ECLI:NL:RBROT:2006:AX3743

VONNIS VAN DE RECHTBANK ROTTERDAM sector kanton I N Z A K E : de stichting Stichting Woningbedrijf Rotterdam, gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam, woonplaats kiezend aan het Weena 750 te Rotterdam op het kantoor van de advocaat en procureur mr. J. A. van Strijen, eiseres bij exploot van dagvaarding van 12 oktober 2005; TE G E N : J. van der V., wonende te Rotterdam aan de X-laan , gedaagde bij gemeld exploot, gemachtigde: aanvankelijk mr. K. S. Kort, thans Mr. A. Rhijnsburger, advocaat en procureur te Rotterdam. 1. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE: Eiseres heeft gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en het tijdstip waarop gedaagde de woning met al het zijne en de zijnen dient te ontruimen en aan eiseres ter beschikking dient te stellen vast te stellen op 1 januari 2006, althans op een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, met machtiging aan eiseres om, indien gedaagde niet tijdig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, deze zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie en tenslotte gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding, het salaris van de gemachtigde van eiseres daaronder begrepen. Gedaagde heeft zich verweerd tegen de vordering. De kantonrechter heeft op 9 november 2005 een tussenvonnis gewezen en een comparitie van partijen gelast welke heeft plaatsgevonden op 9 januari 2006 in het bijzijn van de heer H. Gravestein (districtsmanager), mevrouw F. M. Brinkman (medewerkster juridische zaken) en mevrouw C. van Grunsven (directeur OCNC) namens eiseres, bijgestaan door de gemachtigde en gedaagde in persoon, alsmede de heer professor ing. A. F. Thomsen (hoogleraar woningverbetering en woningbeheer), de heer W. van Es (deskundige woonkwaliteit) en mevrouw ir. E. V. Poot (stedenbouw-kundige), bijgestaan door de gemachtigde. Vervolgens hebben beide partijen een akte genomen en heeft eiseres, met toestemming van gedaagde nog nadere informatie verstrekt. De uitspraak van het vonnis door de kantonrechter bepaald op heden. 2. DE VASTSTAANDE FEITEN: 2.1. De aan het geschil ten grondslag liggende feiten kunnen, voor zover erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsook voor zover blijkende uit de overgelegde en in zoverre niet betwiste producties, voor zover thans van belang, als volgt worden samengevat. 2.2. Gedaagde huurt van eiseres WBR een woning aan de X-laan te Rotterdam. 2.3. Het gehuurde is onderdeel van het complex Klein Trapezium in de wijk Nieuw Crooswijk te Rotterdam. 2.4. Eiseres heeft het besluit genomen om de 56 woningen in het complex Klein Trapezium te slopen en te vervangen door 95 nieuw te bouwen woningen. 2.5. De voorgenomen sloop van het Klein Trapezium is onderdeel van de reconstructie van de gehele wijk Nieuw Crooswijk, waarbij gekozen is voor de sloop of renovatie van in totaal 1825 woningen en de nieuwbouw en renovatie van 1753 woningen. Samen met 272 te behouden woningen zal het aantal sociale woningen na uitvoering van de reconstructie 700 belopen op een totaal aantal woningen in de wijk van 2025. 2.6. Eiseres is verhuurster van 97% van de woningen in de wijk. Daarnaast participeert zij samen met ERA bouw en Proper Stok in de Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk (OCNC). De gemeente Rotterdam is actief betrokken bij de herontwikkeling van de wijk. 2.7. In 1999 is de bewonersvisie “Zoeken naar de Crooswijkse mix” opgesteld. In 2003 is door de Gemeenteraad van Rotterdam de structuurvisie “Nieuwe kijk op Crooswijk” vastgesteld. In opdracht van OCNC is in januari 2004 een concept-masterplan opgesteld. Op 3 februari 2005 is door de Gemeenteraad van Rotterdam het definitieve masterplan Nieuw Crooswijk vastgesteld. Op 15 maart 2005 is een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen de gemeente Rotterdam, de OCNC en eiseres waarin afspraken zijn gemaakt om te komen tot ontwikkeling en realisering van de stedelijke vernieuwing van Nieuw Crooswijk. 2.8. Het complex Klein Trapezium is volgens de gemaakte planning het eerste blok dat zal worden gesloopt. 2.9. Eiseres heeft ten behoeve van de herontwikkeling van de wijk een Sociaal Statuut Nieuw Crooswijk vastgesteld in juli 2005. 2.10. Op 15 juli 2005 heeft eiseres de huurovereenkomst met gedaagde opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Voor en na de opzegging heeft eiseres diverse vervangende woonruimten aangeboden aan gedaagde. 2.11. Op 6 oktober 2005 heeft de deelgemeente Kralingen-Crooswijk een sloopvergunning afgegeven. De tegen deze vergunningverlening ingediende bezwaren zijn ongegrond verklaard op 23 januari 2006. Tegen deze beslissing is beroep ingesteld bij de rechtbank in Rotterdam. Op 3 oktober 2005 is een woningonttrekkingsvergunning afgegeven. De daartegen ingediende bezwaren zijn door het dagelijks bestuur van de deelgemeente Kralingen-Crooswijk ongegrond verklaard op 23 januari 2006. Op 27 januari 2006 is een informatieplan voor de bouwaanvraag ingediend, alsmede een verzoek tot vrijstelling op grond van artikel 19 Wet Ruimtelijke Ordening (WRO). 2.12. Op 2 maart 2006 heeft de Gemeenteraad van Rotterdam het bestemmingsplan Nieuw Crooswijk vastgesteld. 