ECLI:NL:RBROT:2023:12701

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10633433 CV EXPL 23-21523 datum uitspraak: 15 december 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser01] , woonplaats: [woonplaats01] , eiser, gemachtigde: [gemachtigde01] , tegen [gedaagde01] , woonplaats: [woonplaats02] , gedaagde, gemachtigde: mr. B. de Laive-Paasman. De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 25 juli 2023, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen; het e-mailbericht van 2 november 2023 van [gedaagde01] , met bijlagen; de akte voor comparitie van [eiser01] ; de ter zitting overgelegde specificaties; de spreekaantekeningen van [gedaagde01] . 1.2. Op 9 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens [eiser01] aanwezig: de heer [naam01] (vastgoedbeheerder) bijgestaan door de gemachtigde. Daarnaast was [gedaagde01] aanwezig, vergezeld van de heer [naam02] (partner) en bijgestaan door haar gemachtigde.

2.1. Tussen [gedaagde01] als huurder en [eiser01] als (opvolgend) verhuurder bestond van 1 februari 2016 tot en met 31 oktober 2022 een huurovereenkomst voor de woning aan de [adres01] in Rotterdam. De huurprijs bedroeg bij het einde van de huurovereenkomst € 1.271,80 per maand. 2.2. Van 1 februari 2016 tot en met 31 oktober 2022 bestond tussen partijen ook een huurovereenkomst voor een parkeergelegenheid achter de woontoren ‘Parkhove’ op de Westzeedijk. De huurprijs voor deze parkeerplaats bedroeg € 140,00 per maand. 2.3. Op 26 februari 2016 heeft de voormalig verhuurder van [gedaagde01] (’t Goeie Huys) per e-mail het volgende aan [gedaagde01] verstuurd: “(…) De huur heb ik verlaagd naar € 690,54. De maximale huurverhoging per 1 juli 2016 is 2,1%. Dat zou betekenen dat de huur uit zou komen op € 705,04. Dus nog steeds onder de liberalisatiegrens, in ieder geval tot en met 1 juli 2017. 1 juli 2017 kunnen we beslissen om met de huurverhoging over de huursubsidiegrens te gaan of niet. In de bijlage vinden jullie ook een kale huur brief. Ik had net [naam03] aan de telefoon en die zei dat er misschien nog iets was met de servicekosten. Zouden jullie kunnen uitleggen wat eraan veranderd moet worden? (…)”. 2.4. In een e-mailbericht van 3 maart 2016 heeft ’t Goeie Huys het volgende aan [gedaagde01] verstuurd: “(…) Hierbij de overeenkomst voor de huur van de parkeerplaats en de [adres01] . [naam03] zei gisteren aan de telefoon: € 630,54 kale huur. € 48,00 voor de servicekosten. En de stookkosten konden hetzelfde blijven; € 130,00. De parkeerplaats zou op € 100,00 gezet worden. Alleen als we dan alles bij elkaar optellen komen we op € 908,54. Een verschil met de oude huur van € 41,76, vandaar dat de huur van de parkeerplaats op € 140,00 uit is gekomen. (…)”

3.1. [eiser01] eist samengevat: [gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 4.402,00 met rente; [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 3.994,92, rente van € 30,60 (berekend tot 11 juli 2023) en buitengerechtelijke kosten van € 376,48 (inclusief btw). 3.2. [eiser01] baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft een huurachterstand van in totaal € 3.994,92 laten bestaan. Deze huurachterstand ziet op de huur tot en met de maand oktober 2022 en de afrekening service- en stookkosten over de jaren 2020, 2021 en 2022. [eiser01] eist betaling van deze achterstand. 3.3. [gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [gedaagde01] heeft een hoger bedrag aan voorschot servicekosten betaald dan het bedrag dat [eiser01] in zijn afrekening heeft meegenomen. Daarnaast mocht een deel van de aan [gedaagde01] doorberekende servicekosten feitelijk niet tot servicekosten worden gerekend. [gedaagde01] is, na verrekening met de teveel in rekening gebrachte servicekosten en de borg, niets meer aan [eiser01] verschuldigd.

