ECLI:NL:RBOVE:2026:1243

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 11808508 \ CV EXPL 25-2219 Vonnis van 3 maart 2026 in de zaak van LENR WONEN B.V. , te Zwolle, eisende partij, hierna te noemen: Lenr Wonen, gemachtigde: mr. M.J.Th. Vrensen, handelende onder de naam ‘‘Art. 71 Bedrijfsjuristen’’, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners. 1 Samenvatting [gedaagde] huurt van Lenr Wonen woonruimte. Lenr Wonen stelt dat [gedaagde] overlast veroorzaakt voor haar medebewoners. Daarom wil Lenr Wonen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Als dit niet wordt toegewezen, dan wil Lenr Wonen dat er een gedragsaanwijzing wordt opgelegd. [gedaagde] betwist dat zij overlast veroorzaakt. Volgens [gedaagde] veroorzaken juist de andere bewoners in het pand overlast. De kantonrechter oordeelt dat voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. Echter is de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Wel zal een gedragsaanwijzing worden opgelegd. Dit oordeel wordt hierna toegelicht. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 7, - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, - productie 6 van [gedaagde] , - de brief van Lenr Wonen met producties 8 tot en met 13, - de mondelinge behandeling van 14 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de spreekaantekeningen van Lenr Wonen. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 3 De feiten 3.1. Met ingang van 1 december 2006 huurt [gedaagde] van de rechtsvoorganger van Lenr Wonen de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). 3.2. Sinds 27 december 2017 is Lenr Wonen de verhuurder van het gehuurde. De beheerder is NederWoon Vastgoedbeheer B.V. (hierna: NederWoon). 3.3. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). 3.4. In de artikelen 12.4. en 12.5. van de algemene bepalingen is, voor zover van belang, opgenomen: ‘‘ 12.4 Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen. 12.5 De bepalingen 12.1 t/m 12.4 beogen onder meer het bevorderen van een goed woonklimaat tussen de gebruikers van het gebouw of complex waartoe het gehuurde behoort. ’’ 3.5. Het gehuurde is gelegen op de begane grond met een tuin en een eigen ingang. Boven het gehuurde bevinden zich in het pand (met een eigen ingang) de woonruimtes op de eerste verdieping en de tweede verdieping met het huisnummer [huisnummer] . Deze woonruimtes worden ook door Lenr Wonen verhuurd. 3.6. In de periode van 2011 tot en met 2023 heeft in de woonruimte boven het gehuurde, op de eerste verdieping, [naam 1] (hierna: [naam 1] ) gewoond. Daarna was [naam 2] (hierna: [naam 2] ) de huurder. Sinds november 2024 is [naam 3] (hierna: [naam 3] ) de huurder. 3.7. Sinds ongeveer 2015 woont in de woonruimte op de tweede verdieping van het pand, [naam 4] (hierna: [naam 4] ). 3.8. Vanaf juni 2024 komen er bij Lenr Wonen althans NederWoon schriftelijke overlastmeldingen binnen. Enerzijds meldingen van [naam 2] , [naam 4] en [naam 3] over [gedaagde] . Deze klachten hebben betrekking op intimiderend, storend en grensoverschrijdend gedrag van [gedaagde] . Anderzijds betreffen het meldingen van [gedaagde] over deze medebewoners. Deze meldingen zien op onaanvaardbaar gedrag jegens [gedaagde] en het veroorzaken van overlast. 3.9. Bij brief van 28 november 2024 heeft de gemachtigde van Lenr Wonen [gedaagde] een officiële waarschuwing gegeven voor de overlast en een voorstel gedaan tot buurtbemiddeling. 