ECLI:NL:RBROT:2023:2656

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/642685 / HA ZA 22-627 Vonnis in incident van 8 maart 2023 in de zaak van 1. [eiser01] , 2. [eiser02] , beiden wonende te Schiedam, eisers in conventie in de hoofdzaak, verweerders in reconventie in de hoofdzaak, verweerders in het incident, advocaat mr. I.M. Ighodaro te Rotterdam, tegen [gedaagde01] , wonende te Rotterdam, gedaagde in conventie in de hoofdzaak, eiser in reconventie in de hoofdzaak, eiser in het incident, advocaat mr. C.P.A.T. van Goethem te Amsterdam. Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde01] genoemd worden. 1. Kern van het vonnis 1.1. In dit vonnis wordt (nog) niet op het geschil in de hoofdzaak ingegaan. Het heeft betrekking op twee incidenten die door [gedaagde01] zijn opgeworpen. Het eerste incident gaat over de vraag of een niet in de hoofdzaak betrokken persoon door [gedaagde01] in vrijwaring mag worden opgeroepen. De rechtbank wijst deze vordering toe. Het tweede incident gaat over de vraag of [eisers] gehouden zijn om afschriften van bepaalde documenten te verstrekken die volgens [gedaagde01] van belang zijn voor de hoofdzaak. De rechtbank wijst deze vordering af. 2. Het procesverloop 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 26 juli 2022 met producties 1 t/m 18; de conclusie van antwoord tevens inhoudende 1) provisionele vordering tot overlegging stukken, 2) incident tot oproeping in vrijwaring, 3) conclusie van eis in reconventie en 4) akte uitlating producties, met producties 1 t/m 6; de conclusie van antwoord in de incidenten met producties 19 t/m 21; de oproepingsbrief van de rechtbank van 2 november 2022; de brief van de rechtbank van 24 november 2022; de brief van mr. Van Goethem van 1 december 2022; de brief van mr. Ighodaro van 1 december 2022; de e-mail van de rechtbank van 7 december 2022; de e-mail van mr. Van Goethem van 8 december 2022; de e-mail van mr. Ighodaro van 8 december 2022; de e-mail van de rechtbank van 9 december 2022; de brief van mr. Van Goethem van 22 december 2022; de brief van mr. Ighodaro van 23 december 2022 met productie 22; de e-mail van de rechtbank van 2 januari 2023; de conclusie van antwoord in reconventie met producties 23 t/m 29; de spreekaantekeningen van mr. Ighodaro; de spreekaantekeningen van mr. Van Goethem; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehouden op 9 januari 2023.

3.1. Op 2 april 2021 hebben [eisers] de woning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde01] . De woning is bij akte van 2 juli 2021 aan [eisers] geleverd. 3.2. [eisers] hebben de woning op 13 januari 2022 laten onderzoeken door Top Expertise B.V. Door Top Expertise is op 31 maart 2021 een rapport uitgebracht. In dat rapport staat onder meer: (…) Wij constateren dat er forse aanpassingen aan de houten dakconstructie zijn uitgevoerd waardoor de sterkte en de stabiliteit van de constructie verloren is gegaan. (…) Op de begane grond heeft uw cliënt de houten (zwevende) vloer verwijderd waarna een betonvloer zichtbaar is gekomen. Wij constateren dat er sprake is van een ernstige vochtproblematiek vanuit deze vloer en de fundering van de woning en het vocht optrekt in de wanden. (…) Ons inziens staan deze gebreken een normaal gebruik van de woning als woning in de weg. (…) Aan de hand van gegevens van de belendende panden achten wij het aannemelijk dat het pand uit of omstreeks 1880 dateert. 3.3. Op 8 april 2022 is de woning in opdracht van [eisers] onderzocht door Bouwkostenbureau Heijneman (hierna: Heijneman). Door Heijneman is op 26 april 2022 een rapport uitgebracht aan [eisers] In dat rapport staat onder meer (…) [eiser01] heeft (…) een rapport van Expertise door "Top Expertise" aan ons verstrekt. In dit rapport staat een groot deel van de gebreken omschreven met een indicatie van de herstelkosten. (…) Tijdens de rondgang bleek echter dat er nog meer gebreken waren die niet opgenomen zijn in het rapport, zoals; - het verzakken van de begane grondvloer; - buitengevel geplaats op trapgat raveling; - dragende oplegging van het garage dak rechtstreeks op de gevelkozijnen. Blijkens haar rapport begroot Heijneman de herstelkosten van de verborgen gebreken op € 169.587,10, inclusief btw, en de kosten van het aanpassen van de woning naar de in 1995 geldende maatstaven op € 248.613,54. 3.4. In opdracht van [gedaagde01] heeft Bouwstad Projectmanagement B.V. (hierna: Bouwstad) de woning onderzocht voor een contra-expertise. Bouwstad heeft op 6 september 2022 een rapport uitgebracht. Volgens dit rapport: is een aantal door Top Expertise en Heijneman gesignaleerd gebreken niet als gebreken aan te merken; zou een aantal gebreken bij een bouwtechnische keuring aan het licht zijn gekomen; is een deel van de gebreken ontstaan door het slopen van constructieve elementen in de woning; staat een deel van de gebreken niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg; en bedragen de herstelkosten van de gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan € 30.448,45 inclusief btw. Ook staat in het rapport van Bouwstad: (…) Allereerst dient vermeld te worden dat bij een bouwtechnische keuring direct was opgevallen dat de woning in 1995 niet nieuw is gebouwd, maar dat er sprake was van een transformatie. (…)

4.1. [eisers] vorderen – zakelijk weergegeven – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht te verklaren dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst ter zake van het pand aan de [adres01] te [plaats01] en daardoor aansprakelijk is voor de schade die [eisers] lijden en hebben geleden, althans voor recht te verklaren dat [gedaagde01] nadeelcompensatie verschuldigd is aan [eisers] vanwege dwaling; II. [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [eisers] op grond van de onder I. genoemde gronden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; III. [gedaagde01] te veroordelen tot het betalen van een voorschot op de schadevergoeding aan [eisers] , althans tot het betalen van nadeelcompensatie vanwege dwaling, ter hoogte van € 400.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; IV. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente. 4.2. Aan deze vorderingen leggen [eisers] – samengevat – het volgende ten grondslag. [eisers] hebben een woning gekocht van [gedaagde01] . Nadat zij gestart waren met verbouwingswerkzaamheden constateerden zij verschillende gebreken aan de woning. Deze gebreken staan aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Voorts heeft [gedaagde01] de woning verkocht als een woning uit het bouwjaar 1995 terwijl de woning in werkelijkheid dateert uit circa 1880. Daarom beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst, althans is sprake van dwaling, en is [gedaagde01] gehouden de schade die [eisers] als gevolg hiervan lijden te vergoeden. 4.3. [gedaagde01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente. 4.4. In reconventie vordert [eiser03] – zakelijk weergegeven – om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. voorwaardelijk: de koopovereenkomst te vernietigen en [verweerders] te veroordelen tot teruglevering van de eigendom van de woning aan [eiser03] tegen terugbetaling van de koopsom na aftrek van de kosten om de woning in de oorspronkelijke staat te herstellen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; II. onvoorwaardelijk: [verweerders] te veroordelen om aan [eiser03] te betalen de door het optreden van [verweerders] veroorzaakte schade aan [eiser03] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; III. [verweerders] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en, indien niet binnen de gestelde termijn betaald wordt, de wettelijke rente. 4.5. Aan deze vorderingen legt [eiser03] – samengevat – het volgende ten grondslag. Indien de stellingen van [verweerders] zouden kloppen, dan is sprake van wederzijdse dwaling. Door de ingezette sloop hebben [verweerders] [eiser03] de mogelijkheid ontnomen om de koop voor de woning in een aanvaardbare staat ongedaan te maken. Daarom moet de koopovereenkomst worden ontbonden en moet de woning worden teruggeleverd tegen terugbetaling van de koopsom na aftrek van herstelkosten. Daarnaast heeft [eiser03] schade geleden door de onrechtmatige wijze van beslagleggen door [verweerders] . 4.6. [verweerders] concluderen in reconventie tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser03] in de proceskosten.