3.1 Eiseres heeft, naast de hiervoor beschreven vaststaande feiten en voor zover thans van belang, het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd. De wijk bestaat voor het grootste gedeelte uit woningen die zijn gebouwd in de eerste helft van de twintigste eeuw. De bebouwing staat dicht op elkaar en is eenzijdig. Sommige woningen zijn nog begin jaren negentig gerenoveerd. In de loop van de jaren negentig is eiseres tot het inzicht gekomen dat een grootschalige herontwikkeling noodzakelijk is voor het behoud van een leefbare en veilige wijk. Sinds eind jaren negentig is de herstructurering in voorbereiding. De bewoners zijn vanaf het begin nauw betrokken geweest bij de herontwikkeling. Zij hebben in “Zoeken naar een Crooswijkse mix” hun visie gegeven op de toekomst van de wijk. Bewoners hebben inspraak gehad bij het opstellen van de structuurvisie “Nieuwe kijk op Nieuw Crooswijk”. Uit deze structuurvisie blijkt duidelijk dat herstructurering noodzakelijk is omdat de wijk aan de grens van haar mogelijkheden is en dreigt af te glijden naar een niveau waarbij de huidige sociale problemen ernstiger vormen zullen aannemen. Een van de belangrijkste redenen daarvoor is dat de verslechterde vooroorlogse woningvoorraad niet meer voldoet aan de eisen van de tijd. Het concept masterplan is gebruikt om een wijkbrede discussie op te starten. Tijdens de wijkparticipatie is op verschillende manieren met de bewoners gecommuniceerd. Per doelgroep is gediscussieerd en de commentaren en suggesties zijn meegenomen bij de vaststelling van het masterplan. Het Klein Trapezium wordt als eerste gesloopt omdat daarmee de ruimte kan worden gecreëerd om veel nieuwe woningen te bouwen. Er zullen 56 woningen worden gesloopt en 95 woningen nieuw worden gebouwd om zo veel wijkbewoners te kunnen huisvesten. De grootschalige herontwikkeling is niet mogelijk met behoud van de bestaande huurovereenkomsten, waaronder ook de overeenkomst met gedaagde. Alle huurders die op 1 januari 2001 in Nieuw Crooswijk een bereikbare woning huurden en een inkomen hebben dat onder de ziekenfondsgrens ligt hebben op grond van het Sociaal Statuut een terugkeergarantie. Huurders met een hoger inkomen hebben voorrang op huurwoningen in het hogere segment en op koopwoningen. Vanaf maart 2004 is gedaagde persoonlijk geïnformeerd over de plannen. Er heeft een persoonlijk gesprek plaatsgevonden waarbij de woonwensen van gedaagde zijn geïnventariseerd. Vanaf december 2004 heeft eiseres gedaagde vier passende woonruimten aangeboden. Voorts is gecorrespondeerd met gedaagde. Een vervangende woning is ook passend wanneer grootte, ligging, woongenot en prijsniveau niet identiek zijn. Ook is van belang of gedaagde zich zelf heeft ingespannen om andere woonruimte te zoeken. Omdat gedaagde in aanmerking komt voor huursubsidie heeft een hogere huurprijs voor hem geen grote gevolgen. Eiseres heeft een groot belang bij beëindiging van de huurovereenkomst omdat de herontwikkeling van de wijk een aanvang moet nemen. Eiseres heeft zich daaraan geconformeerd. Eiseres heeft zich grote moeite getroost om vervangende woonruimte aan te bieden. Zij heeft zich steeds redelijk opgesteld. De belangen van eiseres dienen zwaarder te wegen dan de persoonlijke en financiële omstandigheden van gedaagde. Gedaagde heeft geen redelijk belang meer om zich tegen de huurbeëindiging te verzetten. 3.2. Gedaagde heeft tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd. Het Klein Trapezium is in 1930 gebouwd en in 1992 op hoog niveau gerenoveerd. De bouwkundige staat van het woonbok is uitstekend. De bewoners wonen er tot hun grote tevredenheid. Op grond van het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is er geen reden voor opzegging van de huurovereenkomst, nu vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd. De dringendheid is een zelfstandig te beoordelen opzeggingscriterium dat kritisch moet worden bezien omdat de wetgever heeft gekozen voor een sterke huurbescherming. Eiseres heeft geen dringend eigen gebruik aangetoond. Zij wil slechts een andere wijk realiseren, waarin hogere inkomens kunnen worden gehuisvest, maar daartoe bestaat geen enkele noodzaak. Het is een keuze van eiseres, maar een alternatieve keuze is mogelijk. Het is niet de bedoeling van de wetgever om de lokale politiek in samenspraak met de verhuurder te laten beslissen over de huurbescherming. Om die reden dienen de plannen inhoudelijk en niet slechts marginaal te worden getoetst. Er zijn zoveel belemmeringen voor en bezwaren tegen de uitvoering van het masterplan, dat de uitvoering ervan naar verwachting uiteindelijk geen doorgang zal vinden. De planning is daardoor vertraagd. De bewoners hebben bezwaar en beroep aangetekend tegen de sloopvergunning en de vergunning tot woningonttrekking. Het Masterplan kan niet binnen het bestaande bestemmingsplan worden gerealiseerd, waardoor een nieuw bestemmingsplan moet worden vastgesteld. Een bouwvergunning kan pas worden verkregen wanneer het bestemmingsplan in werking is getreden of wanneer een artikel 19 WRO vrijstellingsprocedure is gevolgd. De kans dat het nieuwe bestemmingsplan kan worden vastgesteld is klein gelet op de problematiek van de luchtkwaliteit. De staatssecretaris van Milieu heeft geschreven dat het niet de bedoeling kan zijn om de bebouwing op te schuiven in de richting van de bron van de luchtvervuiling, zoals in dit geval beoogd wordt. De Provincie Zuid-Holland heeft aangegeven dat het bestemmingsplan niet in aanmerking komt voor een specifieke verklaring van geen bezwaar als bedoeld in artikel 19 WRO. Als al vergunningen kunnen worden verleend, zal dit nog minstens een jaar duren na het indienen van de procedure op grond van artikel 19WRO. De gesuggereerde slechte kwaliteit van de woningen is door eiseres niet onderbouwd. Er zijn geen sociaal beheerproblemen en er is geen sprake van verpaupering of overlast. De gemeente heeft een financieel belang bij herstructurering omdat de grondinfrastructuur goedkoper is aan te leggen bij nieuwbouw dan bij verbetering. Bovendien wordt het slopen gebruikt om het door de gemeente gewenste spreidingsbeleid van de bevolking uit te voeren. Eiseres