ECLI:NL:RBROT:2023:11028

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10551362 CV EXPL 23-16588 datum uitspraak: 24 november 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van 1 [eiser01] , en 2. [eiser02] , woonplaats: [woonplaats01] , eisers, die zelf procederen, tegen [gedaagde01] , woonplaats: [woonplaats02] , gedaagde, gemachtigde: mr. B.C. Wekker. De partijen worden hierna ‘ [eiser02] c.s.’ (mannelijk enkelvoud) en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 26 mei 2023, met bijlagen; het antwoord met tegeneis, met bijlagen; de akte eiswijziging van [gedaagde01] , met bijlagen. 1.2. Op 23 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigde van [gedaagde01] besproken. 2 De inleiding De zaak in het kort 2.1. [eiser02] c.s. is eigenaar van het appartement aan de [adres01] in [plaats01] . Op enig moment heeft [eiser02] c.s. het appartement te koop gezet, waarbij hij zich heeft laten bijstaan door [makelaarskantoor01] . [gedaagde01] heeft het appartement bezichtigd, waarna partijen het eens zijn geworden over een koopprijs van € 225.000,-. [gedaagde01] heeft zich rondom de koop laten bijstaan door [bedrijf01] Partijen hebben op 23 januari 2023 de koopovereenkomst ondertekend. In artikel 18.1 sub a van de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen, inhoudende dat als [gedaagde01] voor 14 februari 2023 geen hypotheek ter hoogte van de koopsom heeft kunnen verkrijgen, zij de koopovereenkomst mag ontbinden. Op verzoek van [gedaagde01] is die termijn na het ondertekenen van de koopovereenkomst verlengd tot 7 maart 2023. [gedaagde01] heeft zich vervolgens beroepen op het financieringsvoorbehoud, omdat zij geen hypotheek had verkregen van [bedrijf02] Wat eist [eiser02] c.s. en waarom? 2.2. Volgens [eiser02] c.s. heeft [gedaagde01] de ontbinding niet tijdig en niet op de juiste manier ingeroepen. [gedaagde01] heeft ook niet voldaan aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’. Daarom is de koopovereenkomst niet rechtsgeldig ontbonden. [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, waardoor zij de contractuele boete van € 22.500,- verschuldigd is. [eiser02] c.s. eist dat [gedaagde01] die contractuele boete betaalt, met rente en kosten. Wat is het verweer van [gedaagde01] en wat is haar tegeneis? 2.3. [gedaagde01] voert aan dat zij de koopovereenkomst wel rechtsgeldig heeft ontbonden en zij eist dat dit voor recht wordt verklaard. Door de rechtsgeldige ontbinding is [gedaagde01] geen boete verschuldigd aan [eiser02] c.s. Dit is volgens [gedaagde01] volstrekt helder. Desondanks is [eiser02] c.s. deze procedure tegen haar begonnen, met alle kosten van dien. [eiser02] c.s. maakt daarmee misbruik van procesrecht. [gedaagde01] eist dat [eiser02] c.s. de volledige advocaatkosten van € 8.958,08 vergoedt.

