ECLI:NL:RBOVE:2026:5001

Aanneming, gebrek, schadevergoeding in verband met waardevermindering RECHTBANK Overijssel Civiel recht Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: C/08/343620 / HA ZA 26-19 Vonnis van 5 augustus 2026 in de zaak van [partij A] , te [woonplaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij A] (ook: [partij A] ), advocaat: mr. M.D. Ubbink, tegen [partij B] B.V. , te [woonplaats 2] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij B] (ook: [partij B] ), advocaat: mr. R. van Cooten. 1 De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 15 - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 13 - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 16 tot en met 18. 1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 juni 2026. [partij A] heeft ter zitting zijn eis gewijzigd. 1.3 Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1 [partij A] heeft van [bedrijf 1] B.V. een perceel grond (met bouwnummer [nummer 1] ) gekocht. Met [partij B] heeft hij op 14 februari 2022 een overeenkomst van aanneming (inclusief algemene voorwaarden) gesloten (productie 1 [partij A] ). In artikel 12 van die algemene voorwaarden staat onder meer: 1. De Verkrijger kan, (...), maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of bij laatste termijnen en dit bedrag, in plaats van aan de Ondernemer te betalen, in depot storten bij de Notaris. 2. Dit recht bestaat niet in de volgende gevallen: a. Indien de Ondernemer bij de aankondiging van de oplevering ten behoeve van de Verkrijger een bankgarantie van 5% van de aanneemsom (...) aan de Verkrijger stelt, die bij de oplevering ingaat. (...) b. (...) 3. De Notaris brengt een eventueel depot in de macht van de Ondernemer nadat drie (3) maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, tenzij de Verkrijger van de in artikel 6:262 BW toegekende bevoegdheid gebruik wenst te maken. In dat geval deelt de Verkrijger aan de Notaris mee tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd. 4. De Notaris brengt het depot voorts in de macht van de Ondernemer voor zover de Verkrijger daarin toestemt, de Ondernemer vervangende zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is. 5. Indien de Verkrijger aan de Ondernemer schadevergoeding verschuldigd is wegens de in lid 1 van dit artikel bedoelde depotstorting of de door de Ondernemer gestelde vervangende zekerheid, wordt deze gesteld op de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW. Gedurende de drie (3) maanden als bedoeld in lid 3 van dit artikel is deze rente niet verschuldigd, zelfs niet indien geen tekortkomingen zijn geconstateerd. 6. (...) 2.2 Op 2 november 2023 bericht [partij B] aan [partij A] (productie 16 [partij A] ): (...) Bij oplevering hebben wij bij de projectnotaris een bankgarantie gedeponeerd van 5% van elke aanneemsom van de woningen. Dit is jullie “stok achter de deur”. Standaard valt de bankgarantie 3 maanden na oplevering vrij. Mocht jij van mening zijn dat er iets niet conform de overeenkomst is kun je de notaris binnen 3 maanden na oplevering vragen de bankgarantie vast te houden. Dan valt deze pas vrij op het moment dat jij daar toestemming voor geeft. (...) 2.3 [partij B] bericht op 13 november (productie 7 [partij A] ), herhaald per mail van 14 november 2023 (productie 8 [partij B] ), het volgende aan [partij A] : (...) De sprong in het balkon is een wezenlijk onderdeel van het ontwerp, en ook altijd onderdeel van het ontwerp geweest. (...) Wij zijn het eens dat de doorsnede beter gepositioneerd had kunnen worden, waarbij ook het terras met opstap nog beter tot uiting kwam. (...) Echter wij zijn niet de eerste de beste bouwer en trekken het ons wel aan dat kopers niet tevreden zijn en/of er andere verwachtingen zijn. Wij hebben de (on)mogelijkheden bekeken en kunnen de volgende oplossing bieden. Wij kunnen het vlonder terras met 3 van hetzelfde type compositie planken verlengen richting de gevel van de woning. (...) De extra vlonder wordt 3 planken (ca. 1,25 tot 1,30 m) diep, en zal daarmee op een kleine 0,2 m voor de metselwerk van de gevel stoppen. U kunt dus gelijkvloers naar buiten stappen, en heeft dan direct de opstap tot de vlonder. (...) 