ECLI:NL:RBOVE:2025:4735

RECHTBANK Overijssel Civiel recht Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: C/08/327530 / HA ZA 25-22 Vonnis van 16 juli 2025 in de zaak van [partij A] B.V., te [vestigingsplaats], eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij A], advocaat: mr. T.B. van Dreumel, tegen [partij B] , te [woonplaats], gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij B], advocaat: mr. M. van Heeren. 1Samenvatting 1.1. [partij A] stelt dat er via de makelaar een overeenkomst tussen haar en [partij B] tot stand is gekomen, waarbij zij een pand van [partij B] heeft gekocht voor € 440.000,00. Zij vordert in conventie levering van het pand tegen betaling van de koopsom. [partij B] voert verweer. Volgens hem was de makelaar niet bevoegd om een (tegen)bod van € 440.000,00 te doen of te accepteren, heeft hij daarvoor geen definitieve goedkeuring gegeven, was er geen overeenstemming over alle essentialia van de overeenkomst en is er dus geen overeenkomst tot stand gekomen. Hij vordert in reconventie opheffing van het door [partij A] op het pand gelegde beslag, een verklaring voor recht dat [partij A] onrechtmatig heeft gehandeld door het leggen van het beslag en aansprakelijk is voor de schade die hij daardoor lijdt en vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat. 1.2. De rechtbank oordeelt dat uit de overgelegde verklaring van de makelaar kan worden afgeleid dat [partij B] hem een volmacht heeft verleend om een koopovereenkomst met [partij A] te sluiten voor een verkoopprijs van minimaal € 440.000,00 en dat [partij B] definitieve goedkeuring voor deze verkoopprijs heeft verleend. [partij B] heeft dit onvoldoende onderbouwd weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen overeenstemming bereikt over de essentialia van de overeenkomst en is er dus een overeenkomst tot stand gekomen. De vordering in conventie tot levering van het pand wordt daarom toegewezen. De vorderingen in reconventie worden afgewezen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de akte overlegging producties van [partij A]- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de conclusie van antwoord in reconventie - de aanvullende producties van [partij A] - de akte vermeerdering eis met productie van [partij A] - de akte overlegging producties van [partij B] - de mondelinge behandeling van 26 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de spreekaantekeningen van [partij A] - de spreekaantekeningen van [partij B]. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [partij B] is eigenaar van het pand aan de [adres] in [plaats 1]. 3.2. [partij B] heeft in 2023 [bedrijf] B.V. (hierna: de makelaar) opdracht gegeven op zoek te gaan naar een nieuwe huurder of koper voor het pand. 3.3. In de advertentie van het pand op Funda in Business stond onder meer: “LEVERING Het object zal “as is, where is” worden verkocht, om deze reden dus zonder enige verklaringen of garanties met betrekking tot de huidige juridische, milieu-, technische en/of fiscale aspecten van het object en zonder garanties over de afwezigheid van gebreken, lasten en/of beperkingen. VRAAGPRIJS Prijs op aanvraag. (…) VOORBERHOUD Definitieve goedkeuring opdrachtgever.” 3.4. [naam 1] is bestuurder van [partij A]. [naam 2] is zijn echtgenote. 3.5. Op 25 november 2024 is via een e-mail aan de makelaar een bod van € 418.000,00 op het pand uitgebracht. De e-mail is afkomstig van het privé e-mailadres van [naam 1] en is als volgt ondertekend: “[naam 1] en [naam 2] [partij A] B.V.” 3.6. Op 6 december 2024 hebben de makelaar en [partij B] telefonisch contact gehad over welke verkoopprijs voor [partij B] akkoord was. Daarna heeft de makelaar op diezelfde ochtend met [naam 1] gebeld en gemeld dat zij overeenstemming hebben bereikt over een koopprijs van € 440.000,00. Kort daarna heeft de makelaar [partij B] gebeld en enkele minuten later heeft [partij B] de makelaar weer teruggebeld. Vervolgens heeft de makelaar [naam 1] gebeld en gevraagd of de overdracht uiterlijk 31 december 2024 kon plaatsvinden. Dit was volgens [naam 1] akkoord. 3.7. Diezelfde dag heeft de makelaar een conceptovereenkomst voor de verkoop van het pand en een KvK-uittreksel van [partij A] naar [partij B] gestuurd. De makelaar heeft daarbij vermeld dat als de inhoud van de koopovereenkomst akkoord is, hij deze zal aanbieden aan de koper ter ondertekening. 3.8. Op 7 december 2024 heeft [partij B] via WhatsApp aan de makelaar gevraagd: “Hebben we al iets gezegd over het opleverniveau”. Waarop de makelaar heeft geantwoord: “In principe in de huidige staat”. 3.9. Op 8 december 2024 heeft [partij B] via WhatsApp aan de makelaar meegedeeld dat een andere partij contact met hem heeft opgenomen en een bod wil doen. 3.10. Op 10 december 2024 heeft [partij B] een koopovereenkomst met de andere partij gesloten voor de verkoop van het pand. 3.11. Op 12 december 2024 heeft [partij A] conservatoir beslag laten leggen op het pand. 3.12. [partij B] is een kortgedingprocedure gestart en heeft opheffing van het beslag gevorderd. Bij vonnis van 1 april 2025 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel de vordering van [partij B] afgewezen.

