ECLI:NL:RBOVE:2025:6301

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: 11654902 \ CV EXPL 25-675 Vonnis van 28 oktober 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats 1] (Rusland), eisende partij, hierna te noemen: [eiser], gemachtigde: mr. S.W. van Zijll, tegen [gedaagde] , te [woonplaats 2], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: mr. A. aan het Rot. De zaak in het kort [eiser] stelt dat [gedaagde] geen onderdak had en dat zij hem wilde helpen om zijn leven weer op de rit te krijgen. Zij heeft daarom een perceel met woning gekocht en dit als bedrijfsruimte en woonruimte aan [gedaagde] verhuurd. Zij heeft [gedaagde] de verantwoordelijkheid gegeven om het perceel en de woning op te knappen en om daarop een hondenhotel op te zetten en heeft daarvoor geld aan hem verstrekt. Volgens [eiser] is [gedaagde] echter tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, door overlast voor werknemers en omwonenden te veroorzaken en door de noodzakelijke en overeengekomen reparaties niet uit te (laten) voeren. Zij vordert ontbinding van de huurovereenkomsten, ontruiming van het gehuurde en (terug)betaling van verschillende bedragen. [gedaagde] voert verweer. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden daarom afgewezen. Een groot deel van de gevorderde bedragen wordt ook afgewezen. Een bedrag van € 4.000,00 wordt toegewezen. [gedaagde] heeft dit bedrag namelijk met de bankpas van [eiser] opgenomen, terwijl hij had moeten begrijpen dat hij daar geen toestemming voor had.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 24- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 36 - de aanvullende producties 25 en 26 van [eiser]- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de mondelinge behandeling van 17 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitnotitie van [eiser]. 1.2. Op de mondelinge behandeling is bepaald dat de overige aanvullende producties van partijen buiten beschouwing worden gelaten, omdat deze te laat zijn ingediend. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] en [gedaagde] hebben elkaar in 2018 ontmoet op een internationale hondenshow. Daarna ontstond een (vriendschappelijke) relatie tussen hen. 2.2. [eiser] verhuurt sinds 1 januari 2023 de woonruimte en bedrijfsruimte aan de [adres] aan [gedaagde]. De huurovereenkomst voor de woonruimte is aangegaan voor de duur van vijf jaar en de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte is aangegaan voor onbepaalde tijd. Partijen hebben beoogd een hondenhotel te exploiteren op het perceel. 2.3. Op 4 maart 2022 heeft [eiser] via WhatsApp het volgende naar [gedaagde] gestuurd: “I want you to know – YOU DON’T OWE ME ANYTHING! really! (…) You are completely free in any of your decisions , no matter what they concern ! No decision of yours will ever affect your home – it’s true! I just want you to know that! (…) you don’t have to justify yourself, you don’t have to coordinate the color of the doors with me… (…) You don’t owe me anything !” 2.4. In de periode van 29 november 2022 tot en met 11 januari 2023 heeft [eiser] in totaal een bedrag van € 14.000,00 aan [gedaagde] overgemaakt. Op 29 november 2022 heeft [naam 1] – een vriendin van [eiser] – in totaal € 5.000,00 naar [gedaagde] overgemaakt. 2.5. [eiser] heeft een bankafschrift overgelegd waaruit blijkt dat zij een bedrag van € 5.000,00 naar [gedaagde] heeft overgemaakt. Uit het bankafschrift blijkt niet op welke datum zij dat heeft gedaan. 2.6. Op 15 mei 2023 heeft [eiser] via WhatsApp het volgende naar [gedaagde] gestuurd: “Has anyone in your life done more for you than I have? (…) Not really asking for anything in return…. (…) Without asking for anything ! Not accepting anything in return – because I did everything without conditions ! (…) All you wanted was a home, a job and complete freedom … I gave it all to you! (…) You wanted financial independence – take this, dear! (…) Without accusing, without demanding anything , without throwing tantrums … I gave you complete FREEDOM IN EVERYTHING !” 2.7. Daarnaast heeft [gedaagde] screenshots overgelegd van de volgende WhatsApp-berichten van [eiser] aan hem, maar daaruit blijkt niet van welke datum deze zijn: “everything I have done – I have done of my own free will and it does not oblige you to anything (…) you are completely free in everything!” en “wasn’t going to take your house away from you – but I won’t say it again – I’ve said it many times and I heart it again ! I’ll put it another way – I WON’T TAKE YOUR HOUSE AWAY FROM YOU ! Please decide how to arrange it – you’re in the Netherlands , I’m far away in Russia and I can’t do it ! Decide – I’ll agree ! [naam 2] should start transferring money … Or she has already started…” 2.8. Op 18, 29 en 30 maart 2023 is een bedrag van in totaal $ 11.529,65 opgenomen met de bankpas van [eiser]. 2.9. Op 1 april 2023 heeft [eiser] via WhatsApp naar [gedaagde] gestuurd: “Do not touch the money from my card – now I will consider it as theft (…)”. 2.10. Op 4 april 2023 is een bedrag van $ 4.651,28 opgenomen met de bankpas van [eiser]. 2.11. Op 16 januari 2025 heeft Acutus B.V. een factuur van € 191,03 naar [eiser] gestuurd en op 27 februari 2025 een betalingsherinnering.

