ECLI:NL:RBOVE:2024:1214

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 10701243 \ CV EXPL 23-3550 Vonnis van 5 maart 2024 in de zaak van [eiseres] , te [woonplaats 1], eisende partij, hierna te noemen: [eiseres], gemachtigde: mr. L.A. Uilkema, tegen 1 [gedaagde 1], te [woonplaats 2], hierna te noemen: [gedaagde 1], 2. de besloten vennootschap [gedaagde 2] B.V., te [vestigingsplaats], gedaagde partijen, gemachtigde: mr. D. Kohelet.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 21 november 2023, - de akte met producties van [gedaagde 1], - de akte met producties van [eiseres], - de mondelinge behandeling van 1 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar mr. Uilkema en mr. Kohelet het woord hebben gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen, die zij overgelegd hebben. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. [eiseres] had interesse in een chalet dat [gedaagde 1] te koop aanbood op Facebook, voor een bedrag van € 39.500,00. [eiseres] heeft het chalet bezichtigd en diezelfde dag 10% van de aankoopsom overgemaakt naar [gedaagde 2] B.V., het bedrijf van [gedaagde 1]. Daarna zijn partijen in een conflict geraakt, waardoor de koopovereenkomst niet is doorgegaan. [eiseres] wil daarom haar aanbetaling terug. [gedaagde 1] weigert dat, omdat zij de betaling wil verrekenen met de schade die zij stelt te hebben geleden doordat [eiseres] de koopovereenkomst niet is nagekomen. 2.2. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] de aanbetaling van [eiseres] moet terugbetalen. Hij zal zijn beslissing hierna toelichten.

3.1. [gedaagde 1] heeft op enig moment het chalet [chalet] met standplaats [locatie] op [camping] in [plaats] op Facebook te koop aangeboden. Het chalet is ter plaatse aangesloten op gas, water en elektriciteit en op het riool. Het bevindt zich op een perceel dat in eigendom toebehoort aan [camping]. 3.2. Op 2 mei 2023 heeft [eiseres] contact met [gedaagde 1] opgenomen, omdat zij interesse had in het chalet. 3.3. Op 15 mei 2023 heeft [eiseres] samen met haar partner en schoonvader het chalet bezichtigd. Daarbij is gesproken over de koop van het chalet. [gedaagde 1] ging daarmee akkoord onder de voorwaarde dat [eiseres] 10% van de koopprijs zou aanbetalen. [eiseres] heeft daarmee ingestemd, maar wilde wel eerst dat er een aanbetalingsovereenkomst zou worden opgemaakt. [gedaagde 1] heeft, in overleg met [eiseres], vervolgens het volgende op papier gezet: “Koopovereenkomst Koper: [eiseres], [woonplaats 1] En Verkoper: [gedaagde 1], [woonplaats 2] Zijn overeengekomen chalet [chalet] met standplaats [locatie] op [camping] (huurgrond) voor de prijs van €39500,- incl inventaris ,over te nemen op 21 mei as om 11.00 uur. Parklasten 2023 zijn reeds voldaan. De aanbetaling zal per direct geschieden, 10% en het restant zal uiterlijk 21 mei 2023 worden voldaan. (…)” [eiseres] heeft daarop € 3.950,00 overgemaakt naar [gedaagde 2] B.V., het bedrijf van [gedaagde 1]. 3.4. Op 17 mei 2023 heeft [eiseres] aan [gedaagde 1] laten weten dat de afspraak met de campingeigenaar was verplaatst naar maandag (de kantonrechter begrijpt: 22 mei 2023) en dat zij daarna contact met haar opneemt. 