ECLI:NL:RBOVE:2024:4671

vonnis RECHTBANK OVERIJSSEL Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Almelo zaaknummer / rolnummer: C/08/316736 / KG ZA 24-138 Vonnis in kort geding van 3 september 2024 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , eiser, advocaat mr. P.I. Meijers te Amsterdam, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats 2] , gedaagde, advocaat mr. C.G. Mensink te Almelo. Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties de conclusie van antwoord met producties de mondelinge behandeling op 27 augustus 2024 de pleitnota van [eiser] de pleitnota van [gedaagde] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Op 29 december 2023 heeft [gedaagde] de woning aan de [adres] , die [eiser] voor € 249.000,00 te koop had staan, hierna te noemen ‘de woning’, bezichtigd. 2.2. De woning is op 2 januari 2024 door [naam 1] van [bedrijf 1] te [vestigingsplaats 1] , hierna te noemen ‘ [naam 1] ’, bouwkundig geïnspecteerd. Het naar aanleiding daarvan opgestelde bouwtechnische rapport dateert van 3 januari 2024, hierna te noemen ‘het eerste rapport’. 2.3. Op 12 januari 2024 is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten, hierna te noemen: ‘de koopovereenkomst’, waarbij de woning voor een koopsom van € 237.500,00 is verkocht. In deze koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: 6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…) 6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis (...) 11.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van diens recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…) Artikel 20 Nadere afspraken Koper is bekend met de onderhouds-/bouwkundige toestand van het verkochte. Verkoper heeft koper voldoende in de gelegenheid gesteld zich van de situatie te kunnen vergewissen dan wel zich te laten adviseren/bijstaan door een deskundige. Het is de koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 17 lid 1 BW komt het geheel of ten dele te ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor risico van de koper. (…) 2.4. [gedaagde] heeft op 15 februari 2024 conform artikel 5 van de koopovereenkomst de waarborgsom van € 23.750,00 bij [bedrijf 2] te [vestigingsplaats 2] , hierna te noemen ‘de notaris’, gestort. 2.5. Op 6 mei 2024 heeft [gedaagde] een sleutelverklaring getekend, waarin door hem is verklaard dat hij: 1) de beschikking over het object krijgt op: 07-05-2024 (…) 3) geen beroep zal doen op ontbindende of opschortende voorwaarden uit de koopakte, en dat de koop volstrekt bindend is (…) 6) het object heeft geïnspecteerd en ondermeer heeft geconstateerd dat het zich bevindt in de staat waarin het conform het gestelde in de koopakte dient te worden afgeleverd, en dat hij het object en deze staat aanvaardt. (…) 2.6. [gedaagde] heeft op 7 mei 2024 de sleutel van de woning gekregen. 2.7. De datum voor ondertekening van de akte van levering bij de notaris is, na door [eiser] verleend uitstel in verband met het verkrijgen van de financiering van de woning door [gedaagde] , vastgesteld op 15 mei 2024. [gedaagde] heeft op 13 mei 2024 aan de notaris laten weten niet mee te zullen werken aan de levering. 2.8. [gedaagde] is bij brief van 14 mei 2014 door [bedrijf 3] te [vestigingsplaats 3] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen de koopovereenkomst na te komen. Tevens is de boete conform artikel 11 van de koopovereenkomst aangezegd. Op 21 mei 2024 is [gedaagde] door de raadsvrouw van [eiser] bij aangetekend schrijven nogmaals in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen de koopovereenkomst na te komen en is de boete van 10% van de koopsom wederom aangezegd. 2.9. Op 13 mei 2024 heeft [naam 1] de woning opnieuw geïnspecteerd, waarvan hij op 19 juni 2024 een aanvullend bouwkundig rapport heeft uitgebracht, hierna te noemen ‘het aanvullende rapport’. Hierin zijn de nadere bevindingen door [naam 1] in rood aangevuld. 2.10. Bij brief van 16 mei 2024 heeft [gedaagde] [eiser] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen drie weken alle gebreken in/aan de woning te herstellen. 2.11. De raadsvrouw van [eiser] heeft bij mailbericht van 30 mei 2024 laten weten dat nakoming of ontbinding zal worden gevorderd en de boete van 10% zal worden opgeëist, onder voorbehoud van het recht tot aanvullende schadevergoeding. 2.12. [gedaagde] heeft naar aanleiding van de aanvullende bouwkundige inspectie een kostenraming laten maken, hierna te noemen ‘de kostenraming’. Door [bedrijf 4] te [vestigingsplaats 4] zijn de herstelkosten op 30 juni 2024 begroot op € 63.186,20.

