ECLI:NL:RBOVE:2024:1453

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almelo Zaaknummer: 10705141 \ CV EXPL 23-2075 Vonnis van 19 maart 2024 in de zaak van 1 [eiser 1], wonende te [woonplaats 1],2. [eiser 2], wonende te [woonplaats 2],3. [eiser 3], wonende te [woonplaats 3],4. [eiser 4], wonende te [woonplaats 4],5. [eiser 5], wonende te [woonplaats 5],6. [eiser 6], wonende te [woonplaats 6],7. [eiser 7], wonende te [woonplaats 7], eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers], gemachtigde: mr. D.F. Briedé, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], gemachtigde: mr. S. Alberts. 1Samenvatting 1.1. In april 2021 heeft [gedaagde] camping [locatie] gekocht. Op 1 september 2021 heeft [gedaagde] nieuwe aandeelhouders gekregen. Op 6 september 2021 heeft zij alle standplaatsovereenkomsten opgezegd. [eisers] huurden elk een standplaats op de camping. Zij vorderen in dit geding een verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens hen onrechtmatig, dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door hen niet tijdig te informeren over haar toekomstplannen voor de camping en de consequenties daarvan. Zij vorderen ook een verklaring voor recht dat de opzegging van de standplaatsovereenkom-sten in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Tot slot vorderen zij schadevergoeding. 1.2. De kantonrechter oordeelt dat de standplaatsovereenkomsten rechtsgeldig opgezegd zijn door [gedaagde] en dat zij niet onrechtmatig, dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld. De gevorderde verklaringen voor recht worden dus afgewezen. Wel is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] een redelijke vergoeding aan [eiser 1] had moeten aanbieden. De standplaatsovereenkomst met [eiser 1] is namelijk pas kort (vier maanden) vóór het opzeggen van de standplaatsovereenkomsten gesloten. De kosten die [eiser 1] heeft gemaakt om zijn caravan op de camping te plaatsen staan niet in verhouding tot de korte termijn die hij op de camping heeft kunnen verblijven. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] daarom om aan hem een bedrag van € 1.500,00 te betalen ter vergoeding van deze kosten.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 21 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - de mondelinge behandeling van 12 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de notities van [eisers], - de spreekaantekeningen van [gedaagde]. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4], [eiser 5], [eiser 6] en [eiser 7] huurden ieder een standplaats op camping [locatie]. De standplaatsen waren bedoeld voor verblijf voor recreatieve doeleinden. 3.2. Op 1 april 2021 heeft [gedaagde] camping [locatie] van [bedrijf 1] B.V. gekocht. 3.3. Op 20 april 2021 heeft [gedaagde] per brief aan de huurders medegedeeld dat zij in overleg was met de gemeente om te kijken welke mogelijkheden er met de camping waren, dat het voor de hand lag dat een eventuele ontwikkeling zou worden gestart met de uitbreidingsgronden naast de camping en dat nog niet duidelijk was of en hoe dat de standplaatsen van de huurders zou raken. 3.4. Op of na 25 april 2021 heeft de beheerder van de camping de slagboom van het park enige tijd gesloten (gehouden) en de toegangspassen geblokkeerd. De huurders die zich bij de slagboom meldden, is verzocht om een nieuwe standplaatsovereenkomst te ondertekenen. Na melding van een huurder werd zijn toegangspas weer geactiveerd. 3.5. In mei 2021 heeft [gedaagde] een standplaatsovereenkomst met [eisers] getekend en heeft de beheerder van de camping een bericht naar [eiser 2] gestuurd met de tekst: “Reclame maken daar is Facebook voor. Zorgen dat de camping weer vol komt. Dus meer buitenstaanders hoe beter”. 3.6. Op 25 mei 2021 heeft een toenmalige aandeelhouder van [gedaagde] aan een huurder (die geen partij is in deze procedure) medegedeeld dat de plannen met de camping nog niet waren uitgewerkt, dat de veranderingen naar verwachting niet van de ene op de andere dag zouden plaatsvinden, maar over een periode van jaren en dat het nog te vroeg was om definitieve uitspraken te doen. 3.7. Op 8 juni 2021 heeft een toenmalige aandeelhouder van [gedaagde] aan een huurder (die geen partij is in deze procedure) medegedeeld dat het plan op dat moment niet was om de camping op korte termijn te slopen, maar om eerst uit te breiden en de rest van de camping dan fasegewijs naar een hoger niveau te tillen. Als het plan anders zou worden, zou dat onmiddellijk gemeld worden. Daarbij heeft hij vermeld dat hij niet kon garanderen dat het plan niet zou wijzigen, maar dat men erop moest vertrouwen dat de aandeelhouders stapsgewijs wilden moderniseren en niet in één keer. 3.8. Op 5 augustus 2021 heeft [gedaagde] een nieuwe standplaats-overeenkomst met een (die geen partij is in deze procedure) gesloten. 3.9. Op 1 september 2021 heeft [gedaagde] andere aandeelhouders (vertegenwoordigd door de heren [naam 1] en [naam 2]) gekregen. 3.10. Op 6 september 2021 heeft [gedaagde] per brief aan [eisers] de standplaatsovereenkomsten opgezegd tegen 31 december 2021 in verband met grootschalige renovatie van de camping. 3.11. [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4], [eiser 5] en [eiser 6] zijn in januari 2021 (met hun caravan) verhuisd naar een camping in Brabant. [eisers] heeft zijn caravan verkocht. [eiser 7] heeft zijn caravan op de camping achtergelaten en een afstandsverklaring getekend.

