ECLI:NL:RBOVE:2024:1724

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 10741811 \ CV EXPL 23-3916 Vonnis van 26 maart 2024 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ZWOLSE VASTGOED MAATSCHAPPIJ B.V., gevestigd in Zwolle, eisende partij, hierna te noemen: De Zwolse Vastgoed Maatschappij, gemachtigde: mr. J. Smit, tegen [gedaagde], H.O.D.N. [bedrijf], wonende in [woonplaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: mr. G. Yosefzay. 1De zaak in het kort 1.1. [gedaagde] huurt een bedrijfsruimte van de Zwolse Vastgoed Maatschappij. De Zwolse Vastgoed Maatschappij wil de bedrijfsruimte slopen om op dezelfde plek nieuwbouw te plaatsen. Volgens de Zwolse Vastgoed Maatschappij is met [gedaagde] afgesproken dat de huur per 1 april 2023 met wederzijds goedvinden eindigt en is er ter tegemoetkoming een huurkorting toegepast. Volgens [gedaagde] is niet afgesproken dat hij per 1 april 2023 vertrekt. Hij heeft de bedrijfsruimte dan ook niet ontruimd. De Zwolse Vastgoed Maatschappij stelt dat de huurkorting daarom achteraf onterecht is geweest en de huurprijs geïndexeerd moet worden. Dit leidt ertoe dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan waarmee ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter volgt de Zwolse Vastgoed Maatschappij daarin niet. Wel wijst de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst per 31 augustus 2024 toe omdat de Zwolse Vastgoed Maatschappij de huur heeft mogen opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 27 september 2023; de akte overlegging producties 1-13 van 10 oktober 2023 van de Zwolse Vastgoed Maatschappij; de conclusie van antwoord van 5 december 2023; de akte overlegging productie 2 van [gedaagde] van 15 februari 2024; de akte overlegging producties 14-21 van de Zwolse Vastgoed Maatschappij van 26 februari 2024; de mondelinge behandeling van 26 februari 2024 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waarop de Zwolse Vastgoed Maatschappij spreekaantekeningen heeft overgelegd. 2.2. Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.

3.1. [gedaagde] huurt sinds 1 april 2013 de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). In het gehuurde exploiteert [gedaagde] een café. 3.2. Sinds 31 januari 2021 is de Zwolse Vastgoed Maatschappij eigenaar van het gehuurde. 3.3. [gedaagde] en de rechtsvoorganger van de Zwolse Vastgoed Maatschappij hebben vanaf 1 april 2013 de huurovereenkomst jaarlijks met één jaar verlengd. 3.4. Op 11 maart 2022 is er een kennismakingsgesprek geweest tussen de Zwolse Vastgoed Maatschappij en [gedaagde]. In dit gesprek heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij meegedeeld dat zij het gehuurde wil slopen en een plan heeft voor nieuwbouw. Tijdens dit gesprek is de beëindiging van de huur per 1 april 2023 besproken. 3.5. Op 1 april 2022 heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij een concept beëindigingsovereenkomst (hierna: ‘de beëindigingsovereenkomst’) aan [gedaagde] gestuurd. In de beëindigingsovereenkomst is opgenomen dat de huur per 1 april 2023 met wederzijds goedvinden zal eindigen en dat de huurprijs tot 1 april 2023 € 1.250,00 exclusief BTW per maand bedraagt. 3.6. Op 16 juni 2022 zijn de Zwolse Vastgoed Maatschappij en [gedaagde] weer bijeengekomen. Tijdens deze afspraak is de beëindigingsovereenkomst voorgelegd aan [gedaagde]. [gedaagde] heeft de beëindigingsovereenkomst meegenomen. De beëindigingsovereenkomst is niet ondertekend. [gedaagde] heeft het gehuurde op 1 april 2023 niet ontruimd. 3.7. Met een brief van 21 juli 2023 heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij de huur per 31 augustus 2024 opgezegd wegens dringend eigen gebruik en op grond van een belangenafweging.