3.1. [eiser] vordert, uitvoerbaar bij voorraad: dat [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de koopovereenkomst na te komen door mee te werken aan de levering van de woning conform de bepalingen van de koopovereenkomst en de concept akte van levering, dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de onder 1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25,000,00, 3. te bepalen dat de onder 2. bedoelde dwangsom ook mag worden verhaald op de waarborgsom die bij de notaris is gestort en de notaris te bevelen dit aan [eiser] vrij te geven, 4. dat [gedaagde] wordt veroordeeld tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen de contractuele boete van € 712,50 per dag vanaf 23 mei 2024 tot aan de dag van levering van de woning, 5. te bepalen dat de onder 4. bedoelde contractuele boete mag worden verhaald op de waarborgsom die bij de notaris is gestort en de notaris te bevelen dit aan [eiser] vrij te geven, 6. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. 3.2. [eiser] voert daartoe aan dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst gehouden is om mee te werken aan de levering. Er zijn volgens [eiser] geen gronden aanwezig om aan te nemen dat sprake is geweest van bedrog dan wel dwaling, zoals door [gedaagde] gesteld. Evenmin is [gedaagde] bevoegd over te gaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. 3.3. [gedaagde] voert verweer met de conclusie tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en veroordeling van [eiser] in de proceskosten (inclusief nakosten). Hij stelt primair dat sprake is van bedrog door [eiser] , althans dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst (wederzijds) is gedwaald over de toestand waarin de woning zich bevindt. Subsidiair ontbindt hij de tussen hem en [eiser] gesloten koopovereenkomst.

4.1. Van een spoedeisend belang is in voldoende mate gebleken. [eiser] heeft gesteld dat hij inmiddels een andere woning heeft gekocht en dat hij deze vóór 1 oktober 2024 moet afnemen, omdat deze koop anders ontbonden kan worden en hij dan een boete van 10% van de koopsom riskeert. Bovendien is hij, zo voert [eiser] aan, voor de financiering van de nieuwe woning afhankelijk van de ontvangst van de koopsom van de onderhavige verkoop. Weliswaar wordt dit door [gedaagde] betwist, maar [eiser] heeft een mailbericht van [naam 2] van [bedrijf 5] te [vestigingsplaats 5] d.d. 13 juni 2024 overgelegd, waarin die schrijft dat de akte van levering van de door [eiser] aangekochte woning vóór 1 oktober 2024 bij de notaris gepasseerd dient te zijn. 4.2. Vooropgesteld wordt dat op 12 januari 2024 door partijen een koopovereenkomst is gesloten die in beginsel nagekomen dient te worden. [gedaagde] voert echter aan dat hij hiertoe niet gehouden is omdat de koopovereenkomst zou zijn aangegaan onder invloed van bedrog of (wederzijdse) dwaling en op die gronden vernietigd kan worden, dan wel dat de koopovereenkomst door hem ontbonden is. In dit kort geding moet worden beoordeeld of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde voorziening gerechtvaardigd is. Op de stellingen van partijen in dit verband wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. Bedrog 4.3. [gedaagde] stelt dat sprake is van bedrog, omdat [eiser] hem bewust onjuist of onvolledig over de toestand van de woning ten tijde van de koop heeft geïnformeerd. Op grond van artikel 3:44 BW is de koopovereenkomst op deze grond vernietigbaar, nu sprake is van opzettelijke onjuiste mededelingen en een opzettelijk verzwijgen van feiten met het oogmerk om [gedaagde] te misleiden. Ter zitting is aangevoerd dat [eiser] overal kasten voor had gezet en schilderijen had opgehangen om tijdens de bezichtiging van de woning op 29 december 2023 verborgen gebreken te verhullen. Als het beroep op bedrog hierop wordt gebaseerd, is dit onvoldoende onderbouwd. In de conclusie van antwoord wordt, voor zover herleidbaar, alleen concreet verwezen naar ‘een stalen buis met oude pvc bedrading’ die achter een schilderij is aangetroffen (foto 28 bij het aanvullende rapport) en lekkagesporen op de schoorsteen die aanvankelijk niet zichtbaar zouden zijn vanwege een wandkast (foto 1 bij het aanvullende rapport). [eiser] heeft echter aangevoerd dat [gedaagde] voor de koop al wist dat de elektra verouderd was, want uit het eerste rapport blijkt dat er een oude meterkast in de woning zit (foto 17 eerste rapport), dat er sprake is van oude kleurcodering bij de bedrading (5.01 eerste rapport) en dat niet alle elektra geaard is (0.21 eerste rapport). Ook de vochtdoorslag en lekkage was volgens hem bij [gedaagde] bekend of had bij hem bekend kunnen zijn. Uit het eerste rapport volgt dat er oude lekkagesporen zijn bij het