in conventie 4.1. [partij A] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – levering van het pand tegen de overeengekomen koopsom van € 440.000,00 en primair betaling van de werkelijke kosten van en voorafgaand aan deze procedure en van het eerdere kort geding, te vermeerderen met rente, dan wel subsidiair betaling van de beslagkosten en proceskosten, te vermeerderen met rente. 4.2. [partij A] stelt dat er sprake is geweest van een aanbod en aanvaarding van het bod op het pand. Volgens haar waren partijen het eens over de essentialia van de overeenkomst en is er een overeenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [partij B] het pand aan haar moet leveren. Volgens [partij A] wist [partij B] dat het pand aan haar verkocht is en handelt hij onrechtmatig door haar te dwingen een procedure te starten en door zelf een kort geding te starten. Hij moet daarom de daadwerkelijke door [partij A] gemaakte kosten vergoeden. 4.3. [partij B] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 4.5. [partij B] vordert – samengevat – opheffing van het beslag, verklaring voor recht dat [partij A] onrechtmatig heeft gehandeld door het leggen van het beslag en dat zij aansprakelijk is voor de schade die [partij B] hierdoor heeft geleden en vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat. Daarnaast vordert hij veroordeling van [partij A] in de proceskosten. 4.6. [partij B] stelt dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, dat hij het pand niet aan [partij A] hoeft te leveren en dat [partij A] onrechtmatig beslag heeft gelegd op het pand. Volgens [partij B] moet [partij A] de schade die hij hierdoor lijdt vergoeden. 4.7. [partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure. 4.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie Vordering tot levering pand 5.1. Partijen verschillen van mening over de vraag of er een koopovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen. [partij A] stelt dat er overeenstemming is bereikt via de makelaar. De makelaar heeft schriftelijk het volgende verklaard: “Op vrijdag 6 december 2024 (in de vroege ochtend) belde [partij B] mij. [partij B] wilde richting [partij A] B.V. vasthouden aan € 450.000,- maar gaf tegelijk aan dat een verkoopprijs van minimaal € 440.000,-- voor hem akkoord was. We hebben in dit gesprek ook afgesproken dat als [partij A] bereid was 440K te betalen, het hiervoor aan hen verkocht zou worden. Op dat moment werd ook duidelijk dat Lu als kandidaat-huurder afhaakte. Vervolgens heb ik [naam 2] gebeld, maar ik kon haar niet direct bereiken. Uit mijn belgeschiedenis blijkt dat zij mij om 10.51 uur heeft teruggebeld. Ik heb toen tegen haar gezegd dat de verkoper vasthield aan de vraagprijs van € 450.000,--. Ik weet niet meer hoe het gesprek precies is verlopen, maar toen het bedrag van € 440.000,-- werd genoemd, heb ik [naam 2] gefeliciteerd. Na afloop van het gesprek met [naam 2] heb ik [partij B] direct gebeld en heb ik hem verteld dat het pand is verkocht voor een bedrag van € 440.000,--. Enkele minuten later belde [partij B] terug met de vraag of de overdracht voor uiterlijk 31 december 2024 kon plaatsvinden. Hij lag in scheiding en dit zou voor hem fiscaal voordelig zijn. Daarna heb ik [naam 2] gebeld. Uit mijn belgeschiedenis blijkt dat ik haar om 11.04 uur hebt gebeld. Dit was voor [naam 2] akkoord. Vervolgens heb ik de concept koopovereenkomst opgesteld. Om 12.56 uur heb ik [partij B] per mail de concept koopovereenkomst voor de [adres] te [plaats 1] en een KvK uittreksel van [partij A] B.V. gestuurd. In deze mail heb ik puntsgewijs uitleg gegeven over de bijzonderheden in de koopovereenkomst. [partij B] had mij hierom namelijk expliciet verzocht. Aan het einde van de mail heb ik benadrukt dat als de inhoud van de koopovereenkomst akkoord is, ik deze zou aanbieden ter ondertekening bij de koper. Op 7 december 2024 om 09.08 ontving