ECLI:NL:RBOVE:2025:7268

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: 11927545 \ CV EXPL 25-1896 Vonnis van 11 december 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: nl.legal LLP, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. 1De zaak in het kort 1.1. Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 is [gedaagde] veroordeelt medewerking te verlenen aan herstel van gebreken in de woning die hij van [eiser] huurt. Daarbij is onder meer beslist dat [eiser] telkens drie verschillende tijdvakken voor het verrichten van werkzaamheden aan [gedaagde] moet voorleggen, zodat [gedaagde] daaruit kan kiezen. Hier is onder meer discussie over ontstaan. 1.2. [eiser] stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, waardoor thans ontruiming gerechtvaardigd is. Subsidiair wil [eiser] onder meer dat [gedaagde] meewerkt aan herstel van gebreken, waarbij [eiser] minstens 72 uur van tevoren opgave doet van de dag(en) dat er werkzaamheden zullen plaatsvinden. Ook wil [eiser] dat [gedaagde] de woning en tuin netjes maakt. 1.3. De voorzieningenrechter acht een ontruiming niet gerechtvaardigd. Wel mag [eiser] ook hele dagen voor het verrichten van werkzaamheden aan [gedaagde] voorleggen, waarbij blijft gelden dat [gedaagde] de keuze uit drie opties moet krijgen. Daarnaast wordt [gedaagde] veroordeeld onderhoudswerkzaamheden aan de tuin te verrichten. De overige vorderingen worden afgewezen. De voorzieningenrechter compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen proceskosten dragen.

2.1. De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van: de dagvaarding met producties 1 tot en met 23; de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14; de e-mail van [gedaagde] aan de rechtbank van 19 november 2025. 2.2. Op 20 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen waren daarbij aanwezig. [eiser] werd bijgestaan door mr. D.J.H. Dijkstra en [gedaagde] werd bijgestaan door zijn stiefvader. 2.3. Vervolgens is vonnis bepaald.

3.1. [eiser] verhuurt met ingang van 29 augustus 2017 aan [gedaagde] een woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). 3.2. Op 24 juni 2025 heeft een inspectie van het gehuurde door gemeente Almelo plaatsgevonden naar aanleiding van een handhavingsverzoek dat door [gedaagde] was ingediend. In het inspectierapport gaat het qua herstelwerkzaamheden onder meer over: “de laminaat vloerafwerking op de slaapkamer(s) en in de keuken/woonkamer”. Bij een foto in het rapport staat: “waterschade op slaapkamer 1e verdieping door lekkend dak”. 3.3. Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 is [gedaagde] veroordeeld om: “derden (…) toegang te verlenen tot het gehuurde (…) voor het doen van (…) herstellen van deze gebreken, en het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden (…). Dit telkens op een door [eiser] aangekondigd tijdstip met een aankondiging van minimaal 72 uur van tevoren. [eiser] dient daarbij ten minste drie verschillende tijdvakken aan te bieden waaruit [gedaagde] kan kiezen. Dit onder verbeurte van een dwangsom. Verder heeft de voorzieningenrechter het volgende overwogen: “Ook heeft hij verklaard dat hij niet de hele dag thuis kan blijven omdat hij naar zijn werk moet. Dat zou betekenen dat [eiser] elke werkdag maar heel kort de tijd heeft om de werkzaamheden uit te laten voeren. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] dat niet van [eiser] kan verlangen, omdat dat het vrijwel onmogelijk maakt om de gebreken op korte termijn te laten herstellen. (…) Daarbij merkt de kantonrechter op dat het wel op de weg van [eiser] ligt om [gedaagde] voor aanvang van de werkzaamheden te melden welk klusbedrijf komt en wat voor soort werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. [gedaagde] kan alleen niet verlangen dat [eiser] hem vooraf meldt door wie van het klusbedrijf en hoe de werkzaamheden precies zullen worden uitgevoerd” De gevorderde ontruiming is op dat moment afgewezen, omdat [gedaagde] had verklaard mee te zullen werken aan de herstelwerkzaamheden en de voorzieningenrechter een dwangsom een afdoende prikkel achtte om mee te werken. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. 3.4. Op 20 augustus 2025 heeft [eiser] het vonnis aan [gedaagde] laten betekenen. 3.5. Per e-mail van 20 augustus 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] verzocht om mee te werken aan de werkzaamheden aan de woning. Daarbij zijn drie keuzes van twee hele dagen achter elkaar voorgelegd, waaronder 1 en 2 september 2025. 3.6. Per e-mail van 22 augustus 2025 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om te laten weten welke dagen het [gedaagde] schikt. 3.7. Per SMS van 23 augustus 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven dat hij nog geen reactie van [gedaagde] heeft mogen ontvangen en verzoekt [eiser] hem die dag de beschikbare data door te geven, anders zou [eiser] zelf een keuze maken. 3.8. Per e-mail van 24 augustus 2025 heeft [eiser] bij [gedaagde] aangekondigd dat op 1 en 2 september 2025 werkzaamheden zouden plaatsvinden. Daarbij heeft [eiser] [gedaagde] verzocht obstakels in en rondom het huis te verwijderen. 3.9. Per e-mail van 26 augustus 2025 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiser] geschreven: “Ik ben niet akkoord met de door u gehanteerde werkwijze. Het vonnis bepaalt dat uw cliënt minimaal 72 uur vooraf drie tijdvakken moet aanbieden waaruit ík kan kiezen. “Gehele dagen”(al dan niet aaneengesloten) en eigen reactiedeadlines met voorbehoud dat u “dan zelf kiest” vallen daar niet onder. (…)” (…) Ik ga akkoord met maandag 1 september én dinsdag 2 september 2025, met de harde voorwaarde dat de werkzaamheden op beide dagen uiterlijk om 17:00 uur zijn afgerond i.v.m. mijn werk. (…) (…) Uiterlijk donderdag 28 augustus 12:00 ontvang ik graag:  Aankomst- en vertrektijden per uitvoerder (per dag);  Een concrete, puntsgewijze omschrijving van de werkzaamheden die [naam] op 1 en 2 september uitvoert. Een algemene verwijzing naar het gemeentelijk handhavingsrapport is onvoldoende. Graag per dag aangeven welke punten worden gedaan (…);  Bevestiging van beschermingsmaatregelen voor inboedel en schone oplevering aan het eind van elke dag.” 3.10. Per e-mail van 27 augustus 2025 heeft [eiser] [gedaagde] het volgende bericht: “(…) wat er precies zal gebeuren, in elk geval: (…) -> Schimmel / waterschade op vloer slaapkamer herstellen of vloer vervangen. (…) Voor de vloer in de slaapkamer is het nodig dat de ruimte leeg is. Ik verzoek u daarom deze ruimte voor 1 september leeg te hebben.” 3.11. ( Door) [gedaagde] (ingeschakelde derden) hebben op 1 en 2 september 2025 toegang gekregen tot het gehuurde. 3.12. Per e-mail van 1 september 2025 heeft [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] geschreven: “In uw mail van 20 augustus hebt u mij gevraagd de slaapkamer leeg te maken; dat heb ik gedaan, met uitzondering van enkele zware items ( i.v.m. een gebroken rib). Nu hoor ik van [naam] opeens dat de voorkamer boven leeggehaald moet worden . (…)” 3.13. Per e-mail van 2 september 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] het volgende geschreven: “In elk geval is geconstateerd dat de tuin niet is opgeruimd, niet is onderhouden en er veel grofvuil in staat zoals schroot, onkruid, verwilderde beplanting, verwaarloosde / kapotte tuinmeubels en andere objecten tussen het onkruid. U dient de tuin op te ruimen en schoon te houden en daarna periodiek onderhoud te doen. Het schuurtje is niet bereikbaar zonder door een bossage te gaan. U bent als huurder verplicht de tuin in een goede staat te hebben en houden. - (…) Ook deze lijst is niet limitatief, ik verzoek u het besluit kleine herstellingen goed door te nemen. Termijn uitvoeren kleine herstellingen. Ik verzoek u de gebreken aan de woning conform het kleine herstellingen besluit binnen 30 dagen op te (laten) lossen. Ook de tuin dient u binnen 30 dagen netjes te maken of te laten maken, (…)” 3.14. Per e-mail van 7 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] 13, 14 en 15 oktober 2025 als keuze voorgelegd voor het uitvoeren van werkzaamheden en verzocht om uiterlijk 10 oktober 2025 zijn keuze door te geven. Daarnaast is [gedaagde] verzocht de tuin volledig opgeruimd en vrij van obstakels te brengen, zodat de uitvoerders veilig kunnen werken. 3.15. Per e-mail van 10 oktober 2025 heeft [gedaagde] om 23.29 uur het volgende aan de gemachtigde van [eiser] geschreven: “(bevestig ik dat ik meewerk conform het vonnis van 12-08-2025.

