ECLI:NL:RBROT:2023:12124

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/654712 / HA ZA 23-277 Vonnis van 20 december 2023 in de zaak van 1 [eiser01] , wonende te Strijen, 2. [eiser02] , wonende te Bergambacht, 3. [eiser03] , wonende te Schoonhoven, eisers in conventie, gedaagden in (voorwaardelijke) reconventie, advocaat: mr. E. den Hartog te Capelle aan den IJssel, tegen 1 [gedaagde01] , 2. [gedaagde02] , beiden wonende te Krimpen aan den IJssel, gedaagden in conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie, advocaat: mr. M.K. Tiemensma te Rotterdam. De partijen worden hierna (in mannelijk enkelvoud) “ [eisende partij01] ” en “ [gedaagde partij01] ” genoemd. 1 Kern van de zaak 1.1. Hebben kopers een geldig beroep gedaan op het financieringsbehoud? De rechtbank oordeelt van wel, ondanks het feit dat kopers geen afwijzingsbrief hebben overgelegd zoals in de koopovereenkomst was overeengekomen. In dit geval hebben kopers namelijk met andere stukken laten zien dat zij zich voldoende hebben ingespannen om de financiering rond te krijgen. De rechtbank oordeelt tevens dat een gedeelte van de kosten die door kopers zijn gemaakt door het beslag dat door verkopers is gelegd, voor rekening en risico komt van de verkopers.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 7 maart 2023, met producties 1 tot en met 22; - de conclusie van antwoord tevens eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties 1 tot en met 7; - de brief van 3 juli 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de zittingsagenda van de rechtbank van 10 oktober 2023; - de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie tevens akte in conventie houdende vermeerdering van eis, met producties 23 tot en met 33 van [eisende partij01] ; - de akte vermeerdering van eis, met producties 8 tot en met 11 van [gedaagde partij01] ; - de brief met een wijziging van het petitum van [eisende partij01] ; - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 november 2023; - de brief van mr. den Hartog met een reactie op het proces-verbaal. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eisende partij01] en [gedaagde partij01] hebben op 22 september 2022 een koopovereenkomst (NVM-model 2021) gesloten voor de woning aan [adres01] (hierna: de woning). In deze koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) is afgesproken dat [eisende partij01] de woning voor een bedrag van € 1.450.000,- aan [gedaagde partij01] verkoopt. 3.2. De overeenkomst luidt – voor zover relevant als volgt –: “ artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 21 november 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [notariskantoor01] , (…) artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom 5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 7 november 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 145.000,-, zegge EENHONDERDVIJFENVEERTIGDUIZEND EURO. (…) 5.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…) artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. […] artikel 15 Ontbindende voorwaarden 15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 31 oktober 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 950.000 ,--, zegge NEGENHONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, bij de volgende hypotheekvorm: naar keuze, onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en condities. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; of d. Koper wenst geen gebruik te maken van een bouwkundige keuring. […] 15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager(s), het adres van de in deze overeenkomst verkochte woning, het aangevraagde hypotheekbedrag, dit alles opgenomen in een kopie van de aanvraag bij de geldverstrekkende instelling alsmede een schriftelijke verklaring van de geldverstrekkende instelling met de reden van afwijzing. Bovendien is het de koper na het tekenen van deze overeenkomst niet toegestaan leningen af te sluiten welke tot gevolg hebben dat het verkrijgen van de onderhavige hypothecaire geldlening onmogelijk wordt. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…) 3.3. Op verzoek van [gedaagde partij01] is de termijn voor een beroep op de ontbindende voorwaarde uit artikel 15 en het stellen van de bankgarantie van artikel 5 tweemaal verlengd. Partijen zijn als laatst overeengekomen dat de datum voor een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gewijzigd naar 22 december 2022. De datum voor het stellen van een bankgarantie dan wel storten van een waarborgsom is ook gewijzigd naar 22 december 2022 en de datum van de levering van de woning is vastgesteld op 29 december 2022. 3.4. Op 21 december 2022 wordt door de tussenpersoon van [gedaagde partij01] verzocht om nogmaals uitstel te verlenen. [eisende partij01] heeft het verzoek van [gedaagde partij01] niet geaccepteerd, maar heeft wel een ander voorstel gedaan om ervoor te zorgen dat [gedaagde partij01] de woning kan afnemen. 3.5. [gedaagde partij01] hebben op 22 december 2022 in reactie op het voorstel laten weten dat er aan een aantal voorwaarden moet worden voldaan om het voorstel in overweging te kunnen nemen. Verder staat in die e-mail – voor zover relevant –: “Indien aan bovenstaande voorwaarden niet voldaan kan worden, roepen wij per heden de ontbinding in van de koopovereenkomst conform de ontbindende voorwaarde zoals vermeld in art. 15 van de koopovereenkomst met later schriftelijk per e-mail overeengekomen finale datum van vandaag 22 december 2022.” 3.6. Er is tussen partijen geen aanvullende of nieuwe afspraak tot stand gekomen. Op 29 december 2022 heeft de makelaar van [eisende partij01] per brief aan [gedaagde partij01] laten weten dat het beroep op de ontbindende voorwaarde van de overeenkomst niet wordt geaccepteerd, omdat er niet is voldaan aan artikel 15 lid 3 van de overeenkomst. Tevens wordt in deze brief een termijn gegeven van acht dagen na ontvangst van het schrijven aan [gedaagde partij01] om alsnog de verplichtingen die volgen uit artikel 5 van de overeenkomst na te komen en mee te werken aan de levering van de woning. 3.7. [gedaagde partij01] heeft niet binnen de door de makelaar van [eisende partij01] gestelde termijn, de bankgarantie laten (doen stellen) conform artikel 5 van de overeenkomst. Per brief van 6 januari 2023 heeft [gedaagde partij01] laten weten het beroep op het financieringsvoorbehoud te handhaven. Op 9 januari 2023 wordt [gedaagde partij01] wederom door de makelaar van [eisende partij01] gesommeerd om de overeenkomst na te komen en de woning voor 1 maart 2023 af te nemen. De advocaat van [gedaagde partij01] heeft per e-mail op 11 januari 2023 laten weten dat [gedaagde partij01] niet zal nakomen, omdat [gedaagde partij01] een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Per e-mail heeft de advocaat van [eisende partij01] de overeenkomst op 25 januari 2023 namens [eisende partij01] ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten € 145.000,-. 3.8. Op 8 maart 2023 heeft [eisende partij01] , na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, ten laste van [gedaagde partij01] conservatoir beslag gelegd op de woning aan [adres02] . 3.9.

