ECLI:NL:RBROT:2021:7690

vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/599890 / HA ZA 20-655 Vonnis van 4 augustus 2021 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE ROTTERDAM, zetelend te Rotterdam, eiseres, advocaat mr. J.S. Procee te Den Haag, tegen 1. [naam gedaagde 1], gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde 1], gedaagde, niet verschenen, 2. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3], beiden wonende te [woonplaats gedaagden], gedaagden, advocaat mr. S. Atceken-Ata te Rotterdam, 3. STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM, zetelend te Rotterdam, gedaagde, advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam, 4. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE ROTTERDAM, zetelend te Rotterdam, gedaagde, advocaat mr. M.K.L. Berkvens te Den Haag. Partijen worden hierna de gemeente, [naam gedaagde 1], [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3], SWR en de gemeente als gedaagde genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van de rechtbank van 4 november 2020 (hierna: het tussenvonnis) en de daaraan ten grondslag liggende processtukken; - het definitieve deskundigenbericht van 26 maart 2021 en de daarin vermelde stukken van partijen; - de brief van 28 april 2021 van de gemeente, met bijlage; - de opgave van kosten van de rechtbankdeskundigen; - de opgave van juridische kosten van [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3]; - de op 11 mei 2021 gehouden pleidooien en de daarbij overgelegde pleitnota respectievelijk pleitaantekeningen; - de akte deskundigenkosten van de gemeente; - de antwoordakte advocaatkosten van [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3], met producties. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2. De verdere beoordeling Inleiding 2.1. De rechtbank stelt vast dat, gelet op de huidige stand van zaken in deze procedure, alleen nog de schadeloosstelling ten behoeve van [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] aan de orde is. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] waren voorafgaand aan de onteigening gezamenlijk eigenaar van het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente Charlois, sectie [sectie], complexaanduiding [nummer], index A1. In het tussenvonnis heeft de rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van onder meer dit appartementsrecht en het voorschot op de schadeloosstelling van [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] vastgesteld op € 134.500,00. Het definitieve deskundigenrapport 2.2. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport de aan [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] toekomende schadeloosstelling begroot op € 180.190,00. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: waarde van het onteigende € 145.000,00 waardevermindering van het overblijvende nihil premie uit handen breken € 14.500,00 wederbeleggingskosten € 15.950,00 huurderving € 4.740,00 totaalbedrag schadeloosstelling € 180.190,00 De waarde van het onteigende 2.3. De waarde van het onteigende is door de deskundigen begroot op € 145.000,00. 2.4. Het tussenvonnis is op 27 november 2020 in de daartoe bestemde openbare registers ingeschreven. Bij de begroting van de schadeloosstelling zal dan ook van die datum als peildatum worden uitgegaan. 2.5. Op de peildatum gold voor het appartementsrecht het bestemmingsplan Mijnkintbuurt fase 1 van de gemeente Rotterdam (hierna: het bestemmingsplan). Dit plan voorziet in de herstructurering van een woongebied in de Tarwewijk te Rotterdam-Zuid, te weten de woonblokken en bedrijfsruimten tussen de Spruytstraat, de Polslandstraat, de Mijnkintstraat en de Bas Jungeriusstraat, inclusief de woonblokken aan [straatnaam]. 2.5.1. In het daarvóór geldende bestemmingsplan “Tarwewijk” hadden deze appartementsrechten de bestemming “Wonen” en gold een maximale bouwhoogte van drie bouwlagen. 