ECLI:NL:RBROT:2021:13419
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/628105 / KG ZA 21-946
Vonnis in kort geding van 2 december 2021
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagden],
verblijvende te [verblijfplaats gedaagden],
gedaagden in conventie,
niet verschenen,
2. [gedaagde],
verblijvende te [verblijfplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. Tamas te Den Haag.
Partijen worden hierna Woonstad, gedaagden c.s. (gezamenlijk), gedaagden (sub 1) en [gedaagde] (sub 2) genoemd.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 8 november 2021, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
het e-mailbericht van mr. Lichtenveldt van 15 november 2021, met aanvullende producties;
de mondelinge behandeling gehouden op 18 november 2021, die door mr Tamas via een skype-verbinding is bijgewoond;
de pleitnota van mr. Lichtenveldt.
1.2. Vonnis is bepaald op heden.
2.1. Woonstad is erfpachter van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is bij akte van 18 mei 2000 door de gemeente Rotterdam aan Stichting de Nieuwe Unie, een rechtsvoorganger van Woonstad, in erfpacht uitgegeven. De uitgifte in erfpacht was onderdeel van een overeenkomst van 2 juli 1996, waarin de onderlinge banden in het kader van de zogeheten Kostenplaats Stadsvernieuwing tussen de gemeente en de Nieuwe Unie werden verbroken.
2.2. De woning werd verhuurd vanaf 26 september 1983 tot aan 17 juni 2021. De huurovereenkomst is geëindigd door het overlijden van de huurder. De woning geldt als zogenaamd excentrisch bezit dat door Woonstad wordt verkocht zodra de lopende huurovereenkomst eindigt. Nadat Woonstad de sleutels had ontvangen heeft zij de verkoop van de woning ter hand genomen, te beginnen met de taxatie van de woning. Het taxatierapport werd op 4 augustus 2021 afgegeven.
2.3. Op 1 oktober 2021 heeft Woonstad geconstateerd dat gedaagden c.s. hun intrek hebben genomen in de woning.
2.4. Op 4 oktober 2021 heeft Woonstad de woning bezocht en gedaagden c.s. verzocht de woning te ontruimen opdat de verkoop van de woning verder door Woonstad kon worden opgepakt. Woonstad heeft tevens bij brief van 4 oktober 2021 gedaagden c.s. gesommeerd om de woning uiterlijk op 13 oktober 2021 te verlaten.
2.5. Gedaagden c.s. hebben niet aan deze sommatie voldaan, waardoor de advocaat van Woonstad bij (aangetekende) brief van 15 oktober 2021 gedaagden c.s. opnieuw heeft gesommeerd om de woning binnen één week te ontruimen en te verlaten. Door gedaagden c.s. is niet gereageerd op de brief van 15 oktober 2021.
3.1. Woonstad vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
gedaagden c.s. ieder afzonderlijk te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met alle personen en/of onroerende zaken die zich hunnentwege in de woning bevinden, te ontruimen en te verlaten, op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag dat gedaagden in gebreke blijven aan de veroordeling te voldoen, met machtiging van Woonstad om, indien gedaagden c.s. in gebreke blijven aan de veroordeling te voldoen, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen;
te bepalen dat dit vonnis tot één jaar na de dag waarop het is uitgesproken dan wel bekrachtigd ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de woning bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voortduurt;
gedaagden c.s. te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2. Woonstad legt aan haar vorderingen ten grondslag dat gedaagden c.s. de woning zonder toestemming van Woonstad in gebruik hebben genomen. Gedaagden c.s. verblijven zonder recht of titel in de woning en maken daarmee inbreuk op het eigendomsrecht van Woonstad.
3.3. [gedaagde] voert verweer dat strekt tot niet-ontvankelijkheid van Woonstad, dan wel tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.1. [naam eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Woonstad te bevelen [naam eiser] niet naar dakloosheid te ontruimen, althans dat indien [naam eiser] ontruimd moet worden [naam eiser] van vervangende huisvesting te voorzien;
te bepalen dat de ontruiming van [naam eiser] uit de woning door Woonstad niet eerder dan één week voorafgaande aan de levering van de woning aan de koper zal plaatsvinden;
bij tussenvonnis te bepalen dat het (eind)vonnis gewezen wordt, nadat door het College van Burgermeesters en Wethouders van de gemeente Rotterdam, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 551a Rv, in dit geding informatie verstrekt wordt over de concrete mogelijkheden van de vervangende adequate huisvesting voor [naam eiser];
Woonstad te veroordelen in de kosten van het geding.
