ECLI:NL:RBROT:2023:5204

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10513438 VV EXPL 23-234 datum uitspraak: 7 juni 2023 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van 1 de vennootschap onder firma [eiser01] , vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] , 2. [eiser02] , woonplaats: [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] , 3. [eiser03] , woonplaats: [woonplaats02] , 4. [eiser04] , woonplaats: [woonplaats02] , eisers, gemachtigde: mr. J. Slager, tegen Stichting Woonstad Rotterdam, vestigingsplaats: Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. E. de Ruiter. De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Woonstad’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 23 mei 2023, met bijlagen; de brief van [eiser01] 26 mei 2023, met een bijlage; de brief van Woonstad van 26 mei 2023, met bijlagen; de mail van Woonstad van 30 mei 2023, met een bijlage; de mail van [eiser01] van 30 mei 2023, met bijlagen; de spreekaantekeningen/pleitnota van [eiser01] en Woonstad. 1.2. Op 31 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

Wat is de kern? 2.1. [eiser01] huurde sinds 1 december 2021 van Woonstad een bedrijfsruimte. In die bedrijfsruimte exploiteert zij een [restaurant01] . In een verstekvonnis van 13 oktober 2022 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [eiser01] veroordeeld om de ruimte te ontruimen, omdat sprake was van een huurachterstand. Woonstad wil dat vonnis nu ten uitvoer leggen en heeft de ontruiming aangezegd. [eiser01] eist in deze procedure dat de executie van dat vonnis wordt verboden, omdat Woonstad de bevoegdheid om het vonnis te executeren volgens haar misbruikt. Woonstad is het hier niet mee eens. Zij vindt dat zij deze bevoegdheid niet misbruikt. De kantonrechter is dat met Woonstad eens. In dit vonnis wordt daarom de eis van [eiser01] voor het grootste deel afgewezen. Dat betekent dat Woonstad het recht heeft om de ontruiming voort te zetten, met dien verstande dat zij dat wel pas mag doen vanaf 1 augustus 2023. In dit vonnis licht de kantonrechter zijn oordeel toe.