In conventie 4.1. [eisende partij01] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: verklaring voor recht dat de overeenkomst op 25 januari 2023 door [eisende partij01] is ontbonden; [gedaagde partij01] hoofdelijk te veroordelen om de contractuele boete van € 145.000,- te betalen, met wettelijke rente; [gedaagde partij01] hoofdelijk te veroordelen om de schade van € 88.751,92 te betalen, met wettelijke rente; [gedaagde partij01] hoofdelijk te veroordelen om de buitengerechtelijke kosten van € 2.692,25 te betalen; [gedaagde partij01] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de beslagkosten en de nakosten, met wettelijke rente. 4.2. Aan de vordering legt [eisende partij01] het volgende ten grondslag. [gedaagde partij01] is tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst. Hij heeft niet tijdig een bankgarantie gesteld conform artikel 5 van de overeenkomst. Op grond van deze tekortkoming is de overeenkomst door [eisende partij01] ontbonden. Conform artikel 11.2 van de overeenkomst is [gedaagde partij01] de contractuele boete verschuldigd van € 145.000,-. Omdat de schade die [eisende partij01] heeft geleden hoger is dan de contractuele boete, wordt de schade van € 88.751,92 ook op [gedaagde partij01] verhaald. 4.3. [gedaagde partij01] voert verweer. [gedaagde partij01] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij01] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij01] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij01] in de proceskosten. [gedaagde partij01] betwist dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. De overeenkomst is door [gedaagde partij01] ontbonden door een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde partij01] is dan ook niet gehouden om de schade dan wel de contractuele boete aan [eisende partij01] te betalen. Indien [gedaagde partij01] wel de boete verschuldigd zou zijn, dan moet deze worden gematigd. In (voorwaardelijk) reconventie 4.4. [eisende partij02] vordert na vermeerdering van eis – zakelijk weergegeven – voorwaardelijk (uitsluitend voor het geval de vorderingen van [gedaagde partij02] worden afgewezen) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: [gedaagde partij02] te veroordelen tot betaling van € 6.482,70; [gedaagde partij02] te veroordelen tot het royeren en doorhalen van het hypotheekrecht; [gedaagde partij02] te veroordelen tot medewerking aan het vrijgeven van de escrowbedragen; [gedaagde partij02] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, met wettelijke rente. 4.5. Aan de vordering legt [eisende partij02] het volgende ten grondslag. Indien de vorderingen van [gedaagde partij02] worden afgewezen, betekent dat het daarvoor gelegde beslag ondeugdelijk was. De kosten die [eisende partij02] heeft moeten maken om het beslag op te heffen moeten dan ook voor rekening van [gedaagde partij02] komen. Zowel voor het vestigen van het hypotheekrecht als voor het opstellen van de escrowovereenkomsten zijn kosten gemaakt. Daarnaast is in de hypotheekakte opgenomen dat bij een vonnis dat in kracht van gewijsde is gegaan het hypotheekrecht door [gedaagde partij02] wordt geroyeerd. Deze zelfde voorwaarde geldt voor het vrijgeven het escrowbedrag. 4.6. [gedaagde partij02] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij02] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaringen veroordeling van [eisende partij02] in de proceskosten. 4.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In conventie Beroep financieringsvoorbehoud 5.1. De rechtbank moet eerst de vraag beantwoorden of [gedaagde partij01] een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud van artikel 15 van de overeenkomst. Daarbij is tussen partijen in geschil of [gedaagde partij01] heeft voldaan aan de documentatieplicht van artikel 15.3 van de overeenkomst. 5.2. Uit artikel 15.3 van de overeenkomst blijkt dat [gedaagde partij01] zich heeft verplicht al het redelijk mogelijke te doen om een hypothecaire financiering te krijgen. Verder bepaalt het artikel dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ moet zijn. Daaronder wordt volgens het artikel verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling moet worden overgelegd. Partijen zijn ook aanvullende voorwaarden overeengekomen. De overgelegde bewijsstukken moeten in ieder geval de volgende gegevens bevatten: de naam van de aanvrager(s), het adres van de in deze overeenkomst verkochte woning en het aangevraagde hypotheekbedrag. Deze gegevens moeten zijn opgenomen in een kopie van de hypotheekaanvraag. Tot slot moet er een schriftelijke verklaring van de geldverstrekker instelling met de reden van afwijzing worden overgelegd. 5.3. Uit artikel 15 van de overeenkomst vloeien twee verplichtingen voort: een inspannings-en een documentatieverplichting. De ratio van het vereiste van een goede documentatie is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich een beeld kan vormen over de vraag of de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een passende financiering te verkrijgen. De documentatieverplichting ligt in het verlengde van de inspanningsverplichting en heeft een bewijsfunctie. Dit betekent dat het enkele feit dat er formeel niet is voldaan aan de vereisten die zijn neergelegd in de overeenkomst, niet betekent dat er niet is voldaan aan de documentatieplicht. Doorslaggevend is immers of de verkoper uit de stukken kan opmaken dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen. 5.4. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde partij01] strikt genomen niet heeft voldaan aan de vereisten van artikel 15.3. Er is immers geen afwijzingsbrief overgelegd. Het is aan [gedaagde partij01] om alsnog aannemelijk te maken dat hij terecht en op goede gronden een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde partij01] is immers degene die zich beroept op het vervullen van de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de overeenkomst. Dit betekent dat het aan [gedaagde partij01] is om te stellen en zo nodig zijn stelling te bewijzen (artikel 150 Rv). 5.5. In dit geval kan er geen afwijzingsbrief worden overgelegd, omdat de aanvraag niet tijdig is beoordeeld door het ontbreken van benodigde gegevens of stukken. Het zal dan ook van de omstandigheden van het geval afhangen of kan worden geoordeeld dat [gedaagde partij01] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. 5.6. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde partij01] op grond van de overgelegde stukken inderdaad aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Daaraan ligt het volgende ten grondslag. 