ECLI:NL:RBROT:2021:9936
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9032035 CV EXPL 21-719
uitspraak: 7 oktober 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
de stichting STICHTING HW Wonen,
rechtsopvolgster van stichtingen Woonstichting Union, Christelijke Woningstichting
’s-Gravendeel en Woningstichting De Maashoek,
gevestigd te Binnenmaas, gemeente Hoeksche Waard,
eiseres,
gemachtigde: Syncasso gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. van der Stel.
Partijen worden hierna aangeduid als HW Wonen en [gedaagde].
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het exploot van dagvaarding van 5 februari 2021, met producties;
de conclusie van antwoord, met productie;
het tussenvonnis van deze rechtbank van 15 april 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
de brief van mr. Van der Stel van 8 juni 2021, met producties;
de akte namens HW Wonen van 22 juni 2021, met producties;
het uittreksel uit het proces-verbaal van de op 22 juni 2021 (abusievelijk is daarin vermeld: 22 juli 2021) gehouden mondelinge behandeling;
de brief van mr. Van der Stel van 20 juli 2021;
de akte namens HW Wonen van 22 juli 2021, met producties;
de akte uitlaten namens HW Wonen van 5 augustus 2021, met producties;
de antwoordakte namens [gedaagde] van 5 augustus 2021;
de rolbeslissing van deze rechtbank van 26 augustus 2021;
de akte uitlaten namens [gedaagde] van 9 september 2021.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1 HW Wonen enerzijds en [gedaagde] en haar ex-partner anderzijds hebben op 30 maart 2001 een huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2 HW Wonen heeft op 11 december 2018 [gedaagde] een factuur ad € 120,69 verstuurd inzake de eigen bijdrage voor het vervangen van de cilinders van de achterdeur, met daarin een betalingstermijn tot 31 december 2018. HW Wonen heeft [gedaagde] per brief van 4 februari 2019 gesommeerd het openstaande bedrag te voldoen.
2.3 [gedaagde] heeft op 12 februari 2019 een verzoek gedaan de closetpot te vervangen.
HW Wonen heeft op 22 februari 2019 [gedaagde] een brief gestuurd met betrekking tot het vervangen van de closetpot en haar medegedeeld dat bij akkoordverklaring de closetpot vervangen zal worden en hiervoor een eigen bijdrage van € 165,- in rekening wordt gebracht. HW Wonen heeft op 24 juni 2019 [gedaagde] een factuur ad € 198,65 inclusief btw verstuurd inzake de eigen bijdrage voor het vervangen van de closetpot, met daarin een betalingstermijn tot 14 juli 2019.
2.4 [gedaagde] heeft per e-mailbericht vanaf e-mailadres [e-mailadres 1] op 26 november 2019 de huurovereenkomst opgezegd per 20 december 2019.
2.5 HW Wonen heeft per brief van 6 december 2019 aan [gedaagde] de opzegging van de huur bevestigd, haar verzocht nieuwe adresgegevens door te geven en medegedeeld dat de voorinspectie op 16 december 2019 om 14.30 uur gehouden wordt.
2.6 HW Wonen heeft op 24 december 2019 een e-mailbericht verstuurd naar het mailadres [e-mailadres 1]. Dit e-mailbericht luidt, voor zover relevant:
“Op 26 november heeft u de huur van de woning […] opgezegd met de einddatum 20 december 2019. In de bevestiging van de huuropzegging die u van ons ontvangen heeft, staat een datum van een voorinspectie. Deze zou in overleg met u plaatsvinden op 16 december 2019 om 14.30 uur.
Op uw verzoek is de einddatum van de huuropzegging verzet naar 28 december en zou de voorinspectie op 24 december om 9.30 uur plaatsvinden. Toen mijn collega’s vanmorgen bij de woning kwamen, troffen ze u niet thuis. Het is voor ons daarom niet meer mogelijk om voor de einddatum van de huur op 28 december nog een voorinspectie uit te voeren.
