ECLI:NL:RBOVE:2023:5110
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/304437 / KG ZA 23-233
Vonnis in kort geding van 13 december 2023
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. J.W. Post te Zutphen,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. A.G. Ouwejan te Utrecht.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 november 2023, met producties; - de mondelinge behandeling van 29 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2. Hierna is vonnis bepaald.
2 2. Samenvatting2.1. [eiser] en [gedaagde] hebben gedurende hun – inmiddels beëindigde - relatie een woning in gezamenlijk eigendom verkregen. [eiser] vordert onder meer dat [gedaagde] zal meewerken aan de verkoop van de woning. [gedaagde] wil eerst proberen zelf de woning en de daaraan gekoppelde hypothecaire geldlening over te nemen. De voorzieningenrechter verwerpt het verweer van [gedaagde] en wijst de vorderingen van [eiser] grotendeels toe.
3.1. Partijen hebben gedurende ongeveer achttien jaar een affectieve relatie gehad en zijn samen ouders van twee kinderen, [naam 1] (9 jaar) en [naam 2] (7 jaar).
3.2. Op 6 juni 2008 zijn partijen gezamenlijk, ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar geworden van de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
3.3. De relatie tussen partijen is in mei 2023 beëindigd. [eiser] is toen uit de woning vertrokken en zij woont nu met de kinderen bij haar moeder. [gedaagde] woont momenteel in de woning.
4.1. [eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
De verdeling van de gemeenschap te gelasten met dien verstande dat de woning wordt verkocht en in eigendom aan een koper wordt overgedragen en de (netto) verkoopopbrengst bij helfte tussen partijen wordt verdeeld;
[gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na datum van het vonnis zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan een opdracht tot verkoop en levering van zijn aandeel in de eigendom van de woning, meer in het bijzonder door een verkoopopdracht te tekenen bij makelaar [bedrijf] te [vestigingsplaats];
In geval [gedaagde] hieraan niet meewerkt, dan vordert [eiser] (subsidiair) dat dit vonnis in de plaats zal treden van de vereiste medewerking van [gedaagde].
3. Te bepalen dat de aangewezen makelaar op zijn/haar eerste afroep toegang heeft tot de woning voor bepaling van de waarde en bezichtigingen met [gedaagde] en een zodanige marktconforme vraagprijs zal vaststellen, zodat verkoop binnen afzienbare termijn te verwachten is;
4. [gedaagde] te veroordelen al het nodige te doen om na betekening van dit vonnis onvoorwaardelijk en onherroepelijk in ieder geval de volgende rechtshandelingen te verrichten:- de woning ten behoeve van de verkoop toegankelijk te maken en zich ten behoeve van die verkoop in schone, opgeruimde, verzorgende en representatieve staat te bevinden, een en ander volgens aanwijzing van de makelaar en geheel voor rekening van [gedaagde];- zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan toegang van potentiële koper(s) tot de woning en aanhorigheden alsook alle verkoopduidingen die op het erf en/of de woning en op de Funda-website en/of een soortgelijke website door de makelaar zijn aangebracht ongewijzigd in stand te laten;
5. [eiser] te machtigen om mede namens [gedaagde] al hetgeen te doen dat nodig is om te komen tot uitvoering van verkoop en levering van de woning, waaronder namens hem de verkoopovereenkomst te tekenen en de koopopdracht c.q. koopovereenkomst te ondertekenen en hem te vertegenwoordigen bij ondertekening van de notariële akte c.q. leveringsakte en financiële afwikkeling van de woning, dan wel, indien [eiser] niet gemachtigd wordt om [gedaagde] te vertegenwoordigen bij het notariële transport c.q. leveringsakte, een onzijdig persoon te benoemen als bedoeld in artikel 4:181 BW om [gedaagde], voor zover hij onwillig of weigerachtig is, te vertegenwoordigen bij het notariële transport c.q. leveringsakte, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze onzijdige persoon;
6. [gedaagde] te veroordelen om twee dagen voor de dag waarop de woning aan de kopende partij moet worden geleverd, de woning te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan de kopende partij te stellen alsmede [eiser] te machtigen om deze ontruiming zo nodig zelf, met behulp van de sterke arm, op kosten van [gedaagde] te doen ontruimen;
7. [gedaagde] te veroordelen om de helft van de makelaarskosten te voldoen, op verbeurte van een dwangsom waarvan de hoogte gelijk is aan de kosten van de makelaar;
8. [gedaagde] te veroordelen tot verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per gebeurtenis dat [gedaagde] niet zijn medewerking verleent aan de vorderingen onder 2, 4, 6 en 7 te betalen aan [eiser];
9. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten alsmede in de kosten van eventuele executiemaatregelen.