4.1. [eiser] vordert kort gezegd: primair: a. a) ontruiming van het gehuurde; subsidiair: b) [gedaagde] te bevelen na betekening van dit vonnis steeds op voorafgaand verzoek van [eiser] , volledige toegang en medewerking aan hem en door hem ingeschakelde derden te verlenen tot het gehuurde op de door [eiser] aangekondigde dagen en tijdstippen, waarbij [eiser] in elk geval minstens 72 uur van tevoren opgave doet van de dag(en) dat er werkzaamheden zullen plaatsvinden in en om de woning en of er toegang tot de woning nodig is; c) [gedaagde] te verbieden (de gemachtigde van) [eiser] te blokkeren of berichten om te leiden en [gedaagde] te verplichten in elk geval voldoende bereikbaar te zijn om aankondigingen te ontvangen; d) [gedaagde] te bevelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning te (laten) onderhouden en herstellingen te doen conform het kleine herstellingenbesluit op zijn kosten, alsmede voor zover die niet onder het kleine herstellingenbesluit vallen het netjes maken van de woning en de tuin waaronder in elk geval wordt verstaan: het ontdoen van afval, schroot, scooters/brommers, verwilderde beplanting, onkruid, struiken en bossen alsmede overhangende struiken, takken, bossen en platen op looppaden, het vrij maken van loopbaden en pleinen en het wieden van onkruid, zodat [eiser] of ingeschakelde derden ongestoord, veilig, zonder door takken gehinderd te worden en hygiënisch toegang hebben tot de woning, de tuin en de bijgebouwen en veilig hun werkzaamheden kunnen verrichten; e) [gedaagde] (voorwaardelijk) te veroordelen om het gehuurde te ontruimen; primair en subsidiair: f) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 4.2. [eiser] voert daartoe aan dat hij een spoedeisend belang heeft, onder meer omdat de gemeente heeft gezegd dat de gebreken uiterlijk 10 november 2025 moesten zijn hersteld en anders over zal worden gegaan tot het versturen van een voornemen last onder dwangsom. Verder voert hij aan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder door de woning en tuin te verwaarlozen en door onderhoud en werkzaamheden aan de woning te frustreren. [gedaagde] is – onterecht – van mening dat [eiser] hem op basis van het korgedingvonnis van 12 augustus 2025 geen hele dag(en) als keuze mag voorleggen. Daarnaast reageert [gedaagde] vaak niet of laat op berichten van (de gemachtigde van) [eiser] , en heeft hij het telefoonnummer van de gemachtigde van [eiser] geblokkeerd. [gedaagde] heeft bovendien niet tijdig de slaapkamer (voor 1 september 2025) leeggehaald, terwijl dat hem was verzocht. Hierdoor kon de laminaatvloer niet worden vervangen. Ook heeft [gedaagde] twee klusbedrijven op 15 oktober 2025 afgezegd. Daarnaast is de tuin niet opgeruimd en staat het huis vol spullen; hierdoor is het maar de vraag of [eiser] de werkzaamheden kan (laten) hervatten. De onhoudbare situatie en achteruitgang van de woning moet stoppen. Volgens [eiser] rechtvaardigen deze omstandigheden ontruiming van het gehuurde. 4.3. [gedaagde] voert onder meer als verweer dat geen sprake is van een spoedeisend belang. De omstandigheden rechtvaardigen bovendien geen ontruiming, ook niet als prikkel om te voldoen aan het vonnis. Hij is akkoord gegaan met werkzaamheden op 1 en 2 september 2025 en heeft op 10 oktober 2025 binnen de door [eiser] gestelde termijn gereageerd. Het was hem alleen niet meer gelukt om op 15 oktober 2025 vrij te krijgen van werk. Het wordt hem bovendien verweten dat hij de ‘slaapkamer’ niet voor 1 september 2025 had leeggeruimd, maar het was [eiser] niet duidelijk dat een andere kamer dan zijn slaapkamer werd bedoeld. [gedaagde] heeft een zwaarwegend belang om zijn woning te behouden. [gedaagde] wil graag dat de werkzaamheden worden uitgevoerd, maar [eiser] mag daarbij geen hele dagen (zonder tijdstippen) voorstellen als tijdvak. Daarnaast wil [gedaagde] graag een concrete planning en fasering, zodat hij weet waar hij aan toe is en waar hij zijn inboedel tijdelijk moet laten. Hierbij verwijst hij naar het feit dat hij op 2 september 2025 de hele dag vrij moest nemen, terwijl de werklieden die dag slechts twee uur werkzaamheden hebben uitgevoerd. [gedaagde] erkent dat hij onderhoudsplichten heeft als huurder. Hij verklaarde bereid te zijn om doorgangen en noodzakelijke delen van de tuin en de schuur op te ruimen in aansluiting op concreet ingeplande werkzaamheden. Het puin in de tuin betreft echter in belangrijke mate puin dat door/namens [eiser] is achtergelaten. Bovendien is een termijn van zeven dagen voor deze werkzaamheden te kort, mede gezien de omvang van de werkzaamheden en zijn werksituatie. [gedaagde] voert tot slot verweer tegen de inrichting van privécommunicatiemiddelen. Hij is via de reguliere kanalen (post en e-mail) bereikbaar.

Spoedeisend belang 5.1. In een kortgedingprocedure als deze beoordeelt de voorzieningenrechter of eiser een zodanig spoedeisend belang heeft dat van hem niet mag worden verwacht de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. De voorzieningenrechter moet daarbij beoordelen of op basis van de feiten en omstandigheden de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is. 5.1.1. Vaststaat dat de gemeente Almelo heeft aangekondigd over te gaan tot het versturen van een voornemen last onder dwangsom, indien een aantal herstelwerkzaamheden niet uiterlijk 10 november 2025 is verricht. Weliswaar ligt er al een vonnis waarin [gedaagde] wordt verplicht mee te werken aan dat herstelwerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, maar dat vonnis heeft partijen kennelijk niet voldoende duidelijkheid gegeven waardoor de uitvoering van de werkzaamheden momenteel niet vlekkeloos verloopt en de hersteltermijn inmiddels is verstreken. [eiser] heeft dan ook een spoedeisend belang bij zijn gevorderde voorlopige voorzieningen. Ontruiming niet gerechtvaardigd 5.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, mede gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. 5.3. De voorzieningenrechter ziet op dit moment onvoldoende grond voor een ontruiming. 5.4. De planning/uitvoering van de herstelwerkzaamheden is weliswaar niet vlekkeloos verlopen sinds het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025, maar dit kan niet geheel [gedaagde] worden verweten. 5.5. Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeeld om op het door [eiser] aangekondigde tijdstip mee te werken aan de herstelwerkzaamheden. [eiser] moest daarbij ten minste drie verschillende tijdvakken aan [gedaagde] voorleggen, waaruit [eiser] kan kiezen. Tussen partijen is discussie ontstaan over de vraag wat onder ‘tijdvak’ moet worden verstaan. In dat kader is een situatie ontstaan, waarbij partijen onder meer verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] mocht mededelen dat de werkzaamheden op 15 oktober 2025 geen doorgang konden vinden. [gedaagde] heeft daarbij, weliswaar laat, maar binnen de door [eiser] gestelde termijn gereageerd. 5.6. Een andere keer heeft [gedaagde] niet binnen de door [eiser] gestelde termijn gereageerd, maar heeft hij vervolgens wel de werklieden op de door [eiser] gekozen dagen (1 en 2 september 2025) toegelaten tot zijn woning. De werkzaamheden hebben op dat moment dus doorgang kunnen vinden. 5.7. Verder verwijt [eiser] [gedaagde] dat hij de verkeerde kamer had leeggeruimd, maar dit kan [gedaagde] niet worden verweten. De voorzieningenrechter kan [gedaagde] immers volgen dat hij ‘de slaapkamer’ associeert met de kamer waar zijn bed staat, waardoor hij zijn slaapkamer in plaats van de door [gedaagde] bedoelde ruimte had leeggeruimd. 5.8. Dat een aantal ruimtes vol spullen staat, is ook niet onbegrijpelijk nu [gedaagde] daarover heeft aangevoerd dat hij die ruimte(s) gebruikt als opslag als hij in verband met de herstelwerkzaamheden een andere ruimte leeg moet halen en omdat hij genoodzaakt was om inboedel tijdelijk te verplaatsen vanwege lekkages en schimmelproblemen. 5.9. De voorzieningenrechter is wel van oordeel dat [gedaagde] de tuin heeft verwaarloosd. Het verwaarlozen van de tuin is echter – ook in combinatie met de voorgaande omstandigheden - onvoldoende om een ontruiming te rechtvaardigen. 5.10. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde ontruiming dan ook af. Tijdvak/dagen 5.11. Tussen partijen is discussie ontstaan over de vraag of onder ‘tijdvak’ (zoals genoemd in het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025) ook ‘dag(en)’ kan worden verstaan. In deze zaak vordert [eiser] om in plaats van ‘tijdstip’, in het dictum ‘dagen en tijdstippen’ op te nemen, en dat [eiser] zelf mag beslissen op welke dag(en) werkzaamheden zullen plaatsvinden, zonder dat dat hij [gedaagde] drie verschillende opties hoeft voor te leggen om uit te kiezen. 5.12. De voorzieningenrechter overweegt dat hij – in lijn met de rechter in het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 – van oordeel is dat niet van [eiser] kan worden verlangd dat hij op een werkdag maar heel kort de tijd heeft om de werkzaamheden te laten uitvoeren, omdat het dan vrijwel onmogelijk wordt om de gebreken op korte termijn te laten herstellen. De voorzieningenrechter acht het dus redelijk dat [eiser] gehele dagen mag voorstellen om werkzaamheden uit te laten voeren. 5.13. [gedaagde] voert aan dat het hem niet duidelijk is of met een door [eiser] voorgestelde ‘dag’ ook werk in de avond kan worden bedoeld. In de door [eiser] geformuleerde eis staat thans dat [eiser] dagen én tijdstippen aankondigt, waardoor hierover – naar de verwachting van de voorzieningenrechter – geen onduidelijkheid meer zal ontstaan. 5.14. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat van [eiser] mag worden verwacht in ieder geval te vermelden rond welk tijdstip de werklieden bij [gedaagde] voor de deur staan, en tot hoe laat zij maximaal bezig zullen zijn. Het spreekt ook voor zich dat als een klusbedrijf geen hele dag aan werkzaamheden heeft én dit van tevoren bekend is, [eiser] dit ook aan [gedaagde] meldt. Daarbij moet [eiser] [gedaagde] informeren welk bedrijf komt en waar concreet aan wordt gewerkt op de betreffende dag(en), mede zodat [gedaagde] weet welke ruimtes daarbij worden betreden. Hierdoor kan [gedaagde] er tijdig voor zorgen dat die werkzaamheden in die betreffende ruimtes mogelijk zijn. 5.15. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het hem niet altijd lukt om vrij te krijgen van werk. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat van [gedaagde] verlangd kan worden dit in dat geval anderszins op te lossen. Hierbij merkt de voorzieningenrechter op dat de stiefvader van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht tot 1 januari 2026 een aantal dagen in de woning aanwezig te kunnen zijn om de werklieden toegang te verschaffen. 5.16. De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eiser] in zoverre af dat het [eiser] niet is toegestaan om aan [gedaagde] opgave te doen van de dag(en) dat er werkzaamheden plaatsvinden, zonder dat [gedaagde] daarbij de gelegenheid krijgt uit drie opties te kiezen. Het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 blijft ten aanzien daarvan dus in stand. 5.17. De voorzieningenrechter veroordeelt [gedaagde] aldus om mee te werken aan werkzaamheden in het gehuurde, waarbij die werkzaamheden gehele dag(en) in beslag kunnen nemen. De voorwaarde ten aanzien van het aanbieden aan [gedaagde] van drie opties, zoals genoemd in het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025, blijft gelden. Bereikbaarheid 5.18. Het door [eiser] gevorderde verbod en verplichting onder c) wijst de voorzieningenrechter af.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis steeds op voorafgaand verzoek van [eiser] volledige toegang en medewerking te verlenen aan [eiser] en de door [eiser] ingeschakelde derden tot het gehuurde op de door [eiser] aangekondigde dagen en tijdstippen, nadat [eiser] – overeenkomstig het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 – [gedaagde] drie opties heeft voorgelegd; 6.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de tuin te ontdoen van verwilderde beplanting, onkruid, struiken en bossen alsmede overhangende struiken, takken, bossen en platen op looppaden, het vrij maken van loopbaden en pleinen en het wieden van onkruid, zodat [eiser] of ingeschakelde derden ongestoord, veilig, zonder door takken gehinderd te worden en hygiënisch toegang hebben tot de woning, de tuin en de bijgebouwen en veilig hun werkzaamheden kunnen verrichten; 6.3. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 6.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025. (JK)