4.1. [eisers] vorderen dat de kantonrechter: voor recht verklaart dat [gedaagde] tegenover hen onrechtmatig dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door hen niet tijdig te informeren over de toekomstplannen voor de camping en de consequenties daarvan voor de zittende en komende huurders, voor recht verklaart dat de opzegging van de huurovereenkomsten in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, [gedaagde] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis de volgende bedragen te betalen: a. € 5.500,00 aan [eisers], b. € 15.450,00 aan [eiser 2], c. € 15.000,00 aan [eiser 3], d. € 14.100,00 aan [eiser 4], e. € 10.550,00 aan [eiser 5], f. € 16.500,00 aan [eiser 6], g. € 14.250,00 aan [eiser 7], 4. voor zover de schade zich niet eenvoudig laat begroten, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan [eisers], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, 5. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en nakosten. 4.2. [eisers] stellen dat [gedaagde] hen heeft voorgehouden dat de camping zou blijven bestaan, dat de modernisering van de camping gefaseerd zou worden uitgevoerd en dat zij hun standplaatsen niet (op korte termijn) hoefden te verlaten. Ook zijn er tot het laatste moment huurcontracten met nieuwe huurders afgesloten, terwijl er achter de schermen al plannen waren voor herstructurering van de camping en opzegging van de huurovereenkomsten. [gedaagde] heeft hen in april 2021 onder druk nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten laten ondertekenen en heeft die overeenkomsten vervolgens per 31 december 2021 opgezegd. Ook heeft zij de huurders laten aanschrijven door iemand die achteraf advocaat bleek te zijn, met de mededeling dat als zij niet uit eigen beweging zouden vertrekken, er tot ontruiming zou worden overgegaan. [eisers] stellen dat [gedaagde] met al deze handelingen onrechtmatig, dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid tegenover hen heeft gehandeld. Daarnaast is de opzegging van de huurovereenkomsten in strijd met de redelijkheid en billijkheid nu er geen zwaarwegende grond voor de opzegging bestond: er was namelijk geen haalbaar herstructureringsplan, wat blijkt uit het feit dat twee jaar later nog geen enkele vooruitgang is geboekt. Daarnaast had [gedaagde] hen een opzegtermijn van een jaar moeten gunnen, zoals ook in de RECRON-voorwaarden is bepaald, en had de opzegging gepaard moeten gaan met het aanbod tot het betalen van een schadevergoeding. 4.3. [gedaagde] voert verweer. Volgens haar bestonden aanvankelijk geen plannen tot sloop van de camping, maar bleek in de zomer van 2021 dat de camping alleen na een grootschalige herstructurering toekomstbestendig zou zijn. Dit kon niet met behoud van de standplaatsen. Zij heeft de standplaatsovereenkomsten daarom opgezegd. [eisers] hebben zich daarbij neergelegd en zijn vertrokken. Voordien is meerdere keren tegen huurders gezegd dat de plannen nog niet vastlagen. Huurders hielden er al rekening mee dat de standplaatsen mogelijk niet zouden blijven bestaan. Er is dan ook geen sprake van onrechtmatig handelen of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Er was geen zwaarwegende grond voor de opzeggingen nodig en evenmin een langere opzegtermijn dan de circa vier maanden die in de praktijk is gehanteerd. [eisers] hebben geen recht op een vergoeding in verband met de opzegging. [eisers] moeten dan ook nietontvankelijk worden verklaard, althans hun vorderingen moeten worden afgewezen, met hoofdelijke veroordeling van hen in de proceskosten. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

