ECLI:NL:RBOVE:2025:5526

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 11777659 \ CV EXPL 25-2039 Vonnis in kort geding van 11 september 2025 in de zaak van WONINGSTICHTING RENTREE, te Deventer, eisende partij, hierna te noemen: Rentree, gemachtigde: mr. M.J. Jeths, tegen [gedaagde] , te [woonplaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners. 1Waar gaat dit kort geding over? 1.1. [gedaagde] woont met haar partner en twee kinderen in een woning van Rentree. In de woning heeft de politie een handelshoeveelheid softdrugs en een op een vuurwapen gelijkend voorwerp in de woning aangetroffen. Naar aanleiding daarvan heeft de burgemeester de woning voor drie maanden gesloten. Rentree heeft op grond van de burgermeestersluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Na de burgermeestersluiting is [gedaagde] weer in de woning gaan wonen. Rentree wil dat zij de woning ontruimt. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens haar wegen haar belangen zwaarder dan die van Rentree. De kantonrechter als voorzieningenrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en legt hierna uit waarom.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van 19 augustus 2025- de productie van Rentree van 26 augustus 2025- de productie van [gedaagde] van 27 augustus 2025- de mondelinge behandeling van 28 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de op de mondelinge behandeling overgelegd en voorgedragen pleitnota van de advocaat van [gedaagde]. 2.2. Ten slotte is bepaald dat de voorzieningenrechter vandaag uitspraak zal doen.

3.1. Rentree is eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: ‘de woning’). 3.2. [gedaagde] huurt de woning sinds 6 februari 2017 van Rentree. Haar partner (hierna: ‘[naam 1]’) en twee minderjarige kinderen (8 en 10 jaar) wonen met haar in de woning. 3.3. Op woensdag 5 maart 2025 is de politie de woning binnengetreden. In de bestuurlijke rapportage van 10 maart 2025 schrijft de politie: “Aanleiding Op woensdag 5 maart 2025 was de politie bezig met een politieactie gericht op de opiumwetgeving in de omgeving van de gemeente Deventer. (…). Bevindingen Betrokkenen en locaties Op woensdag 5 maart 2025, omstreeks 13:45 uur was de politie onherkenbaar aanwezig in de [adres 2]. De politie zag twee personen op straat lopen die met elkaar in gesprek waren. De politie hoorde één van deze personen zeggen: ‘Hij wilde coke en keta hebben.” Hiermee wordt vermoedelijk bedoeld cocaïne en ketamine. De politie begon deze twee personen, hierna te noemen persoon X en persoon Y te observeren. De politie zag een man, hierna te noemen de heer [naam 1], richting persoon X en persoon Y lopen. De politie zag dat er kort contact was tussen persoon X en de heer [naam 1]. De politie zag dat er iets overhandigd werd en het contact kortstondig was. Dit duidt op een mogelijke overdracht. De politie zag dat de heer [naam 1] in de [adres 2] te een steegje inliep, waarna de politie de heer [naam 1] uit zich had verloren. De politie begon persoon X en persoon Y vanaf de [adres 2] te volgen. Op de [adres 3] werden persoon X en persoon Y door de politie gecontroleerd. Bij persoon X zijn 2 gripzakjes met wiet aangetroffen. Bij persoon Y is geen drugs aangetroffen. Persoon Y verklaarde dat zij zojuist drugs hadden gekocht van ene ‘[naam 2]’. Persoon Y liet aan de politie WhatsApp berichten zien die afkomstig waren van “[naam 2]”. De politie constateerde aan de hand van deze Whatsapp berichten dat persoon Y sinds 2024 contact met “[naam 2]” had en sindsdien ook regelmatig drugs van hem kocht. Een kopie van deze Whatsapp berichten is als bijlage toegevoegd. Uit de politiesystemen is gebleken dat het telefoonnummer van “[naam 2]” te weten [telefoonnummer] gekoppeld is aan de heer [naam 1]. Op woensdag 5 maart 2025 om 14:43 uur ging de politie naar [adres 1]. De politie trof de heer [naam 1] daar aan. De politie constateerde binnen in de woning een sterke hennepgeur. De politie vorderde van de heer [naam 1] de uitgifte van alle verdovende middelen. De heer [naam 1] verklaarde hierop dat hij in de woning ongeveer 1700 a 1800 gram hasj had liggen. Er zouden schraapsels en blokken hasj in de woning liggen. De heer [naam 1] verklaarde dat hij voor coffeeshop Bulls Eye de hasj schraapte. (…) Onderzoeksbevindingen In de woning zijn de volgende goederen aangetroffen: Hasj blokken 708,73 gram Hasj blokken 116,31 Hasj schraapsels 867,74 gram Wapen” 3.4. De burgemeester van de gemeente Deventer heeft de woning voor de periode van 13 mei 2025 tot 13 augustus 2025 gesloten op grond van onder andere artikel 13b van de Opiumwet. 3.5. Bij brief van 14 mei 2025 heeft Rentree de huurovereenkomst met [gedaagde] per direct buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] verzocht de woning op het eerst mogelijke moment te ontruimen. 3.6. [gedaagde] en [naam 1] hebben beide bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester om de woning te sluiten. Het bezwaarschrift van [gedaagde] wordt door de bezwarenadviescommissie behandeld tijdens een hoorzitting op woensdag 3 september 2025. De burgemeester heeft zich in de bezwaarprocedure schriftelijk op het standpunt gesteld dat het besluit in stand moet worden gelaten. 3.7. [gedaagde], [naam 1] en hun twee kinderen wonen sinds 13 augustus 2025 weer in de woning.