Ook kon er daarom geen datum en tijdstip afgesproken worden voor de eindinspectie en de sleutelinlevering. Wij hebben daarom de eindinspectie vastgesteld op 30 december 2019 om 11.00 uur. Graag zien wij u dan bij de woning.”
2.7 HW Wonen heeft op 3 januari 2020 een e-mailbericht verstuurd naar het mailadres [e-mailadres 1]. Dit e-mailbericht luidt, voor zover relevant:
“Op 26 november 2019 heeft u de huur van de woning […] opgezegd per 20 december. U heeft echter de woning nog altijd niet opgeleverd. Op uw verzoek is de oplevering meerdere malen uitgesteld. De oplevering van de woning staat nu gepland op 10 januari 2020 om 9.00 uur. Dit is de uiterste datum waarop u de woning moet opleveren. Mijn collega is dan aanwezig bij uw woning om de sleutel in ontvangst te nemen en een eindinspectie uit te voeren.”
2.8 De verhuurmakelaar heeft op 10 januari 2020 een verslag opgemaakt van de eindoplevering. Uit dit verslag volgt dat er die dag niemand in het gehuurde aanwezig was, [gedaagde] gebeld is, waarop haar dochter langs kwam om de sleutels in te leveren en de dochter een tas met spullen uit het gehuurde heeft gehaald, waarbij er geen gebruik is gemaakt van het aanbod andere te bewaren spullen in de tuin te zetten en in het gehuurde nog volop spullen stonden.
2.9 HW Wonen heeft op 12 mei 2020 een factuur ad € 2.415,- kosten opknappen woning en een factuur ad € 1.867,03 kosten leegruimen woning en schuur gemaild naar mailadres [e-mailadres 1].
3.1 HW Wonen heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan HW Wonen te betalen € 6.618,20, vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.565,77 vanaf de dag der dagvaarding, met proceskostenveroordeling.
3.2 Aan haar vordering legt HW Wonen - zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag. [gedaagde] is, ondanks diverse aanmaningen, in gebreke gebleven met tijdige voldoening van de huur. De huurachterstand over de periode november 2019 tot en met
10 januari 2020 bedraagt € 1.295,03.
Daarnaast is [gedaagde] een bedrag van € 120,69 verschuldigd aan eigen bijdrage vervanging cilindersloten en een bedrag van € 198,65 aan eigen bijdrage vervangen closet-pot.
Na oplevering bleek [gedaagde] het gehuurde niet conform de huurovereenkomst leeg en in goede staat te hebben opgeleverd. Aan leegruimen en herstellen brengt HW Wonen een deel van de kosten in rekening bij [gedaagde], te weten € 2.415,- en € 1.867,03.
Vanwege het betalingsverzuim is [gedaagde] rente verschuldigd. Tot datum dagvaarding bedraagt deze € 52,43.
Door het betalingsverzuim van [gedaagde] zag HW Wonen zich genoodzaakt haar vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde. Zij vordert als tegemoetkoming in de door haar verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten een bedrag ad € 669,37 op grond van de wet.
3.3 [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Op dit verweer wordt, voor zover dit in deze procedure van belang is, hierna ingegaan.
Huurachterstand
4.1 Het verweer van [gedaagde] dat de huurovereenkomst niet met haar maar met haar partner is overeengekomen moet worden gepasseerd. Zij heeft de overeenkomst mede ondertekend en uit het ter zitting verhandelde volgt dat zij de bewoonster is van het gehuurde en daar sinds het begin van de huurovereenkomst woont, ook na het vertrek van haar partner in 2007. Voorts is door [gedaagde] aangevoerd dat tijdens de zitting in een eerdere procedure (naar gebleken is gevoerd onder zaaknummer 7645582 CV EXPL 19-2222) op 19 juli 2019 is overeengekomen dat zij de huurovereenkomst op zou zeggen en vanaf dat moment geen huurpenningen meer verschuldigd zou zijn. Dit verweer wordt verworpen. Zoals ter zitting besproken blijkt uit de aantekeningen van de griffier van die eerdere zitting niet dat deze afspraak is gemaakt. Evenmin blijkt dit uit de daarna gevoerde correspondentie tussen de gemachtigde van HW Wonen en de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] die in deze procedure in het geding is gebracht. De gevorderde betaling van de huurachterstand, die voor het overige niet is weersproken, zal dan ook worden toegewezen.
