ECLI:NL:RBOVE:2026:4765

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 12074700 \ CV EXPL 26-278 Vonnis van 30 juni 2026 in de zaak van [partij A] B.V. , gevestigd te [vestigingsplaats], eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij A], gemachtigde: mr. B.D. van Tuil, D.A.S. Ned.Rechtsbijstand Verz.mij. N.V., tegen [partij B] , wonende te [woonplaats], gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij B], gemachtigde: mr. L.C. van der Veer. 1 De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 4,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 3, - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 5 en 6, - de aanvullende productie 4 van [partij B],- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, - de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [partij A], - de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [partij B], - de mondelinge behandeling van 28 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2 Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De zaak in het kort 2.1 In deze zaak vordert [partij A] in conventie betaling van courtage als gevolg van bemiddeling bij de verkoop van de woning van [partij B]. [partij B] beroept zich op opschorting totdat zijn schade wordt vergoed en vordert in reconventie betaling van de door hem geleden schade. De kantonrechter komt tot het oordeel dat [partij B] zijn verbintenis tot betaling van de factuur van [partij A] terecht heeft opgeschort, omdat [partij A] haar zorgplicht heeft geschonden en is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst met [partij B]. De vordering in reconventie tot betaling van de door [partij B] geleden schade zal daarom worden toegewezen. Omdat de vordering van [partij B] tot schadevergoeding wordt toegewezen, vervalt zijn opschortingsrecht en is hij gehouden om de factuur van [partij A] te betalen. De vordering in conventie van [partij A] tot betaling van haar factuur zal daarom ook worden toegewezen. 3 De feiten 3.1 Eind 2024 heeft [partij B] voor € 365.000,00 een woning gekocht aan de [adres] (hierna te noemen: de woning). De woning is op 3 januari 2025 aan hem geleverd. [partij B] heeft in verband met de aankoop overdrachtsbelasting betaald. 3.2 Op 14 januari 2025 hebben [partij A] en [partij B] een overeenkomst van opdracht tot dienstverlening gesloten ten behoeve van de verkoop van de woning. De overeengekomen courtage bedroeg 1% van de koopsom. 3.3 Op de overeenkomst zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij van 1 september 2018 van toepassing verklaard (hierna te noemen: de AVC). In de AVC is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “ Artikel 7 Welke werkzaamheden voert de makelaar uit? (….). 4. Tenzij uitdrukkelijk schriftelijk anders overeengekomen omvat de opdracht daarnaast ten minste de volgende werkzaamheden: - (…) - informatie verzamelen over juridische fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten betreffende de onroerende zaak en hierover zo nodig informeren; (…) - advies geven over en het opstellen van de (koop- of huur)overeenkomst; (…). Artikel 20 Wat gebeurt er als u een geschil met uw makelaar heeft? (…). 6. Als de makelaar een geschil wil voorleggen, geeft hij u de keuze tussen de geschillencommissie en de rechter. Maakt u binnen vijf weken geen keuze? Dan mag de makelaar het geschil aan de rechter voorleggen. ” 3.4 Op 3 maart 2026 heeft [partij B] de woning na enige onderhandeling verkocht voor € 392.500,00. In artikel 2.2 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen: “ Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van de koper komt en de verschuldigde overdrachtsbelasting wordt verminderd op grond van artikel 13 Wet op de belastingen van rechtsverkeer (WBR), zal koper aan verkoper wel uitkeren het verschil tussen enerzijds de overdrachtsbelasting die zonder toepassing van artikel 13 WBR Volgens [partij A] was er maar één serieuze gegadigde voor de woning en de kopers wilden geen hoger bedrag betalen dan de overeengekomen koopprijs van € 392.500,00. 4.8 Op de stellingen van partijen in reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5 De beoordeling 5.1 Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld. Bevoegdheid van de kantonrechter 5.2 Tussen partijen staat vast dat [partij A] [partij B] niet de keuze heeft gegeven tussen de kantonrechter en de geschillencommissie, terwijl zij hiertoe op grond van de toepasselijke AVC wel verplicht was. De kantonrechter is van oordeel dat het achterwege laten van deze keuze in dit geval niet leidt tot onbevoegdheid van de kantonrechter. Daarvoor bestaan de volgende redenen. 5.3 De vordering van [partij A] wordt feitelijk niet betwist door [partij B]. [partij B] heeft slechts aangevoerd dat hij zijn betalingsverplichting opschort in afwachting van een beslissing op zijn eigen vordering. Die eigen vordering heeft [partij B] in deze procedure in reconventie bij de kantonrechter ingesteld. Hoewel deze procedure dus is gestart door [partij A], betreft de procedure voornamelijk de door [partij B] in reconventie gestelde tekortkoming van [partij A] in de nakoming van haar verplichtingen als makelaar en de daaruit voortvloeiende schadevordering. Nu [partij B] er dus zelf voor heeft gekozen om de reconventionele vordering in te stellen bij de kantonrechter en [partij B] bovendien met betrekking tot de vordering van [partij A] ter zitting heeft verklaard niet te weten of hij voor behandeling door de geschillencommissie zou hebben gekozen indien hem die keuze was voorgelegd, ziet de kantonrechter geen aanleiding