ECLI:NL:RBROT:2021:3783
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8819066 CV EXPL 20-36464
uitspraak: 30 april 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[persoon A] ,
wonende te [woonplaats A] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. F.H.T.C. van der Bruggen,
tegen
de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. E. Piepers - Westermeijer.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [persoon A] ’ en ‘Woonbron’.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 3 september 2020, met bijlagen;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met
bijlagen;
3. de conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie;
4. de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie, en
5. de conclusie van dupliek in reconventie.
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is (na aanhouding, en uiteindelijk bij vervroeging) bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
2.1 [persoon A] huurt vanaf 5 juli 2017 de woning aan de [adres] te Rotterdam van (de rechtsvoorgangster van) Woonbron.
2.2 Naast de kale huurprijs betaalt [persoon A] maandelijks servicekosten, waaronder een bedrag van € 21,50 voor twee zonneschermen.
2.3 De woning maakt onderdeel uit van een woongebouw.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1 [persoon A] vordert, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Woonbron te veroordelen tot betaling van € 881,50, verhoogd met de wettelijke rente vanaf 19 augustus 2020 tot de dag van algehele voldoening en te vermeerderen met de kosten van de tenuitvoerlegging en invordering;
te verklaren voor recht dat het in rekening brengen van een maandelijks bedrag van € 21,50 voor het gebruik van de zonnewering een onredelijk huurbeding en nietig is en derhalve onverschuldigd is betaald;
Woonbron te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2 [persoon A] legt aan haar vordering ten grondslag dat de zonneschermen naar verkeersopvattingen deel zijn gaan uitmaken van het appartementencomplex en dienen te worden aangemerkt als bestanddeel. De kosten van onderhoud en gebruik van de zonwering dienen daarom uit de kale huurprijs te worden voldaan. Het afzonderlijk in rekening brengen van de kosten voor de zonwering is een onredelijk huurbeding. Het beding is nietig. Daarom heeft [persoon A] de servicekosten voor de zonwering vanaf de aanvang van de huurovereenkomst onverschuldigd betaald.
3.3 Woonbron betwist de vordering. Zij voert aan dat zonneschermen roerende bestanddelen van het gehuurde zijn die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte en daarom terecht in de servicekosten zijn opgenomen.
4.De vordering en het verweer in reconventie
4.1 Woonbron vordert in reconventie voor het geval de vorderingen van [persoon A] in conventie worden toegewezen:
[persoon A] te veroordelen tot betaling van de huurverhoging van € 21,50;
voor recht te verklaren dat de huurprijs wordt verhoogd met € 21,50;
[persoon A] te veroordelen in de proceskosten.
4.2 Woonbron legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Als in conventie wordt geoordeeld dat de zonneschermen onroerend zijn, dan dient de kale huursom te worden verhoogd met het overeengekomen bedrag van € 21,50 ter zake de zonneschermen.
4.3 [persoon A] concludeert tot afwijzing van de vordering onder verwijzing naar haar stellingen in conventie. Woonbron kan bovendien niet (meteen) een huurprijsverhoging bij de rechter vorderen. Zij dient eerst een voorstel te doen en zich bij weigering daarvan door [persoon A] te wenden tot de huurcommissie. Bovendien is een huurprijsverhoging onredelijk.
in conventie
5.1 Partijen twisten over de vraag of voor de twee zonneschermen aan de gevel van de woning van [persoon A] door Woonbron servicekosten in rekening mogen worden gebracht.
5.2 Tussen partijen geldt de overeengekomen prijs. Die bestaat onder andere uit de kale huursom en de overeengekomen servicekosten.Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Op grond van het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten (versie mei 2020) van de Huurcommissie mag in de servicekosten een gebruiksvergoeding voor roerende zaken berekend worden. Voor onroerende zaken is dit niet mogelijk.
5.3 [persoon A] stelt zich op het standpunt dat de zonneschermen onroerend zijn. Volgens Woonbron zijn de zonneschermen roerend.
5.4 In de wet staat wat moet worden verstaan onder een onroerende, dan wel roerende zaak. Geoordeeld wordt dat de zonneschermen van [persoon A] in beginsel - evident - geen onroerende zaken zijn, dus roerend. Bovendien kunnen ze worden weggenomen zonder beschadiging van betekenis aan de woning. Enkele gaten in de gevel op de plek waar de schermen bevestigd zijn, is niet als beschadiging van betekenis aan te merken. Datzelfde geldt voor de sporen die het verwijderen van kabels/snoeren en het bedieningspaneel achterlaten.