5.7. [gedaagde partij01] heeft na het inroepen van de ontbindende voorwaarde, met zijn brief van 6 januari 2023 diverse stukken overgelegd die hij op dat moment in bezit had en waarop de financieringsaanvraag was gebaseerd. De rechtbank oordeelt dat met deze stukken [gedaagde partij01] voldoende heeft gedocumenteerd dat niet tijdig een financiering is gekregen van de ABN Amro. In het ingevulde aanvraagformulier voor de hypotheek staan de relevante gegevens, waaronder de gegevens die in artikel 15.3 als aanvullende voorwaarde is overeengekomen om te voldoen aan de documentatieplicht. Het gaat om de hoogte van de aangevraagd lening, de naam van de aanvragers en het object waarvoor de financiering wordt aangevraagd. De rechtbank acht niet relevant dat de aangevraagde lening voor het bedrag van € 891.005,-. een lager bedrag betreft dan in de koopovereenkomst. Het gaat erom dat er geen lening wordt aangevraagd die hoger is dan het overeengekomen bedrag in artikel 15 van de koopovereenkomst, te weten € 950.000,-. 5.8. Daarbij blijkt uit de e-mails die [gedaagde partij01] heeft overgelegd en de toelichting die hij op zitting heeft gegeven dat tijdens het hypotheekaanvraag-proces er op verschillende momenten aanvullende stukken werden opgevraagd door de bank (ABN Amro). [gedaagde partij01] heeft immers toegelicht dat de bank eerst vroeg om de jaarcijfers 2019, 2020 en 2021 van zijn ondernemingen. Dit blijkt ook uit de lijst van documenten die [gedaagde partij01] heeft opgesteld van alle documenten die moest worden aangeleverd voor de hypotheekaanvraag. Vervolgens vroeg de bank om de voorlopige cijfers van 2022 en uiteindelijk om de definitieve cijfers uit 2022 van de ondernemingen. Uit de e-mail van 21 december 2022, te weten één dag voor het aflopen van de termijn van het financieringsvoorbehoud, blijkt dat ABN Amro nog nadere vragen heeft gesteld naar aanleiding van de stukken. Deze vragen konden - kennelijk - ook niet beantwoord worden door [gedaagde partij01] , maar alleen door de accountant. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde partij01] niet tijdig heeft gereageerd op de verzoeken van de bank waardoor het proces (onnodig) zou zijn vertraagd. 5.9. Aan [gedaagde partij01] kan ook niet worden verweten dat hij eerder de financieringsaanvraag in kaart had moeten brengen en dat hij daarom de koopovereenkomst te lichtvaardig zou zijn aangegaan. Het gaat in beginsel te ver om van een koper te verwachten op voorhand te zorgen dat hij een financieringsaanvraag zo goed als rond heeft alvorens een koopovereenkomst te ondertekenen. In dat geval zou een financieringsvoorbehoud immers geen toegevoegde waarde hebben. Het financieringsvoorbehoud strekt er juist toe een koper te beschermen die ondanks voldoende inspanningen daartoe, geen financiering kan verkrijgen. Dat brengt mee dat [gedaagde partij01] zich daarop ook kon beroepen toen zich de situatie verwezenlijkte dat hij de financiering niet rond konden krijgen. [gedaagde partij01] heeft onweersproken gesteld dat reeds voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst Moneysmart, de financiële tussenpersoon van [gedaagde partij01] , heeft onderzocht bij welke hypotheekverstrekker de aanvraag kan worden ingediend. [gedaagde partij01] was bij de aanvraag afhankelijk van een overbruggingskrediet van twee woningen. Dit overbruggingskrediet staat ook in de aanvraag en kennelijk werd een dergelijke aanvraag alleen door ABN Amro in behandeling genomen. Andere banken, zoals de ING, hadden bij voorbaat aangegeven dat zij niet gingen meewerken aan een dergelijke constructie. Dat het niet ging om een standaard hypotheekaanvraag, zoals [naam01] in zijn e-mail van 24 januari 2023 lijkt te suggereren, betekent niet dat er sprake is van een bij voorbaat kansloze aanvraag bij ABN Amro. Dat blijkt ook uit het feit dat ABN Amro wel met een renteaanbod is gekomen naar aanleiding van de aanvraag. 5.10. [eisende partij01] heeft ook verwezen naar de financieringsaanvraag waarin de hoogte van eigen middelen is begroot op een bedrag van € 595.000,-. De overwaarde van de twee woningen van [gedaagde01] kwam niet volledig ten goede aan hem, zodat ten onrechte dit bedrag aan eigen middelen is opgenomen. Dit blijkt uit de echtscheidingsconvenant met de ex-partner, aldus [eisende partij01] [gedaagde partij01] heeft toegelicht dat deze afspraak later is gemaakt, omdat de koopovereenkomst was ontbonden en [gedaagde partij01] niet meer de woning van [eisende partij01] ging kopen. De rechtbank constateert dat de echtscheidingsconvenant van de datum van 7 juli 2023 is, zodat de rechtbank niet kan vaststellen dat de afspraken uit die convenant ook golden ten tijde van de aanvraag voor de financiering. Dit betekent dat ook het voorgaande niet kan leiden tot het oordeel dat er geen sprake is van een serieuze aanvraag. 5.11.

De rechtbank: In conventie 6.1. wijst de vorderingen van [eisende partij01] af, 6.2. veroordeelt [eisende partij01] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij01] tot dit vonnis vastgesteld op € 6.037,00, 6.3. veroordeelt [eisende partij01] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eisende partij01] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 6.4. verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, In reconventie 6.5. veroordeelt [gedaagde partij02] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 4.100,-, 6.6. veroordeelt [gedaagde partij02] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij02] tot dit vonnis begroot op € 508,-, 6.7. veroordeelt [gedaagde partij02] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde partij02] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 6.8. verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad, 6.9. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. N. Shahani en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023. 3716/2054