4.1. De kantonrechter wijst de eisen van [eiser01] slechts gedeeltelijk toe. Dat wordt hierna toegelicht. Het bedrag aan voorschot servicekosten dat [gedaagde01] heeft betaald is hoger dan [eiser01] stelt 4.2. [eiser01] eist betaling van de service- en stookkosten over de jaren 2020, 2021 en 2022. Daarvan heeft [gedaagde01] volgens [eiser01] een deel betaald, zie het onderstaande overzicht: Service- en stookkosten jaar Bedrag Voorschot Totaal te betalen Betaald door [gedaagde01] 2020 € 2.751,26 € 2.136,00 € 615,26 € 0,00 2021 € 2.870,47 € 2.136,00 € 734,47 € 447,25 2022 € 3.029,32 € 1.602,00 € 1.427,32 € 6,67 € 2.777,05 € 453,92 Verschil: € 2.323,13 [gedaagde01] moet volgens [eiser01] dus nog € 2.323,13 aan service- en stookkosten betalen. 4.3. [gedaagde01] betwist dat zij nog servicekosten aan [eiser01] moet betalen. Zij voert in dat verband in de eerste plaats het volgende aan. Zij heeft de servicekosten, voor zover zij deze is verschuldigd, al betaald. [eiser01] heeft in zijn eindafrekening servicekosten een lager bedrag aan servicekosten opgenomen, dan het bedrag dat [gedaagde01] daadwerkelijk aan [eiser01] heeft betaald. Dit komt doordat [gedaagde01] ook via de huurovereenkomst voor de parkeerplaats een voorschot voor de servicekosten betaalde. Hoewel uit de huurovereenkomst voor de parkeerplaats lijkt te volgen dat zij een parkeerplaats huurde, was deze huurovereenkomst eigenlijk bedoeld om de maandelijkse huur onder de toen geldende liberalisatiegrens te houden. Het bedrag dat volgens de overeenkomst maandelijks werd betaald voor de parkeerplaats was in feite bedoeld als huur voor de woning en als voorschot voor de servicekosten (parkeren was namelijk eigenlijk gratis voor alle bewoners van de woontoren). [gedaagde01] betaalde op grond van de huurovereenkomst voor de parkeerplaats maandelijks € 140,00 aan [eiser01] . Van dit bedrag zag € 60,00 op het voorschot servicekosten en € 80,00 op de huur. Met het voorschot servicekosten dat betaald werd via de huurovereenkomst voor de parkeerplaats is volgens [gedaagde01] in de jaren 2019 en 2020 ook rekening gehouden. In plaats van een voorschot van € 130 aan stookkosten plus € 48 aan servicekosten per maand, ofwel € 2.136,00 per jaar, ging ’t Goeie Huys (de voormalige beheerder) uit van een voorschot van € 2.856,00. Het verschil (€ 720,00) is precies de € 60,00 per maand die [gedaagde01] (extra) aan servicekosten betaalde via de huurovereenkomst voor de parkeerplaats. 4.4. [eiser01] betwist niet dat de huurovereenkomst voor de parkeerplaats eigenlijk was bedoeld als huur voor de woning en dat dit is afgesproken zodat [gedaagde01] huursubsidie kon krijgen. [eiser01] betwist echter dat het bedrag van € 140 per maand dat op grond van de huurovereenkomst voor de parkeerplaats werd betaald gedeeltelijk ook bedoeld was als voorschot voor de servicekosten. 4.5. Uit de e-mailcorrespondentie die tussen ’t Goeie Huys en [gedaagde01] is gevoerd (zie 2.3. en 2.4.) en uit de afrekeningen service- en stookkosten over de jaren 2019 en 2020 kan naar het oordeel van de kantonrechter worden afgeleid dat de huurovereenkomst voor de parkeerplaats is gebruikt om naar buiten toe de schijn te wekken dat de huurprijs en de servicekosten lager waren dan ze in werkelijkheid waren. Tussen partijen is niet in geschil dat ’t Goeie Huys bevoegd was [eiser01] te vertegenwoordigen in de huurrelatie met [gedaagde01] . De kantonrechter neemt als vaststaand aan dat ’t Goeie Huys (namens [eiser01] ) en [gedaagde01] zijn overeengekomen dat het bedrag dat [gedaagde01] betaalde voor de parkeerplaats zag op betaling van € 80,00 aan huur en € 60,00 aan voorschot servicekosten. [eiser01] is dan ook aan deze afspraken gebonden. Dit betekent dat de kantonrechter als vaststaand aanneemt dat [gedaagde01] jaarlijks een voorschot voor service- en stookkosten betaalde van (€ 2.136 + € 720 =) € 2.856,00. [gedaagde01] heeft per saldo teveel aan stook- en servicekosten betaald 4.6. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat een deel van de servicekosten onterecht door [eiser01] zijn doorbelast. Het gaat dan om de kosten voor het tuinonderhoud, liftonderhoud en ongediertebestrijding. [eiser01] is het daar niet mee eens, en heeft aangevoerd dat [gedaagde01] naar de Huurcommissie had moeten gaan als zij het niet eens was met de afrekeningen. Dat [gedaagde01] niet naar de Huurcommissie is gegaan maakt echter niet dat zij dit niet meer bij de kantonrechter naar voren mag brengen. De kantonrechter zal de bezwaren van [gedaagde01] tegen de in rekening gebrachte servicekosten daarom hieronder bespreken. Tuinonderhoud 4.7. Volgens [gedaagde01] is sprake van een zichttuin. Omdat sprake is van een zichttuin, kunnen de kosten voor het tuinonderhoud niet aan haar worden doorbelast. Dit kan alleen wanneer sprake is van een gebruikstuin. [eiser01] betwist dat sprake is van een zichttuin. De tuin is afgesloten door middel van een afsluitbare omheining, ook staat er een bankje voor de huurders. Wanneer [gedaagde01] van mening was dat geen sprake was van een gebruikstuin, had zij dit kunnen laten vaststellen door de Huurcommissie. Dat heeft zij niet gedaan. 4.8. De kantonrechter volgt [eiser01] in zijn verweer. De kosten voor tuinonderhoud kunnen aan de huurder worden doorberekend als de huurder het exclusieve gebruiksrecht heeft over de tuin. [gedaagde01] heeft tijdens de mondelinge behandeling niet betwist dat de tuin is afgesloten door een omringbare omheining en dat er een bankje in de tuin staat dat door huurders kan worden gebruikt. Dat deze omheining niet daadwerkelijk wordt afgesloten, maakt niet dat geen sprake is van een gebruikstuin. De omheining is afsluitbaar voor anderen dan de huurders en kan door huurders worden betreden, daar gaat het om. De kosten voor het tuinonderhoud mochten dan ook door [eiser01] aan [gedaagde01] worden doorberekend. Liftonderhoud 4.9. [gedaagde01] heeft daarnaast aangevoerd dat alleen de kosten voor het servicecontract voor het onderhoud van de lift mogen worden doorberekend. De kosten voor achterstallig onderhoud en/of groot onderhoud aan de lift zijn voor de verhuurder. [eiser01] heeft dit niet betwist, en onweersproken gesteld dat de kosten die hij aan [gedaagde01] heeft doorbelast zien op het 24-uurscontract dat is afgesloten. Deze kosten mogen door de verhuurder worden doorberekend. In 2020 is het interieur van de lift vernieuwd, ook deze kosten mochten volgens [eiser01] worden doorberekend. [gedaagde01] betwist dat het interieur van de lift in 2020 is vernieuwd. 4.10. In het jaar 2020 is een bedrag van € 2.502,70 aan kosten voor liftonderhoud doorberekend aan de huurders, in 2021 was dit € 511,55 en in 2022 € 525,36. Gelet op de betwisting van [gedaagde01] had het op de weg van [eiser01] gelegen nader te onderbouwen dat het interieur van de lift in 2020 is vernieuwd, en dat deze kosten voor de huurder moeten komen. Dat heeft [eiser01] niet gedaan. In deze omstandigheden komen alleen de kosten voor het 24-uurscontract, die door [gedaagde01] niet zijn betwist, voor vergoeding in aanmerking. Dit betekent dat [eiser01] in het jaar 2020 en 2021 een bedrag van € 511,55 mocht doorbelasten. In 2022 was dit € 525,36. Ongediertebestrijding 4.11.

4.17. [gedaagde01] moet, na verrekening met de servicekosten en borg, nog een bedrag van in totaal € 176,30 aan [eiser01] betalen. Buitengerechtelijke incassokosten en rente 4.18. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [eiser01] heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde01] de kans heeft gekregen om binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). Er kan, na betwisting daarvan door [gedaagde01] , niet worden vastgesteld dat deze brief is ontvangen. De vervallen rente wordt ook afgewezen, omdat [eiser01] bij dagvaarding van een te hoog bedrag aan hoofdsom is uitgegaan. De rente zal worden toegewezen vanaf de dagvaarding. Proceskosten 4.19. Partijen zijn beide over en weer in het (on)gelijk gesteld. De kantonrechter zal de proceskosten daarom compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.20. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen € 176,30 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 25 juli 2023 tot de dag dat volledig is betaald; 5.2. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken. 54214 Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie.

