ECLI:NL:RBROT:2018:7810
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6684237 \ CV EXPL 18-7307
uitspraak: 21 september 2018
vonnis in verzet van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gedaagde in verzet,
gemachtigde: Syncasso Gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,
tegen
Jay Holding B.V., t.h.o.d.n. Manna Support, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam rechthebbende], geboren op [geboortedatum] 1942, wonende te [plaatsnaam],
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
eiseres in verzet,
gemachtigde: mr. J. Verheij te Wassenaar.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ respectievelijk ‘Jay Holding q.q.’, tenzij anders vermeld.
1 Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
het inleidend exploot van dagvaarding van 30 november 2017, met producties;
het verstekvonnis van 29 december 2017;
het verzetexploot van 26 januari 2018, met producties;
de conclusie van antwoord in verzet, tevens houdende eisvermindering, met producties;
het vonnis van 3 mei 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
het proces-verbaal van de op 7 augustus 2018 gehouden comparitie van partijen.
1.2 De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1 Tussen (de rechtsvoorganger van) Havensteder als verhuurder en de heer [naam rechthebbende] (hierna: [naam rechthebbende]) als huurder heeft vanaf 21 maart 1996 tot 1 juli 2017 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan de [straat- en plaatsnaam] (hierna: het gehuurde).
2.2 Jay Holding B.V. is bij beschikking van 6 april 2017 benoemd tot bewindvoerder over de goederen van [naam rechthebbende].
2.3 Bij op 29 december 2017 gewezen verstekvonnis tussen partijen (bekend onder zaaknummer 6525187 \ CV EXPL 17-42676) werd Jay Holding q.q. overeenkomstig de eis van Havensteder veroordeeld tot betaling van € 8.912,38 aan achterstallige huur, herstelkosten, rente en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over € 7.947,74 vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van Jay Holding q.q. in de kosten van het geding, bij dat vonnis vastgesteld op € 571,05 aan verschotten en € 250,00 aan salaris voor de gemachtigde.
3.1 Havensteder heeft bij (oorspronkelijke) dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en Jay Holding q.q. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 8.912,38 aan achterstallige huur, herstelkosten, rente en kosten, met veroordeling van Jay Holding q.q. in de proceskosten.
3.2 Aan die eis heeft Havensteder ten grondslag gelegd dat Jay Holding q.q. in gebreke is gebleven met hetgeen zij ter zake de huurovereenkomst verschuldigd is aan Havensteder, namelijk een bedrag van in totaal € 7.947,74 aan achterstallige huur berekend tot en met 2 juli 2017 en herstelkosten. Die tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Havensteder maakt voorts aanspraak op € 30,05 aan verschenen rente en € 934,59 (incl. btw) aan buitengerechtelijke incassokosten wegens uitblijvende betaling, ondanks sommatie.
3.3 Jay Holding q.q. heeft gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voormeld verstekvonnis te vernietigen, althans te bepalen dat [naam rechthebbende] zal worden ontheven van voormelde veroordeling en Havensteder in haar vordering(en) niet ontvankelijk te verklaren, althans haar deze te ontzeggen, met veroordeling van Havensteder in de kosten van de procedure.
3.4 Daartoe heeft Jay Holding q.q. – verkort weergegeven en voor zover relevant – het volgende aangevoerd. [naam rechthebbende] heeft betalingen gedaan, zodat er op 30 november 2017 geen sprake was van een vordering van € 7.947,74. [naam rechthebbende] heeft de verschuldigdheid van de herstelkosten betwist, omdat het gehuurde schoon, onbeschadigd en in de staat waarin het verkeerde aan het begin van de huurovereenkomst, is opgeleverd. [naam rechthebbende] betwist dat de buitengerechtelijke incassokosten anders dan voor voorbereiding van de procedure zijn gemaakt.
3.5 Havensteder heeft bij conclusie van antwoord in verzet haar eis verminderd in die zin dat zij thans van Jay Holding q.q. een bedrag van € 7.281,38 vordert, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van Jay Holding q.q. in de proceskosten.
4.1 Bij oorspronkelijke dagvaarding heeft Havensteder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Gelet op de formulering van het gewijzigde petitum in de conclusie van antwoord in verzet, tevens houdende eiswijziging, waarin dat onderdeel van de vordering niet meer voorkomt, gaat de kantonrechter ervan uit dat Havensteder afstand heeft gedaan van haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.2 Op de comparitie van partijen heeft Jay Holding q.q. de huurachterstand erkend.
De huurachterstand ten bedrage van € 1.769,53 zal dan ook worden toegewezen.
