ECLI:NL:RBOVE:2025:1230

RECHTBANK Overijssel Civiel recht Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: C/08/319941 / HA ZA 24-341 Vonnis van 5 maart 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats], eisende partij, hierna te noemen: [eiser], advocaat: mr. R.A. Shenouda, tegen [gedaagde] B.V., te [vestigingsplaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], advocaat: mr. M.B. Bollen. 1Samenvatting 1.1. [eiser] heeft een overeenkomst met [gedaagde] gesloten voor de bouw van zijn woning. De woning is opgeleverd. [eiser] stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat er sprake is van gebreken aan de woning. Hij vordert onder meer betaling van de herstelkosten. [gedaagde] voert verweer. 1.2. De rechtbank acht een bedrag van € 2.134,00 aan herstelkosten voor de vochtplek in de voegen en de krakende trappen toewijsbaar. De gevorderde herstelkosten voor de andere punten worden afgewezen. Aangezien [gedaagde] een beroep heeft gedaan op verrekening van een nog onbetaalde factuur van € 800,00 en [eiser] hier geen verweer tegen heeft gevoerd, wordt een bedrag van € 1.334,00 aan hoofdsom toegewezen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties- de conclusie van antwoord met producties - de aanvullende producties van [eiser]- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald - de mondelinge behandeling van 23 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de spreekaantekeningen van [eiser] - de spreekaantekeningen van [gedaagde]. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. Op 10 oktober 2021 hebben partijen een overeenkomst gesloten. Zij zijn overeengekomen dat [gedaagde] een woning voor [eiser] zou bouwen aan de [adres] voor € 399.259,35. Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 van toepassing verklaard. 3.2. Op 26 oktober 2022 heeft [gedaagde] de woning opgeleverd. Hiervan is een proces-verbaal opgemaakt, waarin enkele tekortkomingen zijn vastgesteld. 3.3. Op 14 maart 2023 heeft [gedaagde] een factuur van € 800,00 naar [eiser] gestuurd voor het leveren en aanbrengen van isolatie en dakbedekking op de aanbouw van de woning. Deze factuur is niet betaald. 3.4. Op 9 mei 2023 heeft Top Expertise (hierna: de deskundige) op verzoek van [eiser] een inspectie naar de volgende punten uitgevoerd: 1) schimmel op het dak van de garage/carport, 2) krakende trappen, 3) vocht in de meterkast, 4) ondermaats voegwerk, 5) te lage dakopstand, 6) niet goed dakafschot, en 7) ontbrekende dilataties. 3.5. Op 8 juni 2023 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] [gedaagde] per brief in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen drie weken tot herstel van de hiervoor genoemde punten over te gaan. Daarnaast heeft hij [gedaagde] medegedeeld dat [eiser] de betaling van de factuur opschort en een beroep doet op verrekening van de vorderingen van partijen. 3.6. Op 25 juli 2023 heeft de deskundige een rapport van haar bevindingen opgeleverd. Zij heeft enkele punten als gebreken aangemerkt en de herstelkosten daarvan begroot op € 18.220,00. 3.7. Op 2 augustus 2023 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] per brief aan [gedaagde] medegedeeld dat de vordering tot herstel wordt omgezet in een vordering tot schadevergoeding en hem gesommeerd om binnen vijftien dagen € 20.470,00 te betalen. Daarnaast is [gedaagde] gesommeerd om de constructie van de garage/carport, waar een te dunne balk zou zijn gebruikt, binnen drie weken te herstellen. Ten slotte is medegedeeld dat [eiser] het niet eens is met het oordeel van de deskundige dat de krakende trap geen gebrek is.

