ECLI:NL:RBROT:2022:238

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 20/5199 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 januari 2022 in de zaak tussen [naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser, gemachtigde: [naam 1], en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder, gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 151.000,-. Bij uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Toezendplicht in bezwaar 1. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel en de zogenoemde KOUDV-factoren vóór de hoorzitting te verstrekken. Verweerder betwist dit en verwijst naar zijn brief van 17 januari 2020, op basis waarvan hij met de gemachtigde van eiser tot werkafspraken over de afhandeling van bezwaarschriften is gekomen. Hierin is gewezen op de mogelijkheid tot inzage van de stukken op het kantoor van verweerder na voorafgaande afspraak. Ter zitting heeft verweerder beaamd dat de gevraagde gegevens bij hem voorhanden zijn. 1.2. Partijen hebben per brief en per e-mail met elkaar gecommuniceerd over werk-afspraken voor de afhandeling van bezwaarschriften voor het belastingjaar 2020. In de brief van 17 januari 2020 van verweerder staat hierover onder meer het volgende: ‘Het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken liggen vanaf tien dagen voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage op het kantoor van de Regionale Belasting Groep. Indien u inzage wenst, verzoek ik u daarvoor eerst contact op te nemen met de contactpersoon om een afspraak te maken.’. Bij e-mailbericht van 10 maart 2020 heeft de gemachtigde van eiser akkoord gegeven op onder andere deze afspraak. 2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. 3. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatie-verstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden. 3.1. Verweerder heeft de hoorzitting niet fysiek willen laten plaatsvinden in verband met de geldende coronamaatregelen. Zijn standpunt brengt met zich dat eiser naar het kantoor van verweerder had moeten gaan om gebruik te maken van het inzagerecht om vervolgens vanuit huis of vanuit het kantoor van zijn gemachtigde, telefonisch gehoord te worden. In het licht van de veranderende maatschappij, die vanwege corona op het digitale vlak ook nog in een stroomversnelling is geraakt, valt niet vol te houden dat eiser de stukken had moeten inzien op het kantoor van verweerder. Verweerder had dan ook de plicht de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden aan eiser en hij heeft hiervan niet kunnen afzien op grond van tussen partijen gemaakte afspraken, ook al niet omdat partijen die afspraken niet allemaal hebben nageleefd. Zo staat er in verweerders meergenoemde brief van 17 januari 2021 “Er wordt niet telefonisch gehoord” en is dat uiteindelijk wel gebeurd. De rechtbank overweegt nog dat verweerder ook in soortgelijke gevallen, waar op eenvoudige wijze de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal verstrekt kunnen worden, daartoe verplicht is. 3.2. Verder had verweerder de gevraagde stukken op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan eiser moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, lid 2, Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de eerder genoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). 3.3. Hierbij merkt de rechtbank nog het volgende op. In de onderhavige zaak heeft verweerder geen gebruik gemaakt van een grondstaffel. Eiser heeft in bezwaar om verstrekking van een grondstaffel verzocht. Verweerder had geen verplichting deze opsturen, nu dit niet een op de zaak betrekking hebbend stuk betreft. 4. Deze beroepsgrond slaagt. 5. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechts-gevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden. Waardebepaling 6. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 126.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7. De onroerende zaak is een benedenwoning (bouwjaar 1935) met een wooninhoud van 159 m³ en een tuin van 25 m². 8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkings-objecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum. 9. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005: AU4300 (Oostflakkee)). Hij legt een taxatierapport van 11 oktober 2021 over, opgemaakt door taxateur [naam 3], en een waardematrix (de matrix). In deze waardematrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 getaxeerd op € 151.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5].

