ECLI:NL:RBROT:2023:11605

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10439760 CV EXPL 23-10021 datum uitspraak: 1 december 2023 (bij vervroeging) Vonnis van de pachtkamer in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon STAATSBOSBEHEER , vestigingsplaats: Amersfoort, eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie, gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers, tegen [persoon01] , woonplaats: [woonplaats01] , gemeente [gemeente01] , gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke) reconventie, gemachtigde: mr. ing. [naam01] . De partijen worden hierna ‘Staatsbosbeheer’ en ‘ [persoon01] ’ genoemd. 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 30 maart 2023, met producties; het antwoord met voorwaardelijke eis in reconventie met één productie; de brief van 11 oktober 2023 van de gemachtigde van [persoon01] met aanvullende producties; het antwoord in (voorwaardelijke) reconventie; de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Staatsbosbeheer; de 10 foto’s die de gemachtigde van Staatsbosbeheer, zoals besproken tijdens de zitting per e-mailbericht van 26 oktober 2023, aan de pachtkamer en de wederpartij heeft gestuurd. 1.2. Op 23 oktober 2023 heeft de pachtkamer het bedrijf van [persoon01] en de percelen waar het in deze procedure over gaat, bezichtigd en is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aan de zijde van Staatsbosbeheer aanwezig: de heer [naam02] , rentmeester, de heer [naam03] , adviseur ecologie en mevrouw mr. [naam04] , werkzaam bij de afdeling juridische zaken van Staatsbosbeheer; zij werden bijgestaan door mr. Harbers voornoemd. De heer [persoon01] is in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote en mr. ing. [naam01] . 2.1. Staatsbosbeheer is eigenaar van de percelen landbouwgrond kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie [sectie01] nummers [nummer01] , [nummer02] , [nummer03] en [nummer04] , gezamenlijk groot 51.12.20 ha, ook wel bekend als de [naam gebied01] (hierna ook te noemen: de percelen). 2.2. De [naam gebied01] is een reservaat, dat ligt in het Natura 2000 gebied De Biesbosch; de [naam gebied01] is uitsluitend te bereiken per boot. 2.3. De vader van [persoon01] pachtte de percelen reeds van Staatsbosbeheer. Tussen de vader van [persoon01] en Staatsbosbeheer is met ingang van 1 januari 2000 een nieuwe pachtovereenkomst gesloten tegen een pachtprijs van ƒ 14.832,- per jaar. In de pachtovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald: “(…) Artikel 18 BEPERKINGEN BEDRIJFSVOERING 1. De gehele polder zal vanaf 01 januari 2001 uitsluitend als (blijvend) grasland worden beheerd. 2. Het is de pachter zonder schriftelijke toestemming van de verpachter niet toegestaan: a. zich op het gepachte te laten vergezellen van een hond, of te gedogen dat een ander dat doet; b. nesten te verstoren, eieren te rapen en dieren te verjagen; tevens dient voorkomen te worden dat anderen zulks doen; c. vuilnis, afvalstoffen, bouwmaterialen, puin, voerkuilen, mesthopen, noch andere stoffen of voorwerpen die er niet behoren voor te komen, op het gepachte te (laten) brengen; d. gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen mag uitsluitend plaatsvinden na gebleken noodzaak en na schriftelijke toestemming van de verpachter. 