3.5. Naar aanleiding van de afspraak met de campingeigenaar op 22 mei 2023 heeft [eiseres] het volgende aan [gedaagde 1] bericht: “(…) Ik heb vanochtend met de camping eigenaar gezeten en dat is allemaal goed gegaan. Er is mij wel geadviseerd om een bouwkundige keuring te gaan doen. Dat wil ik graag inplannen voordat ik het chalet definitief koop. (…)” 3.6. [gedaagde 1] heeft daarop het volgende gereageerd: “Ik kom sowieso in de kosten dus mocht de koop onverhoopt niet doorgaan zullen deze wel vergoed moeten worden. Omdat we de afspraak en daarmee de koop hadden gesloten dat afgelopen zondag de sleuteloverdracht zou zijn. (…)” 3.7. [eiseres] heeft daarop het volgende teruggestuurd: “De koop hebben we niet gesloten, ik heb geen koopovereenkomst ondertekend. (…) Mocht de bouwtechnische keuring succesvol zijn dan heb ik nog steeds de intentie om de koop af te ronden. (…)” 3.8. Op 28 mei 2023 heeft [eiseres] een conceptkoopovereenkomst voor het chalet naar [gedaagde 1] gestuurd. [eiseres] heeft [gedaagde 1] daarna verzocht om, als zij niet akkoord gaat met de daarin neergelegde voorwaarden, haar aanbetaling van € 3.950,00 uiterlijk op 1 juni 2023 terug te betalen. 3.9. Op 29 mei 2023 heeft [gedaagde 1] de volgende e-mails naar [eiseres] gestuurd: “Ik ga NIET akkoord! Het chalet staat inmiddels weer in de verkoop! (…)” en “Gezien de kosten en gederfde inkomsten en andere zaken zal er geen terug storting zijn. (…)” 3.10. Op 30 mei 2023 heeft [eiseres] aan [gedaagde 1] nogmaals verzocht de aanbetaling uiterlijk op 1 juni 2023 terug te betalen. 3.11. Bij brief van 2 juni 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] het volgende aan [eiseres] gestuurd: “Aangezien inmiddels genoegzaam duidelijk is geworden dat u niet bereid bent tot nakoming van vorenbedoelde overeenkomst, daarmee al enige tijd in verzuim bent en de schade van cliënte hierdoor oploopt, ziet cliënte zich genoodzaakt deze o.g.v. art/ 6:265 BW te ontbinden. Ik stel u hierbij dan ook aansprakelijk voor alle schade die van uw niet-nakoming het gevolg is. Cliëntes totale schade bedraagt een hoger bedrag dan de door u verrichte aanbetaling (misgelopen huurinkomsten, juridische kosten, huur die doorloopt, etc.), zodat cliënte een beroep toekomt op verrekening van het bedrag van de aanbetaling met haar vordering op u uit hoofde van schadevergoeding (…).”

4.1. [eiseres] vordert: i) een verklaring van recht dat tussen partijen geen koopovereenkomst is gesloten en dat [eiseres] de aanbetaling van € 3.950,00 onverschuldigd heeft betaald, ii) een hoofdelijke veroordeling tot betaling van € 3.950,00, met rente, iii) een hoofdelijke veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, iv) een hoofdelijke veroordeling in de proceskosten, met rente, en nakosten. 4.2. [eiseres] legt aan haar vordering tot een verklaring voor recht ten grondslag dat (i) partijen nog niet definitief tot overeenstemming waren gekomen, (ii) er geen wilsovereenstemming is, omdat aanbod en aanvaarding niet op elkaar aansloten en (iii) de overeenkomst in strijd met artikel 7:2 BW ten onrechte niet schriftelijk is aangegaan en dus nietig is. Zij verbindt daaraan de conclusie dat de aanbetaling onverschuldigd is geweest en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] B.V. deze moeten terugbetalen. 4.3. [gedaagde 1] betwist de vordering. Volgens [gedaagde 1] is sprake geweest van een overeenkomst, waarbij zij zich ertoe verplichtte het recht van huur (van de standplaats) met het gebruik van het (zich op die standplaats bevindende) chalet over te dragen tegen betaling van € 39.500,00. Daarbij wordt volgens haar in het dagelijks taalgebruik en onder leken gesproken over de koop van een chalet. [eiseres] is haar verplichtingen niet nagekomen, waarop [gedaagde 1] de overeenkomst heeft ontbonden. Aangezien de ontbindingsschade groter is dan de aanbetaling, heeft [eiseres] na verrekening niets meer van haar te vorderen en moet de vordering worden afgewezen. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De vorderingen tegen [gedaagde 2] B.V. 5.1. [eiseres] heeft haar vorderingen zowel ingesteld tegen [gedaagde 1] als haar besloten vennootschap [gedaagde 2]. De kantonrechter zal de vorderingen tegen de vennootschap afwijzen. Niet weersproken is dat de aanbetaling aan de vennootschap na bekrachtiging daarvan door [gedaagde 1] heeft te gelden als een betaling aan [gedaagde 1]. Dat niet met [gedaagde 1] maar met de vennootschap is gecontracteerd is niet gesteld of gebleken. Het inhoudelijke oordeel van de kantonrechter dat hierna volgt, heeft dan ook enkel betrekking op [gedaagde 1]. De totstandkoming van de koopovereenkomst 5.2. De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde 1] stelt dat dat zo is, en [eiseres] betwist dat. De kantonrechter beantwoordt de vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende. 5.3. Of een overeenkomst tot stand is gekomen en zo ja, met welke inhoud, hangt af van wat partijen over en weer uit elkaar verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben kunnen afleiden. In dit geval is daarbij het volgende van belang. Op 15 mei 2023 heeft [eiseres] het chalet bekeken en is met [gedaagde 1] gesproken over de koop daarvan. Uit de WhatsAppconversatie tussen partijen blijkt niet van enig voorbehoud, bijvoorbeeld ten aanzien van de bouwkundige staat of in verband met noodzakelijk medewerking van de campingeigenaar. Nadat [eiseres] verzocht om een overeenkomst over de aanbetaling, heeft [gedaagde 1] een (concept)koopovereenkomst ten aanzien van het chalet aan [eiseres] gezonden. Hoewel dit dus geen overeenkomst was die zich beperkte tot de aanbetaling heeft [eiseres] naar aanleiding daarvan niet opgemerkt dat zij dit niet verwachtte, maar is zij in overleg getreden over de inhoud daarvan. Op verzoek van [eiseres] heeft nog een aanpassing van de tekst plaatsgevonden, in die zin dat is toegevoegd dat de parklasten voor het jaar 2023 al waren voldaan. Vervolgens heeft zij de aanbetaling verricht. Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [gedaagde 1] daaruit redelijkerwijs afleiden dat zij er uit waren. Dat [eiseres] na overleg met de campingeigenaar alsnog een bouwkundige keuring wenste, maakt dit niet anders. Hetzelfde geldt voor het feit dat [gedaagde 1] niet akkoord is gegaan met de door [eiseres] later toegezonden conceptkoopovereenkomst. Er was toen immers al een overeenkomst gesloten. 5.4. Tussen partijen is niet in geschil dat het chalet naar zijn aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, zodat als gevolg van natrekking de juridische eigendom van het chalet rust op de eigenaar van de grond, in dit geval de parkeigenaar. 5.5. [eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat aanbod en aanvaarding niet op elkaar aansluiten en dus geen overeenkomst tot stand is gekomen. [eiseres] ging er, zo stelt zij, van uit dat zij kocht en eigenaar zou worden van het chalet, terwijl volgens haar [gedaagde 1] er (nu) – in verband met de omstandigheid dat het chalet als gevolg van natrekking in juridische eigendom toebehoort aan de campingeigenaar – van uitgaat dat de koopovereenkomst inhield dat hooguit een soort van economisch eigendom, bestaande uit verschillende obligatoire verplichtingen, zou worden overgedragen. 5.6. De kantonrechter volgt [eiseres] hierin niet. Ter zitting heeft [gedaagde 1], zonder dat dit is weersproken, desgevraagd meegedeeld dat zij (aanvankelijk, ten tijde van het sluiten van de overeenkomst) ook niet op de hoogte was van de (gevolgen van) natrekking, en zij er dus (ook) van uitging dat het chalet een roerende zaak was die zij aan [eiseres] in eigendom kon overdragen. Aanbod en aanvaarding sloten in dat opzicht op elkaar aan, zodat sprake was van wilsovereenstemming en een overeenkomst tot stand is gekomen. Dat de overeenkomst niet uitvoerbaar was, maakt dat niet anders. Voor de overeenkomst die partijen voor ogen hadden – koop van een (roerend) chalet tegen een prijs van € 39.500,00 –geldt het schriftelijkheidsvereiste als bedoeld in artikel 7:2 BW niet. De koopovereenkomst was dus niet nietig. 