4.1. [eiser] vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair [gedaagde] te veroordelen tot betaling van: € 38.697,23 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling, € 2.526,90 aan wettelijke rente vanaf 29 juni 2023 tot en met 30 juni 2024, € 1.405,98 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling, subsidiair 4. één of meer onafhankelijke deskundigen te benoemen voor vaststelling van de gebreken aan de woning en de kosten/schadevergoeding, 5. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de door de deskundige genoemde kosten/schadevergoeding, primair en subsidiair 6) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. [eiser] stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat sprake is van de volgende gebreken aan de woning: 1) de garage/bergingsdeur zit scheef, 2) het voegwerk aan de buitenzijde van de woning bevat kleurverschil en donkere vlekken, 3) de dakopstand aan de rechterzijde van de woning is te laag, 4) er zijn geen dilataties opgenomen in het gevelmetselwerk, 5) de zinken kraal van de dakgoot is niet overal over de klang gemonteerd, 6) de trappen in de woning kraken, 7) er hangt een muffe lucht in de meterkast als gevolg van vocht, 8) aan de onderzijde van het dakbeschot in de garage en carport is sprake van schimmelvorming, 9) de vloer in de garage bevat scheuren, 10) het plafond in de woonkamer bevat kleurverschil, 11) het traphek naar de zolder is niet goed aangesloten, en 12) bij de constructie van de garage/carport is een te dunne balk gebruikt. Volgens [eiser] gaat het om verborgen gebreken, waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om de gebreken te herstellen, maar heeft dit niet gedaan. [eiser] vordert daarom vervangende schadevergoeding. De herstelkosten bedragen volgens hem € 38.697,23. 4.3. [gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Hoofdsom 1) Garage/bergingsdeur 5.1. [eiser] stelt dat de garage/bergingsdeur scheef hangt en dat dit is aan te merken als een gebrek. Hij verwijst daarbij naar het deskundigenrapport. Hierin staat dat de sluitnaad van de garage/bergingsdeur ongeveer 6 millimeter is, terwijl dit volgens de richtlijnen 4 millimeter mag zijn. Daarnaast is de deur volgens de deskundige niet strak en waterpas geplaatst. De deskundige concludeert dat de deur vervangen moet worden. 5.2. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een gebrek waarvoor zij aansprakelijk is. Dit punt was namelijk zichtbaar bij de oplevering en is goedgekeurd door [eiser]. Daarnaast betwist zij de bevindingen van de deskundige. Op 9 maart 2024 is [bedrijf] langs geweest. Zij heeft per e-mail verklaard dat zij heeft geconstateerd dat de sluitnaad bij het slot 4,5 millimeter is, boven 3 millimeter is en onder 2,5 millimeter is. Volgens haar kan de deur aan de scharnierzijde iets worden opgezet, zodat de sluitnaad op 4 millimeter uitkomt. De boven- en onderkant van de deur kunnen dan iets bijgeschaafd en geschilderd worden. De deur draait en sluit volgens haar naar behoren. Volgens [gedaagde] is er dan ook sprake van een minimale afwijking. Zij heeft aangeboden om het door [bedrijf] voorgestelde herstel uit te laten voeren, maar dit is door [eiser] geweigerd. 5.3. De rechtbank overweegt dat voor zover er al sprake is van een gebrek, [gedaagde] hier niet (meer) aansprakelijk voor is. In artikel 16.3 van de toepasselijke algemene voorwaarden is namelijk opgenomen dat de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen in het werk. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat dit punt al zichtbaar was op het moment van oplevering. Nu dit punt niet als tekortkoming in het proces-verbaal van oplevering is opgenomen, is [gedaagde] hier niet (meer) aansprakelijk voor. Het door [eiser] gevorderde bedrag zal daarom worden afgewezen. 2) Voegwerk 5.4. [eiser] stelt dat er donkere vlekken te zien zijn in het voegwerk aan de buitenzijde van de woning en dat er aan de rechterzijde van de erker een kleurverschil in het voegwerk te zien is. Dit blijkt ook uit de door hem overgelegde foto’s. Volgens [eiser] is dit aan te merken als een gebrek, moet het gehele voegwerk vervangen worden en bedragen de herstelkosten daarvoor € 19.057,50. Hij heeft dit onderbouwd met een offerte. Donkere vlekken 5.5. Uit de door [eiser] overgelegde e-mail van Remix Droge Mortel blijkt dat de donkere vlekken in het voegwerk deeltjes voegmortel zijn die niet voldoende gemengd zijn. 5.6. [gedaagde] ontkent dit niet, maar voert aan dat de donkere vlekjes in het voegwerk zo minimaal zijn dat dit niet als een gebrek kan worden aangemerkt. Daarnaast voert zij aan dat de voegmortel bij de oplevering in oktober al uitgedroogd was en de vlekken dus al zichtbaar waren. Volgens haar is het voegwerk namelijk in de zomer aangebracht en duurt het uitdrogen maximaal een maand, zeker gezien de droge condities in de zomer. 