3. Drijfmest mag niet worden gebruikt, met uitzondering van runderdrijfmest van eigen bedrijf tot een maximum van 50m3 per jaar voor de gehele polder. Voordat met het uitrijden van deze mest wordt begonnen, moet de opzichter van Staatsbosbeheer worden ingelicht (tel kantoor (…)) Artikel 19 VERPLICHT HANDELEN a. De pachter verplicht zich in de maanden december, januari en februari in principe geen werkzaamheden op het gepachte uit te voeren, tenzij na overleg met de opzichter van Staatsbosbeheer. b. (…) c. Uiterlijk 31 december 2000 zal al de grond door de pachter zijn omgezet van bouwland in blijvend grasland. d. De dijken zullen door pachter zorgvuldig worden onderhouden als een goed huisvader. Het groot onderhoud (…) zullen op kosten van verpachter worden uitgevoerd. Artikel 20 GEDOGEN a. De pachter verklaart de aanwezigheid van ganzen en ander waterwild op de terreinen te gedogen. Hij zal het nodige doen deze niet te verstoren of te verjagen. Op grond van deze bepaling zal hij geen schadeclaims indienen. b. Het gepachte vormt onderdeel van een Staatsnatuurreservaat. Uit hoofde daarvan behoudt de verpachter zich het recht voor bijzondere naar zijn mening noodzakelijke werkzaamheden te verrichten, c.q. te doen verrichten, indien de natuurwetenschappelijke betekenis van het gebied zulks vordert. Daarbij zal ervoor worden gewaakt dat het vrije gebruik niet zal worden aangetast. Eventuele schade door beperking van de bedrijfsvoering zal in gezamenlijk overleg tussen pachter en verpachter worden vastgesteld. c. De pachter gaat er mee accoord dat op de kosten van de verpachter, verspreid over de polder ter verhoging van de natuurwaarden, enkele poelen en/of sloten zullen worden verbreed tot een maximale oppervlakte van 0,40.00 ha. (…)” 2.4. Staatsbosbeheer en de vader van [persoon01] hebben, met goedkeuring van de Grondkamer, een pachtwijzigingsovereenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst is met ingang van 1 januari 2008 artikel 18 lid 3 van de pachtovereenkomst gewijzigd in:  “ “Drijfmest mag niet worden gebruikt (ook niet van het eigen bedrijf van pachter)  In verband met deze wijziging wordt de pachtsom vastgesteld op € 6192,- per jaar. Als gevolg van het Pachtprijzenbesluit 2007 wordt de pachtsom verhoogd met 25% (te weten € 1.548,-) hiermee wordt de pachtsom met ingang van 01 januari 2008 € 7740,- per jaar. 2.5. Ingevolge een pachtwijzigingsovereenkomst is [persoon01] met ingang van 1 januari 2015 in de plaats getreden van zijn vader. 2.6. [persoon01] heeft samen met zijn echtgenote een gemengd agrarisch bedrijf, met zoogkoeien, akkerbouw en schapen. Voor de uitoefening van zijn bedrijf beschikt [persoon01] over circa 120 ha landbouwgrond. [persoon01] heeft niet alleen een pachtovereenkomst voor de [naam gebied01] , maar pacht daarnaast per jaar ook het zogenoemde Kraaiennest van Staatsbosbeheer. Het Kraaiennest heeft een oppervlakte van 38,6400 ha; het ligt naast de [naam gebied01] . 2.7. Staatsbosbeheer heeft in 2019 aan het bedrijf B-WARE opdracht gegeven om een bodemonderzoek te doen in de [naam gebied01] . Het onderzoek is uitgevoerd om het bodemtype en de ontwikkelingsmogelijkheden van glanshaverhooilanden in het gebied in kaart te brengen. B-WARE heeft op 7 juli 2019 haar rapport uitgebracht. Volgens het onderzoek zijn er vier verschillende zones aan te duiden met verschillende kansen op ontwikkeling van glanshaverhooiland (I hoog, II matig, III laag en IV zeer laag). Deze zones zijn op onderstaande kaart zichtbaar. 2.8. Per zone is in het rapport een toelichting gegeven. Voor zover van belang is over de zones in het rapport het volgende vermeld: “ Zone I (…) De (sterk) zandige kleibodem is geschikt voor de ontwikkeling van glanshaverhooi. Alleen op locatie 32 is het zandpercentage aan de lage kant (20%) Op alle locaties is de labiele fosfaatconcentratie laag en is de optimale Olsen-P concentratie (<800µmol/l) al bereikt (locatie 21) of bereikbaar door middel van maaien en afvoeren (1 tot 33 jaar). De soortenrijkdom zal naarmate het verschralingsbeheer wordt uitgevoerd toenemen. (…) Lokaal wordt de bodem echter ook kleiiger in de diepte. Door de P-rijke toplaag af te graven kan er in principe versneld een geschikte uitgangssituatie worden gecreëerd. Een maaiveldverlaging kan echter ook leiden tot te natte condities en tot meer kleiige