4.2. [naam eiser] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat Woonstad op grond van artikel 3 EVRM zicht dient te onthouden van ontruiming van de woning. Dit is alleen anders indien Woonstad voor vervangende huisvesting zorgt. Woonstad is hiertoe in staat omdat nog tientallen van haar woningen langdurig leegstaan.
4.3. Woonstad voert verweer dat strekt tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten in reconventie.
4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.1. Uit de door Woonstad overgelegde producties blijkt dat naast [gedaagde] nog meer personen in de woning verblijven. Deze gedaagden zijn niet ter zitting verschenen.
Mr. Tamas treedt alleen op voor [gedaagde]. Voor wat betreft de niet verschenen gedaagden geldt dat bij de dagvaarding de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, zodat tegen hen verstek kan worden verleend. Nu [gedaagde] wel in de procedure is verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
5.2. Woonstad stelt dat gedaagden c.s. de woning hebben gekraakt, wat niet door hen is betwist. Vaststaat daarom dat gedaagden c.s. zonder recht of titel in de woning verblijven, waarmee zij onrechtmatig handelen jegens Woonstad. Ingevolge het bepaalde in artikel 5:2 BW is de eigenaar van een zaak bevoegd haar van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen. Op grond van artikel 5:89 lid 1 BW heeft de erfpachter de bevoegdheid om de zaak te houden en te gebruiken op dezelfde wijze als een eigenaar. De vordering tot ontruiming ligt daarom in beginsel voor toewijzing gereed. Een vordering tot ontruiming is in kort geding evenwel slechts toewijsbaar indien de eigenaar van het pand daarbij een spoedeisend belang heeft, welk belang zwaarder weegt dan het belang van de bewoner(s), in welk kader moet worden meegewogen of na ontruiming langdurige leegstand van het pand te verwachten valt. Ter beoordeling ligt daarom voor de vraag of de omstandigheden aan de zijde van Woonstad zodanig zijn dat, mede met het oog op de belangen van gedaagden c.s., niet in redelijkheid van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een (eventuele) bodemprocedure afwacht.
5.3. Woonstad heeft in dit kader gesteld dat de woning is aangemerkt als excentrisch bezit. De woning kan niet binnen de doelstelling van Woonstad als sociale huurwoning worden verhuurd, aangezien het een relatief groot en vrijstaand huis is. De woning moet om die reden worden verkocht. De verkoop was reeds door Woonstad in gang gezet en zal binnen zeer korte tijd na ontruiming worden voortgezet en afgerond.
5.4. [gedaagde] heeft hiertegenover gesteld dat niet is gebleken dat de woning reeds voor verkoop is aangeboden of dat zich voor de woning al bieders of gegadigden hebben gemeld. Dat Woonstad de woning niet in de sociale woningvoorraad kan houden wordt betwist. Door de woning te verkopen houdt Woonstad de woningnood in de betaalbare sociale woningen uit winstbejag in stand, terwijl zij als woningcorporatie de belangrijke taak heeft om te zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Woonstad heeft gevorderd om het vonnis executeerbaar te verklaren voor een jaar tegen een ieder die zich gedurende deze periode in de woning bevindt of binnentreedt. Hieruit blijkt dat zij niet voornemens is de woning eerder te verkopen en dat aannemelijk is dat de woning na ontruiming in ieder geval nog één jaar leeg zal staan.
5.5. Overwogen wordt het volgende. Woonstad heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat ontruiming van de woning thans noodzakelijk is. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van Woonstad om spoedig de beschikking te hebben over de woning, zwaarder weegt dan het belang van gedaagden c.s. om – zonder recht of titel – in de woning te kunnen verblijven. Voldoende aannemelijk is dat de plannen van Woonstad tot verkoop van de woning concreet zijn. Dat Woonstad op het punt stond om de woning op haar eigen website te koop aan te bieden blijkt afdoende uit het taxatierapport van augustus 2021. Niet onaannemelijk is dat het verkoopproces door de intrek van gedaagden c.s. in de woning wordt verstoord en dat dit potentiële kopers afschrikt. Woonstad heeft daarnaast uiteengezet dat zij om die reden de woning nog niet te koop heeft aangeboden, maar dat de woning na ontruiming via haar eigen website zal worden verkocht en dat met de verkoop een periode van ongeveer zes weken gemoeid is. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat na ontruiming van de woning door gedaagden c.s. de woning op korte termijn kan worden verkocht en er geen sprake zal zijn van langdurige leegstand. Uit de door Woonstad overgelegde e-mailconversatie tussen de gemeente en de wijkagent blijkt daarnaast dat gedaagden c.s. overlast veroorzaken. Dit is niet door gedaagden c.s. betwist. Ook hierom heeft Woonstad een spoedeisend belang bij de door haar ingestelde vordering.