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: 11927545 \ CV EXPL 25-1896 Vonnis van 11 december 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: nl.legal LLP, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. 1De zaak in het kort 1.1. Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 is [gedaagde] veroordeelt medewerking te verlenen aan herstel van gebreken in de woning die hij van [eiser] huurt. Daarbij is onder meer beslist dat [eiser] telkens drie verschillende tijdvakken voor het verrichten van werkzaamheden aan [gedaagde] moet voorleggen, zodat [gedaagde] daaruit kan kiezen. Hier is onder meer discussie over ontstaan. 1.2. [eiser] stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, waardoor thans ontruiming gerechtvaardigd is. Subsidiair wil [eiser] onder meer dat [gedaagde] meewerkt aan herstel van gebreken, waarbij [eiser] minstens 72 uur van tevoren opgave doet van de dag(en) dat er werkzaamheden zullen plaatsvinden. Ook wil [eiser] dat [gedaagde] de woning en tuin netjes maakt. 1.3. De voorzieningenrechter acht een ontruiming niet gerechtvaardigd. Wel mag [eiser] ook hele dagen voor het verrichten van werkzaamheden aan [gedaagde] voorleggen, waarbij blijft gelden dat [gedaagde] de keuze uit drie opties moet krijgen. Daarnaast wordt [gedaagde] veroordeeld onderhoudswerkzaamheden aan de tuin te verrichten. De overige vorderingen worden afgewezen. De voorzieningenrechter compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen proceskosten dragen.

2.1. De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van: de dagvaarding met producties 1 tot en met 23; de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14; de e-mail van [gedaagde] aan de rechtbank van 19 november 2025. 2.2. Op 20 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen waren daarbij aanwezig. [eiser] werd bijgestaan door mr. D.J.H. Dijkstra en [gedaagde] werd bijgestaan door zijn stiefvader. 2.3. Vervolgens is vonnis bepaald.

3.1. [eiser] verhuurt met ingang van 29 augustus 2017 aan [gedaagde] een woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). 3.2. Op 24 juni 2025 heeft een inspectie van het gehuurde door gemeente Almelo plaatsgevonden naar aanleiding van een handhavingsverzoek dat door [gedaagde] was ingediend. In het inspectierapport gaat het qua herstelwerkzaamheden onder meer over: “de laminaat vloerafwerking op de slaapkamer(s) en in de keuken/woonkamer”. Bij een foto in het rapport staat: “waterschade op slaapkamer 1e verdieping door lekkend dak”. 3.3. Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 is [gedaagde] veroordeeld om: “derden (…) toegang te verlenen tot het gehuurde (…) voor het doen van (…) herstellen van deze gebreken, en het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden (…). Dit telkens op een door [eiser] aangekondigd tijdstip met een aankondiging van minimaal 72 uur van tevoren. [eiser] dient daarbij ten minste drie verschillende tijdvakken aan te bieden waaruit [gedaagde] kan kiezen. Dit onder verbeurte van een dwangsom. Verder heeft de voorzieningenrechter het volgende overwogen: “Ook heeft hij verklaard dat hij niet de hele dag thuis kan blijven omdat hij naar zijn werk moet. Dat zou betekenen dat [eiser] elke werkdag maar heel kort de tijd heeft om de werkzaamheden uit te laten voeren. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] dat niet van [eiser] kan verlangen, omdat dat het vrijwel onmogelijk maakt om de gebreken op korte termijn te laten herstellen. (…) Daarbij merkt de kantonrechter op dat het wel op de weg van [eiser] ligt om [gedaagde] voor aanvang van de werkzaamheden te melden welk klusbedrijf komt en wat voor soort werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. [gedaagde] kan alleen niet verlangen dat [eiser] hem vooraf meldt door wie van het klusbedrijf en hoe de werkzaamheden precies zullen worden uitgevoerd” De gevorderde ontruiming is op dat moment afgewezen, omdat [gedaagde] had verklaard mee te zullen werken aan de herstelwerkzaamheden en de voorzieningenrechter een dwangsom een afdoende prikkel achtte om mee te werken. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. 3.4. Op 20 augustus 2025 heeft [eiser] het vonnis aan [gedaagde] laten betekenen. 3.5. Per e-mail van 20 augustus 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] verzocht om mee te werken aan de werkzaamheden aan de woning. Daarbij zijn drie keuzes van twee hele dagen achter elkaar voorgelegd, waaronder 1 en 2 september 2025. 3.6. Per e-mail van 22 augustus 2025 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om te laten weten welke dagen het [gedaagde] schikt. 3.7. Per SMS van 23 augustus 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven dat hij nog geen reactie van [gedaagde] heeft mogen ontvangen en verzoekt [eiser] hem die dag de beschikbare data door te geven, anders zou [eiser] zelf een keuze maken. 3.8. Per e-mail van 24 augustus 2025 heeft [eiser] bij [gedaagde] aangekondigd dat op 1 en 2 september 2025 werkzaamheden zouden plaatsvinden. Daarbij heeft [eiser] [gedaagde] verzocht obstakels in en rondom het huis te verwijderen. 3.9. Per e-mail van 26 augustus 2025 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiser] geschreven: “Ik ben niet akkoord met de door u gehanteerde werkwijze. Het vonnis bepaalt dat uw cliënt minimaal 72 uur vooraf drie tijdvakken moet aanbieden waaruit ík kan kiezen. “Gehele dagen”(al dan niet aaneengesloten) en eigen reactiedeadlines met voorbehoud dat u “dan zelf kiest” vallen daar niet onder. (…)” (…) Ik ga akkoord met maandag 1 september én dinsdag 2 september 2025, met de harde voorwaarde dat de werkzaamheden op beide dagen uiterlijk om 17:00 uur zijn afgerond i.v.m. mijn werk. (…) (…) Uiterlijk donderdag 28 augustus 12:00 ontvang ik graag:  Aankomst- en vertrektijden per uitvoerder (per dag);  Een concrete, puntsgewijze omschrijving van de werkzaamheden die [naam] op 1 en 2 september uitvoert. Een algemene verwijzing naar het gemeentelijk handhavingsrapport is onvoldoende. Graag per dag aangeven welke punten worden gedaan (…);  Bevestiging van beschermingsmaatregelen voor inboedel en schone oplevering aan het eind van elke dag.” 3.10. Per e-mail van 27 augustus 2025 heeft [eiser] [gedaagde] het volgende bericht: “(…) wat er precies zal gebeuren, in elk geval: (…) -> Schimmel / waterschade op vloer slaapkamer herstellen of vloer vervangen. (…) Voor de vloer in de slaapkamer is het nodig dat de ruimte leeg is. Ik verzoek u daarom deze ruimte voor 1 september leeg te hebben.” 3.11. ( Door) [gedaagde] (ingeschakelde derden) hebben op 1 en 2 september 2025 toegang gekregen tot het gehuurde. 3.12. Per e-mail van 1 september 2025 heeft [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] geschreven: “In uw mail van 20 augustus hebt u mij gevraagd de slaapkamer leeg te maken; dat heb ik gedaan, met uitzondering van enkele zware items ( i.v.m. een gebroken rib). Nu hoor ik van [naam] opeens dat de voorkamer boven leeggehaald moet worden . (…)” 3.13. Per e-mail van 2 september 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] het volgende geschreven: “In elk geval is geconstateerd dat de tuin niet is opgeruimd, niet is onderhouden en er veel grofvuil in staat zoals schroot, onkruid, verwilderde beplanting, verwaarloosde / kapotte tuinmeubels en andere objecten tussen het onkruid. U dient de tuin op te ruimen en schoon te houden en daarna periodiek onderhoud te doen. Het schuurtje is niet bereikbaar zonder door een bossage te gaan. U bent als huurder verplicht de tuin in een goede staat te hebben en houden. - (…) Ook deze lijst is niet limitatief, ik verzoek u het besluit kleine herstellingen goed door te nemen. Termijn uitvoeren kleine herstellingen. Ik verzoek u de gebreken aan de woning conform het kleine herstellingen besluit binnen 30 dagen op te (laten) lossen. Ook de tuin dient u binnen 30 dagen netjes te maken of te laten maken, (…)” 3.14. Per e-mail van 7 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] 13, 14 en 15 oktober 2025 als keuze voorgelegd voor het uitvoeren van werkzaamheden en verzocht om uiterlijk 10 oktober 2025 zijn keuze door te geven. Daarnaast is [gedaagde] verzocht de tuin volledig opgeruimd en vrij van obstakels te brengen, zodat de uitvoerders veilig kunnen werken. 3.15. Per e-mail van 10 oktober 2025 heeft [gedaagde] om 23.29 uur het volgende aan de gemachtigde van [eiser] geschreven: “(bevestig ik dat ik meewerk conform het vonnis van 12-08-2025.

