ECLI:NL:RBROT:2011:BQ9961

RECHTBANK ROTTERDAM Sector Bestuursrecht Meervoudige kamer Reg.nr.: AWB 10/2641 GEMWT - T1 Uitspraak in het geding tussen Besix Nederland B.V., gevestigd te Barendrecht, eiseres, gemachtigde mr. W.J. Bosma, advocaat te Den Haag, en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam, verweerder. 1 Ontstaan en loop van de procedure Bij besluit van 15 april 2010 heeft verweerder aan eiseres een last onder dwangsom opgelegd om binnen 10 dagen na verzending van de last de omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte in het pand Texelsestraat 47A te Rotterdam (hierna: de woning) te beëindigen en beëindigd te houden. Indien eiseres niet volledig aan de last voldoet, verbeurt zij eenmalig een dwangsom van € 3.540,-. Tegen dit besluit (hierna: het primaire besluit) heeft eiseres bij brief van 21 april 2010 bezwaar gemaakt. Voorts heeft eiseres de rechtbank verzocht het primaire besluit te schorsen. Bij uitspraak van 25 mei 2010, reg.nr.: AWB 1 0/1450 VGEMWT - T1, heeft de voorzieningenrechter het verzoek om voorlopige voorziening toegewezen, in die zin dat het primaire besluit tot twee weken na de bekendmaking van de beslissing op bezwaar wordt geschorst, met dien verstande dat wanneer binnen die termijn opnieuw een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening is ingediend, de schorsing doorloopt totdat de rechtbank op dat verzoek heeft beslist. Bij besluit van 23 juni 2010 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Tegen dit besluit (hierna: het bestreden besluit) heeft eiseres bij brief van 2 juli 2010 beroep ingesteld. Voorts heeft eiseres de voorzieningenrechter wederom verzocht een voorlopige voorziening te treffen, inhoudende schorsing van het bestreden besluit. Ter zitting van de voorzieningenrechter op 30 juli 2010 is door verweerder geconstateerd dat voldaan is aan de last. Eiseres heeft daarin aanleiding gezien het verzoek om een voorlopige voorziening in te trekken. Bij uitspraak van 5 augustus 2010, reg.nr.: AWB 10/2640 VGEMWT - T1, heeft de voorzieningenrechter het verzoek om vergoeding van de proceskosten afgewezen. Verweerder heeft bij brief van 29 april 2011 een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 mei 2011. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en J.A. Flierman, manager algemene zaken bij eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. M.C. Rolle en drs. N. Mehadi. De rechtbank, recht doende: verklaart het beroep ongegrond. Aldus gedaan door mr. C.A. Schreuder, voorzitter, en mr. A.I. van Strien en mr. A.C. Hendriks, leden, in tegenwoordigheid van J. van Mazijk, griffier. De griffier: De voorzitter: Uitgesproken in het openbaar op: 30 juni 2011. Een belanghebbende - onder wie in elk geval eiseres wordt begrepen - en verweerder kunnen tegen deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. De termijn voor het indienen van het beroepschrift is zes weken en vangt aan met ingang van de dag na die waarop het afschrift van deze uitspraak is verzonden. Afschrift verzonden op: Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. Op grond van de artikelen 5, 8 en 10 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en de artikelen 7, 75, 84, tweede en derde lid, en 85 van de Huisvestingswet heeft de gemeenteraad van Rotterdam op 24 april 2008 de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam (hierna: de Verordening) vastgesteld. Deze is met terugwerkende kracht tot 1 januari 2008 in werking getreden. In artikel 1.1. van de Verordening is - voor zover hier relevant - het volgende bepaald: “In deze verordening en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: 1. (…); 2. (…); 3. (…); 4. (…); 5. woonruimte: besloten ruimte, die al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden; 6. zelfstandige woonruimte: een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat die daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; 7. onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat die daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt keuken en toilet; 8. (…); 9. inwoning: het bewonen van een deel van een woonruimte die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen; 10. kamerverhuur: de verhuur van een deel van al dan niet zelfstandige woonruimte ten behoeve van langdurige bewoning aan personen, voor welke bewoning inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie als bedoeld in de Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens noodzakelijk is; 11. (…); 12. huishouden: 1 o. alleenstaande; 2 o. twee of meer personen die, onmiddellijk voorafgaand aan de aanvraag van de huisvestingsvergunning, volgens de gemeentelijke basisadministratie gezamenlijk gedurende één jaar aansluitend op een zelfde adres staan ingeschreven; 3o. twee of meer personen die ten genoegen van burgemeester en wethouders hebben aangetoond, dat zij een gemeenschappelijke huishouding willen voeren; 13. (…); 14. (…); 15. (…); 16. ingezetene: degene die in de gemeentelijke basisadministratie van één van de gemeenten in de regio is opgenomen en feitelijk aldaar hoofdverblijf heeft in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte; 17. t/m 24. (…).” Ingevolge artikel 3.1.2, aanhef en onder c, van de Verordening is het verboden om zonder een onttrekkingsvergunning een woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. Op grond van artikel 4.1 van de Verordening kunnen burgemeester en wethouders, indien vanwege bijzondere omstandigheden een strikte toepassing van het bepaalde in deze verordening zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard, afwijken van het bepaalde in deze verordening. Op grond van artikel 5:21 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt onder bestuursdwang verstaan: het door feitelijk handelen door of vanwege een bestuursorgaan optreden tegen hetgeen in strijd met bij of krachtens enig wettelijk voorschrift gestelde verplichtingen is of wordt gedaan, gehouden of nagelaten. Uit artikel 125, eerste en tweede lid, van de Gemeentewet vloeit voort dat de bevoegdheid tot toepassing van bestuursdwang in dit geval wordt uitgeoefend door verweerder. Volgens artikel 5:32 van de Awb kan het bestuursorgaan dat bevoegd is bestuursdwang toe te passen in plaats daarvan een last onder dwangsom opleggen, indien het belang dat het betrokken voorschrift beoogt te beschermen zich daartegen niet verzet. Artikel 5:32a, tweede lid, van de Awb bepaalt dat bij een last onder dwangsom die strekt tot het ongedaan maken van een overtreding of het voorkomen van verdere overtreding, een termijn gesteld wordt gedurende welke de overtreder de last kan uitvoeren zonder dat een dwangsom wordt verbeurd. Op grond van artikel 5:32b van de Awb stelt het bestuursorgaan de dwangsom vast hetzij op een bedrag ineens, hetzij op een bedrag per tijdseenheid waarin de last niet is uitgevoerd dan wel per overtreding. Het bestuursorgaan stelt tevens het bedrag vast waarboven geen dwangsom meer wordt verbeurd. Het vastgestelde bedrag staat ten slotte in redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwangsomoplegging. De voorzieningenrechter heeft bij uitspraak van 25 mei 2010 het primaire besluit geschorst omdat de rechtbank in dit geval de belangen van eiseres bij opschorting van het dwangsombesluit voor de duur van de bezwaarprocedure groter acht dan de belangen van verweerder bij onmiddellijke uitvoering van dit besluit. In de beslissing op bezwaar zal, indien vast wordt gehouden aan de last onder dwangsom, gemotiveerd moeten worden waaruit de overtreding precies bestaat en waarom handhaving van de regels zwaarder weegt dan de belangen van eiseres. Verder zal duidelijk gemaakt moeten worden op welke wijze gevolg moet worden gegeven aan de last onder dwangsom en dient de berekening van de hoogte van de last in het bestreden besluit nader uitgewerkt te worden, aldus de voorzieningenrechter. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, onder overneming van de overwegingen in het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie van de gemeente Rotterdam van 8 juni 2010, het bezwaar ongegrond verklaard en het primaire besluit gehandhaafd onder aanvulling van de motivering. Overwogen is dat vaststaat dat de betreffende woning is gelegen in een aangewezen gebied als bedoeld in de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam. In deze gebieden is het verboden om zonder onttrekkingsvergunning zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. Uit de stukken blijkt dat de woning doordeweeks wordt bewoond door drie (en regelmatig vier) werknemers van eiseres, die geen van allen ingeschreven staan in de gemeentelijke basisadministratie. Verweerder acht het dan ook niet aannemelijk dat de werknemers de wens hebben om ook los van huisvesting in de woning tezamen bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. De eigen kamers van de bewoners zijn onzelfstandige woonruimten waarvoor een onttrekkingsvergunning