ECLI:NL:RBOVE:2026:2047

ECLI:NL:RBOVE:2026:2047 text/xml public 2026-04-17T18:00:13 2026-04-14 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Overijssel 2026-04-14 ak_24_1967 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Zwolle Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:2047 text/html public 2026-04-15T10:59:57 2026-04-17 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOVE:2026:2047 Rechtbank Overijssel , 14-04-2026 / ak_24_1967 Wet waardering onroerende zaken. Waarde woning. Beroep ongegrond. RECHTBANK OVERIJSSEL Zittingsplaats Zwolle Bestuursrecht zaaknummer: ZWO 24/1967 uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen [belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Hof van Twente, de heffingsambtenaar (gemachtigde: [gemachtigde]). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 februari 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 291.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hof van Twente voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. Belanghebbende heeft schriftelijk op het verweerschrift gereageerd. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 23 september 2025 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn echtgenote en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft tijdens die zitting een verzoek tot wraking van de toenmalige rechter gedaan. 1.6. Bij beslissing van 23 december 2025 heeft de wrakingskamer het verzoek afgewezen. 1.7. Belanghebbende heeft op 27 maart 2026 aanvullende beroepsgronden ingediend. De heffingsambtenaar heeft op 30 maart 2026 hierop schriftelijk gereageerd. 1.8. De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2026 opnieuw ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn echtgenote en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Feiten 2. Belanghebbende is (mede)eigenaar van de woning. De twee-onder-een-kap woning, gebouwd in 1997, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 126 m² en staat op een kavel van 288 m². De woning beschikt over een aangebouwde berging. Beoordeling door de rechtbank 3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 6. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten). 7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar het in beroep overgelegde waarderapport, opgesteld door [gemachtigde], WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 319.144,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier vergelijkingsobjecten: [adres 2], op 2 augustus 2021 geleverd voor € 280.333,-; [adres 3], op 30 september 2022 geleverd voor € 345.000,-; [adres 4], op 28 december 2022 geleverd voor € 255.000,-; [adres 5], op 14 januari 2022 geleverd voor € 325.000,-. 8. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, uitstraling en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. 9. Belanghebbende voert aan dat de waardering van zijn woning modelmatig is uitgevoerd en dat de feitelijke staat van zijn woning niet is meegewogen. 10. De heffingsambtenaar voert aan dat bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud en de gedateerde voorzieningen van de woning. Zowel de kwaliteit/luxe als het onderhoud en de voorzieningen zijn als “onder gemiddeld” (2) gekwalificeerd, terwijl de vier referentiewoningen hoger zijn gewaardeerd met steeds een (3) voor kwaliteit/luxe en onderhoud. Voor voorzieningen is ook Ruimersdijk 44 op “onder gemiddeld” gekwalificeerd en zijn de overige vergelijkingsobjecten op “gemiddeld” of zelfs “boven gemiddeld” gekwalificeerd. Anders gezegd, in de matrix is op voorhand er van uitgegaan dat belanghebbendes woning in slechtere staat verkeert dan de referentiewoningen en dit heeft een prijsdrukkend effect op de waarde van belanghebbendes woning. Schending van het gelijkheidsbeginsel is niet aan de orde, alleen al niet omdat de woningen onderling (te) veel verschillen. 11. Belanghebbende wijst verder op de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen in de omgeving van zijn woning. Anders dan belanghebbende stelt, geldt dat WOZ-waarden van andere woningen geen vergelijkingsmaatstaf zijn. De vergelijkingsmethode gaat uit van feitelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten/referentiewoningen in een tijdvak van 12 maanden rondom de waardepeildatum, waarbij onderlinge verschillen tussen de woningen rekenkundig worden gecorrigeerd in eerdergenoemde matrix, en gaat dus niet uit van WOZ-waarden. De heffingsambtenaar moet ieder jaar opnieuw, onafhankelijk van een eerdere waardebepaling, de WOZ-waarde vaststellen aan de hand van - zoals gezegd - verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. WOZ-waarden van andere woningen of van referentieobjecten zijn niet relevant. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in de schriftelijke reactie van 30 maart 2026 - niet gemotiveerd betwist ter zitting - toegelicht dat de berekening die belanghebbende heeft gemaakt niet correct is. 12. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. De afhandeling van het bezwaarschrift 13. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet op de juiste wijze op zijn bezwaarschrift heeft beslist. De heffingsambtenaar heeft namelijk niet op tijd op het bezwaar beslist. De beslissing op bezwaar is gedateerd op 5 februari 2024, maar belanghebbende heeft deze pas op 16 februari 2024 ‘opgemerkt’. Belanghebbende had hierdoor minder tijd om de beslissing op bezwaar te bestuderen. 14. Aan die stelling gaat de rechtbank voorbij. Voorop staat dat belanghebbende op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat hij daadwerkelijk in zijn processuele belangen is geschaad te achten. Belanghebbende heeft al zijn beroepsgronden (in de loop van de procedure en ter zitting) kunnen aanvoeren en heeft dat ook gedaan. 15.