5.1. [eiser03] vordert – zakelijk weergegeven – om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. bij wijze van voorlopige voorziening (als bedoeld in artikel 223 Rv) [verweerders] te veroordelen om alle onderliggende stukken die zien op de sloop, vernieuwbouw en financiering van de woning (waaronder de offertes van de architect en de aannemer en de aan hen verstrekte opdrachten, de financieringsaanvraag en de financieringsverlening, de vergunningsaanvragen en vergunningverleningen en meldingen en alle overige relevante stukken) onmiddellijk in het geding te brengen, op straffe van een dwangsom; II. [eiser03] toe te staan [naam01] in vrijwaring op te roepen en te bepalen dat de hoofdzaak tegelijkertijd met de vrijwaring wordt gevoerd; III. [verweerders] te veroordelen in de kosten van de incidenten. 5.2. In het eerste incident voeren [verweerders] verweer en concluderen zij tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser03] in de kosten van het incident. In het tweede incident refereren [verweerders] zich aan het oordeel van de rechtbank en verzoeken zij geen van partijen in de kosten te veroordelen.

Het bezwaar van [gedaagde01] tegen de gecombineerde zitting in de hoofdzaak en de incidenten 6.1. [gedaagde01] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de rechtbank om de hoofdzaak en de incidenten samen te behandelen op een gecombineerde zitting. [gedaagde01] legt hieraan ten grondslag dat dit in strijd is met een goede procesorde. De behandeling van de hoofdzaak op dit punt in de procedure leidt ertoe dat hij de (thans nog onbekende) verweren van [naam01] (hierna: [naam01] ) niet tot de zijne kan maken. Daarnaast beschikt hij niet over de in het eerste incident gevorderde stukken en kan hij deze stukken dus niet gebruiken voor zijn verweer. [gedaagde01] stelt dat hij door dit alles in een behoorlijke behartiging van zijn processuele belangen wordt geschaad. 6.2. De rechtbank wijst dit bezwaar af en overweegt daartoe als volgt. 6.3. De rechtbank heeft voorafgaand aan de zitting aangegeven dat de zittingen uitsluitend zijn gecombineerd uit praktisch oogpunt, namelijk om: - stukken die ter zitting worden ingediend te kunnen aanmerken als (mede) te zijn ingediend in de hoofdzaak; - inlichtingen die ter zitting worden verstrekt te kunnen aanmerken als (mede) te zijn verstrekt in de hoofdzaak; - als partijen daarvoor open staan, een schikking in de hoofdzaak te beproeven; - met partijen te overleggen hoe het vervolg van de hoofdzaak zal verlopen. 6.4. De rechtbank heeft voorafgaand aan de zitting ook aangegeven dat het niet noodzakelijk was om de hoofdzaak volledig inhoudelijk te behandelen op deze zitting en dat een nieuwe mondelinge behandeling in de hoofdzaak zal worden gelast indien een partij daar, na het vonnis in de incidenten, om verzoekt. 6.5. Ter zitting heeft de rechter aangegeven dat [gedaagde01] na het vonnis in de incidenten de gelegenheid krijgt om zijn conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie aan te vullen en dat vervolgens een nieuwe mondelinge behandeling in de hoofdzaak zal worden gelast. 6.6. Uit het voorgaande blijkt dat de mogelijkheden van [gedaagde01] om verweer te voeren in de hoofdzaak door de gecombineerde zitting op geen enkele wijze zijn beperkt. [gedaagde01] is dus niet in zijn belangen geschaad en het bezwaar van [gedaagde01] treft daarom geen doel. Het vrijwaringsincident 6.7. De incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring is tijdig en vóór alle weren genomen. Op grond van artikel 210 Rv kan de gedaagde een derde in vrijwaring oproepen indien hij genoegzaam stelt dat tussen hem en de derde een rechtsverhouding bestaat krachtens welke de derde verplicht is de nadelige gevolgen van een veroordeling van de gedaagde in de hoofdzaak te dragen. 6.8. [gedaagde01] stelt dat hij een vordering op [naam01] heeft indien blijkt dat [naam01] , zoals [eisers] stellen, de woning in 1995 heeft laten (ver)bouwen en dat daardoor (een deel van) de door [eisers] gestelde gebreken aan de woning zijn ontstaan. 6.9. Gelet op hetgeen [gedaagde01] heeft gesteld en op het feit dat [eisers] zich refereren aan het oordeel van de rechtbank, zal de rechtbank de incidentele vordering tot oproeping in vrijwaring toewijzen. 6.10. [gedaagde01] heeft de rechtbank ook verzocht te bepalen dat in de hoofdzaak pas voor antwoord behoeft te worden geconcludeerd nadat [naam01] in de (nog te starten) vrijwaringszaak voor antwoord heeft geconcludeerd. 6.11. Voorop staat dat beslissingen over termijnen voor het indienen van stukken door de rechtbank worden genomen met inachtneming van het bepaalde in de wet en in het toepasselijke procesreglement. Bij de beoordeling worden de belangen van partijen en de feiten en omstandigheden van het geval betrokken. Die beoordeling kan pas in volle omvang plaatsvinden op het moment dat beslist moet worden. Daarom zal de rechtbank het verzoek om op voorhand een beslissing te nemen over de termijn voor het aanvullen van de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie in de hoofdzaak, afwijzen. Indien één der partijen op enig moment in de procedure uitstel van een proceshandeling verzoekt, zal de rolrechter de beslissing nemen die hij op dat moment, gelet op alle dan bekende en relevante feiten en omstandigheden, geraden acht. 6.12. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het incident geen van partijen als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Daarom worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De incidentele vordering tot overlegging van stukken 6.13. [gedaagde01] vordert dat [eisers] stukken overleggen die zien op de sloop of vernieuwbouw van de woning en de financiering. Hij baseert deze vordering op de volgende gronden: i) [eisers] hadden voor de koop al de intentie om het pand te slopen of vernieuwbouwen, zodat eventuele gebreken niet van belang zijn. De stukken kunnen inzicht verschaffen in de plannen die [eisers] met de woning hadden voorafgaand aan de koop; ii) Uit de stukken kan ook blijken of [eisers] een behoorlijke aannemer hebben ingeschakeld die deugdelijk werk heeft verricht, of een “cowboy” die ondeugdelijke sloop heeft uitgevoerd met gebreken tot gevolg; iii) De financiering van [eisers] was niet in orde en zij gebruiken deze procedure als oplossing voor het tekort aan financiële middelen. De gevorderde stukken bieden inzicht in die financiering. 6.14. [eisers] voeren verweer. Allereerst betwisten zij dat artikel 223 Rv een grondslag biedt voor een exhibitievordering, omdat de verkregen kennis uit die stukken niet van voorlopige aard is. Daarnaast voeren zij aan dat de verzochte stukken niet relevant zijn voor de bepaling van de rechtspositie van [gedaagde01] in de hoofdzaak, en dat zij een deel van de verzochte stukken niet hebben omdat deze simpelweg niet bestaan. Ten slotte moet de vordering worden afgewezen, aldus [eisers] , omdat deze slechts is gebaseerd op (onterechte) vermoedens van [gedaagde01] . 6.15. De rechtbank stelt voorop dat een vordering tot inzage in stukken, ook wanneer dit bij wijze van voorlopige voorziening wordt gevorderd, moet worden getoetst aan de voorwaarden die artikel 843a Rv aan een dergelijke vordering stelt. Artikel 843a Rv bepaalt dat hij die daarbij rechtmatig belang heeft, op zijn kosten, inzage, afschrift of uittreksel kan vorderen van bepaalde stukken aangaande een rechtsbetrekking waarin hij partij is, van degene die deze stukken te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft. 6.16. Voor toewijzing van een vordering op grond van artikel 843a Rv is nodig dat de partij die inzage verlangt in stukken om tot bewijs van een stelling te geraken, die stelling aan de hand van concrete feiten en omstandigheden en reeds voorhanden bewijsmateriaal voldoende aannemelijk maakt (vgl. o.a. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1251). Dit artikel biedt immers niet de mogelijkheid voor het opvragen van documenten waarvan een partij indicaties heeft dat de wederpartij over die stukken beschikt en waarvan hij vermoedt dat zij wel eens steun zouden kunnen geven aan zijn stellingen (Hof Den Haag 1 februari 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BV8235, bevestigd in HR 13 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:307). 6.17. De rechtbank zal de drie gronden die [gedaagde01] aanvoert toetsen aan artikel 843a Rv en de hiervoor genoemde uitgangspunten. Grond I: uit de verzochte stukken kan blijken welke bedoeling [eisers] bij aankoop van de woning hadden. 6.18.

