ECLI:NL:RBROT:2022:4922
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9410960 CV EXPL 21-28524
uitspraak: 17 juni 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. H.W. van Yperen,
tegen
[gedaagde 1] en [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
Partijen worden hierna ‘Vestia’ en ‘ [gedaagde 1] & [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met bijlagen;
de conclusie van antwoord met bijlagen;
het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de nadere producties van Vestia;
de pleitaantekeningen van Vestia, en
de akte na de zitting van Vestia.
Op 22 februari 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken. De zaak is aangehouden, zodat partijen de kans hadden om alsnog samen tot een oplossing te komen. Op 22 maart 2022 heeft Vestia vonnis gevraagd.
1.De vaststaande feiten
1.1. [gedaagde 1] & [gedaagde 2] huren vanaf 1 juni 2000 een woning aan het [adres] in het complex Patrimonium’s Hof in Rotterdam-Zuid. Het betreft een sociale huurwoning. [gedaagde 1] & [gedaagde 2] wonen daar met hun drie kinderen (geboortejaar 2000, 2001 en 2005).
1.2. Het complex ligt in de wijk Bloemhof en stamt uit 1915. Het complex bestaat uit een binnen- en een buitenring met daarin totaal 103 woningen (14 verschillende types, waarvan 95 sociale huurwoningen) en één bedrijfsruimte. In 1992 is het complex gerenoveerd. In 2007 is het complex tot Rijksmonument verklaard, inclusief de fontein die in het midden van het complex ligt.
1.3. Vestia heeft de huurovereenkomst met [gedaagde 1] & [gedaagde 2] bij brief van 26 november 2020 opgezegd tegen 31 december 2021 op grond van dringend eigen gebruik.
1.4. [gedaagde 1] & [gedaagde 2] hebben niet schriftelijk in de beëindiging toegestemd. Zij hebben helemaal niet gereageerd op de opzegging.
2.De vordering en het verweer in conventie
2.1. Vestia vordert, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 31 december 2021, met veroordeling van [gedaagde 1] & [gedaagde 2] tot ontruiming van de woning, uitvoerbaar bij voorraad.
2.2. Vestia legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van dringend eigen gebruik. Er moet een ingrijpende renovatie worden uitgevoerd die niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Er zijn bouwtechnische, volkshuisvestelijke, stedenbouwkundige, verduurzamings- en financiële motieven.
2.3. [gedaagde 1] & [gedaagde 2] betwisten de vordering. Zij voeren – heel kort samengevat – aan dat de voorgenomen renovatie de strenge toets van dringend eigen gebruik niet doorstaat.
in conventie
3.1. De door Vestia opgezegde huurovereenkomst is van rechtswege van kracht gebleven na 31 december 2021. Dat blijft zo totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van Vestia tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
3.2. De rechter kan de vordering van Vestia alleen toewijzen als Vestia aannemelijk maakt dat zij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en ook blijkt dat [gedaagde 1] & [gedaagde 2] passende woonruimte kunnen verkrijgen.
3.3. Bij de beoordeling van de vordering van Vestia neemt de kantonrechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking. Dat is in dit geval: ‘dringend eigen gebruik, omdat de renovatie van de woningen in het Patrimonium’s Hof zo ingrijpend is dat dit niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur.’ De voorgenomen renovatie houdt een transformatie van het complex in van 103 naar 87 woningen met wijziging van de plattegronden. Alleen de monumentale gevel en de verdiepingsvloeren blijven behouden. Vast staat dat deze renovatie niet uitgevoerd kan worden zonder beëindiging van de huur. Zo’n renovatie wordt aangemerkt als eigen gebruik.
3.4. De voorgenomen werkzaamheden met betrekking tot het funderingsherstel, de brandveiligheid, de vochtschade en de zwamvorming zijn technisch noodzakelijk en op zichzelf niet te kwalificeren als renovatie. Die werkzaamheden zouden in beginsel uitgevoerd kunnen worden zonder aanpassing van de plattegrond en dus zonder sloop. Het is bovendien vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat het enkele feit dat een verhuurder een bouw- en renovatieplan wil uitvoeren geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel wel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. In deze zaak is niet gesteld of gebleken dat er sprake is van zo’n wanverhouding.