Wat wil Rentree en waarom? 4.1. Rentree vraagt de voorzieningenrechter [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen twee weken na het vonnis te ontruimen. Ook vraagt Rentree dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Verder vraagt Rentree de voorzieningenrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Ter onderbouwing van haar vorderingen, stelt Rentree dat zij de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) buitengerechtelijk heeft ontbonden en ontruiming gerechtvaardigd is dan wel dat [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen als huurder dat de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW gerechtvaardigd is. Wat vindt [gedaagde] daarvan? 4.2. [gedaagde] is het niet eens met Rentree. Volgens [gedaagde] heeft Rentree geen spoedeisend belang om dit kort geding te voeren. Er is geen sprake van een situatie die zo acuut en ernstig is dat van de verhuurder in redelijkerwijs niet kan worden gevergd om de uitkomst van een (nog te starten) bodemprocedure tegen huurder af te wachten. Verder stelt [gedaagde] dat ontruiming gelet op haar belangen niet proportioneel is. Daarom vraagt zij de voorzieningenrechter de vorderingen van Rentree af te wijzen en Rentree te veroordelen tot betaling van de proceskosten. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Rentree heeft een spoedeisend belang 5.1. Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat haar vordering in een gewone procedure door de bodemrechter ook zou worden toegewezen. In zo een geval kan het gerechtvaardigd zijn om op een toewijzing in een gewone procedure vooruit te lopen. 5.2. Het staat vast dat de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Naar aanleiding van de burgemeesterssluiting, stelt Rentree de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te hebben ontbonden. Omdat de huurovereenkomst zodoende niet meer bestaat en [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd, verblijft zij volgens Rentree daar zonder recht of titel. Volgens Rentree brengt het voor handen hebben van drugs, het produceren en het verhandelen daarvan risico’s en nadelen met zich en gaat daar een negatief effect vanuit op de leefomgeving. Rentree wenst aan die situatie een einde te maken. Het belang van Rentree om dit te voorkomen dan wel daaraan een einde te maken, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend. Dat [gedaagde] na de burgemeesterssluiting weer in de woning woont en dat het kort geding pas na afloop van de sluiting kon plaatsvinden, maakt niet dat er nu geen spoedeisend belang (meer) is en neemt ook niet het recht van Rentree weg om, in plaats van een gewone procedure te starten, het kort geding voort te zetten. Omdat Rentree een spoedeisend belang heeft, komt de voorzieningenrechter toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen. Rentree mocht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden 5.3. Ter onderbouwing van haar vordering tot ontruiming, verwijst Rentree naar de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast is volgens Rentree ook voldoende aanleiding om de huurovereenkomst in een bodemprocedure gerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 6:265 BW omdat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de voor [gedaagde] uit de huurovereenkomst en wet voortvloeiende verplichtingen. Door het voorhanden hebben en de handel in drugs vanuit de woning handelt [gedaagde] namelijk in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. 5.4. De voorzieningenrechter stelt voorop dat ontbinding van een huurovereenkomst door een verhuurder wegens een tekortkoming van een huurder, in principe alleen via de rechter kan. Artikel 7:231 lid 2 BW geeft daarop een uitzondering. Op grond van dat artikel mag een verhuurder – kort gezegd – een huurovereenkomst buitengerechtelijk (zonder tussenkomst van een rechter) ontbinden als de woning door een besluit van de burgemeester is gesloten. De wetgever heeft een verhuurder op die manier de mogelijkheid willen geven zo snel mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Het betoog van [gedaagde] dat de ontbindingsverklaring haar – voorafgaand aan de dagvaarding – niet heeft bereikt omdat zij tijdens de sluiting van haar woning daar geen post kon ontvangen, slaagt niet. Rentree heeft op 14 mei 2025 een brief gestuurd naar – in elk geval – een door [gedaagde] zelf opgegeven postadres. Bij brief van 11 juni 2025, die ook per email aan [gedaagde] is verzonden, is [gedaagde] opnieuw gewezen op de buitengerechtelijke ontbinding. 5.5. Hiervóór is al vastgesteld dat de burgemeester de woning heeft gesloten en dat besluit heeft gebaseerd op artikel 13b van de Opiumwet. Het enkele gegeven dat de woning gesloten is, is voldoende grond voor een verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden. Deze buitengerechtelijke ontbinding is primair niet gegrond op een tekortkoming van de huurder. In beginsel dient de civiele rechter uit te gaan van de juistheid van de beslissing van het bestuursorgaan, ook al staan daar nog rechtsmiddelen tegen open. De verhuurder behoeft ook niet met de ontbinding te wachten tot het besluit onherroepelijk is geworden, want zoals hiervoor uitgelegd, is het doel van artikel 7:231 lid 2 BW een verhuurder de mogelijkheid te geven de huurovereenkomst zo snel mogelijk te beëindigen. 5.6. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zou komen dat Rentree de huurovereenkomst met [gedaagde] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW mocht ontbinden. [gedaagde] heeft niet zodanige feiten en omstandigheden gesteld om aan te nemen dat de bestuursrechtelijke maatregel evident onrechtmatig is. In ieder geval levert haar standpunt in de bezwaarprocedure daar geen reden toe. De vervolgvraag is of de voorzieningenrechter de ontruiming op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan toewijzen. [gedaagde] moet de woning ontruimen 5.7. De voorzieningenrechter moet beoordelen of het gebruik van de bevoegdheid van Rentree om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of misbruik van recht oplevert (artikel 3:13 BW), mede bezien in het licht van artikel 8 Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: EVRM) en artikel 3 Verdrag inzake de rechten van het kind (hierna: IVRK). Verder moet worden beoordeeld of de ontbinding met de ontruiming als gevolg, proportioneel is. De voorzieningenrechter moet bij deze beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van het geval en moet de belangen van [gedaagde] en de belangen van Rentree tegen elkaar afwegen. 5.8. Het verweer van [gedaagde] komt erop neer dat de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming in de gegeven omstandigheden disproportioneel is. Zij voert aan dat niet zij maar haar partner ([naam 1]) strafrechtelijk is vervolgd. [gedaagde] was niet op de hoogte van de drugs in de woning. De omstandigheid dat een partner van de huurder de wet overtreedt in een woning betekent niet automatisch dat de huurder van die woning geen goed huurder is. Het balletjespistool had [naam 1] gekocht voor zijn zoontje. Hij wist niet dat dit verboden was. Van handel vanuit de woning was geen sprake, het ging om een straat 100 meter verderop. Van overlast, aanloop, vervuiling of van onveilige situaties in of rond de woning was evenmin sprake. Volgens [gedaagde] heeft verhuurder niet onderbouwd dat er daadwerkelijk overlast vanwege de aanwezigheid van drugs. Ook heeft de medewerker van Veilig Thuis na een zorgmelding het dossier gesloten omdat er geen reden tot zorg was. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de belangenafweging in haar voordeel moet uitvallen, omdat een ontruiming, na de burgermeestersluiting, erg nadelig is voor haar minderjarige kinderen. Het belang van de kinderen is gediend bij een goede thuisbasis. Zij gaan naar de basisschool in de nabijheid van de woning en een ontruiming zou het vertrek uit een buurt waar familie, bekenden en vrienden wonen betekenen. Voor het geval de ontruiming zou worden toegewezen, vraagt [gedaagde] de voorzieningenrechter haar daarvoor een termijn van een half jaar te geven. Dan hoeven de kinderen niet halverwege het semester de school te verlaten. 5.9. De voorzieningenrechter heeft begrip voor de door [gedaagde] naar voren gebrachte belangen, maar is van oordeel dat deze belangen niet opwegen tegen de belangen van Rentree bij de ontruiming. 5.10. Tussen [gedaagde] en Rentree staat niet ter discussie dat de drugs en het balletjespistool in de woning zijn gevonden. De stelling van [gedaagde] dat zij niets afwist van de drugs, overtuigt de voorzieningenrechter niet.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres 1] te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Rentree zijn, en de sleutels af te geven aan Rentree, en de woning geheel ter vrije beschikking aan Rentree te stellen, 6.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 959,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2025. (jjm) Kamerstukken II 1999-2000, 26089, 6, p. 37. Kamerstukken II 1999-2000, 26089, 6, p. 37. ECLI:NL:GHDHA:2018:1108, rov. 5. ECLI:NL:GHARL:2016:7167, rov. 5.8.

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 11777659 \ CV EXPL 25-2039 Vonnis in kort geding van 11 september 2025 in de zaak van WONINGSTICHTING RENTREE, te Deventer, eisende partij, hierna te noemen: Rentree, gemachtigde: mr. M.J. Jeths, tegen [gedaagde] , te [woonplaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners. 1Waar gaat dit kort geding over? 1.1. [gedaagde] woont met haar partner en twee kinderen in een woning van Rentree. In de woning heeft de politie een handelshoeveelheid softdrugs en een op een vuurwapen gelijkend voorwerp in de woning aangetroffen. Naar aanleiding daarvan heeft de burgemeester de woning voor drie maanden gesloten. Rentree heeft op grond van de burgermeestersluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Na de burgermeestersluiting is [gedaagde] weer in de woning gaan wonen. Rentree wil dat zij de woning ontruimt. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens haar wegen haar belangen zwaarder dan die van Rentree. De kantonrechter als voorzieningenrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en legt hierna uit waarom.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van 19 augustus 2025- de productie van Rentree van 26 augustus 2025- de productie van [gedaagde] van 27 augustus 2025- de mondelinge behandeling van 28 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de op de mondelinge behandeling overgelegd en voorgedragen pleitnota van de advocaat van [gedaagde]. 2.2. Ten slotte is bepaald dat de voorzieningenrechter vandaag uitspraak zal doen.

