ook in (de regio rond) Rotterdam aanwezig is. Deze dringende behoefte maakt dat van Hef Wonen niet kan worden verlangd dat zij huurovereenkomsten in stand laat ten aanzien van huurders die niet meer tot de groep van studenten behoren, maar wel woonruimte in gebruik hebben die voor die doelgroep is bedoeld. Hieruit kan worden afgeleid dat Hef Wonen een groot belang heeft bij een goed doorstromingsbeleid op dit punt. Dat Hef Wonen de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik is daarmee voldoende komen vast te staan. 4.14. Tegenover het belang van Hef Wonen staat het belang dat [gedaagde01] heeft bij behoud van de woning. [gedaagde01] heeft echter niet nader toegelicht wat zijn belang is bij het behoud van de specifieke woning, die hij op dit moment bewoont. Hij heeft weliswaar aangegeven in het centrum van Rotterdam te willen blijven wonen, maar heeft niet uiteengezet of onderbouwd waarom hij gebonden zou zijn aan die betreffende regio en in het bijzonder zijn huidige woning. Afweging van de belangen van partijen maakt het oordeel, dat van Hef Wonen niet kan worden verlangd de huurovereenkomst met [gedaagde01] in stand te laten, dan ook niet anders. 4.15. Voor een succesvol beroep op beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik is ten slotte noodzakelijk dat voldoende blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Hef Wonen stelt dat er andere passende woonruimte voor [gedaagde01] beschikbaar is. Daarbij heeft zij aangegeven dat er voldoende woonruimte beschikbaar is, (ook) buiten het centrum van Rotterdam en in de randgemeenten. [gedaagde01] betwist dat er momenteel andere passende woonruimte beschikbaar is. Gelet op die betwisting ligt het op de weg van Hef Wonen om aan te tonen dat [gedaagde01] andere passende woonruimte kan verkrijgen, zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Zij heeft ter zitting uitdrukkelijk aangeboden om dit alsnog aan te tonen. De kantonrechter zal Hef Wonen hiertoe dan ook in de gelegenheid stellen. 4.16. Voor wat betreft de vraag of er andere passende woonruimte beschikbaar is, is echter van belang dat eerst duidelijk wordt wat in de concrete situatie van [gedaagde01] onder ‘passende woonruimte’ moet worden verstaan. [gedaagde01] stelt in dat verband dat hij momenteel leeft van een bijstandsuitkering en daardoor voor een nieuwe woning in elk geval aangewezen is op de sociale huursector. Hef Wonen betwist deze stelling en voert aan dat [gedaagde01] geen enkel inzicht heeft gegeven in zijn financiële situatie. Omdat dit punt van essentieel belang is voor de vraag welke woningen in dit geval als ‘passend’ kunnen worden beschouwd, wordt [gedaagde01] eerst in de gelegenheid gesteld bij akte op de rolzitting van 20 juli 2023, met stukken onderbouwd, inzicht te verschaffen in zijn inkomenssituatie. 4.17. Nadat [gedaagde01] de hiervoor bedoelde akte heeft ingediend, zal Hef Wonen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld daarop, eveneens bij akte, te reageren. Daarbij zal Hef Wonen ook in de gelegenheid worden gesteld in haar akte, zoveel mogelijk met stukken onderbouwd, aan te tonen dat [gedaagde01] daadwerkelijk andere passende woonruimte kan verkrijgen, waarbij rekening wordt gehouden met de financiële situatie van [gedaagde01] . 4.18. De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.