3.1. Vanwege de samenhang beoordeelt de kantonrechter de eis van [eiser02] c.s. en de tegeneis van [gedaagde01] hierna gezamenlijk. 3.2. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] een beroep mocht doen op het financieringsvoorbehoud, wat zij volgens de vereisten uit de koopovereenkomst heeft gedaan. Zij heeft de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. Hierdoor is zij niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde01] is daarom geen boete verschuldigd aan [eiser02] c.s. De eis van [eiser02] c.s. wordt afgewezen. De door [gedaagde01] geëiste verklaring voor recht is wel toewijsbaar. [gedaagde01] heeft tijdig en volgens de vereisten de koopovereenkomst ontbonden 3.3. De koopovereenkomst regelt een aantal vereisten waaraan de ontbindingsverklaring op grond van het financieringsvoorbehoud (dat geregeld is in artikel 18.1 sub a) moet voldoen. Die vereisten staan in artikel 18.3, dat als volgt luidt: “Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 19.1 onder sub b ( bedoeld is artikel 18.1 onder sub b, opmerking kantonrechter) , wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd. In aanvulling hierop / in afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: per aangetekend schrijven. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)” 3.4. Anders dan [eiser02] c.s. stelt, is gelet op de tekst van artikel 18.3 niet vereist dat de ontbindingsverklaring op grond van het financieringsvoorbehoud per aangetekend schrijven moet geschieden. Die eis geldt alleen als [gedaagde01] de koopovereenkomst had willen ontbinden omdat zij geen Nationale Hypotheek Garantie had verkregen (dat geregeld is in artikel 18 lid 1 sub b). In het midden kan dus blijven of [gedaagde01] de aangetekende brief waarin zij de koopovereenkomst ontbindt, die gedateerd is op 8 maart 2023, daadwerkelijk die dag heeft verstuurd en wanneer die brief precies door de makelaar van [eiser02] c.s. is ontvangen. Bovendien blijkt hierna dat [eiser02] c.s. tijdig op de hoogte was van de ontbinding van de koopovereenkomst, zodat niet is in te zien welk belang [eiser02] c.s. nog had bij een ontbindingsverklaring per aangetekende brief. 3.5. De financieel adviseur van [gedaagde01] heeft namelijk per e-mail van 6 maart 2023 aan de makelaar van [eiser02] c.s. medegedeeld dat [gedaagde01] de koopovereenkomst ontbindt als de termijn van het financieringsvoorbehoud (die liep tot 7 maart 2023) niet opnieuw werd verlengd met twee maanden. [eiser02] c.s. zijn niet akkoord gegaan met nog een verlenging, waarna de financieel adviseur van [gedaagde01] per e-mail van 7 maart 2023 aan de makelaar van [eiser02] c.s. (nogmaals) de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Vaststaat verder dat de financieel adviseur van [gedaagde01] op 8 maart 2023 een afwijsbrief van [bedrijf02] van diezelfde datum heeft verstrekt aan de makelaar van [eiser02] c.s. Het verstrekken van een afwijsbrief van één erkende geldstrekkende bankinstelling is voldoende volgens de koopovereenkomst en andere vereisten (zoals de reden van afwijzing) stelt de koopovereenkomst niet. De conclusie is dat [gedaagde01] tijdig en volgens de formele vereisten de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. [gedaagde01] heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting om een financiering te verkrijgen 3.6. De kantonrechter begrijpt dat [eiser02] c.s. ook vindt dat [gedaagde01] niet heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting om een financiering te verkrijgen. Daarin volgt de kantonrechter [eiser02] c.s. niet. [gedaagde01] heeft voldoende onderbouwd dat zij een hypotheek heeft aangevraagd bij [bedrijf02] . Deze geldverstrekker heeft de aanvraag afgewezen, omdat [gedaagde01] niet aan de voorwaarden van [bedrijf02] voldeed. Kennelijk houdt de afwijzing verband met de (destijds) nog niet afgeronde echtscheiding van [gedaagde01] , wat ook de reden was voor de verlenging van de termijn waarbinnen [gedaagde01] een beroep mocht doen op het financieringsvoorbehoud. [gedaagde01] heeft onweersproken gesteld dat haar (inmiddels) ex-man de echtscheiding frustreerde, waardoor zij niet op tijd uit haar hoofdelijke verplichting van de hypotheek voor de echtelijke woning kon worden ontslagen. Dat is voor beide partijen erg vervelend, maar rechtvaardigt niet zonder meer de conclusie dat [gedaagde01] zich onvoldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen. [eiser02] c.s. moet de proceskosten van [gedaagde01] betalen, maar niet de werkelijke kosten 3.7. [eiser02] c.s. krijgt grotendeels ongelijk en daarom moet zij de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). [gedaagde01] verzoekt om [eiser02] c.s. te veroordelen in de werkelijke proceskosten. Daar gaat de kantonrechter niet in mee. Alleen in het geval van buitengewone omstandigheden, zoals misbruik van procesrecht, kan een partij worden veroordeeld om de daadwerkelijke proceskosten van de wederpartij te vergoeden. Van misbruik van procesrecht is sprake als het instellen van de vordering, gelet op de duidelijke ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. De rechter moet terughoudend omgaan met het toewijzen van een daadwerkelijke proceskostenveroordeling, ook omdat artikel 6 EVRM voor een eisende partij het recht omvat om een ander in rechte te betrekken. Er geldt dus een hoge lat, die in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter niet is gehaald. De kantonrechter stelt de kosten in conventie aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 1.058‬,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 529,-). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser02] c.s. ook een bedrag betalen van € 132,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. De wettelijke rente wordt toegewezen. 3.8. In reconventie krijgt [gedaagde01] grotendeels ongelijk. Daarom moet zij de proceskosten in reconventie betalen. Aangezien [eiser02] c.s. geen extra handelingen heeft verricht voor de tegeneis, worden de kosten aan zijn kant vastgesteld op nul. Uitvoerbaarheid bij voorraad 3.9.

De kantonrechter: 4.1. verklaart voor recht dat [gedaagde01] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden; 4.2. veroordeelt [eiser02] c.s. in de proceskosten in conventie, die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.058‬,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald; 4.3. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten in reconventie, die aan de kant van [eiser02] c.s. tot vandaag worden vastgesteld op nul; 4.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 4.5. wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 49039 Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853