3.1. Rentree is eigenaar van de woning aan de [adres 1] (hierna: ‘de woning’). 3.2. [gedaagde] huurt de woning sinds 6 februari 2017 van Rentree. Haar partner (hierna: ‘[naam 1]’) en twee minderjarige kinderen (8 en 10 jaar) wonen met haar in de woning. 3.3. Op woensdag 5 maart 2025 is de politie de woning binnengetreden. In de bestuurlijke rapportage van 10 maart 2025 schrijft de politie: “Aanleiding Op woensdag 5 maart 2025 was de politie bezig met een politieactie gericht op de opiumwetgeving in de omgeving van de gemeente Deventer. (…). Bevindingen Betrokkenen en locaties Op woensdag 5 maart 2025, omstreeks 13:45 uur was de politie onherkenbaar aanwezig in de [adres 2]. De politie zag twee personen op straat lopen die met elkaar in gesprek waren. De politie hoorde één van deze personen zeggen: ‘Hij wilde coke en keta hebben.” Hiermee wordt vermoedelijk bedoeld cocaïne en ketamine. De politie begon deze twee personen, hierna te noemen persoon X en persoon Y te observeren. De politie zag een man, hierna te noemen de heer [naam 1], richting persoon X en persoon Y lopen. De politie zag dat er kort contact was tussen persoon X en de heer [naam 1]. De politie zag dat er iets overhandigd werd en het contact kortstondig was. Dit duidt op een mogelijke overdracht. De politie zag dat de heer [naam 1] in de [adres 2] te een steegje inliep, waarna de politie de heer [naam 1] uit zich had verloren. De politie begon persoon X en persoon Y vanaf de [adres 2] te volgen. Op de [adres 3] werden persoon X en persoon Y door de politie gecontroleerd. Bij persoon X zijn 2 gripzakjes met wiet aangetroffen. Bij persoon Y is geen drugs aangetroffen. Persoon Y verklaarde dat zij zojuist drugs hadden gekocht van ene ‘[naam 2]’. Persoon Y liet aan de politie WhatsApp berichten zien die afkomstig waren van “[naam 2]”. De politie constateerde aan de hand van deze Whatsapp berichten dat persoon Y sinds 2024 contact met “[naam 2]” had en sindsdien ook regelmatig drugs van hem kocht. Een kopie van deze Whatsapp berichten is als bijlage toegevoegd. Uit de politiesystemen is gebleken dat het telefoonnummer van “[naam 2]” te weten [telefoonnummer] gekoppeld is aan de heer [naam 1]. Op woensdag 5 maart 2025 om 14:43 uur ging de politie naar [adres 1]. De politie trof de heer [naam 1] daar aan. De politie constateerde binnen in de woning een sterke hennepgeur. De politie vorderde van de heer [naam 1] de uitgifte van alle verdovende middelen. De heer [naam 1] verklaarde hierop dat hij in de woning ongeveer 1700 a 1800 gram hasj had liggen. Er zouden schraapsels en blokken hasj in de woning liggen. De heer [naam 1] verklaarde dat hij voor coffeeshop Bulls Eye de hasj schraapte. (…) Onderzoeksbevindingen In de woning zijn de volgende goederen aangetroffen: Hasj blokken 708,73 gram Hasj blokken 116,31 Hasj schraapsels 867,74 gram Wapen” 3.4. De burgemeester van de gemeente Deventer heeft de woning voor de periode van 13 mei 2025 tot 13 augustus 2025 gesloten op grond van onder andere artikel 13b van de Opiumwet. 3.5. Bij brief van 14 mei 2025 heeft Rentree de huurovereenkomst met [gedaagde] per direct buitengerechtelijk ontbonden en [gedaagde] verzocht de woning op het eerst mogelijke moment te ontruimen. 3.6. [gedaagde] en [naam 1] hebben beide bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester om de woning te sluiten. Het bezwaarschrift van [gedaagde] wordt door de bezwarenadviescommissie behandeld tijdens een hoorzitting op woensdag 3 september 2025. De burgemeester heeft zich in de bezwaarprocedure schriftelijk op het standpunt gesteld dat het besluit in stand moet worden gelaten. 3.7. [gedaagde], [naam 1] en hun twee kinderen wonen sinds 13 augustus 2025 weer in de woning.