2.2. De kantonrechter heeft maar beperkte ruimte om de executie van het vonnis te verbieden/schorsen (artikel 438 Rv). [eiser01] is namelijk (bewust) niet in verzet gegaan tegen het verstekvonnis, waardoor dit vonnis onherroepelijk is geworden (in kracht van gewijsde is gegaan). De executie kan daarom alleen worden geschorst als tenuitvoerlegging misbruik van bevoegdheid zou opleveren. Dat is het geval wanneer Woonstad naar redelijkheid niet tot uitoefening van de bevoegdheid kan overgaan, gelet op de onevenredigheid tussen het belang dat zij daarbij heeft en het belang van [eiser01] dat daardoor wordt geschaad (ECLI:NL:HR:2019:2026). Naar het oordeel van de kantonrechter is hiervan geen sprake. Hij overweegt daarbij het volgende. [eiser01] heeft groot belang bij behoud van de bedrijfsruimte 2.3. Het is de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling duidelijk geworden dat de vennoten van [eiser01] veel tijd, passie en geld hebben gestoken in het succesvol maken van hun restaurant op deze locatie. Zij hebben onder andere voor een bedrag van € 70.000,- de inventaris, goodwill en het recht van handelsnaam overgenomen van het bedrijf dat voorheen in de bedrijfsruimte was gevestigd. Wanneer de ontruiming wordt doorgezet dan is een groot deel van hun inspanningen en mogelijk ook hun investeringen voor niets geweest. Bovendien zijn de vennoten voor hun inkomen geheel of deels afhankelijk van het restaurant. Het wegvallen van die inkomsten heeft voor hen persoonlijk ook grote gevolgen. [eiser01] heeft dus groot belang bij het verbieden van de ontruiming. Woonstad heeft groot belang bij het doorzetten van de ontruiming 2.4. Anderzijds heeft Woonstad groot belang bij het doorzetten van de ontruiming. [eiser01] heeft namelijk vanaf het begin van de huurovereenkomst nog nooit de huur correct betaald. In de verstekprocedure tussen partijen heeft Woonstad een betaalspecificatie aangeleverd. [eiser01] heeft bevestigd dat die klopt. Uit die specificatie blijkt dat [eiser01] direct vanaf de start van de huurovereenkomst de huurprijs te laat, onvolledig of helemaal niet heeft betaald. De huurachterstand is daarom snel opgelopen. Per september 2022 was er al sprake van een achterstand van € 16.063,92. Dat komt neer op een achterstand van bijna vijf maanden. Op grond van die achterstand is in het verstekvonnis de huurovereenkomst ontbonden. 2.5. Woonstad had direct na het verstekvonnis kunnen overgaan tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Dat heeft zij niet gedaan, maar zij heeft [eiser01] nog een kans gegeven door het aanbieden van een vaststellingsovereenkomst. Daarin staat dat zij bereid is om de huurovereenkomst voort te zetten onder een aantal voorwaarden. De voorwaarden waren onder meer dat [eiser01] de achterstand van € 24.268,66 voor 1 december 2022 betaalde en vervolgens de huur vanaf 1 december vóór of op de eerste dag van de maand volledig betaalde. Daarbij heeft Woonstad geschreven ‘ Indien huurder bovenstaande niet nakomt, zal verhuurder het vonnis alsnog ten uitvoer laten brengen ’. [eiser01] heeft tijdens de zitting aangegeven dat zij met deze vaststellingsovereenkomst niet akkoord was (ondanks een mail van 30 november 2022 waaruit het tegendeel lijkt te volgen), maar dat voor haar wel duidelijk was dat de huur op tijd moest worden betaald. 2.6. Op 30 november 2022 heeft [eiser01] de achterstand betaald. Daarnaast heeft zij voor de huur van de maand december 2022 een afbetalingsregeling afgesproken met Woonstad. Daarna is het echter direct misgegaan met correcte betaling van de huur. De huur van januari 2023 heeft [eiser01] in eerste instantie niet betaald. De huur van maart 2022 heeft ze twee dagen te laat betaald. De huur van april 2023 heeft ze in eerste instantie ook niet betaald, maar pas op 12 april 2023 na een aanmaning van Woonstad. Op 3 mei 2023 had [eiser01] vervolgens de huur van de maand mei 2023 nog niet betaald. De huur van de maand januari 2023 stond toen ook nog steeds open. Er was op dat moment dus sprake van een achterstand van twee maanden. Daarom heeft Woonstad op 3 mei 2023 aangezegd dat zij zal overgaan tot ontruiming van de bedrijfsruimte op 1 juni 2023. De kantonrechter kan begrijpen dat Woonstad het vertrouwen in [eiser01] kwijt is. [eiser01] heeft haar kansen om te laten zien dat zij de huur correct kan betalen gehad, maar zij heeft deze niet benut. De discussie over het rookprobleem is geen excuus voor de wanbetaling 2.7. [eiser01] heeft in deze procedure veel aandacht besteed aan een discussie die partijen hebben over een rookprobleem. Ergens in het gehuurde ‘lekt’ rook van het barbecueën naar de rest van het pand. Partijen zijn het er niet over eens wie verantwoordelijk is voor het oplossen van dit probleem. Deze discussie is voor deze procedure van beperkt belang. Dit probleem speelde namelijk in ieder geval al in juli 2022. [eiser01] heeft er zelf voor gekozen om niet in verzet te gaan en dus ook om geen huurprijsvermindering te vorderen of om Woonstad aan te spreken op herstel van dit gebrek. Dat betekent dat de verplichting om de huur te betalen ‘gewoon’ blijft staan. Het rookprobleem is dus geen excuus voor de wanbetaling van [eiser01] . Het voorgaande zou mogelijk anders zijn als [eiser01] in deze procedure had aangetoond dat het probleem evident de verantwoordelijkheid van Woonstad zou zijn, bijvoorbeeld door een deskundigenrapport aan te leveren. Dat heeft zij echter niet gedaan. De toezegging van [eiser01] en een derde zijn van onvoldoende gewicht 2.8. Weliswaar heeft [eiser01] toegezegd dat zij vanaf nu de huur wel stipt zal betalen, maar dat heeft zij in het verleden ook al toegezegd. Toen heeft zij dit ook niet waargemaakt. Waarom nu wel kan worden vertrouwd op die toezegging heeft zij niet hard gemaakt in deze procedure. Door deze toezegging wordt daarom het belang van Woonstad bij ontruiming niet kleiner. 2.9. [eiser01] heeft verder nog aangevoerd dat een derde partij bereid is om een waarborgsom van drie maanden huur te betalen. Ook deze toezegging kan haar niet helpen. [eiser01] heeft namelijk niet concreet gemaakt wie deze partij is, hoe draagkrachtig deze partij is, hoe deze partij garant wil staan en hoe ver deze garantstelling reikt. Omdat deze toezegging onvoldoende concreet is kan de kantonrechter deze niet meewegen. De aanmaning van 12 april 2023 is niet relevant 2.10. De kantonrechter overweegt volledigheidshalve nog dat hij de aanmaning van 12 april 2023 ook niet mee laat wegen in zijn afweging. [eiser01] heeft er op gewezen dat in die aanmaning staat: ‘ Betaal per ommegaande de huur van april 2023 ad € 3.410,37. (…) Let op! Betaal direct en voorkom dat wij het gehuurde zullen ontruimen. ’ [eiser01] stelt dat zij aan deze aanmaning heeft voldaan en dat zij er daarom op mocht vertrouwen dat ontruiming niet meer zou plaatsvinden. Deze redenering volgt de kantonrechter niet. [eiser01] had hieraan in redelijkheid niet de verwachting kunnen ontlenen dat ontruiming na deze betaling helemaal van de baan zou zijn, ongeacht hoe het betalingsgedrag van [eiser01] daarna zou zijn. Uiteindelijk is de ontruiming namelijk niet aangezegd omdat de huur van april te laat was betaald, maar omdat op 3 mei 2023 nog twee maanden huur open stond.