RECHTBANK Rotterdam Team handel en haven Zaaknummer: C/10/654712 / HA ZA 23-277 Vonnis van 20 december 2023 in de zaak van 1 [eiser01] , wonende te Strijen, 2. [eiser02] , wonende te Bergambacht, 3. [eiser03] , wonende te Schoonhoven, eisers in conventie, gedaagden in (voorwaardelijke) reconventie, advocaat: mr. E. den Hartog te Capelle aan den IJssel, tegen 1 [gedaagde01] , 2. [gedaagde02] , beiden wonende te Krimpen aan den IJssel, gedaagden in conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie, advocaat: mr. M.K. Tiemensma te Rotterdam. De partijen worden hierna (in mannelijk enkelvoud) “ [eisende partij01] ” en “ [gedaagde partij01] ” genoemd. 1 Kern van de zaak 1.1. Hebben kopers een geldig beroep gedaan op het financieringsbehoud? De rechtbank oordeelt van wel, ondanks het feit dat kopers geen afwijzingsbrief hebben overgelegd zoals in de koopovereenkomst was overeengekomen. In dit geval hebben kopers namelijk met andere stukken laten zien dat zij zich voldoende hebben ingespannen om de financiering rond te krijgen. De rechtbank oordeelt tevens dat een gedeelte van de kosten die door kopers zijn gemaakt door het beslag dat door verkopers is gelegd, voor rekening en risico komt van de verkopers.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 7 maart 2023, met producties 1 tot en met 22; - de conclusie van antwoord tevens eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties 1 tot en met 7; - de brief van 3 juli 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de zittingsagenda van de rechtbank van 10 oktober 2023; - de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie tevens akte in conventie houdende vermeerdering van eis, met producties 23 tot en met 33 van [eisende partij01] ; - de akte vermeerdering van eis, met producties 8 tot en met 11 van [gedaagde partij01] ; - de brief met een wijziging van het petitum van [eisende partij01] ; - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 november 2023; - de brief van mr. den Hartog met een reactie op het proces-verbaal. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eisende partij01] en [gedaagde partij01] hebben op 22 september 2022 een koopovereenkomst (NVM-model 2021) gesloten voor de woning aan [adres01] (hierna: de woning). In deze koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) is afgesproken dat [eisende partij01] de woning voor een bedrag van € 1.450.000,- aan [gedaagde partij01] verkoopt. 3.2. De overeenkomst luidt – voor zover relevant als volgt –: “ artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 21 november 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [notariskantoor01] , (…) artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom 5.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 7 november 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 145.000,-, zegge EENHONDERDVIJFENVEERTIGDUIZEND EURO. (…) 5.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…) artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. […] artikel 15 Ontbindende voorwaarden 15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 31 oktober 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 950.000 ,--, zegge NEGENHONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, bij de volgende hypotheekvorm: naar keuze, onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en condities. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; of d. Koper wenst geen gebruik te maken van een bouwkundige keuring. […] 15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager(s), het adres van de in deze overeenkomst verkochte woning, het aangevraagde hypotheekbedrag, dit alles opgenomen in een kopie van de aanvraag bij de geldverstrekkende instelling alsmede een schriftelijke verklaring van de geldverstrekkende instelling met de reden van afwijzing. Bovendien is het de koper na het tekenen van deze overeenkomst niet toegestaan leningen af te sluiten welke tot gevolg hebben dat het verkrijgen van de onderhavige hypothecaire geldlening onmogelijk wordt. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…) 3.3. Op verzoek van [gedaagde partij01] is de termijn voor een beroep op de ontbindende voorwaarde uit artikel 15 en het stellen van de bankgarantie van artikel 5 tweemaal verlengd. Partijen zijn als laatst overeengekomen dat de datum voor een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gewijzigd naar 22 december 2022. De datum voor het stellen van een bankgarantie dan wel storten van een waarborgsom is ook gewijzigd naar 22 december 2022 en de datum van de levering van de woning is vastgesteld op 29 december 2022. 3.4. Op 21 december 2022 wordt door de tussenpersoon van [gedaagde partij01] verzocht om nogmaals uitstel te verlenen. [eisende partij01] heeft het verzoek van [gedaagde partij01] niet geaccepteerd, maar heeft wel een ander voorstel gedaan om ervoor te zorgen dat [gedaagde partij01] de woning kan afnemen. 3.5. [gedaagde partij01] hebben op 22 december 2022 in reactie op het voorstel laten weten dat er aan een aantal voorwaarden moet worden voldaan om het voorstel in overweging te kunnen nemen. Verder staat in die e-mail – voor zover relevant –: “Indien aan bovenstaande voorwaarden niet voldaan kan worden, roepen wij per heden de ontbinding in van de koopovereenkomst conform de ontbindende voorwaarde zoals vermeld in art. 15 van de koopovereenkomst met later schriftelijk per e-mail overeengekomen finale datum van vandaag 22 december 2022.” 3.6. Er is tussen partijen geen aanvullende of nieuwe afspraak tot stand gekomen. Op 29 december 2022 heeft de makelaar van [eisende partij01] per brief aan [gedaagde partij01] laten weten dat het beroep op de ontbindende voorwaarde van de overeenkomst niet wordt geaccepteerd, omdat er niet is voldaan aan artikel 15 lid 3 van de overeenkomst. Tevens wordt in deze brief een termijn gegeven van acht dagen na ontvangst van het schrijven aan [gedaagde partij01] om alsnog de verplichtingen die volgen uit artikel 5 van de overeenkomst na te komen en mee te werken aan de levering van de woning. 3.7. [gedaagde partij01] heeft niet binnen de door de makelaar van [eisende partij01] gestelde termijn, de bankgarantie laten (doen stellen) conform artikel 5 van de overeenkomst. Per brief van 6 januari 2023 heeft [gedaagde partij01] laten weten het beroep op het financieringsvoorbehoud te handhaven. Op 9 januari 2023 wordt [gedaagde partij01] wederom door de makelaar van [eisende partij01] gesommeerd om de overeenkomst na te komen en de woning voor 1 maart 2023 af te nemen. De advocaat van [gedaagde partij01] heeft per e-mail op 11 januari 2023 laten weten dat [gedaagde partij01] niet zal nakomen, omdat [gedaagde partij01] een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Per e-mail heeft de advocaat van [eisende partij01] de overeenkomst op 25 januari 2023 namens [eisende partij01] ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten € 145.000,-. 3.8. Op 8 maart 2023 heeft [eisende partij01] , na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, ten laste van [gedaagde partij01] conservatoir beslag gelegd op de woning aan [adres02] . 3.9.