De kosten van ongediertebestrijding komen in beginsel voor rekening van de huurder. [gedaagde01] heeft echter aangevoerd dat nooit ongediertebestrijding is uitgevoerd, zodat deze kosten niet mochten worden doorbelast. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser01] aangevoerd dat ook in 2020 en 2021 ongediertebestrijding heeft plaatsgevonden, maar dat dit alleen in 2020 is doorberekend. Gelet op de betwisting van [gedaagde01] had het echter op de weg van [eiser01] gelegen met specificaties te onderbouwen dat in 2020 ongediertebestrijding heeft plaatsgevonden en wat daarvan de kosten zijn geweest (artikel 7:259 lid 4 BW). Dat heeft [eiser01] niet gedaan, zodat [gedaagde01] hier niet voor hoeft te betalen. Tussenconclusie over de stook- en servicekosten 4.12. Hiervoor onder 4.5 is reeds vastgesteld dat [gedaagde01] aan voorschot stook- en servicekosten € 2.856,00 per jaar betaalde (en over het jaar 2022, tot en met oktober, 10/12e van dat bedrag). Omdat de kosten voor ongediertebestrijding en het liftonderhoud (deels) niet worden meegerekend, heeft [gedaagde01] een te hoog bedrag aan servicekosten betaald, zoals blijkt uit het onderstaande overzicht: Service- en stookkosten jaar Bedrag Bedrag minus liftonderhoud en ongediertebestrijding Voorschot Totaal te betalen Betaald door [gedaagde01] 2020 € 2.751,26 € 2.630,08 € 2.856,00 -/- € 225,92 € 0,00 2021 € 2.870,46 € 2.870,46 € 2.856,00 € 14,46 € 447,25 2022 € 3.029,32 € 3.029,32 € 2.380,00 € 649,32 € 6,67 € 437,86 € 453,92 Verschil: -/- € 16,06 [eiser01] moet dus nog een bedrag van in totaal € 16,06 aan servicekosten aan [gedaagde01] terugbetalen. Dit bedrag zal daarom in mindering worden gebracht op het bedrag dat [gedaagde01] nog aan [eiser01] moet betalen (zie hierna). Moet [gedaagde01] nog huur en/of voorschot stook- en servicekosten betalen? 4.13. Tussen partijen staat vast dat het maandbedrag dat [gedaagde01] moest betalen aan huur en voorschot stook- en servicekosten in juli 2022 nog € 1.071,80 bedroeg. [eiser01] heeft het voorschot met ingang van 1 augustus 2022 met € 200,00 per maand verhoogd, zodat het totaalbedrag op € 1.271,80 uitkwam. [gedaagde01] heeft die verhoging over de maanden augustus en september 2022 niet betaald. Het maandbedrag over de maand oktober 2022 heeft [gedaagde01] in het geheel niet betaald, omdat zij meende dat dit verrekend moest worden met de door haar betaalde borgsom. 4.14. Het bedrag van de verhoging van het voorschot is, voor wat betreft de berekening van wat er uiteindelijk nog aan stook- en servicekosten moet worden betaald, neutraal: wat nog betaald moet worden is het bedrag van de eindafrekening minus de al betaalde voorschotten. Volgens de eindafrekening over 2022 moest [gedaagde01] nog € 3.029,32 betalen. Daarvan heeft zij al € 2.380,00 als voorschot voldaan, zodat nog € 649,32 overblijft. Dit bedrag moet [gedaagde01] nog aan [eiser01] betalen (zie 4.12.). Dat [gedaagde01] per 1 augustus 2022 eigenlijk een hoger bedrag aan voorschot stook- en servicekosten had moeten betalen, maakt dit niet anders. Wanneer [gedaagde01] dit hogere bedrag aan servicekosten had betaald, had nu nog een lager bedrag opengestaan. Omdat [gedaagde01] dat niet heeft gedaan, moet zij via de eindafrekening nog een hoger bedrag aan stook- en servicekosten betalen. Onder de streep maakt dit dus geen verschil. 4.15. [gedaagde01] heeft niet betwist dat zij de huur en het voorschot stook- en servicekosten over de maand oktober 2023 nog niet heeft betaald. Gelet op wat hiervoor is overwogen over de verhoging van het voorschot, moet [gedaagde01] daarom nog € 1.070,80 betalen; dit bedrag wordt toegewezen. Verrekening met de borg? 4.16. [eiser01] heeft niet betwist dat [gedaagde01] € 878,44 aan borg heeft betaald, en dat hij dit bedrag nog niet aan [gedaagde01] heeft terugbetaald. Dit bedrag wordt daarom verrekend met het bedrag dat [gedaagde01] nog aan [eiser01] moet betalen.