Wat wil Rentree en waarom? 4.1. Rentree vraagt de voorzieningenrechter [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen twee weken na het vonnis te ontruimen. Ook vraagt Rentree dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Verder vraagt Rentree de voorzieningenrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Ter onderbouwing van haar vorderingen, stelt Rentree dat zij de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) buitengerechtelijk heeft ontbonden en ontruiming gerechtvaardigd is dan wel dat [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen als huurder dat de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW gerechtvaardigd is. Wat vindt [gedaagde] daarvan? 4.2. [gedaagde] is het niet eens met Rentree. Volgens [gedaagde] heeft Rentree geen spoedeisend belang om dit kort geding te voeren. Er is geen sprake van een situatie die zo acuut en ernstig is dat van de verhuurder in redelijkerwijs niet kan worden gevergd om de uitkomst van een (nog te starten) bodemprocedure tegen huurder af te wachten. Verder stelt [gedaagde] dat ontruiming gelet op haar belangen niet proportioneel is. Daarom vraagt zij de voorzieningenrechter de vorderingen van Rentree af te wijzen en Rentree te veroordelen tot betaling van de proceskosten. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Rentree heeft een spoedeisend belang 5.1. Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat haar vordering in een gewone procedure door de bodemrechter ook zou worden toegewezen. In zo een geval kan het gerechtvaardigd zijn om op een toewijzing in een gewone procedure vooruit te lopen. 5.2. Het staat vast dat de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Naar aanleiding van de burgemeesterssluiting, stelt Rentree de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te hebben ontbonden. Omdat de huurovereenkomst zodoende niet meer bestaat en [gedaagde] de woning niet heeft ontruimd, verblijft zij volgens Rentree daar zonder recht of titel. Volgens Rentree brengt het voor handen hebben van drugs, het produceren en het verhandelen daarvan risico’s en nadelen met zich en gaat daar een negatief effect vanuit op de leefomgeving. Rentree wenst aan die situatie een einde te maken. Het belang van Rentree om dit te voorkomen dan wel daaraan een einde te maken, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend. Dat [gedaagde] na de burgemeesterssluiting weer in de woning woont en dat het kort geding pas na afloop van de sluiting kon plaatsvinden, maakt niet dat er nu geen spoedeisend belang (meer) is en neemt ook niet het recht van Rentree weg om, in plaats van een gewone procedure te starten, het kort geding voort te zetten. Omdat Rentree een spoedeisend belang heeft, komt de voorzieningenrechter toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen. Rentree mocht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden 5.3. Ter onderbouwing van haar vordering tot ontruiming, verwijst Rentree naar de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast is volgens Rentree ook voldoende aanleiding om de huurovereenkomst in een bodemprocedure gerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 6:265 BW omdat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de voor [gedaagde] uit de huurovereenkomst en wet voortvloeiende verplichtingen. Door het voorhanden hebben en de handel in drugs vanuit de woning handelt [gedaagde] namelijk in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. 5.4. De voorzieningenrechter stelt voorop dat ontbinding van een huurovereenkomst door een verhuurder wegens een tekortkoming van een huurder, in principe alleen via de rechter kan. Artikel 7:231 lid 2 BW geeft daarop een uitzondering. Op grond van dat artikel mag een verhuurder – kort gezegd – een huurovereenkomst buitengerechtelijk (zonder tussenkomst van een rechter) ontbinden als de woning door een besluit van de burgemeester is gesloten. De wetgever heeft een verhuurder op die manier de mogelijkheid willen geven zo snel mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Het betoog van [gedaagde] dat de ontbindingsverklaring haar – voorafgaand aan de dagvaarding – niet heeft bereikt omdat zij tijdens de sluiting van haar woning daar geen post kon ontvangen, slaagt niet. Rentree heeft op 14 mei 2025 een brief gestuurd naar – in elk geval – een door [gedaagde] zelf opgegeven postadres. Bij brief van 11 juni 2025, die ook per email aan [gedaagde] is verzonden, is [gedaagde] opnieuw gewezen op de buitengerechtelijke ontbinding. 5.5. Hiervóór is al vastgesteld dat de burgemeester de woning heeft gesloten en dat besluit heeft gebaseerd op artikel 13b van de Opiumwet. Het enkele gegeven dat de woning gesloten is, is voldoende grond voor een verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden. Deze buitengerechtelijke ontbinding is primair niet gegrond op een tekortkoming van de huurder. In beginsel dient de civiele rechter uit te gaan van de juistheid van de beslissing van het bestuursorgaan, ook al staan daar nog rechtsmiddelen tegen open. De verhuurder behoeft ook niet met de ontbinding te wachten tot het besluit onherroepelijk is geworden, want zoals hiervoor uitgelegd, is het doel van artikel 7:231 lid 2 BW een verhuurder de mogelijkheid te geven de huurovereenkomst zo snel mogelijk te beëindigen. 