In conventie 4.1. [eisende partij01] vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: verklaring voor recht dat de overeenkomst op 25 januari 2023 door [eisende partij01] is ontbonden; [gedaagde partij01] hoofdelijk te veroordelen om de contractuele boete van € 145.000,- te betalen, met wettelijke rente; [gedaagde partij01] hoofdelijk te veroordelen om de schade van € 88.751,92 te betalen, met wettelijke rente; [gedaagde partij01] hoofdelijk te veroordelen om de buitengerechtelijke kosten van € 2.692,25 te betalen; [gedaagde partij01] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de beslagkosten en de nakosten, met wettelijke rente. 4.2. Aan de vordering legt [eisende partij01] het volgende ten grondslag. [gedaagde partij01] is tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst. Hij heeft niet tijdig een bankgarantie gesteld conform artikel 5 van de overeenkomst. Op grond van deze tekortkoming is de overeenkomst door [eisende partij01] ontbonden. Conform artikel 11.2 van de overeenkomst is [gedaagde partij01] de contractuele boete verschuldigd van € 145.000,-. Omdat de schade die [eisende partij01] heeft geleden hoger is dan de contractuele boete, wordt de schade van € 88.751,92 ook op [gedaagde partij01] verhaald. 4.3. [gedaagde partij01] voert verweer. [gedaagde partij01] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij01] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij01] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij01] in de proceskosten. [gedaagde partij01] betwist dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. De overeenkomst is door [gedaagde partij01] ontbonden door een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde partij01] is dan ook niet gehouden om de schade dan wel de contractuele boete aan [eisende partij01] te betalen. Indien [gedaagde partij01] wel de boete verschuldigd zou zijn, dan moet deze worden gematigd. In (voorwaardelijk) reconventie 4.4. [eisende partij02] vordert na vermeerdering van eis – zakelijk weergegeven – voorwaardelijk (uitsluitend voor het geval de vorderingen van [gedaagde partij02] worden afgewezen) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: [gedaagde partij02] te veroordelen tot betaling van € 6.482,70; [gedaagde partij02] te veroordelen tot het royeren en doorhalen van het hypotheekrecht; [gedaagde partij02] te veroordelen tot medewerking aan het vrijgeven van de escrowbedragen; [gedaagde partij02] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, met wettelijke rente. 4.5. Aan de vordering legt [eisende partij02] het volgende ten grondslag. Indien de vorderingen van [gedaagde partij02] worden afgewezen, betekent dat het daarvoor gelegde beslag ondeugdelijk was. De kosten die [eisende partij02] heeft moeten maken om het beslag op te heffen moeten dan ook voor rekening van [gedaagde partij02] komen. Zowel voor het vestigen van het hypotheekrecht als voor het opstellen van de escrowovereenkomsten zijn kosten gemaakt. Daarnaast is in de hypotheekakte opgenomen dat bij een vonnis dat in kracht van gewijsde is gegaan het hypotheekrecht door [gedaagde partij02] wordt geroyeerd. Deze zelfde voorwaarde geldt voor het vrijgeven het escrowbedrag. 4.6. [gedaagde partij02] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij02] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaringen veroordeling van [eisende partij02] in de proceskosten. 4.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In conventie Beroep financieringsvoorbehoud 5.1. De rechtbank moet eerst de vraag beantwoorden of [gedaagde partij01] een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud van artikel 15 van de overeenkomst. Daarbij is tussen partijen in geschil of [gedaagde partij01] heeft voldaan aan de documentatieplicht van artikel 15.3 van de overeenkomst. 5.2. Uit artikel 15.3 van de overeenkomst blijkt dat [gedaagde partij01] zich heeft verplicht al het redelijk mogelijke te doen om een hypothecaire financiering te krijgen. Verder bepaalt het artikel dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ moet zijn. Daaronder wordt volgens het artikel verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling moet worden overgelegd. Partijen zijn ook aanvullende voorwaarden overeengekomen. De overgelegde bewijsstukken moeten in ieder geval de volgende gegevens bevatten: de naam van de aanvrager(s), het adres van de in deze overeenkomst verkochte woning en het aangevraagde hypotheekbedrag. Deze gegevens moeten zijn opgenomen in een kopie van de hypotheekaanvraag. Tot slot moet er een schriftelijke verklaring van de geldverstrekker instelling met de reden van afwijzing worden overgelegd. 5.3. Uit artikel 15 van de overeenkomst vloeien twee verplichtingen voort: een inspannings-en een documentatieverplichting. De ratio van het vereiste van een goede documentatie is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich een beeld kan vormen over de vraag of de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een passende financiering te verkrijgen. De documentatieverplichting ligt in het verlengde van de inspanningsverplichting en heeft een bewijsfunctie. Dit betekent dat het enkele feit dat er formeel niet is voldaan aan de vereisten die zijn neergelegd in de overeenkomst, niet betekent dat er niet is voldaan aan de documentatieplicht. Doorslaggevend is immers of de verkoper uit de stukken kan opmaken dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen. 5.4. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde partij01] strikt genomen niet heeft voldaan aan de vereisten van artikel 15.3. Er is immers geen afwijzingsbrief overgelegd. Het is aan [gedaagde partij01] om alsnog aannemelijk te maken dat hij terecht en op goede gronden een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde partij01] is immers degene die zich beroept op het vervullen van de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de overeenkomst. Dit betekent dat het aan [gedaagde partij01] is om te stellen en zo nodig zijn stelling te bewijzen (artikel 150 Rv). 5.5. In dit geval kan er geen afwijzingsbrief worden overgelegd, omdat de aanvraag niet tijdig is beoordeeld door het ontbreken van benodigde gegevens of stukken. Het zal dan ook van de omstandigheden van het geval afhangen of kan worden geoordeeld dat [gedaagde partij01] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. 5.6. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde partij01] op grond van de overgelegde stukken inderdaad aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Daaraan ligt het volgende ten grondslag. 