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven; - bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt; - veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 541,- te betalen aan eiser. Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2022. Griffier Rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 20/5199 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 januari 2022 in de zaak tussen [naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser, gemachtigde: [naam 1], en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder, gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 151.000,-. Bij uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Toezendplicht in bezwaar 1. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel en de zogenoemde KOUDV-factoren vóór de hoorzitting te verstrekken. Verweerder betwist dit en verwijst naar zijn brief van 17 januari 2020, op basis waarvan hij met de gemachtigde van eiser tot werkafspraken over de afhandeling van bezwaarschriften is gekomen. Hierin is gewezen op de mogelijkheid tot inzage van de stukken op het kantoor van verweerder na voorafgaande afspraak. Ter zitting heeft verweerder beaamd dat de gevraagde gegevens bij hem voorhanden zijn. 1.2. Partijen hebben per brief en per e-mail met elkaar gecommuniceerd over werk-afspraken voor de afhandeling van bezwaarschriften voor het belastingjaar 2020. In de brief van 17 januari 2020 van verweerder staat hierover onder meer het volgende: ‘Het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken liggen vanaf tien dagen voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage op het kantoor van de Regionale Belasting Groep. Indien u inzage wenst, verzoek ik u daarvoor eerst contact op te nemen met de contactpersoon om een afspraak te maken.’. Bij e-mailbericht van 10 maart 2020 heeft de gemachtigde van eiser akkoord gegeven op onder andere deze afspraak. 2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. 3. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatie-verstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden. 3.1. Verweerder heeft de hoorzitting niet fysiek willen laten plaatsvinden in verband met de geldende coronamaatregelen. Zijn standpunt brengt met zich dat eiser naar het kantoor van verweerder had moeten gaan om gebruik te maken van het inzagerecht om vervolgens vanuit huis of vanuit het kantoor van zijn gemachtigde, telefonisch gehoord te worden. In het licht van de veranderende maatschappij, die vanwege corona op het digitale vlak ook nog in een stroomversnelling is geraakt, valt niet vol te houden dat eiser de stukken had moeten inzien op het kantoor van verweerder. Verweerder had dan ook de plicht de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden aan eiser en hij heeft hiervan niet kunnen afzien op grond van tussen partijen gemaakte afspraken, ook al niet omdat partijen die afspraken niet allemaal hebben nageleefd. Zo staat er in verweerders meergenoemde brief van 17 januari 2021 “Er wordt niet telefonisch gehoord” en is dat uiteindelijk wel gebeurd. De rechtbank overweegt nog dat verweerder ook in soortgelijke gevallen, waar op eenvoudige wijze de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal verstrekt kunnen worden, daartoe verplicht is. 3.2. Verder had verweerder de gevraagde stukken op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan eiser moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, lid 2, Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de eerder genoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). 3.3. Hierbij merkt de rechtbank nog het volgende op. In de onderhavige zaak heeft verweerder geen gebruik gemaakt van een grondstaffel. Eiser heeft in bezwaar om verstrekking van een grondstaffel verzocht. Verweerder had geen verplichting deze opsturen, nu dit niet een op de zaak betrekking hebbend stuk betreft. 4. Deze beroepsgrond slaagt. 5. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechts-gevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden. Waardebepaling 6. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 126.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7. De onroerende zaak is een benedenwoning (bouwjaar 1935) met een wooninhoud van 159 m³ en een tuin van 25 m². 8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkings-objecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum. 9. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005: AU4300 (Oostflakkee)). Hij legt een taxatierapport van 11 oktober 2021 over, opgemaakt door taxateur [naam 3], en een waardematrix (de matrix). In deze waardematrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 getaxeerd op € 151.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5].

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven; - bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt; - veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 541,- te betalen aan eiser. Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2022. Griffier Rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