Facturen cilinders en closetpot
4.2 Door [gedaagde] is in eerste instantie aangevoerd dat deze facturen al zijn voldaan, maar zij heeft van deze betalingen, ook niet nadat zij daartoe in de gelegenheid is gesteld, geen bankafschriften of andere bescheiden kunnen overleggen. In tweede instantie is door [gedaagde] aangevoerd dat HW Wonen haar rechten met betrekking tot deze facturen heeft verwerkt door in eerdergenoemde procedure al betaling van deze facturen te vorderen. In die procedure heeft daarvan echter geen beoordeling plaatsgevonden, aangezien die procedure is ingetrokken en bovendien blijkt uit de door HW Wonen overgelegde correspondentie tussen de toenmalige vertegenwoordigers dat HW Wonen bij de intrekking van die procedure expliciet niet heeft afgezien van vergoeding van het expliciet genoemde bedrag van € 285,69, zijnde precies de som van de thans gevorderde bedragen van € 120,69 en het bedrag van € 165,- waarvoor akkoord was gevraagd. Van rechtsverwerking is daarom geen sprake. Het ontbreken van een ondertekende akkoordverklaring maakt voorts niet dat de kosten niet toewijsbaar zijn, zoals door [gedaagde] aangevoerd. HW Wonen heeft duidelijk kenbaar gemaakt alleen dan tot reparatie over te gaan wanneer [gedaagde] akkoord is met het dragen van de kosten. Uit het gegeven dat de closetpot daadwerkelijk door HW Wonen is vervangen, moet dan ook worden afgeleid dat [gedaagde], al of niet stilzwijgend, akkoord is gegaan, in aanmerking genomen dat [gedaagde] niet heeft gesteld en evenmin anderszins is gebleken dat HW Wonen bij nader inzien toch de kosten voor eigen rekening zou nemen. De gevorderde betaling van deze facturen zal dan ook worden toegewezen, wat betreft de closetpot beperkt tot een bedrag van € 165,-. Dat HW Wonen in haar onder 2.3 genoemde brief van 22 februari 2019, naar zij stelt, is vergeten op dat (afgeronde) bedrag de btw door te berekenen, maakt nog niet dat zij dit later op [gedaagde] kan afwentelen, aangezien zij vooraf voor dit hogere bedrag geen (stilzwijgend) akkoord heeft gevraagd.
Facturen leegruimen en herstel gehuurde
4.3 Op de huurovereenkomst, die van vóór 2003 dateert, zijn de artikelen 7A:1598 en 1599 BW (oud) van toepassing gebleven (artikel 208b Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Nu door geen van de partijen is aangevoerd dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt overeenkomstig de toenmalige hoofdregel de huurder verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard en dient hij het in dezelfde staat terug te geven. Anders dan door [gedaagde] aangevoerd, is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (arrest van 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790) geen ingebrekestelling vereist om de huurder in verzuim te laten komen indien hij niet bij het einde van de huur op de juiste wijze oplevert. Indien er geen voorafgaande inspectie heeft plaatsgevonden of de huurder niet in de gelegenheid is gesteld zelf de schade te herstellen, mogen slechts die kosten door de verhuurder in rekening worden gebracht die de huurder zelf zou hebben moeten maken om de woning in goede staat op te leveren.
4.4 Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde niet in goede staat is opgeleverd. Volgens [gedaagde] heeft HW Wonen haar de gelegenheid tot herstel ontnomen door tijdens de afgesproken voorinspectie op 24 december 2019, terwijl zij druk bezig was met verhuizen, de sleutels van het gehuurde van haar dochter af te nemen, terwijl ze nog moesten repareren, zoals zij ter zitting heeft verklaard. Over een uitstel van de voorinspectie naar 30 december 2020 of 10 januari 2021 is niet gesproken, aldus [gedaagde].