5.5 De hierna te beantwoorden vraag is of de zonneschermen volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de woning. Als die vraag bevestigend wordt beantwoord, dan zijn de zonneschermen bestanddelen van de woning. Bestanddelen van een onroerende zaak zijn onroerend.
5.6 Een aanwijzing dat een zaak volgens verkeersopvatting als onderdeel van een hoofdzaak heeft te gelden, kan gelegen zijn in de omstandigheid dat de twee zaken in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd, of in de omstandigheid dat de hoofdzaak, indien het bestanddeel zou ontbreken, als onvoltooid moet worden beschouwd in de zin, dat de hoofdzaak dan niet geschikt is te beantwoorden aan haar bestemming. Van deze twee gevallen is in deze zaak naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. De zonneschermen zijn op de gevel aangebracht op een wijze waarop ook andere zonneschermen daarop aangebracht (hadden) kunnen worden. De bouw van het woongebouw is niet afgestemd op de plaatsing van deze specifieke zonneschermen en de zonneschermen zijn niet - anders dan qua afmeting, hetgeen uiteraard bij iedere plaatsing van zonneschermen het geval is - afgestemd op plaatsing op dit specifieke woongebouw. Ook zonder (dit) zonnescherm is de woning bewoonbaar. Er bestaan alternatieve mogelijkheden voor binnen- en buitenzonwering. Wellicht bieden die de huurder minder comfort dan de huidige zonwering, maar dat maakt de huidige zonwering niet onmisbaar. Ook de omstandigheid dat het zonder enige vorm van zonwering (te) warm kan worden in de woning, leidt niet tot de conclusie dat de woning in dat geval als onvoltooid moet worden beschouwd in de hiervoor bedoelde zin. Dat (de) zonwering wel wooncomfort oplevert is tussen partijen niet in geschil, maar dat maakt de zonwering niet noodzakelijk om de woning bewoonbaar te maken en (dus) ook geen bestanddeel op basis van dit criterium.
5.7 De vraag of in een bepaald geval naar verkeersopvatting sprake is van een bestanddeel moet echter in het licht van alle omstandigheden van het geval beoordeeld worden. Ook op basis van dit criterium komt de kantonrechter tot het oordeel dat de zonneschermen roerend zijn. Weliswaar zijn de schermen complexgewijs aangebracht, maar dat doet aan al het voorgaande niets af. Het zou op z’n minst kunnen betekenen dat als slechts bij de onderhavige woning de zonneschermen worden verwijderd, dit het uniforme beeld van het woongebouw verstoort. Dat leidt er niet toe dat de betreffende woning niet meer als woonruimte dienst kan doen. Verder is van belang dat bij de vaststelling van de huurprijs alleen die onderdelen in aanmerking komen, die tot de onroerende zaken behoren. In het huidige woningwaarderingsstelsel wordt zonwering niet genoemd en levert dus op dit moment geen punten op. [persoon A] heeft geen overige feiten of omstandigheden aangevoerd.
5.8 [persoon A] voert ten slotte nog aan dat de zonweringsinstallatie onroerend is, omdat het een technische installatie is zoals bedoeld in het eerder genoemde Beleidsboek van de Huurcommissie. Daarin wordt een technische installatie als volgt omschreven:
‘Technische installaties die aard- en nagelvast aan het gebouw verbonden zijn maken daar
onlosmakelijk deel van uit. Deze installaties vormen een bestanddeel van de woonruimte en
worden dan ook als onroerend aangemerkt. (…)’
Woonbron betwist dat de onderhavige zonneschermen een technische installatie zijn die aard- en nagelvast aan het gebouw verbonden is. Onder 5.4 is reeds geoordeeld dat de zonneschermen niet zodanig met de woning zijn verbonden dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken. Ook indien een zonneweringsinstallatie als technische installatie in de zin van het Beleidsboek zou worden aangemerkt, is niet voldaan aan het criterium dat die installatie aard- en nagelvast aan het gebouw verbonden is.
5.9 De zonneschermen worden dus aangemerkt als roerende zaken. Dat betekent dat de vorderingen van [persoon A] in conventie worden afgewezen.
5.10 [persoon A] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure (één salarispunt van € 75,- voor de conclusie van antwoord en één salarispunt van € 124,- voor de conclusie van dupliek (na eisvermeerdering bij conclusie van repliek)).
in reconventie
5.11 Aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, is niet voldaan. De vordering wordt daarom niet behandeld.
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 199,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
703 Artikel 7:238 BW
Artikel 3:3 BW
Artikel 3:4 lid 2 BW
HR 15 november 1991, LJN AD1791, NJ 1993/316
HR 7 december 2021, LJN BX7474