In de waardematrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht. 10. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 4] en [adres 5] goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Zij zijn het meest bruikbaar bij de waardering vanwege vergelijkbare waardebepalende kenmerken, zoals ligging (in de wijk [naam wijk]), type (benedenwoning), bouwjaar (tussen 1920-1948), inhoud en onderhoudstoestand. Vergelijkingsobject [adres 3] heeft een ouder bouwjaar en een hoger onderhouds- en voorzieningenniveau dan de onroerende zaak en vindt de rechtbank daarom minder vergelijkbaar. Dat genoemde drie vergelijkingsobjecten geschikt zijn is tussen partijen ook niet in geschil. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder bepaalde WOZ-waarde. Eiser noemt overigens [adres 2] het juiste vergelijkingsobject, maar in het algemeen wordt een WOZ-waarde niet onderbouwd door één enkel verkoopcijfer. Verweerder maakt, gelet op de matrix, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud, bijgebouwen en toestand rekening is gehouden. Verweerder maakt aannemelijk dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. 11. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van gedateerde voorzieningen. Verweerder maakt in de matrix inzichtelijk hoe met het voorzieningenniveau van de onroerende zaak rekening is gehouden. De correctiefactoren ‘KOUDV’ zijn toegepast op de eenheidsprijs van het hoofdgebouw. De correctiefactor ‘voorzieningen’ is gekwalificeerd als ‘slecht’. Eiser heeft niet (bijvoorbeeld met foto’s of een bouwkundig rapport) aannemelijk gemaakt dat dit lager, namelijk ‘1’, ‘zeer slecht’ zou moeten zijn. In lijn met het bijgevoegde schema ‘invloed KOUDV correctiefactoren’ heeft verweerder hiervoor een correctie in mindering gebracht. Voor voorzieningen heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 50,- per m³ ten opzichte van het gemiddelde. Dat komt omgerekend neer op (€ 50,- × 159 m³ = ) € 7.950,-. Eiser betwist onvoldoende gemotiveerd dat deze correctie onvoldoende is. Eiser stelt ook dat de onroerende zaak in een matige onderhoudstoestand verkeert. Dit onderbouwt hij niet (bijvoorbeeld door middel van foto’s of een bouwkundig rapport) zodat verweerder daar niet ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en voorzieningen van de onroerende zaak. 12. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder het bedrag van € 250,- per m² tuin niet heeft onderbouwd. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij, indien er sprake is van beneden-woningen, een standaardbedrag hanteert van € 250,- per m² tuin omdat oppervlaktes van de tuinen niet erg van elkaar verschillen en het dan niet nodig is om te ‘staffelen’. De rechtbank kan verweerder in deze onderbouwing volgen. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de waarde van de tuinen, die verweerder in de matrix noemt, enkel dienen om de waarde-opbouw inzichtelijk te maken. Het is niet de waarde van de tuinen die direct ter toetsing staat. Het gaat om de eindwaarde die onderbouwd moet worden met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum van vergelijkbare objecten. 13. Eiser stelt dat geen rekening is gehouden met het feit dat de verkoopcijfers van objecten binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) gecorrigeerd dienen te worden in verband met de VvE-reserve. De stelling van eiser dat verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in het reservefonds van de VvE, faalt. Verweerder heeft, zoals blijkt uit het verweerschrift en de matrix, rekening gehouden met dit aandeel. Vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] zijn met concrete bedragen gecorrigeerd, die eiser niet betwist. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 3] is de VvE-correctie gesteld op € 0,-. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat bij een vergelijkingsobject waar geen correctie heeft plaatsgevonden er geen sprake is van een (actieve) VvE of dat er sprake is van een dusdanig laag bedrag dat het verwaarloosbaar is. De rechtbank heeft geen reden om daaraan te twijfelen. Niet gesteld of gebleken is dat er wel een (noemenswaardig) aandeel is. 14. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten aanzien van de vergelijkingsobjecten het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt waarbij hij de vergelijking maakt met de WOZ-waardes van die objecten. Dit treft geen doel. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat verweerder het verkoopcijfer van [adres 2] vanwege de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten (4 januari 2019 en dus nagenoeg op de waardepeildatum) niet hoefde te indexeren. Het naar waardepeildatum geïndexeerde verkoopcijfer van [adres 4] betwist eiser niet. Hij betwist alleen het geïndexeerde verkoopcijfer van [adres 5] (€ 174.529,-). Volgens eiser is dat € 166.000,-. Als eiser hierin wordt gevolgd, leidt dat niet tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld. Als wordt uitgegaan van een geïndexeerd verkoopcijfer van € 166.000,- en daarop in mindering wordt gebracht € 4.000,- voor de schuur en € 10.000,- voor de tuin, resteert als waarde voor het hoofdgebouw € 152.000,-. Dat komt omgerekend op € 894,- (€ 152.000,- gedeeld door 170 m³). Wanneer dat cijfer naar inhoud wordt gecorrigeerd (dit object is 11 m³ groter dan de onroerende zaak), moet er nog € 5,- bij volgens de als zodanig niet betwiste berekeningswijze van verweerder. De prijs per m³ wordt dan dus € 899,-. De gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten wordt dan € 882,- per m³ ([adres 2] € 807,-, [adres 4] € 939,- en [adres 5] € 899,-, gedeeld door 3). Dat scheelt dus € 4,- per m³ × 159 m³ is € 477,- op de totale waarde, een te verwaarlozen (afrondings-)verschil vindt de rechtbank. 15. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 16. Het beroep is gelet op overweging 3.1. en 3.2. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven. 17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en factor 0,5). 19. In dit geval krijgt eiser gelijk over zijn standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel en de zogenoemde KOUDV-factoren vóór de hoorzitting te verstrekken, maar krijgt hij geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen.