6.33. Gelet op het voorgaande, zal de incidentele vordering van [gedaagde01] die strekt tot veroordeling van [eisers] tot overlegging van stukken, worden afgewezen. 6.34. De rechtbank zal [gedaagde01] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van dit incident. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op € 1.196,- aan salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 598,-). Tussentijds hoger beroep? 6.35. [gedaagde01] heeft de rechtbank verzocht om bij afwijzing van de incidentele vorderingen onmiddellijk hoger beroep tegen het vonnis in de incidenten mogelijk te maken. [eisers] refereren zich op dit punt aan het oordeel van de rechtbank voor wat betreft de beslissing in het vrijwaringsincident. Zij maken bezwaar tegen het openstellen van tussentijds hoger beroep in het incident tot inzage. 6.36. Uit artikel 337 lid 2 Rv volgt dat van het vonnis in het vrijwaringsincident hoger beroep slechts tegelijk met dat van het eindvonnis kan worden ingesteld, tenzij de rechter anders bepaalt. Hetzelfde geldt voor een vonnis waarbij is beslist op een incidentele vordering ex artikel 843 a Rv. Dit volgt uit Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW3264. Op een vonnis waarbij is beslist op een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv, is het bepaalde in artikel 337 lid 2 Rv van toepassing indien de beslissing is genomen in het kader van de voortgang en de instructie van de zaak. Die situatie doet zich naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voor (vgl. Hof Den Haag 21 december 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BP1556). Tegen de vonnissen in beide incidenten kan dus slechts tussentijds hoger beroep worden ingesteld indien de rechtbank dat bepaalt. 6.37. Het uitgangspunt van het appèlverbod van art 337 lid 2 Rv is dat het tussentijds aanwenden van rechtsmiddelen tot vertraging van de procedure leidt en daarom als regel achterwege dient te blijven. Voor ruime uitzonderingen bestaat in dit stelsel geen ruimte. De praktische hanteerbaarheid van het stelsel zou daardoor in gevaar komen. Dit volgt uit Hoge Raad 19 juli 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO8706. Dit betekent dat het verzoek van [gedaagde01] slechts toewijsbaar is indien sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden die ertoe nopen dat in het onderhavige geval wordt afgeweken van het appèlverbod. 6.38. [gedaagde01] voert aan dat hij de vruchten uit de incidenten nodig heeft om verweer te kunnen voeren. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet een bijzondere omstandigheid die afwijking van het wettelijk stelsel rechtvaardigt. De rechtbank is ook overigens niet van dergelijke bijzondere omstandigheden gebleken. Aldus is er naar het oordeel van de rechtbank geen grond voor toewijzing van het verzoek van [gedaagde01] . Verder verloop van de procedure in de hoofdzaak 6.39. Zoals door de behandelend rechter ter zitting is bepaald, zal [gedaagde01] in de gelegenheid worden gesteld zijn voorlopige conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie aan te vullen. Vervolgens zal een datum voor een mondelinge behandeling in de hoofdzaak worden bepaald.

De rechtbank in het vrijwaringsincident 7.1. staat toe dat [naam01] door [eiser03] in vrijwaring wordt gedagvaard tegen de terechtzitting van 19 april 2023 ; 7.2. wijst het meer of anders gevorderde af; 7.3. compenseert de proceskosten van het incident, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt; in het incident tot inzage 7.4. wijst het gevorderde af; 7.5. veroordeelt [eiser03] in de proceskosten aan de zijde van [eiser01] in het incident, tot op heden begroot op € 1.196,-, in de hoofdzaak 7.6. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 19 april 2023 voor aanvulling van de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie. Dit vonnis is gewezen door mr. W.A.M. Schellekens. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023. 3583/2438/1729/3310