2.4 Het proces-verbaal van oplevering (productie 4 [partij A] ) vermeldt bij punt 5.1 “Zijn er gebreken geconstateerd?” het volgende: Opstap balkon niet naar wens (onder protest op aanwijs van koper genoteerd) . 2.5 Op 16 november 2023 mailt [partij A] aan [partij B] (productie 8a [partij A] ): (...) De bouwtekening sec het ontwerp, geproduceerd door D4 Architecten genereert een andere visuele voorstelling dan wat er feitelijk is geconstrueerd, daarnaast neemt de doelmatigheid in ernstige vorm af en kan de splitlevel als hinderlijk worden beschouwd (...). Ik verzoek u om, (...) ook de bij deze gemelde tekortkoming (...) te herstellen. 2.6 [partij B] antwoordt daarop op 11 december 2023 (productie 8 [partij B] ): (...) De discussie over het balkon/hoogteverschil/afstap is ontstaan doordat koper op grond van de tekeningen andere verwachtingen had: koper ging ervanuit dat er geen hoogteverschil zou zijn tussen huis en balkon. [partij B] heeft min of meer erkend dat de tekening op dit punt -deze doorsnede- nog duidelijker had gekund, maar dat er terdege uit het tekenwerk op te maken is, dat het balkon/terras hoger ligt. [partij B] heeft daarom uit coulance een aanbod gedaan, waardoor het bezwaar van koper (enigszins) wordt weggenomen. Koper is het daar niet mee eens. Hij wil geen hoogteverschil tussen huis en balkon en een geheel gelijkvloers balkon. [partij B] kan dat niet bieden. Enerzijds omdat daarmee de gehele staalconstructie helemaal aangepast moet worden, anders om dat daarmee ook de lijn met de andere woning wordt doorbroken, het aanzicht van het gehele ontwerp wordt aangetast. (...) 2.7 Op 21 februari 2024 mailt [partij A] aan (medewerkers van) notariskantoor [de notaris] (hierna ook: de notaris) het volgende (productie 9 [partij A] ): (...) Ruim 2.5 maanden geleden is mijn woning (...) opgeleverd. Ik heb toen 5% van de aanneemsom bij u in depot gestort. Ik verzoek u om het depot nog niet (in geheel) aan de ondernemer vrij te laten vallen. Tot op heden zijn de volgende gebreken, geconstateerd bij oplevering of binnen 3 maanden na oplevering nog steeds niet hersteld: Problemen c.q. gebreken met de Centrale Verwarming, [bedrijf 2] meermaals verzocht om de badkamer solitair te verwarmen; Problemen c.q. gebreken vloerverwarming badkamer niet separaat regelbaar; Problemen met het balkon niet conform de tekening(en) gelijkvloers is uitgevoerd De nog openstaande bedragen waardeer ik op € 40.000 (pm). Ik verzoek u het depot voor dit bedrag te handhaven. (...) 2.8 Op 24 september 2024 mailt [partij A] aan [partij B] (productie 13 [partij A] ): (...) Nergens in de technische omschrijving of in de verkoopbrochure is beschreven dat de badkamer op een van de slaapkamers is aangesloten. Dit is ook niet gebruikelijk gezien de behoefte naar temperatuurverschil slaapkamer v/s badkamer. (...) Desondanks blijft het probleem dat één slaapkamer of de badkamer niet separaat verwarmd of gekoeld kan worden doordat deze twee ruimten met elkaar verbonden zijn op één thermostaat (vooralsnog is dit het geïdentificeerde probleem). Op dit moment kunnen wij niet anders dan van het aanbod gebruik maken zodat de badkamer separaat van de andere kamers bediend kan worden. De prijs voor deze oplossing is € 813,50 inclusief btw. (...) Indien we besluiten voor een juridische procedure wordt dit onderdeel toegevoegd. (...) 