5.6. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zou komen dat Rentree de huurovereenkomst met [gedaagde] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW mocht ontbinden. [gedaagde] heeft niet zodanige feiten en omstandigheden gesteld om aan te nemen dat de bestuursrechtelijke maatregel evident onrechtmatig is. In ieder geval levert haar standpunt in de bezwaarprocedure daar geen reden toe. De vervolgvraag is of de voorzieningenrechter de ontruiming op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan toewijzen. [gedaagde] moet de woning ontruimen 5.7. De voorzieningenrechter moet beoordelen of het gebruik van de bevoegdheid van Rentree om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of misbruik van recht oplevert (artikel 3:13 BW), mede bezien in het licht van artikel 8 Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: EVRM) en artikel 3 Verdrag inzake de rechten van het kind (hierna: IVRK). Verder moet worden beoordeeld of de ontbinding met de ontruiming als gevolg, proportioneel is. De voorzieningenrechter moet bij deze beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van het geval en moet de belangen van [gedaagde] en de belangen van Rentree tegen elkaar afwegen. 5.8. Het verweer van [gedaagde] komt erop neer dat de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming in de gegeven omstandigheden disproportioneel is. Zij voert aan dat niet zij maar haar partner ([naam 1]) strafrechtelijk is vervolgd. [gedaagde] was niet op de hoogte van de drugs in de woning. De omstandigheid dat een partner van de huurder de wet overtreedt in een woning betekent niet automatisch dat de huurder van die woning geen goed huurder is. Het balletjespistool had [naam 1] gekocht voor zijn zoontje. Hij wist niet dat dit verboden was. Van handel vanuit de woning was geen sprake, het ging om een straat 100 meter verderop. Van overlast, aanloop, vervuiling of van onveilige situaties in of rond de woning was evenmin sprake. Volgens [gedaagde] heeft verhuurder niet onderbouwd dat er daadwerkelijk overlast vanwege de aanwezigheid van drugs. Ook heeft de medewerker van Veilig Thuis na een zorgmelding het dossier gesloten omdat er geen reden tot zorg was. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de belangenafweging in haar voordeel moet uitvallen, omdat een ontruiming, na de burgermeestersluiting, erg nadelig is voor haar minderjarige kinderen. Het belang van de kinderen is gediend bij een goede thuisbasis. Zij gaan naar de basisschool in de nabijheid van de woning en een ontruiming zou het vertrek uit een buurt waar familie, bekenden en vrienden wonen betekenen. Voor het geval de ontruiming zou worden toegewezen, vraagt [gedaagde] de voorzieningenrechter haar daarvoor een termijn van een half jaar te geven. Dan hoeven de kinderen niet halverwege het semester de school te verlaten. 5.9. De voorzieningenrechter heeft begrip voor de door [gedaagde] naar voren gebrachte belangen, maar is van oordeel dat deze belangen niet opwegen tegen de belangen van Rentree bij de ontruiming. 5.10. Tussen [gedaagde] en Rentree staat niet ter discussie dat de drugs en het balletjespistool in de woning zijn gevonden. De stelling van [gedaagde] dat zij niets afwist van de drugs, overtuigt de voorzieningenrechter niet.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres 1] te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Rentree zijn, en de sleutels af te geven aan Rentree, en de woning geheel ter vrije beschikking aan Rentree te stellen, 6.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 959,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2025. (jjm) Kamerstukken II 1999-2000, 26089, 6, p. 37. Kamerstukken II 1999-2000, 26089, 6, p. 37. ECLI:NL:GHDHA:2018:1108, rov. 5. ECLI:NL:GHARL:2016:7167, rov. 5.8.

Uit de door de politie opgestelde bestuurlijke rapportage blijkt dat: twee getuigen hebben verklaard dat zij regelmatig drugs hebben gekocht van [naam 1]; de politie op 5 maart 2025 binnen in de woning een sterke hennepgeur constateerde; de politie naar aanleiding hiervan is binnengetreden en de handelshoeveelheid softdrugs en een op een vuurwapen gelijkende voorwerp heeft aangetroffen; de heer [naam 1] uit een rode speelgoedbak meerdere plakken hasj haalde die zich tussen het speelgoed van de kinderen bevonden; de heer [naam 1] uit de witte kast in de woonmaker meerdere glazenpotten met hennep pakte; in de politiesystemen op 10 februari 2020 en op 24 december 2020 een MMA-melding van handel in drugs is gedaan; twee minderjarige kinderen tijdens de doorzoeking aanwezig waren. Gelet op de hoeveelheid softdrugs die is aangetroffen, onder meer in de speelgoedbak van de kinderen en in een kast midden in de woonkamer, in combinatie met de meldingen bij de politie en haar eigen waarnemingen ter plaatse voorafgaand aan en tijdens de binnentreding, neemt de voorzieningenrechter aan dat voorhans voldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde] betrokken is geweest bij de aanwezigheid van drugs in de woning en het gebruik en de handel daarvan in en vanuit de woning, althans dat zij daarvan op zijn minst wetenschap heeft gehad c.q. had moeten hebben. Dat de politie de handel niet feitelijk in de woning heeft waargenomen, maar 100 meter verderop in de straat maakt dit oordeel niet anders. 