4.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser]. [gedaagde] wil in de woning blijven wonen. [gedaagde] wil [eiser] uitkopen en hij stelt dat hij daarvoor financiële mogelijkheden heeft.
4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
Spoedeisend belang
5.1. Voorop staat dat deelgenoten in beginsel niet van elkaar kunnen verlangen dat de onverdeeldheid tegen hun zin voortduurt. [eiser] heeft daarbij een spoedeisend belang om bevrijd te worden van de hypothecaire schuld en zelf te kunnen beschikken over de overwaarde van de woning..
[gedaagde] dient mee te werken aan de verkoop en levering van de woning
5.2. [eiser] heeft – kort gezegd – gevorderd [gedaagde] te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan een derde middels tussenkomst van makelaar [bedrijf], tegen een door de makelaar geadviseerde vraagprijs, op straffe van een dwangsom. Vooropgesteld wordt dat met betrekking tot de woning tussen partijen sprake is van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 lid 1 BW. Ingevolge artikel 3:178 lid 1 BW kan een ieder van de deelgenoten in beginsel te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed vorderen. Op grond van de onderlinge verhouding van partijen als deelgenoten, die wordt beheerst door de aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, is [eiser] verplicht om [gedaagde], alvorens de woning in de verkoop gezet wordt, behoorlijk in de gelegenheid te stellen de woning voor een reële waarde over te nemen.
5.3. [gedaagde] heeft verklaard dat hij zelf geen hypotheek kan krijgen, maar dat zijn oom, afhankelijk van de waarde van de woning, bereid is financieel te helpen. [gedaagde] heeft echter zijn stelling dat hij zijn oom bereid heeft gevonden en dat deze oom financieel draagkrachtig genoeg is om de woning te kopen, op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. [gedaagde] heeft verder geruime tijd de gelegenheid gehad om te onderzoeken of hij de woning kan overnemen en in die zin [eiser] kan uitkopen. Op 13 september 2023 is hij aangeschreven door de advocaat van [eiser] waarbij is voorgesteld om een taxateur in te schakelen om de waarde van de woning te bepalen. [gedaagde] kreeg hiervoor een reactietermijn van twee weken. [gedaagde] heeft te kennen gegeven dat hij pas op de laatste dag van de reactietermijn heeft kennisgenomen van die brief. Wat hiervan ook zij, dit rechtvaardigt niet dat [gedaagde] vervolgens ruim twee maanden heeft nagelaten zijn (financiële) mogelijkheden te verkennen, terwijl hij wist dat [eiser] de verkoop van de gemeenschappelijke woning verlangde. De vraag of [gedaagde] financiële mogelijkheden heeft om [eiser] uit te kopen bleef tijdens de zitting nog altijd onbeantwoord. [gedaagde] heeft [eiser] geen concreet perspectief kunnen bieden. Daarom kan van [eiser] in alle redelijkheid niet meer worden gevraagd om nog langer te wachten met de verkoop van de woning.
5.4. Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter een veroordeling van [gedaagde] tot medewerking aan de verkoop van de woning op zijn plaats. Dit betekent dat [gedaagde] gehouden is om zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan een opdracht tot verkoop en levering van de woning, op straffe van een dwangsom, zoals door [eiser] gevorderd, met dien verstande dat de dwangsom wordt gemaximeerd tot € 50.000,00 (vijftigduizend euro).
5.5. [eiser] wil de woning te koop zetten met gebruikmaking van de diensten van makelaar [bedrijf] te [vestigingsplaats]. [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen makelaar [bedrijf]. De voorzieningenrechter zal daarom [gedaagde] veroordelen de verkoopopdracht aan makelaar [bedrijf] te geven, waarbij de door de makelaar geadviseerde verkoopprijs bindend zal zijn.