is lid van de federatie van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam. Op verzoek van deze federatie heeft de Commissie Gelijke Behandeling een advies uitgebracht waarin zij tot de conclusie komt dat het spreidingsbeleid van de gemeente Rotterdam indirect onderscheid naar ras, nationaliteit en geslacht oplevert. Eiseres maakt zich daaraan ook schuldig in Nieuw Crooswijk. Niet is uit te sluiten dat de bestuurders van eiseres een persoonlijk financieel belang hebben bij sloop. De voorraad goedkope huurwoningen neemt af door sloop. De motieven om te slopen zijn niet gebaseerd op de kwaliteit van de woningen, maar op sociale motieven. Het is een vrije keuze en geen noodzaak om te slopen. Door het aantal sociale huurwoningen in de wijk terug te brengen van ongeveer 2100 naar 700 handelt eiseres in strijd met haar verplichtingen als toegelaten instelling in de zin van artikel 13 Besluit Beheer Sociale Huursector(BBSH). Het is de vraag of eiseres haar terugkeergarantie kan nakomen. Het aantal goedkope huurwoningen dat beschikbaar is neemt steeds verder af. Het huidig huurbeleid zal de huren doen stijgen. De huurtoeslag zal dit niet volledig compenseren. De aangeboden tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting is ontoereikend. Door een zestal deskundigen is een alternatief plan voor de herstructurering van Nieuw Crooswijk opgesteld. Anders dan in het masterplan vormen de huidige bewoners van de wijk de doelgroep in dat plan. In het alternatieve plan wordt slechts 20% van de woningen gesloopt. De verhuurbaarheid van de nieuw te bouwen woningen is dubieus omdat voor deze woningen te weinig vraag bestaat in de markt, gelet op concurrerende locaties. Daarmee worden ook vraagtekens gezet bij de financiële haalbaarheid van het masterplan. 4. 1. Artikel 7:274 of 7:220 BW? Eiseres beoogt een grootschalige herstructurering van de wijk Nieuw-Crooswijk en zij heeft daartoe een uitgewerkte planning gemaakt. Wanneer de herstructurering gaat plaatsvinden is het de bedoeling om het woonblok waarvan het gehuurde deel uitmaakt in zijn geheel te slopen. Vervolgens wordt op de vrijgekomen plaats, alsmede op het aangrenzende onbebouwde terrein waar nu de stadsbus stopt en een plantsoen is, een nieuw gebouw opgetrokken. Het nieuwe gebouw zal dezelfde functie ( woonruimte) hebben als het oude gebouw, maar verder zal het nieuwe gebouw in niets lijken op het oude gebouw. Zo zal het aantal woonruimten veel groter zijn en aannemelijk is dat ook de indeling van het nieuwe gebouw geheel anders zal zijn. Alleen al het groter aantal bouwlagen betekent dat in het nieuwe gebouw een lift zal worden aangebracht, een voorziening die thans ontbreekt. Voorts wordt het nieuwe gebouw niet geheel op dezelfde plaats teruggebouwd en tenslotte is het de bedoeling in het nieuw te bouwen gebouw, anders dan in het huidige gebouw, vooral seniorenwoningen te realiseren. Gelet op deze plannen is de keuze van eiseres om de huurovereenkomsten op te zeggen op grond van artikel 7:274 BW in overeenstemming met de wettelijke mogelijkheden, mede gelet op het bepaalde in artikel 7:220, vierde lid BW. 4.2. Dringend eigen gebruik. 4.2.1. Eiseres heeft de huurovereenkomst opgezegd met als grond: “Het WBR zegt u hierbij de huurovereenkomst op per 1 januari 2006 wegens dringend eigen gebruik, bestaande uit slopen en nieuwbouw van woonruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Het WBR heeft zijn belangen bij deze herstructurering reeds in een vroeg stadium aan u kenbaar gemaakt”. In de inleidende dagvaarding heeft eiseres de sloop- en nieuwbouwplannen in het kader van de herontwikkeling van Nieuw Crooswijk nader toegelicht. 4.2.2. Op grond van de bepalingen van artikel 7: 274, eerste lid sub c en derde lid sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet de door WBR gebezigde grond voor opzegging van de huurovereenkomst worden aangemerkt als vallende onder het begrip dringend eigen gebruik in de zin van de wet. 4.2.3. De beoogde sloop van het Klein Trapezium is een eerste onderdeel van een veel grotere herstructurering, die de gehele wijk Nieuw Crooswijk betreft. Door eiseres is uitgebreid toegelicht dat een planning is gemaakt die er toe noodzaakt allereerst het Klein Trapezium te slopen om ter plaatse nieuwbouw te realiseren. In deze nieuwbouw kunnen vervolgens bewoners van de wijk worden gehuisvest zodat een verhuisbeweging op gang kan komen. Op die wijze kan vervolgens in fasen worden overgegaan tot de sloop en nieuwbouw van andere blokken in de wijk. Gedaagde heeft zich tegen deze plannen verweerd door inhoudelijk in te gaan op de plannen voor de hele wijk. Daarop zal de kantonrechter nog ingaan. Gedaagde heeft evenwel ook gesteld dat het Klein Trapezium een woonblok is waar geen problemen bestaan op het gebied van onderhoud, sociaal beheer en dergelijke. Gedaagde stelt dat de overgebleven bewoners er naar volle tevredenheid wonen en dat zij dat graag willen blijven doen. Eiseres heeft dit alles niet, althans onvoldoende weersproken. Daarmee ligt de vraag voor of de huurovereenkomsten in het Klein Trapezium kunnen worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik om de beoogde herstructurering van de gehele wijk mogelijk te maken, terwijl de staat van alleen het gehuurde geen grond voor dringend eigen gebruik oplevert. De kantonrechter beantwoordt deze vraag in beginsel bevestigend. Wanneer een wijk grootschalig moet worden gereconstrueerd is het veelal onvermijdelijk dat ook goede delen van deze wijk in de herstructurering betrokken worden. Als voor de herstructurering van de gehele wijk de huurbeëindiging van de woonruimten in Klein Trapezium noodzakelijk is, ook al is die