4.1. [eiser] vordert kort gezegd: primair: a. a) ontruiming van het gehuurde; subsidiair: b) [gedaagde] te bevelen na betekening van dit vonnis steeds op voorafgaand verzoek van [eiser] , volledige toegang en medewerking aan hem en door hem ingeschakelde derden te verlenen tot het gehuurde op de door [eiser] aangekondigde dagen en tijdstippen, waarbij [eiser] in elk geval minstens 72 uur van tevoren opgave doet van de dag(en) dat er werkzaamheden zullen plaatsvinden in en om de woning en of er toegang tot de woning nodig is; c) [gedaagde] te verbieden (de gemachtigde van) [eiser] te blokkeren of berichten om te leiden en [gedaagde] te verplichten in elk geval voldoende bereikbaar te zijn om aankondigingen te ontvangen; d) [gedaagde] te bevelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning te (laten) onderhouden en herstellingen te doen conform het kleine herstellingenbesluit op zijn kosten, alsmede voor zover die niet onder het kleine herstellingenbesluit vallen het netjes maken van de woning en de tuin waaronder in elk geval wordt verstaan: het ontdoen van afval, schroot, scooters/brommers, verwilderde beplanting, onkruid, struiken en bossen alsmede overhangende struiken, takken, bossen en platen op looppaden, het vrij maken van loopbaden en pleinen en het wieden van onkruid, zodat [eiser] of ingeschakelde derden ongestoord, veilig, zonder door takken gehinderd te worden en hygiënisch toegang hebben tot de woning, de tuin en de bijgebouwen en veilig hun werkzaamheden kunnen verrichten; e) [gedaagde] (voorwaardelijk) te veroordelen om het gehuurde te ontruimen; primair en subsidiair: f) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 4.2. [eiser] voert daartoe aan dat hij een spoedeisend belang heeft, onder meer omdat de gemeente heeft gezegd dat de gebreken uiterlijk 10 november 2025 moesten zijn hersteld en anders over zal worden gegaan tot het versturen van een voornemen last onder dwangsom. Verder voert hij aan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder door de woning en tuin te verwaarlozen en door onderhoud en werkzaamheden aan de woning te frustreren. [gedaagde] is – onterecht – van mening dat [eiser] hem op basis van het korgedingvonnis van 12 augustus 2025 geen hele dag(en) als keuze mag voorleggen. Daarnaast reageert [gedaagde] vaak niet of laat op berichten van (de gemachtigde van) [eiser] , en heeft hij het telefoonnummer van de gemachtigde van [eiser] geblokkeerd. [gedaagde] heeft bovendien niet tijdig de slaapkamer (voor 1 september 2025) leeggehaald, terwijl dat hem was verzocht. Hierdoor kon de laminaatvloer niet worden vervangen. Ook heeft [gedaagde] twee klusbedrijven op 15 oktober 2025 afgezegd. Daarnaast is de tuin niet opgeruimd en staat het huis vol spullen; hierdoor is het maar de vraag of [eiser] de werkzaamheden kan (laten) hervatten. De onhoudbare situatie en achteruitgang van de woning moet stoppen. Volgens [eiser] rechtvaardigen deze omstandigheden ontruiming van het gehuurde. 4.3. [gedaagde] voert onder meer als verweer dat geen sprake is van een spoedeisend belang. De omstandigheden rechtvaardigen bovendien geen ontruiming, ook niet als prikkel om te voldoen aan het vonnis. Hij is akkoord gegaan met werkzaamheden op 1 en 2 september 2025 en heeft op 10 oktober 2025 binnen de door [eiser] gestelde termijn gereageerd. Het was hem alleen niet meer gelukt om op 15 oktober 2025 vrij te krijgen van werk. Het wordt hem bovendien verweten dat hij de ‘slaapkamer’ niet voor 1 september 2025 had leeggeruimd, maar het was [eiser] niet duidelijk dat een andere kamer dan zijn slaapkamer werd bedoeld. [gedaagde] heeft een zwaarwegend belang om zijn woning te behouden. [gedaagde] wil graag dat de werkzaamheden worden uitgevoerd, maar [eiser] mag daarbij geen hele dagen (zonder tijdstippen) voorstellen als tijdvak. Daarnaast wil [gedaagde] graag een concrete planning en fasering, zodat hij weet waar hij aan toe is en waar hij zijn inboedel tijdelijk moet laten. Hierbij verwijst hij naar het feit dat hij op 2 september 2025 de hele dag vrij moest nemen, terwijl de werklieden die dag slechts twee uur werkzaamheden hebben uitgevoerd. [gedaagde] erkent dat hij onderhoudsplichten heeft als huurder. Hij verklaarde bereid te zijn om doorgangen en noodzakelijke delen van de tuin en de schuur op te ruimen in aansluiting op concreet ingeplande werkzaamheden. Het puin in de tuin betreft echter in belangrijke mate puin dat door/namens [eiser] is achtergelaten. Bovendien is een termijn van zeven dagen voor deze werkzaamheden te kort, mede gezien de omvang van de werkzaamheden en zijn werksituatie. [gedaagde] voert tot slot verweer tegen de inrichting van privécommunicatiemiddelen. Hij is via de reguliere kanalen (post en e-mail) bereikbaar.

Spoedeisend belang 5.1. In een kortgedingprocedure als deze beoordeelt de voorzieningenrechter of eiser een zodanig spoedeisend belang heeft dat van hem niet mag worden verwacht de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. De voorzieningenrechter moet daarbij beoordelen of op basis van de feiten en omstandigheden de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is. 5.1.1. Vaststaat dat de gemeente Almelo heeft aangekondigd over te gaan tot het versturen van een voornemen last onder dwangsom, indien een aantal herstelwerkzaamheden niet uiterlijk 10 november 2025 is verricht. Weliswaar ligt er al een vonnis waarin [gedaagde] wordt verplicht mee te werken aan dat herstelwerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, maar dat vonnis heeft partijen kennelijk niet voldoende duidelijkheid gegeven waardoor de uitvoering van de werkzaamheden momenteel niet vlekkeloos verloopt en de hersteltermijn inmiddels is verstreken. [eiser] heeft dan ook een spoedeisend belang bij zijn gevorderde voorlopige voorzieningen. Ontruiming niet gerechtvaardigd 5.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, mede gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. 5.3. De voorzieningenrechter ziet op dit moment onvoldoende grond voor een ontruiming. 5.4. De planning/uitvoering van de herstelwerkzaamheden is weliswaar niet vlekkeloos verlopen sinds het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025, maar dit kan niet geheel [gedaagde] worden verweten. 5.5. Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeeld om op het door [eiser] aangekondigde tijdstip mee te werken aan de herstelwerkzaamheden. [eiser] moest daarbij ten minste drie verschillende tijdvakken aan [gedaagde] voorleggen, waaruit [eiser] kan kiezen. Tussen partijen is discussie ontstaan over de vraag wat onder ‘tijdvak’ moet worden verstaan. In dat kader is een situatie ontstaan, waarbij partijen onder meer verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] mocht mededelen dat de werkzaamheden op 15 oktober 2025 geen doorgang konden vinden. [gedaagde] heeft daarbij, weliswaar laat, maar binnen de door [eiser] gestelde termijn gereageerd. 5.6. Een andere keer heeft [gedaagde] niet binnen de door [eiser] gestelde termijn gereageerd, maar heeft hij vervolgens wel de werklieden op de door [eiser] gekozen dagen (1 en 2 september 2025) toegelaten tot zijn woning. De werkzaamheden hebben op dat moment dus doorgang kunnen vinden. 5.7. Verder verwijt [eiser] [gedaagde] dat hij de verkeerde kamer had leeggeruimd, maar dit kan [gedaagde] niet worden verweten. De voorzieningenrechter kan [gedaagde] immers volgen dat hij ‘de slaapkamer’ associeert met de kamer waar zijn bed staat, waardoor hij zijn slaapkamer in plaats van de door [gedaagde] bedoelde ruimte had leeggeruimd. 5.8. Dat een aantal ruimtes vol spullen staat, is ook niet onbegrijpelijk nu [gedaagde] daarover heeft aangevoerd dat hij die ruimte(s) gebruikt als opslag als hij in verband met de herstelwerkzaamheden een andere ruimte leeg moet halen en omdat hij genoodzaakt was om inboedel tijdelijk te verplaatsen vanwege lekkages en schimmelproblemen. 5.9. De voorzieningenrechter is wel van oordeel dat [gedaagde] de tuin heeft verwaarloosd. Het verwaarlozen van de tuin is echter – ook in combinatie met de voorgaande omstandigheden - onvoldoende om een ontruiming te rechtvaardigen. 5.10. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde ontruiming dan ook af. Tijdvak/dagen 5.11. Tussen partijen is discussie ontstaan over de vraag of onder ‘tijdvak’ (zoals genoemd in het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025) ook ‘dag(en)’ kan worden verstaan. In deze zaak vordert [eiser] om in plaats van ‘tijdstip’, in het dictum ‘dagen en tijdstippen’ op te nemen, en dat [eiser] zelf mag beslissen op welke dag(en) werkzaamheden zullen plaatsvinden, zonder dat dat hij [gedaagde] drie verschillende opties hoeft voor te leggen om uit te kiezen. 5.12. De voorzieningenrechter overweegt dat hij – in lijn met de rechter in het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 – van oordeel is dat niet van [eiser] kan worden verlangd dat hij op een werkdag maar heel kort de tijd heeft om de werkzaamheden te laten uitvoeren, omdat het dan vrijwel onmogelijk wordt om de gebreken op korte termijn te laten herstellen. De voorzieningenrechter acht het dus redelijk dat [eiser] gehele dagen mag voorstellen om werkzaamheden uit te laten voeren. 5.13. [gedaagde] voert aan dat het hem niet duidelijk is of met een door [eiser] voorgestelde ‘dag’ ook werk in de avond kan worden bedoeld. In de door [eiser] geformuleerde eis staat thans dat [eiser] dagen én tijdstippen aankondigt, waardoor hierover – naar de verwachting van de voorzieningenrechter – geen onduidelijkheid meer zal ontstaan. 5.14. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat van [eiser] mag worden verwacht in ieder geval te vermelden rond welk tijdstip de werklieden bij [gedaagde] voor de deur staan, en tot hoe laat zij maximaal bezig zullen zijn. Het spreekt ook voor zich dat als een klusbedrijf geen hele dag aan werkzaamheden heeft én dit van tevoren bekend is, [eiser] dit ook aan [gedaagde] meldt. Daarbij moet [eiser] [gedaagde] informeren welk bedrijf komt en waar concreet aan wordt gewerkt op de betreffende dag(en), mede zodat [gedaagde] weet welke ruimtes daarbij worden betreden. Hierdoor kan [gedaagde] er tijdig voor zorgen dat die werkzaamheden in die betreffende ruimtes mogelijk zijn. 5.15. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het hem niet altijd lukt om vrij te krijgen van werk. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat van [gedaagde] verlangd kan worden dit in dat geval anderszins op te lossen. Hierbij merkt de voorzieningenrechter op dat de stiefvader van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht tot 1 januari 2026 een aantal dagen in de woning aanwezig te kunnen zijn om de werklieden toegang te verschaffen. 5.16. De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eiser] in zoverre af dat het [eiser] niet is toegestaan om aan [gedaagde] opgave te doen van de dag(en) dat er werkzaamheden plaatsvinden, zonder dat [gedaagde] daarbij de gelegenheid krijgt uit drie opties te kiezen. Het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 blijft ten aanzien daarvan dus in stand. 5.17. De voorzieningenrechter veroordeelt [gedaagde] aldus om mee te werken aan werkzaamheden in het gehuurde, waarbij die werkzaamheden gehele dag(en) in beslag kunnen nemen. De voorwaarde ten aanzien van het aanbieden aan [gedaagde] van drie opties, zoals genoemd in het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025, blijft gelden. Bereikbaarheid 5.18. Het door [eiser] gevorderde verbod en verplichting onder c) wijst de voorzieningenrechter af.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis steeds op voorafgaand verzoek van [eiser] volledige toegang en medewerking te verlenen aan [eiser] en de door [eiser] ingeschakelde derden tot het gehuurde op de door [eiser] aangekondigde dagen en tijdstippen, nadat [eiser] – overeenkomstig het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 – [gedaagde] drie opties heeft voorgelegd; 6.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de tuin te ontdoen van verwilderde beplanting, onkruid, struiken en bossen alsmede overhangende struiken, takken, bossen en platen op looppaden, het vrij maken van loopbaden en pleinen en het wieden van onkruid, zodat [eiser] of ingeschakelde derden ongestoord, veilig, zonder door takken gehinderd te worden en hygiënisch toegang hebben tot de woning, de tuin en de bijgebouwen en veilig hun werkzaamheden kunnen verrichten; 6.3. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 6.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025. (JK)