3.10. Bij e-mailberichten van 9 december 2024 en 6 januari 2025 heeft [gedaagde] de gemachtig Dat betekent dat de kantonrechter eerst moet beoordelen of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting om zich als een goed huurder te dragen (i) en vervolgens of de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt (ii). (i) [gedaagde] heeft zich niet als een goed huurder gedragen 5.4. De kantonrechter stelt voorop dat onvoldoende is gebleken dat er voor 2024 al overlastmeldingen zijn ingediend bij Lenr Wonen of Nederwoon over [gedaagde] . De enkele stelling van Lenr Wonen dat meerdere huurders in het pand sinds 2013 structureel melding hebben gemaakt van ernstige overlast door [gedaagde] is onvoldoende. [gedaagde] heeft dit immers betwist. Het had op de weg van Lenr Wonen gelegen om de overlastmeldingen van die periode in het geding te brengen waaruit dit blijkt. Uit de door Lenr Wonen overgelegde verklaring van [naam 1] , die in 2011 tot en met 2023 boven [gedaagde] heeft gewoond, volgt dit ook niet. 5.5. Ten aanzien van de jaren 2024 en 2025 staat vast dat Lenr Wonen diverse overlastmeldingen heeft ontvangen over [gedaagde] van [naam 2] , [naam 4] en [naam 3] . Ook is niet in geschil dat er onenigheid is ontstaan tussen [gedaagde] enerzijds en anderzijds [naam 1] , [naam 2] , [naam 4] en [naam 3] omdat [gedaagde] ook klachten heeft geuit over deze (oud-)bewoners van het pand. Het gaat er echter in deze zaak niet om of deze (oud-) bewoners overlast hebben veroorzaakt, maar de kantonrechter moet uitsluitend beoordelen of Lenr Wonen voldoende heeft aangetoond dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. 5.6. De kantonrechter is van oordeel dat Lenr Wonen de gestelde ernstige en structurele overlast door [gedaagde] voldoende heeft onderbouwd. Volgens Lenr Wonen bestaat de overlast van [gedaagde] uit schelden, schreeuwen, bonzen op deuren/muren/plafonds en het voortdurend opzoeken van conflicten met medebewoners waardoor zij zich onveilig voelen. Uit de door Lenr Wonen overgelegde overlastmeldingen en verklaringen blijkt dat er hierover een geruime periode veelvuldig meldingen zijn binnengekomen en herhaaldelijk klachten van de (oud-)bewoners van het pand zijn geweest omtrent deze gedragingen van [gedaagde] . De verklaringen die door Lenr Wonen zijn overgelegd zijn niet alleen van de twee huidige bewoners van het pand ( [naam 4] en [naam 3] ), maar ook van twee oud-bewoners van het pand ( [naam 1] en [naam 2] ). [gedaagde] betwist de overlastmeldingen en zij herkent zich hierin niet. Volgens [gedaagde] zijn de verklaringen op elkaar afgestemd en komen ze niet overeen met de waarheid. De kantonrechter ziet, anders dan [gedaagde] aanvoert, geen aanleiding om aan de juistheid van de gestelde aard, omvang en ernst van de door de (oud-) bewoners geuite klachten te twijfelen. In het bijzonder valt niet in te zien welk belang de twee oud-bewoners van het pand hebben om nog verklaringen in te dienen indien zij de gestelde overlast niet daadwerkelijk hebben ervaren. Daarbij komt ook dat niet alleen de verklaringen elkaar ondersteunen, maar dat [gedaagde] hierover zelf verklaart. Zo schrijft [gedaagde] zelf in haar melding van 5 juni 2024 aan Lenr Wonen: ‘ De deurbel moet er ook gewoon standaard bij hun beiden opstaan ’. In aansluiting daarop heeft [gedaagde] toegelicht tijdens de zitting dat zij niet anders kan dan aan de deur aankloppen en bonken bij haar medebewoners nadat zij overlast van hen ervaart omdat bij hen de deurbel uitstaat. Daarmee staat de overlast die [gedaagde] zelf veroorzaakt vast. Dat Lenr Wonen geen beeldmateriaal heeft overgelegd ter onderbouwing van haar stellingen is in dit licht bezien niet van doorslaggevend belang. Ook de omstandigheid dat meerdere buurtgenoten hebben verklaard geen last van [gedaagde] te hebben doet niet af aan de overlast die de (oud-)bewoners die in hetzelfde pand wonen dan wel gewoond hebben wel van [gedaagde] hebben ondervonden. 5.7. Door deze overlast schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, in het bijzonder de ar