beëindiging niet noodzakelijk wanneer alleen naar het Klein Trapezium wordt gekeken, is de beëindiging toch als dringend te beschouwen. Het Klein Trapezium moet dan wijken voor het grotere belang van de herstructurering van de gehele wijk. De kantonrechter verwijst met name naar het arrest van de Hoge Raad van 3 mei 1996, NJ 1996, 655( Bijlmermeerarrest), waarin de Hoge Raad met zoveel woorden heeft overwogen: “Er bestaat evenwel geen goede grond om aan te nemen dat van dringend eigen gebruik in de zin van voormelde bepaling ( thans artikel 7:274BW) alleen dán kan worden gesproken indien sloop van de betrokken woning nodig is om een in aanzienlijke mate verliesgevende exploitatie van juist die woning een halt toe te roepen; redelijkerwijs dient eveneens van dringend eigen gebruik te worden gesproken, indien de betrokken woning deel uitmaakt van een bepaald bestand van woningen waarvan de exploitatie als geheel de verhuurder aanzienlijke verliezen oplevert. Dat wordt niet anders indien de exploitatieverliezen hun oorzaak vinden in stedenbouwkundige gebreken en sociale problemen van het gebied waarin het woningbestand is gelegen en dat sloop mede ten doel heeft ter plaatse stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen ”. Het feit dat in het onderhavig geding geen sprake is van exploitatietekorten doet niet af aan het door de Hoge Raad gegeven oordeel dat van dringend eigen gebruik sprake kan zijn als de huurbeëindiging wordt ingegeven door plannen voor een groter gebied, terwijl de aan deze plannen ten grondslag gelegde problematiek niet speelt in het gehuurde. 4.2.4. Het is aan eiseres om aannemelijk te maken dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik in dit geval in het kader van de grootschalige herstructurering van de wijk. Eiseres heeft daarbij een grote mate van beleidsvrijheid. Zij bepaalt op welke wijze vorm wordt gegeven aan de ingreep in de straat of in de wijk waarin het gehuurde zich bevindt. Het is niet aan de kantonrechter om te beoordelen of de door eiseres op grond van haar beleidsvrijheid gemaakte keuzes juist zijn. De beoordeling van de kantonrechter beperkt zich tot de vraag of eiseres op redelijke gronden heeft kunnen besluiten tot een ingreep, ook als de ingreep de hele wijk betreft. Gedaagde heeft doen betogen dat de kantonrechter een ruimere toetsingsmogelijkheid heeft en verwijst daartoe vooral naar de conclusie van de Advocaat-Generaal ( A-G) mr. J.L.R.A.Huydecoper bij het arrest van de Hoge Raad van 23 september 2005 ( NJ 2005, 555) inzake Mitros tegen Hoekendijk. De kantonrechter merkt allereerst op dat het aangehaalde arrest ziet op een geheel andere situatie dan de onderhavige. In het arrest beslist de Hoge Raad afwijzend op een poging van de verhuurder om de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik op te rekken tot de situatie dat vervreemding nodig is om financiële redenen. Omdat dit in strijd is met de uitdrukkelijke wettekst honoreert de Hoge Raad deze poging niet. De conclusie bij het arrest heeft de A-G aangegrepen om nog eens toe te lichten dat hij een minder vergaand systeem van huurbescherming voorstaat. De A-G constateert evenwel dat de wetgever een andere keuze heeft gemaakt door bij de laatste herziening van de huurwetgeving in 2003 uitdrukkelijk te kiezen voor handhaving van het bestaande systeem van een sterke huurbescherming. De kantonrechter onderschrijft dit, maar de conclusie brengt, anders dan gedaagde stelt, niet met zich mee dat de rechter bij zijn oordeelsvorming ook de wijze van uitwerking van een herstructurering inhoudelijk dient te toetsen. De huurbescherming houdt niet meer, maar ook niet minder, in dan dat de verhuurder aannemelijk dient te maken dat op redelijke gronden is besloten om over te gaan tot sloop en nieuwbouw van het gehuurde om op die grond tot een huurbeëindiging over te kunnen gaan. Als dit aannemelijk is gemaakt, is het vervolgens aan de verhuurder om de plannen nader uit te werken. Deze uitwerking behoort tot de beleidsvrijheid van de verhuurder en kan door de kantonrechter niet worden beoordeeld. 4.2.5. Om te kunnen beoordelen of eiseres op redelijke gronden tot haar besluit is gekomen dient de kantonrechter te bezien wat de grondslag is van het aan de herstructurering ten grondslag gelegde masterplan. Dit masterplan is een globale ruimtelijke vertaling van de structuurvisie die in 2003 werd vastgesteld. Voorafgaand aan de structuurvisie is in 1999 de bewonersvisie Nieuw Crooswijk tot stand gekomen. In dit stuk heeft een panel van bewoners van de wijk een visie ontwikkeld op de toekomst van de wijk. In deze visie is tevens rekening gehouden met reacties van wijkbewoners. In de wijkvisie worden onder meer de volgende aanbevelingen gedaan: “De betaalbaarheid van de woningen moet behouden blijven. De kwaliteit van de woningen moet worden verbeterd. Er moet meer variatie in woningtypes komen, met name liftwoningen, ouderenwoningen en eengezinswoningen voor gezinnen. Er is behoefte aan meer koopwoningen zodat mensen met een hoger inkomen in de wijk kunnen blijven wonen. Een aanpak moet mede gebaseerd zijn op een woonwensenonderzoek onder de huidige bewoners” De conclusies in de structuurvisie zijn mede gebaseerd op deze wijkvisie. Het masterplan bevat een uitwerking van de vervolgens gemaakte beleidskeuzes en is gebaseerd op de conclusies in de structuurvisie. Aan het masterplan ontleent de kantonrechter het volgende: “In de structuurvisie is geconstateerd dat de wijk zich in een neerwaartse trend bevindt op diverse terreinen. Vanuit de fysieke pijler werd geconstateerd dat een rigoureuze ingreep wenselijk is. De woningen zelf zijn kwalitatief slecht. De bouwkundige staat van de woningen laat te wensen over evenals de grootte van de woningen. De woningen hebben weinig toekomstwaarde. De structuur van de bouwblokken, infrastructuur en openbare ruimte is daarnaast zeer onduidelijk. Dit heeft tot gevolg dat men snel de weg kwijt is en de oriëntatie verliest. De huidige structuur geeft een gevoel van opgeslotenheid. Verder zijn de bouwblokken zeer klein. De beperkte ruimte die er is voor onder andere tuinen, maakt ook hier een benauwde indruk” Door gedaagde is niet betwist dat in de structuurvisie tot de voornoemde conclusies wordt gekomen. Namens gedaagde is immers verklaard dat de conclusies in de structuurvisie wel getrokken zijn, maar dat gedaagde zich niet met deze conclusies kan verenigen. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft mevrouw ir. Poot, mede namens gedaagde verklaard: “de structuurvisie werd nog redelijk gedragen door de bewoners. Na de bekendwording van het masterplan is dit veranderd. In de structuurvisie stond dat 300 woningen zouden blijven bestaan en dat voor de overige woningen zou worden bekeken of er sloop of renovatie nodig was. In het masterplan kwam toen ineens naar voren dat de 1500 overige woningen zouden worden gesloopt en daar zijn de bewoners boos over. Zij hebben het gevoel dat hierbij niet naar hen is geluisterd.” Uit deze verklaring blijkt genoegzaam dat de bewoners, waaronder ook gedaagde, de conclusies uit de structuurvisie in grote lijnen hebben onderschreven. Gedaagde is het alleen niet eens met de ruimtelijke uitwering van de conclusies in het masterplan. Voorts blijkt uit het door gedaagde overgelegde alternatieve plan dat er inderdaad sprake is van een aantal stedenbouwkundige gebreken, nu ook in dit plan ingrepen worden voorgesteld, waaronder sloop, nieuwbouw en renovatie. 4.2.6. De kantonrechter heeft geen kennis kunnen nemen van de structuurvisie nu deze niet in het geding werd gebracht. Gelet op de stellingen van eiseres, de aanbevelingen in de wijkvisie, de weergave van een aantal conclusies uit het structuurplan in het masterplan en gegeven het feit dat gedaagde niet heeft betwist dat deze conclusies inderdaad in de structuurvisie staan vermeldt, terwijl ook in het alternatieve plan stedenbouwkundige ingrepen worden voorgesteld, oordeelt de kantonrechter dat het niet nodig is om de structuurvisie alsnog in het geding te brengen om te kunnen beoordelen of de beleidskeuzes van eiseres op redelijke gronden berusten. De aangehaalde conclusies leiden immers tot de vaststelling dat in ieder geval in een deel van de wijk sprake is van de door eiseres genoemde stedenbouwkundige problemen. Indien dit soort problemen zich voordoen is het redelijkerwijs aanvaardbaar dat eiseres op enigerlei wijze ingrijpt. 4.2.7. Vaststaat dat zowel de structuurvisie als het masterplan en uiteindelijk ook het op het masterplan gebaseerde gewijzigde bestemmingsplan door de gemeenteraad werden goedgekeurd. In lijn met deze beslissingen van de gemeenteraad heeft de gemeente Rotterdam zich gebonden aan de uitvoering van de herstructureringsplannen door de samenwerkingsovereenkomst mede te ondertekenen. Deze besluitvorming in de gemeenteraad is op een later tijdstip niet teruggedraaid, ook niet in het vuur van de verkiezingsstrijd op 2 maart 2006 en ook niet nadat de gemeenteraad na de verkiezingen van 7 maart 2006 anders werd samengesteld. Er is dan ook sprake van een herstructureringsplan dat door de gemeentelijke politiek wordt geaccordeerd en ondersteund. Het is niet aan de kantonrechter om deze politieke oordeelsvorming inhoudelijk te toetsen. 4.2.8. Nu voldoende is komen vast te staan dat er redenen zijn om van eiseres te verlangen dat zij ingrijpt in de wijk omdat sprake is van stedenbouwkundige gebreken in de wijk, terwijl de gemeenteraad van Rotterdam deze noodzaak om in te grijpen heeft geaccordeerd en zich zelfs heeft verbonden om daar aan mee te werken oordeelt de kantonrechter dat eiseres op redelijke gronden heeft kunnen besluiten om een ingreep te plegen teneinde de geconstateerde problemen in de wijk aan te pakken. Dat zij vervolgens heeft besloten tot een grootschalige herstructurering is een vrije beleidskeuze van eiseres. Het is niet aan de kantonrechter om daar over te oordelen. Dat de gemaakte keuze voor gedaagde en de andere bewoners van het Klein Trapezium ingrijpende gevolgen heeft, terwijl vast staat dat met het blok niets mis is doet daar evenmin aan af gelet op hetgeen de kantonrechter in 4.2.3. heeft overwogen. 4.2.9. Door gedaagde is betoogd dat de door eiseres gewenste herstructurering niet noodzakelijk is, maar een keuze is die op grond van verschillende motieven is gemaakt. Gedaagde betoogt dat ook andere keuzes mogelijk zijn en in opdracht van de federatie bewonerscomite’s Nieuw Crooswijk is een alternatief plan van aanpak ontwikkeld onder de titel: “Nieuw Crooswijk, nog nieuwer?”. Het is inherent aan een stedenbouwkundig herstructureringsplan dat andere benaderingen mogelijk zijn en dat daarom ook andere keuzes kunnen worden gemaakt. Dit geldt ook voor de keuzes die worden gemaakt terzake van financiële haalbaarheid van de plannen en de beslissing voor welke marktsegmenten gebouwd zal gaan worden. Het is evenwel niet zo dat eiseres aannemelijk moet maken waarom haar plan de voorkeur verdient boven en met uitsluiting van andere plannen. Ongetwijfeld is het alternatieve plan voor velen een beter alternatief dan het mede door eiseres ontwikkelde plan. Er zullen evenwel ook mensen zijn die het plan van eiseres prefereren. Het feit dat verschillende keuzes mogelijk zijn betekent niet dat het mede namens gedaagde ontwikkelde plan met uitsluiting van andere plannen uitgevoerd behoort te worden. Nu eiseres een grote beleidsvrijheid heeft in de wijze waarop zij de herstructurering vorm wil geven kan de kantonrechter geen acht slaan op alternatieve plannen. 