dakbeschot (1.01 eerste rapport), dat er oude lekkagesporen zijn aangetroffen bij het schoorsteenkanaal (3.25 eerste rapport), dat er sprake is van schimmelvorming op andere plekken, zoals in de woonkamer (foto 15 eerste rapport) en bij de achtergevel (foto 16 eerste rapport), dat de schuur vochtig is en dat er vochtdoorslag door de muren is (9.01 en 9.10) en dat er vocht is in de kelder en water in de kruipruimte staat (foto’s 13 en 14 eerste rapport). Nu volgens het eerste rapport al op diverse plekken sprake is van vocht en gedateerde elektra of dit op andere wijze eenvoudig ontdekt kon worden - ter zitting is bijvoorbeeld verklaard dat er ook vocht achter de gordijnen zat: deze hadden eenvoudig kunnen worden weggeschoven - ligt het niet in de rede te veronderstellen dat [eiser] bewust zaken verhuld heeft om [gedaagde] daarmee te misleiden. Voor zover het bedrog wordt gebaseerd op het opzettelijk verkeerd beantwoorden van vragen door [eiser] uit de vragenlijst die aan de koopovereenkomst is gehecht, is daarvan, bij gebreke aan onderbouwing van waar de bewuste misleiding in dit opzicht uit bestond, voorshands onvoldoende gebleken. Bij één van de vragen die ter zitting aan de orde is gekomen, vraag 19, is bijvoorbeeld ook niet gebleken dat [eiser] deze verkeerd heeft beantwoord. In de vragenlijst staat - anders dan in het eerste rapport - dat er geen water in de kruipruimte stond, maar [eiser] heeft verklaard dat op het moment dat hij de lijst invulde in de zomer er, anders dan bij het inspectiemoment van het eerste rapport in december, ook daadwerkelijk geen water in de kruipruimte was. Bovendien was het [gedaagde] op basis van het eerste rapport al vóór het sluiten van de koopovereenkomst bekend dat er water in de kruipruimte stond. Ook als het gaat om lekkagesporen en houtrot geldt dat, wat [eiser] ter zake ook heeft ingevuld op de vragenlijst, [gedaagde] op basis van het eerste rapport van [naam 1] al vóór het tekenen van de koopovereenkomst wist dat daarvan sprake was. Op basis van het voorgaande is voorshands onvoldoende aannemelijk dat sprake is van bedrog. Dwaling 4.4. [gedaagde] stelt voorts dat hij heeft gedwaald of dat sprake is van wederzijdse dwaling ten aanzien van de toestand waarin de woning zich bevond bij de totstandkoming van de koopovereenkomst (en bij de ondertekening van de sleutelverklaring). Hij voert hiertoe aan dat, indien hij had geweten dat hij uiteindelijk ongeveer € 63.000,00 aan extra kosten zou hebben voor het herstel van gebreken, zoals beschreven in de kostenraming, hij de woning niet voor € 237.500,00 zou hebben gekocht. Hij hoefde immers met deze gebreken geen rekening te houden, omdat volgens [gedaagde] de door [eiser] ingevulde vragenlijst, waaruit volgt dat de woning geen of amper serieuze gebreken kent, daartoe geen aanleiding gaf. [eiser] betwist dat [gedaagde] niet reeds vóór het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de gebreken als omschreven in de kostenraming, omdat deze gebreken duidelijk blijken uit het eerste rapport. Van dwaling is daarom volgens hem geen sprake. 4.5. Hieromtrent wordt als volgt geoordeeld. Een succesvol beroep op dwaling is op grond van artikel 6:228 lid 1 BW alleen mogelijk indien de dwaling te wijten is aan een mededeling van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Verder dient de dwalende bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet - of niet onder dezelfde voorwaarden - te zijn aangegaan en ook voor de wederpartij moest het duidelijk zijn dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor de dwalende van beslissende betekenis was. Van wederzijdse dwaling is sprake indien beide partijen van de onjuiste veronderstelling uitgingen. Voorshands is daarvan onvoldoende gebleken. 4.6. Zoals [eiser] aanvoert wist [gedaagde] al voor het tekenen van de overeenkomst dat sprake was van een oudere onroerende zaak. De woning dateert uit 1933, zo blijkt uit het eerste rapport. Hiervoor is ook een ouderdomsclausule opgenomen in de koopovereenkomst. Daarin staat dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe woningen en dat het ontbreken van eigenschappen voor normaal en bijzonder gebruik voor risico van koper komen. [gedaagde] heeft juist in verband hiermee op advies van zijn makelaar - zoals ter zitting is aangevoerd - voorafgaand aan de koop een bouwtechnische keuring laten verrichten. Voor zover [gedaagde] zich erop beroept dat hij de in de kostenraming opgenomen gebreken niet kon kennen voorafgaand aan de koop, kan hij hierin niet worden gevolgd. Uit het eerste bouwtechnische rapport (tot stand gekomen voorafgaand aan de koopovereenkomst) blijkt reeds dat [gedaagde] van deze gebreken wel op de hoogte had kunnen zijn.