3 Het geschil de vorderingen in conventie 3.1 [partij A] vordert in de dagvaarding: A. hem volmacht te verlenen om de notaris eenzijdig te verzoeken en verplichten tot uitbetaling van het aldaar in dit verband voorhanden bouwdepotbedrag aan hem alsmede gedaagde te veroordelen om deze uitbetaling te gedogen en alle hiertoe harerzijds benodigde medewerking te verlenen op en conform eerste verzoek van of namens eiser of de beherend notaris, B. gedaagde te veroordelen tot betaling aan hem binnen 7 dagen na datum van dit vonnis van: I. een bedrag van € 18.600,00, althans een ander bedrag, tezamen met het onder punt A hiervoor genoemde uit te betalen bouwdepotbedrag in totaal bedragende € 30.000, te vermeerderen met de wettelijke rente per 14, althans 16 februari 2024, tot aan de dag van algehele betaling II. een bedrag van € 7.500,00 wegens verletkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente per 14, althans 16 februari 2024, tot aan de dag van algehele betaling, III. een bedrag van € 387,20, te vermeerderen met de wettelijke rente per 19 oktober 2025 tot aan de dag van algehele betaling, IV. een bedrag van € 813,50, te vermeerderen met de wettelijke rente per 8 november 2024 tot aan de dag van algehele betaling, C. gedaagde te veroordelen tot betaling aan hem binnen 10 dagen na dit vonnis van een bedrag van € 1.068,50, D. gedaagde te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten en de nakosten. 3.2 Ter zitting heeft hij zijn eis gewijzigd, in die zin dat hij de punten A. en B. van het petitum aanvult als volgt: A. “bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming van gedaagde tot het uitkeren van de bankgarantie door de notaris en” B. “de tussen partijen gesloten overeenkomst d.d. 14 februari 2022 gedeeltelijk te vernietigen voor zover het de daarin bepaalde aanneemsom betreft, althans deze overeenkomst of de daaruit voortvloeiende gevolgen op dit punt te wijzigen en ter terugbetaling, althans ongedaan making van het ondervonden nadeel”. in reconventie 3.3 [partij B] vordert dat [partij A] wordt veroordeeld om binnen zeven dagen na dit vonnis de notaris schriftelijk te instrueren de bankgarantie vrij te geven, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [partij A] tot betaling van rente en kosten. het verweer 3.4 Beide partijen ( [partij B] in conventie, [partij A] in reconventie) menen dat de wederpartij in het ongelijk gesteld moet worden. Op hetgeen zij in dat verband hebben aangevoerd, zal, voor zover nodig, in het navolgende worden ingegaan. 4 De beoordeling in conventie en in reconventie 4.1 De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. 4.2 Op de overeenkomst zijn de bepalingen uit Titel 12 (Aanneming van werk) van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW)van toepassing. Opstap balkon een gebrek? 4.3 Volgens [partij A] mocht hij er vanuit gaan dat het balkon zonder opstap zou worden gerealiseerd, hetgeen [partij B] heeft betwist. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek, is van belang wat partijen hebben afgesproken en op wat [partij A] , gezien het overeengekomene, redelijkerwijs aan eigenschappen mocht verwachten. 4.4 [partij A] heeft, onder verwijzing naar de “Contractmap”, meer specifiek de technische omschrijving en de verkooptekeningen (zie de bijlage bij dit vonnis), gesteld dat hij mocht verwachten dat het balkon zonder opstap zou worden uitgevoerd. [partij B] heeft daarop aangevoerd dat uit de tekening met de doorsnede van de woning volgt dat de balustrade 4080 millimeter boven peil (met begane grondvloer peil = 0) ligt. De hoogte van de verdiepingsvloer is 2900 millimeter boven peil. Het verschil tussen de verdiepingsvloer en de bovenzijde balustrade is dus 1180 millimeter. Tegelijkertijd blijkt uit de plattegrond van het balkon dat de balustrade aan de achterzijde 1000 millimeter hoog is. De onderzijde van de balustrade ligt dus op 3080 millimeter (bovenzijde balustrade 4080 minus hoogte balustrade 1000). Daaruit had [partij A] volgens [partij B] moeten begrijpen dat de vlonderdelen op het achterste gedeelte van het balkon 180 millimeter hoger liggen dan de verdiepingsvloer. 