ECLI:NL:RBOVE:2025:7268 text/xml public 2025-12-18T11:11:31 2025-12-11 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Overijssel 2025-12-11 11927545 \ CV EXPL 25-1896 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig Kort geding NL Almelo Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2025:7268 text/html public 2025-12-17T14:46:20 2025-12-18 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOVE:2025:7268 Rechtbank Overijssel , 11-12-2025 / 11927545 \ CV EXPL 25-1896 Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 is gedaagde veroordeelt medewerking te verlenen aan herstel van gebreken in de woning die hij van eiser huurt. Daarbij is onder meer beslist dat eiser telkens drie verschillende tijdvakken voor het verrichten van werkzaamheden aan gedaagde moet voorleggen, zodat gedaagde daaruit kan kiezen. Hier is onder meer discussie over ontstaan. Eiser stelt dat gedaagde is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, waardoor thans ontruiming gerechtvaardigd is. Subsidiair wil eiser onder meer dat gedaagde meewerkt aan herstel van gebreken, waarbij eiser minstens 72 uur van tevoren opgave doet van de dag(en) dat er werkzaamheden zullen plaatsvinden. Ook wil eiser dat gedaagde de woning en tuin netjes maakt. De voorzieningenrechter acht een ontruiming niet gerechtvaardigd. Wel mag eiser ook hele dagen voor het verrichten van werkzaamheden aan gedaagde voorleggen, waarbij blijft gelden dat gedaagde de keuze uit drie opties moet krijgen. Daarnaast wordt gedaagde veroordeeld onderhoudswerkzaamheden aan de tuin te verrichten. De overige vorderingen worden afgewezen. De voorzieningenrechter compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen proceskosten dragen. RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: 11927545 \ CV EXPL 25-1896 Vonnis van 11 december 2025 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: nl.legal LLP, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. 1 De zaak in het kort 1.1. Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 is [gedaagde] veroordeelt medewerking te verlenen aan herstel van gebreken in de woning die hij van [eiser] huurt. Daarbij is onder meer beslist dat [eiser] telkens drie verschillende tijdvakken voor het verrichten van werkzaamheden aan [gedaagde] moet voorleggen, zodat [gedaagde] daaruit kan kiezen. Hier is onder meer discussie over ontstaan. 1.2. [eiser] stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, waardoor thans ontruiming gerechtvaardigd is. Subsidiair wil [eiser] onder meer dat [gedaagde] meewerkt aan herstel van gebreken, waarbij [eiser] minstens 72 uur van tevoren opgave doet van de dag(en) dat er werkzaamheden zullen plaatsvinden. Ook wil [eiser] dat [gedaagde] de woning en tuin netjes maakt. 1.3. De voorzieningenrechter acht een ontruiming niet gerechtvaardigd. Wel mag [eiser] ook hele dagen voor het verrichten van werkzaamheden aan [gedaagde] voorleggen, waarbij blijft gelden dat [gedaagde] de keuze uit drie opties moet krijgen. Daarnaast wordt [gedaagde] veroordeeld onderhoudswerkzaamheden aan de tuin te verrichten. De overige vorderingen worden afgewezen. De voorzieningenrechter compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen proceskosten dragen. 2 De procedure 2.1. De voorzieningenrechter heeft kennisgenomen van: de dagvaarding met producties 1 tot en met 23; de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14; de e-mail van [gedaagde] aan de rechtbank van 19 november 2025. 2.2. Op 20 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen waren daarbij aanwezig. [eiser] werd bijgestaan door mr. D.J.H. Dijkstra en [gedaagde] werd bijgestaan door zijn stiefvader. 2.3. Vervolgens is vonnis bepaald. 3 De feiten 3.1. [eiser] verhuurt met ingang van 29 augustus 2017 aan [gedaagde] een woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). 3.2. Op 24 juni 2025 heeft een inspectie van het gehuurde door gemeente Almelo plaatsgevonden naar aanleiding van een handhavingsverzoek dat door [gedaagde] was ingediend. In het inspectierapport gaat het qua herstelwerkzaamheden onder meer over: “ de laminaat vloerafwerking op de slaapkamer(s) en in de keuken/woonkamer”. Bij een foto in het rapport staat: “ waterschade op slaapkamer 1e verdieping door lekkend dak ”. 3.3. Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 is [gedaagde] veroordeeld om: “ derden (…) toegang te verlenen tot het gehuurde (…) voor het doen van (…) herstellen van deze gebreken, en het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden (…). Dit telkens op een door [eiser] aangekondigd tijdstip met een aankondiging van minimaal 72 uur van tevoren. [eiser] dient daarbij ten minste drie verschillende tijdvakken aan te bieden waaruit [gedaagde] kan kiezen. Dit onder verbeurte van een dwangsom. Verder heeft de voorzieningenrechter het volgende overwogen: “Ook heeft hij verklaard dat hij niet de hele dag thuis kan blijven omdat hij naar zijn werk moet. Dat zou betekenen dat [eiser] elke werkdag maar heel kort de tijd heeft om de werkzaamheden uit te laten voeren. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] dat niet van [eiser] kan verlangen, omdat dat het vrijwel onmogelijk maakt om de gebreken op korte termijn te laten herstellen. (…) Daarbij merkt de kantonrechter op dat het wel op de weg van [eiser] ligt om [gedaagde] voor aanvang van de werkzaamheden te melden welk klusbedrijf komt en wat voor soort werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. [gedaagde] kan alleen niet verlangen dat [eiser] hem vooraf meldt door wie van het klusbedrijf en hoe de werkzaamheden precies zullen worden uitgevoerd” De gevorderde ontruiming is op dat moment afgewezen, omdat [gedaagde] had verklaard mee te zullen werken aan de herstelwerkzaamheden en de voorzieningenrechter een dwangsom een afdoende prikkel achtte om mee te werken. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. 3.4. Op 20 augustus 2025 heeft [eiser] het vonnis aan [gedaagde] laten betekenen. 3.5. Per e-mail van 20 augustus 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] verzocht om mee te werken aan de werkzaamheden aan de woning. Daarbij zijn drie keuzes van twee hele dagen achter elkaar voorgelegd, waaronder 1 en 2 september 2025. 3.6. Per e-mail van 22 augustus 2025 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om te laten weten welke dagen het [gedaagde] schikt. 3.7. Per SMS van 23 augustus 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven dat hij nog geen reactie van [gedaagde] heeft mogen ontvangen en verzoekt [eiser] hem die dag de beschikbare data door te geven, anders zou [eiser] zelf een keuze maken. 3.8. Per e-mail van 24 augustus 2025 heeft [eiser] bij [gedaagde] aangekondigd dat op 1 en 2 september 2025 werkzaamheden zouden plaatsvinden. Daarbij heeft [eiser] [gedaagde] verzocht obstakels in en rondom het huis te verwijderen. 3.9. Per e-mail van 26 augustus 2025 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiser] geschreven: “Ik ben niet akkoord met de door u gehanteerde werkwijze. Het vonnis bepaalt dat uw cliënt minimaal 72 uur vooraf drie tijdvakken moet aanbieden waaruit ík kan kiezen. “Gehele dagen”(al dan niet aaneengesloten) en eigen reactiedeadlines met voorbehoud dat u “dan zelf kiest” vallen daar niet onder. (…)” (…) Ik ga akkoord met maandag 1 september én dinsdag 2 september 2025, met de harde voorwaarde dat de werkzaamheden op beide dagen uiterlijk om 17:00 uur zijn afgerond i.v.m. mijn werk. (…) (…) Uiterlijk donderdag 28 augustus 12:00 ontvang ik graag:  Aankomst- en vertrektijden per uitvoerder ( per dag);  Een concrete, puntsgewijze omschrijving van de werkzaamheden die [naam] op 1 en 2 september uitvoert. Een algemene verwijzing naar het gemeentelijk handhavingsrapport is onvoldoende. Graag per dag aangeven welke punten worden gedaan (…);  Bevestiging van beschermingsmaatregelen voor inboedel en schone oplevering aan het eind van elke dag.” 3.10.