4.2.10. Het oordeel moet, gelet op hetgeen is overwogen, luiden dat sprake is van een dringend eigen gebruik in de zin van de wet doordat eiseres het gehuurde wenst te slopen om er nieuwe woningen te kunnen bouwen. 4.3. Bestuursrechtelijke belemmeringen. 4.3.1. Voordat de herstructurering van de wijk kan worden aangevangen dient een aantal bestuursrechtelijke belemmeringen te worden weggenomen. Omdat de herstructurering ook gevolgen heeft voor het stratenpatroon in de wijk dient het bestemmingsplan te worden gewijzigd en voorts dient eiseres te beschikken over een aantal vergunningen om de sloop, woningonttrekking en uiteindelijk nieuwbouw mogelijk te maken. De vraag of de belemmeringen voor de realisatie van de herstructureringsplannen zijn weggenomen is één van de factoren die van belang is om te beoordelen of sprake is van dringend eigen gebruik. 4.3.2. Uit de stukken blijkt dat door het dagelijks bestuur van de deelgemeente Kralingen-Crooswijk op 23 januari 2006 vergunningen zijn afgegeven voor de sloop en de woningonttrekking van de woonruimten in Klein Trapezium. De beide vergunningen zijn verleend nadat bezwaarprocedures zijn gevoerd. Door gedaagde is gesteld dat tegen de beide besluiten beroep is ingesteld bij de rechtbank te Rotterdam, zodat de vergunningen nog niet definitief zijn verleend. Zowel de sloopvergunning als de woningonttrekkingsvergunning hebben een directe werking in die zin dat gebruik kan worden gemaakt van deze vergunningen, ongeacht de vraag of daartegen beroep is ingesteld. Wanneer een belanghebbende de uitvoering van de woningonttrekking of sloop wenst te voorkomen, is het aan de belanghebbende om de rechtbank in een voorlopige voorziening te vragen het besluit te schorsen in afwachting van een beslissing op het beroep. Niet is gesteld of gebleken dat deze voorlopige voorzieningen zijn gevraagd. Vooralsnog beschikt eiseres derhalve over de vergunningen die nodig zijn om het gehuurde te slopen en kan zij daartoe in beginsel overgaan. 4.3.3. Vaststaat dat op dit moment nog geen bouwvergunning werd verleend voor de realisering van het nieuw te bouwen gebouw. Door eiseres is, onweersproken, gesteld dat sloop en nieuwbouw niet aansluitend kunnen plaatsvinden omdat na de sloop werkzaamheden moeten worden uitgevoerd voordat tot nieuwbouw kan worden overgegaan. Het betreft het verleggen van leidingen en kabels, het omleggen van de watertransportleiding, geotechnisch, archeologisch en milieukundig onderzoek en het bouwrijp maken van de grond. Het feit dat nog geen bouwvergunning werd verleend betekent daarom niet dat van dringend eigen gebruik geen sprake is. 4.3.4. Voor de herstructurering van de wijk is een nieuw bestemmingsplan vereist. Eiseres heeft, met instemming van gedaagde, meegedeeld dat het ontwerp-bestemmingsplan op 2 maart 2006 door de gemeenteraad van Rotterdam werd goedgekeurd, zonder dat wijzigingen werden aangebracht die betrekking hebben op het te slopen bouwblok. Door gedaagde is gesteld dat de goedkeuring van het bestemmingsplan nog niet betekent dat daarmee het bestemmingsplan definitief is vastgesteld omdat door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland nog een verklaring van geen bezwaar moet worden verleend en omdat nog beroep openstaat tegen het definitief vastgestelde bestemmingsplan. De kantonrechter oordeelt dat de op zich juiste stellingen van gedaagde niet aan de conclusie in de weg staan dat thans geen sprake meer is van bestuursrechtelijke belemmeringen om te komen tot uitvoering van de plannen voor herstructurering van de wijk. Toen de comparitie van partijen in deze zaak plaatsvond was er alle aanleiding om niet uit te sluiten dat door de gemeenteraad zou kunnen worden teruggekomen op de plannen voor de wijk Nieuw-Crooswijk, gelet op de gemeenteraadsverkiezingen die op 7 maart 2006 werden gehouden. Op het moment dat de gemeenteraad een beslissing nam over het bestemmingsplan was de verkiezingsstrijd in volle gang. Het is de kantonrechter uit perspublicaties bekend dat de herstructurering van Nieuw Crooswijk een verkiezingsthema vormde en het was dan ook niet uit te sluiten dat de gemeenteraad, met het oog op de naderende verkiezingen op 2 maart 2006 geen of een afwijzend besluit had kunnen nemen over de herstructurering van de wijk. Nu die beslissing wel is genomen is een belangrijke, mogelijke, belemmering voor de uitvoering van de herstructurering weggevallen. 4.3.5. Het bestemmingsplan moet nog worden voorzien van een verklaring van geen bezwaar door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland, voordat het definitief geldend is. Gedaagde veronderstelt dat deze goedkeuring omstreeks oktober 2006 kan worden verwacht. Daarna zijn er nog mogelijkheden van beroep door belanghebbenden. Gedaagden hebben gesteld dat daardoor de definitieve vaststelling van het bestemmingsplan nog tot 2008 op zich kan laten wachten. Deze onzekerheden vormen evenwel geen aanleiding om aan te nemen dat er nog bestuursrechtelijke belemmeringen zijn die het eigen gebruik (nog) niet dringend maken. Hier heeft te gelden dat door de vaststelling van het bestemmingsplan het op 27 januari 2006 ingediende verzoek om vrijstelling op grond van artikel 19 WRO thans tot een besluit kan leiden. Het verzoek behelst immers een vooruitlopen op het realiseren van een bestemming die in strijd is met het oude bestemmingsplan, maar in overeenstemming met het inmiddels door de gemeenteraad goedgekeurde nieuwe bestemmingsplan. 