4.1. De Zwolse Vastgoed Maatschappij vordert primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 april 2023 met wederzijds goedvinden is beëindigd. Subsidiair vordert zij dat de huurovereenkomst wordt ontbonden omdat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 11.215,44. De Zwolse Vastgoed Maatschappij vordert meer subsidiair dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2024 zal eindigen op grond van dringend eigen gebruik en de belangenafweging die uitmondt in haar voordeel. In alle drie gevallen vordert de Zwolse Vastgoed Maatschappij dat [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen en € 11.215,44 te betalen, met veroordeling tot betaling van de huurprijs dan wel gebruiksvergoeding tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente. Bovendien vordert de Zwolse Vastgoed Maatschappij betaling van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. 4.2. [gedaagde] voert verweer. Allereerst is er volgens [gedaagde] geen overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huur. Ook is er geen een huurachterstand. Ten derde is opzegging van de huurovereenkomst niet op zijn plaats, omdat er geen sprake is van dringend eigen gebruik en omdat zijn belangen zwaarder wegen dan de belangen van de Zwolse Vastgoed Maatschappij. [gedaagde] concludeert dan ook tot niet-ontvankelijkheid van de Zwolse Vastgoed Maatschappij, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen. [gedaagde] vordert dat de Zwolse Vastgoed Maatschappij wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig voor de beslissing van de kantonrechter, nader ingegaan.

Tussen partijen geldt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd 5.1. De kantonrechter stelt vast dat er inmiddels sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat de rechtsvoorganger van de Zwolse Vastgoed Maatschappij de huur sinds 1 april 2013 steeds met één jaar heeft verlengd. Er zijn twee schriftelijke (maar niet ondertekende) huurovereenkomsten in de procedure gebracht. Een voor de looptijd van 1 april 2014 tot en met 31 maart 2015 en een voor de periode van 1 april 2020 tot en met 31 maart 2021. 5.2. De wet bepaalt dat wanneer het gebruik van het gehuurde langer heeft geduurd dan twee jaar, zoals in dit geval, een tussen partijen gesloten huurovereenkomst van rechtswege wordt verlengd met vijf jaar, waarop de verstreken twee jaar in mindering worden gebracht (artikel 7:301 lid 1 BW). Achteraf gezien is de voor vijf jaar geldende huurovereenkomst daarmee gaan lopen bij het ingaan van de eerste overeenkomst. 5.3. Vervolgens bepaalt de wet dat de huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, na het verstrijken van die vijf jaar van rechtswege met vijf jaar wordt verlengd (artikel 7:292 lid 2 BW). Wanneer de overeenkomst niet tegen het einde van de tien jaar is opgezegd, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voorgezet (artikel 7:300 lid 1 BW). 5.4. De huurovereenkomst die is gaan gelden tot 1 april 2018 is daarmee van rechtswege met vijf jaar verlengd tot 1 april 2023 en nadien bij gebreke van een tijdige opzegging of een gezamenlijke beëindiging (waarover hierna meer) voorgezet voor onbepaalde tijd. Er is geen overeenkomst tot beëindiging van de huur tot stand gekomen 5.5. Dat de Zwolse Vastgoed Maatschappij de overeenkomst expliciet (met in achtneming van de opzegtermijn en op de juiste wijze) tegen 1 april 2023 heeft opgezegd, is niet gesteld. Aan haar primaire vordering legt de Zwolse Vastgoed Maatschappij ten grondslag dat zij en [gedaagde] op 11 maart 2022 mondeling zijn overeengekomen dat de huur per 1 april 2023 eindigt. Volgens de Zwolse Vastgoed Maatschappij is de opgestelde beëindigingsovereenkomst niet meer dan de schriftelijke vastlegging van deze afspraken en is afgesproken dat [gedaagde] deze overeenkomst zou ondertekenen. 5.6. [gedaagde] betwist dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen over het beëindigen van de huur. Volgens [gedaagde] heeft hij in het gesprek van 11 maart 2022 en in het gesprek van 16 juni 2022 aangegeven bereid te zijn uit het gehuurde te vertrekken, maar onder de voorwaarde dat er een andere bedrijfsruimte beschikbaar zou zijn en de Zwolse Vastgoed Maatschappij hem zou tegemoetkomen in de verhuis- en inrichtingskosten. Omdat er geen andere locatie was gevonden, heeft [gedaagde] de beëindigingsovereenkomst niet ondertekend. Gelet hierop is van overeenstemming geen sprake is, zo stelt [gedaagde]. 