Naast het feit dat deze vordering onvoldoende bepaald is, omdat niet duidelijk is wat met ‘voldoende bereikbaar’ wordt bedoeld, is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] niet via andere wegen – zoals per e-mail – voldoende bereikbaar is. Kleine herstellingen 5.19. [eiser] wil een algemene veroordeling dat [gedaagde] kleine herstellingen uitvoert. Daarnaast wil hij dat [gedaagde] de woning en tuin netjes maakt. 5.20. Zoals de voorzieningenrechter ook in het vonnis van 12 augustus 2025 heeft overwogen, is [gedaagde] al op grond van de geldende wet- en regelgeving verplicht de woning te (laten) onderhouden en herstellingen te doen conform het Besluit kleine herstellingen. Een algemene veroordeling om daaraan te voldoen, voegt dus niets toe en wordt afgewezen. 5.21. Wel kan specifiek van [gedaagde] worden verwacht dat hij de tuin zodanig aanpakt dat [eiser] of ingeschakelde derden daar ongestoord en veilig hun werkzaamheden kunnen uitvoeren. Dit gedeelte van de vordering wordt dan ook toegewezen, zoals hieronder vermeld in de beslissing. 5.22. Ten aanzien van het afval/schroot is onvoldoende duidelijk of dat in de weg staat en of dat daar is beland door [gedaagde] . [gedaagde] voert immers aan dat het puin in belangrijke mate door/namens [eiser] is achtergelaten. Dit gedeelte van de vordering wordt daarom afgewezen. 5.23. De voorzieningenrechter acht een termijn van zeven dagen na betekening van het vonnis redelijk voor deze werkzaamheden, mede gezien het feit dat [gedaagde] al meerdere keren is verzocht de tuin aan te pakken en de dagvaarding met deze vordering ook al op 27 oktober 2025 aan hem is betekend. Ook heeft de voorzieningenrechter hem tijdens de mondelinge behandeling duidelijk gemaakt dat er wat aan de tuin moet gebeuren. In reactie daarop verklaarde [gedaagde] dat hij inziet dat er wat aan de overwoekerde tuin moet gebeuren en dat de paden inmiddels ook al begaanbaar zijn. Hij lijkt dus ook al met de werkzaamheden te zijn begonnen. 5.24. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] de tuin binnen zeven dagen na betekening van het vonnis moet aanpakken, en wijst de vordering toe zoals hieronder vermeld onder het kopje ‘de beslissing’. Voorwaardelijke ontruiming 5.25. De voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. De voorzieningenrechter acht – net als in het vonnis van 12 augustus 2025 – een dwangsom voldoende prikkel om mee te werken aan de herstelwerkzaamheden. Een extra prikkel in de vorm van een voorwaardelijke ontruiming acht de voorzieningenrechter niet nodig, temeer nu niet is gebleken dat [gedaagde] niet wil meewerken aan het laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Verzoeken [gedaagde] 5.26. [gedaagde] heeft bij e-mail van 19 november 2025 de voorzieningenrechter verzocht bij de formulering van het dictum een aantal dingen mee te wegen, dan wel in het dictum op te nemen. Daarbij wordt onder meer verzocht de opgelegde dwangsom te matigen dan wel op te heffen. Bij deze verzoeken heeft [gedaagde] echter vermeld geen formele eis in reconventie te willen instellen. 5.27. Aangezien door [gedaagde] dus geen eis in reconventie is ingesteld, zal de voorzieningenrechter niet ingaan op de verzoeken. Proceskosten 5.28. De voorzieningenrechter veroordeelt beide partijen in de eigen proceskosten. Daartoe wordt overwogen dat beide partijen gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld. Daarbij komt dat het geschil – en de vraag of [gedaagde] voldoende heeft meegewerkt na het vonnis van 12 augustus 2025 – voornamelijk het gevolg is van onduidelijkheid over het begrip ‘tijdvak’. Dat begrip is in het dictum van het vonnis opgenomen, omdat [eiser] dit op die manier had gevorderd. De voorzieningenrechter acht het dan ook redelijk dat ieder de eigen proceskosten draagt.

Naast het feit dat deze vordering onvoldoende bepaald is, omdat niet duidelijk is wat met ‘voldoende bereikbaar’ wordt bedoeld, is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] niet via andere wegen – zoals per e-mail – voldoende bereikbaar is. Kleine herstellingen 5.19. [eiser] wil een algemene veroordeling dat [gedaagde] kleine herstellingen uitvoert. Daarnaast wil hij dat [gedaagde] de woning en tuin netjes maakt. 5.20. Zoals de voorzieningenrechter ook in het vonnis van 12 augustus 2025 heeft overwogen, is [gedaagde] al op grond van de geldende wet- en regelgeving verplicht de woning te (laten) onderhouden en herstellingen te doen conform het Besluit kleine herstellingen. Een algemene veroordeling om daaraan te voldoen, voegt dus niets toe en wordt afgewezen. 5.21. Wel kan specifiek van [gedaagde] worden verwacht dat hij de tuin zodanig aanpakt dat [eiser] of ingeschakelde derden daar ongestoord en veilig hun werkzaamheden kunnen uitvoeren. Dit gedeelte van de vordering wordt dan ook toegewezen, zoals hieronder vermeld in de beslissing. 5.22. Ten aanzien van het afval/schroot is onvoldoende duidelijk of dat in de weg staat en of dat daar is beland door [gedaagde] . [gedaagde] voert immers aan dat het puin in belangrijke mate door/namens [eiser] is achtergelaten. Dit gedeelte van de vordering wordt daarom afgewezen. 5.23. De voorzieningenrechter acht een termijn van zeven dagen na betekening van het vonnis redelijk voor deze werkzaamheden, mede gezien het feit dat [gedaagde] al meerdere keren is verzocht de tuin aan te pakken en de dagvaarding met deze vordering ook al op 27 oktober 2025 aan hem is betekend. Ook heeft de voorzieningenrechter hem tijdens de mondelinge behandeling duidelijk gemaakt dat er wat aan de tuin moet gebeuren. In reactie daarop verklaarde [gedaagde] dat hij inziet dat er wat aan de overwoekerde tuin moet gebeuren en dat de paden inmiddels ook al begaanbaar zijn. Hij lijkt dus ook al met de werkzaamheden te zijn begonnen. 5.24. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] de tuin binnen zeven dagen na betekening van het vonnis moet aanpakken, en wijst de vordering toe zoals hieronder vermeld onder het kopje ‘de beslissing’. Voorwaardelijke ontruiming 5.25. De voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. De voorzieningenrechter acht – net als in het vonnis van 12 augustus 2025 – een dwangsom voldoende prikkel om mee te werken aan de herstelwerkzaamheden. Een extra prikkel in de vorm van een voorwaardelijke ontruiming acht de voorzieningenrechter niet nodig, temeer nu niet is gebleken dat [gedaagde] niet wil meewerken aan het laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Verzoeken [gedaagde] 5.26. [gedaagde] heeft bij e-mail van 19 november 2025 de voorzieningenrechter verzocht bij de formulering van het dictum een aantal dingen mee te wegen, dan wel in het dictum op te nemen. Daarbij wordt onder meer verzocht de opgelegde dwangsom te matigen dan wel op te heffen. Bij deze verzoeken heeft [gedaagde] echter vermeld geen formele eis in reconventie te willen instellen. 5.27. Aangezien door [gedaagde] dus geen eis in reconventie is ingesteld, zal de voorzieningenrechter niet ingaan op de verzoeken. Proceskosten 5.28. De voorzieningenrechter veroordeelt beide partijen in de eigen proceskosten. Daartoe wordt overwogen dat beide partijen gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld. Daarbij komt dat het geschil – en de vraag of [gedaagde] voldoende heeft meegewerkt na het vonnis van 12 augustus 2025 – voornamelijk het gevolg is van onduidelijkheid over het begrip ‘tijdvak’. Dat begrip is in het dictum van het vonnis opgenomen, omdat [eiser] dit op die manier had gevorderd. De voorzieningenrechter acht het dan ook redelijk dat ieder de eigen proceskosten draagt.