opzegging standplaatsovereenkomsten duurovereenkomst 5.1. De huur van de standplaatsen is naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De overeenkomsten zijn niet aangegaan met het doel om voor één bepaalde periode te gelden en daarna te eindigen. Dit blijkt uit het feit dat de overeenkomsten jaarlijks automatisch zijn verlengd en alleen door opzegging konden eindigen. De standplaatsovereenkomsten hebben in de praktijk ook vele jaren bestaan. Dat (vele) huurders in april 2021 een nieuwe standplaatsovereenkomst hebben getekend, maakt dit niet anders. Volgens [gedaagde] was het doel hiervan namelijk alleen de administratie op orde te krijgen, niet om de huurverhoudingen te wijzigen. 5.2. Duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn in beginsel opzegbaar. In de stand-plaatsovereenkomsten is opgenomen dat de overeenkomsten kunnen worden opgezegd met een opzegtermijn van twee maanden. [eisers] stellen dat zij de nieuwe overeenkomsten in april/mei 2021 onder druk hebben getekend, maar gesteld noch gebleken is dat wat betreft de opzegtermijn onder de oude overeenkomsten voor hen gunstiger voorwaarden golden. [gedaagde] heeft voldaan aan de in de nieuwe standplaatsovereenkomst opgenomen opzegtermijn van twee maanden en heeft zelfs een ruimere opzegtermijn gehanteerd, namelijk circa vier maanden. 5.3. Uit de jurisprudentie blijkt echter dat, ook als de duurovereenkomst voorziet in een regeling van de opzegging, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval mee kunnen brengen dat aan de opzegging van een duurovereenkomst nadere eisen worden gesteld. Bovendien kan een beroep op de opzegging onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (zie ECLI:NL:HR:2018:141, rechtsoverwegingen 3.6.3 en 3.6.4). langere termijn 5.4. [eisers] stellen dat in de RECRON-voorwaarden een opzegtermijn van een jaar is opgenomen en dat [gedaagde] aan hen ook een termijn van een jaar had moeten geven. De RECRON-voorwaarden zijn in dit geval echter niet van toepassing. Op grond waarvan aan hen een termijn van een jaar had moeten worden gegund, is verder niet toegelicht. Daarnaast geldt dat [eisers] “vrijwillig” (dat wil zeggen: zonder in rechte tot ontruiming gedwongen te zijn) zijn vertrokken, waarbij zij niet aan de aangezegde datum van opzegging van de standplaatsovereenkomsten zijn gehouden (het vertrek heeft enige tijd ná 31 december 2021 plaatsgevonden). Ten slotte is van belang dat [eisers] niet permanent op de camping verbleven en dat hun (sta)caravans, zoals [gedaagde] onbetwist heeft gesteld, verplaatsbaar moesten blijven. Aan voormeld standpunt van [eisers] wordt verder dan ook voorbij gegaan. zwaarwegende grond 5.5. Onder omstandigheden kan het zo zijn dat een standplaatsovereenkomst alleen kan worden opgezegd als 1) een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat en/of 2) de opzegging gepaard gaat met een aanbod tot betaling van een redelijke vergoeding (zie ECLI:NL:GHDHA:2014:17, onder 5.3). [eisers] stellen dat in dit geval een zwaarwegende grond voor opzegging vereist was en dat [gedaagde] die niet had. 5.6. Indien en voor zover hier een zwaarwegende grond voor opzegging vereist zou zijn, is de kantonrechter van oordeel dat daar sprake van is. [gedaagde] heeft voldoende feitelijk onderbouwd dat - gezien de huidige staat van de camping - een grootschalige renovatie van de camping (waaronder ten aanzien van de infrastructuur van de nutsvoorzieningen, die gebrekkig was) noodzakelijk is. Ook is voldoende aannemelijk dat zij hier een voldoende concreet en haalbaar plan voor had en heeft, waarbij chalets en recreatiewoningen worden geplaatst, en dat de standplaatsen bij de uitvoering van dat plan niet behouden konden blijven. Dat het plan haalbaar is (althans lijkt te zijn) blijkt uit het feit dat [gedaagde] in 2023 bij de gemeente een principeverzoek heeft ingediend, dat positief is ontvangen. Bovendien is realisatie van het plan binnen het huidige bestemmingsplan mogelijk. Dat, mede in verband met het vinden van financiers, het een project van de lange adem is, maakt niet dat het plan niet haalbaar is. Ten eerste vergen projecten als het onderhavige altijd tijd. Ten tweede is het pas nadat de camping ontruimd was naar zeggen van [gedaagde] eenvoudiger geworden om investeerders te vinden. 