ECLI:NL:RBOVE:2024:6976

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: 11376111 \ CV EXPL 24-2126 Vonnis in kort geding van 24 december 2024 in de zaak van 1 [eiseres 1] , wonende te [woonplaats 1] ,2. [eiseres 2], wonende te [woonplaats 1] , eisende partijen, hierna te noemen: [eiseres 1] en [eiseres 2] , gemachtigde: mr. L. van Mil, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 14 november 2024 met producties, - de nagekomen productie 16 van [eiseres 1] en [eiseres 2] ,- de mondelinge behandeling van 17 december 2024, waarbij [eiseres 1] , bijgestaan door de gemachtigde, en [gedaagde] zijn verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. De griffier heeft van de mondeling behandeling aantekeningen gemaakt. 2De zaak in het kort 2.1. [eiseres 1] en [eiseres 2] verhuren een woning aan [gedaagde] . In deze zaak vorderen zij ontruiming van de woning en betaling van de (achterstallige) huurpenningen door [gedaagde] . Zij voeren daartoe aan dat de ontruiming gerechtvaardigd is, omdat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door in de woning vernielingen aan te richten en de huur niet te betalen. [gedaagde] stelt dat hij de betaling van de huur mag opschorten wegens achterstallig onderhoud in de woning, en dat hij onderhoud heeft verricht ten voordele van [eiseres 1] en [eiseres 2] , waarvan hij de kosten mag verrekenen met de huurachterstand. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de betaling van de huur mag opschorten dan wel verrekenen. Dit betekent dat [gedaagde] de (achterstallige) huur moet betalen. Hij heeft dat niet gedaan. Die tekortkoming rechtvaardigt ontruiming van de woning. De kantonrechter zal de ontruiming toewijzen, maar zal [gedaagde] langer dan gevorderd de tijd geven om een andere woonruimte te vinden.

3.1. [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn met [gedaagde] een huurovereenkomst aangegaan voor de woning aan de [adres] met ingang van 1 oktober 2015, voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt nu € 325,00 en de kosten voor de overige leveringen en diensten, als gas, water, elektra en de doorlevering van de kabel, bedragen € 150,00. [gedaagde] moet de huur, het voorschot en de kosten voor de doorlevering van de kabel te betalen voor de eerste van elke kalendermaand. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 307,50 betaald. 3.2. Op 24 april 2024 heeft [gedaagde] aan [eiseres 1] en [eiseres 2] een e-mail gestuurd, waarin hij schrijft dat hij hem is gebleken dat zij bij de politie zitten, dat hij de politie niet sponsort en dat de huur voor altijd € 150,00 blijft. [gedaagde] heeft over de maand april 2024 een bedrag van € 4,75 betaald aan huur. Het voorschot van € 150,00 heeft hij niet betaald. 3.3. [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben op 25 juni 2024 aan [gedaagde] een e-mail gestuurd, waarin zij schrijven dat het beheer van de woning is overgedragen aan de heer [naam] . 3.4. De heer [eiseres 2] heeft op 27 juni 2024 namens [eiseres 1] en [eiseres 2] aan [gedaagde] een e-mail gestuurd, waarin hij de betaling van de (achterstallige) huurpenningen vordert van april tot en met juli 2024. [gedaagde] heeft diezelfde dag als reactie daarop een e-mail gestuurd waarin hij schrijft € 150,00 per maand aan huur te zullen betalen. De heer [eiseres 2] heeft op 1 juli 2024 per e-mail aan [gedaagde] een betalingsherinnering gestuurd. [gedaagde] heeft diezelfde dag per e-mail daarop gereageerd, waarin hij schrijft de betaling op te schorten omdat [eiseres 1] en [eiseres 2] hun onderhoudsverplichtingen aan de woning niet (voldoende) nakomen. 3.5. [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben op 22 augustus 2024 aan [gedaagde] de eindafrekening van € 598,45 gestuurd van het energieverbruik over de periode van april 2023 tot en met maart 2024. Op 28 augustus 2024 is nogmaals een betalingsherinnering gestuurd aan [gedaagde] . 3.6. Op 12 oktober 2024 zijn er vernielingen aangericht in de woning. De heer [eiseres 2] heeft daar namens [eiseres 1] en [eiseres 2] op 13 oktober 2024 aangifte van gedaan.

4.1. [eiseres 1] en [eiseres 2] vorderen, uitvoerbaar bij voorraad, de ontruiming van de woning binnen veertien dagen na dit vonnis en, zo nodig, een machtiging om de ontruiming op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen. Verder vorderen zij betaling van de hoofdsom van € 3.468,70, te vermeerderen met de wettelijke rente. Dit bedrag bestaat uit € 2.270,25 aan achterstallige huur vanaf april tot en met oktober 2024, € 600,00 aan achterstallige betalingen voor geleverde diensten en € 598,45 aan achterstallige betalingen ter zake van de energieafrekening over de periode van april 2023 tot en met maart 2024. Daarnaast vorderen zij betaling van € 475,00 aan huur vanaf november 2024 tot aan de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente. Dit bedrag bestaat uit € 325,00 aan huur en € 150,00 aan levering van overige zaken en diensten. De waarborgsom van € 307,50 kan in mindering worden gebracht op die bedragen indien [gedaagde] het gehuurde op correcte wijze heeft opgeleverd. Tot slot vorderen zij veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. [eiseres 1] en [eiseres 2] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Ontruiming van de woning is gerechtvaardigd, omdat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan en zich niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW heeft gedragen. [gedaagde] heeft namelijk vanaf april slechts een gedeelte van de huur betaald en hij heeft vernielingen aangericht in de woning. Gelet op het gedrag van [gedaagde] maken [eiseres 1] en [eiseres 2] zich zorgen om hun veiligheid, de veiligheid van [gedaagde] en de veiligheid van de omwonenden. Ter onderbouwing van hun stelling hebben zij onder meer foto’s overgelegd van de woning, waarop de vernielingen zijn te zien. Tot slot stellen [eiseres 1] en [eiseres 2] dat de wettelijke rente over de (achterstallige) huur en de energieafrekening is verschuldigd vanaf de eerste dag van iedere kalendermaand waar de huur betrekking op hebben dan wel vanaf de dag van dagvaarding. 4.3. [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiseres 1] en [eiseres 2] .

[eiseres 1] en [eiseres 2] hebben een spoedeisend belang 5.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Daarom moet de kantonrechter eerst beoordelen of [eiseres 1] en [eiseres 2] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Gelet op de aard van de vordering en al wat daarover is gesteld en toegelicht, hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] daarbij voldoende spoedeisend belang. Dit betekent dat [eiseres 1] en [eiseres 2] ontvankelijk zijn in hun vorderingen en dat de vorderingen inhoudelijk kunnen worden behandeld. De tegenvordering tot huurprijsvermindering en het beroep op verrekening 5.2. [gedaagde] erkent dat hij de huur sinds april 2024 niet, althans niet volledig betaalt. Hij stelt allereerst dat hij de huur niet betaalt totdat [eiseres 1] en [eiseres 2] onderhoud hebben gepleegd in de woning. Daarnaast stelt hij veelvuldig onderhoud te hebben verricht in en rondom de woning ten gunste van [eiseres 1] en [eiseres 2] . De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] daarmee een beroep doet op opschorting van de huur en een beroep op verrekening met de kosten van het onderhoud dat hij heeft verricht. De kantonrechter ziet daarom aanleiding eerst het beroep op opschorting en het beroep op verrekening te behandelen. 1. Het beroep op opschorting 5.3. [gedaagde] stelt dat [eiseres 1] en [eiseres 2] de buitenzijde van de woning recent geschilderd hebben, maar dat zij geen onderhoud hebben verricht aan de binnenzijde van de woning. Volgens [gedaagde] is er een raam vervangen waardoor de binnenzijde van de woning opnieuw geschilderd moet worden en moet het plafond nog worden gedaan. Er is een nieuwe kookplaat geplaatst waarvan de kookplaat zelf en de pitjes echter gloeiend heet worden en de afzuigkap moet vervangen worden. 5.4. [eiseres 1] en [eiseres 2] betwisten dat de woning niet (goed) wordt onderhouden. Zij voeren daartoe aan dat het reguliere kleine onderhoud voor rekening van [gedaagde] komt. Dit hebben zij op 12 juli 2024 per e-mail aan [gedaagde] laten weten. Verder hebben zij aangevoerd dat zij geen klachten hebben gekregen van de huurders die in hetzelfde complex als [gedaagde] een woning huren. 5.5. De kantonrechter honoreert het beroep van [gedaagde] op opschorting niet, omdat hij zijn stellingen onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben voldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van gebreken in het onderhoud. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om de gebreken te onderbouwen. De enkele blote stelling (zonder nadere onderbouwing) dat meerdere onderhoudswerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning moeten worden verricht, wegen onvoldoende op tegen de door [eiseres 1] en [eiseres 2] overgelegde stukken en de door hen gegeven toelichting op de gang van zaken. Ook indien [gedaagde] zijn stelling voldoende had onderbouwd, had hij overigens de betaling van de huur niet volledig mogen opschorten. Het is mogelijk om bij gebreken aan de woning de huurbetalingen op te schorten, maar die opschorting dient wel evenredig te zijn met de ernst van de gebreken. Daarbij geldt dat de kosten voor kleine herstelwerkzaamheden voor rekening van de huurder komen (artikel 7:217 BW) en alleen kosten voor grote werkzaamheden voor rekening van de verhuurder komen (artikel 7:206 BW). Nu [gedaagde] de betaling van de huur vrijwel volledig heeft opgeschort, slaagt het beroep op opschorting niet. 2. Het beroep op verrekening 5.6. [gedaagde] stelt tevens onderhoud te hebben verricht in en rondom de woning in de afgelopen negen jaar dat hij de woning huurt. Hij heeft de badkamer hersteld, de schimmel verwijderd die in de woning aanwezig was bij de oplevering van de woning en geregeld in en rond de woning werkzaamheden verricht die [eiseres 1] en [eiseres 2] hem hebben gevraagd te verrichten, waaronder het onderhoud voor de trapopgang. Die uren wil hij verrekenen met de huurachterstand, waarbij hij een tarief van € 60,00 per uur voorstelt. 5.7. De kantonrechter is van oordeel dat het beroep op verrekening niet slaagt, omdat [gedaagde] zijn stelling onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Voor een geslaagd beroep op verrekening is vereist dat op [eiseres 1] en [eiseres 2] een betalingsverplichting rust op grond waarvan zij aan [gedaagde] moeten betalen. [gedaagde] stelt dat hij onderhoud heeft verricht ten gunste van [eiseres 1] en [eiseres 2] , maar hij heeft niet voldoende onderbouwd welk onderhoud dat is en dat zij hem daarvoor moeten betalen. Stukken ter onderbouwing van het onderhoud en de daarvoor zijns inziens te betalen vergoeding ontbreken. 5.8. Uit het voorgaande volgt dat de gegrondheid van het verrekeningsverweer van [gedaagde] niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, zodat de kantonrechter op grond van het bepaalde in artikel 6:136 BW aan dit verweer voorbijgaat. 5.9. Gelet op wat hierover is overwogen, komt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de betaling van de huur mag opschorten en/of verrekenen. Toetsingskader ontruiming 5.10. [eiseres 1] en [eiseres 2] vragen in dit kort geding aan de kantonrechter om een beslissing te nemen over de gevraagde ontruiming. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl verder sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst 5.11. De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de door [eiseres 1] en [eiseres 2] overgelegde foto’s blijkt dat in de woning vernielingen zijn aangericht: er zijn gaten in de muren en in het plafond geslagen, er is een deurpost vernield en er ligt puin in de woning. De aangifte hiervan van de heer [eiseres 2] is als productie overgelegd. [gedaagde] heeft erkend dat hij de vernielingen heeft verricht. Ook is inmiddels een aanzienlijke betalingsachterstand van bijna negen maanden ontstaan. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres 1] en [eiseres 2] daarmee voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De hoofdverplichting van de huurder is het betalen van de huurprijs. Daarnaast dient de huurder zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Dit houdt - onder meer - in dat de huurder zorgvuldig dient om te gaan met de woning. De mate waarin [gedaagde] vernielingen heeft aangericht in de woning is dusdanig ernstig dat hij die zorgverplichting naar het oordeel van de kantonrechter heeft geschonden. 5.12. Gelet op het voorgaande concludeert de kantonrechter dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Rechtvaardigt de tekortkoming de ontruiming van de woning? 5.13. De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is of de tekortkoming van [gedaagde] in dit geval ontruiming van de woning tot gevolg moet hebben.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 31 januari 2025 de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres 1] en [eiseres 2] , 6.2. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiseres 1] en [eiseres 2] : a. a) een bedrag van € 3.468,70, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere kalendermaand waar de betaling betrekking op heeft tot de dag van volledige voldoening, met dien verstande dat de wettelijke rente over de eindafrekening van de nutsvoorzieningen pas verschuldigd is vanaf de dag van dagvaarding, b) een bedrag van € 325,00 ter zake van huur en € 150,00 ter zake van de levering van overige zaken en diensten vanaf 1 november 2024 over iedere maand of deel daarvan dat [gedaagde] de woning niet ontruimd zal hebben, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf de eerste dag van iedere kalendermaand waar de huur betrekking op heeft, totdat de ontruiming is gerealiseerd en de woning weer ter beschikking is gesteld aan [eiseres 1] en [eiseres 2] , 6.3. bepaalt dat de waarborgsom van € 307,50 in mindering kan strekken op de hoofdsom op het moment dat [gedaagde] de woning op correcte wijze heeft opgeleverd, 6.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.334,39, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2024. Hoge Raad, 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.

5.14. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn, gelet op het concrete belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. 5.15. De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand en de gedragingen van [gedaagde] zodanig aard zijn, dat het zeer waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding, vooruitlopend op een beslissing in een bodemprocedure, toewijsbaar is. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat het slecht met hem ging en hij zijn huis was kwijtgeraakt voordat hij de woning in 2015 is gaan huren, dat hij last heeft van PTSS en ‘half dood’ in zijn woning heeft gelegen en dat er mensen in zijn woning zijn gekomen zonder dat hij daar toestemming voor heeft gegeven. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] daarmee bedoelt dat de tekortkoming door [gedaagde] de ontruiming van de woning niet rechtvaardigt. De kantonrechter volgt dit standpunt niet en motiveert dat als volgt. 5.16. Hoewel de kantonrechter ziet dat een ontruiming een zeer ingrijpende maatregel is die gezien zijn persoonlijke omstandigheden een negatieve invloed kan hebben op [gedaagde] , betekent dit nog niet dat het tekortschieten van [gedaagde] in zijn verplichtingen als huurder de ontruiming van de woning niet rechtvaardigt. [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben meermaals getracht te zoeken naar een passende oplossing (zoals het treffen van een betalingsregeling en het al dan niet verrichten van werkzaamheden in en/of rondom de woning). De kantonrechter wil wel aannemen dat [gedaagde] niet de intentie heeft om [eiseres 1] en [eiseres 2] of zijn buren fysiek iets aan te doen. Dit hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] ook niet gesteld. Wel kan de kantonrechter zich voorstellen dat de gedragingen van [gedaagde] bij [eiseres 1] , [eiseres 2] en de buren gevoelens van onveiligheid veroorzaken. De kantonrechter is van oordeel dat het niet langer van [eiseres 1] en [eiseres 2] kan worden verlangd dat zij [gedaagde] van woonruimte moeten blijven voorzien, terwijl de huidige situatie niet verbeterd - in tegendeel: zelfs verslechterd - en de kans op hernieuwde tekortkomingen door [gedaagde] groot is. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming van de woning om die reden toewijzen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is. De ontruimingstermijn 5.17. Anders dan [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat een langere ontruimingstermijn gerechtvaardigd is. Daarmee komt hij enigszins tegemoet aan de persoonlijke omstandigheden die [gedaagde] heeft aangevoerd. [gedaagde] zal de woning uiterlijk op 31 januari 2025 moeten ontruimen. Zo heeft hij wat langer de tijd om een andere woning te vinden. Daarbij zal de kantonrechter bepalen dat [gedaagde] wel gehouden is om vanaf 1 november 2024 het maandelijkse huurbedrag van € 475,00 (€ 325,00 aan huur en € 150,00 aan levering van overige zaken en diensten) te betalen (waarbij een gedeelte van de maand als een maand zal gelden), totdat hij de woning heeft verlaten en ontruimd. Indien [gedaagde] in gebreke blijft met de betaling daarvan, is hij de wettelijke rente verschuldigd vanaf de eerste dag van iedere kalendermaand waar de huur betrekking op heeft. Betaling van de achterstallige huur 5.18. De door [eiseres 1] en [eiseres 2] gevraagde voorziening strekt ook tot betaling van de achterstallige huur. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan aanleiding, als het bestaan (en de omvang) van de vordering in hoge mate aannemelijk is. 5.19. De betalingsachterstand over de periode van april tot en met oktober 2024 bestaat volgens [eiseres 1] en [eiseres 2] uit € 3.468,70. Hiervoor is overwogen dat [gedaagde] de betaling niet mag opschorten en dat hij geen beroep kan doen op verrekening. Tegen de omvang van de genoemde huurachterstand heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. Dit betekent dat de kantonrechter zal uitgaan van de juistheid ervan. Voldoende aannemelijk is dan ook dat in de bodemprocedure de vordering tot betaling van die huurachterstand zal worden toegewezen. De kantonrechter zal de vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere kalendermaand waar de betalingen betrekking op hebben, met dien verstande dat de wettelijke rente over de eindaf-rekening van de nutsvoorzieningen pas verschuldigd is vanaf de dag van dagvaarding. 5.20. De kantonrechter kan partijen geen betalingsregeling opleggen. Partijen kunnen uiteraard wel naar aanleiding van dit vonnis een passende betalingsregeling treffen. Uitvoerbaar bij voorraad 5.21. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres 1] en [eiseres 2] er belang bij hebben de veroordeling direct te kunnen executeren. De uitvoerbaarheid op de minuut en alle dagen en uren wordt afgewezen. De minuut als zodanig staat ook niet meer in Rv en de noodzaak om het vonnis buiten de uren van artikel 64 Rv ten uitvoer te kunnen leggen, wat een uitzonderingssituatie is, is gesteld noch aannemelijk gemaakt. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 5.22. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiseres 1] en [eiseres 2] betalen. De proceskosten van [eiseres 1] en [eiseres 2] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 137,39 - griffierecht € 248,00 - salaris gemachtigde € 814,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.334,39 5.23. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De termijn zal - anders dan door [eiseres 1] en [eiseres 2] is gevorderd - worden gesteld op veertien dagen na dit vonnis.