Per e-mail van 27 augustus 2025 heeft [eiser] [gedaagde] het volgende bericht: “(…) wat er precies zal gebeuren, in elk geval: (…) -> Schimmel / waterschade op vloer slaapkamer herstellen of vloer vervangen. (…) Voor de vloer in de slaapkamer is het nodig dat de ruimte leeg is. Ik verzoek u daarom deze ruimte voor 1 september leeg te hebben.” 3.11. ( Door) [gedaagde] (ingeschakelde derden) hebben op 1 en 2 september 2025 toegang gekregen tot het gehuurde. 3.12. Per e-mail van 1 september 2025 heeft [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] geschreven: “In uw mail van 20 augustus hebt u mij gevraagd de slaapkamer leeg te maken; dat heb ik gedaan, met uitzondering van enkele zware items ( i.v.m. een gebroken rib). Nu hoor ik van [naam] opeens dat de voorkamer boven leeggehaald moet worden . (…)” 3.13. Per e-mail van 2 september 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] het volgende geschreven: “In elk geval is geconstateerd dat de tuin niet is opgeruimd, niet is onderhouden en er veel grofvuil in staat zoals schroot, onkruid, verwilderde beplanting, verwaarloosde / kapotte tuinmeubels en andere objecten tussen het onkruid. U dient de tuin op te ruimen en schoon te houden en daarna periodiek onderhoud te doen. Het schuurtje is niet bereikbaar zonder door een bossage te gaan. U bent als huurder verplicht de tuin in een goede staat te hebben en houden. - (…) Ook deze lijst is niet limitatief, ik verzoek u het besluit kleine herstellingen goed door te nemen. Termijn uitvoeren kleine herstellingen. Ik verzoek u de gebreken aan de woning conform het kleine herstellingen besluit binnen 30 dagen op te (laten) lossen. Ook de tuin dient u binnen 30 dagen netjes te maken of te laten maken, (…)” 3.14. Per e-mail van 7 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] 13, 14 en 15 oktober 2025 als keuze voorgelegd voor het uitvoeren van werkzaamheden en verzocht om uiterlijk 10 oktober 2025 zijn keuze door te geven. Daarnaast is [gedaagde] verzocht de tuin volledig opgeruimd en vrij van obstakels te brengen, zodat de uitvoerders veilig kunnen werken. 3.15. Per e-mail van 10 oktober 2025 heeft [gedaagde] om 23.29 uur het volgende aan de gemachtigde van [eiser] geschreven: “(bevestig ik dat ik meewerk conform het vonnis van 12-08-2025. Uw bericht van 07-10 biedt drie data, maar geen tijdvakken, terwijl in het vonnis staat dat ik uit drie tijdvakken kan kiezen. Verzoek: graag een nieuwe aankondiging met drie concrete tijdvakken (elk met een 2-uurs aankomstvenster) (…) (…) Ter context: bij de vorige aankondiging werden twee aaneengesloten dagen verlangd. De tweede dag is de schilder echter slechts ongeveer twee uur aanwezig geweest, waardoor ik onnodig vrij heb moeten nemen. Juist daarom verzoek ik nu om drie concrete tijdvakken met een 2-uurs aankomstvenster (…).” 3.16. Per e-mail van 11 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] geschreven: “een hele dag is ook een tijdvlak, dit is immers ook een tijdvlak over een periode. Ik sommeer u uiterlijk deze ochtend (dus voor 12:00) mij uw gewenste dag toe te sturen. Ontvang ik niks, ontvangt u dit weekend het tijdstip dat men langs komt.” 3.17. Per e-mail van 11 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat de werkzaamheden op 15 oktober 2025 zullen plaatsvinden. 3.18. Per e-mail van 13 oktober 2025 heeft de gemeente Almelo aan de gemachtigde van [eiser] onder meer het volgende geschreven: “Herstel van waterschade aan de laminaatvloer op de begane grond en eerste verdieping; (…) Gedeeltelijke vervanging van de laminaatvloerafwerking in de slaapkamer(s), (…)” (…) Hierbij geven wij de heer [eiser] een termijn van vier weken om de resterende herstelwerkzaamheden af te ronden. Dit betekent dat de overtredingen uiterlijk 10 november 2025 dienen te zijn beëindigd. Na het verstrijken van deze termijn zal de toezichthouder een hercontrole uitvoeren. Indien blijkt dat de overtreding niet (volledig) is beëindigd, zullen wij overgaan tot het versturen van een voornemen last onder dwangsom.” 3.19. Per e-mail van 14 oktober 2025 om 16.12 uur heeft [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] geschreven: “Uw aankondigingen boden drie date en vervolgens een hele dag (08:00-17:00, maar geen tijdvakken. Omdat geen tijdvakken zijn aangeboden én ik voor woensdag 15-10-2025 ondanks grote inspanning geen aanwezigheid kan regelen, kan 15-10-2025 niet doorgaan. Verzoek: graag een nieuwe aankondiging met drie concrete tijdvakken (dagdelen) in week 43 – bijvoorbeeld wo 22-10-2205, do 23-10-2025 o vr 24010-2025, met werkbare vensters 08:00-10:00 / 10:00-12:00 / 12.00-14:00. (…)” 3.20. Per e-mail van 14 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] geschreven: “(…) omdat u, ondanks de keuze daartoe, geen tijdstip hebt gekozen, zullen de werkzaamheden morgen plaatsvinden. Men is tussen 8 en 9 uur bij u. Werkt u opnieuw niet mee, zullen de gevolgen zijn dat opnieuw een kort geding zal worden gepland, ditmaal de vordering tot ontruiming van het gehuurde (…).” 3.21. Op 15 oktober 2025 heeft [gedaagde] het volgende bericht aan één van de twee ingeschakelde klusbedrijven gestuurd: “(…) er is geen afspraak voor vandaag en ik ben niet thuis. Het heeft dus geen zin om helemaal naar [plaats] te rijden.” 4 Het geschil 4.1. [eiser] vordert kort gezegd: primair: a. a) ontruiming van het gehuurde; subsidiair: b) [gedaagde] te bevelen na betekening van dit vonnis steeds op voorafgaand verzoek van [eiser] , volledige toegang en medewerking aan hem en door hem ingeschakelde derden te verlenen tot het gehuurde op de door [eiser] aangekondigde dagen en tijdstippen, waarbij [eiser] in elk geval minstens 72 uur van tevoren opgave doet van de dag(en) dat er werkzaamheden zullen plaatsvinden in en om de woning en of er toegang tot de woning nodig is; c) [gedaagde] te verbieden (de gemachtigde van) [eiser] te blokkeren of berichten om te leiden en [gedaagde] te verplichten in elk geval voldoende bereikbaar te zijn om aankondigingen te ontvangen; d) [gedaagde] te bevelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning te (laten) onderhouden en herstellingen te doen conform het kleine herstellingenbesluit op zijn kosten, alsmede voor zover die niet onder het kleine herstellingenbesluit vallen het netjes maken van de woning en de tuin waaronder in elk geval wordt verstaan: het ontdoen van afval, schroot, scooters/brommers, verwilderde beplanting, onkruid, struiken en bossen alsmede overhangende struiken, takken, bossen en platen op looppaden, het vrij maken van loopbaden en pleinen en het wieden van onkruid, zodat [eiser] of ingeschakelde derden ongestoord, veilig, zonder door takken gehinderd te worden en hygiënisch toegang hebben tot de woning, de tuin en de bijgebouwen en veilig hun werkzaamheden kunnen verrichten; e) [gedaagde] (voorwaardelijk) te veroordelen om het gehuurde te ontruimen; primair en subsidiair: f) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 4.2. [eiser] voert daartoe aan dat hij een spoedeisend belang heeft, onder meer omdat de gemeente heeft gezegd dat de gebreken uiterlijk 10 november 2025 moesten zijn hersteld en anders over zal worden gegaan tot het versturen van een voornemen last onder dwangsom. Verder voert hij aan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder door de woning en tuin te verwaarlozen en door onderhoud en werkzaamheden aan de woning te frustreren. [gedaagde] is – onterecht – van mening dat [eiser] hem op basis van het korgedingvonnis van 12 augustus 2025 geen hele dag(en) als keuze mag voorleggen. Daarnaast reageert [gedaagde] vaak niet of laat op berichten van (de gemachtigde van) [eiser] , en heeft hij het telefoonnummer van de gemachtigde van [eiser] geblokkeerd. [gedaagde] heeft bovendien niet tijdig de slaapkamer (voor 1 september 2025) leeggehaald, terwijl dat hem was verzocht. Hierdoor kon de laminaatvloer niet worden vervangen. Ook heeft [gedaagde] twee klusbedrijven op 15 oktober 2025 afgezegd. Daarnaast is de tuin niet opgeruimd en staat het huis vol spullen; hierdoor is het maar de vraag of [eiser] de werkzaamheden kan (laten) hervatten.