ik van [partij B] een Whatsapp bericht met de vraag of we al iets tegen de kopers hadden gezegd over het opleverniveau. Waarna hij aangeeft naar het pand te gaan om te kijken hoe het erbij stond. Aangezien ik op dat moment onderweg ben naar een familielid dat op het punt stond om te overlijden, besluit ik [partij B] direct te bellen. We hebben het er nog kort over dat het fijn is dat het verkocht is en dat het opgeleverd kan worden in de huidige staat met inventaris. Immers had [partij A] al plannen met een deel van de inventarisatie. Dat scheelde [partij B], woonachtig in [plaats 2], namelijk een hoop werk.” [naam 1] heeft op de mondelinge behandeling een verklaring gegeven die overeenkomt met de door de makelaar verklaarde gang van zaken. Volgens [naam 1] heeft [partij A] een bod van € 435.000,00 gedaan, waarna de makelaar telefonisch heeft meegedeeld dat als zij er nog € 5.000,00 bij zou doen, de koop rond was. [partij A] is daarmee akkoord gegaan. De makelaar heeft haar toen gefeliciteerd met de koop. 5.2. [partij B] voert aan dat de makelaar niet bevoegd was tot het doen of accepteren van een (tegen)bod van € 440.000,00 en dat hij zelf geen definitieve goedkeuring voor de koopovereenkomst heeft gegeven, zoals expliciet als voorbehoud in de advertentie van het pand is opgenomen. Daarnaast voert [partij B] aan dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst. 5.3. De rechtbank volgt [partij B] niet in zijn verweer. Uit de overgelegde verklaring van de makelaar kan worden afgeleid dat [partij B] een volmacht aan de makelaar heeft verleend voor het sluiten van een koopovereenkomst met [partij A] voor een verkoopprijs van minimaal € 440.000,00. De makelaar heeft namelijk verklaard dat hij op 6 december 2024 in een telefoongesprek met [partij B] heeft afgesproken dat een verkoopprijs van minimaal € 440.000,00 akkoord was en dat als [partij A] dit wilde betalen, het pand aan haar zou worden verkocht. 5.4. [partij B] heeft bovendien niet betwist dat de makelaar kort daarna met [partij A] heeft gebeld, dat de makelaar hem vervolgens heeft gebeld dat [partij A] € 440.000,00 wilde betalen en dat [partij B] de makelaar daarna heeft teruggebeld over de vraag of de overdracht uiterlijk 31 december 2024 kon plaatsvinden. De makelaar heeft dit met [partij A] besproken en akkoord op de leveringsdatum gekregen. [partij B] heeft ook niet betwist dat de makelaar hem diezelfde dag nog een concept koopovereenkomst heeft toegestuurd en in de bijbehorende e-mail heeft meegedeeld dat als [partij B] deze inhoudelijk zou goedkeuren, de makelaar de overeenkomst naar [partij A] zou doorsturen ter ondertekening. Een dag later heeft [partij B] via WhatsApp aan de makelaar gevraagd of er al iets besproken was over het opleverniveau, waarop de makelaar heeft geantwoord dat dit in de huidige staat is. 5.5. Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat [partij B] definitieve goedkeuring op de koopprijs heeft gegeven en dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst; namelijk het object, de prijs en de leveringsdatum. Daarbij is overigens niet van belang wie de koopprijs als eerste heeft genoemd (de makelaar of [partij A]). 5.6. Voor zover [partij B] stelt dat hetgeen de makelaar schriftelijk heeft verklaard niet klopt en [partij B] aan de makelaar geen volmacht heeft gegeven en niet akkoord is gegaan met de verkoop oordeelt de rechtbank als volgt. Zoals blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen, sluit de verklaring van de makelaar helemaal aan bij hetgeen blijkt uit de verklaring van [naam 1], de volgorde van de telefoongesprekken, WhatsAppberichten en e-mail. Het had op de weg van [partij B] gelegen om toe te lichten waarom in bovengenoemde volgorde de communicatie plaatsvond zonder dat tot een akkoord is gekomen. Die verklaring is niet gegeven. Gelet op de niet onderbouwde stelling van [partij B] ziet de rechtbank geen aanleiding om de makelaar als getuige te horen. 