condities. Dit zou eerst onderzocht moeten worden. Advies: verschralingsbeheer toepassen voor de korte tot middellange termijn. Lokaal zouden al plagstroken kunnen worden aangelegd, mits de huidige zode soortenarm is, en maaisel uit een referentieterrein kunnen worden opgebracht. Optie: aanvullend onderzoek uitvoeren naar de mogelijkheden van afgraven en diepploegen. Zone II (…) Het bodemtype is over het algemeen geschikt voor de ontwikkeling van glanshaverhooiland. (…) Op de meeste locaties is de labiele fosfaatconcentratie laag, op locatie 30 en 31 is deze echter minder gunstig (6-9 µmol). De optimale Olsen-P concentratie (<800µmol/l) kan niet bereikt worden binnen 40 jaar met maaien en afvoeren. Op locaties waar diepere bodemlagen zijn geanalyseerd zijn wel gunstige fosfaatconcentraties (10 cm) onder de toplaag gevonden. Mogelijk zijn er wel kansen voor glanshaverhooiland indien er beperkt wordt afgegraven (20 cm) of gediepploegd (aanvullend onderzoek benodigd; dit betreft een experimentele maatregel). De locaties bieden wel perspectief voor de ontwikkeling van een kruiden- en faunarijk grasland. Indien wordt gemaaid en afgevoerd zal de soortenrijkdom, naarmate het verschralingsbeheer wordt uitgevoerd, toenemen waardoor een ontwikkeling richting glanshaverhooiland kan optreden. Advies: inzetten op een kruiden-en faunarijk grasland met verschralingsbeheer (en op termijn een glanshaverhooiland) Optie: aanvullend onderzoek naar de mogelijkheden van afgraven en diepploegen. Zone III (…) De bodem is op deze plekken sterk kleiig en daarmee minder geschikt voor de ontwikkeling van een soortenrijk glanshaverhooiland. (…) De labiel-P concentraties variëren van 3-10 µmol/l. De optimale Olsen-P concentratie (<800µmol/l) kan niet bereikt worden binnen 40 jaar met maaien en afvoeren. (…) Mogelijk zijn er wel kansen voor glanshaverhooiland indien er wordt afgegraven of gediepploegd (aanvullend onderzoek benodigd). Echter vanwege de lage zandpercentages en hogere aluminiumconcentraties (kleibodem) is de kans op een goed ontwikkeld glanshaverhooiland klein. (…) Advies: ambitieniveau aanpassen en eventueel aanvullend onderzoek uitvoeren naar de mogelijkheden van afgraven en diepploegen of het gebied gebruiken voor de KRW inrichting. Zone IV Op de locaties (…) is de bodem sterk zandig en op de locaties (…) te kleiig waardoor deze zone, op basis van het bodemtype, niet optimaal is voor de ontwikkeling van glanshaverhooiland. De optimale Olsen-P concentratie (<800µmol/l) kan niet bereikt worden binnen 40 jaar met maaien en afvoeren. (…) Op basis van het bodemtype en de voedselrijkdom zijn de kansen voor de ontwikkeling van een glanshaverhooiland klein. De Olsen-P concentraties zijn bovendien dermate hoog zodat de kans op een soortenrijk kruiden- en faunarijk grasland (zonder aanvullende maatregelen) eveneens beperkt is. (…) Advies: ambitieniveau aanpassen en eventueel aanvullend onderzoek uitvoeren naar de mogelijkheden van afgraven en diepploegen of het gebied gebruiken voor de KRW inrichting.” 2.9. Op de Provinciale Beheertypenkaart, behorende bij het Natuurbeheerplan ZuidHolland 2022 is de [naam gebied01] aangewezen als N13.02 wintergastenweide. In het Natuurbeheerplan Zuid-Holland 2022 is het volgende opgenomen: “Vermeldenswaardig is dat er in de [naam gebied01] (Biesbosch) bijzondere kansen zijn om die in het Natura 2000-beheerplan genoemde doelen (stroomgrasland, vossenstaarthooiland en glanshaverhooiland) te realiseren. Uit onderzoek van een ecologisch adviesbureau is gebleken dat deze doelstellingen op deze plek haalbaar zijn. Het huidige regulier agrarisch gebruik staat de gewenste ontwikkeling in de weg. Met de extra middelen voor natuurherstel vanuit het Programma Natuur bestaan er kansen de genoemde doelstellingen te realiseren. Naast inrichtingsmaatregelen dient ook het huidige reguliere agrarische gebruik te worden omgezet in natuurbeheer. Omdat het huidige agrarische gebruik hiermee niet te verenigen valt en er sprake is van een reguliere pachtsituatie, dient het reguliere pachtcontract te worden beëindigd.” 