3.5. Volgens Vestia levert haar renovatieplan (desondanks) wel een grond op voor het aannemen van dringend eigen gebruik, omdat het plan is ingegeven door een stedenbouwkundig motief. Vestia wil met de renovatie bijdragen aan de doelstellingen die nationaal en gemeentelijk zijn gesteld op het gebied van woningbeleid. [gedaagde 1] & [gedaagde 2] stellen zich op het standpunt dat een stedenbouwkundig motief op zich geen dringend eigen gebruik op kan leveren en dat dit motief door Vestia bovendien onvoldoende is onderbouwd.
dringend eigen gebruik op grond van stedenbouwkundig motief
3.6. Het Gerechtshof Den Haag heeft op 30 november 2021 geoordeeld dat als het gaat om een renovatie met een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogmerk niet is vereist dat er ook sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten enerzijds en de opbrengsten anderzijds. De kantonrechter sluit zich bij dat oordeel aan. Weliswaar heeft de Hoge Raad zich nog niet uitgesproken over deze grond voor dringend eigen gebruik, maar het arrest van het Gerechtshof is ook niet in strijd met de wel bestaande jurisprudentie van de Hoge Raad ten aanzien van dringend eigen gebruik bij woonruimte. Vestia moet aannemelijk maken dat de voorgenomen renovatieplannen aan het stedenbouwkundig doel zullen kunnen bijdragen. Het stedenbouwkundig motief moet controleerbaar onderbouwd en voldoende democratisch gelegitimeerd zijn. Vestia heeft aan deze eisen voldaan. Dat blijkt uit het volgende.
3.7. Naar aanleiding van een werkbezoek in 2009 van de toenmalige minister van VROM/WWI is in 2010 onderzoek gedaan naar ‘de problematiek op Zuid.’ In februari 2011 is het adviesrapport ‘Kwaliteitssprong Rotterdam Zuid: ontwikkeling vanuit kracht’ gepresenteerd. Daarin worden de problemen op Zuid besproken aan de hand van drie pijlers: talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering. Op basis van dat rapport is een samenwerking gestart tussen de Rijksoverheid, de gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (onder andere Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en het OM met als doel om aan de hand van de genoemde pijlers gezamenlijk aan de slag te gaan met de problematiek in Rotterdam-Zuid: het NPRZ. Het Patrimonium’s Hof ligt in de wijk Bloemhof in Rotterdam-Zuid. Bloemhof is één van de zeven focuswijken uit het NPRZ. Dat betekent dat de fysieke problematiek daar het meest dringend is. Voor Bloemhof is in maart 2013 opgesteld het ‘Handelingsperspectief wijk Bloemhof.’ Daarin staat dat de sociaal economische positie van veel bewoners zwak is en de score op de veiligheidsindex laag is. In het Uitvoeringsplan 2019-22 (van het NPRZ) staat dat de partners met het NPRZ de eenzijdigheid van de woningvoorraad willen doorbreken en meer gedifferentieerde woonmilieus willen realiseren. Achterliggende gedachte is dat de transformatie van de woningvoorraad op Zuid ten dienste staat van de bewoners van Zuid. ‘Veel Rotterdammers op Zuid slagen er wel degelijk, zelfs in toenemende mate en mede door de interventies van partners van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid, in om zich te ontwikkelen. Het probleem is echter dat veel van hen weer wegtrekken en worden opgevolgd door nieuwe instromers aan de onderkant. Er moet op Zuid daarom meer geschikte woonruimte komen voor deze sociale stijgers. Daarnaast is er ook ruimte voor nieuwe doelgroepen van buiten Rotterdam Zuid, die door de groeiende populariteit van Rotterdam als woonstad en de steeds positievere beeldvorming over Zuid ook de stap richting Zuid willen zetten.’
In januari 2019 is er een overeenkomst tussen de Rijksoverheid en de gemeente Rotterdam gesloten om continuering en versnelling van de integrale aanpak van school, werk, wonen, veiligheid en cultuur op Zuid te waarborgen: de ‘Regio Deal Rotterdam Zuid’. Afgesproken is om extra geld in Rotterdam- Zuid te investeren. In deze overeenkomst worden de eerdere plannen op het gebied van wonen bevestigd: ‘Het thema Wonen ondersteunt de thema's School en Werk. Nu verlaten veel bewoners die een betere opleiding en werk hebben de zeven focuswijken van het NPRZ, waardoor Rotterdam Zuid een achterstandsgebied blijft. Het thema Wonen is gericht op het bieden van geschikte woonruimte voor deze doelgroep en andere midden- en hoge inkomens, zodat de wijken in Rotterdam Zuid meer in balans komen.’