zich ten aanzien van de vordering in conventie onbevoegd te verklaren. Een doelmatige en consistente geschilbeslechting brengt in dit geval mee dat beide vorderingen door dezelfde instantie worden beoordeeld. De kantonrechter acht zich dan ook bevoegd van het geschil kennis te nemen. Wettelijk kader z orgplicht 5.4 Volgens artikel 7:401 BW diende [partij A] bij de uitvoering van haar opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat zij bij de uitvoering van haar opdracht de zorgvuldigheid moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht, hetgeen afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen (vgl. o.m. HR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0727, r.o. 3.5.3.). Tekortkoming [partij A] 5.5 De vraag in deze procedure is of [partij A] haar zorgplicht heeft geschonden en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen die volgen uit de overeenkomst van opdracht. [partij B] stelt dat [partij A] is tekortgeschoten door 1) [partij B] niet te informeren over het feit dat de kopers een beroep zouden doen op de startersvrijstelling, en, zo heeft [partij B] ter zitting gesteld, 2) door in de koopovereenkomst niet op te nemen dat de kopers verplicht waren om een beroep op artikel 13 WBR te doen. [partij A] betwist dat zij hiertoe verplicht was. De kantonrechter overweegt als volgt. 5.6 Artikel 13 lid 1 WBR voorkomt dubbele overdrachtsbelasting. Bij verkoop van een woning binnen zes maanden na de vorige verkoop is alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over het verschil tussen de koopprijs en de koopprijs bij de vorige verkoop. Als gevolg daarvan is de overdrachtsbelasting voor de koper bij de tweede koop lager. Tussen partijen is niet in geschil dat dit voordeel in de praktijk vaak aan de verkoper bij de tweede koop wordt uitgekeerd, hoewel het de koper is die een beroep op artikel 13 WBR moet doen. 5.7 Op grond van de AVC diende [partij A] de koopovereenkomst voor [partij B] op te stellen en hem hierover te adviseren. Naar het oordeel van de kantonechter kan h De vordering in reconventie tot betaling van dit bedrag zal daarom worden toegewezen. Wettelijke rente [partij B] 5.11 De gevorderde wettelijke rente over het genoemde bedrag zal worden toegewezen vanaf 13 mei 2025, gezien de termijn van veertien dagen die [partij B] in de e-mail van 29 april 2025 aan [partij A] heeft gegeven voor betaling. Betaling van de factuur van [partij A] 5.12 vordert in conventie betaling van een factuur die zij naar [partij B] heeft gestuurd heeft met betrekking tot courtage. [partij B] heeft in zijn e-mail van 29 april 2025 een beroep gedaan op zijn wettelijke opschortingsrecht, waarbij hij [partij A] heeft bericht dat hij de courtagefactuur zal voldoen zodra de schade die hij heeft geleden door [partij A] is vergoed. [partij B] heeft geen verweer gevoerd tegen de hoogte van de factuur of de verdere inhoud of uitvoering van de overeenkomst. Nu [partij A] wordt veroordeeld tot vergoeding van de door [partij B] geleden schade, komt het recht op opschorting van [partij B] te vervallen. [partij B] zal daarom ook de factuur van [partij A] moeten voldoen. De vordering van [partij A] tot betaling van de courtagefactuur zal daarom worden toegewezen. Buitengerechtelijke incassokosten en rente [partij A] 5.13 vordert verder betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Zij stelt daartoe dat zij [partij B] heeft aangemaand en hem in de gelegenheid heeft gesteld de vordering binnen veertien dagen te voldoen, maar dat betaling is uitgebleven. 5.14 De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [partij B] bevoegd was zijn betalingsverplichting op te schorten, waardoor [partij B] gedurende die opschorting niet in verzuim verkeerde. Nu verzuim een voorwaarde vormt voor aanspraken op wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, ontbrak gedurende de opschorting de grondslag voor het in rekening brengen van die kosten (vgl. Hof Den Haag 25 juni 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:205). De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden afgewezen. 5.15 Ook de gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom is niet toewijsbaar over de periode waarin [partij B] bevoegd was zijn betalingsverplichting op te schorten. Nu de hoofdsom bij dit vonnis wordt toegewezen, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. Proceskosten in conventie 5.16 [partij B] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 126,59 - griffierecht € 529,00 - salaris gemachtigde € 576,00 (2 punten × € 288,00) - nakosten € 144,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.375,59 Proceskosten in reconventie 5.17 [partij A] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 288,00 (2 punten × factor 0,5 × € 288,00) - nakosten € 144,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 432,00 6 De beslissing De kantonrechter in conventie 6.1 veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] van een bedrag van € 3.925,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, te rekenen vanaf veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 6.2 veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 1.375,59, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in reconventie 6.3 veroordeelt [partij A] tot betaling aan [partij B] van een bedrag van € 7.154,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 mei 2025 tot de dag van volledige betaling, 6.4 veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 432,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in conventie en in reconventie