5.7. Dat het voor [gedaagde] van belang was eerst een alternatieve locatie te vinden zodat hij zijn bedrijf kan voortzetten en dat hij dit belang op 11 maart 2022 en 16 juni 2022 met de Zwolse Vastgoed Maatschappij heeft gedeeld, heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij tijdens de mondelinge behandeling erkend. De Zwolse Vastgoed Maatschappij heeft zelfs aangegeven dat dit belang van [gedaagde] ook de reden was om een langere termijn (één jaar) voor de beëindiging op te nemen in de beëindigingsovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij ook verklaard dat [gedaagde] tijdens het overleg op 16 juni 2022 niet wilde tekenen om eerst te kunnen overleggen met zijn adviseur. 5.8. De Zwolse Vastgoed Maatschappij heeft op 11 maart 2022 een aanbod gedaan, maar [gedaagde] heeft dit aanbod niet aanvaard. In tegendeel, [gedaagde] heeft het aanbod beantwoord met het stellen van (minstens) een voorwaarde, namelijk het verkrijgen/vinden van een alternatieve locatie. Dat [gedaagde] ook een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten als voorwaarde heeft genoemd, wordt door de Zwolse Vastgoed Maatschappij betwist. Partijen waren dus nog in onderhandeling. Daardoor kan niet gezegd worden dat partijen tot wilsovereenstemming zijn gekomen over het eindigen van de huur en ontruiming per 1 april 2023. Dat het niet de verantwoordelijkheid van de Zwolse Vastgoed Maatschappij zou zijn geweest om voor [gedaagde] een andere locatie te vinden, maakt dit niet anders. Zij had moeten begrijpen dat [gedaagde] de instemming met zijn vertrek ervan afhankelijk maakte. 5.9. Gelet op dit duidelijk uitgesproken voorbehoud gaat de kantonrechter niet mee in het standpunt van de Zwolse Vastgoed Maatschappij dat [gedaagde] toegezegd zou hebben de overeenkomst te zullen ondertekenen. [gedaagde] heeft dat vertrouwen niet gewekt en partijen zijn na de afspraak op 16 juni 2022 uit elkaar gegaan omdat [gedaagde] nog wilde overleggen met zijn adviseur. De Zwolse Vastgoed Maatschappij heeft [gedaagde] dus de ruimte geboden om de punten in de beëindigingsovereenkomst te heroverwegen en daarmee ook om uiteindelijk niet te tekenen. 5.10. Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de primaire vordering van de Zwolse Vastgoed Maatschappij zal afwijzen. De door de Zwolse Vastgoed Maatschappij overgenomen huurprijs is niet duidelijk 5.11. Uit de standpunten van partijen maakt de kantonrechter op dat de exacte huurprijs die de Zwolse Vastgoed Maatschappij van haar rechtsvoorganger heeft overgenomen, niet duidelijk is. Wel staat tussen partijen vast dat [gedaagde] vanaf het voorjaar 2022 € 1.250,00 aan huur betaalt. De Zwolse Vastgoed Maatschappij stelt dat dit niet de juiste huurprijs is. De grondslag van haar subsidiaire vordering tot betaling van € 11.215,44 is de huurovereenkomst van 2014-2015. Daarin is een maandelijkse huurprijs van € 1.500,00 exclusief BTW opgenomen, wat neerkomt op € 1.815,00 inclusief BTW. 5.12. De Zwolse Vastgoed Maatschappij stelt dat zij [gedaagde] ter tegemoetkoming voor het per 1 april 2023 eindigen van de huur, niet alleen de termijn van één jaar heeft gegund om een nieuwe locatie te zoeken, maar over dezelfde periode van één jaar ook korting op de huurprijs heeft gegeven. De maandelijkse huur zou over dat jaar niet € 1.815,00 inclusief BTW bedragen, maar € 1.250,00 inclusief BTW. Omdat [gedaagde] op 1 april 2023 niet tot ontruiming is overgegaan, stelt de Zwolse Vastgoed Maatschappij dat deze huurkorting van € 565,00 over de maanden april 2022 tot en met maart 2023 onterecht was. Zij vordert dan ook betaling van (12 x € 565,00 =) € 6.780,00. 5.13. Vanaf 1 april 2023 bedraagt de huur volgens de Zwolse Vastgoed Maatschappij € 1.989,24. Dit is de huurprijs van € 1.815,00 inclusief BTW vermeerderd met de indexering van 9,6%. Voor de toepassing van de indexering beroept de Zwolse Vastgoed Maatschappij zich op artikel 4.3 van de huurovereenkomsten en de algemene bepalingen. Omdat [gedaagde] sinds april 2023 maandelijks maar € 1.250,00 betaalt, is volgens de Zwolse Vastgoed Maatschappij een achterstand ontstaan van (€ 1.989,24 - € 1.250,00 = 739,24 x 6 maanden =) € 4.435,44. Met de onterechte huurkorting, komt de totale betalingsachterstand op (€ 6.780,00 + € 4.435,44 =) € 11.215,44. 5.14. [gedaagde] betwist dat de basishuurprijs € 1.815,00 inclusief BTW dan wel € 1.500,00 exclusief BTW is. Hij betwist ook dat het bedrag van € 1.250,00 is overeengekomen in het kader van het per 1 april 2023 beëindigen van de huur. [gedaagde] stelt dat de laatst geldende huurprijs € 1.000,00 inclusief BTW bedroeg en verwijst naar de huurovereenkomst van 2020-2021.