5.11. Zoals Rentree aanvoert, heeft zij een groot belang bij het handhaven van haar ‘zero-tolerance’ beleid. Als een bewoner zonder gevolgen kan blijven doorhuren nadat een woning vanwege drugs is gesloten, zou dat niet alleen en verkeerd signaal afgeven, maar zou dat ook kunnen betekenen dat de drugs-gerelateerde activiteiten blijven doorgaan. Dat is een risico dat Rentree begrijpelijkerwijs niet wil lopen. Het kan namelijk (andere vormen van) criminaliteit aantrekken en de woonomgeving negatief beïnvloeden, terwijl Rentree moet opkomen voor de belangen (het woongenot en de veiligheid) van haar andere huurders en de omwonenden. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling nog verzocht om een gedragsaanwijzing in plaats van ontruiming, maar Rentree heeft te kennen gegeven daarin geen vertrouwen te hebben. De voorzieningenrechter is van oordeel dat Rentree een gerechtvaardigd belang heeft om een einde te maken aan de drugs-gerelateerde activiteiten in en rond de woning en kan Rentree volgen in haar vrees dat de activiteiten doorgaan als [gedaagde] in de woning mag blijven. 5.12. [gedaagde] beroept zich verder op het woonbelang van haar, [naam 1] en hun minderjarige kinderen. Artikel 3 IVRK vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen. De belangen van het minderjarig kind spelen dan ook een grote rol bij de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is. Dat betekent echter niet dat het belang van het kind doorslaggevend is bij de rechterlijke afweging van alle omstandigheden en dat een woning waarin minderjarigen wonen nooit mag worden ontruimd. 5.13. In dit geval is een Opiumdelict in het spel waarvan [gedaagde] een ernstig verwijt te maken valt. Dergelijke delicten vormen een inbreuk op de openbare orde, die ook de veilige woonomgeving van omwonenden aantast. [gedaagde] zelf is verantwoordelijk voor de nadelige gevolgen van de ontruiming en dient die gevolgen zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door hulpverlenende instanties in te schakelen. Dat betekent dat er ondanks de aanwezigheid van minderjarigen ruimte is voor een belangenafweging in het voordeel van een ontruiming. 5.14. Dat zich hier een noodsituatie voordoet is de voorzieningenrechter niet gebleken. Uit de stukken en de zitting volgt dat [gedaagde], [naam 1] en hun twee kinderen tijdens de burgermeestersluiting bij haar broer en moeder hebben gewoond, die beide in Deventer wonen. Rentree heeft ter zitting nog gesteld dat zij zal gedogen dat [gedaagde] met haar twee kinderen, maar zonder [naam 1], bij de moeder in de tevens van Rentree gehuurde eengezinswoning zullen gaan inwonen. Daarnaast woont de zus van [gedaagde] ook in Deventer. Hoe onprettig en ingrijpend het moeten verlaten van de woning ook is, dat [gedaagde] na een ontruiming nergens terecht kan, is de voorzieningenrechter niet gebleken. Verder heeft Rentree onbestreden gesteld dat [gedaagde] voor het vinden van een andere woning, waaronder een mogelijke calamiteitenwoning terecht kan bij verschillende hulpverlenende instanties, waaronder Iriszorg die op de achtergrond al betrokken is, zodat het niet tot een onaanvaardbare woonsituatie hoeft te komen. 5.15. Bij deze stand van zaken is naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet gebleken van een situatie waarin het belang van de kinderen de doorslag dient te geven. 5.16. Gelet op alle omstandigheden van het geval weegt het belang van Rentree bij de door haar gevorderde ontruiming zwaarder dan het door [gedaagde] aangevoerde belang van [gedaagde] en haar minderjarige kinderen, zodat ontruiming gerechtvaardigd is. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Rentree op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, levert geen misbruik van recht op en is niet strijdig met artikel 3 IVRK. De ontruimingsvordering van Rentree is een bodemprocedure is zodanig kansrijk, dat daarop vooruitlopend toewijzing in kort geding aangewezen is. 5.17. In het licht van wat over de belangen van de minderjarige kinderen van [gedaagde] is aangevoerd, ziet de voorzieningenrechter wel aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op een langere termijn dan de twee weken die is gevorderd. De voorzieningenrechter zal deze termijn stellen op twee maanden om [gedaagde] nadere gelegenheid te geven om al dan niet met de nodige hulp, geschikte alternatieve woonruimte te vinden en maatregelen te treffen voor een overgang naar een nieuwe woonomgeving en onderwijs voor de kinderen. De proceskosten 5.18. Omdat [gedaagde] in deze procedure ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van Rentree betalen. De proceskosten zijn de kosten die Rentree heeft gemaakt om de procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook nakosten. Dit zijn de kosten die Rentree maakt om [gedaagde] ertoe te brengen aan dit vonnis te voldoen.