2.6. De deskundigen zijn bij hun advies uitgegaan van het volgende: bij de waardering van het onteigende moet het bestemmingsplan (en de realisatie daarvan op onder meer het onteigende) worden weggedacht; bij de waardering van het onteigende moet worden uitgegaan van de op de peildatum geldende bestemming wonen; bij de waardering van het onteigende moet de negatieve invloed van de leegstand, die het gevolg is van de (naderende) uitvoering van het bestemmingsplan, worden geëlimineerd; bij de waardering van het onteigende speelt de complexwaarde geen rol; bij de waardering van het onteigende is uitgegaan van de verhuurde staat van het appartement op de peildatum; bij de waardering van het onteigende is uitgegaan van een zogenaamde “buy to let koper” (een koper die onroerend goed koopt om dat vervolgens te verhuren); de door (partijen en) de deskundigen vermelde huur- en koopreferentietransacties (bijlage 5 bij het deskundigenrapport); 2.7. Door geen van partijen is (nog langer) bezwaar gemaakt tegen het door de deskundigen uitgebrachte advies over de waarde van het onteigende. 2.8. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over de waarde van het onteigende en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis, ervaring en intuïtie onjuist hebben toegepast. De rechtbank stelt de waarde van het onteigende daarom vast op € 145.000,00. Waardevermindering van het overblijvende 2.9. De deskundigen hebben gerapporteerd dat er geen schade wegens waardevermindering van het overblijvende is. Er is geen sprake van ‘overblijvende’, want het gehele appartementsrecht is onteigend. 2.10. Door geen van partijen is bezwaar gemaakt tegen het standpunt van de deskundigen. De rechtbank acht het advies op dit punt juist en neemt dit over. De rechtbank stelt dan ook vast dat er geen schade is vanwege waardevermindering van het overblijvende. Bijkomende schade Premie uit handen breken De deskundigen 2.11. Volgens de deskundigen komt [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] een premie uit handen breken toe van € 14.500,00, dat is 10% van de waarde van het onteigende. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] gezien de krapte in de markt na de peildatum zes maanden nodig hebben om een vervangend beleggingsobject aan te kopen. Alleen bij het toekennen van een dergelijke premie zullen [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] in staat zijn om binnen die termijn boven de biedingen van andere gegadigden uit te komen en een vervangend object aan te kopen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de deskundigen nader toegelicht dat hier strikt genomen geen sprake is van een situatie waarop de in de rechtspraak bedoelde premie uit handen breken ziet en dat zij in hun rapport vooral tot uitdrukking hebben willen brengen dat sprake is van een zodanige krapte op de woningmarkt dat overbieden noodzakelijk is om een vervangend object aan te kunnen kopen. Het wettelijke uitgangspunt van volledige schadeloosstelling brengt mee dat aan [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] een hoger bedrag dan de waarde van het onteigende moet worden toegekend om hen in staat te stellen een object aan te kopen waarmee een vergelijkbaar rendement kan worden behaald als met het onteigende, zo stellen de deskundigen. Standpunt gemeente 2.12. De gemeente stelt zich op het standpunt dat een premie als door de deskundigen geadviseerd alleen is bedoeld voor eigenaars, in het bijzonder agrariërs, die op korte termijn in de nabije omgeving vervangende grond moeten verwerven om hun schade te beperken. Anders dan bijvoorbeeld een agrariër is een belegger niet aan een bepaalde locatie gebonden. Daarnaast is er geen schaarste aan vergelijkbare objecten. Uit het bij brief van 28 april 2021 in het geding gebrachte rapport van [naam] blijkt dat per kwartaal alleen al in de gemeente Rotterdam tussen de 500 en 600 appartementen worden verkocht (grafiek 1, bladzijde 4).