ECLI:NL:RBOVE:2026:2047 text/xml public 2026-04-17T18:00:13 2026-04-14 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Overijssel 2026-04-14 ak_24_1967 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Zwolle Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:2047 text/html public 2026-04-15T10:59:57 2026-04-17 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOVE:2026:2047 Rechtbank Overijssel , 14-04-2026 / ak_24_1967 Wet waardering onroerende zaken. Waarde woning. Beroep ongegrond. RECHTBANK OVERIJSSEL Zittingsplaats Zwolle Bestuursrecht zaaknummer: ZWO 24/1967 uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen [belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Hof van Twente, de heffingsambtenaar (gemachtigde: [gemachtigde]). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 februari 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 291.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hof van Twente voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. Belanghebbende heeft schriftelijk op het verweerschrift gereageerd. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 23 september 2025 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn echtgenote en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft tijdens die zitting een verzoek tot wraking van de toenmalige rechter gedaan. 1.6. Bij beslissing van 23 december 2025 heeft de wrakingskamer het verzoek afgewezen. 1.7. Belanghebbende heeft op 27 maart 2026 aanvullende beroepsgronden ingediend. De heffingsambtenaar heeft op 30 maart 2026 hierop schriftelijk gereageerd. 1.8. De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2026 opnieuw ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn echtgenote en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Feiten 2. Belanghebbende is (mede)eigenaar van de woning. De twee-onder-een-kap woning, gebouwd in 1997, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 126 m² en staat op een kavel van 288 m². De woning beschikt over een aangebouwde berging. Beoordeling door de rechtbank 3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 6. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten). 7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar het in beroep overgelegde waarderapport, opgesteld door [gemachtigde], WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 319.144,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier vergelijkingsobjecten: [adres 2], op 2 augustus 2021 geleverd voor € 280.333,-; [adres 3], op 30 september 2022 geleverd voor € 345.000,-; [adres 4], op 28 december 2022 geleverd voor € 255.000,-; [adres 5], op 14 januari 2022 geleverd voor € 325.000,-. 8. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, uitstraling en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. 9. Belanghebbende voert aan dat de waardering van zijn woning modelmatig is uitgevoerd en dat de feitelijke staat van zijn woning niet is meegewogen. 10. De heffingsambtenaar voert aan dat bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud en de gedateerde voorzieningen van de woning. Zowel de kwaliteit/luxe als het onderhoud en de voorzieningen zijn als “onder gemiddeld” (2) gekwalificeerd, terwijl de vier referentiewoningen hoger zijn gewaardeerd met steeds een (3) voor kwaliteit/luxe en onderhoud. Voor voorzieningen is ook Ruimersdijk 44 op “onder gemiddeld” gekwalificeerd en zijn de overige vergelijkingsobjecten op “gemiddeld” of zelfs “boven gemiddeld” gekwalificeerd. Anders gezegd, in de matrix is op voorhand er van uitgegaan dat belanghebbendes woning in slechtere staat verkeert dan de referentiewoningen en dit heeft een prijsdrukkend effect op de waarde van belanghebbendes woning. Schending van het gelijkheidsbeginsel is niet aan de orde, alleen al niet omdat de woningen onderling (te) veel verschillen. 11. Belanghebbende wijst verder op de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen in de omgeving van zijn woning. Anders dan belanghebbende stelt, geldt dat WOZ-waarden van andere woningen geen vergelijkingsmaatstaf zijn. De vergelijkingsmethode gaat uit van feitelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten/referentiewoningen in een tijdvak van 12 maanden rondom de waardepeildatum, waarbij onderlinge verschillen tussen de woningen rekenkundig worden gecorrigeerd in eerdergenoemde matrix, en gaat dus niet uit van WOZ-waarden. De heffingsambtenaar moet ieder jaar opnieuw, onafhankelijk van een eerdere waardebepaling, de WOZ-waarde vaststellen aan de hand van - zoals gezegd - verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. WOZ-waarden van andere woningen of van referentieobjecten zijn niet relevant. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in de schriftelijke reactie van 30 maart 2026 - niet gemotiveerd betwist ter zitting - toegelicht dat de berekening die belanghebbende heeft gemaakt niet correct is. 12. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. De afhandeling van het bezwaarschrift 13. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet op de juiste wijze op zijn bezwaarschrift heeft beslist. De heffingsambtenaar heeft namelijk niet op tijd op het bezwaar beslist. De beslissing op bezwaar is gedateerd op 5 februari 2024, maar belanghebbende heeft deze pas op 16 februari 2024 ‘opgemerkt’. Belanghebbende had hierdoor minder tijd om de beslissing op bezwaar te bestuderen. 14. Aan die stelling gaat de rechtbank voorbij. Voorop staat dat belanghebbende op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat hij daadwerkelijk in zijn processuele belangen is geschaad te achten. Belanghebbende heeft al zijn beroepsgronden (in de loop van de procedure en ter zitting) kunnen aanvoeren en heeft dat ook gedaan. 15.