5.7. [partij B] heeft nog aangevoerd dat niet duidelijk was wie de kopende partij was, maar dit verweer gaat niet op. De makelaar heeft namelijk verklaard dat op 25 november 2024 al duidelijk was dat [naam 1] namens [partij A] een bod op het pand uitbracht en dit blijkt ook uit de ondertekening van de e-mail waarin het bod is gedaan. 5.8. Het verweer van [partij B] dat het pand nog niet was ontruimd door de voormalige huurders en dat nog afspraken gemaakt moesten worden over de staat van het pand, wordt ook gepasseerd. [partij A] heeft het pand namelijk gekocht “as is, where is”, zonder voorbehouden of garanties. Daarnaast was het voor partijen duidelijk dat de huurders zouden gaan vertrekken. Dat sprake is van andere essentialia, waarover nog overeenstemming had moeten worden bereikt en niet is bereikt, is niet gebleken. 5.9. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook een overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Aangezien het niet om een consumentenkoop gaat, was schriftelijke vastlegging van de afspraken daarvoor niet vereist. Het verweer van [partij B] dat hij tegen de makelaar zou hebben gezegd dat hij in het weekend nog wilde nadenken over wat hij met het pand ging doen, passeert de rechtbank gelet op hetgeen is overwogen in 5.4 tot en met 5.8. Aangezien er al sprake was van een aanbod en aanvaarding van het bod, was [partij B] al aan de overeenkomst gebonden.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt [partij B] tot levering van het bedrijfspand met bovenwoning aan de [adres] in [plaats 1] tegen de overeengekomen koopsom van € 440.000,00 kosten koper, uiterlijk binnen één maand na dit vonnis, 6.2. veroordeelt [partij B] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 4.543,14, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 9.569,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.7. wijst de vorderingen van [partij B] af, 6.8. veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Empel niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.

5.10. [partij B] moet de overeenkomst dus nakomen. De vordering tot levering van het pand zal daarom worden toegewezen. Beslagkosten 5.11. [partij A] vordert [partij B] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 353,14 voor de kosten van twee deurwaardersexploten, € 688,00 voor griffierecht en € 3.502,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × tarief VII gelet op de waarde van het pand: € 3.502,00), totaal € 4.543,14. Proceskosten 5.12. [partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank ziet geen aanleiding voor toewijzing van de door [partij A] gevorderde werkelijke kosten. [partij B] heeft zich verweerd tegen het door [partij A] gelegde beslag en in de door haar gestarte bodemprocedure, omdat hij een andere lezing aan de gang van zaken gaf. Uit zijn verweer blijkt niet dat er sprake is van misbruik van recht. Over de proceskosten van het kortgeding is bij vonnis van 1 april 2025 al een beslissing gegeven. 5.13. De proceskosten van [partij A] zullen daarom volgens het liquidatietarief worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 119,40 - griffierecht € 2.307,00 - salaris advocaat € 7.004,00 (2 punten × € 3.502,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) totaal € 9.569,40 5.14. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie Geen onrechtmatig beslag 5.15. Aangezien in conventie is geoordeeld dat [partij B] het pand aan [partij A] moet leveren, is er geen sprake van een onrechtmatig gelegd beslag op het pand. De vorderingen van [partij B] in reconventie zullen daarom worden afgewezen. Proceskosten 5.16. [partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op: - salaris advocaat € 614,00 (2 punten × factor 0,5 × € 614,00) - nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) totaal € 753,00