2.31. De totale schadeloosstelling bedraagt, afgezien van de kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand, € 164.965,00. De gemeente dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot van € 134.500,00 aan [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] te voldoen. Dit komt neer op een nog te betalen bedrag van (€ 164.965,00 min € 134.500,00 is) € 30.465,00. Rente 2.32. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] hebben voorts schade geleden doordat zij een deel van de aan hen toekomende schadeloosstelling pas later, dat wil zeggen na de inschrijving van het onteigeningsvonnis, ontvangen. Immers, het aan hen toegekende voorschot is lager dan de schadeloosstelling waarop zij recht hebben. Deze schade wordt in de rechtspraak in de regel begroot op basis van een marktconforme rente. Gesteld noch gebleken is dat in dit geval wegens bijzondere omstandigheden een andere benadering aangewezen is. De deskundigen adviseren uit te gaan van een rente van 0,5% (samengesteld) per jaar. De rechtbank acht dit advies juist en neemt dit over. 2.33. Het voorschot is bepaald op € 134.500,00. Over het verschil met de toegekende schadeloosstelling komt aan [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] rente toe vanaf 27 november 2020 (peildatum) tot heden. Daarnaast hebben [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] op grond van artikel 55 lid 3 Ow vanaf heden recht op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het per saldo te betalen bedrag. Kosten [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] Inleiding 2.34. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] verzoeken om vergoeding van kosten wegens juridische bijstand en overige deskundige bijstand. Zij hebben daartoe in deze zaak en in de zaak met zaak- en rolnummer C/10/599906 / HA ZA 20-658 (hierna: HA ZA 20-658) overgelegd: declaraties van mr. Atceken-Ata ten bedrage van in totaal € 23.056,55 (inclusief btw) een factuur van Vrije Makelaars ter hoogte van € 425,00 (inclusief btw). Standpunt gemeente 2.35. De gemeente heeft zich in haar akte houdende deskundigenkosten op het standpunt gesteld dat zij, gelet op door mr. Atceken-Ata sinds mei 2020 verrichte handelingen, de gemaakte kosten niet geheel redelijk acht. Bovendien ontbreken de declaraties, zodat de gemeente niet kan achterhalen of deze kosten daadwerkelijk bij [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] in rekening zijn gebracht en of [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] deze kosten daadwerkelijk moeten betalen. De gemaakte uren (in totaal 21) voor de titelbetwisting zijn niet in redelijkheid gemaakt, omdat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] zich in het voortraject nooit hebben verzet tegen de onteigening en geen zienswijzen hebben ingediend tegen het ontwerp van het Koninklijk Besluit. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] verweten de gemeente enkel de onteigening terwijl partijen overeenstemming hadden kunnen bereiken. Een dergelijk verweer pleegt kansloos te zijn. Verder heeft de gemeente aangevoerd dat de nota ter descente, de reactie op het conceptrapport van deskundigen en de pleitnota bijzonder bondig waren. De gemeente ziet niet in waarom hieraan 82 uren zijn besteed. Gelet op de inhoud van de stukken acht de gemeente 60 uren voldoende. De gemeente bepleit een vergoeding voor de kosten van juridische bijstand van € 11.100,- voor beide zaken gezamenlijk, te vermeerderen met btw en griffierechten. Standpunt [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] 2.36. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] hebben, in reactie op wat de gemeente heeft aangevoerd, de declaraties alsnog in het geding gebracht. Verder hebben zij toegelicht dat de kosten daadwerkelijk bij hen in rekening zijn gebracht en dat zij gehouden zijn deze kosten te betalen. Uitgangspunt is dat de kosten van verweer tegen de onteigeningstitel binnen het bereik van artikel 50 Ow vallen. Het staat een onteigende vrij om verweer te voeren tegen de onteigening en in het kader van de vaststelling van de schadeloosstelling. Slechts in uitzonderlijke gevallen bestaat aanleiding om de kostenvergoeding te matigen vanwege de geringe kans van slagen van een gevoerd verweer. Daarvan is in dit geval geen sprake. Het is voor [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] onbegrijpelijk en onduidelijk waarom in totaal 43 uren niet vergoed zouden moeten worden. De tijd die is besteed aan de nota ter descente, de reactie op het conceptrapport en de pleitnota’s is niet onredelijk. Ook gezien de omvang van deze stukken is de hieraan bestede tijd niet onredelijk. Oordeel rechtbank 2.37. Nu zich geen uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 50 Ow, dienen de kosten van het geding aan de zijde van [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] voor rekening van de gemeente te komen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] gemaakte preprocessuele kosten en hun proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure in beginsel voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven. 2.38. Gesteld noch gebleken is dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] de btw over de kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand kunnen verrekenen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] de btw niet kunnen verrekenen, zodat deze voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank rekent hierna dan ook met bedragen inclusief btw. 2.39. Aangezien partijen uitgaan van één bedrag voor de kosten van juridische bijstand en andere deskundige bijstand in beide zaken zal de rechtbank dat eveneens doen. 2.40. Dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] juridische bijstand hebben ingeroepen acht de rechtbank redelijk. Echter, met de gemeente acht de rechtbank de juridische kosten zoals die door mr. Atceken-Ata bij [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] in rekening zijn gebracht, niet tot het gevorderde bedrag in redelijkheid gemaakt. Zoals de gemeente terecht heeft aangevoerd waren de nota ter descente, de reactie op het conceptrapport van deskundigen en de pleitnota bijzonder bondig en is van betekenisvolle werkzaamheden in het voortraject onvoldoende gebleken. Bovendien is de onderhavige zaak één van twee in essentie identieke zaken, is één advocaat in beide zaken opgetreden en heeft de behandeling van de zaken door de rechtbank gelijktijdig plaatsgevonden. De rechtbank zou het onder deze omstandigheden in beginsel redelijk achten om 50% in mindering te brengen op de bedragen die mr. Atceken-Ata bij [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] en in HA ZA 20-658 bij [naam gedaagde 2] in rekening heeft gebracht, met uitzondering van de griffierechten.