5.6. [gedaagde] is gehouden om de woning ten behoeve van de verkoop toegankelijk te maken en hij dient ervoor te zorgende dat de woning zich ten behoeve van de verkoop in schone, opgeruimde, verzorgde en representatieve staat bevindt, een en ander op aanwijzing van de makelaar en op straffe van een (gemaximeerde) dwangsom, zoals door [eiser] gevorderd. [eiser] vordert dat [gedaagde] de daarmee gepaard gaande kosten zal moeten dragen, maar op grond van artikel 3:172 BW zijn [eiser] en [gedaagde] als gezamenlijke eigenaren beiden verantwoordelijk voor de kosten. De vordering van [eiser] op dit punt is daarom in zoverre toewijsbaar.
5.7. Mocht [gedaagde] (of diens oom) de woning alsnog in eigendom willen verwerven, dan staat niets eraan in de weg om in het kader van de verkoopactiviteiten een aantrekkelijk bod op de woning uit te brengen.
[gedaagde] dient de woning te ontruimen
5.8. [gedaagde] dient de woning te ontruimen als de woning aan de kopende partij geleverd moet worden. [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de door [eiser] gevorderde ontruimingstermijn van twee dagen voorafgaand aan de levering van de woning. De door [eiser] gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv is die overbodig. De vordering om aan de ontruiming een dwangsom te verbinden zal ook worden afgewezen, nu [eiser] de ontruiming desnoods door middel van de inzet van een deurwaarder kan bewerkstelligen en dus al over een mogelijkheid van daadwerkelijke tenuitvoerlegging beschikt.
Proceskosten
5.9. Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De voorzieningenrechter
6.1. gelast de verdeling van de gemeenschap aldus dat de woning aan de [adres] wordt verkocht en in eigendom aan een koper wordt overgedragen en de (netto) verkoopopbrengst bij helfte tussen partijen wordt verdeeld;
6.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na datum van het vonnis zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan een opdracht tot verkoop en levering van zijn aandeel in de eigendom van de woning, meer in het bijzonder door een verkoopopdracht te tekenen bij makelaar [bedrijf] te [vestigingsplaats];
6.3. bepaalt dat makelaar [bedrijf] te [vestigingsplaats] op eerste afroep toegang heeft tot de woning voor bepaling van de waarde en bezichtigingen met [gedaagde] en een zodanige marktconforme vraagprijs zal vaststellen, zodat verkoop binnen afzienbare termijn te verwachten is;
6.4. veroordeelt [gedaagde] al het nodige te doen om na betekening van dit vonnis onvoorwaardelijk en onherroepelijk in ieder geval de volgende rechtshandelingen te verrichten:- de woning ten behoeve van de verkoop toegankelijk te maken en zich ten behoeve van die verkoop in schone, opgeruimde, verzorgende en representatieve staat te bevinden, een en ander volgens aanwijzing van de makelaar en geheel voor rekening van [gedaagde];- zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan toegang van potentiële koper(s) tot de woning en aanhorigheden alsook alle verkoopduidingen die op het erf en/of de woning en op de Funda-website en/of een soortgelijke website door de makelaar zijn aangebracht ongewijzigd in stand te laten;
6.5. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,-voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 6.2 en 6.4 uitgesproken veroordelingen voldoet, tot een maximum van € 50.000,- is bereikt;
6.6. machtigt [eiser] om mede namens [gedaagde] al hetgeen te doen dat nodig is om te komen tot uitvoering van verkoop en levering van de woning, waaronder namens hem de verkoopovereenkomst te tekenen en de koopopdracht c.q. koopovereenkomst te ondertekenen en hem te vertegenwoordigen bij ondertekening van de notariële akte c.q. leveringsakte en financiële afwikkeling van de woning;
6.7. veroordeelt [gedaagde] om twee dagen voor de dag waarop de woning aan de kopende partij moet worden geleverd, de woning te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan de kopende partij te stellen;
6.8. bepaalt dat de makelaarskosten voor rekening zullen zijn van beide partijen, ieder voor de helft;
6.9. bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.10. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.11. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2023. (DG)