2.10. Op de ambitiekaart in het Natuurbeheerplan is de [naam gebied01] aangeduid als beheertype N12.03 Glanshaverhooiland. In het bestemmingsplan Nieuwe Sliedrechtse Biesbosch is aan de [naam gebied01] de bestemming ‘Natuur-1’, ‘Waterstaat-waterstaatkundige functie’ en ‘Waarde- Archeologie-3’ toegekend. Volgens artikel 8.1 van het bestemmingsplan zijn de voor ‘Natuur-1’ aangewezen gronden bestemd voor: ‘a) behoud en herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden; (…) d. agrarisch medegebruik, ter plaatse van de aanduiding ‘agrarisch’; 2.11. Staatsbosbeheer wil de doelstelling glanshaverhooiland realiseren en is daarom met [persoon01] in gesprek gegaan om tot een wijziging van de pachtovereenkomst te komen. 2.12. Per e-mailbericht van 26 juli 2022 heeft Staatsbosbeheer aan de toenmalig adviseur van [persoon01] een concept pachtwijzigingsovereenkomst gestuurd. In dit concept wordt voorgesteld om de artikelen 18 en 19 als volgt te herzien: “Artikel 18 Beperkingen bedrijfsvoering Het is pachter zonder schriftelijke toestemming van de verpachter niet toegestaan: a. Het gepachte te beregenen b. Inzaaien, her inzaaien of doorzaaien c. Frezen, egaliseren, ploegen, rollen of graven en andere werkzaamheden waardoor de oorspronkelijke bodemopbouw en het natuurlijke reliëf wordt verstoord d. Gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen of andere chemische stoffen, hoe ook genaamd en in welke vorm dan ook e. Het gepachte te bemesten. Er is geen enkele bemesting in welke vorm dan ook (geen ruige/geen drijf/geen kas) toegestaan f. Het gepachte te slepen g. Dieren in te scharen die een behandeling behoeven met geneesmiddelen die een residu achterlaten in de vorm van antibiotica en/of ivermectine of soortgelijk middel. Het eventueel toedienen van antibiotica en/of ontwormingsmiddelen dienen uiterlijk twee weken voor de aanvang van de beweiding toegediend (op stal) h. Goederen, stoffen en producten inclusief kuilhopen en voerbalen in het gepachte op te slaan i. Machines en dergelijke te stallen j. Bagger, specie, puin en dergelijke in welke vorm dan ook, op het gepachte te brengen k. Dieren bij te voeren l. Eieren zoeken, nesten verstoren, dieren verjagen m. Werkzaamheden van welke aard dan ook uit te voeren tijdens het broedseizoen (15 maart – 15 juni) Artikel 19 Verplicht handelen Het gebruik van de polder dient het verbeteren van de biodiversiteit in het gebied. Pachter is gehouden op de volgende wijze de percelen te bewerken: a. Het maaien van 90% van het areaal geschiedt tussen 15 juni en 31 augustus elk jaar. Maaien en het volledig afvoeren van het maaisel dient in drie fasen te geschieden binnen de hiervoor gestelde periode waarbij er ten minste 2 weken tussen elke fase zit. E.e.a. afhankelijk van weersomstandigheden en in overleg met Staatsbosbeheer. b. Indien er mechanisch gemaaid wordt, zal vanuit het midden van het perceel naar buiten worden gemaaid om vluchtwegen voor fauna open te houden c. Bij het maaien van elke snede wordt een gedeelte ter grootte van 10% van het hooiland ongemaaid gelaten, conform nadere aanwijzingen van verpachter d. Verpachter zal voor de genoemde datum van 15 juni het vak (of maximaal 2 vakken) uitzetten e. Op het polderdeel van het gepachte mag nabeweiding met maximaal 1,5 GVE per ha plaatsvinden, voor het eerst na vier weken na de laatste maaibeurt (volledige 90% areaal dient eerst gemaaid en afgevoerd te zijn en dan na vier weken beweiden). De nabeweiding is toegestaan tot 1 november en zal enkel met runderen en/of schapen plaatsvinden f. Op de dijken