De onhoudbare situatie en achteruitgang van de woning moet stoppen. Volgens [eiser] rechtvaardigen deze omstandigheden ontruiming van het gehuurde. 4.3. [gedaagde] voert onder meer als verweer dat geen sprake is van een spoedeisend belang. De omstandigheden rechtvaardigen bovendien geen ontruiming, ook niet als prikkel om te voldoen aan het vonnis. Hij is akkoord gegaan met werkzaamheden op 1 en 2 september 2025 en heeft op 10 oktober 2025 binnen de door [eiser] gestelde termijn gereageerd. Het was hem alleen niet meer gelukt om op 15 oktober 2025 vrij te krijgen van werk. Het wordt hem bovendien verweten dat hij de ‘slaapkamer’ niet voor 1 september 2025 had leeggeruimd, maar het was [eiser] niet duidelijk dat een andere kamer dan zijn slaapkamer werd bedoeld. [gedaagde] heeft een zwaarwegend belang om zijn woning te behouden. [gedaagde] wil graag dat de werkzaamheden worden uitgevoerd, maar [eiser] mag daarbij geen hele dagen (zonder tijdstippen) voorstellen als tijdvak. Daarnaast wil [gedaagde] graag een concrete planning en fasering, zodat hij weet waar hij aan toe is en waar hij zijn inboedel tijdelijk moet laten. Hierbij verwijst hij naar het feit dat hij op 2 september 2025 de hele dag vrij moest nemen, terwijl de werklieden die dag slechts twee uur werkzaamheden hebben uitgevoerd. [gedaagde] erkent dat hij onderhoudsplichten heeft als huurder. Hij verklaarde bereid te zijn om doorgangen en noodzakelijke delen van de tuin en de schuur op te ruimen in aansluiting op concreet ingeplande werkzaamheden. Het puin in de tuin betreft echter in belangrijke mate puin dat door/namens [eiser] is achtergelaten. Bovendien is een termijn van zeven dagen voor deze werkzaamheden te kort, mede gezien de omvang van de werkzaamheden en zijn werksituatie. [gedaagde] voert tot slot verweer tegen de inrichting van privécommunicatiemiddelen. Hij is via de reguliere kanalen (post en e-mail) bereikbaar. 5 De beoordeling Spoedeisend belang 5.1. In een kortgedingprocedure als deze beoordeelt de voorzieningenrechter of eiser een zodanig spoedeisend belang heeft dat van hem niet mag worden verwacht de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. De voorzieningenrechter moet daarbij beoordelen of op basis van de feiten en omstandigheden de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is. 5.1.1. Vaststaat dat de gemeente Almelo heeft aangekondigd over te gaan tot het versturen van een voornemen last onder dwangsom, indien een aantal herstelwerkzaamheden niet uiterlijk 10 november 2025 is verricht. Weliswaar ligt er al een vonnis waarin [gedaagde] wordt verplicht mee te werken aan dat herstelwerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, maar dat vonnis heeft partijen kennelijk niet voldoende duidelijkheid gegeven waardoor de uitvoering van de werkzaamheden momenteel niet vlekkeloos verloopt en de hersteltermijn inmiddels is verstreken. [eiser] heeft dan ook een spoedeisend belang bij zijn gevorderde voorlopige voorzieningen. Ontruiming niet gerechtvaardigd 5.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, mede gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding. 5.3. De voorzieningenrechter ziet op dit moment onvoldoende grond voor een ontruiming. 5.4. De planning/uitvoering van de herstelwerkzaamheden is weliswaar niet vlekkeloos verlopen sinds het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025, maar dit kan niet geheel [gedaagde] worden verweten. 5.5. Bij kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeeld om op het door [eiser] aangekondigde tijdstip mee te werken aan de herstelwerkzaamheden. [eiser] moest daarbij ten minste drie verschillende tijdvakken aan [gedaagde] voorleggen, waaruit [eiser] kan kiezen. Tussen partijen is discussie ontstaan over de vraag wat onder ‘tijdvak’ moet worden verstaan. In dat kader is een situatie ontstaan, waarbij partijen onder meer verschillen van mening over de vraag of [gedaagde] mocht mededelen dat de werkzaamheden op 15 oktober 2025 geen doorgang konden vinden. [gedaagde] heeft daarbij, weliswaar laat, maar binnen de door [eiser] gestelde termijn gereageerd. 5.6. Een andere keer heeft [gedaagde] niet binnen de door [eiser] gestelde termijn gereageerd, maar heeft hij vervolgens wel de werklieden op de door [eiser] gekozen dagen (1 en 2 september 2025) toegelaten tot zijn woning. De werkzaamheden hebben op dat moment dus doorgang kunnen vinden. 5.7. Verder verwijt [eiser] [gedaagde] dat hij de verkeerde kamer had leeggeruimd, maar dit kan [gedaagde] niet worden verweten. De voorzieningenrechter kan [gedaagde] immers volgen dat hij ‘de slaapkamer’ associeert met de kamer waar zijn bed staat, waardoor hij zijn slaapkamer in plaats van de door [gedaagde] bedoelde ruimte had leeggeruimd. 5.8. Dat een aantal ruimtes vol spullen staat, is ook niet onbegrijpelijk nu [gedaagde] daarover heeft aangevoerd dat hij die ruimte(s) gebruikt als opslag als hij in verband met de herstelwerkzaamheden een andere ruimte leeg moet halen en omdat hij genoodzaakt was om inboedel tijdelijk te verplaatsen vanwege lekkages en schimmelproblemen. 5.9. De voorzieningenrechter is wel van oordeel dat [gedaagde] de tuin heeft verwaarloosd. Het verwaarlozen van de tuin is echter – ook in combinatie met de voorgaande omstandigheden - onvoldoende om een ontruiming te rechtvaardigen. 5.10. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde ontruiming dan ook af. Tijdvak/dagen 5.11. Tussen partijen is discussie ontstaan over de vraag of onder ‘tijdvak’ (zoals genoemd in het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025) ook ‘dag(en)’ kan worden verstaan. In deze zaak vordert [eiser] om in plaats van ‘tijdstip’, in het dictum ‘dagen en tijdstippen’ op te nemen, en dat [eiser] zelf mag beslissen op welke dag(en) werkzaamheden zullen plaatsvinden, zonder dat dat hij [gedaagde] drie verschillende opties hoeft voor te leggen om uit te kiezen. 5.12. De voorzieningenrechter overweegt dat hij – in lijn met de rechter in het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 – van oordeel is dat niet van [eiser] kan worden verlangd dat hij op een werkdag maar heel kort de tijd heeft om de werkzaamheden te laten uitvoeren, omdat het dan vrijwel onmogelijk wordt om de gebreken op korte termijn te laten herstellen. De voorzieningenrechter acht het dus redelijk dat [eiser] gehele dagen mag voorstellen om werkzaamheden uit te laten voeren. 5.13. [gedaagde] voert aan dat het hem niet duidelijk is of met een door [eiser] voorgestelde ‘dag’ ook werk in de avond kan worden bedoeld. In de door [eiser] geformuleerde eis staat thans dat [eiser] dagen én tijdstippen aankondigt, waardoor hierover – naar de verwachting van de voorzieningenrechter – geen onduidelijkheid meer zal ontstaan. 5.14. Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat van [eiser] mag worden verwacht in ieder geval te vermelden rond welk tijdstip de werklieden bij [gedaagde] voor de deur staan, en tot hoe laat zij maximaal bezig zullen zijn. Het spreekt ook voor zich dat als een klusbedrijf geen hele dag aan werkzaamheden heeft én dit van tevoren bekend is, [eiser] dit ook aan [gedaagde] meldt. Daarbij moet [eiser] [gedaagde] informeren welk bedrijf komt en waar concreet aan wordt gewerkt op de betreffende dag(en), mede zodat [gedaagde] weet welke ruimtes daarbij worden betreden. Hierdoor kan [gedaagde] er tijdig voor zorgen dat die werkzaamheden in die betreffende ruimtes mogelijk zijn. 5.15. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het hem niet altijd lukt om vrij te krijgen van werk. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat van [gedaagde] verlangd kan worden dit in dat geval anderszins op te lossen.

Hierbij merkt de voorzieningenrechter op dat de stiefvader van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht tot 1 januari 2026 een aantal dagen in de woning aanwezig te kunnen zijn om de werklieden toegang te verschaffen. 5.16. De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eiser] in zoverre af dat het [eiser] niet is toegestaan om aan [gedaagde] opgave te doen van de dag(en) dat er werkzaamheden plaatsvinden, zonder dat [gedaagde] daarbij de gelegenheid krijgt uit drie opties te kiezen. Het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 blijft ten aanzien daarvan dus in stand. 5.17. De voorzieningenrechter veroordeelt [gedaagde] aldus om mee te werken aan werkzaamheden in het gehuurde, waarbij die werkzaamheden gehele dag(en) in beslag kunnen nemen. De voorwaarde ten aanzien van het aanbieden aan [gedaagde] van drie opties, zoals genoemd in het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025, blijft gelden. Bereikbaarheid 5.18. Het door [eiser] gevorderde verbod en verplichting onder c) wijst de voorzieningenrechter af. Naast het feit dat deze vordering onvoldoende bepaald is, omdat niet duidelijk is wat met ‘voldoende bereikbaar’ wordt bedoeld, is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] niet via andere wegen – zoals per e-mail – voldoende bereikbaar is. Kleine herstellingen 5.19. [eiser] wil een algemene veroordeling dat [gedaagde] kleine herstellingen uitvoert. Daarnaast wil hij dat [gedaagde] de woning en tuin netjes maakt. 5.20. Zoals de voorzieningenrechter ook in het vonnis van 12 augustus 2025 heeft overwogen, is [gedaagde] al op grond van de geldende wet- en regelgeving verplicht de woning te (laten) onderhouden en herstellingen te doen conform het Besluit kleine herstellingen. Een algemene veroordeling om daaraan te voldoen, voegt dus niets toe en wordt afgewezen. 5.21. Wel kan specifiek van [gedaagde] worden verwacht dat hij de tuin zodanig aanpakt dat [eiser] of ingeschakelde derden daar ongestoord en veilig hun werkzaamheden kunnen uitvoeren. Dit gedeelte van de vordering wordt dan ook toegewezen, zoals hieronder vermeld in de beslissing. 5.22. Ten aanzien van het afval/schroot is onvoldoende duidelijk of dat in de weg staat en of dat daar is beland door [gedaagde] . [gedaagde] voert immers aan dat het puin in belangrijke mate door/namens [eiser] is achtergelaten. Dit gedeelte van de vordering wordt daarom afgewezen. 5.23. De voorzieningenrechter acht een termijn van zeven dagen na betekening van het vonnis redelijk voor deze werkzaamheden, mede gezien het feit dat [gedaagde] al meerdere keren is verzocht de tuin aan te pakken en de dagvaarding met deze vordering ook al op 27 oktober 2025 aan hem is betekend. Ook heeft de voorzieningenrechter hem tijdens de mondelinge behandeling duidelijk gemaakt dat er wat aan de tuin moet gebeuren. In reactie daarop verklaarde [gedaagde] dat hij inziet dat er wat aan de overwoekerde tuin moet gebeuren en dat de paden inmiddels ook al begaanbaar zijn. Hij lijkt dus ook al met de werkzaamheden te zijn begonnen. 5.24. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] de tuin binnen zeven dagen na betekening van het vonnis moet aanpakken, en wijst de vordering toe zoals hieronder vermeld onder het kopje ‘de beslissing’. Voorwaardelijke ontruiming 5.25. De voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. De voorzieningenrechter acht – net als in het vonnis van 12 augustus 2025 – een dwangsom voldoende prikkel om mee te werken aan de herstelwerkzaamheden. Een extra prikkel in de vorm van een voorwaardelijke ontruiming acht de voorzieningenrechter niet nodig, temeer nu niet is gebleken dat [gedaagde] niet wil meewerken aan het laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Verzoeken [gedaagde] 5.26. [gedaagde] heeft bij e-mail van 19 november 2025 de voorzieningenrechter verzocht bij de formulering van het dictum een aantal dingen mee te wegen, dan wel in het dictum op te nemen. Daarbij wordt onder meer verzocht de opgelegde dwangsom te matigen dan wel op te heffen. Bij deze verzoeken heeft [gedaagde] echter vermeld geen formele eis in reconventie te willen instellen. 5.27. Aangezien door [gedaagde] dus geen eis in reconventie is ingesteld, zal de voorzieningenrechter niet ingaan op de verzoeken. Proceskosten 5.28. De voorzieningenrechter veroordeelt beide partijen in de eigen proceskosten. Daartoe wordt overwogen dat beide partijen gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld. Daarbij komt dat het geschil – en de vraag of [gedaagde] voldoende heeft meegewerkt na het vonnis van 12 augustus 2025 – voornamelijk het gevolg is van onduidelijkheid over het begrip ‘tijdvak’. Dat begrip is in het dictum van het vonnis opgenomen, omdat [eiser] dit op die manier had gevorderd. De voorzieningenrechter acht het dan ook redelijk dat ieder de eigen proceskosten draagt. 6 De beslissing De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis steeds op voorafgaand verzoek van [eiser] volledige toegang en medewerking te verlenen aan [eiser] en de door [eiser] ingeschakelde derden tot het gehuurde op de door [eiser] aangekondigde dagen en tijdstippen, nadat [eiser] – overeenkomstig het kortgedingvonnis van 12 augustus 2025 – [gedaagde] drie opties heeft voorgelegd; 6.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de tuin te ontdoen van verwilderde beplanting, onkruid, struiken en bossen alsmede overhangende struiken, takken, bossen en platen op looppaden, het vrij maken van loopbaden en pleinen en het wieden van onkruid, zodat [eiser] of ingeschakelde derden ongestoord, veilig, zonder door takken gehinderd te worden en hygiënisch toegang hebben tot de woning, de tuin en de bijgebouwen en veilig hun werkzaamheden kunnen verrichten; 6.3. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 6.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2025. (JK)