5.7. Aangenomen moet worden dat [gedaagde 1] als gevolg van de natrekking de juridische eigendom van het chalet niet aan [eiseres] kon overdragen, maar [eiseres] heeft aan deze omstandigheid geen juridische consequentie verbonden (in de zin van een vordering uit wanprestatie of vernietiging wegens (wederzijdse) dwaling). 5.8. Uit het voorgaande volgt dat dat de gevorderde verklaring voor recht dat er geen koopovereenkomst is gesloten en dat [eiseres] de aanbetaling onverschuldigd heeft betaald moet worden afgewezen. De ontbinding van de koopovereenkomst 5.9. [gedaagde 1] heeft, nadat zij uit de opstelling van [eiseres] heeft afgeleid dat [eiseres] niet zou nakomen – de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Bij ontbinding zijn partijen verplicht om de reeds ontvangen prestaties ongedaan te maken. Dat betekent dat [gedaagde 1] de aanbetaling van [eiseres] moet terugbetalen. De vordering tot betaling daarvan, vermeerderd met rente daarover, is dan ook in beginsel toewijsbaar. Wel moet daarbij het volgende in acht worden genomen. Het verrekeningsverweer 5.10. [gedaagde 1] voert een verrekeningsverweer. Zij stelt dat zij [eiseres] niets hoeft terug te betalen, omdat de ontbindingsschade groter is dan het bedrag dat is aanbetaald. [gedaagde 1] benoemt in dit verband twee schadeposten: een bedrag van € 2.520,00 in verband met gederfde huur en een bedrag van € 1.900,00 in verband met juridische kosten. [eiseres] heeft bestreden dat [gedaagde 1] enige schade heeft geleden, zodat er volgens haar niets valt te verrekenen. 5.11. Voor vaststelling van de schade moet de hypothetische situatie bij correcte en volledige nakoming worden vergeleken met de situatie waarin [gedaagde 1] zich na het toerekenbaar tekort schieten door [eiseres] bevindt. Bij deugdelijke nakoming zou zij tegen betaling van € 39.500,00 op 21 mei 2023 het chalet hebben overgedragen aan [eiseres]. De gestelde gederfde huurinkomsten zien op het huren van een chalet door een derde over de periode van 21 mei 2023 tot drie weken later. Die huurinkomsten zou [gedaagde 1] (ook) niet hebben ontvangen bij een deugdelijke nakoming, zodat dit onderdeel alleen al om deze reden geen schade vormt. 5.12. Daarnaast stelt [gedaagde 1] dat zij de juridische kosten die zij heeft gemaakt kan verrekenen met de aanbetaling. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende. De omstandigheid dat een vordering wordt afgewezen, brengt niet mee dat de verweerder tegen die vordering jegens degene die de vordering heeft ingesteld, recht heeft op vergoeding van de kosten die hij voorafgaand aan de procedure in verband met de vordering heeft gemaakt, of heeft moeten maken. Indien sprake is van bijkomende omstandigheden, die dat kunnen rechtvaardigen, is dit mogelijk anders. Daarvoor is van belang of in de procedure inzichtelijk is gemaakt in hoeverre de kosten betrekking hebben op andere verrichtingen dan die voor de kosten waarvan de artikelen 56 en 57 Rv (oud) een vergoeding plegen in te sluiten. Artikel 6:96, tweede lid aanhef en onder b BW geeft dus in dit geval geen grondslag voor toewijzing van deze kosten.

De kantonrechter 6.1. veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 3.950,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 29 mei 2023, tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 520,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, 6.3. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt, 6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024. (ED) HR 27 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2404, NJ 1997/651 (Vaston/Smith).