ECLI:NL:RBOVE:2026:2349

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Enschede Zaaknummer: 12138635 \ CV EXPL 26-619 Vonnis in kort geding van 28 april 2026 in de zaak van HEJA HOLDING B.V. , te Enschede, eisende partij, hierna te noemen: Heja Holding , gemachtigde: mr. F. Hoff, tegen [gedaagde] , te [woonplaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties, - de aanvullende producties van Heja Holding, - productie 1 van [gedaagde],- de mondelinge behandeling van 13 april 2026,- de pleitnota van Heja Holding, - de pleitnota van [gedaagde]. 2 De zaak in het kort [gedaagde] huurt een woning van Heja Holding. In deze woning had [gedaagde] een hennepkwekerij. Heja Holding vordert daarom dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de gehuurde woning te ontruimen. De kantonrechter wijst dit toe. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd. 3 De feiten 3.1. [gedaagde] huurt de woning aan de [adres] van Heja Holding. 3.2. Op 16 januari 2026 is door de politie geconstateerd dat er een hennepkwekerij in het gehuurde aanwezig was. 3.3. De politie heeft een hennepbericht d.d. 22 januari 2026 opgesteld. Daaruit blijkt dat de politie op 12 januari 2026 een melding heeft gekregen van Enexis van een vermoeden van een hennepkwekerij. In het hennepbericht staat verder: “(..) Op de eerste verdieping van de woning bevinden zich drie ruimtes. In deze ruimtes werd een in werking zijnde professionele hennepkwekerij en hennepdrogerij aangetroffen. In totaal werden er 410 hennepplanten van 6 tot 8 weken oud aangetroffen. In totaal werd er 3 hennepstekken en 1673 gram gedroogde henneptoppen aangetroffen. (..) Er waren wel indicatoren van eerdere oogsten van hennepplanten.(..)” 3.4. Bij brief van 2 februari 2026 heeft de gemachtigde van Heja Holding [gedaagde] aangeschreven met het verzoek om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 maart 2026. 3.5. Bij brief van 5 februari 2026 heeft de burgemeester van Enschede een bestuurlijke waarschuwing afgegeven dat sprake is van een overtreding van de Opiumwet in de woning en dat bij herhaling binnen twee jaar kan worden overgegaan tot tijdelijke sluiting van de woning waarbij de kosten die verbonden zijn aan de toepassing van de bestuursdwang op Heja Holding verhaald zullen worden. 3.6. Bij e-mailbericht van 5 februari 2026 van de gemachtigde van [gedaagde] is aan Heja Holding medegedeeld dat [gedaagde] niet bereid is om in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst. 4 Het geschil 4.1. Heja Holding vordert, samengevat, dat de kantonrechter in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te ontruimen en ontruimd te houden en bezemschoon achter te laten onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heja Holding te stellen, op straffe van een dwangsom; [gedaagde] veroordeelt tot volledige en tijdige betaling van de maandelijks verschuldigde huur tot en met de datum van ontruiming en oplevering; [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 4.2. Ter onderbouwing van de vorderingen voert Heja Holding aan dat in de woning een hennepkwekerij is aangetroffen. Daarmee heeft [gedaagde] volgens Heja Holding gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de wet. [gedaagde] is ernstig tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Heja Holding. De gedragingen van [gedaagde] zijn schadelijk voor Heja Holding vanwege o.a. het vergrote risico op brandgevaar, kortsluiting, waterschade en imagoschade voor Heja Holding. Daarnaast is er een risico van tijdelijke sluiting van het gehuurde door de gemeente Enschede met aanzienlijke financiële schade tot gevolg. Verder loopt Heja Holding het risico dat zij door Enexis aansprakelijk wordt gesteld voor schade aan de elektrische installatie. Ten slotte brengt [gedaagde] brengt met zijn gedragingen de veiligheid van de buurt in gevaar. 4.3. [gedaagde] voert verweer tegen de ontruiming. Hij erkent dat hij een hennepkwekerij heeft opgezet en dat dit een ernstige tekortkoming oplevert. [gedaagde] stelt echter dat er geen concrete brandschade of waterschade is ontstaan en dat er geen overlast voor omwonenden is geweest. Verder wijst [gedaagde] op zijn persoonlijke omstandigheden. 5 De beoordeling Toetsingskader in kort geding 5.1. In deze zaak zal in de eerste plaats beoordeeld moeten worden of er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming en van een zodanig spoediesend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Spoedeisend belang 5.2. De kantonrechter oordeelt dat het spoedeisend belang van Heja Holding bij de gevorderde ontruiming reeds in voldoende mate voortvloeit uit haar stellingen en de aard van het gevorderde. Dit betekent dat de vorderingen van Heja Holding inhoudelijk beoordeeld kunnen worden. Inhoudelijke beoordeling 5.3. Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 5.4. Tussen partijen staat vast dat er een hennepkwekerij in het gehuurde aanwezig was en dat dit een ernstige tekortkoming oplevert: dit is op grond van de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW en op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan. 5.5. De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of de kantonrechter in een door Heja Holding te voeren bodemprocedure naar verwachting zal oordelen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal rechtvaardigen en of er aanleiding is om vooruitlopend op deze beslissing [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte te rechtvaardigen, moet de kantonrechter het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder. Belangenafweging 5.6. Volgens [gedaagde] is ontruiming niet gerechtvaardigd omdat de gevolgen daarvan te ernstig zijn. Hij voert daartoe het aan dat hij de woning al 17 jaar zonder incidenten heeft gehuurd, er geen sprake is van stroomdiefstal of manipulatie van elektra, er geen schade is ontstaan, dat hij geen alternatieve woonplek heeft en dat de buren geen overlast hebben gehad. Hij verwijst hiervoor naar een schriftelijke verklaring van zijn buren. Verder voert [gedaagde] aan dat de hennepkwekerij inmiddels is beëindigd en dat de belangenafweging daarom in zijn voordeel moet vallen. 5.7. Hiertegenover staan de belangen van Heja Holding. Zij heeft belang bij de ontruiming vanwege o.a. de vergrote kans op brandgevaar, kortsluiting, overlast en gevaar voor omwonenden en het risico van tijdelijke sluiting van het gehuurde door de gemeente Enschede. 5.8. Het is evident dat [gedaagde] een groot belang heeft bij behoud van zijn huurwoning en dat het verlies van de woning door ontruiming een zeer ingrijpende maatregel is. De kantonrechter is echter van oordeel dat de belangen van Heja Holding zwaarder wegen. Dat er een hennepkwekerij is aangetroffen met 410 hennepplanten en er indicatoren zijn van eerdere oogsten levert een tekortkoming op aan de zijde van [gedaagde] die de ontbinding rechtvaardigt.