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de koopovereenkomst met [eiser] na te komen door mee te werken aan de levering aan hem van de onroerende zaak, gelegen te [adres] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduidingen] , conform de bepalingen van de koopover-eenkomst en de bepalingen van het concept van de akte van levering, die als productie 4 aan de dagvaarding is gehecht, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te voldoen de contractuele boete van € 23.750,00, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.062,47, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening, indien [gedaagde] niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.062,47 vanaf de vijftiende dag na dit vonnis, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024.

De raadsman van [eiser] heeft hiervan een lijst opgenomen in zijn pleitnotitie met verwijzingen naar de nummers waar deze gebreken in het eerste rapport vindbaar zijn. Met inachtneming daarvan valt bij gebrek aan nadere onderbouwing in dit verband niet in te zien wat [eiser] , op basis van wat in rood weergegeven is in het aanvullende rapport, voorafgaand aan de koop nog nader aan [gedaagde] had moeten mededelen wetende dat, indien hij dit niet zou doen, [gedaagde] de koop niet zou hebben gesloten. Voor zover het beroep op dwaling door [gedaagde] ziet op lekkage-, vocht- en schimmelproblemen, waarvoor met uitzondering van lekkende radiatorknoppen geen bedragen zijn vermeld in de kostenraming, kan ook dit niet slagen. [gedaagde] wist hier, zoals is overwogen in r.o. 4.3, immers van of had hiervan op de hoogte kunnen zijn. Ten aanzien van het vocht achter het toilet en onder de radiatoren, zoals dat op 7 mei 2024 tijdens de rondgang door de woning door [gedaagde] is geconstateerd, slaagt een beroep op dwaling evenmin. Ten eerste staat geenszins vast dat dit gebrek al bestond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Ten tweede heeft [eiser] verklaard dat hij zorg wil dragen voor het plaatsen van een nieuw toilet en het herstellen van de centrale verwarming. Voorts is ter zitting namens [gedaagde] ook meegedeeld dat bij de onderhandeling over de koopsom al rekening is gehouden met herstelkosten en uiteindelijk een lagere koopsom is overeengekomen. Het voorgaande brengt mee dat voorshands onvoldoende is komen vast te staan dat sprake is van (wederzijdse) dwaling. Ontbinding 4.7. [gedaagde] heeft, ingeval het beroep op bedrog en/of dwaling geen doel treft, bij conclusie van antwoord de koopovereenkomst ontbonden. Hij stelt dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normaal gebruik als woning, omdat er sprake is van lekkages en schimmels en het leefklimaat in de woning daardoor slecht is voor de gezondheid. Nadat [gedaagde] op 7 mei 2024 de sleutel had ontvangen was de staat van de woning (aanzienlijk) slechter dan de staat waarin hij de woning had gekocht en waarin deze tijdens de bezichtiging in december 2023 aan hem was gepresenteerd. Op basis hiervan heeft [gedaagde] een nieuwe bouwkundige keuring laten uitvoeren door [naam 1] . [eiser] heeft volgens [gedaagde] , ook na sommatie, verzuimd om de gebreken die door [naam 1] na zijn nadere inspectie zijn opgesomd te herstellen. 4.8. [eiser] voert aan dat aan [gedaagde] op grond van de sleutelverklaring geen beroep op ontbinding meer toekomt, omdat hij daarin heeft verklaard daar geen beroep meer op te zullen doen. Hierin wordt [eiser] niet gevolgd. In de sleutelverklaring van 6 mei 2024 is opgenomen dat [gedaagde] het object heeft geïnspecteerd en onder meer heeft geconstateerd dat het zich bevindt in de staat waarin het conform het gestelde in de koopakte dient te worden afgeleverd, en dat hij het object in deze staat aanvaardt. Dit is echter niet het geval, omdat [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd dat hij de sleutel van de woning pas op 7 mei 2024 heeft ontvangen en hij de woning pas op die dag weer voor het eerst na de ondertekening van de koopovereenkomst heeft gezien. Het beroep op ontbinding kan derhalve op deze grond niet worden verworpen. 