4.5 Of [gedaagde] de onder 2.5 genoemde brief van HW Wonen van 6 december 2019 nu ontvangen heeft of niet, zoals zij stelt, is niet van belang, aangezien beide partijen het erover eens zijn dat er in ieder geval een afspraak was voor een voorinspectie op 24 december 2019. [gedaagde] wordt niet gevolgd in haar stelling dat op 24 december 2019 haar sleutels zijn afgenomen. In die visie zou HW Wonen op 24 december 2019 een ‘verzonnen’ versie van het verloop van die dag hebben gemaild en op 3 januari 2020 een overbodige uitnodiging voor een eindinspectie hebben verstuurd en zou de verhuurmakelaar op 10 januari 2020 valselijk een verslag hebben opgemaakt over het verloop van de eindinspectie en oplevering. Tegenover dit geheel aan onwaarschijnlijkheden is de enkele stelling van [gedaagde] - die geen steun vindt in de gedingstukken en wordt tegengesproken door haar eigen stelling (brief van mr. Van der Stel van 8 juni 2021) dat de sleutels op 10 januari 2020 zijn afgepakt - onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] merkt terecht op dat er discrepanties lijken te bestaan tussen het verslag van de eindinspectie van de verhuurmakelaar en de weergave daarvan in de akte van HW Wonen van 22 juni 2021, maar dit laat onverlet dat beide betrekking hebben op de gang van zaken en de inlevering van sleutels op 10 januari 2020 – en dus niet op de door [gedaagde] gestelde datum 24 december 2019 – zodat de kantonrechter onvoldoende aanleiding ziet om dieper in te gaan op de precieze gang van zaken op 10 januari 2020. Het moet er voor gehouden worden dat [gedaagde] nog na 24 december 2019 de beschikking had over het gehuurde zodat zij in de gelegenheid is geweest de gebreken te herstellen en het gehuurde in goede staat op te leveren. Nu dit niet is gebeurd, heeft HW Wonen in beginsel de daadwerkelijk gemaakte kosten voor leegruimen en herstel in rekening mogen brengen bij [gedaagde].
4.6 De navolgende gebreken zijn bij de eindinspectie geconstateerd en doorbelast aan [gedaagde]: leegruimen en schoonmaken van het gehuurde, verwijderen van een schotel aan de buitenmuur, het terugplaatsen van de trapleuning, het vervangen van de deuren van de halkast, de wc, de slaapkamers en de kast op de overloop, het vervangen van de wastafel, het vervangen van de stopcontacten en de schakelaars, het repareren van de zoldertrap en het verwijderen van graffiti op de muren in de achtertuin. Anders dan door [gedaagde] aangevoerd staan er geen dubbele posten bij en is rekening gehouden met oud voor nieuw: de kosten voor het vervangen van de keuken en overige renovatie-werkzaamheden zijn niet doorbelast door HW Wonen. Voor het overige is niet gemotiveerd gesteld welke posten tot welk beloop buiten beschouwing zouden moeten blijven. De gevorderde bedragen van € 1.867,03 en € 2.415,- zullen dan ook worden toegewezen.
Overig
4.7 De gevorderde wettelijke rente wordt als op de wet gegrond op de hieronder vermelde wijze toegewezen.
Het betoog van [gedaagde] ten aanzien van de onder 4.2 besproken facturen dat rauwelijks is gedagvaard, kan niet slagen, nu zij ter zitting, nadat de facturen met de daarin opgenomen betalingstermijnen aan haar waren voorgehouden, zelf het standpunt heeft ingenomen dat de facturen zijn betaald, hetgeen impliceert dat zij ook zijn ontvangen. Het betoog kan bovendien niet juist zijn, gelet op hetgeen door [gedaagde] ter onderbouwing van haar onder 4.2 besproken beroep op rechtsverwerking naar voren is gebracht.