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/642685 / HA ZA 22-627 Vonnis in incident van 8 maart 2023 in de zaak van 1. [eiser01] , 2. [eiser02] , beiden wonende te Schiedam, eisers in conventie in de hoofdzaak, verweerders in reconventie in de hoofdzaak, verweerders in het incident, advocaat mr. I.M. Ighodaro te Rotterdam, tegen [gedaagde01] , wonende te Rotterdam, gedaagde in conventie in de hoofdzaak, eiser in reconventie in de hoofdzaak, eiser in het incident, advocaat mr. C.P.A.T. van Goethem te Amsterdam. Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde01] genoemd worden. 1. Kern van het vonnis 1.1. In dit vonnis wordt (nog) niet op het geschil in de hoofdzaak ingegaan. Het heeft betrekking op twee incidenten die door [gedaagde01] zijn opgeworpen. Het eerste incident gaat over de vraag of een niet in de hoofdzaak betrokken persoon door [gedaagde01] in vrijwaring mag worden opgeroepen. De rechtbank wijst deze vordering toe. Het tweede incident gaat over de vraag of [eisers] gehouden zijn om afschriften van bepaalde documenten te verstrekken die volgens [gedaagde01] van belang zijn voor de hoofdzaak. De rechtbank wijst deze vordering af. 2. Het procesverloop 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 26 juli 2022 met producties 1 t/m 18; de conclusie van antwoord tevens inhoudende 1) provisionele vordering tot overlegging stukken, 2) incident tot oproeping in vrijwaring, 3) conclusie van eis in reconventie en 4) akte uitlating producties, met producties 1 t/m 6; de conclusie van antwoord in de incidenten met producties 19 t/m 21; de oproepingsbrief van de rechtbank van 2 november 2022; de brief van de rechtbank van 24 november 2022; de brief van mr. Van Goethem van 1 december 2022; de brief van mr. Ighodaro van 1 december 2022; de e-mail van de rechtbank van 7 december 2022; de e-mail van mr. Van Goethem van 8 december 2022; de e-mail van mr. Ighodaro van 8 december 2022; de e-mail van de rechtbank van 9 december 2022; de brief van mr. Van Goethem van 22 december 2022; de brief van mr. Ighodaro van 23 december 2022 met productie 22; de e-mail van de rechtbank van 2 januari 2023; de conclusie van antwoord in reconventie met producties 23 t/m 29; de spreekaantekeningen van mr. Ighodaro; de spreekaantekeningen van mr. Van Goethem; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehouden op 9 januari 2023.

3.1. Op 2 april 2021 hebben [eisers] de woning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde01] . De woning is bij akte van 2 juli 2021 aan [eisers] geleverd. 3.2. [eisers] hebben de woning op 13 januari 2022 laten onderzoeken door Top Expertise B.V. Door Top Expertise is op 31 maart 2021 een rapport uitgebracht. In dat rapport staat onder meer: (…) Wij constateren dat er forse aanpassingen aan de houten dakconstructie zijn uitgevoerd waardoor de sterkte en de stabiliteit van de constructie verloren is gegaan. (…) Op de begane grond heeft uw cliënt de houten (zwevende) vloer verwijderd waarna een betonvloer zichtbaar is gekomen. Wij constateren dat er sprake is van een ernstige vochtproblematiek vanuit deze vloer en de fundering van de woning en het vocht optrekt in de wanden. (…) Ons inziens staan deze gebreken een normaal gebruik van de woning als woning in de weg. (…) Aan de hand van gegevens van de belendende panden achten wij het aannemelijk dat het pand uit of omstreeks 1880 dateert. 3.3. Op 8 april 2022 is de woning in opdracht van [eisers] onderzocht door Bouwkostenbureau Heijneman (hierna: Heijneman). Door Heijneman is op 26 april 2022 een rapport uitgebracht aan [eisers] In dat rapport staat onder meer (…) [eiser01] heeft (…) een rapport van Expertise door "Top Expertise" aan ons verstrekt. In dit rapport staat een groot deel van de gebreken omschreven met een indicatie van de herstelkosten. (…) Tijdens de rondgang bleek echter dat er nog meer gebreken waren die niet opgenomen zijn in het rapport, zoals; - het verzakken van de begane grondvloer; - buitengevel geplaats op trapgat raveling; - dragende oplegging van het garage dak rechtstreeks op de gevelkozijnen. Blijkens haar rapport begroot Heijneman de herstelkosten van de verborgen gebreken op € 169.587,10, inclusief btw, en de kosten van het aanpassen van de woning naar de in 1995 geldende maatstaven op € 248.613,54. 3.4. In opdracht van [gedaagde01] heeft Bouwstad Projectmanagement B.V. (hierna: Bouwstad) de woning onderzocht voor een contra-expertise. Bouwstad heeft op 6 september 2022 een rapport uitgebracht. Volgens dit rapport: is een aantal door Top Expertise en Heijneman gesignaleerd gebreken niet als gebreken aan te merken; zou een aantal gebreken bij een bouwtechnische keuring aan het licht zijn gekomen; is een deel van de gebreken ontstaan door het slopen van constructieve elementen in de woning; staat een deel van de gebreken niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg; en bedragen de herstelkosten van de gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan € 30.448,45 inclusief btw. Ook staat in het rapport van Bouwstad: (…) Allereerst dient vermeld te worden dat bij een bouwtechnische keuring direct was opgevallen dat de woning in 1995 niet nieuw is gebouwd, maar dat er sprake was van een transformatie. (…)

4.1. [eisers] vorderen – zakelijk weergegeven – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht te verklaren dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst ter zake van het pand aan de [adres01] te [plaats01] en daardoor aansprakelijk is voor de schade die [eisers] lijden en hebben geleden, althans voor recht te verklaren dat [gedaagde01] nadeelcompensatie verschuldigd is aan [eisers] vanwege dwaling; II. [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [eisers] op grond van de onder I. genoemde gronden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; III. [gedaagde01] te veroordelen tot het betalen van een voorschot op de schadevergoeding aan [eisers] , althans tot het betalen van nadeelcompensatie vanwege dwaling, ter hoogte van € 400.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; IV. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente. 4.2. Aan deze vorderingen leggen [eisers] – samengevat – het volgende ten grondslag. [eisers] hebben een woning gekocht van [gedaagde01] . Nadat zij gestart waren met verbouwingswerkzaamheden constateerden zij verschillende gebreken aan de woning. Deze gebreken staan aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Voorts heeft [gedaagde01] de woning verkocht als een woning uit het bouwjaar 1995 terwijl de woning in werkelijkheid dateert uit circa 1880. Daarom beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst, althans is sprake van dwaling, en is [gedaagde01] gehouden de schade die [eisers] als gevolg hiervan lijden te vergoeden. 4.3. [gedaagde01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente. 4.4. In reconventie vordert [eiser03] – zakelijk weergegeven – om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. voorwaardelijk: de koopovereenkomst te vernietigen en [verweerders] te veroordelen tot teruglevering van de eigendom van de woning aan [eiser03] tegen terugbetaling van de koopsom na aftrek van de kosten om de woning in de oorspronkelijke staat te herstellen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; II. onvoorwaardelijk: [verweerders] te veroordelen om aan [eiser03] te betalen de door het optreden van [verweerders] veroorzaakte schade aan [eiser03] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; III. [verweerders] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten en, indien niet binnen de gestelde termijn betaald wordt, de wettelijke rente. 4.5. Aan deze vorderingen legt [eiser03] – samengevat – het volgende ten grondslag. Indien de stellingen van [verweerders] zouden kloppen, dan is sprake van wederzijdse dwaling. Door de ingezette sloop hebben [verweerders] [eiser03] de mogelijkheid ontnomen om de koop voor de woning in een aanvaardbare staat ongedaan te maken. Daarom moet de koopovereenkomst worden ontbonden en moet de woning worden teruggeleverd tegen terugbetaling van de koopsom na aftrek van herstelkosten. Daarnaast heeft [eiser03] schade geleden door de onrechtmatige wijze van beslagleggen door [verweerders] . 4.6. [verweerders] concluderen in reconventie tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser03] in de proceskosten.

5.1. [eiser03] vordert – zakelijk weergegeven – om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. bij wijze van voorlopige voorziening (als bedoeld in artikel 223 Rv) [verweerders] te veroordelen om alle onderliggende stukken die zien op de sloop, vernieuwbouw en financiering van de woning (waaronder de offertes van de architect en de aannemer en de aan hen verstrekte opdrachten, de financieringsaanvraag en de financieringsverlening, de vergunningsaanvragen en vergunningverleningen en meldingen en alle overige relevante stukken) onmiddellijk in het geding te brengen, op straffe van een dwangsom; II. [eiser03] toe te staan [naam01] in vrijwaring op te roepen en te bepalen dat de hoofdzaak tegelijkertijd met de vrijwaring wordt gevoerd; III. [verweerders] te veroordelen in de kosten van de incidenten. 5.2. In het eerste incident voeren [verweerders] verweer en concluderen zij tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser03] in de kosten van het incident. In het tweede incident refereren [verweerders] zich aan het oordeel van de rechtbank en verzoeken zij geen van partijen in de kosten te veroordelen.

Het bezwaar van [gedaagde01] tegen de gecombineerde zitting in de hoofdzaak en de incidenten 6.1. [gedaagde01] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de rechtbank om de hoofdzaak en de incidenten samen te behandelen op een gecombineerde zitting. [gedaagde01] legt hieraan ten grondslag dat dit in strijd is met een goede procesorde. De behandeling van de hoofdzaak op dit punt in de procedure leidt ertoe dat hij de (thans nog onbekende) verweren van [naam01] (hierna: [naam01] ) niet tot de zijne kan maken. Daarnaast beschikt hij niet over de in het eerste incident gevorderde stukken en kan hij deze stukken dus niet gebruiken voor zijn verweer. [gedaagde01] stelt dat hij door dit alles in een behoorlijke behartiging van zijn processuele belangen wordt geschaad. 6.2. De rechtbank wijst dit bezwaar af en overweegt daartoe als volgt. 6.3. De rechtbank heeft voorafgaand aan de zitting aangegeven dat de zittingen uitsluitend zijn gecombineerd uit praktisch oogpunt, namelijk om: - stukken die ter zitting worden ingediend te kunnen aanmerken als (mede) te zijn ingediend in de hoofdzaak; - inlichtingen die ter zitting worden verstrekt te kunnen aanmerken als (mede) te zijn verstrekt in de hoofdzaak; - als partijen daarvoor open staan, een schikking in de hoofdzaak te beproeven; - met partijen te overleggen hoe het vervolg van de hoofdzaak zal verlopen. 6.4. De rechtbank heeft voorafgaand aan de zitting ook aangegeven dat het niet noodzakelijk was om de hoofdzaak volledig inhoudelijk te behandelen op deze zitting en dat een nieuwe mondelinge behandeling in de hoofdzaak zal worden gelast indien een partij daar, na het vonnis in de incidenten, om verzoekt. 6.5. Ter zitting heeft de rechter aangegeven dat [gedaagde01] na het vonnis in de incidenten de gelegenheid krijgt om zijn conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie aan te vullen en dat vervolgens een nieuwe mondelinge behandeling in de hoofdzaak zal worden gelast. 6.6. Uit het voorgaande blijkt dat de mogelijkheden van [gedaagde01] om verweer te voeren in de hoofdzaak door de gecombineerde zitting op geen enkele wijze zijn beperkt. [gedaagde01] is dus niet in zijn belangen geschaad en het bezwaar van [gedaagde01] treft daarom geen doel. Het vrijwaringsincident 6.7. De incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring is tijdig en vóór alle weren genomen. Op grond van artikel 210 Rv kan de gedaagde een derde in vrijwaring oproepen indien hij genoegzaam stelt dat tussen hem en de derde een rechtsverhouding bestaat krachtens welke de derde verplicht is de nadelige gevolgen van een veroordeling van de gedaagde in de hoofdzaak te dragen. 6.8. [gedaagde01] stelt dat hij een vordering op [naam01] heeft indien blijkt dat [naam01] , zoals [eisers] stellen, de woning in 1995 heeft laten (ver)bouwen en dat daardoor (een deel van) de door [eisers] gestelde gebreken aan de woning zijn ontstaan. 6.9. Gelet op hetgeen [gedaagde01] heeft gesteld en op het feit dat [eisers] zich refereren aan het oordeel van de rechtbank, zal de rechtbank de incidentele vordering tot oproeping in vrijwaring toewijzen. 6.10. [gedaagde01] heeft de rechtbank ook verzocht te bepalen dat in de hoofdzaak pas voor antwoord behoeft te worden geconcludeerd nadat [naam01] in de (nog te starten) vrijwaringszaak voor antwoord heeft geconcludeerd. 6.11. Voorop staat dat beslissingen over termijnen voor het indienen van stukken door de rechtbank worden genomen met inachtneming van het bepaalde in de wet en in het toepasselijke procesreglement. Bij de beoordeling worden de belangen van partijen en de feiten en omstandigheden van het geval betrokken. Die beoordeling kan pas in volle omvang plaatsvinden op het moment dat beslist moet worden. Daarom zal de rechtbank het verzoek om op voorhand een beslissing te nemen over de termijn voor het aanvullen van de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie in de hoofdzaak, afwijzen. Indien één der partijen op enig moment in de procedure uitstel van een proceshandeling verzoekt, zal de rolrechter de beslissing nemen die hij op dat moment, gelet op alle dan bekende en relevante feiten en omstandigheden, geraden acht. 6.12. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het incident geen van partijen als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Daarom worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De incidentele vordering tot overlegging van stukken 6.13. [gedaagde01] vordert dat [eisers] stukken overleggen die zien op de sloop of vernieuwbouw van de woning en de financiering. Hij baseert deze vordering op de volgende gronden: i) [eisers] hadden voor de koop al de intentie om het pand te slopen of vernieuwbouwen, zodat eventuele gebreken niet van belang zijn. De stukken kunnen inzicht verschaffen in de plannen die [eisers] met de woning hadden voorafgaand aan de koop; ii) Uit de stukken kan ook blijken of [eisers] een behoorlijke aannemer hebben ingeschakeld die deugdelijk werk heeft verricht, of een “cowboy” die ondeugdelijke sloop heeft uitgevoerd met gebreken tot gevolg; iii) De financiering van [eisers] was niet in orde en zij gebruiken deze procedure als oplossing voor het tekort aan financiële middelen. De gevorderde stukken bieden inzicht in die financiering. 6.14. [eisers] voeren verweer. Allereerst betwisten zij dat artikel 223 Rv een grondslag biedt voor een exhibitievordering, omdat de verkregen kennis uit die stukken niet van voorlopige aard is. Daarnaast voeren zij aan dat de verzochte stukken niet relevant zijn voor de bepaling van de rechtspositie van [gedaagde01] in de hoofdzaak, en dat zij een deel van de verzochte stukken niet hebben omdat deze simpelweg niet bestaan. Ten slotte moet de vordering worden afgewezen, aldus [eisers] , omdat deze slechts is gebaseerd op (onterechte) vermoedens van [gedaagde01] . 6.15. De rechtbank stelt voorop dat een vordering tot inzage in stukken, ook wanneer dit bij wijze van voorlopige voorziening wordt gevorderd, moet worden getoetst aan de voorwaarden die artikel 843a Rv aan een dergelijke vordering stelt. Artikel 843a Rv bepaalt dat hij die daarbij rechtmatig belang heeft, op zijn kosten, inzage, afschrift of uittreksel kan vorderen van bepaalde stukken aangaande een rechtsbetrekking waarin hij partij is, van degene die deze stukken te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft. 6.16. Voor toewijzing van een vordering op grond van artikel 843a Rv is nodig dat de partij die inzage verlangt in stukken om tot bewijs van een stelling te geraken, die stelling aan de hand van concrete feiten en omstandigheden en reeds voorhanden bewijsmateriaal voldoende aannemelijk maakt (vgl. o.a. HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1251). Dit artikel biedt immers niet de mogelijkheid voor het opvragen van documenten waarvan een partij indicaties heeft dat de wederpartij over die stukken beschikt en waarvan hij vermoedt dat zij wel eens steun zouden kunnen geven aan zijn stellingen (Hof Den Haag 1 februari 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BV8235, bevestigd in HR 13 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:307). 6.17. De rechtbank zal de drie gronden die [gedaagde01] aanvoert toetsen aan artikel 843a Rv en de hiervoor genoemde uitgangspunten. Grond I: uit de verzochte stukken kan blijken welke bedoeling [eisers] bij aankoop van de woning hadden. 6.18.

6.33. Gelet op het voorgaande, zal de incidentele vordering van [gedaagde01] die strekt tot veroordeling van [eisers] tot overlegging van stukken, worden afgewezen. 6.34. De rechtbank zal [gedaagde01] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van dit incident. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op € 1.196,- aan salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 598,-). Tussentijds hoger beroep? 6.35. [gedaagde01] heeft de rechtbank verzocht om bij afwijzing van de incidentele vorderingen onmiddellijk hoger beroep tegen het vonnis in de incidenten mogelijk te maken. [eisers] refereren zich op dit punt aan het oordeel van de rechtbank voor wat betreft de beslissing in het vrijwaringsincident. Zij maken bezwaar tegen het openstellen van tussentijds hoger beroep in het incident tot inzage. 6.36. Uit artikel 337 lid 2 Rv volgt dat van het vonnis in het vrijwaringsincident hoger beroep slechts tegelijk met dat van het eindvonnis kan worden ingesteld, tenzij de rechter anders bepaalt. Hetzelfde geldt voor een vonnis waarbij is beslist op een incidentele vordering ex artikel 843 a Rv. Dit volgt uit Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW3264. Op een vonnis waarbij is beslist op een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv, is het bepaalde in artikel 337 lid 2 Rv van toepassing indien de beslissing is genomen in het kader van de voortgang en de instructie van de zaak. Die situatie doet zich naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voor (vgl. Hof Den Haag 21 december 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BP1556). Tegen de vonnissen in beide incidenten kan dus slechts tussentijds hoger beroep worden ingesteld indien de rechtbank dat bepaalt. 6.37. Het uitgangspunt van het appèlverbod van art 337 lid 2 Rv is dat het tussentijds aanwenden van rechtsmiddelen tot vertraging van de procedure leidt en daarom als regel achterwege dient te blijven. Voor ruime uitzonderingen bestaat in dit stelsel geen ruimte. De praktische hanteerbaarheid van het stelsel zou daardoor in gevaar komen. Dit volgt uit Hoge Raad 19 juli 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO8706. Dit betekent dat het verzoek van [gedaagde01] slechts toewijsbaar is indien sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden die ertoe nopen dat in het onderhavige geval wordt afgeweken van het appèlverbod. 6.38. [gedaagde01] voert aan dat hij de vruchten uit de incidenten nodig heeft om verweer te kunnen voeren. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet een bijzondere omstandigheid die afwijking van het wettelijk stelsel rechtvaardigt. De rechtbank is ook overigens niet van dergelijke bijzondere omstandigheden gebleken. Aldus is er naar het oordeel van de rechtbank geen grond voor toewijzing van het verzoek van [gedaagde01] . Verder verloop van de procedure in de hoofdzaak 6.39. Zoals door de behandelend rechter ter zitting is bepaald, zal [gedaagde01] in de gelegenheid worden gesteld zijn voorlopige conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie aan te vullen. Vervolgens zal een datum voor een mondelinge behandeling in de hoofdzaak worden bepaald.

De rechtbank in het vrijwaringsincident 7.1. staat toe dat [naam01] door [eiser03] in vrijwaring wordt gedagvaard tegen de terechtzitting van 19 april 2023 ; 7.2. wijst het meer of anders gevorderde af; 7.3. compenseert de proceskosten van het incident, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt; in het incident tot inzage 7.4. wijst het gevorderde af; 7.5. veroordeelt [eiser03] in de proceskosten aan de zijde van [eiser01] in het incident, tot op heden begroot op € 1.196,-, in de hoofdzaak 7.6. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 19 april 2023 voor aanvulling van de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie. Dit vonnis is gewezen door mr. W.A.M. Schellekens. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023. 3583/2438/1729/3310