De kantonrechter 6.1. bepaalt dat de huurovereenkomst tussen de Zwolse Vastgoed Maatschappij en [gedaagde] zal eindigen op 31 augustus 2024; 6.2. veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde, gelegen aan de [adres], per 31 augustus 2024 te ontruimen en ontruimd te houden, bezemschoon te verlaten en onder afgifte van de sleutels aan de Zwolse Vastgoed Maatschappij geheel ter beschikking van de Zwolse Vastgoed Maatschappij te stellen; 6.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de maandelijkse huurprijs van € 1.250,00 (inclusief BTW) tot 31 augustus 2024; 6.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 1.250,00 (inclusief BTW) vanaf 1 september 2024 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] vanaf 31 augustus 2024 het gehuurde niet heeft ontruimd; 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 6.6. compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 6.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024.

[gedaagde] is een huurprijs van € 1.210,00 gaan betalen nadat de Zwolse Vastgoed Maatschappij de huurovereenkomst van haar rechtsvoorganger heeft overgenomen en afgesproken is dat er BTW in rekening zal worden gebracht, waarvoor [gedaagde] facturen zou ontvangen. Na het overleg op 11 maart 2022 is [gedaagde] vanaf juni 2022 € 1.250,00 per maand gaan betalen omdat de Zwolse Vastgoed Maatschappij hierom vroeg en hij zich coulant wilde opstellen, aldus [gedaagde]. 5.15. De door de Zwolse Vastgoed Maatschappij berekende indexering betwist [gedaagde]. De algemene voorwaarden op grond waarvan er een indexering toegepast zou mogen worden, zijn hem niet ter hand gesteld. Als er al geïndexeerd zou mogen worden, dan stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat dit alleen zou mogen over € 1.000,00 (exclusief BTW oftewel € 1.210,00 inclusief BTW). Tegen deze achtergrond is er geen – dan wel als de indexering wordt toegepast een te geringe – achterstand om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. De huurprijs van € 1.250,00 inclusief BTW wordt als uitgangspunt genomen 5.16. Zoals hiervoor reeds opgemerkt, hebben partijen in deze procedure niet duidelijk gemaakt wat de vigerende huurprijs was op het moment dat de Zwolse Vastgoed Maatschappij [gedaagde] van haar rechtsvoorganger overnam. Dit betekent dat de kantonrechter op basis van de overeenkomsten waarop partijen een beroep doen, zal vaststellen wat de geldende huurprijs is. 5.17. Volgens de kantonrechter is niet komen vast te staan dat het bedrag van € 1.500,00 exclusief BTW (€ 1.815,00 inclusief BTW) als uitgangspunt voor de huurprijs kan worden genomen. Weliswaar is in de huurovereenkomst van 2014-2015 de huurprijs van € 1.500,00 exclusief BTW overeengekomen, maar deze huurprijs is met de huurovereenkomst van 2020-2021 vervangen door de maandelijkse huur van € 1.000,00 exclusief BTW. 5.18. Uit de overgelegde stukken volgt ook dat is gehandeld in lijn met de huurovereenkomst van 1 april 2020 tot 31 maart 2021. Zo blijkt uit de bankafschriften die zijn overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord dat er voor de maanden maart 2020 tot en met december 2022 € 1.000,00 aan maandelijkse huur is betaald. De maanden januari tot en met juni, november en december in 2021 vormen daarop een uitzondering. In die maanden is € 500,00 betaald. De rechtsvoorganger van de Zwolse Vastgoed Maatschappij zou over die maanden een korting op de huur hebben toegepast in verband met de coronacrisis, aldus [gedaagde]. Bij de betaling voor de huur van december 2022 staat in de omschrijving ook “Huur December betaald corona periode 50 proces huur betalen.” Dat deze coronakorting is overeengekomen, heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij niet betwist. 5.19. Waar met productie 1 bij conclusie van antwoord bankafschriften tot januari 2022 zijn overgelegd, sluit productie 10 bij dagvaarding hierbij aan met de bankafschriften voor de huurbetalingen vanaf februari 2022 (geen van beide producties vermelden wat de betaalde huur is voor de maand januari 2022). Uit deze bankafschriften volgt dat [gedaagde] voor de maanden februari, maart en april 2022 € 1.210,00 heeft betaald. In de omschrijving van deze betalingen staat vermeld dat dit bedrag inclusief BTW is. Vanaf de maand mei 2022 tot en met augustus 2023 heeft [gedaagde] blijkens de bankafschriften maandelijks € 1.250,00 betaald. Alhoewel in de omschrijving bij deze betaling niet is vermeld of het bedrag inclusief of exclusief BTW is, acht de kantonrechter het gelet op de vorige betaling en omschrijving, aannemelijk dat ook in deze bedragen de BTW besloten ligt. Uit deze omstandigheden blijkt dat [gedaagde] op geen enkel moment, ook niet voorafgaand aan de beweerdelijk afgesproken huurkorting, € 1.500,00 exclusief BTW dan wel € 1.815,00 inclusief BTW heeft betaald. 