De rechtbank, 3.1. vermeldt dat de schadeloosstelling voor [naam gedaagde 1], SWR en de gemeente als gedaagde in het tussenvonnis is vastgesteld op nihil; 3.2. stelt het bedrag van de door de gemeente aan [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij het tussenvonnis uitgesproken onteigening vast op € 164.965,00, waarin is begrepen het reeds betaalde voorschot, alsmede op een rente van 0,5% per jaar over € 30.465,00 vanaf 27 november 2020 tot heden; 3.3. veroordeelt de gemeente om € 30.465,00 aan [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] te betalen, te vermeerderen met de in 3.2 genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf heden tot de dag van volledige betaling; 3.4. veroordeelt de gemeente in de proceskosten van [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3], tot op heden bepaald op € 8.354,00 aan kosten van juridische bijstand (het griffierecht en de overige verschotten daarin begrepen) en op € 425,00 aan kosten van andere deskundige bijstand; 3.5. veroordeelt de gemeente in de (proces)kosten van SWR, tot op heden begroot op € 657,00; 3.6. veroordeelt de gemeente in de (proces)kosten van de gemeente als gedaagde, tot op heden begroot op € 656,00; 3.7. verwijst de zaak naar de rol van 13 oktober 2021 voor uitlaten door de gemeente als bedoeld in 2.44; 3.8. wijst de Staatscourant aan als het nieuwsblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen; 3.9. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, mr. B. van Velzen en mr. W. van de Wetering, rechters, in aanwezigheid van mr. P. Blijleven, griffier. Het is in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2021. 3078/1451/676/3194/2983

Bovendien gaat het er niet om dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] hoe dan ook een appartementsrecht moeten kunnen kopen, het gaat om het kunnen behalen van een vergelijkbaar rendement. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [naam] in dit verband nog opgemerkt dat van de 500 verkochte woningen ongeveer 100 woningen zijn verkocht aan mensen zoals [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3]. De schaarste voor dit soort kopers valt mee en [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] kunnen de schadeloosstelling naar eigen inzicht besteden. De gemeente stelt zich op het standpunt dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] meerdere opties hebben om met hun vermogen een gelijkwaardig rendement te behalen, zoals op de beurs beleggen en beleggen in vastgoedfondsen. Zij hoeven zich dus niet te beperken tot de aankoop van vervangend vastgoed. Het kan zo zijn dat een koper de vraagprijs moet overbieden, maar dan wordt in feite de marktwaarde van de woning geboden en is geen sprake van een premie uit handen breken. Wanneer voldoende aanbod voorhanden is en de locatie niet uitmaakt, rechtvaardigt de wens om snel te kunnen handelen evenmin een premie uit handen breken. Standpunt [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] 2.13. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] weerspreken het betoog van de gemeente, sluiten zich aan bij de benadering van de deskundigen en verzoeken de rechtbank dienovereenkomstig te beslissen. Oordeel rechtbank 2.14. Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat een premie uit handen breken van oudsher en volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld HR 16 april 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2283) ziet op de agrariër die vervangende grond moet verwerven in de nabije omgeving van zijn boerderij om de omrijschade te beperken en zijn of haar bedrijf voort te kunnen zetten. Met het begrip ‘uit handen breken’ wordt tot uitdrukking gebracht dat de agrariër feitelijk grond moet zien te bemachtigen die niet te koop is, althans niet op de markt wordt aangeboden. Dit leidt ertoe dat hij of zij voor de aankoop van vervangende grond meer moet betalen dan die grond werkelijk waard is. Van een daarmee vergelijkbare situatie is hier geen sprake, wat de deskundigen gelet op hun nadere toelichting tijdens de pleidooien op zichzelf ook niet betwisten. 