[gedaagde01] stelt dat [eisers] bij aankoop van de woning reeds het plan hadden de woning te slopen, althans te vernieuwbouwen, en dus het plan hadden de onderdelen die zij als gebrekkig aanduiden, te vervangen, zodat zij geen schade hebben geleden door de gestelde gebreken. Dit wordt door [eisers] gemotiveerd betwist. De vraag is dus of [gedaagde01] die stelling voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 6.19. Ter onderbouwing van zijn stelling dat [eisers] het plan hadden de woning te slopen, althans te vernieuwbouwen, voert [gedaagde01] het volgende aan: i) [eisers] hebben tegenover de verkopende makelaar verklaard dat zij de woning intensief wilden slopen en renoveren; ii) [eisers] hebben de woning binnen twee weken zonder bouwkundig onderzoek gekocht; iii) er is sprake van een voltooide rigoureuze sloop; iv) [eisers] hebben de gestelde gebreken pas na geëffectueerde sloop aan [gedaagde01] gemeld. 6.20. [eisers] betwisten dat zij met de verkopend makelaar over sloop van de woning hebben gesproken en betwisten dat sprake is van offertes van - of opdrachten aan - architecten of aannemers die zien op sloop van de woning. Ter onderbouwing overleggen zij een offerte voor renovatiewerkzaamheden die is uitgebracht nà de koop van de woning. [eisers] betwisten voorts dat zij een sloopvergunning hebben aangevraagd. Zij stellen dat zij pas na openbaring van de gebreken hebben overwogen de woning te laten slopen. Ter onderbouwing overleggen zij een e-mail van de gemeente Schiedam van 7 juli 2022 waaruit blijkt dat zij na ontvangst van de rapporten van Top Expertise en Heijneman hun situatie met de gemeente hebben besproken. In die e-mail geeft de gemeente aan dat zowel voor een verbouwing van de bestaande woning als voor slopen en nieuwbouw doorgaans een omgevingsvergunning vereist is. [eisers] wijzen er voorts op dat zij voor de woning een bedrag hebben betaald dat boven de marktwaarde van woningen in de buurt lag en dat zij die prijs niet hebben betaald met de intentie /verwachting om een 'bouwval' te kopen. 6.21. De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van [gedaagde01] dat [eisers] tegen de verkopend makelaar hebben gezegd dat zij de woning intensief wilden slopen en renoveren, is gebaseerd op de door [gedaagde01] in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van de makelaar, [naam02] , van 30 augustus 2022. Deze verklaring luidt, voor zover hier relevant, als volgt: “Tijdens de verkoop van de [adres01] heb ik twee bezichtigingen gehad met kopers; één op 18 maart 2021 om 10:00 uur en één op 24 maart 2021 om 16:30. Als ik mij niet vergis hadden zij toen hun dochter(s). Beide keren hebben ze de volle 45 minuten ruimschoots benut, in mijn herinnering was de tweede bezichtiging zelfs uitgelopen. Tijdens de eerste bezichtiging gaven zij al aan grootse plannen te hebben met het pand als zij ermee door zouden gaan; je kon de raderen zien draaien. Bij de tweede bezichtiging was duidelijk te merken dat ze al vele uren besteed hadden aan het plannen wat ze ermee wilden doen. We hebben het gehad over een nieuwe vrijhangende trap, over een glaswand, nieuwe keuken, nieuwe vloeren, nieuwe badkamer, plafond in de slaapkamer openmaken voor meer hoogte... ik kreeg het gevoel dat het gehele huis een make-over zou krijgen (wat ik me overigens prima kon voorstellen). In mijn herinnering gingen hun fantasieën nog wel verder, we hebben het volgens mij vluchtig ook over de ultieme droom gehad waarbij er een volledig nieuwe woning gebouwd zou worden, eventueel ook dichter bij het water. Dit leek me toen geen serieus plan, maar vooral een brainwave. (…)” 6.22. Uit deze verklaring blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat [eisers] de intentie hadden de woning te slopen. Immers, de makelaar noemt het plan van een volledig nieuwe woning geen serieus plan maar een brainwave . Bovendien blijkt uit deze verklaring dat [eisers] uitgebreid met de makelaar hebben gesproken over een nieuwe inrichting van de woning, een make-over . Aldus levert deze verklaring eerder steun op voor de stelling dat [eisers] van plan waren de woning te gaan verbouwen dan voor de stelling dat zij de woning wilden gaan slopen. 6.23. Uit het feit dat [eisers] geen bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten, blijkt evenmin dat [eisers] de bedoeling hadden om de woning te laten slopen. Immers, in de overspannen woningmarkt waarvan in april 2021 (nog) sprake was, was het niet geheel ongebruikelijk om een woning te kopen zonder bouwkundig onderzoek. 6.24. Dat sprake is van een intussen voltooide rigoureuze sloop van de woning, zoals [gedaagde01] stelt, is niet gebleken. Integendeel, ter zitting is gebleken dat er wel binnenwerk is gesloopt, inclusief binnenmuren (waarbij partijen twisten over de vraag of dit dragende muren waren) maar dat het casco nog overeind staat. Het dak en de muren zijn nog intact. Van een voltooide, rigoureuze sloop is dus geen sprake. Dat [eiser01] altijd van plan zijn geweest het pand geheel te gaan slopen, kan uit deze toestand niet worden afgeleid. Eerder ondersteunt deze toestand de stelling van [eisers] dat zij alleen van plan waren het binnenwerk te vervangen. 6.25. Dat [eisers] de gestelde gebreken “pas” zeven maanden na de levering van de woning aan [gedaagde01] hebben gemeld, is een feit, maar geen feit dat – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – kan dienen ter onderbouwing van de stelling dat [eisers] vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te laten slopen. 6.26. Uit het voorgaande volgt dat de feiten die [gedaagde01] heeft gesteld, geen steun bieden aan de stelling dat [eisers] vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te slopen, maar wel aan de stelling dat [eisers] van plan waren de woning te verbouwen. Ook de door [eiser01] gestelde feiten wijzen erop dat [eisers] van plan waren de woning te gaan verbouwen. Immers, uit de door hen overgelegde offerte van 6 augustus 2021 blijkt dat zij een maand na de levering van de woning een offerte voor een interne verbouwing hebben ontvangen. Ook indien deze offerte niet tot een opdracht heeft geleid, blijkt hieruit dat [eisers] na de levering van de woning nog aan verbouwing van de woning dachten. Uit de door [eisers] overgelegde brief van de gemeente van 7 juli 2022 blijkt dat zij een jaar na de levering van de woning kennelijk nog niet tot sloop besloten hadden. Dat de woning toen al gesloopt was, zoals [gedaagde01] stelt, is niet juist (zie 6.24). Ten slotte blijkt uit het door [gedaagde01] niet betwiste feit dat [eisers] voor de woning een prijs hebben betaald boven de marktwaarde van woningen in de buurt, dat [eisers] (aanzienlijk) meer dan de sloopwaarde voor de woning hebben betaald. 6.27. Gelet op het voorgaande, heeft [gedaagde01] niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [eisers] vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te laten slopen. Die stelling kan het verzoek tot inzage derhalve niet dragen. Grond II: Uit de verzochte stukken kan blijken of [eisers] een behoorlijke aannemer hebben ingeschakeld die deugdelijk werk heeft verricht 6.28. Volgens [gedaagde01] is een deel van de door [eisers] gestelde gebreken veroorzaakt door het uitgevoerde sloopwerk. Uit de verzochte stukken kan blijken, zo heeft [gedaagde01] ter zitting toegelicht, of de aannemer die de sloopwerkzaamheden heeft verricht een behoorlijke aannemer is die deugdelijk werk heeft verricht en die bijvoorbeeld is aangesloten bij BouwGarant of Woningborg. 6.29.