4.5 Tussen partijen is niet in geschil dat de opstap als zodanig niet is aangeduid in de technische omschrijving en/of op de verkooptekeningen. Het betoog van [partij B] dat uit de combinatie van de tekeningen van de doorsnede en van de plattegrond van het balkon afdoende blijkt dat de vlonderdelen hoger liggen dan de verdiepingsvloer gaat niet op. Niet alleen valt niet in te zien waarom van [partij A] verwacht mocht worden dat hij beide tekeningen op de door [partij B] voorgestane wijze zou combineren/bestuderen, maar ook niet dat hij daaruit vervolgens de conclusie zou trekken dat het hoogteverschil zou worden overbrugd met de gewraakte opstap. De stelling van [partij B] in haar conclusie van antwoord dat op de in de verkoopbrochure (productie 4 [partij B] ) opgenomen “artist impression” te zien is dat er “een opstap aanwezig is tussen het eerste deel van het balkon en de (hoger gelegen) vlonderdelen” gaat evenmin op. Nog daargelaten dat de verkoopbrochure geen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst ziet voormelde “artist impression” op bouwnummer [nummer 2]. De conclusie is dan ook dat sprake is van een gebrek. 4.6 De stelling van [partij B] dat [partij A] door het weigeren van haar onder 2.3 weergegeven oplossing in schuldeisersverzuim is komen te verkeren (waarmee zij niet (meer) in verzuim kan verkeren, artikel 6:61 BW) slaagt niet. Met deze oplossing is immers nog steeds geen sprake van een gelijkvloers balkon (en is het gebrek dus niet hersteld). 4.7 Tussen partijen is niet in geschil dat herstel van het gebrek niet mogelijk is, althans dat de kosten daarvan in geen verhouding zouden staan tot het belang van [partij A] bij herstel in plaats van schadevergoeding (artikel 7:759 lid 2 BW). Schadevergoeding in verband met waardevermindering 4.8 Volgens [partij A] is sprake van aanzienlijk (in feite zelfs 100%) functieverlies van het balkon en zullen potentiële kopers en/of huurders het balkon minder aantrekkelijk vinden. Hij komt tot een waardevermindering van circa € 30.000,00, waarvoor hij twee rekenmethodes hanteert. In de eerste gaat hij uit van een totaal door hem geïnvesteerd bedrag in de woning van € 422.488,71 (aanneemsom, koopsom, meerwerk en inrichting in de vorm van keuken, badkamer, toilet en tegelwerk tuin). Dit bedrag gedeeld door de “woonoppervlakte conform contract” van 142 m2 resulteert in een bedrag van € 2.975 per m2. Uitgaand van een in het geheel niet bruikbaar balkon van 10m2 levert dit een waardevermindering op van € 29.752. Volgens de tweede methode “ligt de waardedruk op 5 à 10% van de woningwaarde, wat de in deze gevorderde vergoeding – neerkomend op ruim 7% van de aanneemsom – ook alleszins billijk maakt”, aldus [partij A] in de dagvaarding. [partij B] heeft betwist dat sprake is van schade, althans van schade in de door [partij A] gestelde omvang. 4.9 Bij het vaststellen van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de hypothetische vermogenspositie waarin [partij A] zich zou hebben bevonden indien de tekortkoming niet zou hebben plaatsgevonden en zijn feitelijke vermogenspositie. [partij A] heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd gesteld dat sprake is van schade omdat de woning op het moment van oplevering in de feitelijke situatie minder waard was dan in de hypothetische situatie waarin het balkon zonder opstap zou zijn gerealiseerd. De (situering van de) opstap maakt immers dat er minder mogelijkheden zullen zijn voor de inrichting van het balkon en dat het achterste deel niet voor iedereen gemakkelijk toegankelijk zal zijn. 4.10 De rechtbank ziet geen aanleiding om de schade te begroten volgens (een van) de door [partij A] gehanteerde rekenmethodes. Zijn stelling dat het balkon in feite “geheel onbruikbaar is” is niet navolgbaar; de twee delen van het balkon kunnen op zichzelf onbelemmerd worden ingericht/gebruikt. Waarom de opstap op het balkon zou leiden tot de door [partij A] genoemde “waardedruk van 5 à 10% van de woningwaarde” is niet nader onderbouwd, waarbij nog wordt opgemerkt dat “de woningwaarde” niet (althans bepaald niet zonder meer) kan worden gelijkgesteld met de door [partij A] ten behoeve van de woning gedane investeringen. Aangezien de rechtbank van oordeel is dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zal zij de schade op de voet van artikel 6:97 BW schatten, in dit geval op een bedrag van € 5.000,00. 