2.15. Het vorenstaande laat onverlet dat de gemeente niet gemotiveerd weerspreekt dat er in de huidige woningmarkt regelmatig meer wordt geboden dan de vraagprijs om kans te maken de hoogste bieder te zijn en de betreffende woning te verkrijgen. Dat wordt ook bevestigd in het rapport van [naam], waaruit immers volgt dat de verkoopprijs van appartementen in Rotterdam in het vierde kwartaal van 2020 (waarin de peildatum ligt) gemiddeld 2 tot 3% hoger was dan de vraagprijs (grafiek 2, bladzijde 5). 2.16. Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen toegelicht dat het bij [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] gaat om appartementen met een vraagprijs tot € 150.000,00 en dat in deze prijscategorie sprake is van krapte op de markt. Volgens de deskundigen is het voor [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] niet mogelijk een appartement te bemachtigen door enkel de vraagprijs te bieden. De rechtbank volgt de deskundigen in hun standpunt dat er in de huidige economische situatie geen reële andere beleggingsmogelijkheden zijn waarmee tegen een vergelijkbaar risico een vergelijkbaar rendement kan worden behaald als met het aankopen van onroerend goed met het oog op verhuur. De gemeente heeft haar stelling over het bestaan van dergelijke alternatieven onvoldoende onderbouwd. De rechtbank ziet in de situatie op de vastgoedmarkt op de peildatum voldoende grond om [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3], in lijn met de strekking van het advies van de deskundigen, een schadeloosstelling toe te kennen die hen redelijkerwijs in staat moet stellen ondanks deze krapte binnen een redelijke termijn vervangend onroerend goed aan te kopen. De rechtbank ziet aanleiding om in dit verband aan te sluiten bij het rapport van [naam], waaruit volgt dat de verkoopprijs van appartementen in Rotterdam in het vierde kwartaal van 2020 (waarin de peildatum valt) gemiddeld 2 tot 3% hoger was dan de vraagprijs. De juistheid van deze gegevens is door [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] en de deskundigen niet weersproken. De gemeente stelt terecht dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] niet zijn gebonden aan beleggen in Rotterdam, al acht de rechtbank het gelet op het feit dat [naam gedaagde 2] twee appartementen bezat in Rotterdam en [naam gedaagde 3] één niet onredelijk dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] primair zoeken naar vervangend onroerend goed in Rotterdam en omgeving. De deskundigen stellen en partijen weerspreken niet dat de situatie op de woningmarkt in de omgeving van Rotterdam niet wezenlijk anders is dan die in Rotterdam. Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank bij de vaststelling van de schadeloosstelling een opslag van 3% op de waarde van het appartementsrecht hanteren, wat neerkomt op € 4.350,00. Aan de opmerking van de gemeente dat, als er overboden moet worden, dit (simpelweg) betekent dat de marktwaarde hoger is, gaat de rechtbank voorbij. Als deze visie juist zou zijn, komt [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] net zo goed dit aanvullende bedrag aan schadeloosstelling toe, zij het onder een andere noemer. Wederbeleggingskosten De deskundigen 2.17. De deskundigen menen dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] een redelijk belang hebben bij aankoop van een vervangend beleggingsobject, nu het onteigende is aan te merken als een duurzame belegging. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] zullen bij aankoop van een vervangend beleggingsobject in 2021 rekening moeten houden met een tarief voor de overdrachtsbelasting van 8% en met 2% aan kosten van de notaris, het kadaster en een aankoopmakelaar. De kosten van wederbelegging stellen de deskundigen vast op 10% van de koopsom van het vervangend onroerend goed. Standpunt gemeente 2.18. Volgens de gemeente kunnen [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] geen aanspraak maken op vergoeding van de wederbeleggingskosten. Een eventueel hoog rendement is al verdisconteerd in de waarde en is op zichzelf onvoldoende reden om te concluderen dat er een gerechtvaardigd belang is om te herbeleggen in onroerende zaken. Er zijn andere beleggingen mogelijk waarmee een vergelijkbaar rendement kan worden behaald. Van persoonlijke omstandigheden die maken dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] moeten herbeleggen in onroerende zaken is geen sprake (vergelijk HR 8 juli 1986, NJ 1987/434). Evenmin hebben [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] deze belegging nodig om in hun levensonderhoud te voorzien. Voor zover de rechtbank van oordeel is dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] wel aanspraak kunnen maken op vergoeding van wederbeleggingskosten is een vergoeding van 4% toereikend, waaronder 2% overdrachtsbelasting. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] moe(s)ten namelijk in staat worden geacht om vóór de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 vervangend onroerend goed aan te kopen. Standpunt [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] 2.19. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] hebben aangevoerd dat zij als duurzame beleggers moeten worden aangemerkt. Het appartement was een duurzame belegging en de inkomsten uit verhuur zijn voor hen een belangrijke bron van inkomsten. Als gevolg van de onteigening moeten zij een vervangend beleggingsobject aankopen.

Oordeel rechtbank 2.20. Volgens vaste jurisprudentie kan een particulier in geval van onteigening alleen aanspraak maken op vergoeding van een vervangend object indien hij of zij het onteigende object aanhield als duurzame belegging en hij of zij een redelijk belang heeft bij herbelegging van de vergoeding van de waarde van het onteigende in een vervangende onroerende zaak (vergelijk HR 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3107). Van een duurzame belegging is sprake indien het onteigende object (en eventuele andere onroerende zaken) door de particulier als duurzame, lange-termijnbelegging wordt aangehouden, en dus niet met het oog op verkoop of als onderdeel van een wisselend bestand van onroerende zaken (HR 28 mei 1997, NJ 1998/298). 2.21. De rechtbank volgt de deskundigen in hun opvatting dat het onteigende appartement voor [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] als duurzame belegging kwalificeert. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] hebben het appartement in 2015 gekocht en sindsdien verhuurd. De deskundigen hebben tijdens het pleidooi uiteengezet dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] in staat moeten worden gesteld een vergelijkbaar rendement te behalen. De Hoge Raad gaat uit van een qua risico en liquiditeit vergelijkbare belegging. De rechtbank is van oordeel dat niet van [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] kan worden verlangd dat zij, zoals de gemeente tijdens het pleidooi heeft aangevoerd, bijvoorbeeld gaan herbeleggen op de beurs of in vastgoedfondsen. Aandelen hebben een hoger risicoprofiel en leveren niet een stabiel periodiek rendement op en dat geldt, zij het wat betreft het risicoprofiel in mindere mate, ook voor obligaties. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] een redelijk belang hebben bij herbelegging van de vergoeding van de waarde van het appartement in een vervangende onroerende zaak. Niet valt in te zien dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] tussen 27 november en 31 december 2020 redelijkerwijs tot wederbelegging (inclusief de notariële afwikkeling) hadden kunnen en moeten overgaan om de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 voor te zijn. Een lager percentage aan wederbeleggingskosten, zoals door de gemeente voorgestaan, is dan ook niet aan de orde. De rechtbank stelt de vergoeding voor de wederbeleggingskosten vast op 10% van (€ 145.000,00 plus € 4.350,00), dat is € 14.935,00. Huurderving De deskundigen 2.22. De deskundigen hebben in hun rapport toegelicht dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] huurinkomsten zullen derven in de periode tussen de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst per 1 november 2020 en de aanvang van de verhuur van het aan te kopen vervangende object. De voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst is een direct en uitsluitend gevolg van de aanstaande onteigening. Verder gaan de deskundigen uit van een periode van zes maanden vanaf de peildatum voor de aankoop van een vervangend object en één maand voor het zoeken van een nieuwe huurder. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] hebben in deze maanden geen lasten als eigenaar/verhuurder van het appartement. Deze lasten worden door de deskundigen vastgesteld op € 100,00 per maand. Wegens huurderving komt [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] toe: een bedrag van € 680,00 voor de maand november 2020; een bedrag van € 580,00 per maand vanaf december 2020 tot en met juni 2021. In totaal komt [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] een bedrag van € 4.740,00 aan huurderving toe. Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen nog toegelicht dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] reeds een hogere huur vroegen dan was toegestaan volgens het puntensysteem. Gelet daarop achten de deskundigen het niet waarschijnlijk dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] na de verwerving van een nieuw appartement een nog hogere huur kunnen vragen. Standpunt gemeente 2.23. Volgens de gemeente kunnen [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] geen aanspraak maken op vergoeding van huurderving. Gelet op het aanbod van appartementen in (alleen al) Rotterdam kunnen [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] op zeer korte termijn een vervangende woning verwerven. Bovendien houdt een belegger altijd rekening met risico op leegstand. Dat een dergelijk risico zich manifesteert, is dan ook geen schadepost maar onderdeel van het risico van beleggen. Voorts heeft de gemeente aangevoerd dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] in de situatie zonder onteigening een huur ontvangen die (aanzienlijk) onder de markthuur ligt. Een door [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] nieuw te verwerven appartement is doorgaans vrij van huur, zodat zij een nieuwe huurder kunnen werven tegen een marktconforme huur. Verder meent de gemeente met verwijzing naar het rapport van [naam] dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] een belangrijk voordeel hebben door de onteigening. Zij kunnen het te verwerven appartement namelijk tegen een marktconforme huurprijs verhuren en zo meer huuropbrengsten per maand (gaan) genereren dan mogelijk was geweest als de onteigening niet had plaatsgevonden, de bestaande huurder was blijven zitten en [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] (formeel) nog gebonden waren aan het puntensysteem. Deze meeropbrengsten wegen ruimschoots op tegen de huurderving. Aangezien het om gelijksoortige voor- en nadelen van de onteigening gaat, het gaat immers steeds om huurinkomsten, mogen deze posten tegen elkaar worden weggestreept, aldus de gemeente. Standpunt [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] 2.24. [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] weerspreken het standpunt van de gemeente, sluiten zich aan bij de benadering van de deskundigen en verzoeken de rechtbank dienovereenkomstig te beslissen. Oordeel rechtbank 2.25. De rechtbank volgt de deskundigen in hun opvatting dat de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst van het onteigende een direct en uitsluitend gevolg is geweest van de onteigening. Er is immers geen aanleiding om te veronderstellen dat de huurder ook was vertrokken (althans dat ook sprake zou zijn geweest van leegstand) als de onteigening niet had plaatsgevonden. Dat de gemeente en de huurder een huurbeëindigingsovereenkomst hebben gesloten is een omstandigheid die [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] niet regardeert; zij waren hier niet bij betrokken en hebben op basis van die overeenkomst ook geen vergoeding ontvangen. Voor zover het standpunt van de gemeente zo moet worden begrepen dat de huurderving vóór de peildatum kan worden goedgemaakt door aan de huurder(s) van het vervangende object een hogere huur te vragen, volgt de rechtbank dit standpunt niet. Volgens vaste rechtspraak hoeft de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen te treffen. In dat licht bezien ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat [naam gedaagde 2] en [naam gedaagde 3] geen recht hebben op vergoeding van de huurderving vóór de peildatum, omdat zij na de peildatum alsnog een schadebeperkende maatregel zouden kunnen treffen in de vorm van het vragen van een hogere huur aan hun nieuwe huurder(s). 2.26. De huurderving over de periode tussen de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst en de peildatum komt daarom voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank acht het advies over de huurderving over de periode vóór de peildatum, zoals de deskundigen dat in hun rapport hebben gemotiveerd, juist en neemt dit over. Overeenkomstig het advies van de deskundigen wordt de huurderving vóór de peildatum vastgesteld op € 680,00.