[gedaagde01] stelt dat [eisers] bij aankoop van de woning reeds het plan hadden de woning te slopen, althans te vernieuwbouwen, en dus het plan hadden de onderdelen die zij als gebrekkig aanduiden, te vervangen, zodat zij geen schade hebben geleden door de gestelde gebreken. Dit wordt door [eisers] gemotiveerd betwist. De vraag is dus of [gedaagde01] die stelling voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 6.19. Ter onderbouwing van zijn stelling dat [eisers] het plan hadden de woning te slopen, althans te vernieuwbouwen, voert [gedaagde01] het volgende aan: i) [eisers] hebben tegenover de verkopende makelaar verklaard dat zij de woning intensief wilden slopen en renoveren; ii) [eisers] hebben de woning binnen twee weken zonder bouwkundig onderzoek gekocht; iii) er is sprake van een voltooide rigoureuze sloop; iv) [eisers] hebben de gestelde gebreken pas na geëffectueerde sloop aan [gedaagde01] gemeld. 6.20. [eisers] betwisten dat zij met de verkopend makelaar over sloop van de woning hebben gesproken en betwisten dat sprake is van offertes van - of opdrachten aan - architecten of aannemers die zien op sloop van de woning. Ter onderbouwing overleggen zij een offerte voor renovatiewerkzaamheden die is uitgebracht nà de koop van de woning. [eisers] betwisten voorts dat zij een sloopvergunning hebben aangevraagd. Zij stellen dat zij pas na openbaring van de gebreken hebben overwogen de woning te laten slopen. Ter onderbouwing overleggen zij een e-mail van de gemeente Schiedam van 7 juli 2022 waaruit blijkt dat zij na ontvangst van de rapporten van Top Expertise en Heijneman hun situatie met de gemeente hebben besproken. In die e-mail geeft de gemeente aan dat zowel voor een verbouwing van de bestaande woning als voor slopen en nieuwbouw doorgaans een omgevingsvergunning vereist is. [eisers] wijzen er voorts op dat zij voor de woning een bedrag hebben betaald dat boven de marktwaarde van woningen in de buurt lag en dat zij die prijs niet hebben betaald met de intentie /verwachting om een 'bouwval' te kopen. 6.21. De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van [gedaagde01] dat [eisers] tegen de verkopend makelaar hebben gezegd dat zij de woning intensief wilden slopen en renoveren, is gebaseerd op de door [gedaagde01] in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van de makelaar, [naam02] , van 30 augustus 2022. Deze verklaring luidt, voor zover hier relevant, als volgt: “Tijdens de verkoop van de [adres01] heb ik twee bezichtigingen gehad met kopers; één op 18 maart 2021 om 10:00 uur en één op 24 maart 2021 om 16:30. Als ik mij niet vergis hadden zij toen hun dochter(s). Beide keren hebben ze de volle 45 minuten ruimschoots benut, in mijn herinnering was de tweede bezichtiging zelfs uitgelopen. Tijdens de eerste bezichtiging gaven zij al aan grootse plannen te hebben met het pand als zij ermee door zouden gaan; je kon de raderen zien draaien. Bij de tweede bezichtiging was duidelijk te merken dat ze al vele uren besteed hadden aan het plannen wat ze ermee wilden doen. We hebben het gehad over een nieuwe vrijhangende trap, over een glaswand, nieuwe keuken, nieuwe vloeren, nieuwe badkamer, plafond in de slaapkamer openmaken voor meer hoogte... ik kreeg het gevoel dat het gehele huis een make-over zou krijgen (wat ik me overigens prima kon voorstellen). In mijn herinnering gingen hun fantasieën nog wel verder, we hebben het volgens mij vluchtig ook over de ultieme droom gehad waarbij er een volledig nieuwe woning gebouwd zou worden, eventueel ook dichter bij het water. Dit leek me toen geen serieus plan, maar vooral een brainwave. (…)” 6.22. Uit deze verklaring blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat [eisers] de intentie hadden de woning te slopen. Immers, de makelaar noemt het plan van een volledig nieuwe woning geen serieus plan maar een brainwave . Bovendien blijkt uit deze verklaring dat [eisers] uitgebreid met de makelaar hebben gesproken over een nieuwe inrichting van de woning, een make-over . Aldus levert deze verklaring eerder steun op voor de stelling dat [eisers] van plan waren de woning te gaan verbouwen dan voor de stelling dat zij de woning wilden gaan slopen. 6.23. Uit het feit dat [eisers] geen bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten, blijkt evenmin dat [eisers] de bedoeling hadden om de woning te laten slopen. Immers, in de overspannen woningmarkt waarvan in april 2021 (nog) sprake was, was het niet geheel ongebruikelijk om een woning te kopen zonder bouwkundig onderzoek. 6.24. Dat sprake is van een intussen voltooide rigoureuze sloop van de woning, zoals [gedaagde01] stelt, is niet gebleken. Integendeel, ter zitting is gebleken dat er wel binnenwerk is gesloopt, inclusief binnenmuren (waarbij partijen twisten over de vraag of dit dragende muren waren) maar dat het casco nog overeind staat. Het dak en de muren zijn nog intact. Van een voltooide, rigoureuze sloop is dus geen sprake. Dat [eiser01] altijd van plan zijn geweest het pand geheel te gaan slopen, kan uit deze toestand niet worden afgeleid. Eerder ondersteunt deze toestand de stelling van [eisers] dat zij alleen van plan waren het binnenwerk te vervangen. 6.25. Dat [eisers] de gestelde gebreken “pas” zeven maanden na de levering van de woning aan [gedaagde01] hebben gemeld, is een feit, maar geen feit dat – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – kan dienen ter onderbouwing van de stelling dat [eisers] vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te laten slopen. 6.26. Uit het voorgaande volgt dat de feiten die [gedaagde01] heeft gesteld, geen steun bieden aan de stelling dat [eisers] vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te slopen, maar wel aan de stelling dat [eisers] van plan waren de woning te verbouwen. Ook de door [eiser01] gestelde feiten wijzen erop dat [eisers] van plan waren de woning te gaan verbouwen. Immers, uit de door hen overgelegde offerte van 6 augustus 2021 blijkt dat zij een maand na de levering van de woning een offerte voor een interne verbouwing hebben ontvangen. Ook indien deze offerte niet tot een opdracht heeft geleid, blijkt hieruit dat [eisers] na de levering van de woning nog aan verbouwing van de woning dachten. Uit de door [eisers] overgelegde brief van de gemeente van 7 juli 2022 blijkt dat zij een jaar na de levering van de woning kennelijk nog niet tot sloop besloten hadden. Dat de woning toen al gesloopt was, zoals [gedaagde01] stelt, is niet juist (zie 6.24). Ten slotte blijkt uit het door [gedaagde01] niet betwiste feit dat [eisers] voor de woning een prijs hebben betaald boven de marktwaarde van woningen in de buurt, dat [eisers] (aanzienlijk) meer dan de sloopwaarde voor de woning hebben betaald. 6.27. Gelet op het voorgaande, heeft [gedaagde01] niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [eisers] vóór aankoop van de woning de intentie hadden de woning te laten slopen. Die stelling kan het verzoek tot inzage derhalve niet dragen. Grond II: Uit de verzochte stukken kan blijken of [eisers] een behoorlijke aannemer hebben ingeschakeld die deugdelijk werk heeft verricht 6.28. Volgens [gedaagde01] is een deel van de door [eisers] gestelde gebreken veroorzaakt door het uitgevoerde sloopwerk. Uit de verzochte stukken kan blijken, zo heeft [gedaagde01] ter zitting toegelicht, of de aannemer die de sloopwerkzaamheden heeft verricht een behoorlijke aannemer is die deugdelijk werk heeft verricht en die bijvoorbeeld is aangesloten bij BouwGarant of Woningborg. 6.29.