4.8 Met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten wordt als volgt overwogen. HW Wonen heeft op 9 juni 2020 de zogeheten veertiendagenbrief per post naar het adres van het gehuurde verstuurd – waar [gedaagde] toen al geruime tijd niet meer woonde, zodat dit geen rechtsgevolg heeft – en per e-mail naar het e-mailadres [e-mailadres 1], vanaf welk adres [gedaagde] op 26 november 2019 de huur had opgezegd. Volgens HW Wonen heeft [gedaagde] naar aanleiding van deze e-mail contact met haar opgenomen op 10 juni 2020. [gedaagde] heeft toen doorgegeven dat dit e-mailadres van haar ex-partner is en tevens haar eigen e-mailadres [e-mailadres 2] en ook nieuwe adresgegevens doorgegeven.
4.9 HW Wonen heeft de veertiendagenbrief op 9 juni 2020 op dat moment mogen versturen naar het bij haar toen als enige bekende e-mailadres van [gedaagde]. [gedaagde] heeft wel gesteld, maar op geen enkele wijze is gebleken dat HW Wonen toen ook al beschikte over het emailadres [e-mailadres 2]. Daarbij moet het in beginsel voor risico van [gedaagde] komen als een e-mailbericht dat wordt verzonden naar een e-mailadres dat zij zelf heeft gebruikt, in dit geval om de huur op te zeggen op 26 november 2019, haar niet bereikt. Niettemin moet in dit geval op grond van de telefoonnotities van het telefonische contact op 10 juni 2020 worden geoordeeld dat HW Wonen op dat moment – dus een dag na de verzending van de veertiendagenbrief – heeft moeten betwijfelen of de inhoud van het emailbericht [gedaagde] had bereikt. [gedaagde] stelt in dat verband dat zij wel van haar ex-partner heeft gehoord dat er een e-mailbericht voor haar was, maar niet wat de inhoud daarvan was. Ofschoon in die zin aan deze verklaring getwijfeld kan worden, dat het voor de hand ligt dat de ex-partner het e-mailbericht eenvoudigweg heeft doorgestuurd, kan op basis van de telefoonnotities niet worden vastgesteld dat [gedaagde] inderdaad kennis droeg van de inhoud daarvan of minstens dat HW Wonen dat heeft mogen aannemen. Integendeel: er is juist door [gedaagde] verklaard dat het door HW Wonen gebruikte e-mailadres niet van haar was. Voorts constateert de kantonrechter dat de gemachtigde van HW Wonen bij emailbericht gericht aan het adres [e-mailadres 2] enige uitleg heeft gegeven over de vordering, dat [gedaagde] dat emailbericht kennelijk heeft doorgezonden naar haar gemachtigde en dat die gemachtigde vervolgens op 12 juni 2020 zich weer tot de gemachtigde van HW Wonen heeft gewend. Deze gang van zaken – waarin [gedaagde] en haar gemachtigde voortvarend hebben gehandeld – laat de mogelijkheid open dat na het telefonische contact tussen [gedaagde] en HW Wonen een van beide zich tot de gemachtigde van HW Wonen heeft gewend met het verzoek om een nadere toelichting, hetgeen weer kan aansluiten bij de stelling van [gedaagde] dat zij de inhoud van de veertiendagenbrief niet kende. Gelet op het beschermende karakter van de bepaling omtrent de veertiendagenbrief moet de resterende twijfel in het voordeel van [gedaagde] uitvallen. Dit betekent dat de buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen op de grond dat niet is komen vast te staan dat de veertiendagenbrief – in de vorm van het e-mailbericht van 9 juni 2020 – [gedaagde] heeft bereikt.
4.10 [gedaagde] wordt als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van HW Wonen bepaald op € 108,22 aan dagvaardingskosten, € 507,- aan vast recht en € 777,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten).
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan HW Wonen te betalen € 5.915,18, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 5.862,75 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van HW Wonen vastgesteld op € 615,22 aan verschotten en € 777,50 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745