Ook in de ‘Bestuurlijke overeenkomst wijken in balans 2019-2030’ geldt als uitgangspunt dat de gemeente Rotterdam en verschillende woningcorporaties samen werken aan het verbeteren van balans in de stad en aan wijken in balans. Dat de totale sociale woningvoorraad van Vestia tot 2030 slechts met het beoogde aantal van 15 woningen zal afnemen, betekent niet dat in een bepaalde wijk niet een grotere daling mogelijk is, terwijl het totaalplaatje wel binnen de voorgenomen afname blijft. In (de bijlage bij) het Werkprogramma NPRZ Wonen 2019-2022, Uitwerking Pijler Wonen Uitvoeringsplan, wordt expliciet genoemd dat Vestia start met de renovatie en transformatie van het Patrimonium’s Hof. De renovatieplannen van het Patrimonium’s passen ook bij / volgen ook uit de plannen die zijn opgenomen in het Actieplan Middenhuur (mei 2019), de Woonvisie 2030 en het Addendum (mei 2019) daarop.
Ook in de prestatieafspraken uit 2022 tussen Vestia en de gemeente Rotterdam wordt Patrimonium’s Hof expliciet genoemd als renovatieproject.
3.8. Het stedenbouwkundige motief blijkt uit beleid van de Rijksoverheid en de gemeente en is daarmee voldoende democratisch gelegitimeerd. Het behoort tot de taken van Vestia om haar middelen bij voorrang in te zetten om bij te dragen aan de uitvoering van de gemeentelijke woonvisie. Vestia heeft aannemelijk gemaakt dat de voorgenomen activiteiten aan de stedenbouwkundige doelen zullen kunnen bijdragen. Daarmee staat vast dat Vestia de woning van [gedaagde 1] & [gedaagde 2] dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
3.9. In het kader van de belangenafweging voeren [gedaagde 1] & [gedaagde 2] aan dat zij sociaal zijn gebonden aan de wijk. Dat wordt door Vestia niet betwist. Het belang van Vestia is om haar taken, mede op grond van de Woningwet, als toegelaten instelling te kunnen uitvoeren. Daarbij dient Vestia een breder sociaal-maatschappelijk belang, zoals blijkt uit de onderliggende stukken. Die belangen prevaleren boven het individuele woonbelang van [gedaagde 1] & [gedaagde 2] . Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de bouwtechnische staat van het complex niet goed is en er dringend werkzaamheden moeten worden uitgevoerd aan onder andere de fundering.
3.10. Voldoende is gebleken dat er voor [gedaagde 1] & [gedaagde 2] andere passende woonruimte beschikbaar is. Dat blijkt onder andere uit de terugkeergarantie. Ook zijn er meerdere passende woningen door Vestia rechtstreeks aan [gedaagde 1] & [gedaagde 2] aangeboden.
3.11. Op basis van het voorgaande stelt de kantonrechter de datum waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vast op 1 augustus 2022. Op die datum moeten [gedaagde 1] & [gedaagde 2] de woning ontruimd en verlaten hebben, als zij geen hoger beroep instellen tegen deze uitspraak.
niet uitvoerbaar bij voorraad
3.12. De opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Dit vonnis is niet onherroepelijk. Dat betekent dat het vonnis in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard kan worden, tenzij het de huurder kennelijk alleen om het rekken van een kansloze zaak te doen is. Daarvan is hier geen sprake. Over het juridisch vraagstuk dat in deze zaak centraal staat, heeft de Hoge Raad zich nog niet uitgesproken. Er bestaat (daarom) in de jurisprudentie geen duidelijke lijn. De waarborg tegen onrechtvaardige ontruiming kan daarom niet op basis van deze uitzondering terzijde worden geschoven.
3.13. Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 3 mei 1996 blijkt dat ook op basis van een belangenafweging van de hoofdregel kan worden afgeweken dat een beëindiging- en ontruimingsvonnis op grond van dringend eigen gebruik niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Vestia wijst in dat verband op het volgende. Vestia zal enorme financiële schade lijden als zij niet begin augustus 2022 (in de dagvaarding stelde Vestia week 16 (eind april) van 2022) alle woningen uit het Patrimonium’s Hof vrijelijk tot haar beschikking heeft en kan starten met de werkzaamheden. Die schade bestaat uit het mislopen van huurinkomsten (er staan al veel woningen leeg), maar ook uit schade als gevolg van het uitblijven van funderingsherstel, beheerskosten en stijgende bouwkosten. Ook zal vertraging praktische problemen tot gevolg hebben (aannemer, logistiek). Vestia stelt verder dat het mede gelet op de wooncrisis in het algemeen belang is dat de werkzaamheden zo spoedig mogelijk worden uitgevoerd, zodat de nieuwe woningen zo snel mogelijk beschikbaar komen op de woningmarkt.