5.20. Dat de huurprijs € 1.500,00 exclusief BTW dan wel € 1.815,00 inclusief BTW is, heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij ook op een andere manier niet kunnen onderbouwen. Zo is uit de verschillende aanmaningen niet op te maken wat de huurprijs zou zijn. De aanmaningen die zijn verstuurd (overgelegd als productie 8 bij dagvaarding) vermelden steeds de totale vordering, maar niet wordt uiteengezet hoe de vordering is opgebouwd. Het ontbreken van een overzicht van de betalingen ten opzichte van de vordering, is tijdens de mondelinge behandeling ter sprake gekomen. Desgevraagd heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij aangegeven dat zij een dergelijk overzicht niet heeft omdat het ingewikkelde rekensommen zijn. De Zwolse Vastgoed Maatschappij heeft niet alsnog aangeboden een overzicht in te brengen. Daarmee heeft zij de kantonrechter geen enkele andere aanwijzing geboden om te kunnen vaststellen dat de huurprijs € 1.500,00 exclusief BTW dan wel € 1.815,00 inclusief BTW is. 5.21. De kantonrechter volgt de Zwolse Vastgoed Maatschappij ook niet in haar stelling dat de huurprijs van € 1.250,00 alleen gold als tegemoetkoming vanwege de vroegtijdig huurbeëindiging. [gedaagde] is immers € 40,00 meer gaan betalen, zodat niet gesproken kan worden van een tegemoetkoming. 5.22. De kantonrechter komt tot de conclusie dat de geldende huurprijs per 1 april 2022 € 1.250,00 inclusief BTW bedraagt. Deze huurprijs heeft [gedaagde] ook maandelijks betaald en is door de Zwolse Vastgoed Maatschappij ook geaccepteerd. Er is geen grond om de huurprijs te indexeren 5.23. Nu de kantonrechter tot de slotsom is gekomen dat de huurprijs vanaf 1 april 2022 € 1.250,00 inclusief BTW per maand is, kan de Zwolse Vastgoed Maatschappij in ieder geval geen indexering toepassen op een bedrag van € 1.500,00 exclusief BTW dan wel € 1.815,00 inclusief BTW. Maar ook los daarvan, is er volgens de kantonrechter geen grondslag voor het indexeren van de huurprijs. 5.24. Uit de stukken blijkt niet dat de algemene voorwaarden, waarop de Zwolse Vastgoed Maatschappij een beroep doet voor het doorberekening van de indexering, aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld. De enige verwijzing naar de algemene voorwaarden wordt gemaakt in de huurovereenkomsten, maar deze overeenkomsten zijn niet ondertekend en bieden onvoldoende bewijs dat [gedaagde] kennis heeft genomen van de algemene voorwaarden. De als productie 17 bij dagvaarding overgelegde algemene voorwaarden zijn ook niet voorzien van een paraaf of op een andere manier ondertekend. 5.25. Verder blijkt niet dat er ooit eerder indexering is toegepast, laat staan dat dit op een eerder moment tussen (de rechtsvoorganger van) de Zwolse Vastgoed Maatschappij en [gedaagde] is overeengekomen. Dit is ook niet aannemelijk, gelet op de informele huurrelatie die [gedaagde] had met de rechtsvoorganger van de Zwolse Vastgoed Maatschappij, wat door de Zwolse Vastgoed Maatschappij ook niet wordt betwist. 5.26. Met de overweging dat de maandelijkse huurprijs € 1.250,00 inclusief BTW bedraagt, verhoging hiervan in verband met de indexering niet aan de orde is en niet is betwist dat [gedaagde] maandelijks een totaalbedrag van € 1.250,00 heeft betaald en dit nog steeds doet, komt de kantonrechter tot de conclusie dat er geen huurachterstand is. 5.27. Dit brengt met zich mee dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding zal afwijzen. De vordering tot betaling van € 11.215,44 zal ook worden afgewezen. De belangenafweging valt in het voordeel van de Zwolse Vastgoed Maatschappij 5.28. Omdat inmiddels sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, kan de huurovereenkomst worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar (artikel 7:300 lid 2 BW jo. 7:292 lid 2 BW).