3.1. [eiser] vordert primair (samengevat): I. ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de woonruimte, II. ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte, III. ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom, IV. betaling van schadevergoeding van € 191,03, te vermeerderen met rente, V. betaling van schadevergoeding van € 4.000,00, te vermeerderen met rente, VI. terugbetaling van € 19.000,00, te vermeerderen met rente, VII. betaling van schadevergoeding van € 43.939,95 en € 11.000,00, te vermeerderen met rente, VIII. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 3.2. [eiser] stelt dat [gedaagde] geen onderdak had en dat zij hem wilde helpen om zijn leven weer op de rit te krijgen. Zij heeft daarom een perceel met woning gekocht en dit als bedrijfsruimte (ex artikel 7:230a BW) en woonruimte aan [gedaagde] verhuurd. Zij heeft hem de verantwoordelijkheid gegeven om het perceel en de woning op te knappen en om daar een hondenhotel te starten en heeft daarvoor geld aan hem verstrekt. Volgens [eiser] is [gedaagde] echter tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, door overlast voor werknemers en omwonenden te veroorzaken en door de noodzakelijke en overeengekomen reparaties niet uit te (laten) voeren. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van het gehuurde. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] haar meerdere bedragen moet (terug)betalen, namelijk: - een bedrag van € 191,03 voor een boete die aan haar is opgelegd, maar door [gedaagde] is veroorzaakt, - een bedrag van € 4.000,00 dat [gedaagde] onrechtmatig met haar bankpas heeft opgenomen, aangezien zij dit expliciet had verboden, - een bedrag van € 19.000,00 dat zij onverschuldigd heeft betaald, aangezien het bedoeld was voor de betaling van overdrachtsbelasting als het perceel aan [gedaagde] zou worden overgedragen, maar er geen overdracht heeft plaatsgevonden, - een bedrag van € 43.939,95 dat zij aan [gedaagde] heeft betaald voor het uitvoeren van verschillende werkzaamheden aan het perceel en de woning, maar waarin [gedaagde] is tekortgeschoten, - een bedrag van € 11.000,00 dat zij aan de Oekraïense werknemers heeft moeten betalen, omdat [gedaagde] het aan hem overgemaakte bedrag niet aan de werknemers heeft doorbetaald. 3.3. [gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Ontbinding en ontruiming 4.1. [gedaagde] moet zich als goed huurder gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). 4.2. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van een tekortkoming. [eiser] stelt dat [gedaagde] werknemers heeft bedreigd en feesten organiseert waarbij (excessief) drugs wordt gebruikt, maar heeft dit alleen onderbouwd met verklaringen van drie Oekraïense werknemers die in juni 2022 op het perceel hebben gewerkt. Aangezien de huurovereenkomst pas op 1 januari 2023 is aangegaan, kan op grond van (vermeende) voorvallen in juni 2022 niet worden geoordeeld dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten. 4.3. Naar de kantonrechter begrijpt, stelt [eiser] daarnaast dat onderdeel van de huurovereenkomst is dat zij [gedaagde] de opdracht heeft gegeven om bepaalde werkzaamheden aan het perceel en de woning te (laten) verrichten, waarvoor zij geld heeft verstrekt. [gedaagde] heeft niet betwist dat [eiser] geld aan hem ter beschikking heeft gesteld om het perceel en de woning op te knappen. [eiser] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] specifieke werkzaamheden moest (laten) verrichten en dat niet heeft gedaan. Uit de door [gedaagde] overgelegde WhatsApp-correspondentie blijkt namelijk dat [eiser] hem de vrijheid gaf om zijn eigen keuzes te maken en dat zij hem (meerdere keren) heeft toegezegd dat hij haar niets verschuldigd was. Gelet op deze berichten en de door [gedaagde] overgelegde foto’s en facturen waaruit blijkt dat hij werkzaamheden aan het perceel en de woning heeft uitgevoerd en laten uitvoeren, kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] zijn opdracht niet is nagekomen. 4.4. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden afgewezen. Boete Acutus 4.5. [eiser] stelt dat met [gedaagde] is afgesproken dat een werknemer van Acutus het pand zou betreden voor het uitvoeren van een Scope 10-keuring. Volgens haar heeft [gedaagde] de werknemer echter twee keer de toegang geweigerd en heeft Acutus daarom een boete van € 191,03 opgelegd. Volgens [eiser] moet [gedaagde] dit bedrag vergoeden. 4.6. [gedaagde] betwist dat met hem is afgesproken dat en wanneer een medewerker van Acutus langs zou komen om een Scope 10-keuring uit te voeren. Volgens hem is er wel iemand onaangekondigd langsgekomen voor een keuring. Hij stond toen echter op het punt om weg te gaan naar een afspraak en heeft de betreffende persoon aangegeven hem te bellen om een nieuwe afspraak in te plannen. [gedaagde] voert aan dat hij niets afweet van een factuur of betalingsherinnering. 