4.3 Partijen twisten over de verschuldigdheid van de herstelkosten.
Jay Holding q.q. heeft een beroep gedaan op de tweede volzin van artikel 7:224 lid 2 BW: ‘Indien geen beschrijving [van het gehuurde] is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.’ Op grond van het overgangsrecht geldt de tweede volzin van artikel 7:224 lid 2 BW echter niet voor huurovereenkomsten die vóór 1 augustus 2003 zijn gesloten, hetgeen het geval is bij de huurovereenkomst tussen Havensteder en [naam rechthebbende]. Artikel 7A:1599 BW is van toepassing. Aan het verweer van Jay Holding q.q. wordt dan ook voorbijgegaan. Op grond van dat artikel wordt [naam rechthebbende] vanwege het ontbreken van een beschrijving van het gehuurde verondersteld, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard en moet hij het gehuurde in dezelfde staat terug geven aan de verhuurder. Jay Holding q.q. heeft enkel gesteld dat [naam rechthebbende] het gehuurde schoon en onbeschadigd heeft opgeleverd. Havensteder heeft haar standpunt onderbouwd met foto’s van het gehuurde, waarop te zien is dat deurkozijnen zijn beschadigd, dat wanden, muren, stopcontacten, afzuigventielen en lamellen zijn aangedaan door een gele nicotineaanslag en dat de tuin is overwoekerd. Het verweer van Jay Holding q.q. wordt daarom als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. In rechte is daarom niet vast komen te staan dat [naam rechthebbende] het gehuurde in een goede staat heeft opgeleverd. Jay Holding q.q. is daarom een vergoeding voor de herstelkosten verschuldigd aan Havensteder.
4.4 Partijen twisten voorts over de hoogte van de herstelkosten.
Jay Holding q.q. heeft terecht gesteld dat Havensteder onvoldoende heeft gemotiveerd waarom zij een bedrag van tweemaal € 581,26 ter zake het isoleren van het plafond en de wanden in de woonkamer en de keuken heeft gevorderd. Het komt de kantonrechter voor dat het isoleren van het plafond en de wanden in de woonkamer en de keuken eerder een renovatie betreft dan noodzakelijke werkzaamheden om het gehuurde opnieuw te kunnen verhuren. Een bedrag van in totaal € 1.162,52 aan herstelkosten is daarom niet voor toewijzing vatbaar.
Jay Holding q.q. heeft de hoogte van de (overige) herstelkosten onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij heeft slechts gesteld dat herstel van het gehuurde geen € 5.500,00 heeft kunnen kosten en dat er sprake is van achterstallig onderhoud door Havensteder, hetgeen door Havensteder is betwist. Aan dit verweer van Jay Holding q.q. wordt dan ook voorbijgegaan. Op grond van het voorgaande dient Jay Holding q.q. een bedrag van € 4.349,33 aan herstelkosten aan Havensteder te vergoeden.
4.5 De gevorderde rente over de toewijsbare hoofdsom zal worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, aangezien er voor toewijzing vanaf een eerdere datum of over een hoger bedrag geen deugdelijke grondslag is gesteld.
4.6 Havensteder maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is en dat Havensteder een aanmaning overeenkomstig artikel 6:96 lid 6 BW heeft verzonden aan [naam rechthebbende] dan wel aan Jay Holding q.q., waarvan de ontvangst niet is betwist. Jay Holding q.q. heeft in haar verweer miskend dat een enkele aanmaning overeenkomstig de regels van artikel 6:96 lid 6 BW voldoende is voor Jay Holding q.q. om die kosten verschuldigd te worden aan Havensteder. Haar verweer wordt dan ook gepasseerd. De vergoeding waarop ingevolge het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten aanspraak kan worden gemaakt zal worden berekend aan de hand van de toewijsbare hoofdsom (€ 6.118,86). De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen tot een bedrag van € 823,94 inclusief btw.
4.7 Nu Havensteder haar eis heeft gewijzigd en een lager bedrag aan hoofdsom toewijsbaar is dan (oorspronkelijk) is gevorderd, kan het verstekvonnis niet in stand blijven. De kantonrechter vernietigt daarom het verstekvonnis en doet opnieuw recht zoals hierna gemeld.
4.8 Jay Holding q.q. wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De verschotten worden vastgesteld op € 101,05 aan explootkosten en € 470,00 aan griffierecht. Aan het gemachtigdensalaris worden drie punten à € 250,00 toegekend.
De kantonrechter:
vernietigt het op 29 december 2017 tussen partijen gewezen verstekvonnis;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Jay Holding q.q. om aan Havensteder te betalen € 6.942,80 aan achterstallige huur, herstelkosten en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.118,86 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt Jay Holding q.q. in de kosten van de procedure tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 571,05 aan verschotten en € 750,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het anders of méér gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.J. Smits en uitgesproken ter openbare terechtzitting.