aan de buitenrand van het gepachte wordt tussen 15 april en 15 oktober schapenbegrazing met maximaal 1,5 GVE per hectare toegepast. De dijken, ook wel kades, zijn met goede omheining afgesloten van het overige deel van het gepachte zodat er geen dieren op de andere delen kunnen komen g. De sloten worden in fase geschoond met uitsluitend een maaikorf en in overleg met de verpachter h. De van toepassing zijnde bepalingen van de Gedragscode Natuurbeheer na te leven i. Gedogen: onderzoek- of andere werkzaamheden, die voortvloeien uit en/of verband houden met de natuurwetenschappelijke betekenis van het gebied waarvan het gepachte deel uitmaakt; daarbij zal ervoor worden gewaakt dat het vrije gebruik van het gepachte door pachter niet zal worden aangetast j. Afstemmen van de waterstand op een optimaal beheer k. Indien nodig wordt de verpachter toegestaan het gepachte te betreden Voor deze aanvullende beperkingen is een vergoeding bedongen, die als korting op de pachtprijs heeft te gelden. De pachtprijs wordt met ingang van 1 januari 2023 verlaagd naar een bedrag van € 20,- per ha, dus in totaal € 1.022,44.” 2.13. Per e-mailbericht van 18 augustus 2022 heeft Staatsbosbeheer als aanvulling nog een (extra) bedrag van € 5.000,- als medewerkingsvergoeding/bijdrage deskundigenkosten aangeboden. 2.14. [persoon01] heeft niet met de pachtwijzigingsovereenkomst ingestemd. 2.15. Bij brief van 16 december 2022 heeft Staatsbosbeheer de pachtovereenkomst opgezegd. 2.16. Bij brief van 18 januari 2023 heeft de gemachtigde van [persoon01] aan Staatsbosbeheer te kennen gegeven dat [persoon01] zich tegen de opzegging verzet. 2.17. Staatsbosbeheer heeft bij de Grondkamer een verzoek tot wijziging van de bedingen in de pachtovereenkomst gedaan. [persoon01] heeft zich tegen dit verzoek verweerd. De Grondkamer heeft in haar brief van 21 augustus 2023 aan partijen te kennen gegeven dat zij voorlopig van oordeel is dat het verzoek van Staatsbosbeheer tot herziening van de pachtovereenkomst niet kan worden toegewezen. Tegen dit voorlopig oordeel heeft Staatsbosbeheer schriftelijk bezwaar gemaakt. In conventie 3.1. Staatsbosbeheer eist samengevat: primair de pachtovereenkomst te beëindigen op grond van artikel 7:391 of 7:370 lid 1 onder c en/of onder d BW en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen per 31 december 2023; subsidiair de pachtovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:377 BW; primair en subsidiair [persoon01] te veroordelen tot ontruiming van de percelen binnen één maand na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat [persoon01] in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-; [persoon01] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, met rente; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.2. Staatsbosbeheer baseert de eis, kort samengevat, op het volgende. Volgens Staatsbosbeheer is er sprake van reservaatpacht en is er sprake van een situatie zoals bedoeld in artikel 7:391 BW, zodat op die grond de beëindiging van de pachtovereenkomst kan worden toegewezen. Voor zover geen sprake is van reservaatpacht weegt het belang van Staatsbosbeheer bij beëindiging van de pachtovereenkomst zwaarder dan het belang van [persoon01] en kan de pachtovereenkomst op die grond worden beëindigd. Voorts is Staatsbosbeheer van mening dat zij een redelijk voorstel heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst, waarin rekening is gehouden met de belangen van [persoon01] en aan [persoon01] voldoende compensatie wordt geboden. Omdat [persoon01] niet akkoord wil gaan met deze wijzigingen heeft Staatsbosbeheer de pachtovereenkomst opgezegd om tot beëindiging te komen. Indien de pachtovereenkomst niet kan worden beëindigd op voornoemde gronden, vraagt Staatsbosbeheer ontbinding van de pachtovereenkomst vanwege wijziging van de bestemming. In het bestemmingsplan heeft de [naam gebied01] de bestemming natuur; Staatsbosbeheer wil deze bestemming realiseren. De huidige voorwaarden van de pachtovereenkomst zijn daarmee niet in overeenstemming, zodat de gewenste natuurbestemming niet gerealiseerd kan worden. 