5.7. [gedaagde partij01] heeft na het inroepen van de ontbindende voorwaarde, met zijn brief van 6 januari 2023 diverse stukken overgelegd die hij op dat moment in bezit had en waarop de financieringsaanvraag was gebaseerd. De rechtbank oordeelt dat met deze stukken [gedaagde partij01] voldoende heeft gedocumenteerd dat niet tijdig een financiering is gekregen van de ABN Amro. In het ingevulde aanvraagformulier voor de hypotheek staan de relevante gegevens, waaronder de gegevens die in artikel 15.3 als aanvullende voorwaarde is overeengekomen om te voldoen aan de documentatieplicht. Het gaat om de hoogte van de aangevraagd lening, de naam van de aanvragers en het object waarvoor de financiering wordt aangevraagd. De rechtbank acht niet relevant dat de aangevraagde lening voor het bedrag van € 891.005,-. een lager bedrag betreft dan in de koopovereenkomst. Het gaat erom dat er geen lening wordt aangevraagd die hoger is dan het overeengekomen bedrag in artikel 15 van de koopovereenkomst, te weten € 950.000,-. 5.8. Daarbij blijkt uit de e-mails die [gedaagde partij01] heeft overgelegd en de toelichting die hij op zitting heeft gegeven dat tijdens het hypotheekaanvraag-proces er op verschillende momenten aanvullende stukken werden opgevraagd door de bank (ABN Amro). [gedaagde partij01] heeft immers toegelicht dat de bank eerst vroeg om de jaarcijfers 2019, 2020 en 2021 van zijn ondernemingen. Dit blijkt ook uit de lijst van documenten die [gedaagde partij01] heeft opgesteld van alle documenten die moest worden aangeleverd voor de hypotheekaanvraag. Vervolgens vroeg de bank om de voorlopige cijfers van 2022 en uiteindelijk om de definitieve cijfers uit 2022 van de ondernemingen. Uit de e-mail van 21 december 2022, te weten één dag voor het aflopen van de termijn van het financieringsvoorbehoud, blijkt dat ABN Amro nog nadere vragen heeft gesteld naar aanleiding van de stukken. Deze vragen konden - kennelijk - ook niet beantwoord worden door [gedaagde partij01] , maar alleen door de accountant. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde partij01] niet tijdig heeft gereageerd op de verzoeken van de bank waardoor het proces (onnodig) zou zijn vertraagd. 5.9. Aan [gedaagde partij01] kan ook niet worden verweten dat hij eerder de financieringsaanvraag in kaart had moeten brengen en dat hij daarom de koopovereenkomst te lichtvaardig zou zijn aangegaan. Het gaat in beginsel te ver om van een koper te verwachten op voorhand te zorgen dat hij een financieringsaanvraag zo goed als rond heeft alvorens een koopovereenkomst te ondertekenen. In dat geval zou een financieringsvoorbehoud immers geen toegevoegde waarde hebben. Het financieringsvoorbehoud strekt er juist toe een koper te beschermen die ondanks voldoende inspanningen daartoe, geen financiering kan verkrijgen. Dat brengt mee dat [gedaagde partij01] zich daarop ook kon beroepen toen zich de situatie verwezenlijkte dat hij de financiering niet rond konden krijgen. [gedaagde partij01] heeft onweersproken gesteld dat reeds voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst Moneysmart, de financiële tussenpersoon van [gedaagde partij01] , heeft onderzocht bij welke hypotheekverstrekker de aanvraag kan worden ingediend. [gedaagde partij01] was bij de aanvraag afhankelijk van een overbruggingskrediet van twee woningen. Dit overbruggingskrediet staat ook in de aanvraag en kennelijk werd een dergelijke aanvraag alleen door ABN Amro in behandeling genomen. Andere banken, zoals de ING, hadden bij voorbaat aangegeven dat zij niet gingen meewerken aan een dergelijke constructie. Dat het niet ging om een standaard hypotheekaanvraag, zoals [naam01] in zijn e-mail van 24 januari 2023 lijkt te suggereren, betekent niet dat er sprake is van een bij voorbaat kansloze aanvraag bij ABN Amro. Dat blijkt ook uit het feit dat ABN Amro wel met een renteaanbod is gekomen naar aanleiding van de aanvraag. 5.10. [eisende partij01] heeft ook verwezen naar de financieringsaanvraag waarin de hoogte van eigen middelen is begroot op een bedrag van € 595.000,-. De overwaarde van de twee woningen van [gedaagde01] kwam niet volledig ten goede aan hem, zodat ten onrechte dit bedrag aan eigen middelen is opgenomen. Dit blijkt uit de echtscheidingsconvenant met de ex-partner, aldus [eisende partij01] [gedaagde partij01] heeft toegelicht dat deze afspraak later is gemaakt, omdat de koopovereenkomst was ontbonden en [gedaagde partij01] niet meer de woning van [eisende partij01] ging kopen. De rechtbank constateert dat de echtscheidingsconvenant van de datum van 7 juli 2023 is, zodat de rechtbank niet kan vaststellen dat de afspraken uit die convenant ook golden ten tijde van de aanvraag voor de financiering. Dit betekent dat ook het voorgaande niet kan leiden tot het oordeel dat er geen sprake is van een serieuze aanvraag. 5.11.

De rechtbank: In conventie 6.1. wijst de vorderingen van [eisende partij01] af, 6.2. veroordeelt [eisende partij01] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij01] tot dit vonnis vastgesteld op € 6.037,00, 6.3. veroordeelt [eisende partij01] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eisende partij01] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 6.4. verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, In reconventie 6.5. veroordeelt [gedaagde partij02] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 4.100,-, 6.6. veroordeelt [gedaagde partij02] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij02] tot dit vonnis begroot op € 508,-, 6.7. veroordeelt [gedaagde partij02] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde partij02] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 6.8. verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad, 6.9. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. N. Shahani en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023. 3716/2054

Het argument dat [eisende partij01] niet kan controleren of [gedaagde partij01] daadwerkelijk alle gevraagde relevante stukken heeft aangeleverd waar de bank om heeft verzocht leidt niet tot een ander oordeel. Weliswaar lijkt de brief van ABN Amro van 29 november 2022 met het renteaanbod te suggereren dat geen van de aangevraagde documenten is aangeleverd, zoals een kopie van de paspoorten, maar de rechtbank acht het niet aannemelijk dat dit daadwerkelijk het geval was. Allereerst omdat ABN Amro kennelijk op 29 november 2022 voldoende informatie had ontvangen van [gedaagde partij01] om hem een renteaanbod te sturen. Ten tweede omdat [gedaagde partij01] op de zitting gemotiveerd uiteen heeft gezet dat hij op advies van Moneysmart voor het tekenen van de koopovereenkomst 40 standaarddocumenten gereed had in verband met zijn hypotheekaanvraag. Na het tekenen van de koopovereenkomst werd duidelijk dat de bank meer stukken nodig had om de aanvraag in behandeling te nemen. Uiteindelijk heeft [gedaagde partij01] naar eigen zeggen in totaal 110 documenten moeten aanleveren aan ABN Amro ter onderbouwing van zijn hypotheekaanvraag, welke documenten hij in een overzicht heeft opgesomd. Op 15 december 2022 heeft ABN Amro verzocht om de contactgegevens van de accountant en op 21 december 2022 zijn de definitieve jaarcijfers van de ondernemingen van [gedaagde01] nog opgevraagd. Het zou in de rede liggen om eerst essentiële documenten als een kopie van een paspoort op te vragen indien zo’n relevant document zou missen. De rechtbank volgt [gedaagde partij01] dus in de stelling dat ABN Amro in de brief met het renteaanbod ten onrechte niet heeft vermeld dat de opgesomde, aangevraagde stukken wel reeds waren ontvangen door de bank. Daarnaast gaat het in dit geval te ver om van de kopers te verlangen om te laten zien welke stukken er allemaal zijn aangeleverd voor het indienen van de hypotheekaanvraag. 