4.3.6. Gedaagde heeft de verwachting uitgesproken dat noch voor het bestemmingsplan noch voor de vrijstelling op grond van artikel 19 WRO een verklaring van geen bezwaar zal worden verstrekt, omdat het ontwerp-bestemmingsplan niet voldoet aan de norm ten aanzien van fijn stof. In deze stelling gaat gedaagde evenwel voorbij aan de, onbetwiste, stelling van eiseres dat het nieuwe Besluit Luchtkwaliteit 2005 niet langer in de weg staat aan goedkeuring van het bestemmingsplan, omdat de ter zake geldende normen zijn versoepeld. De brief van de staatssecretaris van 30 september 2004 (productie 5 bij antwoord) is, naar eiseres onweersproken heeft gesteld ingetrokken, terwijl met de bezwaren van de provincie tegen het ontwerp-bestemmingsplan rekening is gehouden bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Ook dit is door gedaagde niet weersproken, zodat de kantonrechter deze stellingen van eiseres als vaststaand aanneemt. Gelet op de aanpassingen mag niet langer worden verwacht dat er bestuursrechtelijke belemmeringen zijn die de uitvoering van de plannen in de weg staan. Tenslotte heeft te gelden dat het bepaalde in artikel 7:274 BW niet vereist dat alle bestuursrechtelijke mogelijkheden van bezwaar en beroep zijn uitgeput voordat kan worden vastgesteld dat sprake is van dringend eigen gebruik. 4.3.7. De kantonrechter komt tot het oordeel dat de bestuursrechtelijke belemmeringen om te komen tot herstructurering van de wijk zijn weggenomen, zodat deze omstandigheid geen reden meer vormt om te concluderen dat van een dringend eigen gebruik (nog) geen sprake is. 4.4. Sloopmotieven Gedaagde stelt nog dat door eiseres (en de gemeente) op oneigenlijke gronden het besluit is genomen om de wijk voor een groot deel te slopen. Gedaagde beroept zich daarbij op een de tussenrapportage “sloop- en sloopmotieven” van 27 augustus 2004 die is opgesteld onder leiding van professor ing. André F.Thomsen. Gedaagde leest in het rapport dat de aangevoerde motieven voor sloop over het algemeen niet overeenkomen met de werkelijke sloopmotieven. Nog los van de vraag of aan een onderzoek naar sloopmotieven in heel Nederland conclusies kunnen worden verbonden betreffende de sloop van het onderhavig complex, moet worden vastgesteld dat eiseres niet geheimzinnig doet over haar motieven om te gaan slopen. Weliswaar stelt eiseres dat de onderhoudstoestand van (een deel van) de woningen in de wijk te wensen overlaat, maar zij stelt daarnaast ook dat haar besluit is ingegeven door de wens om de wijk te herstructureren. Eiseres wenst de bestaande goedkope woningen te vervangen door woningen die groter en duurder zijn, hetgeen impliceert dat ook de sociale structuur van de wijk zal kunnen gaan veranderen. Ook hier heeft te gelden dat eiseres bevoegd is deze beleidskeuzes te maken, temeer daar deze keuzes in overeenstemming zijn met het beleid dat door de gemeente Rotterdam en de rijksoverheid wordt gevoerd. De stelling van gedaagde dat niet moet worden uitgesloten dat bestuurders of directie van eiseres wenst te slopen om aldus een bonus of hoger salaris te kunnen ontvangen, is op geen enkele wijze onderbouwd, zodat de kantonrechter aan deze stelling voorbij zal gaan. 4.5. Discriminatie Het gestelde omtrent het maken van indirect onderscheid op grond van ras, nationaliteit en geslacht laat de kantonrechter buiten beschouwing. Het advies van de Commissie Gelijke Behandeling (CGB) ziet op het beleid van de gemeente Rotterdam om in bepaalde gebieden van de stad een extra inkomenseis te verbinden aan het verkrijgen van een volkshuisvestingsvergunning. Niet is gesteld of gebleken dat gedaagde op grond van dit beleid geen huisvestingsvergunning zal kunnen verkrijgen voor een vervangende woonruimte, zodat het omtrent het advies gestelde geen beoordeling behoeft. 4.6. Belangenafweging. Tegenover het belang van eiseres om over te gaan tot sloop en nieuwbouw staat het belang van gedaagde om in het gehuurde te blijven wonen. Gedaagde is gehecht aan de buurt en wil graag in zijn woning blijven wonen nu deze aan zijn wensen voldoet. Voorts verkeert gedaagde in een onzekere levensfase, nu hij zijn baan heeft verloren en nu zijn, niet in het gehuurde wonende, vader ernstig ziek is. De kantonrechter oordeelt dat het belang van eiseres om het complex te kunnen slopen in het kader van de herstructurering zwaarder dient te wegen dan het belang van gedaagde om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. De persoonlijke omstandigheden van gedaagde zijn van een onvoldoende gewicht gelet op de belangen van eiseres om tot sloop van het complex over te gaan. Daarbij is van belang dat door gedaagde niet is weersproken dat van de 56 woningen in het te slopen complex op het moment van dagvaarden nog slechts met de huurders van 11 woningen geen overeenstemming werd bereikt over uitverhuizing. Gelet op deze omstandigheid kan niet van eiseres worden verlangd de sloop geen doorgang te laten vinden. Bovendien staat vast dat eiseres zich door ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst heeft verbonden om mee te werken aan de herstructurering van de wijk, waarvoor sloop van het gehuurde nodig is. 4.7. Passende vervangende woonruimte. 