5.7. [eiser] stelt dat het voegwerk pas na drie tot zes maanden goed uitgedroogd is. Hij heeft dit echter niet onderbouwd. Daar komt bij dat hij ter zitting heeft medegedeeld dat het voegwerk drie maanden vóór de oplevering is aangebracht. Daarnaast heeft [eiser] op de mondelinge behandeling verklaard dat hij de vlekken met [gedaagde] heeft besproken, maar dat dit niet in het proces-verbaal is opgenomen. Daarmee lijkt hij te erkennen dat de vlekken bij oplevering al zichtbaar waren. Dat dit niet in het proces-verbaal is opgenomen, komt voor zijn eigen risico, nu hij het proces-verbaal zelf heeft ondertekend. 5.8. Naar het oordeel van de rechtbank moet op grond van het voorgaande worden aangenomen dat de vlekken bij oplevering zichtbaar waren. Nu dit niet als tekortkoming in het proces-verbaal van oplevering is opgenomen, is [gedaagde] is daar niet (meer) aansprakelijk voor. Als er wel sprake zou zijn geweest van een gebrek waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, zou herstel van het gehele voegwerk bovendien disproportioneel zijn, gelet op de kosten daarvan en het oordeel van de deskundige dat de vlekken zeer moeilijk waarneembaar zijn op de afstand waarop dit volgens de richtlijnen gekeurd moet worden. Vochtplek 5.9. In het deskundigenrapport is geconcludeerd dat het kleurverschil in het voegwerk aan de rechterzijde van de erker wordt veroorzaakt door een ondeugdelijke aansluiting van de erker tegen de buitengevel, waardoor waterinwerking is ontstaan. Volgens de deskundige is dit aan te merken als een gebrek. 5.10. [gedaagde] voert aan dat de dakdekker het door de deskundige geconstateerde gebrek (dat voor waterinwerking zorgde) heeft gerepareerd. Partijen zijn in januari 2024 bij de woning geweest en toen is de vochtplek die door de waterinwerking is ontstaan niet meer besproken. Volgens [gedaagde] is de vochtige plek inmiddels dan ook weggetrokken. 5.11. [eiser] ontkent dat de vochtplek is weggetrokken. Volgens hem is de dakdekker in maart 2024 langs geweest en is de foto van de vochtplek in mei 2024 gemaakt. [gedaagde] heeft dit niet onderbouwd weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank is de vochtplek dan ook aan te merken als een gebrek waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. 5.12. De rechtbank is van oordeel dat de kosten van vervanging van het gehele voegwerk niet in verhouding staan tot het belang van [eiser] bij herstel, zoals bedoeld in artikel 7:759 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). [eiser] heeft daarom geen recht op vergoeding van de herstelkosten. De rechtbank zal de schade in plaats daarvan bepalen aan de hand van de waardevermindering van de woning. De schade van dit esthetische gebrek wordt schattenderwijs bepaald op een bedrag van € 1.000,00. 3) Dakopstand 5.13. [eiser] stelt dat de dakopstand te laag is. Dit blijkt ook uit het deskundigenrapport. Volgens de deskundige voldoet de dakopstand niet aan de richtlijnen en de eisen van goed en deugdelijk werk. 5.14. [gedaagde] voert aan dat de dakopstand in eerste instantie aan de eisen voldeed, maar dat [eiser] over schimmelvorming klaagde en dat zij daarom uit coulance later nog een isolatielaag heeft aangebracht. Volgens [gedaagde] heeft zij gewaarschuwd dat er door het aanbrengen van een isolatielaag een dakopstand van ongeveer drie tot vier centimeter zou overblijven. Zij heeft dit onderbouwd met een e-mail van 22 maart 2023 waarin zij aan [eiser] mededeelt dat partijen dit destijds hebben besproken en dat hij niet achteraf kan aangeven dat hij daar niet mee akkoord is. [eiser] heeft daar niet op gereageerd in zijn daarop volgende e-mail. De rechtbank acht het dan ook voldoende vast staan dat [gedaagde] hem hierover heeft gewaarschuwd. [eiser] stelt dat hij geen expert is en dus niet weet wat de gevolgen van een lagere dakopstand zijn. Naar het oordeel van de rechtbank had hij echter uit de opmerking van [gedaagde] moeten begrijpen dat de dakopstand een bepaalde functie heeft en dat het verlagen daarvan gevolgen kan hebben. Het had op zijn weg gelegen om hier op door te vragen of nader onderzoek naar te doen. Nu hij dat niet heeft gedaan en akkoord is gegaan met het plaatsen van de isolatielaag, moet worden vastgesteld dat hij de lagere dakopstand heeft geaccepteerd. Er is daarom geen sprake van een gebrek waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. De door [eiser] gevorderde herstelkosten zullen worden afgewezen. 4) Dilataties 5.15. [eiser] stelt dat er geen dilataties zijn opgenomen in het gevelmetselwerk van de woning.