Uit de door de politie opgestelde bestuurlijke rapportage blijkt dat: twee getuigen hebben verklaard dat zij regelmatig drugs hebben gekocht van [naam 1]; de politie op 5 maart 2025 binnen in de woning een sterke hennepgeur constateerde; de politie naar aanleiding hiervan is binnengetreden en de handelshoeveelheid softdrugs en een op een vuurwapen gelijkende voorwerp heeft aangetroffen; de heer [naam 1] uit een rode speelgoedbak meerdere plakken hasj haalde die zich tussen het speelgoed van de kinderen bevonden; de heer [naam 1] uit de witte kast in de woonmaker meerdere glazenpotten met hennep pakte; in de politiesystemen op 10 februari 2020 en op 24 december 2020 een MMA-melding van handel in drugs is gedaan; twee minderjarige kinderen tijdens de doorzoeking aanwezig waren. Gelet op de hoeveelheid softdrugs die is aangetroffen, onder meer in de speelgoedbak van de kinderen en in een kast midden in de woonkamer, in combinatie met de meldingen bij de politie en haar eigen waarnemingen ter plaatse voorafgaand aan en tijdens de binnentreding, neemt de voorzieningenrechter aan dat voorhans voldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde] betrokken is geweest bij de aanwezigheid van drugs in de woning en het gebruik en de handel daarvan in en vanuit de woning, althans dat zij daarvan op zijn minst wetenschap heeft gehad c.q. had moeten hebben. Dat de politie de handel niet feitelijk in de woning heeft waargenomen, maar 100 meter verderop in de straat maakt dit oordeel niet anders. 5.11. Zoals Rentree aanvoert, heeft zij een groot belang bij het handhaven van haar ‘zero-tolerance’ beleid. Als een bewoner zonder gevolgen kan blijven doorhuren nadat een woning vanwege drugs is gesloten, zou dat niet alleen en verkeerd signaal afgeven, maar zou dat ook kunnen betekenen dat de drugs-gerelateerde activiteiten blijven doorgaan. Dat is een risico dat Rentree begrijpelijkerwijs niet wil lopen. Het kan namelijk (andere vormen van) criminaliteit aantrekken en de woonomgeving negatief beïnvloeden, terwijl Rentree moet opkomen voor de belangen (het woongenot en de veiligheid) van haar andere huurders en de omwonenden. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling nog verzocht om een gedragsaanwijzing in plaats van ontruiming, maar Rentree heeft te kennen gegeven daarin geen vertrouwen te hebben. De voorzieningenrechter is van oordeel dat Rentree een gerechtvaardigd belang heeft om een einde te maken aan de drugs-gerelateerde activiteiten in en rond de woning en kan Rentree volgen in haar vrees dat de activiteiten doorgaan als [gedaagde] in de woning mag blijven. 5.12. [gedaagde] beroept zich verder op het woonbelang van haar, [naam 1] en hun minderjarige kinderen. Artikel 3 IVRK vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen. De belangen van het minderjarig kind spelen dan ook een grote rol bij de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is. Dat betekent echter niet dat het belang van het kind doorslaggevend is bij de rechterlijke afweging van alle omstandigheden en dat een woning waarin minderjarigen wonen nooit mag worden ontruimd. 5.13. In dit geval is een Opiumdelict in het spel waarvan [gedaagde] een ernstig verwijt te maken valt. Dergelijke delicten vormen een inbreuk op de openbare orde, die ook de veilige woonomgeving van omwonenden aantast. [gedaagde] zelf is verantwoordelijk voor de nadelige gevolgen van de ontruiming en dient die gevolgen zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door hulpverlenende instanties in te schakelen. Dat betekent dat er ondanks de aanwezigheid van minderjarigen ruimte is voor een belangenafweging in het voordeel van een ontruiming. 5.14. Dat zich hier een noodsituatie voordoet is de voorzieningenrechter niet gebleken. Uit de stukken en de zitting volgt dat [gedaagde], [naam 1] en hun twee kinderen tijdens de burgermeestersluiting bij haar broer en moeder hebben gewoond, die beide in Deventer wonen. Rentree heeft ter zitting nog gesteld dat zij zal gedogen dat [gedaagde] met haar twee kinderen, maar zonder [naam 1], bij de moeder in de tevens van Rentree gehuurde eengezinswoning zullen gaan inwonen. Daarnaast woont de zus van [gedaagde] ook in Deventer. Hoe onprettig en ingrijpend het moeten verlaten van de woning ook is, dat [gedaagde] na een ontruiming nergens terecht kan, is de voorzieningenrechter niet gebleken. Verder heeft Rentree onbestreden gesteld dat [gedaagde] voor het vinden van een andere woning, waaronder een mogelijke calamiteitenwoning terecht kan bij verschillende hulpverlenende instanties, waaronder Iriszorg die op de achtergrond al betrokken is, zodat het niet tot een onaanvaardbare woonsituatie hoeft te komen. 5.15. Bij deze stand van zaken is naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet gebleken van een situatie waarin het belang van de kinderen de doorslag dient te geven. 5.16. Gelet op alle omstandigheden van het geval weegt het belang van Rentree bij de door haar gevorderde ontruiming zwaarder dan het door [gedaagde] aangevoerde belang van [gedaagde] en haar minderjarige kinderen, zodat ontruiming gerechtvaardigd is. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Rentree op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, levert geen misbruik van recht op en is niet strijdig met artikel 3 IVRK. De ontruimingsvordering van Rentree is een bodemprocedure is zodanig kansrijk, dat daarop vooruitlopend toewijzing in kort geding aangewezen is. 5.17. In het licht van wat over de belangen van de minderjarige kinderen van [gedaagde] is aangevoerd, ziet de voorzieningenrechter wel aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op een langere termijn dan de twee weken die is gevorderd. De voorzieningenrechter zal deze termijn stellen op twee maanden om [gedaagde] nadere gelegenheid te geven om al dan niet met de nodige hulp, geschikte alternatieve woonruimte te vinden en maatregelen te treffen voor een overgang naar een nieuwe woonomgeving en onderwijs voor de kinderen. De proceskosten 5.18. Omdat [gedaagde] in deze procedure ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van Rentree betalen. De proceskosten zijn de kosten die Rentree heeft gemaakt om de procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook nakosten. Dit zijn de kosten die Rentree maakt om [gedaagde] ertoe te brengen aan dit vonnis te voldoen.