De opzegging moet gebaseerd zijn op een van de gronden uit artikel 7:296 BW. 5.29. In de brief van 21 juli 2023 heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij de huur opgezegd tegen 31 augustus 2024. De reden voor de opzegging is het voornemen van de Zwolse Vastgoed Maatschappij om het gehuurde te renoveren. In lijn met artikel 7:296 BW heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij haar vordering tot beëindiging van de huur gebaseerd op dezelfde gronden als de gronden die zij in haar opzeggingsbrief heeft gebruikt (dringend eigen gebruik en een belangenafweging). 5.30. De kantonrechter zal eerst onderzoeken of voldaan is aan de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Pas als het beroep op deze opzeggingsgrond niet slaagt, komt de kantonrechter toe aan een belangenafweging. 5.31. Onder dringend eigen gebruik verstaat de wet ook het uitvoeren van een renovatie, bijvoorbeeld het slopen van het gehuurde en het vervangen daarvan door nieuwbouw, die zonder het beëindigen van de huur niet mogelijk is. Dat het gehuurde voor de Zwolse Vastgoed Maatschappij verliesgevend is en in een slechte staat verkeert waardoor renovatie noodzakelijk is, wordt door [gedaagde] niet betwist. [gedaagde] stelt dat de renovatieplannen niet concreet zijn zodat opzegging van de huur voorbarig is. De kantonrechter volt [gedaagde] daarin niet, maar ook al zouden de plannen onvoldoende vaststaan, leidt dit niet tot de conclusie dat de opzegging van de huur ongeldig is. 5.32. De Zwolse Vastgoed Maatschappij moet het dringend eigen gebruik aannemelijk maken. Dat betekent dat er geen hoge eisen aan het bewijs worden gesteld. Met het overleggen van een nieuwbouwplan en de – door [gedaagde] onvoldoende bestreden – toelichting van de Zwolse Vastgoed Maatschappij dat het laatste en definitieve bouwplan zeer binnenkort door de gemeente zal zijn goedgekeurd, heeft de Zwolse Vastgoed Maatschappij volgens de kantonrechter het dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk gemaakt. Nu [gedaagde] al sinds maart 11 maart 2022 op de hoogte is van het voornemen van de Zwolse Vastgoed Maatschappij om het gehuurde te renoveren en herontwikkelen, moet enerzijds worden aangenomen dat hij de opzegging heeft kunnen zien aankomen en kan anderzijds ook niet gezegd worden dat met de opzegging redelijkerwijs langer moest worden gewacht. 5.33. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] desgevraagd aangegeven dat een ontruimingstermijn van drie maanden te kort is. De kantonrechter begrijpt de zorgen van [gedaagde] over de voorzetting van zijn café, maar is van oordeel dat de opzegtermijn van één jaar die in de brief werd gehanteerd en die intussen, vanaf de datum van dit vonnis neerkomt op circa vijf maanden, voldoende tijd biedt om een andere locatie voor het café te vinden, zijn vaste klantenkring over een verhuizing te informeren en op deze manier zijn onderneming voort te zetten. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat niet gesteld of gebleken is dat de inventaris van het café zich moeilijk laat verplaatsen. 5.34. De conclusie is dat de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst per 31 augustus 2024 zal toewijzen. De ontruiming wordt toegewezen 5.35. Met de toewijzing van de meer subsidiaire vordering waarmee de huurovereenkomst per 31 augustus 2024 zal eindigen, ligt de vordering tot ontruiming per diezelfde datum voor toewijzing gereed. Betaling van de huurprijs/gebruiksvergoeding wordt toegewezen 5.36. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de huurprijs tot 31 augustus 2024 en een gebruiksvergoeding als [gedaagde] het gehuurde na 31 augustus 2024 nog in gebruik heeft tot de dag van de ontruiming toe, waarbij de geldende huurprijs, zoals in rechtsoverweging 5.22. overwogen, € 1.250,00 inclusief BTW per maand bedraagt. Betaling van de wettelijke rente wordt afgewezen 5.37. Omdat de kantonrechter tot de conclusie is gekomen dat er geen huurachterstand is, wordt de wettelijke rente over € 11.215,44 afgewezen. Voor zover de Zwolse Vastgoed Maatschappij wettelijke rente over de nog verschuldigde huurprijs/gebruiksvergoeding vordert, wijst de kantonrechter dit ook af. De wettelijke rente loopt pas als er vertraging is in de voldoening van een geldsom en de schuldenaar in verzuim is. Dat is hier niet het geval. Een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt niet toegewezen 5.38. Artikel 7:297 lid 1 BW geeft de kantonrechter de mogelijkheid een tegemoetkoming aan [gedaagde] toe te kennen voor de kosten die hij moet maken in verband met zijn verhuizing naar een nieuwe locatie en voor de kosten van het inrichten van deze locatie. Wil [gedaagde] hierop aanspraak kunnen maken, dan moet hij aannemelijk maken dat hij deze kosten zal maken en de hoogte ervan onderbouwen. 5.39. In zijn conclusie van antwoord heeft [gedaagde], voor het geval dat de beëindigingsvordering van de Zwolse Vastgoed Maatschappij zou worden toegewezen, de kantonrechter verzocht een bedrag ter tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Omdat het bedrag op dat moment nog niet in kaart kon worden gebracht, heeft hij aangegeven de kosten in een later stadium te zullen onderbouwen. Dit heeft hij niet gedaan. 5.40. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij tegen een goede vergoeding bereid zou zijn om uit het gehuurde te vertrekken, maar de stelling van de Zwolse Vastgoed Maatschappij dat op enig moment een bedrag van € 100.000,00 is genoemd, wordt door hem betwist. Tegelijkertijd heef [gedaagde] de kantonrechter geen andere aanknopingspunten geboden waaruit de hoogte van de nog te maken verhuis- en inrichtingskosten zou kunnen worden afgeleid. 5.41. Nu [gedaagde] geen bedragen heeft willen of kunnen noemen, heeft hij in dit kader niet voldaan aan zijn stelplicht. Het gevolg daarvan is dat de kantonrechter geen enkel aanknopingspunt heeft om de kosten waarvoor [gedaagde] zich bij een vertrek geplaatst ziet te bepalen. De kantonrechter ziet dan ook, mede gelet op de ruime vertrektermijn die [gedaagde] is gegund, geen aanleiding om de Zwolse Vastgoed Maatschappij tot betaling van een bedrag wegens verhuis- en inrichtingskosten te veroordelen. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen 5.42. De vordering van de Zwolse Vastgoed Maatschappij tot betaling van de buitengerechtelijke kosten wijst de kantonrechter af. Het vergoed kunnen krijgen van deze kosten is weliswaar niet beperkt tot het hebben van een opeisbare vordering tot betaling van een geldbedrag, maar dit neemt niet weg dat de Zwolse Vastgoed Maatschappij moet stellen en specificeren dat zij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. De Zwolse Vastgoed Maatschappij heeft in dit kader niets gesteld. De proceskosten worden gecompenseerd 5.43. Omdat de Zwolse Vastgoed Maatschappij en [gedaagde] over en weer gedeeltelijk (on)gelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De uitvoerbaarheid bij voorraad wordt toegewezen 5.44. De toegewezen vorderingen worden, zoals door de Zwolse Vastgoed Maatschappij gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat het vonnis meteen kan worden uitgevoerd, ook als hoger beroep wordt ingesteld.