3.3. [persoon01] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 3.4. Bij de beoordeling zal, voor zover van belang, op de stellingen van partijen worden ingegaan. In (voorwaardelijke) reconventie 3.5. Voor het geval de pachtkamer de pachtovereenkomst op grond van artikel 7:377 lid 1 BW ontbindt, eist [persoon01] samengevat: Staatsbosbeheer te veroordelen aan hem een door de pachtkamer vast te stellen voorschot te voldoen en een bankgarantie van 10% van het voorschot volgens Rotterdams model te stellen door een first class Nederlandse bank als borg, alsmede Staatsbosbeheer te veroordelen tot een door de pachtkamer vast te stellen schadeloosstelling in de zin van artikel 7:377 lid 3 BW over de tijd, die [persoon01] bij niet ontbinding ingevolge de pachtovereenkomst nog op de percelen had kunnen blijven, met rente; te bepalen dat [persoon01] de percelen niet hoeft te ontruimen voordat het gevorderde en het voorschot is betaald en genoemde zekerheid is gesteld; Staatsbosbeheer te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, met rente; het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.6. [persoon01] baseert de eis, kort samengevat, op het volgende. Indien de pachtovereenkomst wordt ontbonden op grond van bestemmingswijziging dan dient Staatsbosbeheer ingevolge het bepaalde in artikel 7:377, derde lid, BW [persoon01] schadeloos te stellen over de tijd die [persoon01] bij niet-ontbinding op de percelen had kunnen blijven. Voor de vaststelling van de omvang van de schade dient een deskundige te worden benoemd. Voorts dient Staatsbosbeheer zekerheid te stellen voor de voldoening van de schadeloosstelling. 3.7. Staatsbosbeheer verzet zich niet tegen een vaststelling van de schadeloosstelling door de pachtkamer, na benoeming van deskundigen. Evenmin heeft Staatsbosbeheer bezwaar tegen de vaststelling van een voorschot, mits partijen zich eerst over de hoogte daarvan mogen uitlaten. Ook heeft Staatsbosbeheer geen bezwaar tegen de vordering dat [persoon01] de percelen pas hoeft te ontruimen nadat het voorschot is betaald. Staatsbosbeheer heeft wel bezwaar tegen het moeten stellen van zekerheid. Geen beëindiging van de pachtovereenkomst op grond van artikel 7:391 lid 2 BW 4.1. De pachtkamer is van oordeel dat de gevorderde beëindiging van de pachtovereenkomst niet op grond van artikel 7:391 lid 2 BW kan worden toegewezen. Die beslissing wordt hierna toegelicht. 4.2. Voor toewijzing van de beëindiging van de pachtovereenkomst op deze grond is om te beginnen vereist dat sprake is van reservaatpacht. De pachtkamer is van oordeel dat geen sprake is van reservaatpacht. 4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de [naam gebied01] een reservaat is. Voorts staat vast dat Staatsbosbeheer een publiekrechtelijke rechtspersoon is, zodat ook aan dit vereiste is voldaan. Voorts is (voor toepassing van de artikelen 7:388 e.v.) vereist dat tegenover de in de pachtovereenkomst opgenomen verplichtingen een vergoeding ten gunste van de pachter is bedongen. Staatsbosbeheer heeft gesteld dat tegenover de verplichtingen zoals opgenomen in de artikelen 18, 19 en 20 van de pachtovereenkomst (zie hierboven onder 2.3), ten gunste van de pachter een vergoeding is bedongen. De pachtkamer volgt Staatsbosbeheer hierin niet. Verplichtingen als die zijn opgenomen in de artikelen 18 tot en met 20 van de pachtovereenkomst, komen geregeld in reguliere pachtovereenkomsten voor en zijn niet aan te merken als ‘buitensporige verplichtingen’ als bedoeld in artikel 7:389 lid 2 BW juncto artikel 7:319 lid 1 onderdeel b BW, waartegenover een vergoeding moet worden bedongen. Ook als de bedoelde verplichtingen wel als buitensporig aangemerkt zouden (moeten) worden, gaat het betoog van Staatsbosbeheer niet op, omdat in de pachtovereenkomst niet expliciet is opgenomen dat vanwege die verplichtingen ten gunste van de pachter een vergoeding is bedongen c.q. omdat niet duidelijk is vastgelegd welk deel van de korting op de pachtprijs volgens partijen als vergoeding voor de meer bedoelde verplichtingen heeft te gelden. Het voorgaande leidt ertoe dat de verlaging van de pachtprijs niet als de in artikel 7:389 lid 2 sub c BW bedoelde vergoeding kan worden aangemerkt. 4.4. Nu in de pachtovereenkomst niet is voldaan aan de voorwaarde dat sprake is van buitensporige verplichtingen, waarvoor ten gunste van de pachter een vergoeding is bedongen, is er geen sprake van reservaatpacht en kan Staasbosbeheer geen beroep doen op de alleen voor reservaatpacht geldende bepaling van artikel 7:391 lid 2 BW. Geen beëindiging van de pachtovereenkomst op grond van artikel 7:370 lid 1 onder c BW 4.5. De gevorderde beëindiging van de pachtovereenkomst kan naar het oordeel van de pachtkamer evenmin op grond van artikel 7:370 lid 1 onder c BW worden toegewezen. Die beslissing wordt hierna toegelicht. 4.6. Op deze grond kan de rechter de vordering slechts toewijzen indien een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van de verpachter uitvalt. Naar het oordeel van de pachtkamer is daar in dit geval geen sprake van. 4.7. [persoon01] heeft een zwaarwegend belang bij verlenging van de pachtovereenkomst. Zijn bedrijf omvat ongeveer 120 ha, inclusief de [naam gebied01] . De 51 ha van de [naam gebied01] vormt aldus een aanmerkelijk deel van het bedrijf en is daardoor van belang voor de bedrijfsvoering en het gezinsinkomen van [persoon01] . Het belangrijkste onderdeel van het gemengde bedrijf van [persoon01] is het houden van runderen. De runderen weiden ongeveer acht maanden van het jaar op de [naam gebied01] . Deze weidegang gedurende het jaar zorgt er mede voor dat het vlees van deze runderen van het keurmerk Beter Leven twee sterren krijgt, wat [persoon01] een hogere prijs per kilo vlees oplevert. [persoon01] heeft onbetwist gesteld dat hij geen andere mogelijkheden heeft om de runderen gedurende acht maanden per jaar te weiden. Bij het wegvallen van de [naam gebied01] verliest [persoon01] de twee sterren en daarmee de hogere prijs per kilo. De bedrijfsvoering zal in dat geval niet meer sluitend zijn, wat het maatschappelijk bestaan van [persoon01] en zijn gezin ernstig aan zal tasten. Met het gebruik van de [naam gebied01] komt [persoon01] met de huidige bedrijfsvoering nagenoeg uit en hoeft hij uitsluitend stro in te kopen. 4.8. Tegenover dit zwaarwegende belang van [persoon01] , dient Staatsbosbeheer – wil haar vordering op de hier gestelde grond kunnen worden toegewezen – een nog zwaarder wegend belang te hebben bij beëindiging van de pachtovereenkomst. Staatsbosbeheer wil het in de ambitiekaart aangeduide beheertype ‘glanshaverhooiland’, dat in overeenstemming is met de in het Natura2000-beheerplan genoemde doelen, in de [naam gebied01] realiseren. Dit belang van natuurbeheer is eveneens aan te merken als een zwaarwegend (algemeen) belang, zeker omdat de [naam gebied01] in een Natura 2000 gebied ligt. Ter onderbouwing van de mogelijkheden om de doelstelling ‘glanshaverhooiland’ te realiseren, is het rapport van B-WARE van 9 juli 2019 in het geding gebracht. Uit het rapport van B-WARE (zie hiervoor onder 2.8) volgt dat zone I geschikt is, zone II matig geschikt en dat in zones III en IV de kansen op een goede ontwikkeling van glanshaverhooiland klein zijn; voor de zones III en IV wordt dan ook geadviseerd het ambitieniveau bij te stellen. Voor een aanzienlijk