4.7.1. Gedaagde stelt in zeer algemene zin dat de voorraad bereikbare huurwoningen terugloopt tengevolge van de herstructurering van woongebieden. Dit moge wellicht juist zijn, maar het impliceert niet dat op dit moment niet langer voldoende bereikbare woonruimte beschikbaar is voor gedaagde. Nu gedaagde niet aannemelijk heeft gemaakt dat onvoldoende passende vervangende woonruimte beschikbaar is, kan de stelling van gedaagde niet leiden tot de conclusie dat de voorgenomen sloop niet toelaatbaar is. 4.7.2. Gedaagde voert aan dat eiseres in strijd handelt met artikel 13 BBSH door bereikbare woonruimte te slopen en daarvoor voornamelijk niet bereikbare woonruimte terug te bouwen. De kantonrechter verstaat het begrip bereikbare woonruimte zo dat daarmee wordt bedoeld een woonruimte waarvoor, zo nodig, huurtoeslag kan worden verkregen. De kantonrechter oordeelt dat de door gedaagde getrokken conclusie niet uit de bepalingen van het BBSH kan worden getrokken, mede gelet op het bepaalde in artikel 11 van het BBSH. Het is niet juist te veronderstellen dat een sociale verhuurder als eiseres, gelet op haar volkshuisvestingstaak, niet bevoegd zou zijn om slechts te bouwen en te beheren voor de doelgroep die is aangewezen op woningen met een huur die als bereikbaar moet worden aangemerkt. Tot het belang van de volkshuisvesting behoort ook het bouwen voor andere groepen woningzoekenden, hetgeen ook blijkt uit het ter zake gevoerde overheidsbeleid. 4.7.3. Nu uit het hiervoor overwogene volgt dat van eiseres niet langer kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd moet worden onderzocht of gedaagde andere passende woonruimte kan verkrijgen. Op grond van HR 30 november 1984, NJ 1985, 290 behoeft op dit moment niet een concreet aanbod voor vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar moet voldoende blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is. Daarbij is het, onder omstandigheden, niet uitgesloten dat het ook om beschikbare koopwoningen kan gaan ( HR 2 november 1984, NJ 1985,269). De tekst van de wet biedt ruimte om de passendheid van de vervangende woonruimte ruim te interpreteren in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek behoeft te zijn aan de te verlaten woning, terwijl ook een woning in een ander deel van de stad als passend kan worden aangemerkt. 4.7.4. In verband met de herhuisvesting van haar huurders in Nieuw Crooswijk heeft eiseres een Sociaal Statuut Nieuw Crooswijk vastgesteld, waarin onder meer is bepaald: - eiseres biedt maximaal drie passende woningen aan; - de aanbiedingen komen zoveel mogelijk overeen met de opgegeven wensen en de passendheidscriteria volgens de huisvestingsverordening; - huurders van een bereikbare woning die een woning zoeken binnen de bestaande bouw wordt een aanbod gedaan dat kwalitatief beter is dan de huidige woning, waarbij buiten Nieuw Crooswijk de garantie wordt gegeven dat er geen plannen zijn om binnen ten jaar te slopen; - huurders die op 1 januari 2001 in Nieuw Crooswijk een bereikbare huurwoning huurden hebben een terugkeergarantie; - huurders van 50 jaar en ouder die al op 1 januari 1990 in Nieuw Crooswijk wonen hebben voorrang bij de toewijzing van een nieuw te bouwen 50+ woning. 4.7.5. Voor aanvang van dit geding zijn vier woningen aangeboden aan gedaagde. Eiseres meent dat zij passende aanbiedingen heeft gedaan in overeenstemming met het sociaal statuut. Gedaagde heeft in algemene termen gezegd dat deze woningen te duur, te donker, slecht onderhouden en niet kwalitatief beter zouden zijn dan de huidige woning. Gedaagde heeft verzuimd deze stelling met feiten te onderbouwen. Uit de door eiseres overgelegde stukken blijkt evenwel dat aan gedaagde, gelet op de omvang van zijn huishouden, passende woonruimten zijn aangeboden, terwijl bovendien rekening is gehouden met het lagere inkomen van gedaagde door hem een woning aan te bieden met een huurprijs die overeenkomt met de huurprijs die hij thans verschuldigd is. Niet is gesteld of gebleken dat deze woning niet als passend kan worden beschouwd. Gelet op het aantal aanbiedingen is genoegzaam gebleken dat passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Daarbij is tevens van belang dat eiseres heeft verklaard dat zij leegkomende woningen vrijhoudt in verband met de herhuisvesting van bewoners van de te slopen woningen. De kantonrechter gaat ervan uit dat ook aan gedaagde om die reden alsnog een aanbieding zal worden gedaan. 4.8. Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten. Aan gedaagde wordt een tegemoetkoming verstrekt van € 5.000,--, hetgeen in overeenstemming is met het sociaal statuut. Gedaagde meent dat het feit van algemene bekendheid is dat verhuizen meer kost dan € 5.000,--. Gedaagde onderbouwt deze stelling niet met feiten. De kantonrechter stelt vast dat het aangeboden bedrag slechts een tegemoetkoming in de te maken kosten vormt, hetgeen in overeenstemming is met het bepaalde in artikel 7:275 BW. Nu gedaagde geen bijzondere omstandigheden aanvoert waaruit kan worden afgeleid dat de aangeboden tegemoetkoming voor hem niet redelijk is, oordeelt de kantonrechter dat de tegemoetkoming die wordt aangeboden als redelijk moet worden aangemerkt. 4.9. Nu de kantonrechter oordeelt dat wordt voldaan aan de eisen die in artikel 7: 274 lid 1 sub c en lid 3 BW worden gesteld zal de kantonrechter de vordering van eiseres toewijzen. De termijn waarop de huur zal eindigen wordt gesteld op 1 augustus 2006. 4.10. In de bijzondere omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten van het geding te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. de kantonrechter: stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de X-straat te Rotterdam zal eindigen op 1 augustus 2006; stelt vast dat het gehuurde door gedaagde met al het zijne en de zijnen dient te worden ontruimd uiterlijk op 16 augustus 2006, mits tenminste veertien dagen voor de voorgenomen ontruiming de betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden; machtigt eiseres om, indien gedaagde niet tijdig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, deze zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie; compenseert de kosten van het geding in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.