4.9. [eiser] betwist ook overigens dat aan [gedaagde] een beroep op ontbinding toekomt op basis van non-conformiteit van de woning. Hierover wordt als volgt geoordeeld. In artikel 7:17 BW (conformiteit) is bepaald dat een geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Partijen zijn daarvan afgeweken. In artikel 6.1 van de overeenkomst is namelijk bepaald dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is vervolgens bepaald dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Van deze bepalingen - die gebaseerd zijn op het NVM-model - wordt aangenomen dat zij een uitsluiting van aansprakelijkheid bevatten ten gunste van de verkoper (artikel 6.1) en dat op die uitsluiting een gedeeltelijke uitzondering wordt gemaakt ten gunste van de koper (artikel 6.3). Onder 'normaal gebruik' van een woning wordt in het algemeen verstaan gebruik waarbij de veiligheid van en in de woning in voldoende mate gewaarborgd is, waarbij sprake is van een redelijke mate van duurzaamheid en waarbij het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Bij de uitleg van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is ook van belang of een ouderdomsclausule is opgenomen. Bij de beantwoording van de vraag of de woning voor normaal gebruik geschikt is, dient dan ook te worden meegewogen dat sprake is van een oude woning. De koper dient dan rekening te houden met te plegen onderhoud en de aanwezigheid van gebreken die verholpen moeten worden. Bij aankoop van een oudere woning moet de koper ook rekening houden met de mogelijkheid van lekkages en schimmels. Pas indien geoordeeld moet worden dat in dit verband sprake is van zodanig ernstige gebreken dat de veiligheid van de bewoning direct in gevaar is, heeft woning niet de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik. 4.10. Dat van dit laatste sprake is, is voorshands onvoldoende gebleken. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat hij twaalf jaar met veel plezier in de woning heeft gewoond. [gedaagde] was ervan op de hoogte dat het om een ongeveer 90 jaar oude woning gaat en hij heeft daarom na de bezichtiging en voor de aankoop op 2 januari 2024 de woning bewust door [naam 1] laten keuren. Zoals onder r.o. 4.3 is overwogen, was de vochtdoorslag en lekkage op basis daarvan voorafgaand aan de koopovereenkomst aan [gedaagde] bekend of had dit aan hem bekend kunnen zijn. Ten aanzien van het vocht achter het toilet en onder de radiatoren, zoals dat door [gedaagde] tijdens de rondgang op 7 mei 2024 is waargenomen, heeft [eiser] aangeboden om een nieuw toilet te plaatsen en de centrale verwarming te herstellen. Overigens is er op basis van hetgeen daarover is gesteld voorshands onvoldoende grond om aan te nemen dat de situatie zodanig onveilig is dat niet meer in de woning kan worden gewoond. In dit kort geding wordt er dan ook van uitgegaan dat een vordering tot ontbinding in een bodemzaak niet zal worden toegewezen. 4.11. Op grond van het voorgaande wordt het onder 1. gevorderde toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde termijn van vijf dagen wordt verlengd tot veertien dagen. 4.12. De onder 2. gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat de gevorderde contractuele boete reeds een voldoende prikkel is tot nakoming van de verplichting mee te werken aan de levering van de woning. Het onder 3. gevorderde ligt daarmee ook voor afwijzing gereed. De onder 4. gevorderde contractuele boete wordt toegewezen met dien verstande dat deze als volgt, op basis van hetgeen hierover is bepaald van artikel 11.3 van de koopovereenkomst, wordt gemaximeerd. Nu het maximum al is bereikt, wordt de vordering toegewezen tot het bedrag van € 23.750,00. Het onder 5. gevorderde wordt afgewezen, omdat - zoals [gedaagde] aanvoert - uit 11.5 van de koopovereenkomst al volgt dat de notaris verplicht is om deze uit te betalen aan [eiser] . . 4.13. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 137,47 - griffierecht € 640,00 - salaris advocaat € 1.107,00 - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) € 2.062,47