4.7. Aangezien [eiser] niet heeft onderbouwd dat met [gedaagde] is afgesproken dat en wanneer een medewerker van Acutus zou langskomen, kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde] de medewerker toegang tot het pand had moeten verlenen. Bovendien blijkt uit de door [eiser] overgelegde betalingsherinnering niet dat het gefactureerde bedrag ziet op een boete voor het weigeren van de toegang. Het gevorderde bedrag van € 191,03 zal daarom worden afgewezen. Overgemaakte en opgenomen bedragen (vóór 1 april 2023) 4.8. [eiser] stelt dat zij € 19.000,00 (waarvan € 5.000,00 via een vriendin) aan [gedaagde] heeft overgemaakt. Volgens haar was dit bedrag bedoeld voor de betaling van de belastingen die verschuldigd zouden zijn als zij het perceel aan [gedaagde] zou hebben overdragen. [eiser] heeft daar echter van afgezien en partijen hebben in plaats daarvan huurovereenkomsten voor de woon- en bedrijfsruimte gesloten. Volgens [eiser] is het overgemaakte bedrag dus onverschuldigd betaald en moet [gedaagde] dit terugbetalen. Daarnaast stelt [eiser] dat zij een bedrag van € 5.000,00 naar [gedaagde] heeft overgemaakt voor de aanschaf van een waakhond, € 500,00 voor meubilair, € 5.500,00 voor videocamera’s, € 11.000,00 voor uitbetaling van de Oekraïense werknemers, € 9.000,00 voor uitbetaling van de belastingadviseur (de heer [naam 3]) en € 1.975,25 voor gemeentelijke belastingen. Ook heeft zij haar bankpas aan [gedaagde] uitgeleend en heeft [gedaagde] met haar toestemming $ 11.529,65 (omgerekend € 10.964,70 volgens [eiser]) opgenomen voor het aanleggen van een betonvloer. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de waakhond, meubels en videocamera’s echter niet aangeschaft, de werknemers, adviseur en belastingen niet betaald en de betonvloer niet laten aanleggen. Zij stelt dat [gedaagde] het totaalbedrag van € 43.939,95 dan ook moet terugbetalen. 4.9. [gedaagde] erkent dat hij geld van [eiser] heeft gekregen om de woning, schuren en kennels op te (laten) knappen. Volgens [gedaagde] heeft hij dat ook gedaan. Hij betwist echter dat alle door [eiser] gestelde bedragen zijn overgemaakt en dat het door hem ontvangen geld (alleen) voor de specifieke door [eiser] genoemde doeleinden bedoeld was. Hij heeft met WhatsApp-berichten onderbouwd dat [eiser] hem de vrijheid gaf om zijn eigen keuzes te maken en dat zij hem heeft toegezegd dat hij haar niets verschuldigd was. 4.10. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] haar vordering – gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] – onvoldoende onderbouwd. [eiser] heeft de gevorderde bedragen van € 500,00, € 5.500,00, € 11.000,00 en € 9.000,00 niet met bankafschriften onderbouwd. Zij heeft weliswaar WhatsApp-correspondentie overgelegd waaruit blijkt dat partijen het over de aanschaf van videocamera’s en over het via [gedaagde] betalen van het loon van de Oekraïense werknemers hebben gehad, maar nergens blijkt uit dat zij bedragen naar hem heeft overgemaakt die (alleen) daarvoor bedoeld waren. 4.11. Ook van de bedragen waarvan uit bankafschriften is gebleken dat deze naar [gedaagde] zijn overgemaakt of door hem zijn opgenomen, is niet aannemelijk geworden dat deze een specifiek doel hadden en daar niet aan zijn besteed. In de bankafschriften is namelijk geen omschrijving vermeld. Partijen hebben weliswaar gecorrespondeerd over de aanschaf van een waakhond en de aanleg van een betonvloer, maar nergens is uit gebleken dat het door [eiser] overgemaakte bedrag van € 5.000,00 voor een waakhond bedoeld was en dat [gedaagde] alleen toestemming had om het opgenomen bedrag van $ 11.529,65 aan de betonvloer uit te geven. Dat het in totaal overgemaakte bedrag van € 19.000,00 bedoeld was voor de betaling van overdrachtsbelasting, acht de kantonrechter ook niet aannemelijk. Een deel van dit bedrag is namelijk pas ná het opstellen van de huurovereenkomsten overgemaakt. Toen was al duidelijk dat het perceel niet meer zou worden overgedragen en er dus geen overdrachtsbelasting betaald hoefde te worden. Tussen partijen staat weliswaar vast dat het door [eiser] overgemaakte geld bedoeld was voor het opknappen van het perceel en de woning, maar het is niet gebleken dat [gedaagde] het geld aan andere zaken heeft besteed.

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 4.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 7 april 2025, tot de dag van volledige betaling, 5.2. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.3. verklaart onderdeel 5.1 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken door mr. H. Bottenberg-van Ommeren op 28 oktober 2025.