5.12. De conclusie is dat [gedaagde partij01] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen. Dit leidt tot het oordeel van de rechtbank dat hij niet te kort geschoten is in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagde partij01] heeft namelijk een geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud zodat er geen verplichtingen meer bestonden tegenover [eisende partij01] om de overeenkomst na te komen. De rechtbank wijst de vorderingen van [eisende partij01] dus af. In reconventie 5.13. Nu de vorderingen van [gedaagde partij02] in conventie zijn afgewezen, zal de rechtbank de vorderingen in reconventie van [eisende partij02] beoordelen. De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of de gemaakte kosten van [eisende partij02] voor rekening komen van [gedaagde partij02] Schade 5.14. De rechtbank stelt voorop dat op de beslaglegger een risico-aansprakelijkheid rust voor de gevolgen van het door hem gelegde beslag indien de vordering waarvoor beslag is gelegd geheel ongegrond is, behoudens bijzondere omstandigheden zie onder andere: ECLI:NL:HR:2003:AF2841. Omdat de rechtbank concludeert dat hier geen sprake is van bijzondere omstandigheden, is [gedaagde partij02] in beginsel aansprakelijk voor de gevolgen van het gelegde beslag. De vorderingen van [gedaagde partij02] zijn immers afgewezen zodat het gelegde beslag onterecht is gelegd. 5.15. De schadevergoeding die [gedaagde partij02] verschuldigd is als gevolg van het onrechtmatig gelegde beslag dient te worden berekend door de situatie waarin [eisende partij02] als gevolg van de beslaglegging daadwerkelijk verkeert, te vergelijken met de situatie waarin [eisende partij02] zou hebben verkeerd indien het beslag niet was gelegd (ECLI:NL:HR:2011:BQ1823). 5.16. [eisende partij02] vordert een bedrag van € 3.597,30 aan notariskosten die zijn gemaakt om ten behoeve van [gedaagde partij02] een hypotheekrecht te vestigen alsmede een bedrag van € 1.180,- aan advocaatkosten gebaseerd op 1 salarispunt van het liquidatietarief. Voor wat betreft de kosten van de notaris heeft [gedaagde partij02] aangevoerd dat niet duidelijk is waar de kosten op zien. De notaris heeft ook handelingen uitgevoerd in het kader van een echtscheidingsconvenant van [gedaagde01] en zijn ex-partner. Daarnaast staat ook de naam van de ex-partner van [gedaagde01] c.s. op de factuur voor wat betreft de doorhaling van het beslag en het opstellen van de escrowovereenkomsten. De ex-partner is niet betrokken in deze procedure en kan dan ook niet in deze procedure haar gedeelte van de schade verhalen bij [gedaagde partij02] , aldus [gedaagde partij02] 5.17. De rechtbank wijst de kosten van € 1.180,- aan advocatenkosten af. Niet is onderbouwd welke handelingen de advocaat heeft moeten verrichten en wat de kosten daarvan zijn geweest. Door voor de hoogte van deze kosten aansluiting te zoeken bij het liquidatietarief, wat bedoelt is voor handelingen die zien op een procedure, is geen juridische grondslag. 5.18. Anders dan [gedaagde partij02] meent, is de rechtbank van oordeel dat [eisende partij02] wel degelijk inzichtelijk heeft gemaakt dat de gevorderde notariskosten zien op het vestigen van het hypotheekrecht ten behoeve van [gedaagde partij02] Uit de ‘declaratie specificatie’ van de factuur van de notaris valt namelijk af te leiden dat de werkzaamheden die zijn begroot op bedrag van € 3.597,30 zien op de werkzaamheden voor het vestigen van een hypotheekrecht. Het vestigen van het hypotheekrecht had niet hoeven plaatsvinden indien het beslag niet was gelegd, omdat deze afspraak tussen partijen is gemaakt om het beslag op te heffen. Er is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een omstandigheid dat niet meer zodanig in causaal verband staat met het ongegronde beslag. Dat de factuur op naam van het advocatenkantoor van de advocaat van [eisende partij02] staat, maakt het voorgaande niet anders. Om die reden acht de rechtbank het redelijk dat deze kosten voor rekening komen van [gedaagde partij02] 5.19. Voor wat betreft de kosten van € 592,90 voor de doorhaling van het beslag, is de rechtbank van oordeel dat ook dit kosten zijn die rechtstreeks verband houden met het ongegronde beslag. [gedaagde partij02] heeft terecht opgemerkt dat ook de naam van de ex-partner van [gedaagde01] op de factuur staat. Door [eisende partij02] is niet onderbouwd waarom deze kosten dan ook volledig als zijn schade kan worden gekwalificeerd. De ex-partner heeft als derde partij geen aanspraak jegens [gedaagde partij02] voor haar schade op grond van de risico-aansprakelijkheid (ECLI:NL:HR:2022:1110). Om die reden acht de rechtbank het redelijk om 50% van deze kosten als de schade van [eisende partij02] te kwalificeren waarvoor [gedaagde partij02] aansprakelijk is, te weten een bedrag van € 296,45. 5.20. Hetzelfde geldt voor de kosten van € 412,50 die [eisende partij02] vordert voor het opstellen van de escrowovereenkomsten. Ook deze kosten zouden niet hoeven worden gemaakt indien het ongegronde beslag niet was gelegd. Nu ook deze kosten zijn onderbouwd door een factuur waarop de naam van de ex-partner van [gedaagde01] staat, acht de rechtbank het redelijk om 50% van deze kosten als de schade van [eisende partij02] te kwalificeren waar [gedaagde partij02] aansprakelijk voor is, te weten een bedrag van € 206,25. 5.21. De totale kosten die voor rekening van [gedaagde partij02] komen begroot de rechtbank dan ook op een bedrag van € 4.100,- (3.597,30 + 296,45 + 206,25). Medewerking royeren hypotheekrecht en vrijgeven escrowbedrag 5.22. Tot slot heeft [eisende partij02] in reconventie gevorderd dat [gedaagde partij02] wordt veroordeeld tot het royeren en doorhalen van het gevestigde hypotheekrecht alsmede het vrijgeven van het bedrag dat in escrow staat. De rechtbank wijst deze vorderingen af en licht dit als volgt toe. 5.23.