5.7. De kantonrechter oordeelt dan ook dat [gedaagde] gezien de renovatieplannen een zwaarwegende grond had om de standplaatsovereenkomsten op te zeggen. Gelet op het plan, konden de standplaatsen niet behouden blijven. redelijke vergoeding 5.8. [eisers] stellen dat [gedaagde] hen bij de opzegging van de standplaatsovereenkomsten een redelijke vergoeding had moeten aanbieden, omdat zij aan hen heeft voorgehouden dat de camping zou blijven bestaan, zij tot het laatste moment in hun caravans hebben geïnvesteerd en de caravans niet meer voor een reëel bedrag konden worden verkocht. De waarde van een stacaravan wordt volgens hen namelijk met name bepaald door de locatie waar deze zich bevindt. Daarnaast hadden zij maar een beperkte tijd om te vertrekken en is het moeilijker om een caravan te verkopen wanneer het winter wordt. Volgens [eisers] bestaat hun schade uit de kosten van de aanschaf van hun caravans (minus de opbrengst in geval van verkoop), de verhuis- en/of verwijderingskosten en de kosten van hun investeringen in de caravans. 5.9. De kantonrechter overweegt als volgt. [eisers] huurden alleen een standplaats van [gedaagde]. De stacaravans zijn/waren eigendom van [eisers] In de standplaatsovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst opzegbaar is en dat [eisers] ervoor moeten zorgen dat de caravans verplaatsbaar blijven. [eisers] wisten bij het sluiten van de standplaatsovereenkomst dus al dat deze op enig moment zou kunnen eindigen en dat zij hun caravans dan zouden moeten verplaatsen. Wat [eisers] na de opzegging van de standplaatsovereenkomsten met hun caravans hebben gedaan, is in beginsel hun eigen keuze en verantwoordelijkheid (geweest). Als uitgangspunt geldt daarom dat de kosten voor de aanschaf van de caravans en de verhuis- en verwijderingskosten voor rekening van [eisers] komen en blijven, tenzij er aanleiding is anders te oordelen. Dit geldt ook voor investeringen zoals aanbouwen, veranda’s, schuttingen en tuinen. [eisers] hebben er namelijk zelf voor gekozen om investeringen te doen op de gehuurde grond met het risico dat deze hun waarde zouden verliezen bij beëindiging van de standplaatsovereenkomst (vgl. ECLI:NL:GHARL: 2013:5639, rechtsoverweging 4.20). 5.10. Op de zitting hebben [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4] en [eiser 6] verklaard dat zij hun caravan (althans één daarvan) naar een andere camping hebben verhuisd. [eiser 3], [eiser 5] en [eiser 7] hebben verklaard dat zij hun caravan op de camping hebben achtergelaten en [eisers] heeft verklaard dat hij zijn caravan heeft verkocht. 5.11. Met betrekking tot de huurders die hun caravan hebben meegenomen, valt niet in te zien waarom [gedaagde] de aanschafwaarde van deze caravans aan de huurders zou moeten vergoeden. De caravan blijft eigendom van de huurders, zodat geen sprake is van een waardedaling, afgezien van de gangbare afschrijving. De waarde van de standplaats kan niet aan de waarde van de caravan worden toegerekend, aangezien de standplaats geen eigendom van de huurders is.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis en tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 1.500,00 te betalen aan [eisers], 6.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.3. wijst het meer of anders gevorderde af, 6.4. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024.