vereist is. Gelet op het gegeven dat aan minimaal drie en soms vier mensen slaapplaats wordt geboden, is het bepaalde in artikel 2 annex artikel 6 van de Nadere regels gebiedsquota voor kamerverhuur 2009 reeds daarom niet aan de orde. Er is geen sprake van inwoning. Nu eiseres niet over de vereiste onttrekkingsvergunning beschikt, is sprake van een overtreding waartegen in beginsel handhavend kan worden opgetreden. Er is volgens verweerder geen concreet zicht op legalisatie. De dwangsom is vastgesteld aan de hand van twee onzelfstandige woonruimten waarin drie en soms vier mensen slaapplaats wordt geboden en een gemiddelde huurprijs per kamer per maand. Voor zover de last niet voldoende duidelijk is, heeft verweerder overwogen dat niet anders bedoeld kan zijn dan dat eiseres de door haar (door de wijze waarop zij de woning verhuurt dan wel in gebruik geeft aan een aantal medewerkers) verrichtte omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte ongedaan maakt. Zij kan dit bewerkstelligen door de woning als zelfstandige woonruimte te verhuren en te laten bewonen. Het algemeen belang bij handhaving is groter dan het individueel belang van eiseres dat zij haar werknemers makkelijk kan huisvesten. De termijn wordt weliswaar kort maar niet onredelijk geacht door verweerder. Eiseres bestrijdt het standpunt van verweerder. Hiertoe herhaalt zij allereerst haar standpunt dat verweerder niet bevoegd is om tot handhaving over te gaan, nu aan eiseres geen verwijt kan worden gemaakt. Artikel 3.1.2, onder c, van de Verordening biedt daartoe in ieder geval geen grondslag. De last onder dwangsom is in strijd met de rechtszekerheid en het legaliteitsbeginsel. Het is voor eiseres niet mogelijk om op basis van de tekst van deze verordening vast te stellen of het huisvesten van werknemers in de betreffende woning al dan niet is toegestaan. Eiseres stelt voorts dat de vraag of de bewoning van de woning al dan niet kan worden aangemerkt als huishouden in de zin van de Verordening niet relevant is voor het antwoord op de vraag of zelfstandige woonruimte is omgezet in onzelfstandige woonruimte. Verder stelt eiseres - anders dan verweerder en de voorzieningenrechter hebben overwogen - dat niet valt in te zien waarom de wijze van bewoning van de woning niet kan worden aangemerkt als inwoning. Indien de bewoning wel kan worden gekwalificeerd als inwoning, dan is uitgesloten dat eiseres zelfstandige woonruimte heeft omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Nog altijd is voor eiseres onduidelijk op welke gronden verweerder handhaaft. Ondanks de overweging van de voorzieningenrechter, is dit punt door verweerder in het bestreden besluit niet opgehelderd. Het lijkt er op dat verweerder de last heeft gebaseerd op het zonder vergunning verhuren van kamers en niet op het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. De uitleg die verweerder geeft aan de begrippen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte vindt eiseres bovendien onduidelijk, althans niet bevredigend. Het bestreden besluit is derhalve genomen in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel. Eiseres handhaaft haar stelling dat geen sprake is van verhuur van de kamers. Op grond van de jurisprudentie is huur-om-niet niet mogelijk, zodat geen sprake is van kamerverhuur. Subsidiair stelt eiseres dat verweerder redelijkerwijs toepassing had moeten geven aan artikel 4.1 van de Verordening (hardheidsclausule). Ter onderbouwing hiervan stelt eiseres dat zij niet op de hoogte was of redelijkerwijs op de hoogte had kunnen zijn van het verbod op het huisvesten van buitenlandse werknemers in de woning op de wijze als zij dat heeft gedaan. Het toestaan van de last betekent de facto dat eiseres geen gebruik meer kan maken van haar woning, terwijl haar werknemers niet meer kunnen worden gehuisvest nabij de projectlocaties. Ook betekent het volgens eiseres dat het moeilijker zo niet onmogelijk wordt haar projecten door werknemers uit andere Europese landen dan Nederland te laten verrichten. Verweerder heeft, ondanks de uitspraak van de rechtbank, de belangenafweging niet gemaakt. Indien wordt geconcludeerd dat verweerder tot handhaving kon overgaan en geen toepassing hoefde te geven aan de hardheidsclausule, is eiseres van mening dat de gehandhaafde last onder dwangsom gebrekkig is. Er is volgens eiseres onvoldoende onderzoek gedaan naar de mogelijkheid van legalisatie. Verder blijft onduidelijk wat eiseres moet doen om te voorkomen dat de dwangsom wordt verbeurd. In het bestreden besluit is verweerder er niet in geslaagd om dit punt te verduidelijken. De hoogte van de dwangsom is nog steeds niet onderbouwd, terwijl ook de voorzieningenrechter heeft overwogen dat de onderbouwing niet kan worden gedragen door de onderbouwing ervan. Verweerder heeft nagelaten de berekening van de last onder dwangsom nader uit te werken. Tot slot stelt eiseres dat er een proceskostenveroordeling had dienen te volgen nu het bestreden besluit van een nadere motivering is voorzien naar aanleiding van het bezwaarschrift. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam gebleken dat eiseres heeft gehandeld in strijd met artikel 3.1.2, aanhef en onder c, van de Verordening. Eiseres heeft ten tijde hier in geding zonder onttrekkingsvergunning drie tot vier medewerkers onderbracht in de woning. Deze medewerkers deelden daar voorzieningen als een keuken en een badkamer. De medewerkers kunnen niet worden aangemerkt als een huishouden als bedoeld in artikel 1.1, aanhef en onder 12, van de Verordening. Zij hebben niet aangetoond dat zij een gemeenschappelijke huishouding willen voeren, maar wonen in één pand omdat hun werkgever aan hen daartoe de gelegenheid biedt. Zij hebben geen eigen toegang tot het pand en zij zijn in de woning afhankelijk van wezenlijke voorzieningen (keuken en badkamer) buiten de door de betreffende werknemer in gebruik genomen kamer. Anders dan eiseres stelt blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit de Verordening voldoende duidelijk wat het verschil is tussen beide soorten woonruimte De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat eiseres zelfstandige woonruimte heeft omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Verder is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van inwoning. Gelet op de begripsbeschrijving van artikel 1.1 van de Verordening betreft inwoning het bewonen van een deel van een woonruimte die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen. Met betrekking tot de onderhavige woning is er geen sprake van een hoofd-bewoner. De stelling van eiseres dat er met betrekking tot aangelegenheden de woning aangaande, wel één aanspreekpunt is, leidt er niet toe dat deze bewoner is gelijk te stellen met een hoofdbewoner als bedoeld in de Verordening. De rechtbank volgt hieromtrent het standpunt van verweerder dat een hoofdbewoner in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven dient te zijn. Geen van de werknemers van eiseres is ingeschreven (geweest) op het adres van de woning. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. Ter zitting is aan de orde geweest dat tot op heden geen onttrekkingsvergunning voor het pand is aangevraagd. Van concreet zicht op legalisatie is reeds daarom geen sprake. De stelling van eiseres dat haar geen verwijt te maken is omdat zij ten tijde van de aankoop van de woning niet bekend was met het gegeven dat de betreffende woning niet zonder onttrekkingsvergunning door meer dan twee werknemers van eiseres mag worden bewoond, is geen reden om van handhaving af te zien. Eiseres heeft – als onweersproken gesteld – op 9 juli 2007 het pand aangekocht. Op 1 augustus 2008 is het pand notarieel overgedragen. Daarna heeft eiseres het pand intern laten moderniseren en heeft zij daar medewerkers gehuisvest. De Verordening is per 1 januari 2008 in werking getreden en geldt algemeen voor alle panden in de buurt waarin het pand is gelegen. De rechtbank ziet geen aanleiding de verordening onverbindend te verklaren of buiten toepassing te laten. Ook voor eiseres geldt derhalve de verplichting van een onttrekkingsvergunning indien de woning wordt omgezet van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte, ongeacht of zij ten tijde van de aankoop op de hoogte was van het vereiste van een onttrekkingsvergunning. Het betoog van eiseres ter zitting dat er door verweerder - ook ten tijde van de zitting nog - geen aantekening is gemaakt in het gemeentelijke beperkingenregister op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (hierna: Wkpboz), zodat eiseres op grond daarvan evenmin kon vermoeden dat er met betrekking tot het gebruik van de woning beperkingen gelden, kan naar het oordeel van de rechtbank niet slagen. Op grond van de Wkpboz betreft een publiekrechtelijke beperking een beperking van de bevoegdheid tot gebruik van of beschikking over een onroerende zaak of een recht waaraan die zaak is onderworpen, niet zijnde een privaatrechtelijke beperking. Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Wkpboz worden bij algemene maatregel van bestuur in het belang van een doelmatige kenbaarheid van publiekrechtelijke beperkingen categorieën van beperkingenbesluiten als bedoeld in artikel 1, onderdeel b, onder 1°, aangewezen, waarop deze wet van toepassing is. In de bijlage behorende bij artikel 2, eerste lid, van het Aanwijzingsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (aangewezen categorieën van beperkingenbesluiten), is artikel 30 van de Huisvestingswet niet opgenomen. Op dit artikel is de voor het pand geldende ontrekkingsvergunning gebaseerd. Dat van het vereiste van een onttrekkingsvergunning geen aantekening is gemaakt in het gemeentelijke beperkingenregister kan daarom niet leiden tot het door eiseres beoogde doel. Eiseres betoogt dat het pand onder valse voorwenselen, namelijk onder het mom van controle van brandveiligheidsvoorschriften, door verweerder is gecontroleerd op de naleving van het voorschrift van de Verordening. Dit betoog faalt. Zoals verweerder heeft toegelicht maakte de controle deel uit van een buurtgerichte actie, waarbij een interventieteam op meerdere aspecten, waaronder brandveiligheid en ook naleving van de Verordening, panden heeft geïnspecteerd. Van misbruik van bevoegdheid is niet gebleken. Ten slotte kan niet worden geoordeeld dat verweerder op grond van de hardheidsclausule in de Verordening van handhaving had moeten afzien. Niet is gebleken van gevolgen die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de Verordening te dienen doelen. Dat eiseres zijn werknemers de mogelijkheid wil bieden om in de nabijheid van de werklocatie te wonen, kan niet als een dergelijke bijzondere omstandigheid worden aangemerkt, nu eiseres met het bestreden besluit die mogelijkheid niet wordt onthouden. Ook is niet gebleken van redenen die zich verzetten tegen de keuze om in plaats van bestuurs¬dwang een last onder dwangsom op te leggen. Met betrekking tot de hoogte van de dwangsom overweegt de rechtbank dat het bij het opleggen van een last onder dwangsom gaat om een handhavingsmaatregel die geen verdergaande strekking heeft dan het bewerkstelligen van hetgeen uit de juiste toepassing van bij of krachtens de wet gestelde voorschriften voortvloeit. Het opleggen van een last onder dwangsom is niet te beschouwen als het toebrengen van een verdergaande benadeling dan die welke voortvloeit uit het enkel doen naleven van de bedoelde voorschriften. Verweerder dient bij de dwangsomoplegging de in artikel 5:32b, derde lid, van de Awb neergelegde maatstaf dat het vastgestelde bedrag in redelijke verhouding moet staan tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde werking van de dwang¬som¬op¬legging, in acht te nemen. Deze maatstaf biedt naar zijn strekking ruimte voor een be¬stuur¬lijke afweging van belangen bij het bepalen van de hoogte van de dwangsom. De wijze waarop verweerder gebruik heeft gemaakt van deze beleidsvrijheid, dient door de rechtbank dan ook terughoudend getoetst te worden. Daarbij dient de rechtbank zich te beperken tot beantwoording van de vraag of sprake is van een zodanige on¬evenwichtigheid in de afweging van de betrokken belangen, dat moet worden geoordeeld dat verweerder niet in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen; hierbij geldt als uit¬gangspunt dat verweerder de uitvoering van de last mag verzekeren door het opleggen van een passende dwangsom. Verweerder heeft omtrent de bepaling van de hoogte van de dwangsom naar voren gebracht dat deze in zaken als de onderhavige, waarin geen huur wordt betaald, wordt vastgesteld op het aantal kamers in de woning die als onzelfstandige woonruimte worden gebruikt, maal de (fictieve) huur die voor een dergelijke kamer kan worden verkregen, maal zes maanden. De rechtbank ziet, gelet op het vorenstaande, geen grond voor het oordeel dat verweerder niet in redelijkheid de hoogte van de dwangsom heeft kunnen vaststellen op het in het bestreden besluit genoemde bedrag. Het gegeven dat eiseres geen huur berekent aan haar werknemers is voor de berekening van de hoogte van de dwangsom niet van belang, nu verweerder is uitgegaan van een fictieve huur die voor een onzelfstandige woonruimte als hier aan de orde, in redelijkheid kan worden gevraagd. Gelet op het hiervoor overwogene dient het beroep van eiseres ongegrond te worden verklaard. Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.