Het argument dat [eisende partij01] niet kan controleren of [gedaagde partij01] daadwerkelijk alle gevraagde relevante stukken heeft aangeleverd waar de bank om heeft verzocht leidt niet tot een ander oordeel. Weliswaar lijkt de brief van ABN Amro van 29 november 2022 met het renteaanbod te suggereren dat geen van de aangevraagde documenten is aangeleverd, zoals een kopie van de paspoorten, maar de rechtbank acht het niet aannemelijk dat dit daadwerkelijk het geval was. Allereerst omdat ABN Amro kennelijk op 29 november 2022 voldoende informatie had ontvangen van [gedaagde partij01] om hem een renteaanbod te sturen. Ten tweede omdat [gedaagde partij01] op de zitting gemotiveerd uiteen heeft gezet dat hij op advies van Moneysmart voor het tekenen van de koopovereenkomst 40 standaarddocumenten gereed had in verband met zijn hypotheekaanvraag. Na het tekenen van de koopovereenkomst werd duidelijk dat de bank meer stukken nodig had om de aanvraag in behandeling te nemen. Uiteindelijk heeft [gedaagde partij01] naar eigen zeggen in totaal 110 documenten moeten aanleveren aan ABN Amro ter onderbouwing van zijn hypotheekaanvraag, welke documenten hij in een overzicht heeft opgesomd. Op 15 december 2022 heeft ABN Amro verzocht om de contactgegevens van de accountant en op 21 december 2022 zijn de definitieve jaarcijfers van de ondernemingen van [gedaagde01] nog opgevraagd. Het zou in de rede liggen om eerst essentiële documenten als een kopie van een paspoort op te vragen indien zo’n relevant document zou missen. De rechtbank volgt [gedaagde partij01] dus in de stelling dat ABN Amro in de brief met het renteaanbod ten onrechte niet heeft vermeld dat de opgesomde, aangevraagde stukken wel reeds waren ontvangen door de bank. Daarnaast gaat het in dit geval te ver om van de kopers te verlangen om te laten zien welke stukken er allemaal zijn aangeleverd voor het indienen van de hypotheekaanvraag. 5.12. De conclusie is dat [gedaagde partij01] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen. Dit leidt tot het oordeel van de rechtbank dat hij niet te kort geschoten is in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagde partij01] heeft namelijk een geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud zodat er geen verplichtingen meer bestonden tegenover [eisende partij01] om de overeenkomst na te komen. De rechtbank wijst de vorderingen van [eisende partij01] dus af. In reconventie 5.13. Nu de vorderingen van [gedaagde partij02] in conventie zijn afgewezen, zal de rechtbank de vorderingen in reconventie van [eisende partij02] beoordelen. De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of de gemaakte kosten van [eisende partij02] voor rekening komen van [gedaagde partij02] Schade 5.14. De rechtbank stelt voorop dat op de beslaglegger een risico-aansprakelijkheid rust voor de gevolgen van het door hem gelegde beslag indien de vordering waarvoor beslag is gelegd geheel ongegrond is, behoudens bijzondere omstandigheden zie onder andere: ECLI:NL:HR:2003:AF2841. Omdat de rechtbank concludeert dat hier geen sprake is van bijzondere omstandigheden, is [gedaagde partij02] in beginsel aansprakelijk voor de gevolgen van het gelegde beslag. De vorderingen van [gedaagde partij02] zijn immers afgewezen zodat het gelegde beslag onterecht is gelegd. 5.15. De schadevergoeding die [gedaagde partij02] verschuldigd is als gevolg van het onrechtmatig gelegde beslag dient te worden berekend door de situatie waarin [eisende partij02] als gevolg van de beslaglegging daadwerkelijk verkeert, te vergelijken met de situatie waarin [eisende partij02] zou hebben verkeerd indien het beslag niet was gelegd (ECLI:NL:HR:2011:BQ1823). 5.16. [eisende partij02] vordert een bedrag van € 3.597,30 aan notariskosten die zijn gemaakt om ten behoeve van [gedaagde partij02] een hypotheekrecht te vestigen alsmede een bedrag van € 1.180,- aan advocaatkosten gebaseerd op 1 salarispunt van het liquidatietarief. Voor wat betreft de kosten van de notaris heeft [gedaagde partij02] aangevoerd dat niet duidelijk is waar de kosten op zien. De notaris heeft ook handelingen uitgevoerd in het kader van een echtscheidingsconvenant van [gedaagde01] en zijn ex-partner. Daarnaast staat ook de naam van de ex-partner van [gedaagde01] c.s. op de factuur voor wat betreft de doorhaling van het beslag en het opstellen van de escrowovereenkomsten. De ex-partner is niet betrokken in deze procedure en kan dan ook niet in deze procedure haar gedeelte van de schade verhalen bij [gedaagde partij02] , aldus [gedaagde partij02] 5.17. De rechtbank wijst de kosten van € 1.180,- aan advocatenkosten af. Niet is onderbouwd welke handelingen de advocaat heeft moeten verrichten en wat de kosten daarvan zijn geweest. Door voor de hoogte van deze kosten aansluiting te zoeken bij het liquidatietarief, wat bedoelt is voor handelingen die zien op een procedure, is geen juridische grondslag. 5.18. Anders dan [gedaagde partij02] meent, is de rechtbank van oordeel dat [eisende partij02] wel degelijk inzichtelijk heeft gemaakt dat de gevorderde notariskosten zien op het vestigen van het hypotheekrecht ten behoeve van [gedaagde partij02] Uit de ‘declaratie specificatie’ van de factuur van de notaris valt namelijk af te leiden dat de werkzaamheden die zijn begroot op bedrag van € 3.597,30 zien op de werkzaamheden voor het vestigen van een hypotheekrecht. Het vestigen van het hypotheekrecht had niet hoeven plaatsvinden indien het beslag niet was gelegd, omdat deze afspraak tussen partijen is gemaakt om het beslag op te heffen. Er is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een omstandigheid dat niet meer zodanig in causaal verband staat met het ongegronde beslag. Dat de factuur op naam van het advocatenkantoor van de advocaat van [eisende partij02] staat, maakt het voorgaande niet anders. Om die reden acht de rechtbank het redelijk dat deze kosten voor rekening komen van [gedaagde partij02] 5.19. Voor wat betreft de kosten van € 592,90 voor de doorhaling van het beslag, is de rechtbank van oordeel dat ook dit kosten zijn die rechtstreeks verband houden met het ongegronde beslag. [gedaagde partij02] heeft terecht opgemerkt dat ook de naam van de ex-partner van [gedaagde01] op de factuur staat. Door [eisende partij02] is niet onderbouwd waarom deze kosten dan ook volledig als zijn schade kan worden gekwalificeerd. De ex-partner heeft als derde partij geen aanspraak jegens [gedaagde partij02] voor haar schade op grond van de risico-aansprakelijkheid (ECLI:NL:HR:2022:1110). Om die reden acht de rechtbank het redelijk om 50% van deze kosten als de schade van [eisende partij02] te kwalificeren waarvoor [gedaagde partij02] aansprakelijk is, te weten een bedrag van € 296,45. 5.20. Hetzelfde geldt voor de kosten van € 412,50 die [eisende partij02] vordert voor het opstellen van de escrowovereenkomsten. Ook deze kosten zouden niet hoeven worden gemaakt indien het ongegronde beslag niet was gelegd. Nu ook deze kosten zijn onderbouwd door een factuur waarop de naam van de ex-partner van [gedaagde01] staat, acht de rechtbank het redelijk om 50% van deze kosten als de schade van [eisende partij02] te kwalificeren waar [gedaagde partij02] aansprakelijk voor is, te weten een bedrag van € 206,25. 5.21. De totale kosten die voor rekening van [gedaagde partij02] komen begroot de rechtbank dan ook op een bedrag van € 4.100,- (3.597,30 + 296,45 + 206,25). Medewerking royeren hypotheekrecht en vrijgeven escrowbedrag 5.22. Tot slot heeft [eisende partij02] in reconventie gevorderd dat [gedaagde partij02] wordt veroordeeld tot het royeren en doorhalen van het gevestigde hypotheekrecht alsmede het vrijgeven van het bedrag dat in escrow staat. De rechtbank wijst deze vorderingen af en licht dit als volgt toe. 5.23.