De rechtbank 6.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.334,00 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 18 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 242,12 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 1 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling, 6.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.4. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.

Dilataties zijn volgens hem altijd noodzakelijk volgens de NEN-EN 199602 Eurocode 6, om ongewenste scheurvorming te voorkomen. 5.16. [gedaagde] betwist dat dilataties noodzakelijk zijn en dat het ontbreken daarvan is aan te merken als een gebrek. Hij verwijst daarbij naar het deskundigenrapport waarin is geoordeeld dat het goed mogelijk is dat geen dilataties nodig zijn en dat het ontbreken daarvan daarom vooralsnog niet kan worden aangemerkt als een gebrek. 5.17. Nu Derbohossian geen stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat dilataties (in dit geval) wel noodzakelijk zijn, kan niet worden vastgesteld dat er sprake is van een gebrek en zullen de gevorderde herstelkosten worden afgewezen. 5) Zinken kraal 5.18. [eiser] stelt dat de zinken kraal van de dakgoot niet overal over de klang is gemonteerd. Hij heeft dit onderbouwd met een foto waarop te zien is dat de kraal van de dakgoot met een stok omhoog wordt geduwd. 5.19. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een gebrek. Volgens haar zijn de goten wel degelijk met klemmen vastgezet en betekent het enkele feit dat er sprake is van enige speling, waardoor de goot omhoog kan worden gedrukt, niet dat er sprake is van gebrekkig werk. Er moet volgens haar juist enige flexibiliteit zijn, omdat zink uitzettingsgevoelig is. 5.20. Gelet op het onderbouwde verweer van [gedaagde], had [eiser] zijn stelling nader moeten onderbouwen. Nu hij dat niet heeft gedaan, kan niet worden aangenomen dat er sprake is van een gebrek. De gevorderde herstelkosten zullen daarom worden afgewezen. 6) Trappen 5.21. [eiser] stelt dat de trappen in de woning kraken en heeft dit onderbouwd met twee filmpjes. Hij stelt dat dit is aan te merken als een gebrek. 5.22. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een gebrek. Zij verwijst daarbij naar het deskundigenrapport. De deskundige heeft overwogen dat er geen specifieke geluidsnormen zijn voor het kraken van een trap en heeft het (lichte) kraken van de trap niet als een gebrek aangemerkt. Daarnaast heeft [gedaagde] een notitie van de Nederlandse Branchevereniging voor de Timmerindustrie overgelegd waarin staat dat het kraken van een houten trap nooit geheel uitgesloten kan worden. Ten slotte voert [gedaagde] aan dat voor zover er al sprake zou zijn van een gebrek, het geen verborgen gebrek betreft. 5.23. [eiser] stelt echter dat het kraken pas later is begonnen en steeds erger is geworden. In de door [gedaagde] overgelegde notitie staat dat er sprake is van overmatig kraken, als ten minste 75% van de traptreden kraakt op alle tijdstippen van de dag en gedurende alle seizoenen. Uit de overgelegde filmpjes blijkt dat ruim meer dan 75% van de traptreden kraakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de trap overmatig kraakt en dat dit gebrek pas na oplevering is ontstaan. Nu zij de herstelkosten ook niet heeft weersproken, zal het gevorderde bedrag van € 1.134,00 aan herstelkosten worden toegewezen. 7) Meterkast 5.24. [eiser] stelt dat er een muffe lucht in de meterkast hangt en dat dit vermoedelijk het gevolg is van vocht. Hij heeft foto’s overgelegd waaruit volgens hem blijkt dat de meterkast vochtig is. 5.25. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat er sprake is van een gebrek. Zij verwijst daarbij naar het deskundigenrapport. Daarin staat dat de deskundige geen muffe lucht heeft waargenomen en dat [gedaagde] aan haar heeft medegedeeld dat zij de doorvoerleidingen in de meterkastplaat heeft afgepurd. Volgens de deskundige is dit punt daarmee afgewikkeld. 5.26. Aangezien [eiser] haar stellingen niet nader heeft onderbouwd, kan niet worden vastgesteld dat er sprake is van een gebrek. De gevorderde herstelkosten zullen daarom worden afgewezen. 8) Schimmel 5.27. Aan de onderzijde van het dakbeschot in de garage en carport is sprake van schimmelvorming. Volgens [eiser] was dit bij oplevering nog niet aanwezig en is dit aan te merken als een gebrek. 5.28. [gedaagde] voert aan dat de schimmelvorming bij de oplevering al wel aanwezig was en door [eiser] is geaccepteerd. 5.29. De deskundige heeft in haar rapport opgenomen dat de schimmel al aanwezig was vóór en bij de oplevering. Gelet hierop en op het feit dat [eiser] niet nader heeft onderbouwd dat de schimmel pas na oplevering is ontstaan, is de rechtbank van oordeel dat moet worden aangenomen dat de schimmel al bij de oplevering aanwezig was. Nu de schimmel niet als tekortkoming in het proces-verbaal van oplevering is opgenomen, is [gedaagde] daar niet (meer) aansprakelijk voor. De gevorderde herstelkosten zullen worden afgewezen. 9) Scheuren garagevloer 5.30. Uit de door [eiser] overgelegde foto’s blijkt dat de vloer in de garage scheuren bevat. Volgens [eiser] hebben deze scheuren zich pas na de oplevering geopenbaard en is er daarom sprake van een gebrek. 5.31. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een gebrek. Volgens haar zijn scheuren niet ongewoon bij een niet afgewerkte dekvloer. Zij heeft op de mondelinge behandeling uitgelegd dat er sprake is van een overgang van de vloer aan de binnenkant naar de betondorpel aan de buitenkant. Omdat de cementen dekvloer en de dorpel twee verschillende materialen zijn, is er een verschil in werking en ontstaan er scheuren. 5.32. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd weersproken dat het om twee verschillende materialen gaat en dat enige scheurvorming daaraan inherent is. Nu niet is gesteld dat de scheurvorming bovenmatig is en op de foto’s relatief beperkte scheuren te zien zijn, is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek. De gevorderde herstelkosten zullen daarom worden afgewezen. 10) Kleurverschil plafond 5.33. [eiser] stelt dat het plafond in de woonkamer kleurverschil bevat en dat dit is aan te merken als een gebrek. Hij heeft dit onderbouwd met foto’s. 5.34. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een gebrek. Nu de deskundige in haar rapport heeft geoordeeld dat er op grond van de geldende beoordelingsrichtlijnen geen sprake is van een gebrek, en [eiser] zijn stelling niet nader heeft onderbouwd, acht de rechtbank de gevorderde herstelkosten niet toewijsbaar. 11) Traphek zolder 5.35. [eiser] stelt dat het traphek naar de zolder niet goed is aangesloten. Hij stelt dat hij dit bij de oplevering heeft gemeld, maar dat dit niet door [gedaagde] is opgenomen in het proces-verbaal. [gedaagde] betwist dit. 5.36. Nu [eiser] het proces-verbaal zelf heeft ondertekend, was het zijn verantwoordelijkheid om te controleren of dit punt daarop vermeld stond. Nu dat niet het geval is, moet worden aangenomen dat hij hiermee akkoord is gegaan en [gedaagde] daar niet (meer) aansprakelijk voor is. Dat [gedaagde] uit coulance heeft geprobeerd om het traphek te herstellen en dat [eiser] niet tevreden is over het herstel, maakt dit niet anders. De gevorderde herstelkosten zullen worden afgewezen. 12) Balk 5.37. [eiser] stelt dat bij de constructie van de garage/carport een te dunne balk van 3 centimeter is gebruikt, waardoor de draagkracht onvoldoende is. Volgens hem is voor elke 100 centimeter overspanning een balkdikte van 5 centimeter nodig.