Met betrekking tot de verhuiskosten en de investeringen geldt dat deze kosten ook voor rekening van [eisers] zouden zijn gekomen als hun een langere opzegtermijn was gegund. Daarnaast is niet onderbouwd dat de huurders (behalve [eisers]) kort voor de opzegging investeringen hebben gedaan die zij nog niet door het genot ervan hebben kunnen “terugverdienen”. Alleen [eiser 2] heeft een aantal bonnetjes van [bedrijf 2], Praxis en [bedrijf 3] overgelegd, maar daaruit blijkt niet dat deze kosten aan of rondom zijn caravan zijn besteed en dat deze investeringen bij de verhuizing verloren zijn gegaan. 5.12. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben ook de huurders die hun caravan hebben achtergelaten onvoldoende onderbouwd dat sprake is van omstandigheden op grond waarvan [gedaagde] hen in het kader van de opzegging een vergoeding had moeten aanbieden. Zo hebben zij onvoldoende onderbouwd dat zij, als zij een langere termijn hadden gehad, hun caravan wel zouden hebben verhuisd of voor een hoger bedrag hadden kunnen verkopen. Voor zover de caravans niet verplaatsbaar waren, komt dat voor risico van de huurders. Daarnaast hebben de huurders de aanschafwaarde van hun caravan niet met stukken onderbouwd, hebben zij op de mondelinge behandeling andere bedragen genoemd dan in de dagvaarding en blijkt nergens uit wat de restwaarde van hun caravan was op het moment van de opzegging (na jaren gebruik). 5.13. Aan [eisers] had [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter in het kader van de opzegging wel een redelijke vergoeding moeten aanbieden. Zij heeft de standplaatsovereenkomst met [eisers] namelijk relatief kort (vier maanden) vóór het opzeggen van alle standplaatsovereenkomsten gesloten. De kantonrechter acht dit in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid die van [gedaagde] als verhuurder verwacht mag worden. Zij stelt weliswaar dat [eisers] vóór het sluiten van de overeenkomst is geïnformeerd over de recente verkoop van de camping en dat het nog niet duidelijk was wat er met de camping zou gaan gebeuren, maar [eisers] betwist dit gemotiveerd. Uit de onder 3.5., 3.6. en 3.7. genoemde berichten blijkt niet dat opzegging van de standplaatsovereenkomst op korte termijn te verwachten was. Dat niet duidelijk was wat met de camping zou gaan gebeuren, betekent niet dat [eisers] er rekening mee moest houden dat hij op korte termijn al weer zou moeten vertrekken. Aangezien zijn investeringskosten voor het plaatsen van de caravan niet in verhouding staan tot de korte termijn die hij op de camping heeft kunnen verblijven, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] [eisers] in het kader van de opzegging een redelijke vergoeding had moeten aanbieden. [eisers] heeft zijn kosten begroot op € 1.500,00. Dit bedrag komt de kantonrechter niet onredelijk voor. De kantonrechter zal [gedaagde] dan ook veroordelen tot betaling van dit bedrag aan [eisers]. [eisers] heeft niet met stukken onderbouwd dat hij zijn caravan voor minder dan de waarde heeft verkocht en dat hij daartoe was genoodzaakt door de opzegging op korte termijn, zodat hier geen bedrag voor zal worden toegewezen. opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid 5.14. Gelet op het voorgaande concludeert de kantonrechter dat, behoudens in het geval van [eisers], [gedaagde] de standplaatsovereenkomsten met [eisers] rechtsgeldig heeft opgezegd. De opzegging van de standplaatsovereenkomst met [eisers] wordt, gezien het vertrek van [eisers], geconverteerd in een rechtsgeldige opzegging tegen de datum van vertrek, met dien verstande dat [gedaagde] [eisers] ter zake nog een vergoeding van € 1.500,- moet betalen. De gevorderde verklaring voor recht dat opzegging van de standplaatsovereenkomsten in strijd is gedaan met de redelijkheid en billijkheid zal daarom worden afgewezen. onrechtmatig/strijd met de redelijkheid en billijkheid vanwege niet tijdig informeren 5.15. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] onrecht-matig, dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid tegenover [eisers] heeft gehandeld door hen niet tijdig te informeren over de toekomstplannen en consequenties daarvan, zal ook worden afgewezen. [gedaagde] heeft namelijk onderbouwd gesteld dat zij eerst niet van plan was om de camping te slopen, maar dat in de zomer van 2021 is gebleken dat de camping alleen na een grootschalige herstructurering toekomstbestendig zou zijn. Toen zij nog uitbreidingsplannen had, heeft zij de huurders meerdere keren geïnformeerd dat deze plannen nog niet definitief waren en toen de plannen zijn gewijzigd heeft zij de huurders daar vrijwel direct (namelijk in september 2021) over geïnformeerd. Daarnaast heeft zij de standplaatsovereenkomsten opgezegd met inachtneming van - een ruimere termijn dan – de contractuele opzegtermijn. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dan ook niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] de huurders niet tijdig heeft geïnformeerd over de toekomstplannen en de consequenties daarvan. proceskosten 5.16. Nu partijen over en weer gedeeltelijk in het gelijk gesteld zijn, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partijen de eigen kosten draagt.