In de waardematrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht. 10. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 4] en [adres 5] goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Zij zijn het meest bruikbaar bij de waardering vanwege vergelijkbare waardebepalende kenmerken, zoals ligging (in de wijk [naam wijk]), type (benedenwoning), bouwjaar (tussen 1920-1948), inhoud en onderhoudstoestand. Vergelijkingsobject [adres 3] heeft een ouder bouwjaar en een hoger onderhouds- en voorzieningenniveau dan de onroerende zaak en vindt de rechtbank daarom minder vergelijkbaar. Dat genoemde drie vergelijkingsobjecten geschikt zijn is tussen partijen ook niet in geschil. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder bepaalde WOZ-waarde. Eiser noemt overigens [adres 2] het juiste vergelijkingsobject, maar in het algemeen wordt een WOZ-waarde niet onderbouwd door één enkel verkoopcijfer. Verweerder maakt, gelet op de matrix, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud, bijgebouwen en toestand rekening is gehouden. Verweerder maakt aannemelijk dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. 11. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van gedateerde voorzieningen. Verweerder maakt in de matrix inzichtelijk hoe met het voorzieningenniveau van de onroerende zaak rekening is gehouden. De correctiefactoren ‘KOUDV’ zijn toegepast op de eenheidsprijs van het hoofdgebouw. De correctiefactor ‘voorzieningen’ is gekwalificeerd als ‘slecht’. Eiser heeft niet (bijvoorbeeld met foto’s of een bouwkundig rapport) aannemelijk gemaakt dat dit lager, namelijk ‘1’, ‘zeer slecht’ zou moeten zijn. In lijn met het bijgevoegde schema ‘invloed KOUDV correctiefactoren’ heeft verweerder hiervoor een correctie in mindering gebracht. Voor voorzieningen heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 50,- per m³ ten opzichte van het gemiddelde. Dat komt omgerekend neer op (€ 50,- × 159 m³ = ) € 7.950,-. Eiser betwist onvoldoende gemotiveerd dat deze correctie onvoldoende is. Eiser stelt ook dat de onroerende zaak in een matige onderhoudstoestand verkeert. Dit onderbouwt hij niet (bijvoorbeeld door middel van foto’s of een bouwkundig rapport) zodat verweerder daar niet ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en voorzieningen van de onroerende zaak. 12. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder het bedrag van € 250,- per m² tuin niet heeft onderbouwd. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij, indien er sprake is van beneden-woningen, een standaardbedrag hanteert van € 250,- per m² tuin omdat oppervlaktes van de tuinen niet erg van elkaar verschillen en het dan niet nodig is om te ‘staffelen’. De rechtbank kan verweerder in deze onderbouwing volgen. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de waarde van de tuinen, die verweerder in de matrix noemt, enkel dienen om de waarde-opbouw inzichtelijk te maken. Het is niet de waarde van de tuinen die direct ter toetsing staat. Het gaat om de eindwaarde die onderbouwd moet worden met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum van vergelijkbare objecten. 13. Eiser stelt dat geen rekening is gehouden met het feit dat de verkoopcijfers van objecten binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) gecorrigeerd dienen te worden in verband met de VvE-reserve. De stelling van eiser dat verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in het reservefonds van de VvE, faalt. Verweerder heeft, zoals blijkt uit het verweerschrift en de matrix, rekening gehouden met dit aandeel. Vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] zijn met concrete bedragen gecorrigeerd, die eiser niet betwist. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 3] is de VvE-correctie gesteld op € 0,-. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat bij een vergelijkingsobject waar geen correctie heeft plaatsgevonden er geen sprake is van een (actieve) VvE of dat er sprake is van een dusdanig laag bedrag dat het verwaarloosbaar is. De rechtbank heeft geen reden om daaraan te twijfelen. Niet gesteld of gebleken is dat er wel een (noemenswaardig) aandeel is. 14. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten aanzien van de vergelijkingsobjecten het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt waarbij hij de vergelijking maakt met de WOZ-waardes van die objecten. Dit treft geen doel. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat verweerder het verkoopcijfer van [adres 2] vanwege de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten (4 januari 2019 en dus nagenoeg op de waardepeildatum) niet hoefde te indexeren. Het naar waardepeildatum geïndexeerde verkoopcijfer van [adres 4] betwist eiser niet. Hij betwist alleen het geïndexeerde verkoopcijfer van [adres 5] (€ 174.529,-). Volgens eiser is dat € 166.000,-. Als eiser hierin wordt gevolgd, leidt dat niet tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld. Als wordt uitgegaan van een geïndexeerd verkoopcijfer van € 166.000,- en daarop in mindering wordt gebracht € 4.000,- voor de schuur en € 10.000,- voor de tuin, resteert als waarde voor het hoofdgebouw € 152.000,-. Dat komt omgerekend op € 894,- (€ 152.000,- gedeeld door 170 m³). Wanneer dat cijfer naar inhoud wordt gecorrigeerd (dit object is 11 m³ groter dan de onroerende zaak), moet er nog € 5,- bij volgens de als zodanig niet betwiste berekeningswijze van verweerder. De prijs per m³ wordt dan dus € 899,-. De gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten wordt dan € 882,- per m³ ([adres 2] € 807,-, [adres 4] € 939,- en [adres 5] € 899,-, gedeeld door 3). Dat scheelt dus € 4,- per m³ × 159 m³ is € 477,- op de totale waarde, een te verwaarlozen (afrondings-)verschil vindt de rechtbank. 15. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 16. Het beroep is gelet op overweging 3.1. en 3.2. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven. 17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en factor 0,5). 19. In dit geval krijgt eiser gelijk over zijn standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel en de zogenoemde KOUDV-factoren vóór de hoorzitting te verstrekken, maar krijgt hij geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen.