ECLI:NL:RBOVE:2024:4944
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
zaaknummer: 11163318 CV EXPL 24-2084
vonnis van 23 september 2024
in de zaak van
de stichting Woningstichting Domijn,
gevestigd te Enschede,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S. Visser, advocaat,
tegen
[bewindvoerder] , h.o.d.n. [bedrijf] ,
kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
in deze gedagvaard als bewindvoerder van [gedaagde] , wonende te [woonplaats]
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat.
Partijen zullen hierna Domijn, de bewindvoerder en [gedaagde] genoemd worden.
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met producties,
de mondelinge behandeling op 12 augustus 2024,
het tijdens die behandeling tegen de Bewindvoerder verleende verstek;- de zuivering van het verstek bij brief d.d. 12 augustus 2024 door mr. Briedé;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 12 augustus 2024;
de mondelinge behandeling op 9 september 2024.
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De zaak in het kort
2.1 WoonStAP is een samenwerkingsverband tusen de Enschedese woningcorporaties (waaronder Domijn), de gemeente Enschede en de maatschappelijke opvang, bestemd voor mensen die regulier niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurovereenkomst.
2.2 [gedaagde] heeft zich in 2021 aangemeld voor het WoonStAP-traject waarna tussen Domijn en [gedaagde] een tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 7:271 BW is gesloten voor de periode van 11 mei 2022 tot 11 mei 2024. Het gehuurde betreft de woning aan de [adres] , een onderdeel van een wooncomplex.
2.3 Op 11 oktober 2023 heeft het laatste evaluatiegesprek plaatsgevonden. Daar is aan [gedaagde] meegedeeld dat WoonStAP en Domijn gezamenlijk hadden besloten om de huurovereenkomst niet om te zetten naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vanwege de door [gedaagde] veroorzaakte overlast.
2.4 Bij brief d.d. 16 februari 2024 werd [gedaagde] door Domijn schriftelijk en onder verwijzing naar het evaluatiegesprek in oktober 2023, meegedeeld dat de huurovereenkomst niet werd verlengd.
2.5 [gedaagde] weigert echter de woning te verlaten. Om die reden vordert Domijn nu in kort geding dat de bewindvoerder (als formele partij) en [gedaagde] als materiële partij de woning verlaat.
3.1 Domijn vordert – kort gezegd - veroordeling van de bewindvoerder om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen onder veroordeling van de bewindvoerder tot betaling van een gebruiksvergoeding en met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van deze procedure.
Domijn stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] stelselmatig overlast heeft veroorzaakt en nog veroorzaakt. Zelfs na de zitting op 12 augustus 2024 zijn bij Domijn meldingen binnengekomen van door [gedaagde] veroorzaakte overlast.
Om die reden heeft Domijn de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet willen omzetten in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst is geëindigd op 11 mei 2024 en [gedaagde] verblijft dan ook zonder recht of titel in de woning.
3.2 [gedaagde] voert – samengevat – het volgende verweer. Op de huurovereenkomst zijn de Europese consumentenrichtlijnen van toepassing waaronder Richtlijn 93/13/EEG. Volgens [gedaagde] bedient Domijn zich van oneerlijke en niet-transparante bedingen o.a. in de WoonStAP-clausule op basis waarvan zij vindt dat [gedaagde] niet voor verlenging van het huurcontract in aanmerking komt. Dat is volgens [gedaagde] ook de reden waarom Domijn nu vindt dat [gedaagde] de woning moet verlaten. Een ontruiming kan echter niet het resultaat zijn van een beroep op oneerlijke bedingen. Daar komt bij dat ten tijde van het afsluiten van het huurcontract elke wettelijke grondslag ontbrak voor een contract voor bepaalde tijd met een verlengingsmogelijkheid.
Verder meent [gedaagde] dat geen sprake is van ernstige overlast althans daarvoor ontbreekt elke onderbouwing en rechtvaardigt dit niet een onomkeerbare ontruiming. In dat kader verwijst [gedaagde] naar een arrest van de Hoge Raad d.d. 12 januari 2024 waarin zwaar wordt getild aan het woonrecht.
t.a.v. het spoedeisend belang
4.1 Het spoedeisend belang van Domijn bij de vordering staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast nu Domijn aan haar vordering o.a. ten grondslag heeft gelegd dat zij zo spoedig mogelijk een eind wil maken aan de door [gedaagde] veroorzaakte ernstige overlast die andere huurders ondervinden.
het beoordelingskader in een kort geding
4.2 Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn.
4.3 Een vordering tot ontruiming zal in een bodemprocedure in beginsel alleen in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Dat ligt in deze zaak wat anders: de tijdelijke huurovereenkomst is door Domijn niet verlengd, zodat [gedaagde] volgens Domijn thans zonder recht of titel in de woning verblijft en daar dus uit moet. Daarom zal de kantonrechter in het hiernavolgende beoordelen of een vordering tot ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
Allereerst, is er wel sprake van een geldige huurovereenkomst voor bepaalde tijd?
4.4 Het antwoord op die vraag luidt ja, de huurovereenkomst is een rechtsgeldige. De huurovereenkomst is aangegaan in mei 2022. Op dat moment was artikel 47a Woningwet van toepassing. Daarin was bepaald dat woningbouwcorporaties zoals Domijn hun zelfstandige sociale huurwoningen niet mogen verhuren voor een bepaalde tijd van twee jaar of korter. Verhuur voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar is volgens het tweede lid van artikel 47a Woningwet echter wel mogelijk aan personen die worden genoemd in artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, op dat moment ook geldend recht.
4.5 In het geval van [gedaagde] staat onweersproken vast dat hij overeenkomstig lid d van dit artikel behoorde tot de groep als bedoeld in artikel 47a lid 2 BW:
huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1. van de Wet Maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.
[gedaagde] ontving ambulante begeleiding van het Leger des Heils én de huurovereenkomst die werd aangeboden was in het kader van een laatste kans (zie aanhangsel huurcontract).
4.6 Anders dan door [gedaagde] betoogd, bestond er op het moment dat de huurovereenkomst werd aangegaan, wel degelijk een wettelijke grondslag voor die huurovereenkomst. Het verweer van [gedaagde] op dit punt kan dan ook geen standhouden. Voldoende aannemelijk wordt geacht dat in een bodemprocedure tot diezelfde conclusie wordt gekomen.
Kon Domijn op goede gronden de huurovereenkomst beëindigen?
4.7 [gedaagde] heeft in zijn verweer gesteld dat [gedaagde] niet voor verlenging van het huurcontract in aanmerking komt omdat hij zich niet gehouden zou hebben aan oneerlijke en niet-transparante bedingen. In het bijzonder wijst [gedaagde] op de bepaling dat hij zich zou moeten houden aan de verplichte urine controle, een bepaling waarvan [gedaagde] meent dat Domijn daar niets mee te maken heeft.
4.8 Niet onaannemelijk wordt geacht dat, indien Domijn aan haar beslissing om de huurovereenkomst niet te verlengen enkel en alleen ten grondslag had gelegd dat [gedaagde] zich niet aan de door de rechter opgelegde verplichte urine controle had gehouden, de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat een dergelijke bepaling als een onredelijk beding dient te worden aangemerkt.
Of die conclusie ook geldt voor alle opgenomen aanvullende voorwaarden is nog maar de vraag omdat het in de regel bij de laatste kans huurovereenkomsten gaat om aspirant huurders met een moeilijk huurdersverleden waardoor zij via de reguliere weg nagenoeg geen sociale woning meer kunnen krijgen. Een laatste kans overeenkomst is letterlijk ook een laatste kans waarmee behoedzaam moet worden omgesprongen. Dat kan kennelijk in vele gevallen alleen maar als daar duidelijke kaders voor worden gegeven, die niet voor iedere potentiële huurder gelijk hoeven te zijn. Dat vereist maatwerk en zal in de bodemprocedure ook als zodanig beoordeeld moeten worden.