4.11 De wettelijke rente over voormeld bedrag zal worden toegewezen vanaf 14 november 2023 (de dag van oplevering). Een vordering tot betaling van schadevergoeding is ingevolge artikel 6:83 aanhef en onder b BW immers zonder ingebrekestelling opeisbaar op het moment waarop de schade wordt geleden. Schadevergoeding in verband met door [partij A] aan de zaak bestede uren 4.12 Volgens [partij A] heeft hij “meermaals het gemeentehuis bezocht en afspraken met betrokken derden bijgewoond, tientallen uren aan dossieropbouw gedaan, veel e-mails verstuurd, technische tekeningen en vergunningen moeten onderzoeken en zelfs laten maken, bijgedragen aan overleg met de notaris en de aannemer en herhaaldelijk inhoudelijk verweer moeten voeren tegen aantoonbare onjuistheden”. Omdat hij alle hiermee gemoeide tijd niet aan zijn professionele werkzaamheden heeft kunnen besteden, heeft hij schade geleden, die hij begroot op € 7.500,00 (100 uren à € 75,00 per uur), aldus [partij A] . 4.13 Nog daargelaten dat enig overzicht van de volgens [partij A] aan de diverse werkzaamheden bestede tijd ontbreekt, geldt dat weliswaar kan worden aangenomen dat hij vanaf 31 oktober 2023 (toen de vooroplevering plaatsvond) de nodige eigen tijd aan deze kwestie heeft besteed, maar dat daarmee nog niet kan worden aangenomen dat zijn professionele werkzaamheden onder dit tijdsbeslag hebben geleden. Het verlies van vrije tijd veroorzaakt geen vermogensschade, zodat het door hem gevorderde bedrag niet toewijsbaar is. Schadevergoeding in verband met kosten deskundige 4.14 [partij A] vordert vergoeding van een bedrag van € 387,20 aan kosten voor de door hem ingeschakelde deskundige (ingenieursbureau St&S), die tekeningen heeft gemaakt (doorsnede feitelijke situatie balkon). 4.15 De rechtbank is van oordeel dat deze kosten, gelet op de betwisting van [partij B] dat sprake is van een gebrek, redelijkerwijs noodzakelijk waren als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW. De rechtbank acht deze kosten ook naar hun omvang redelijk en zal de vordering van [partij A] op dit punt toewijzen, met toewijzing van de wettelijke rente daarover zoals gevorderd. Het bedrag is immers op 19 oktober 2025 door [partij A] betaald. Het voor de badkamerthermostaat betaalde bedrag 4.16 In de dagvaarding heeft [partij A] gesteld dat is overeengekomen – en wettelijk (op grond van het (destijds geldende) Bouwbesluit 2012) is vereist – dat alle verblijfsruimtes over een separate thermostaat konden beschikken, waarbij hij de badkamer als verblijfsruimte aanmerkt. Een badkamer wordt echter, zoals [partij B] terecht heeft opgemerkt, in het Bouwbesluit 2012 niet aangemerkt als een verblijfsruimte (maar als “badruimte”). Er kan dan ook niet worden aangenomen dat de overeenkomst inhield dat de badkamer over een separate thermostaat moest beschikken. 4.17 Desalniettemin is naar het oordeel van de rechtbank wel degelijk sprake van een gebrek. [partij A] mocht verwachten dat de (niet over een eigen thermostaat beschikkende) badkamer gekoppeld zou zijn aan (de thermostaat van) een verblijfsruimte met een soortgelijk thermisch profiel. De badkamer bleek echter gekoppeld te zijn aan een van de slaapkamers, terwijl voor een slaapkamer, zo heeft [partij A] op zichzelf onbetwist gesteld, een andere temperatuurbehoefte geldt dan voor een badkamer. Dat de badkamer niet alleen van vloerverwarming, maar ook van een elektrische radiator is voorzien, maakt, anders dan [partij B] aanvoert, niet dat geen sprake is van een gebrek. De vloerverwarming is immers de hoofdverwarming, waarbij de radiator geldt als aanvulling daarop (zie ook punt 78 van [partij B] conclusie van antwoord). Voormeld gebrek kon [partij A] ten tijde van de oplevering redelijkerwijs niet ontdekken. 