5.6. Over de belangen van gedaagden c.s. wordt nog het volgende overwogen. [gedaagde] heeft gesteld dat hij geen inkomen heeft en niet in staat is om, anders dan door het bewonen van leegstaande panden, in adequate huisvesting te voorzien. Er zijn onvoldoende sociale huurwoningen beschikbaar. [gedaagde] bewoont de woning dan ook uit overmacht. [gedaagde] heeft daarnaast nog gesteld dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van Woonstad. Als [gedaagde] nu wordt ontruimd leidt dit tot een onmenselijke en vernederende situatie gelet op de koude periode van het jaar en de opleving van Corona. Dit is strijdig met artikel 3 EVRM. Dit betoog leidt niet tot een ander oordeel. Reeds op 4 oktober 2021 heeft Woonstad gedaagden c.s. gesommeerd de woning te verlaten. Gedaagden c.s., onder wie [gedaagde], hebben dus al enige tijd gehad om zich op vertrek uit de woning voor te bereiden. Niet gebleken is welke inspanningen zij hebben verricht om vervangende woonruimte te zoeken. Dat zij niet elders kunnen verblijven, al dan niet in reguliere woonruimte, of niet veilig zijn in het geval zij zijn aangewezen op opvang elders is door hen niet nader geconcretiseerd. Van een vernederende of onmenselijke situatie die in strijd is met artikel 3 EVRM zoals door [gedaagde] is gesteld is dan ook geen sprake.
5.7. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen wordt de gevorderde ontruiming toegewezen zoals in het dictum vermeld. De ontruimingstermijn wordt in overeenstemming met het bepaalde in artikel 555 Rv vastgesteld op drie dagen na betekening van dit vonnis.
5.8. De dwangsomveroordeling, een veroordeling die dient als prikkel tot nakoming, wordt afgewezen nu de ontruiming bewerkstelligd kan worden via een deurwaarder.
5.9. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie wordt afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv is die overbodig.
5.10. Gelet op hetgeen in 5.5. is overwogen heeft Woonstad voldoende belang bij het onder 2. gevorderde. De vordering om te bepalen dat dit vonnis binnen de in
artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer gelegd kan worden tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand bevindt of binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, wordt daarom toegewezen.
5.11. De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat Woonstad bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.
5.12. Gedaagden c.s. worden als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonstad worden begroot op:
- betekening oproeping € 119,21
- griffierecht € 667,00
- salaris advocaat € 1.016,00
Totaal € 1.802,21
6.1. [naam eiser] heeft zijn vordering om Woonstad te bevelen hem van vervangende huisvesting te voorzien niet nader onderbouwd. Nu deze vordering daarnaast ook juridische grondslag mist wordt deze afgewezen.
6.2. Gelet op wat hiervoor in 5.5. is overwogen heeft Woonstad een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning op korte termijn. De ontruimingstermijn is om die reden en in overeenstemming met het bepaalde in artikel 555 Rv vastgesteld op drie dagen na betekening van dit vonnis. De vordering om te bepalen dat de ontruiming niet eerder dan één week voorafgaande aan de levering van de woning aan een koper zal plaatsvinden wordt daarom afgewezen.
6.3. [naam eiser] heeft voorts gevorderd om te bepalen dat pas (eind)vonnis gewezen wordt nadat inlichtingen zijn ingewonnen bij het College van Burgermeesters en Wethouders van de gemeente Rotterdam, conform artikel 551a Rv. De voorzieningenrechter begrijpt dat [naam eiser] hiermee artikel 557a lid 2 Rv heeft bedoeld. Op grond van dit artikel kan de rechter bepalen dat het bevel tot ontruiming niet ten uitvoer kan worden gelegd totdat hij beslist, na terzake inlichtingen te hebben ingewonnen bij burgermeester en wethouders. Reeds in 5.11. is geoordeeld dat het onverenigbaar is met het belang dat Woonstad bij de ontruiming heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen. De vordering van [naam eiser] wordt daarom afgewezen.
6.4. [naam eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonstad worden begroot op € 333,50 aan salaris advocaat (factor 0,5 × tarief € 667,00).
De voorzieningenrechter:
in conventie
7.1. verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
7.2. veroordeelt gedaagden c.s. om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] met alle personen en/of onroerende zaken die zich hunnentwege in de woning bevinden, te ontruimen en te verlaten,
7.3. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
7.4. veroordeelt gedaagden c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 1.802,21,
7.5. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
7.7. wijst de vorderingen af,
7.8. veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 333,50,
7.9. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2021.
2180/676