4.9 De vraag of verdere aanvullende voorwaarden in de WoonStAP-clausule als oneerlijk moeten worden beschouwd in de zin van Richtlijn 93/13/ EEG kan echter in het midden blijven, temeer nu de beslissing van Domijn om de huurovereenkomst niet te verlengen, niet gebaseerd is op het niet nakomen van één van die voorwaarden maar op grond van de stelling dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen doordat hij structureel overlast veroorzaakt heeft en zoals ter zitting onweersproken gesteld, nog steeds overlast veroorzaakt. Daarover het volgende.
De gevorderde ontruiming
4.10 Onweersproken is door Domijn gesteld dat er met [gedaagde] vijf evaluatiegesprekken zijn gevoerd waarbij [gedaagde] gewezen is op de door hem veroorzaakte overlast en het uiteindelijke gevolg daarvan. Dat gevolg, het niet verlengen van de huurovereenkomst, is hem tijdens het vijfde (tevens laatste) gesprek op 11 oktober 2023 definitief meegedeeld. De vier eerder gevoerde gesprekken hadden voor [gedaagde] het signaal moeten zijn dat het Domijn menens was om de huurovereenkomst met hem te beëindigen als hij zich niet beter zou gedragen.
De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] meent dat van overlast geen sprake is, althans niet zodanig dat dit tot het einde van de huurovereenkomst moet leiden. Indien de kantonrechter de verschillende (en diverse) overlastmeldingen bekijkt zoals weergegeven in productie 4 bij dagvaarding, kan daaruit geen andere conclusie worden getrokken dan dat de omwonenden het gedrag van [gedaagde] (met of zonder zijn vriendin) en zijn bezoek wel als overlast ervaren en gelet op hetgeen omschreven wordt, ook wel degelijk objectief bezien als overlast hebben kunnen ervaren.
Het mag zo zijn dat die overlastmeldingen schematisch zijn weergegeven, het gespreksverslag van 11 oktober 2023 geeft een gedetailleerder beeld over de gedragingen van [gedaagde] als huurder en bevestigt de hiervoor genomen conclusie.
4.11 Het voorgaande betekent dat [gedaagde] zich naar het oordeel van de kantonrechter niet als een goed huurder heeft gedragen en toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van die verplichting. Van Domijn hoefde niet gevergd te worden dat zij nog langer genoegen nam met de door [gedaagde] stelselmatig veroorzaakte overlast. Zij kon derhalve op goede gronden beslissen om niet tot verlenging van de huurovereenkomst over te gaan. Een opzegging van de huuropzegging was niet vereist, wel vereist is dat de huurder minimaal een maand schriftelijk over de beslissing om niet te verlengen wordt geïnformeerd. Aan dat vereiste is voldaan. [gedaagde] heeft de woning niet verlaten, daar waar de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd. Daaruit volgt dat [gedaagde] vanaf 11 mei 2024 zonder recht of titel in de woning aan de [adres] verblijft.
4.12 Een oordeel geven over een voorlopige voorziening als gevorderd is in feite niets meer of minder dan een belangenafweging. Aan de ene kant heeft [gedaagde] er een groot belang bij dat hij een dak boven zijn hoofd heeft.
De kantonrechter:
5.1 veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] leeg, schoon en ontruimd op te leveren en ontruimd te houden en alle sleutels daarvan aan Domijn af te geven zodat Domijn weer de vrije beschikking heeft over het gehuurde;
5.2 veroordeelt de bewindvoerder om aan Domijn ter zake van een gebruiksvergoeding te betalen een bedrag van € 481,38 per maand vanaf 11 mei 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
5.3 veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van deze procedure tot op heden vastgesteld op € 1.215,72 te vermeerderen met wettelijke rente indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan;
5.4 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5 wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 23 september 2024.
ECLI:NL:HR:2024:25
zie T&C artikel 7:271 BW aantekening 3