deel van de [naam gebied01] geldt aldus dat de kansen op een goede ontwikkeling van glanshaverhooiland klein zijn. Dit maakt dat het niet zonder meer duidelijk is dat Staatsbosbeheer de doelstelling glanshaverhooiland daadwerkelijk in de [naam gebied01] zal kunnen realiseren. Staatsbosbeheer heeft tijdens de mondelinge behandeling wel gesteld dat – in weerwil van wat hierover in het rapport van B-WARE wordt geschreven – de doelstelling haalbaar is, maar zij heeft geen nadere stukken ter onderbouwing van deze stelling in het geding gebracht. Aldus heeft Staatsbosbeheer haar (blote) stelling onvoldoende onderbouwd. Nu de haalbaarheid van de door Staatsbosbeheer beoogde doelstelling onvoldoende is komen vast te staan, weegt het belang van Staatsbosbeheer niet zwaarder dan dat van [persoon01] en kan de pachtovereenkomst niet op deze grond worden beëindigd. Geen beëindiging van de pachtovereenkomst op grond van artikel 7:370 lid 1 onder d BW 4.9. De gevorderde beëindiging van de pachtovereenkomst kan naar het oordeel van de pachtkamer evenmin op grond van artikel 7:370 lid 1 onder d BW worden toegewezen. Die beslissing wordt hierna toegelicht. 4.10. Bij de beoordeling van deze grond gaat het om de vraag of de verpachter een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst heeft gedaan. Bij de beoordeling of sprake is van een redelijk aanbod dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Naar het oordeel van de pachtkamer is van een redelijk aanbod geen sprake. 4.11. Staatsbosbeheer heeft een voorstel tot herziening van de artikelen 18 en 19 van de pachtovereenkomst gedaan (zie hiervoor onder 2.12). In de toelichting bij artikel 7:370 lid 1 onder d BW is opgenomen dat bij dit artikel ook is gedacht aan het geval dat door na de oorspronkelijke overeenkomst naar voren gekomen omstandigheden wenselijk is gebleken dat in de overeenkomst een nadere regeling betreffende het gebruik van de grond of bescherming van bepaalde natuurwaarden wordt opgenomen. Indien de overeenkomst oorspronkelijk niet een dergelijke regeling bevatte, kan de overeenkomst niet worden gewijzigd op grond van artikel 7:326, dat slechts ‘herziening’ van reeds gemaakte bedingen toestaat. Is de door de verpachter voorgestelde regeling redelijk, dan kan langs de weg van de onderhavige bepaling de pachter worden bewogen die regeling alsnog te aanvaarden (MvT, Kamerstukken II 2005/2006, 30448 nr. 3). Naar het oordeel van de pachtkamer valt het voorstel tot herziening van Staatsbosbeheer onder het hiervoor beschreven geval, zodat beoordeeld moet worden of dit voorstel als een redelijk aanbod kwalificeert. 4.12. De pachtkamer: 5.1. wijst de vorderingen van Staatsbosbeheer af; 5.2. veroordeelt Staatsbosbeheer in de proceskosten, die aan de kant van [persoon01] tot vandaag worden vastgesteld op € 792,-; 5.3. verklaart dit vonnis, wat de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele, voorzitter van de pachtkamer, de heer E.A. Struik en de heer J.J.H. Oostdam, deskundige leden van de pachtkamer, en in het openbaar uitgesproken. 754 Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 4.17. De primaire en subsidiaire vorderingen van Staatsbosbeheer zullen worden afgewezen. Proceskosten 4.18. Staatsbosbeheer wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [persoon01] tot vandaag vast op € 792,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,-). Voor kosten die [persoon01] maakt na deze uitspraak moet Staatsbosbeheer een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. 4.19. Omdat de vordering in conventie wordt afgewezen, is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld. Aan beoordeling van de vordering in reconventie wordt daarom niet toegekomen. Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.20. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).