2.11. De conclusie van het voorgaande is als volgt. Woonstad heeft groot belang bij een betrouwbare huurder, die zijn belangrijkste prestatie (het betalen van de huur) uit zichzelf correct nakomt. [eiser01] heeft dit in het verleden niet gedaan. De discussie over het rookprobleem is daar geen excuus voor. De toezeggingen van [eiser01] en een eventuele derde bieden onvoldoende houvast om te oordelen dat het betaalgedrag van [eiser01] zal verbeteren. Daarom heeft Woonstad groot belang bij het doorzetten van de ontruiming. Woonstad mag niet ontruimen voor 1 augustus 2023 2.12. Woonstad heeft wel tijdens de zitting aangegeven dat zij wil meedenken met [eiser01] . Zij heeft gezegd ermee in te stemmen dat [eiser01] het gehuurde in ieder geval tot 31 juli 2023 niet hoeft te ontruimen, zodat die de tijd heeft om haar schade enigszins te beperken en om tot vrijwillige ontruiming over te gaan. Mede gelet daarop is het belang van [eiser01] dat bij ontruiming wordt geschaad, afgezet tegen het belang van Woonstad bij uitvoering van het verstekvonnis, niet dermate zwaarwegend, dat tenuitvoerlegging van het verstekvonnis misbruik van recht zou opleveren. De kantonrechter weegt daarbij mee dat de gevolgen voor [eiser01] weliswaar groot zijn, maar dat dit ook behoort tot het risico dat zij als ondernemer heeft genomen. Zij heeft er zelf voor gekozen om een grote overnamesom te betalen en een relatief dure bedrijfsruimte op een centraal gelegen locatie te huren. De (financiële) moeilijkheden die daardoor zijn ontstaan kunnen niet op het bord van Woonstad kan worden gelegd. 2.13. De kantonrechter beslist in lijn met het bovenstaande dat de executie van het vonnis voor 1 augustus 2023 is verboden. Het ligt op de weg van [eiser01] om tijdig afspraken met Woonstad te maken over de ontruiming van het pand. Zo voorkomt zij nieuwe aanzeggingskosten en een eventuele gerechtelijke ontruiming, met alle kosten daarvan. 2.14. Aangezien het ontruimingsverbod is gebaseerd op een toezegging van Woonstad ziet de kantonrechter geen aanleiding voor het verbinden van een dwangsom aan dit verbod (artikel 611a Rv). Hij gaat ervan uit dat Woonstad haar toezeggingen en de beslissing in deze procedure ook zonder die dwangsom nakomt. Proceskosten 2.15. [eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 793,- aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die Woonstad maakt na deze uitspraak moet [eiser01] een bedrag betalen van € 99,50 (1/2 punt x € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). Uitvoerbaarheid bij voorraad 2.16. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

De kantonrechter: 3.1. verbiedt Woonstad om vóór 1 augustus 2023 uitvoering te geven aan het vonnis van de kantonrechter in Rotterdam van 13 oktober 2022, met zaaknummer 10111411 \ CV EXPL 22-29321; 3.2. veroordeelt [eiser01] in de proceskosten die aan de kant van Woonstad tot vandaag worden vastgesteld op € 793,-; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken. 33394