4.18 [partij B] had voormeld gebrek dan ook kosteloos moeten herstellen. Na [partij B] weigering heeft [partij A] zich, zo blijkt uit de onder 2.8 weergegeven mail, genoodzaakt gezien een bedrag van € 813,50 te betalen, met de toevoeging dat indien hij zou besluiten tot een juridische procedure dit onderdeel wordt toegevoegd. Aldus heeft [partij A] zich het recht voorbehouden om een gelijk bedrag aan het door hem betaalde bedrag als onverschuldigd betaald terug te vorderen (artikel 6:203 lid 2 BW), welke vordering in deze procedure toewijsbaar is. 4.19 Hoewel de verbintenis tot ongedaanmaking direct op het moment van betaling ontstaat, is alleen bij een ontvangst te kwader trouw sprake van verzuim zonder ingebrekestelling (artikel 6:205 BW). Ontvanger te kwader trouw is de partij die een prestatie ontvangt, terwijl hij weet of vermoedt dat zij hem niet verschuldigd is. Daarvan is in casu geen sprake. Nu gesteld noch gebleken is dat [partij B] voorafgaand aan de dagvaarding op andere wijze in verzuim is geraakt met betrekking tot het betalen bedrag, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding. De bankgarantie 4.20 Hoewel [partij A] er in zijn mail naar de notaris (zie hiervoor onder 2.7) en in zijn dagvaarding vanuit is gegaan dat hij een bedrag in depot had gestort, gaat de rechtbank er, gelet op de hiervoor onder 2.2. vermelde mail, vanuit dat het gaat om een door [partij B] gestelde bankgarantie ten bedrage van € 11.400,00 (5% van de aanneemsom van € 228.000,00). 4.21 [partij A] heeft de notaris bericht dat de bankgarantie gehandhaafd moest worden in verband met diverse gebreken. Dit beroep op opschorting (ex artikel 6:262 BW) slaagt deels, nu hij aanspraak kan maken op een schadevergoeding in verband met de blijvende onmogelijkheid van nakoming van € 5.000,00, te vermeerderen met rente. Voor zover het gaat om de vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling geldt dat [partij A] geen beroep op opschorting ex artikel 6:262 BW toekomt, nu het niet gaat om tegenover elkaar staande verbintenissen als in dat artikel bedoeld. [partij A] moet dan ook de notaris berichten dat de bankgarantie moet worden vrijgegeven voor het bedrag dat na aftrek van voormelde schadevergoeding en rente resteert. In het verweer van [partij A] dat een prikkel tot nakoming in de vorm van een dwangsom in zijn geval niet nodig is, wordt aanleiding gezien geen dwangsom op te leggen. 4.22 Voor zover [partij A] beroep op opschorting ongegrond is, geldt dat hij na drie maanden na de oplevering wettelijke rente verschuldigd werd over het ten onrechte niet vrijgegeven deel van de bankgarantie. Dat [partij B] hem niet heeft gewezen op het risico van een renteclaim bij een achteraf gebleken onjuiste inschatting van de omvang van zijn schade moet voor rekening en risico van [partij A] blijven. Buitengerechtelijke incassokosten 4.23 De rechtbank is van oordeel dat voldoende is gesteld en gebleken dat er door en/of namens [partij A] buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht ter verkrijging van voldoening buiten rechte voor zover het gaat om schadevergoeding in verband met het gebrek aan het balkon. Gelet op de hoogte van de in dit verband toe te wijzen hoofdsom en de redelijk geachte tarieven zal een bedrag van € 756,25 worden toegewezen. Nu niet is gesteld of gebleken dat en wanneer deze kosten daadwerkelijk zijn betaald, wordt de wettelijke rente toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. De proceskosten in conventie 4.24 In het voorgaande wordt aanleiding gezien [partij B] in de proceskosten (inclusief nakosten) te veroordelen.