3.14. De kantonrechter onderkent deze belangen van Vestia. Daar is in de belangenafweging onder 3.9 ook rekening mee gehouden. De belangenafweging ten aanzien van de uitvoerbaarheid bij voorraad is een andere. Gelet op alle omstandigheden wegen de belangen van Vestia in dit kader niet zwaarder dan het belang van [gedaagde 1] & [gedaagde 2] zoals dat in de wet is vastgelegd en in de jurisprudentie in beginsel wordt gevolgd. Daarbij neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking.
3.15. De bewoners van het Patrimonium’s Hof zijn in een bijeenkomst op 24 april 2019 geconfronteerd met een voldongen feit. De renovatie werd aangekondigd en aan de huurders werd medegedeeld dat zij moesten verhuizen (zonder terugkeer). Bewoners zijn nooit betrokken bij de renovatieplannen, ondanks de bewonersgerichte aanpak die volgens het NPRZ gevolgd zou moeten worden. Het Sociaal Plan – waarin uiteindelijk na bemoeienis van de bewonerscommissie een terugkeergarantie is opgenomen – is pas anderhalf jaar later vastgesteld. Toen waren er al veel huurders vertrokken. Volgens Vestia blijkt uit het vrijwillige vertrek van veel huurders dat zij achter het renovatieplan staan. Dat ziet de kantonrechter anders.
De manier waarop Vestia de huurders heeft geïnformeerd tijdens de bijeenkomst op 24 april 2019 en heeft aangeschreven in de opzegbrief van 26 november 2020 wekt de indruk dat zij geen keus hadden dan te vertrekken. Pas in de nieuwsbrief van februari 2021 staat voor het eerst dat een gang naar de rechter tot de mogelijkheden behoort, maar zoals het daar is opgeschreven lijkt het alsof de rechter dan altijd de vordering van Vestia zal toewijzen: ‘De geplande renovatie van het Patrimoniums Hof kan niet in bewoonde staat. Daarom hebben wij uw huurovereenkomst officieel opgezegd. Het is belangrijk dat u het antwoordformulier dat u bij de huuropzeggingsbrief ontving, aan ons terugstuurt. Ook als u niet akkoord gaat met beëindiging van uw huurovereenkomst.
Wanneer u geen toestemming geeft om de huurovereenkomst te beëindigen of als u het antwoordformulier niet heeft terug gestuurd, moeten wij helaas een procedure starten bij de rechter. De rechter bepaalt dan een moment waarop de huurovereenkomst eindigt. Dat is zo in de wet bepaald.’ Weliswaar is daarbij aangesloten bij de wettekst, maar huurders die geen juristen zijn hebben (wellicht) een nadere toelichting nodig. Het is goed denkbaar dat er meer verzet zou zijn geweest tegen de renovatieplannen – en dus in feite nog steeds is – als de huurders eerder en beter waren geïnformeerd over hun rechten. Dat is een reden om de resterende huurders een zorgvuldige procesgang te geven.
Last but not least had Vestia zelf eerder in actie kunnen komen. Vanaf zes weken na de opzeggingsbrief van 26 november 2020 wist zij dat er bewoners waren die niet hadden ingestemd met de beëindiging. Vestia heeft gewacht tot augustus 2021 om tot dagvaarding van die bewoners over te gaan. Daarmee heeft zij het risico genomen dat zij niet voor aanvang van de geplande werkzaamheden een (onherroepelijk) vonnis zou hebben. Dat risico kan zij nu niet afwentelen op [gedaagde 1] & [gedaagde 2] .
3.16. Vestia heeft nadrukkelijk verklaard dat zij afziet van een proceskostenveroordeling.
De kantonrechter:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 1 augustus 2022 en veroordeelt [gedaagde 1] & [gedaagde 2] om de woning uiterlijk op die dag te ontruimen en verlaten;
wijs het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
703 Artikel 7:272 lid 2 BW
Artikel 7:274 lid 1 c BW
Artikel 274 lid 3 BW
ECLI:NL:HR: 1996:ZC2065 (Bijlmermeerarrest) en ECLI:NL:HR:2010:BL0683 (https://www.navigator.nl/document/idf6fe821953872e73f1befe71a8c3adb9?anchor=id-3fcf655ba62bad099d5e5309d6fb852a)(Herenhuisarrest)
ECLI:NL:GHDHA:2021:2358
Artikel 42 lid 1 t/m 3 Woningwet
Artikel 7:272 lid 1 en 2 BW
HR 8 januari 1982, NJ 1982/445