ECLI:NL:RBROT:2023:12177

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10520077 CV EXPL 23-14543 datum uitspraak: 15 december 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van de Coöperatie UCP IV Cooperatief U.A. vestigingsplaats: Amsterdam, eiseres, gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt, tegen 1 [gedaagde01] , zonder bekende woon of verblijfplaats, 2. [gedaagde02] , woonplaats: [woonplaats01] , gedaagden, gemachtigde: mr. S.M. Posthumus. De partijen worden hierna ‘UCP’ en ‘ [gedaagde01] c.s.’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaardingen van 14 en 21 februari 2023, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen. 1.2. Op 2 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

Waar gaat de zaak over? 2.1. UCP heeft van 15 september 2020 tot en met 30 juni 2022 op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd de woning aan de [adres01] te Schiedam aan [gedaagde01] c.s. verhuurd. De huurprijs bedroeg € 1.013,00 per maand. Vanwege gebreken in de woning heeft UCP aan [gedaagde01] c.s. een huurvrije periode gegeven en van 15 september 2020 tot 1 januari 2021 geen huur bij [gedaagde01] c.s. in rekening gebracht. Ook heeft UCP een compensatie van 50% huurkorting gegeven voor de periode dat [gedaagde01] c.s. niet volledig huurgenot hebben gekregen. Ondanks deze tegemoetkomingen zijn [gedaagde01] c.s. in gebreke gebleven met de huurbetalingen en hebben zij een betalingsachterstand van € 11.673,31 laten ontstaan. UCP vordert betaling van deze hoofdsom, rente van € 330,65 en buitengerechtelijke kosten van € 1.187,80. 2.2. Volgens [gedaagde01] c.s. moet de eis worden afgewezen. Partijen hebben een huurvrije periode afgesproken vanaf 15 september 2020 tot aan het moment dat de firma [firma01] gereed zou zijn met de werkzaamheden. Deze afspraak is bevestigd in het e-mailbericht van 4 november 2020 van [naam01] aan [gedaagde01] c.s. Uit de overgelegde stukken is gebleken dat de woning vanaf aanvang van de huurovereenkomst gebreken vertoond en die gebreken zijn gedurende de gehele huurperiode niet verholpen. [gedaagde01] c.s. hadden deze woning dringend nodig vanwege het opstarten van begeleiding en therapie van hun zoon. Vanwege de gebreken in de woning zijn [gedaagde01] c.s. gedurende hun gehele verblijf in de woning ernstig in hun huurgenot geschaad. Door deze situatie hebben [gedaagde01] c.s. de woning per 18 december 2021 verlaten en de huurovereenkomst opgezegd. Uit het overzicht van UCP blijkt niet dat er rekening is gehouden met de huurvrije periode. Ook de compensatie van 50% huurkorting staat niet in het overzicht opgenomen en de terugbetaling van de borg is evenmin op de huurspecificatie terug te vinden. 2.3. De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van UCP niet toewijsbaar is. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is. 2.4. De vordering van UCP is gebaseerd op de stelling dat [gedaagde01] c.s. de huur over de periode januari 2021 tot en met 30 juni 2022 niet volledig hebben betaald. Ondanks het recht op een huurvrije periode en de compensatie van 50% staat er nog een bedrag van € 11.673,31 open. 2.5. Het ligt op de weg van UCP om een duidelijke onderbouwing te geven van een betalingsachterstand. Niet alleen heeft de bij dagvaarding gevorderde hoofdsom met de daarbij behorende onduidelijke specificatie vragen opgeroepen, maar ook tijdens de mondelinge behandeling heeft UCP geen duidelijke antwoord kunnen geven op de vraag hoe de betalingsachterstand is opgebouwd. De kantonrechter kan in de huurspecificatie die UCP heeft overgelegd (productie 3 bij dagvaarding) namelijk niet zien dat er rekening is gehouden met een huurvrije periode, omdat zowel de huur van de maanden november en december 2020 als die betalingen van die maanden in het overzicht staan opgenomen. De compensatie van 50% huurkorting daarentegen staat niet in het overzicht opgenomen, omdat het volledige huurbedrag van € 1.013,00 en vanaf 1 december 2021 het huurbedrag van € 1.048,98 in rekening zijn gebracht. De door [gedaagde01] c.s. betaalde borg is in dit overzicht evenmin opgenomen. Weliswaar staan er correcties op het overzicht, maar door UCP is niet aangegeven waar deze betrekking op hebben. 2.6. Naast het feit dat de huurspecificatie niet te volgen is, heeft UCP ook niet weersproken dat partijen een huurvrije periode hebben afgesproken voor de periode dat de gebreken in de woning niet zijn verholpen. Uit de door [gedaagde01] c.s. overgelegde stukken is gebleken dat er ook na 1 januari 2021 afspraken staan gepland om herstelwerkzaamheden in de woning te verrichten. Niet is gesteld of gebleken op welke datum de gebreken in de woning zijn verholpen en UCP aan [gedaagde01] c.s. te kennen zou hebben gegeven dat de volledige huurprijs weer verschuldigd was. Ook op de zitting heeft UCP geen duidelijkheid kunnen geven over de vraag wanneer de werkzaamheden in de woning zijn hersteld. De kantonrechter volgt daarom de stelling van [gedaagde01] c.s. en gaat hij ervan uit dat [gedaagde01] c.s. recht hebben gehad op een huurvrije periode tot aan het moment dat de werkzaamheden zouden zijn verricht, zoals weergegeven in het e-mailbericht van 4 november 2020 van [naam01] (beheerder) aan [gedaagde01] c.s. (productie 3 bij antwoord). 2.7. Omdat de exacte omvang van de huurachterstand op basis van wat partijen hebben gesteld niet kan worden vastgesteld, is het door UCP gevorderde bedrag aan hoofdsom niet toewijsbaar. 2.8. De daarmee samenhangende nevenvorderingen zullen eveneens worden afgewezen. Proceskosten 2.9. UCP krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] c.s. tot vandaag vast op € 792,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,00). Voor kosten die [gedaagde01] c.s. maken na deze uitspraak moet UCP ook een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. Uitvoerbaarheid bij voorraad 2.10. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

De kantonrechter: 3.1. wijst de vordering af; 3.2. veroordeelt UCP in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde01] c.s. tot vandaag worden vastgesteld op € 792,00; 3.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken. 821 Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853